Hiteligénylés most, olcsóbb hitelre cserélés 5 éven belül?

Hiába emelkednek több mint dinamikusan a lakáshitelkamatok, számomra meglepő módon az érdeklődés alig csökken a lakáshitelekre, legalábbis lakáshiteles Gáborunk ügyfélkörében.

A napokban beszéltem vele, azt mondta, hogy most sokan azzal a reménnyel vagy hittel veszik fel a lakáshiteleket, hogy egy-két három éven belül csökkenni fognak a kamatok és akkor majd jól kiváltják egy olcsóbb hitelre.

Ez természetesen vagy így fog történni vagy nem, mindenesetre ebben az esetben fontos előre tudni, milyen költségek mellett tudod majd kiváltani a hiteledet, hiszen ezt is figyelembe kell venned a kamatokon és egyéb költségeken kívül.

Következzen Gábor írása a témában:

Ezúttal a lakáshiteleknek a futamidő első öt évében történő végtörlesztésének költségeire fogunk fókuszálni. A téma aktualitását az adja, hogy sokan arra számítanak, hogy folyamatosan emelkedő hitelkamatok a jövőben – ha véget ér a háború és/vagy sikerül megfékezni az inflációt és/vagy Magyarország mégis megkapja a visszatartott EU-s forrásokat – jelentős mértékben csökkenni fognak. Amennyiben ez a várakozás beteljesül, akkor a jelenlegi magas kamatok mellett eladósodottaknak nem érdemes a drágább hitelben ülniük a kamatperiódus vagy a futamidő végéig. Jobban járnak, ha azt lecserélik egy olcsóbbra.

Az, hogy a későbbi hitelcsere mennyibe kerül majd, olyan sok százezer forintos téttel bíró kérdés, amit a lakáshitel ajánlatok kiválasztásakor kellő súllyal érdemes figyelembe venni. Fontos tudni, hogy a jövőbeli hitelcsere költségeinek döntő többsége a meglévő hitel lezárásához kapcsolódik. Vagyis a lakás vásárlásra, építésre igényelt hitelt kell a későbbi hitelkiváltásra is optimalizálni. Amennyiben 3-5 éven belül refinanszírozzuk a most felvett hitelt összköltségében a hitelcsere költsége az egyes ajánlatok kamatkülönbségénél is nagyobb súlyt képviselhet.

Kezdjük a vizsgálódásunkat annak áttekintésével, hogy milyen elemekből tevődnek össze a korai a hitelcserék költségei. Ezeket a különböző ajánlatok korrekt összemérhetősége érdekében kiegészítjük a hitel egyszeri költségével és az előtörlesztésig kifizetett kamattal:

I. A hitel végtörlesztésének díja:

A legtöbb lakáshitel esetében ez a végtörlesztéskor fennálló tartozás 1%-a 1,5% vagy 2%-a (millónként 10/ 15 /20.000 Ft) Minősített fogyasztóbarát lakáshitelek esetén max 1%.

Ennél alacsonyabb díjú előtörlésztésre két esetben van lehetőség:

i, ha maximalizálva van az előtörlesztés díja

ii, bizonyos feltételekkel elengedik ezt a díjat

Lejjebb mindkettőre nézünk majd konkrét példát.

 Tanács:

• Az előtörlesztés díjának ismeretében válasszunk hitelajánlatot

Tipp:

• Aki bankon belül refinanszírozza a hitelét kérje ennek a költségnek az elengedést. Néha elfordul, hogy az adott ügyfél megtartása érdekében egyedileg eltekintenek ettől a költségtől.

II. A hitel igénylésekor elengedett költségek utólagos kiszámlázása:

Több pénzintézetnél, ha kettő, három vagy öt éven belül a teljes tőketartozásunkat visszafizetjük, akkor a hitel igénylésekor elengedett egyszeri költségeket utólag ki kell fizetnünk. Vannak hitelek, ahol ilyen pluszköltségek nincsenek.

Lejjebb konkrét példákon szemléltetjük majd ennek a költségnek a jelentőségét.

Tanács:

• Alaposan számoljuk ki a korai hitel lezárásnak az extra költségeit (ha vannak) és ennek ismeretében válasszunk a hitelajánlatok között!

• Nem mindegy, hogy az egyes költségelem – különös tekintettel folyósítás díjára – azért 0 Ft, mert akció keretében elengedik vagy nincs ilyen költség.

III. Az újbóli hiteligénylés egyszeri költségei:

Mivel ezek jövőbeli változók ezért nem ismerjük. Amennyiben a jelenből és a múltból kiindulhatunk várhatóan ezek többségét akció keretében elengedik.

Tanács:

• Az újabb hitelkiváltás lehetőségét szem előtt tartva az elő és végtörlesztés költségeire szintén figyeljünk majd.

IV. A mostani hiteligénylés (nem elengedett) költségei:

Minél rövidebb a hitel tényleges futamideje annál nagyobb az összköltségen belül az egyszeri költségek súlya.

V. A hitelkiváltásig kifizetett kamat

Ez értelemszerű. További kommentárt nem fűznék hozzá.

Általánosságban talán ennyi elég is. Mint oly sok mindennél, az előtörlesztés költségeinél is érdekesebb lesz konkrét példák mentén folytatni az elemzést.

TOP 3 előtörlesztési költségek a futamidő első 5 évben:

• CIB: 1%, de max 30.000 Ft

• MKB 0 Ft – Ha közalkalmazott az adós vagy adóstárs vagy a munkáltatóval van a banknak egyedi megállapodása dolgozó számlacsomagra (pl. GE, Bosch)

• Olyan bankok ahol 1% az előtörlesztés díja és nem számlázzák ki utólag az elengedett költségeket: ERSTE bank

Tipp:

• MKB: Ha öt főnél több alkalmazottat foglalkoztató cégnél dolgozol te is kezdeményezheted a munkáltatónál egy ilyen megállapodás megkötését a bankkal. Ez a cég számára semmilyen kötelezettséggel nem jár.

