Lakástakarékkal kombinált hitel: mennyire éri meg?
Az előző, lakástakarékról szóló cikkemben szó volt a lakáshitel mellett fizetett lakástakarékról és a hozzászólásokból kiderül, sokan rosszul kalkulálnak arról, mennyi hasznuk is lesz egy ilyen kombinációval.
Úgyhogy most egy kicsit ennek járjunk utána.
Elöljáróban nézzük meg, mi a biztos haszna ha lakástakarékot kötsz a hiteled mellé?
Az első, hogy úgy tudsz bevállalni havi 20 ezerrel több törlesztőt, hogy ha megszorulnál, a lakástakarékot bármikor felmondhatod, az a hiteledet nem érinti. (Vigyázz! Ez csak akkor igaz, ha nem “lakástakarékkal kombinált hitel”-t vettél fel, hanem egy normál, annuitásos lakáshitelt és mellé önszántadból kötöttél még egy lakástakarékot is. Mert egyébként ugyanolyan szerződésszegés, ha a lakástakarékot (vagy a unit linked biztosítást, ha arra paliztak be kombinált hitel címén) nem fizeted, mintha a hitelt nem fizetnéd, hiszen a lakástakarék pont olyan szerves része a hitelnek, mint a kamatfizetés. Ezért ha nem a hiteled mellé, hanem a hiteleddel együtt kötöttél lakástakarékot, akkor ez rád egy kicsit sem vonatkozik.)
Egy (vagy több) saját magad által kötött lakástakarék ennyi rugalmasságot ad, ez egy előny.
A másik előny, hogy tudod fixálni a hiteled kamatait hosszabb távra.
Azt már sokszor mondtam, hogy a jelenlegi alacsony kamatok mellett érdemes hosszú kamatperiódust választani, mert ha nem így teszel, keserves meglepetésben lesz részed, amikor majd elindulnak a kamatok felfelé, ugyanis az új hitelek referenciakamat árazásúak. (Ideje fixálni a kamatokat.)
Igen ám, de a hosszabb kamatperiódus (5-10 éves fix kamat) drágább, mint a 3 éves kamat. (Bölcs ember jelenleg 3-6 havi és egyéves kamatperiódust nem választ 2,1%-os alapkamat mellett, ami már csak növekedni tud.)
Ezen is segíthet a lakástakarék. Ha tudsz még annyi darab lakástakarékot nyitni, hogy 4 év után teljesen kiváltsd vele mostani 3 éves kamatperiódusú hiteledet, akkor megvan a lehetőséged, hogy négy év után igénybe vedd a lakástakarék fix 5,23% THM-ű hitelét, akár további 84 hónapra.
Ha valami csoda folytán 4 év múlva a hiteled kamatlába még mindig 5,23% alatt lesz, akkor köszönöd, de nem kéred a lakástakarék hitelét, ha felette, akkor egyszerűen kiváltod vele a mostani hiteledet.
Persze itt is van két buktató: tudsz-e annyi lakástakarékot fizetni négy éven át, hogy erre elég legyen, illetve a harmadik év végétől a negyedik év végéig a magasabb kamatot fogod fizetni ebben az esetben.
(Ja igen azt hallottam, meg akarják szüntetni a 3%-os LTP-ket, mert a jelenlegi állampapírhozamok mellett nem éri meg a cégeknek. Ha így lesz, ne lepődj meg rajta, az a furcsább, hogy eddig nem lépték meg.)
Ennyi bevezető után mennyit is nyersz azon, ha lakástakarékot is fizetsz a hiteled mellett?
Valaki írta, hogy a magasabb havi törlesztő bevállalása helyett inkább kötött egy 20 ezres lakástakarékot és így ötszázezerrel jobban jár négy év alatt.
Na, ez biztos nem igaz. Már csak azért sem, mert a legeslegjobb 3%-os négyéves termék összes hozama tokkal-vonóval 369 ezer forint négy évre. Ebben benne van az összes kamat, állami támogatás, annak a kamata és minden.
Ebből még le kell vonni a nyitási díjat (24.600 Ft), a havi számlavezetést (48×150 Ft) és az utalások esetleges bankköltségeit, vagyis maximum 337 ezerről beszélünk.
(Ha nem hiszed számolj utána ezzel a kalkulátorral.)
