Hiteligénylés most, olcsóbb hitelre cserélés 5 éven belül?
Hiába emelkednek több mint dinamikusan a lakáshitelkamatok, számomra meglepő módon az érdeklődés alig csökken a lakáshitelekre, legalábbis lakáshiteles Gáborunk ügyfélkörében.
A napokban beszéltem vele, azt mondta, hogy most sokan azzal a reménnyel vagy hittel veszik fel a lakáshiteleket, hogy egy-két három éven belül csökkenni fognak a kamatok és akkor majd jól kiváltják egy olcsóbb hitelre.
Ez természetesen vagy így fog történni vagy nem, mindenesetre ebben az esetben fontos előre tudni, milyen költségek mellett tudod majd kiváltani a hiteledet, hiszen ezt is figyelembe kell venned a kamatokon és egyéb költségeken kívül.
Következzen Gábor írása a témában:
Ezúttal a lakáshiteleknek a futamidő első öt évében történő végtörlesztésének költségeire fogunk fókuszálni. A téma aktualitását az adja, hogy sokan arra számítanak, hogy folyamatosan emelkedő hitelkamatok a jövőben – ha véget ér a háború és/vagy sikerül megfékezni az inflációt és/vagy Magyarország mégis megkapja a visszatartott EU-s forrásokat – jelentős mértékben csökkenni fognak. Amennyiben ez a várakozás beteljesül, akkor a jelenlegi magas kamatok mellett eladósodottaknak nem érdemes a drágább hitelben ülniük a kamatperiódus vagy a futamidő végéig. Jobban járnak, ha azt lecserélik egy olcsóbbra.
Az, hogy a későbbi hitelcsere mennyibe kerül majd, olyan sok százezer forintos téttel bíró kérdés, amit a lakáshitel ajánlatok kiválasztásakor kellő súllyal érdemes figyelembe venni. Fontos tudni, hogy a jövőbeli hitelcsere költségeinek döntő többsége a meglévő hitel lezárásához kapcsolódik. Vagyis a lakás vásárlásra, építésre igényelt hitelt kell a későbbi hitelkiváltásra is optimalizálni. Amennyiben 3-5 éven belül refinanszírozzuk a most felvett hitelt összköltségében a hitelcsere költsége az egyes ajánlatok kamatkülönbségénél is nagyobb súlyt képviselhet.
Kezdjük a vizsgálódásunkat annak áttekintésével, hogy milyen elemekből tevődnek össze a korai a hitelcserék költségei. Ezeket a különböző ajánlatok korrekt összemérhetősége érdekében kiegészítjük a hitel egyszeri költségével és az előtörlesztésig kifizetett kamattal:
I. A hitel végtörlesztésének díja:
A legtöbb lakáshitel esetében ez a végtörlesztéskor fennálló tartozás 1%-a 1,5% vagy 2%-a (millónként 10/ 15 /20.000 Ft) Minősített fogyasztóbarát lakáshitelek esetén max 1%.
Ennél alacsonyabb díjú előtörlésztésre két esetben van lehetőség:
i, ha maximalizálva van az előtörlesztés díja
ii, bizonyos feltételekkel elengedik ezt a díjat
Lejjebb mindkettőre nézünk majd konkrét példát.
Tanács:
• Az előtörlesztés díjának ismeretében válasszunk hitelajánlatot
Tipp:
• Aki bankon belül refinanszírozza a hitelét kérje ennek a költségnek az elengedést. Néha elfordul, hogy az adott ügyfél megtartása érdekében egyedileg eltekintenek ettől a költségtől.
II. A hitel igénylésekor elengedett költségek utólagos kiszámlázása:
Több pénzintézetnél, ha kettő, három vagy öt éven belül a teljes tőketartozásunkat visszafizetjük, akkor a hitel igénylésekor elengedett egyszeri költségeket utólag ki kell fizetnünk. Vannak hitelek, ahol ilyen pluszköltségek nincsenek.