NÉZZÜNK EGY KONKRÉT PÉLDÁT:

A Kovács család 25 millió forint hitelt vesz fel 20 éves futamidőre. Arra számítva, hogy később lesz lehetőségük olcsóbbra cserélni a most igényelt hitelt. Az is érdekli őket, hogy két év múlva esedékes hitelcsere estén hogyan alakulna a hitelük összköltsége az újratervezésig.

Előfeltevéseink:

• Kovácsék minden banknál hitelképesek a legkedvezőbb hitelajánlatra

• Vállalni tudják és teljesítik is, hogy legalább 600.000 Ft jóváírás érkezik a bankszámlájukra

• csak az összköltség alapján döntenek

• hitelfedezeti biztosítást nem kívánnak kötni.

• Kovács úr közalkalmazott

• Kettő év múlva lesz annyival kedvezőbb hitelkiváltási lehetőség, hogy a meglévő hitelt érdemes lesz lecserélni. Két év múlva olcsóbbra cserélik a hitelüket.

• A második év végén a különbséget különböző ajánlatok közötti fennálló tőketartozásban egy megfelelő összegű előtörlesztéssel kompenzáljuk.

Disclaimer:

• A kalkulációban szereplő kamatok akár egy hét múlva is érvényüket veszíthetik.

• Semmi garancia nincs arra, hogy két múlva kedvezőbb lesz a kamatkörnyezet

• Az inflációval, a pénz időértékével most nem számolunk. (pedig kellene, csak nem ismerjük a jövőbeli adatokat)

Módszertan:

Három bank hat, az összköltségében jelenleg legkedvezőbb ajánlatát nézzük meg.

UniCredit – top kamat, végtörlesztési költséggel együtt is versenyképes ajánlat (06.27-ével kamatot emelnek)

CIB – a kamat átlagos, végtörlesztési díj 30.000 Ft

MKB – második legalacsonyabb kamat (10 éves kamatperiódus esetén) és 0 Ft-os előtörlesztési díj többek között közalkalmazottak számára

Hitelcsere költség = előtörlesztés díj a 2. év végén + elengedett költségek visszafizetése a 2. év végén + nem elengedett egyszeri költségek + 2. év végéig megfizetett kamat

Tanácsok:

• A legkedvezőbb hitelajánlat kiválasztásában számos fontos szempont van. A most tárgyalttal érdemes ezeket kiegészíteni.

• Csak akkor vegyünk fel hitelt, ha a várt kamatcsökkenés mégsem történne meg, akkor is belevágnánk!

 Minden szükséges információ birtokában döntsünk és vegyünk igénybe egy kellően felkészült hitelszakértő közreműködését 😊

Milyen kamatperiódust érdemes választani?

• Az öt éves kamatperiódusnak megvan az az előnye, hogy hitelkiváltás nélkül is öt év múlva olcsóbb lesz. Ugyanakkor nincs semmi garancia arra, hogy a kamatforduló nem egy újabb gazdasági/ pénzügyi válság idejére esik majd. Az öt éves kamatperiódust az válassza, aki ezt a kockázatot kész bevállalni.

• Én, ha most vennék fel hitelt, inkább egy 10 évre rögzített kamatú hitelterméket választanék, ahol nem magasak a refinanszírozás költségei. Törekednék arra, hogy 10 év alatt a teljes tartozásomat visszafizessem és évente megvizsgálnám, hogy érdemes-e a hitelemet olcsóbbra cserélni. Az, hogy ezt az évi egy számvetést megspóroljam, számomra nem ér meg annyit, hogy az első 5 évben/ a hitelcseréig garantáltan többet fizessek. (Ahogy a fenti számokból is látszik az öt évre rögzített kamat jelenleg drágább, mint a tíz éves.)

Ha a kamatok várhatóan csökkeni fognak, akkor nem érdemes-e ezt megvárni és csak azután lakáshitelt igényelni?

• Amennyiben a kamatok csökkeni kezdenek az egy újabb lökést adhat az ingatlanárak emelkedésének. Aki jelenleg talál megfelelő ingatlant, fontolja meg, hogy most vásárol. A hitelt, ha van rá lehetőség, olcsóbbra cserélhetjük az ingatlan vételárát nem.

Vigyázat, önreklám következik:

Jelen cikk írója független hitelszakértő.

Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:

– A legkedvezőbb személyreszabott hitelajánlatok elkészítése,

– Szóbeli és írásos tájékoztatás a hitelkondíciókról és a hiteligénylés folyamatáról,

– Előminősítés készítése,

– A hitelkérelem kitöltésének és a banki hitelügyintézés átvállalása.

Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.

Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:

olcsohitelek.com

gabor.solymosi@benkspartner.hu

+36 70 603 9076

 

Share

102 hozzászólás

  • "a svájci"
    cash.ch/news/politik/immobilien-wohnungsmarkt-blasen-weltweit-senden-warnzeichen-aus-1977988

    “Mit dem globalen Trend zur strafferen Geldpolitik sorgen steigende Kreditkosten dafür, dass durch die Finanzierung bereits belastete Immobilieneigentümer an ihre Grenzen stossen. Die grösten Risiken für den Markt zeigen sich in einer Analyse von Bloomberg Economics dabei in Neuseeland. Gleich danach folgen die schon näher liegenden Märkte Ungarn und Tschechien. “

  • csizkek
    “Égeted inkább a pénzt albérletre, ”
    Ugyanaz visszafele, nem unjatok meg ezt a mantrat? Jojo tudom Mo. minden berbeado majom..:)

    Btw, Nemeto. Epp elkezdtek tolni a vezeto gazd lapok is, hogy a jelenlegi kamat kornyezetben es jelenlegi arakon, mar nem eri meg hosszutavon se ingatlant venni lakhatasra. MErt a kov 10 eves koltseged amit berletben “egetsz” az jelentosen olcsobb mint egy sajat tulajdon megvetele atlagos hitelallomannyal, jelenlegi kamattal, kezdeti es felujitasi koltsegekkel. A kamatkornyezet meg az asset arak csokkeneset vetiti elore, nem varhato asset nyereseg a most vasarolt ingatlanokon a kov. 10 evben. Nem en mondom, hanem az itteni gazd. hirek.
    FAZ/ECB elemzesben meg arrol irnak mar, hogy minden 0,1%pont alapkamatemeles varhatoan 1% ingatlan-arcsokkenest okoz atlagosan az EUR zonaban. Lehet szamolni.. Mo.-on szerintem meg rosszabb a helyzet ->allami torzitasok

  • BlaZember
    Kicsit se szorulnak rá a bankok, hogy megvédjék őket, de ez a bankok nem vállalnak kockázatot egy jónagy butaság. Tizenpár évvel egy nem fizető adósok miatti bankcsődök sorából kirobbant glogális válság után meg pláne érdekes elképzelés. A bankok majd jól felmérik az ingatlan jövőbeli értékét ugyancsak érdekes gondolat. Ha nem fizeted a hiteled, akkor a bank pénzt veszít. Aláírsz valamit a szerződésben, többek között a kártalanítást is. Aztán mutogatsz a bankra.

    Teljes döbbenet, hogy felnőtt emberek mennyire nem képesek felelősséget vállalni a döntéseikért. Nem a bank keres meg minket, és kerget bele egy hitelfelvételből finanszírozott lakásvásárlásba. Ha elszámoltuk magunkat, és túl nagy kockázatot vállaltunk, az a mi saját felelősségünk, nem a banké.

    Aztán ugyanebben a stílusban hányunk vért, amiért egy COVID kellős közepén nem finanszíroznak a bankok komplett szektorokat.

  • csizkek
    “saját inflációdtól (albérlet emelkedés).”
    Valaki magyarazza el nekem, hogy miert alap az emberek fejeben, hogy ha inflacio van akkor mennek fel az alberlet arak (pl.) automatikusan?
    Az inflacio szamitasban nincs benne ingatlan. A berek sem novekednek automatikusan, mert nem minden teruleten lehet ervenyesiteni az infla hatast vagy csak kesleltetve. HA infla van a vasarloero csokken, ilyen szaguldo 11% infla mellett ez drasztikusan csokken. Az alberleti piac egy kulon piac. Ha jonep ugy dont hogy ennyi penzert ilyen infla mellett nem eri meg Bp.-en lakni, akkor elhuz.
    Egy oldalazo, csokkeno ingatlan piacon, eleg ha megindul az nagy mennyisegu sokszor ures ingatlan a piacra, maris odaver a berleti piacnak is..
  • csizkek
    “Az elsétálási jog nem az ördögtől való.”
    EU-ban? De!:)
    masok a szabalyok a kilakoltatas, szocialis halo eseteben. Elsetalasi jog nem nagyon fer meg egy magyaros kamatkorlatozassal, vagy barmilyen kilakoltatasi tilalommal. USA-ban van elsetalas. De ott ha nem fizetsz, hamar repulsz a kecobol. Leepitesnel a melobol is.. Sokkal dinamikusabb piacok, szinte semmi szoc haloval.
    Lehet valasztani. EU a szocialis rendszert partolja, ezen nem tudsz valtoztatni. De ehhez nem fer bele az elsetalasi jog ilyen kamatszintekkel.
  • csizkek
    is akarok kommentelni ” Az Erste elemzői jövő évre már 12-16%-os hitelbedőléssel számolnak,”
    2008 utan voltak hasonlo szamok. 12-16% hitelbedoles az oriasi.. Ha ez igaz akkor ez egy crash..
  • tip
    beancount. Mindenre is jó. Olvasni kell hozzá, de megéri.
  • Zabalint

    Hogyne lenne a banknak rizikója. Ha a lakás ára nem fedezi, te megörökké fizeted a fizetésed levonható részét, attól még lehet veszteséges a banknak.

    De a likviditás sem mindegy, mert ha nem fizeted a törlesztőt, a bank nem tudja azonnal eladni a lakásod, addig pedig a tartalékaiból tudja finanszírozni a hiteled. Ha sok ilyen van egyszerr3, akár csődbe is mehet.

    Másrészt amit itt sokan nem fognak fel, hogy nem a bank feladata, hogy a te érdekedben hitelbírálatot végezzen, ezzel megvédve téged a felelőtlen döntéstől. A bank a hitelbírálatot két okból csinálja, az egyik a saját kockázata miatt, a másik az állami szabályozás miatt. Utóbbinak sem az a célja, hogy a saját felelőtlenségedtől megvédjen, hanem hogy rendszer szintű problémák ne legyenek. Van egy másik hitelbírálat, mikor te döntesz, ezt bevállalod-e, ez véd téged.

  • BlaZember
    MNB 2014 novemberi stabilitási jelentése szerint felkúszott a _jelzálog_ NPL ráta 20%-ra. Ft és deviza együtt. A deviza 24% volt. Most ennek a harmadával-negyedével számolnak jövő évre a pesszimista forgatókönyvek, amiket én olvastam, igaz kimondottan a lakáshiteleknél. És már az is érezhető lesz.