S itt jön a lényeg: ha a havi húszezreket már eleve a hiteled törlesztőjébe fizetnéd be, akkor a banknak annyival kevesebb kamatot fizetnél addig is, hiszen gyorsabban csökkenne a tőketartozásod és így az arra fizetendő kamat is.
Ha egy ötmilliós hitelt vettél fel 15 évre (valami ilyesmi az átlaghitel), akkor 6%-os kamat mellett 42.192 Ft a havi törlesztőd. Ekkor 4 év után 4.069.904 Ft tartozásod van. Ez mellé kötöttél egy havi 20.150 Ft-os lakástakarékot, ebből kifizetsz 1,329 milliót, marad 2,741 millió tartozás.
Ha ehelyett inkább bevállalnál az első négy évben egy 20.150 Ft-tal nagyobb törlesztést (ennyit fizetsz az LTP-be az első esetben), akkor négy év múlva 2,986 millió lesz a tőketartozásod.
Vagyis a teljes hasznod nem több, mint 245 ezer forint mínusz a lakástakarék nyitási díja, azaz 220 ezer forint. (Feltételezve, hogy nem kell hitel-előtörlesztési díjat fizetned, mert akkor még kevesebb.)
Ha a banknak fizetett kamatod nagyobb, mint 6%, akkor még kevesebb a hasznod.
Tehát amíg 10% alatt van a hiteled kamata, addig (éppen) megéri a lakástakarék, csak nem annyira, mint amennyire a legtöbben gondolják. Tulajdonképpen azt a pénzt fekteted lakástakarékba (is), amit a banktól kölcsönkértél.
A te hasznod a lakástakarék EBKM-e mínusz a banknak fizetett kamat és kezelési költség.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Van azonban két dolog, amiben – ha nem is vitatkozom veled – de mégis leírnám én is a véleményemet.
A blogodból az tűnik ki, hogy a referenciakamathoz árazott hiteleket magasabb kockázatúnak tartod – legalábbis ezt sugallod. Ez szerintem nem helyes dolog. Valóban, egy BUBOR-hoz árazott kamat valóban bizonytalannak tűnhet, de azért azt mondjuk már ki, hogy transzparens! Vagyis nem adja meg a bankoknak azt a lehetőséget, hogy a Hirdetmények egyoldalú változtatásával indokolatlanul kamatot emeljenek – például annak okán, hogy sok a bedőlő hitel és a kamatbevételi tervszámokat hozni kell… A BUBOR-nál ez a történet nem kerülhet elő…
Másrészt erőteljesen javasolod a kamatlábak hosszú időre történő fixálását. Persze, elsőre ez a lépés tűnik logikusnak, de azért az éremnek itt is két oldala van. 3-5-10 évre kamatot fixálni kamatswapokon keresztül lehet, ami bizony figyelembe veszi a jövőre vonatkozó kamatvárakozásokat, és ha a hozamgörbe emelkedik, a hosszú futamidőre fixált kamatláb magasabb lesz, mint a 3-6 hónapos BUBOR (ez jelenleg is így van). Emiatt nagyon valószínű, hogy kamatköltség tekintetében a hitelfelvevő nem jár jobban, mint a rövid kamatperiódus esetén, különösen akkor nem, ha a kamatszintek emelkedése csak késleltetve, lassan, vagy egyáltalán nem indul meg.
Természetesen a lakossági hitelek esetében a hosszú távú kiszámíthatóság is fontos szempont, vagyis a törlesztőrészletek stabilitása miatt nem rossz gondolat a fixált kamatláb, de egyébként arra, hogy olcsóbb is lesz, ne vegyünk mérget… 😉
A cikkben nem értem azt a részt, hogy hogyan vállalsz be az “első négy évben egy 20.150 Ft-tal nagyobb törlesztést”? Arra gondolsz, hogy 15 év helyett mondjuk csak 10 évre veszed fel a hitelt?
Ehhez kapcsolódik: //kiszamolo.hu/mennyi-a-lakashitel-elotorlesztesenek-koltsege-plusz-jelzaloglevel-tudnivalok/
eleve magasabb torlesztoju hitelt vennel fel, akkor ezzel nincs gond.
Persze valahol biztos beszedik ennek a lehetőségnek a költségét is.
Elolvashattad volna a cikk végét is, mivel Kiszámoló épp ezt számította ki. A konklúzió az volt, hogy 10% THM alatti hitelnél jobban megéri a lakástakarékban gyűjteni, csak nem annyival, amennyivel sokan számolnak.