Lejjebb konkrét példákon szemléltetjük majd ennek a költségnek a jelentőségét.
Tanács:
• Alaposan számoljuk ki a korai hitel lezárásnak az extra költségeit (ha vannak) és ennek ismeretében válasszunk a hitelajánlatok között!
• Nem mindegy, hogy az egyes költségelem – különös tekintettel folyósítás díjára – azért 0 Ft, mert akció keretében elengedik vagy nincs ilyen költség.
III. Az újbóli hiteligénylés egyszeri költségei:
Mivel ezek jövőbeli változók ezért nem ismerjük. Amennyiben a jelenből és a múltból kiindulhatunk várhatóan ezek többségét akció keretében elengedik.
Tanács:
• Az újabb hitelkiváltás lehetőségét szem előtt tartva az elő és végtörlesztés költségeire szintén figyeljünk majd.
IV. A mostani hiteligénylés (nem elengedett) költségei:
Minél rövidebb a hitel tényleges futamideje annál nagyobb az összköltségen belül az egyszeri költségek súlya.
V. A hitelkiváltásig kifizetett kamat
Ez értelemszerű. További kommentárt nem fűznék hozzá.
Általánosságban talán ennyi elég is. Mint oly sok mindennél, az előtörlesztés költségeinél is érdekesebb lesz konkrét példák mentén folytatni az elemzést.
TOP 3 előtörlesztési költségek a futamidő első 5 évben:
• CIB: 1%, de max 30.000 Ft
• MKB 0 Ft – Ha közalkalmazott az adós vagy adóstárs vagy a munkáltatóval van a banknak egyedi megállapodása dolgozó számlacsomagra (pl. GE, Bosch)
• Olyan bankok ahol 1% az előtörlesztés díja és nem számlázzák ki utólag az elengedett költségeket: ERSTE bank
Tipp:
• MKB: Ha öt főnél több alkalmazottat foglalkoztató cégnél dolgozol te is kezdeményezheted a munkáltatónál egy ilyen megállapodás megkötését a bankkal. Ez a cég számára semmilyen kötelezettséggel nem jár.
NÉZZÜNK EGY KONKRÉT PÉLDÁT:
A Kovács család 25 millió forint hitelt vesz fel 20 éves futamidőre. Arra számítva, hogy később lesz lehetőségük olcsóbbra cserélni a most igényelt hitelt. Az is érdekli őket, hogy két év múlva esedékes hitelcsere estén hogyan alakulna a hitelük összköltsége az újratervezésig.
Előfeltevéseink:
• Kovácsék minden banknál hitelképesek a legkedvezőbb hitelajánlatra
• Vállalni tudják és teljesítik is, hogy legalább 600.000 Ft jóváírás érkezik a bankszámlájukra
• csak az összköltség alapján döntenek
• hitelfedezeti biztosítást nem kívánnak kötni.
• Kovács úr közalkalmazott
• Kettő év múlva lesz annyival kedvezőbb hitelkiváltási lehetőség, hogy a meglévő hitelt érdemes lesz lecserélni. Két év múlva olcsóbbra cserélik a hitelüket.
• A második év végén a különbséget különböző ajánlatok közötti fennálló tőketartozásban egy megfelelő összegű előtörlesztéssel kompenzáljuk.
Disclaimer:
• A kalkulációban szereplő kamatok akár egy hét múlva is érvényüket veszíthetik.
• Semmi garancia nincs arra, hogy két múlva kedvezőbb lesz a kamatkörnyezet
• Az inflációval, a pénz időértékével most nem számolunk. (pedig kellene, csak nem ismerjük a jövőbeli adatokat)
Módszertan:
Három bank hat, az összköltségében jelenleg legkedvezőbb ajánlatát nézzük meg.