    A 12-16% elképesztően magas szám lenne, ha az összes lakáshitelre vonatkoztatva lenne ekkora. Jelenleg 2,8%. Főleg azért lenne durva, mert a fix és jellemzően alacsony kamatozású forint hitelekből nehéz lenne már hova menteni. Ez egy nagyon csúnya összeomlást jelentene. Ami a kockázat, az a még mindig meglévő sok változó kamatozású lakáshitel, ami ha nem fixesítik, be fog durranni. Kicsit szerintem túl puhán is terelgetik őket, pedig éve eleje óta már a durva ösztönzőket/kényszerítőket kéne a hitelesekre dobálni.

  • Mankel
    igen és az a csődhullám csak nem azért történt, mert ész nélkül puszta kapzsiságból szórták ki hitelt mindenkinek akinek volt pulzusa? Olyan kaszinósat játszottak végül, hogy ha nyerek akkor az az enyém ha vesztek akkor too big too fall mentsetek meg. Valahogy a szent piac szabályai többnyire csak a kicsikre vonatkoznak.
    Teljes döbbenet, hogy miután bedöntötték a világgazdaságot, még van aki szerint mindenről a hitelfelvevők tehetnek kizárólag. Van felelőssége és következménye a hitelfelvevőnek is hisz bukja a zálogot.
    De az nem fair, hogy én elfogadom fedezetként ha meg nem elég akkor még mindig tartozol. Valóban le van írva hogy ez a helyzet, de ha az is bele lenne írva, hogy a vesédet is eladhatjuk,az op. költség a tiéd hisz azt is túléled akkor az morálisan oké lenne?
    A csődről meg annyit, hogy ki kényszerítette a bankot, hogy gombokért adja el a fedezetet hiénáknak?
  • Mankel
    abban egyet értek, hogy ha elsétálási jog van akkor ne legyen ennyire macerás a kilakoltatás. Ez mindenkinek jobb lenne. Ha 90 napja nem fizetsz akkor plusz 90 nap és gond nélkül kirakhatnak.(nem nézünk se istent se embert)Tehát 180 nap múlva felszabadul az ingatlan. Ugyan ez bérlő esetén is. Fél év alatt oldd meg lakhatásod.
    Félreértés ne essék két véglet van a vélemények között a gonosz bank tehet mindenről vagy az adós a full retardált és szegény bank…
    Nem azzal van bajom, hogy az adós fizessen, hanem azzal, hogy nem tartom korrektnek azt az eljárást, hogy bár van zálog amit az egyik fél elfogadott mint fedezetet, de ha az nem elég még követelésekkel áll elő.
    Kérjen több zálogot hitelezzen ki kevesebbet.
  • Puffogok
    Csuda tudja ezt a hitel dolgot. Alberletben elek, jelenleg kenyelmesen fizetem, de azert megis csak dupla annyi mint 5 eve volt.
    Par eve egy mezei panel fullosan felujitva kijott 10 milliobol, ez most 30 es meg mindig csak egy 50 nm-es, 40 eves lakasrol beszelunk.
    Az eszem azt mondja nem eri meg lakast venni, a lizard brain meg azt, hogy muszaj lakast venni, mert 5 ev es 300 ezer lesz egy sima panel berleti dija a megvasarlas meg 60 millio aztan ott remeghetek mikor adja el a tulaj es hogy talalok-e hasonlo “olcso” albit.
    Raneztem egy kalkulatorra, 20 millio hitel, 20 ev, 40et fizess vissza, hat nem tudom.
  • Leopold
    Kicsit off: A FED elnöke mondta 2011-ben: „The United States can pay any debit it has because we can always print money to do that. So there is zero probability of default.”
  • Nyomd a gazt!
    ” ha az adott hitelnél LTP-ből ingyenes az előtörlesztés, a felhasználás előtt befizetett pénzt is ingyen számolja a bank? Pl az 5 éves LTP-mbe beborítok még 2 milliót a lejárat előtt, akkor az egész összeggel ingyen törleszthetek?”
    Nagyjabol igen. LTP-nek meg van a szerzodott osszege ami az altalad befizetett osszeg + kamatok + allami tamogatas + hitelkeret. Ha a szerzodeses osszeged mondjuk 5m, a normal befizetesed + kamat + allami tamogatas 2,5m akkor az LTP hitelkereted rovasara betolhatod meg a maradek 2,5m-ot (hisz neked ugyse kell a hitelkeret). Szerzodeses osszegnel tobbet nem tudsz betolni. Onnantol kezdeve a kiutalasnal a bank mar csak egy osszeget fog latni meg hogy ltp-bol jott es az egesz LTP-s elotorlesztes lesz ingyenesen.
    En most toltam be az ltp-met, de nem igy csinaltam mert 2,94%-os hitelnel jobban jarok ha inkabb addig barmi masba fektetem mint elotorlesztem
  • Leopold
    Egyszerűen muszáj leírnom.

    Képzeld el azt a helyzetet, hogy:

    „A” befektető elhelyez 1 millió forintot a bankban. Ha a kötelező tartalékráta pl. 10%, akkor a megmaradó 900 ezret kiadhatja hitelbe.
    „B” felvesz a banktól 900 ezer forint hitelt, hogy megvegye „C” magánszemély autóját.
    „C” magánszemély a 900 ezer forintját elhelyezi a bankban. Mivel 10%-os tartalékrátánál maradtunk, a banknak 810 ezer (900-10%) forintja maradt, amit ismét kihelyezhet hitelbe.
    A folyamat pedig megy tovább, azaz a pénz a gazdasági rendszerben sokszorozódik a hitelek miatt.
    A 10%-os tartalékráta esetén a bankba betett pénz 9x-es pénzt teremt a semmiből.
    Hangsúlyozom: a semmiből.
    Nem vetnek, nem szántanak, mégis aratnak.