Konkrétan leírtam, mikor mire és mennyire jó az LTP. Ennyit tud, nem többet, ezt viszont tudja (más kérdés, hogy az adófizetők zsebéből kivéve a pénzt, mert anélkül negatív a hozama. Vagyis azt kapom vissza, amit a másik zsebemből kivett az állam valamilyen adó címén.)
Én meg rengeteg emberrel találkozom, akinek el kell magyarázni, hogyan is működik az LTP és mit jelent a “30% állami támogatás” pontosan.
Éppen a héten beszéltem valakivel (megszámolni sem tudom, hanyadik eset), aki azért akar lázasan házat venni hitelből, mert lejár az ltp.
Se pénze nincs rá, se realitása nem lenne a háznak, de lejár az ltp, valamit csinálni kell vele.
Ezért fontos, hogy az emberek pontosan tudják, mit vesznek és mit kapnak.
Ha tudják, jól járnak vele.
Ha nem, nagyon rosszul.
Az a szégyen, hogy eddig nem ez volt.
Csakhogy az emberek ugyanolyan tudatlanok, mint voltak pár éve a devizahitellel. Akkor azt nem gondolták végig, hogy a devizaárfolyam változhat, most meg azt nem, hogy a kamatláb is változhat.
S nem kicsit, hanem nagyon. A magyar és a külföldi átlagalapkamatokat megnézve nem jelenthetjük ki, hogy biztos nem lesz öt éven belül újra 10% felett az alapkamat.
Márpedig akkor a havi törlesztő is duplázódik.
Ezt a kockázatot akarom megértetni velük és sulykolni, hogyha kell.
A konkrét példában valami 8 év 5 hónapra, de igen, ha rövidebb a futamidő, nő a havi törlesztő.
Ezzel közel 200e Ft-ot lehet még nyerni, egy 5 M Ft-os, 4 éves kombihitel esetén, feltéve hogy az ember az árfolyamgátat a kezdetek óta igénybe veszi, illetve a forintosításra ténylegesen sor fog kerülni 2015. tavaszáig.
Annuitásos hitellel a 60 hónapos, 6%-os hitel a havi részlete 96.664Ft. Összes befizetés 5,8MFt. Egy db LTP-t bekombinálva a hitelbe a banknak csak kamatot kell fizetni(25.000Ft), a +két LTP akár szabadon is maradhat. Összes befizetés: 60*25E*+3*57*20.150+209EFt(maradvány tőketartozás)= 5.155M Ft. A különbség 645EFt. LTP-k nyitási költsége 50% akcióval 45E Ft (erre is van trükk). A hitelt lehet díjmentesen is végtörleszteni megfelelő bank (és/vagy közvetítő cég) választással LTP-kből, így a nyereség kb 600E Ft lesz. Vadkombival is meg lehet ezt csinálni, akkor is hasonló eredmény jön ki.
Egyetértek veled abban, hogy rengeteg a félretájékoztatás az LTP-k körül (is), de tény, hogy most kiválóan fel lehet használni őket lakáscélú hitelek mellé. Nem vagyok Fundamentás ügynök, de pl el kell ismernem, aki retteg a kamatkockázattól, annak most egy Fundás áthidalóval(jelenleg 6,5% az AÁK hitel kamata) akár 207 hónapig is tudnak fix törlesztőrészleteket úgy, hogy a kamata a megtak. idő után átvált fix 3,9+1%-os hitelre. Tény, hogy brutál sok az induló költség, ezért jó alternatíva lehet egy kerbankos hitel mellé indított LTP.
Se pénze nincs rá, se realitása nem lenne a háznak, de lejár az ltp, valamit csinálni kell vele.”
Te jó ég, ez nagyon durva. Persze már tudjuk ki lesz a hibás ha anyagilag csődhelyzetbe kerül…
Addig míg az alapkamat alacsonyan van addig a hitel kamatok is követik a maguk módján (BUBOR). Az állambácsi pedig elérte a kamatvágás alját és két évig törekszik is ott tartani. Érdemes követni a híreket!
: Szép összefoglaló. Sajnos igazad van.
Pont ez a téma lesz hétfőn, csak várom, hogy hivatalosan is kiadják a hirdetményt.