UniCredit – top kamat, végtörlesztési költséggel együtt is versenyképes ajánlat (06.27-ével kamatot emelnek)
CIB – a kamat átlagos, végtörlesztési díj 30.000 Ft
MKB – második legalacsonyabb kamat (10 éves kamatperiódus esetén) és 0 Ft-os előtörlesztési díj többek között közalkalmazottak számára
Hitelcsere költség = előtörlesztés díj a 2. év végén + elengedett költségek visszafizetése a 2. év végén + nem elengedett egyszeri költségek + 2. év végéig megfizetett kamat
Tanácsok:
• A legkedvezőbb hitelajánlat kiválasztásában számos fontos szempont van. A most tárgyalttal érdemes ezeket kiegészíteni.
• Csak akkor vegyünk fel hitelt, ha a várt kamatcsökkenés mégsem történne meg, akkor is belevágnánk!
Minden szükséges információ birtokában döntsünk és vegyünk igénybe egy kellően felkészült hitelszakértő közreműködését 😊
Milyen kamatperiódust érdemes választani?
• Az öt éves kamatperiódusnak megvan az az előnye, hogy hitelkiváltás nélkül is öt év múlva olcsóbb lesz. Ugyanakkor nincs semmi garancia arra, hogy a kamatforduló nem egy újabb gazdasági/ pénzügyi válság idejére esik majd. Az öt éves kamatperiódust az válassza, aki ezt a kockázatot kész bevállalni.
• Én, ha most vennék fel hitelt, inkább egy 10 évre rögzített kamatú hitelterméket választanék, ahol nem magasak a refinanszírozás költségei. Törekednék arra, hogy 10 év alatt a teljes tartozásomat visszafizessem és évente megvizsgálnám, hogy érdemes-e a hitelemet olcsóbbra cserélni. Az, hogy ezt az évi egy számvetést megspóroljam, számomra nem ér meg annyit, hogy az első 5 évben/ a hitelcseréig garantáltan többet fizessek. (Ahogy a fenti számokból is látszik az öt évre rögzített kamat jelenleg drágább, mint a tíz éves.)
Ha a kamatok várhatóan csökkeni fognak, akkor nem érdemes-e ezt megvárni és csak azután lakáshitelt igényelni?
• Amennyiben a kamatok csökkeni kezdenek az egy újabb lökést adhat az ingatlanárak emelkedésének. Aki jelenleg talál megfelelő ingatlant, fontolja meg, hogy most vásárol. A hitelt, ha van rá lehetőség, olcsóbbra cserélhetjük az ingatlan vételárát nem.
Vigyázat, önreklám következik:
Jelen cikk írója független hitelszakértő.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
– A legkedvezőbb személyreszabott hitelajánlatok elkészítése,
– Szóbeli és írásos tájékoztatás a hitelkondíciókról és a hiteligénylés folyamatáról,
– Előminősítés készítése,
– A hitelkérelem kitöltésének és a banki hitelügyintézés átvállalása.
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
olcsohitelek.com
gabor.solymosi@benkspartner.hu
+36 70 603 9076
Azt mondta, hogy majd hamarosan ír róla, várja az oktatást.
A sarki zöldséges sem fogja azt mondani, hogy ne vegyél gyümölcsöt most, mert drága.
Sokan arra alapoznak, hogy az infláció majd megoldja. Ahhoz viszont a valódi inflációt elérő fizetésemelésre lenne szükség minden évben.
A jelenlegi inflációs környezetben kevesebb jobb befektetés van sajnos, mint egy még 2-3%-on felvett hitel.
A magyar emberek az elmúlt 5 évben azt tanulták meg hogy az ingatlancélú megtakarításuk semmivé változott, értéktelenedett el évről-évre, miközben akik még tavalyig beleugrottak egy fix kamatozású hitelbe (nem erőn felül) azok nyertek.
Remélem, jön valami visszaesés, ha már elszalasztottuk 2009-ben a rendrakást…
Régi bölcs mondás, de nagyon igaz.
Jelen körülmények között eszembe nem jutna hitelt felvenni. Lehet, hogy tévedek, de a nagy áremelkedéseket látva aki most vesz fel hitelt, az 19-re húz lapot.