  • SzaboZ

    “Az elsétálási jog nem az ördögtől való. Ugyan is ez esetben bank is kockázatot vállal nem csak az adós.”

    Természetesen rákényszeríthető ilyen kockázatvállalásra a bank, de tovább fogja terhelni a hitelfelvevőkre.
    Ezután nem 4% lesz a lakáshitel kamata, hanem 8%.
    Örülünk..?

  • Aechen Coras
    törp

    “Ugyanígy a bank tartozzon felelősséggel, ha olyannak ad hitelt, akinek nem kellett volna. Pl alap lenne az elsétálási jog az ingatlan hiteleknél.”

    Ez egy óvodás szintű felelősségvállalás. (= Bíztál bennem, nem kellett volna. A te hibád.)
    Ha te felnőtt ember vagy (ahogy a felnőtt korúak ~20%-a) és megígérsz bárkinek bármit (pl. hogy visszafizeted a hitelt), az a te felelősséged.
    A bank nem a lakásodat kéri a kölcsönért cserébe, hanem azt, hogy szépen visszafizesd a kölcsönt. A lakást azért kéri fedezetnek, hogy a prosztó emberek ne tudjanak úgy visszaélni a bank bizalmával, hogy eladják a lakást és csődöt jelentenek. Tehát nem a lakással tartozol a kölcsönért, hanem a törlesztéssel.

  • SzaboZ

    “abban egyet értek, hogy ha elsétálási jog van akkor ne legyen ennyire macerás a kilakoltatás. Ez mindenkinek jobb lenne. Ha 90 napja nem fizetsz akkor plusz 90 nap és gond nélkül kirakhatnak.(nem nézünk se istent se embert)”

    Ez az USA modell. 3 hónapot késel a törlesztéssel –> repülsz.
    Az EU modell meg hogy nagyon akarni kell elbukni a hitelt, nehezen raknak ki (téli moratorium, gyereked van, stb.), de közben a tartozásod az ingatlan menekülési értéke fölé kúszhat.

    “Nem azzal van bajom, hogy az adós fizessen, hanem azzal, hogy nem tartom korrektnek azt az eljárást, hogy bár van zálog amit az egyik fél elfogadott mint fedezetet, de ha az nem elég még követelésekkel áll elő.”

    A megoldás: a zálog értékének max. a felét vedd fel hitelnek.

    Avagy: NEM kell besétálni a bankba, és NEM kell hitelt kérni!

  • Panic

    A hitel fedezete elsődlegesen a te keresőképességed…
  • BlaZember
    A kérdés, hogy miért várnád el, hogy egy szolgáltató benyelje a veszteséget egy a te helyzetedben bekövetkezett kedvezőtlen változás miatt. Amennyire tud megnéz, de nem tud annyira részletekbe menően megvizsgálni, mint te magad. Te veszed fel a hitelt. Annyit vegyél fel, amennyit akkor is tuti fogsz tudni fizetni, ha baj van. Köss rá biztosítást stb. A bank nem szociális intézmény. Amiben döntési lehetőséged van, abban a döntés és a következmények is a te felelősséged. Ezt jelenti felnőttnek lenni.

    Emellett a jogalkotó felelőssége, hogy biztonságos szabályozási kereteket adjon. Ebben volt nagyon komoly hiányosság. A bank nem tud nem hitelezni, mert akkor más fog hitelezni, és elszipkázza a piacát, amiből él. Nem azért hiteleztek pl itthon devizát a bankok, mert annyira jó ötletnek tartották, hanem mert lehetőségük volt rá, és volt egy első, aki piacot akart szerezni.

  • Én is akarok kommentelni...

    Sajna nem bírom már megtalálni a cikket amiben erről beszéltek 🙁
    A 12-16% a worst case, nem tudom mire vonatkoztatva hangzott el egy panel beszélgetésen, de elhangzott az is, hogy pont a forintosított devizahitelesek jelentős része van változó kamatozású hitelekben (3-12 havi kamatperiódus), akik szépen lassan bekerülnek majd a 10+% kamatkörnyezetbe. Ezen hitelek túlnyomó része moratóriumban van, akiknek a felhalmozódott, meg nem fizetett kamatterhe már kezelhetetlen szintű. Gondolj bele egy 15 milliós tőketartozásba, ha nincs tőketörlesztés, akkor havi 100 ezer felett nő a megfizetendő kamat.
    A moratórium és a kamatstop még hosszú ideig elfedik a valós helyzetet, de előbb-utóbb elengedik ezeket, és ha nem mentik meg őket, akkor könnyen megjelenik majd egy év alatt újra a 10+ NPL.
  • Akos

    A jelzáloghitelek kb 60%-a 5 évnél rövidebb periódusú, és ezen belül is többségben van az éven belüli.
  • pasta

    “Ugyanaz visszafele, nem unjatok meg ezt a mantrat?”
    Mutass egyetlen embert, akinek volt reálisan pénze rá, hogy hitelt törlesszen albérlet helyett, és ne járt volna jobban hosszú távon.
    “nem varhato asset nyereseg a most vasarolt ingatlanokon a kov. 10 evben.”
    Lakhatási célú ingatlannál nem is azért veszed
    “varhatoan 1% ingatlan-arcsokkenest okoz” Várhatóan…ezen a blogon is minden szakértő 8 éve írja, hogy összeomlik az egész, aztán kb 4x-esére mentek az ingatlanárak. Ha esik is 10-15%-ot, 10 éves távlatban az még mindig semmi, utána megint kimozogja. Meg amikor már ennyit esik az ingatlan, ne aggódj, más befektetés is fog. Most épp pont buksz minden mással is. (jöhetnek a shortoló királyok)
    Amennyire röhög itt mindenki azon, hogy a bitcoinosok milyen szektások a hülyeségükkel, pont olyan ez az albérlet belemagyarázás is.
  • Kommentháború
    Kedves Leopold, a levont következtetésed alapján a tudásod még hiányos ebben a témában, javaslom nézz utána kicsit jobban.
  • Zabalint

    Annyiban nem a semmiből, hogy ha épp nem lakás tulajdonos váltásról van szó, akkor fogyasztás van, lásd autót vesz, árut vesz fogyasztási hitelből.