Van, hogy a fodrasz hitelre csinalja meg az asszonyt, aki kozben folyoszamlahitelre mutteti a mellet, es Uberrel kozlekedik, mert a tomegkozlekedes neki budos.
Ez egy nagyon komoly reteg itt, es ha jol emlekszem a statisztikara, akkor minden csaladra atlagosan 8000 Font folyoszamlahitel jut az orszagban es 200.000 koruli lakashitel.
Én is úgy gondolom, hogy most tértünk vissza a forintnál normális kamatokhoz és az elmúlt hat-hét év volt az abnormális, ezért is gyengült ennyire be a forint.
De vannak, akik szerint visszajönnek a három százalékos hitelkamatok. Legyen nekik igazuk.
Persze, bár ezt mondták pár éve az akkor meg 25 milliós panelre is. 🙂 A piac valamiért úgy gondolta hogy alularazott az a panel, így lett ma 50 milliós. Majd a piac eldonti, hogy mennyit fog érni a jövőben, bízd csak rá.
Nagy Mártont idézzem, nem most drága, tavaly volt olcsó!
Ha valakinek lenne rá ideje, simán ki lehetne szerintem adni ennek az embernek az elmélkedéseit egy könyvben. A május-június-július meg is töltene egyet.
Némi ellentmondást vélek felfedezni a soraidban. 🙂 Elején írod, hogy nem tanulnak, mert mindig megmentik őket, a végén meg, hogy ne vegyenek 50 milliós panelt hitelre. Miért ne? Ha úgyis megmentik…
A bankba? Melyik “a” bank? Vagy a minden bankba? Miért ne kérne segítséget, ha semmibe nem kerül? Neki az első lakáshitel, a másiknak a nyolcszázadik.
Igen, de a sarki zöldséges tartozzon felelősséggel, ha romlott árut ad el, és a vevő rosszul lesz.
Ugyanígy a bank tartozzon felelősséggel, ha olyannak ad hitelt, akinek nem kellett volna. Pl alap lenne az elsétálási jog az ingatlan hiteleknél.
Mindenki árulja a saját portékáját, de ne felelőtlenül.
“Az adósok ingatlant vettek a megtakarítók pénzén”
Nem a megtakarítók pénzén vették, hanem új pénzt toltak a rendszerbe, ami ingatlanba vándorolt.
Hanem az a rohejes, hogy akik csupan arra baziroznak, hogy az alapkamat jol vissza lesz vagva, nos, valoszinuleg nekik is igazuk van. Ugy ertem, vajon miert van az, hogy bar meg van emelve az alapkamat, gyakorlatilag le van szabalyozva minden iranybol, nehogy veletlenul barmi hatasa lehessen a realgazdasagra? Beteti kamatokba ne jelentkezhessen, a hiteleken ott a sapka, az allampapirok szinten a padlon tartva, na vajon miert? Nem azert, hogy az elso alkalmas pillanatban le lehessen megint vagni a nullaig?
Igen, de a sarki zöldséges tartozzon felelősséggel, ha romlott árut ad el, és a vevő rosszul lesz.
Ugyanígy a bank tartozzon felelősséggel, ha olyannak ad hitelt, akinek nem kellett volna. Pl alap lenne az elsétálási jog az ingatlan hiteleknél.
Mindenki árulja a saját portékáját, de ne felelőtlenül.
ez komoly? Ugye viccelsz?Senkii nem kényszerít senkit a hitelfelvételre sem, sem arra, hogy megvedd a zöldséges portékáját. fel kellene nőni. A mesének vége Andersen már meghalt.
“Az adósok ingatlant vettek a megtakarítók pénzén”
Nem a megtakarítók pénzén vették, hanem új pénzt toltak a rendszerbe, ami ingatlanba vándorolt.
Amit a banktól veszel fel hitelként arra biztosít ” fedezetet” a megtakarítók pénze a tőkeáttételhez kell.
“Nem a megtakarítók pénzén vették, hanem új pénzt toltak a rendszerbe, ami ingatlanba vándorolt.”
LOL. Aki hitelt vett fel, az milyen uj penzt tolt a rendszerbe?
Szerencsére jogszabályilag is sokkal jobb helyzetben vagyunk már a JTM bevezetésével, mint voltunk tizenéve. Emiatt sokkal jobb a hitelek minősége, mint volt a válság előtt. Ettől még ha valaki tartósan elveszíti a munkáját stb, válhat fizetésképtelenné. Ezzel előre sokmindent nem lehet csinálni. Max törlesztési/hitelfedezeti biztosítást lehet kötni, ami többé-kevésbé védhet.
“Szerencsére jogszabályilag is sokkal jobb helyzetben vagyunk már a JTM bevezetésével, mint voltunk tizenéve. Emiatt sokkal jobb a hitelek minősége, mint volt a válság előtt.”
És erről a banki szakemberek tudnak? Az Erste elemzői jövő évre már 12-16%-os hitelbedőléssel számolnak, ha nem marad fenn a törlesztési moratórium… de az pedig ugye egyre csak jobban ássa a gödröt az adós alatt, mert a halmozódó kamatok miatt csak a bedőléskori visszafizethetetlen összeg növekszik.
Aki régen felelősen adósodott el, nem számít semmit, hogy most még felelősebb (van ilyen szó?). A felelőtleneken pedig semmi sem segít, csak a végén a zállam, vagyis mi.
A valóságban azonban aki ma Magyarországon élelmiszert szeretne, annak előbb-utóbb a zöldségestől kell vásárolnia. Hasonlóképpen, aki a lakhatási szegénységet jelentő lakásbérlésből szabadulna, nem tudja elkerülni a hitelfelvételt (és a leggyakoribb esetben nem is érdemes)
Pénz = hitel. A te pénzed más hitele, csak szólok. Ha nem lenne hitel, nem lenne pénz forgalomban.
Mihez képest túlárazott? Ahhoz képest, amennyibe akkor került, mikor elkezdtél félrerakni rá? Mert ha megveszik ennyiért, akkor nem túlárazott.
Hülye az, akinek megvan az önereje, és nem kezd el hitelt törleszteni. Bukni ingatlanon nem fogsz, maximum nem nyersz, de lakhatási célúnál nem is az a cél. Égeted inkább a pénzt albérletre, aztán évfordulókor meg a főbérlő rádob még +10%-ot? Na olyankor tapsolj a 4%-os állampapírnak.
Aki leírja, hogy a tőzsdén ő az albérletnél többet kitermel hozamban: ehhez egyrészt nálad kell legyen KP-ban a befektetni való már előtte, másrészt ez a ritkább eset.
Olcsó és folyamatosan gyengülő deviza (egyre olcsóbb munakerő), olaj/gázszállítások bármennyire is kellemetlen a nemzetközi szinten egy cégnek kiszámíthatóságot biztosít, központi fekvés, stabil kiszámítható politika (megdönthetetlen kormány), stb.
Nem véletlen költözik ide sok multi, legutóbb példál a CATL, vagy a NIO, vagy nem véletlen bővít az Audi. Ezeket a cégeket a profit hajtja, nem az, hogy bármilyen (nemzeti, keresztény, liberális, balos, vagy bármilyen másik) politikának megfeleljenek.
Szóval szerintem azért ne becsüljük le annyira kishazánkat 🙂
“Ugyanígy a bank tartozzon felelősséggel, ha olyannak ad hitelt, akinek nem kellett volna. Pl alap lenne az elsétálási jog az ingatlan hiteleknél.”
Nagyon egyszerű: max. az ingatlan értékének felét vedd fel hitelként. Akkor az ingatlan menekülési értéke mindig fedezni fogja a tartozást.
Én is így csináltam.
Vagy mit vársz, hogy más viselje a felelőtlen döntésed következményét..?
a bank fogja tudni kezelni az elsétálási jogot, ha netán ilyen törvényt hoznak (nem fognak).