    Másrészt ez önmagában nem probléma, eleve ezzel kalkulálnak a tartalékráta és a banki szabályozás megalkotásakor. A gond akkor van, ha pénzmennyiség gyorsabban nő, mint a gazdaság. Most ilyen helyzet van, de nem a bankrendszer sokszorozó hatása miatt, hanem a monetáris pénzből nyomtak túl sokat, amit a bankrendszer aztán sokszoroz.

  • csizkek
    “Mutass egyetlen embert, akinek volt reálisan pénze rá, hogy hitelt törlesszen albérlet helyett, és ne járt volna jobban hosszú távon.”
    Jomagam pl. En a mobilitasra szavaztam es torlesztes/horgony helyett odamentem ahol rendes penzt fizettek. Nem irok szamokat, de boven megerte. Emellett csak a kozvetlen kozelemben 2-en vannak akik nullra-tonkre mentek lakashitelbe. Volt ra penzuk hosszu evekig, de barmikor johet problema.

    “Lakhatási célú ingatlannál nem is azért veszed”
    Lakhatas egy koltseg. HA egyik oldalon az a mantra, hogy a berlemeny csak egeti a penzt, akkor senki ne jojjon azzal, hogy a lakhatasi ingatlant nem azert vesszuk, hogy ne legyen “asset” nyereseg. Nyilvan nem befektetes, hanem lakhatasi koltseg/koltsegcsokkentes a cel. PEMAK fizet jovore 8-9% kamatot EUR alapon. Btw, szal lehet matekozni..

  • Kereskedő
    Ez olyan, mint bármelyik másik kereskedő, csak a bankok pénzzel kereskednek. Ha A eladja az autóját egy autókereskedőn keresztül B-nek, majd B ugyanígy eladja az autókereskedőn keresztül C-nek, akkor ugyanez történik. Az autókereskedő eladta ugyanazt az autót kétszer. Az autó adásvételek száma nőtt, de valójában nem lett több autó a világon.
  • gaborr
    Nem tudom, hogy érdekel-e itt bárkit, de beindult a kamatcsökkentés a DKJ-nél. 3 napja esik a kamat.
  • Mankel
    Huhh nagyon másképpen gondolkozunk. A tömeges bankcsőd hullám a nem fizetések miatt bár sok kis egyén okozta egy rendszer szintű probléma. Amit megoldani a bankok irányából lehet nem az egyének szintjén. Ez olyan mint az újrahasznosítás. Mi a jobb ha megpróbálsz 300 millió embert rádumálni, vagy kötelezed a gyártót, hogy a csomagolás x% újrahasznosított legyen?
    Mi a cél? Ha az, hogy a pénzintézeteken minél többet keressenek a tulajdonosoknak rövid távon, vagy hogy csökkentsük bankcsőd+az örökké tartozás kockázatát? Igen ez árt a szent gdp-nek rövidtávon, hosszú távon meg sokkal egészségesebb gazdaságot és társadalmat okoz.
    Ha a társadalom egészének az érdekében(nem a vágyaiért) akarunk tenni akkor igenis úgy kell szabályozni, hogy elsétálási jog. Nyugodj meg a pénzintézet azonnal alkalmazkodni fog majd kisebb %-t fog adni az ingatlan fedezetedre. Idővel az ingatlan árak is lekövetik.
  • Mankel
    hát nem tudom mi indokolná a 4->8%-t inkább 4->4,3 lesz az. Vagy 60%->50%.
    Miért az jobb hogy 15 évente bedőlnek aztán az adózók pénzéből megmentjük őket?
    No meg horribe dictu hűtjük az ingatlan piacot meg fékezzük egy kicsit az inflációt?
  • csizkek
    “A 12-16% elképesztően magas szám lenne, ha az összes lakáshitelre vonatkoztatva lenne ekkora. ”
    Szerintem is. Nem kovetem mi van most, ha nagy crash lenne, talan elcsabulnek es vennek vmi “bazist” Mo.-on. 🙂
    Egyelore en kivulrol nezem..
  • csizkek
    “Várhatóan…ezen a blogon is minden szakértő 8 éve írja, hogy összeomlik az egész, aztán kb 4x-esére mentek az ingatlanárak. Ha esik is 10-15%-ot, 10 éves távlatban ”
    Nem irta itt senki 8 eve, legfeljebb par eve. Ertekalapon massziv lufi van a magyar ingatlanpiacban, az nem kerdes. HA nem lett volna covid miatti moneyprint es a ner nem tolja fullba a kretensegeit, akkor mar meglattad volna a korrekciot. Igy majd nagyban vegignezheted kicsit kesobb.
    Eleg egyertelmu, hogy a lakasarak korrelalnak a hitelkamatokkal. Lehet ezt torzitani sokaig. De ha egy pemak eur-ban fizet jovore is mar 7-9%-ot, mikozben a llakasertek nominalisan oldalaz, az eleg massziv veszteseg a jelnelegi ner-mnb karoltve szetverjuk a HUF-t es csinalunk 11-15% inflat.
    Tudom, tudom lakni kell valahol..
    Vegszokent, meg majd meglatjuk. Elobb utobb szembejon a realpiac.
  • csizkek
    “180 nap múlva felszabadul az ingatlan.”
    Kivancsisagbol meggugliztam, USA-ban 111naptol 12 honap kb vegigvinni a kilakoltatast. AZt hittem ez sokkal rovidebb ott..
    Alapjaiban egyetertek az elsetalasi joggal, mert ha mar ott az ingatlan jelzalogban akkor miert kell feleljek is erte. De nyilvan a THM nem annyi lenne ha total elsetalasi jog lenne meg szocialis hatter nelkul is.
  • D