Onnan kezdve a hitel nem lehet több, mint a hitelbiztosítéki érték fele. (vételár 40-50 százaléka). A többi önerő.
Az azt jelenti, hogy a júzer marad bérleményben a nyugdíjbamenetelig. A nyugdíj meg vagy elbírja a bérleti díjat (jellemzően nem), vagy néhány ember összeköltözik.
már egyik banknál sem lehet 2-3%-on hitelt felvenni, inkább 7% az átlag.
Ha azért vesz valaki, hogy benne lakjon az nem befektetés, nem nyer a dráguláson semmit. Ha eladja mehet albérletbe vagy vesz egy ugyanolyat. Drágábbat nem tud, csak még több és még drágább hitellel.
Az ingatlanpiac sem megy mindig felfelé: magas kamat=magasabb törlesztő, már a JTM miatt kiesik sok ember, magas lakásárak miatt kevesebben tudják felmutatni az önerőt is. Elzárják a pénzcsapokat, helyette jön a megszorítás, az infláció és különadók, emiatt emelkedik a megélhetési költség. Jóval kevesebb vevő lesz, ez biztos. Engedni kell majd az eladóknak árból, csak ezt még senki nem akarja elhinni.
a bitcoin is volt 60 ezren, most 20 ezer. S&P500 zuhant 30%-ot, tavaly senki sem gondolta ezt
Nem azt mondtam, hogy el kell kerülni a hitelfelvételt hanem azt, hogy felültőkésíteni magad nem ésszerű. Szerintem az állami bérlakás program hiányát nem pótolja semmi. Ha nem tudsz törlesztőt fizetni a megélhetés mellett akkor nem neked való a hitel.Ettől egyszerűbben nem tudom elmagyarázni. Nekem pl tetszik a Ferrari mégsem veszem meg, mert erőmön felül van. Sokaknak a lakáshitel is. Szerintem érthető a párhuzam.
A lényeg: nem a hitellel van gond, hanem azokkal akik felelőtlenül használják.A JTM magas. Szerintem max 30% lenne az elfogadható. De ez senkit sem mentesít a rossz döntéstől. A felelősség a hitelfelvevőé.
Alapvetően egyetértek, de ha nem bef. célú lakásról beszélünk, mindig érdemes mérlegelni szerintem. Ha azt látja, hogy elég lesz a következő 5-10 évben a lakás, és akár szűkösen, de később is, akkor pl. középtávon is már véd egy fixált lakáshitel a saját inflációdtól (albérlet emelkedés).
Ha később mégsem elég, ki lehet adni, és nagyobba költözni stb. Ráadásul feltételezve, hogy a forint tovább inflálódik, fokozatosan egyre kevésbé fog érződni a hitel a havi költségvetésben.
+ tegyük fel, hogy 200e a havi törlesztő / albi, 7,5% thm fix.
45 a tőketörlesztés az elején, ez kvázi megtakarítás. 155 a “kidobott” pénz. Hosszútávon szerintem a lakás tartani fogja az értéket, tehát nominál értéken várhatóan nő.
Ésszerűen végiggondolva akár a min. önerős lakásvétel is lehet jó választás 🙂
Tud valaki olyan kiadáskövető alkalmazást, ami jól kezeli a különböző pénznemeket?
Már Zsiday is arról ír, hogy az utolsó pillanatban vagyunk, hogy megmentse az MNB és a Fidesz a forintot, különben az euró bevezeti önmagát.
zsiday.hu/blog/gyenge-forint-politik%C3%A1ja-t%C3%A9v%C3%BAt
Hát idén és pláne jövőre ez már nem áll meg szerintem. Az egyéb aspektusokról nem is beszélve ….
Erre mit látok/olvasok? Plázákban, Obikban, Ikeákban elképesztő a tömeg, szállást már sehol nem lehet foglalni az országban, az emberek meg továbbra is adósodnak el “majd később kiváltjuk olcsóbbal” alapon…
Őrület.