    Igen, az elmult nyolc evben masszivan emelkedtek az ingatlanarak. Az elmult harmincban pedig kb realerteken stagnaltak. Szoval szigoruan anyagi szempontbol nem egyertelmu, hogy mindig mindenki jol jar vele.


    Az USA-ban allamrol allamra is sok a kulonbseg. A jogi procedura ott is eltart egy (rovidebb) ideig (egyszeru ugyek, de egy jogallamban akkor is van jogod a vedelemhez). A jogi procedura vege utan van valamennyi turelmi ido, majd annak a lejarta utan lehet kilakoltatni, de azt is ido megszervezni.

  • BlaZember
    Én nem azt mondom, hogy nem fog nagyot szólni a hiteles probléma, vagy hogy nem fognak sokan belereccsenni. Hanem hogy ez rendszerszinten közel se akkora kockázat, mint 2008 után volt. Valóban 60% van még változó kamatozásúban, és 36% éven belül vált kamatot. De egyrészt a 40% hosszan fixált kamat egy hatalmas nagy előrelépés és kockázatcsökkentés 2008-hoz képest. Másrészt a változók jellemzően a régebbi hitelek, ahol az infláció és a tőketörlesztés már segített a kockázatok mérséklésében. Az MNB szerint 100/300/500 bázispontos kamatemeléssel számolva a medián törlesztő emelkedés 1370/4200/7150 Ft, és ez 10%-ot meghaladó a szerződések 3%/53%/75%-ánál. Ez azért nem ugyanaz, mint 2008-ban volt. Arról nem is beszélve, hogy a tőketartozásod nem fog nőni, ami az alapvető probléma volt anno.

    A moratóriumosok jórésze szerintem is bedől. Ez egy jó nagy hülyeség volt.

  • Leopold
    Kedves Kommentháború!
    Ha az általam leírtakat nem tartod relevánsnak, igaznak, akkor valójában nem velem van vitád, hanem Nagy Attilával. Nem akartam honlapot, könyvcímeket leírni, mert esetleg Miklós (teljes joggal) kukázhatja.
    Ennyi.
  • mad823

    Akárhogy számolom, egy lakás bérleti díjának nagysága “békeidőben” összehasonlítható a törlesztőrésztlet nagyságával. Oké, utóbbihoz kell önerő. De ezt leszámítva cashflowban ugyanott vagy, kivéve, hogy a hiteltörlesztőd kb. fix, azaz ha mondjuk csak 10 év a kamatperiódusod, akkor is lényegesen kevesebb lesz a tőketartozásod mire fordul. Tehát hatalmas meglepetésre nem kell számítani. Aztán ott van még az ingatlan értékének “inflációkövetése”, valamint a törlesztőrészleteid nagyságának elinflálódása. Ha bérelsz, akkor a bérleti díjad sokkal jobban fogja követni az inflációt, plusz az tényleg “kidobott pénz”. Arról nem is beszélve, hogy itthon mennyire stabil egy bérlő helyzete…

  • tip
    „A 10%-os tartalékráta esetén a bankba betett pénz 9x-es pénzt teremt a semmiből. Hangsúlyozom: a semmiből.
    Nem vetnek, nem szántanak, mégis aratnak.“ – ez egy visszatérő toposza az összeesküvéselmélet-hívőknek.

    B fedezete a saját jövőbeni jövedelme. Azontúl kapott egy autót C-től. Én nem azt látom, hogy „semmi“ nem történt volna. C betétjét se hozomra fogják kihitelezni, hanem fedezet ellenében, és az gazdasági eseményt fog előidézni. A hitelezés egy jelenbeni pénzáram összekapcsolása egy jövőbelivel.

    A te elméleted tévedése abban áll, hogy szerinted a készpénz lenne a valami (azt nem kifogásoltad, hogy A-nak volt 1M készpénze), a hitelpénz pedig a semmi. Az igazság sajnos pont ennek az ellenkezője. A készpénz pusztán a jegybank fizetési ígérete. És hát mit fizet a jegybank a készpénz ellenében: úgy van, másik ugyanolyan készpénzt 😉 azaz ez egy nulla-ígéret.

  • Árral szemben
    Én saját inflációt írtam, ami alatt azt értettem, h az én saját életemben ez hogy alakul. És persze, ha lejjebb költözöl, nem nő az albérlet. Legalábbis nem úgy látszik, de valójában már kevesebbért fizetsz azonos összeget. Ill. ugyanezt el lehet mondani, amikor a lakásfenntartás költségeit számolod: ha nem folyik be annyi, kevesebbet újítasz. Nem lesz olcsóbb fenntartani, de úgy tűnik 🙂

    Egyébként nem azt akarom mondani, hogy mindenképp vegyél lakást, csak azt, hogy könnyű mindig kiszámolni, hogy bizonyos mutatók szerint miért nem éri meg most, és jön a korrekció, stb. Csak azt nehéz beleszámolni, hogy kevés a racionalitás a piacon 🙂 Lehet mondani, hogy ha nem lett volna ez meg az. És honnan tudhatjuk, hogy a jövőben nem lesz?
    Ha a célod egy saját lakás, és mindig csak vársz egy jobb lehetőségre, szerintem nagyobb eséllyel fogod megszívni.

    folyt.

  • Árral szemben
    Én 2017-ben vettem lakást, már akkor is sokan azt mondták, hogy 50% emelkedés után hülyeség. Azóta lassan 2,5x-esére ment fel. Ez ugyan jónak tűnik, de mivel váltanánk nagyobbra, a különbözet is arányosan nőtt. Viszont mivel nem SOS a váltás, így a sajátunkban lakhatunk úgy, hogy a hitel törlesztője a 2017-es bérleti díjak körül van. Továbbá ha akkor nem vettem volna, mert úgyis lefelé mennek, akkor most rosszabb lenne a helyzetünk.
    Ált. a stagnálás/esés rövidebb időszakokat ölel át, mint az emelkedő trend, és ha lakni szeretnél benne, nincs lehetőséged tökéletes időzítésre.
    És még egy érv: mi is elgondolkodtunk, hogy mivel minden lakás drága, inkább béreljünk nagyobbat, ezt pedig adjuk ki. A gond az, hogy bérelni 1-3 szobásakat könnyű, utána szignifikánsan nőttek az árak arányaiban.

    Sztem nem lehet megjósolni, hogy melyikkel jársz jobban, de érdemes a neked tetsző opciót választani. 🙂

  • Copywriter
    Ausztriában a 75 nm-es szépen felújított albérletem olyan környéken, ahol egy hangos szó sincs egész nap:

    – bérleti díj: 420 euró
    – fenntartási költség kb. 100 euró (része víz és csatornadíj általány)
    – házközponti fűtés általány 68 euró
    – áfa 65 euró
    – áram általány 90 euró
    + 50 nm-es pincei tároló + kertrész + saját parkoló.
    = összesen: 743 euró

    A rezsitől vonatkoztassunk el, mert az itt világpiaci ár, és Magyarországon is megfizeti mindenki, legfeljebb máshonnan veszik el rá. De az a durva, hogy a tulaj kap kb. 160ezret a 75 nm után, városi lakása kiadására, Magyarországon meg ennyiből nem is jönne ki a 75 nm, mely ráadásul csontig le van rohadva.

  • Ilyen nincs, és mégis van.

    Tehát szerinted egy autóból lesz kilenc.
    Ennek a multiplikátor hatás magyarázatnak fuss neki mégegyszer plíz.

  • Brüsszel adóztat(na), de mi nem hagyjuk.
    Szegény Miniszterelnök!

    Alig, hogy legyőzi az egyik gonosz bürokratát, rögtön jön egy másik remek javaslat. A szigeteletlen lakások tulajai azért vélhetően jól teszik, ha számolgatnak egy kicsit. Az autósok meg megkapják majd az igazságos zöld adóterhet az ezerforintos benzin mellé. Sokszor már most sem férek fel a buszra, az e-rollerhez dagadt vagyok, a velem kompatibilis kerékpár nyerget meg még nem találták fel. 🙂

    portfolio.hu/uzlet/20220622/nagy-dontes-szuletett-brusszelben-a-maganepuletekre-es-az-autohasznalatra-is-raterhelik-a-klimavedelem-koltseget-552157#

  • Kereskedő
    Szerintem nem én vagyok az, akinek mégegyszer neki kell futnia. Én pont az ellenkezőjét írtam. “Az autó adásvételek száma nőtt, de valójában nem lett több autó a világon.”
  • Nyomd a gazt!
    a jo esetben ugy van ahogy irod. De hitel eseten ha nem tudod fizetni valami oknal fogva akkor bizony nem csak fedel nelkul maradhatsz hanem meg tartozasod is lesz. Berlet eseten max utcara kerulsz, de nincs nagyobb tartozas. Sajat lakas eseten bekoltozik melled egy “kellemes” szomszed es onnantol buko, berles eseten fogod magad es elkoltozol. Mashol kell/akarsz elni munka vagy barmi miatt akkor pl van bank amelyik nem engedi a berbe adast, vagy pl csok eseten megvan kotve hogy oda kell szolnia az allando lakcimnek es nem lehet kiadni. Vannak helyzetek amikor a berles a jobb dontes.
  • CopyCopyCopy
    Copywriter for president!

    Austria foreva’! (csak menne már…)

  • Csinolina
    természetesen jó az érvelésed, hogy jogszabály szerint vannak nem kiadható esetek, de én még nem hallottam/olvastam olyan esetet, ahol ezt ellenôrizték volna.. hányan vettek ilyen hitelekbôl lakást kiadásra 0 szankcióval
  • expect

    “De az a durva, hogy a tulaj kap kb. 160ezret a 75 nm után, városi lakása kiadására, Magyarországon meg ennyiből nem is jönne ki a 75 nm, mely ráadásul csontig le van rohadva.”
    Ez maximum Budapestre igaz és mivel gondolom nem bécsi lakásról van szó, ezért egy világváros árai nem is relevánsak a számodra. A legtöbb megyeszékhelyen simán kapsz hasonlót ennyiért, sőt jobbat is, bár lehet még ez is fals összehasonlítás, ha egy kisvárosba költöztél. Az áfa és az adókülönbség meg sztem nem elhanyagolható tényezők.
  • Belavoltam
    “PEMAK fizet jovore 8-9% kamatot EUR alapon.”

    Forrast kerek.

  • Belavoltam
    Milyen parameteru alberletet mennyiert berelsz az orszag melyik reszen? Kivancsisagbol kerdezem, ha egyszer nekem is alberletbe kene mennem.