Hitelt és megtakarítást?
Most, hogy már 10 évig fix törlesztőrészletű lakáshitelt is lehet felvenni kellően magas fizetés mellett akár 3,02%-os éves kamatra, illetve rövidebb kamatperiódus mellett ennél kisebb kamatra is kaphatsz lakáshitelt, gyakori az a kérdés, hogy nem érné meg-e jobban nem kifizetni a hátralévő hitelt akkor se, ha megvan a szükséges összeg, vagy készpénz helyett hitelből vásárolni ingatlant.
A kérdezők azt látják, hogy milyen hozamokat lehet elérni a tőkepiacon, de akár még egy biztonságos prémium államkötvényben is.
Vajon megéri-e eladósodni annak ellenére, hogy a hitel összege már most is rendelkezésünkre áll? Nyerünk-e valamit a hitel alacsonyabb kamata és a megtakarítás hozama között? Nagy a kísértés, hogy 3% kamat mellett más pénzét fektessük be a saját hasznunkra.
Mielőtt ennek utánajárnánk, néhány alapvetést azért tegyünk meg.
A legelső, amivel sokan nem számolnak, az a kockázat.
Egyik ilyen kockázat a hitel kamatláb változásának kockázata. Ha a most 2,5%-os kamatozású hitelem csak 4-5%-os kamatozásúvá válik a körülmények változása miatt, gyorsan ráfizetéses lehet a mutatványom. Csak emlékeztetőül: 2012-ben 14% volt a lakáshitelek átlagos kamata. Semmi nem indokolja, hogy miért ne lehetne ugyanennyi az átlagos kamatláb 5 év múlva újra. Nem is olyan régen kétszer történt meg öt év alatt, hogy egy éjszaka alatt 3 százalékpontot ugrott a forint alapkamata. (Cikk itt)
Ezért ilyen mutatványt kizárólag futamidő végéig fix kamatozású hitelből szabad elkezdeni. Van már 20 évig fix hitel is a bankok kínálatában, bár annak már messze nem olyan vonzó a kamata.
A másik dolog, hogy nem hasonlíthatom össze az amerikai tőzsde elmúlt hároméves teljesítményét a hitelem elmúlt hároméves kamatával.
Az amerikai és bármelyik másik tőzsde is bármikor összeomolhat. A 2000-ben elért árfolyamot 2007-ben érte el újra az amerikai tőzsde egy rövid időre, majd hála a következő válságnak, 2013 áprilisában került vissza újra oda, ahonnan indult 13 évvel ezelőtt.
Gondolj bele, ha hitelből szerzett pénzzel, amire kamatot kell fizetned, fektettél volna 2000-ben az amerikai tőzsdére pénzt. 13 év alatt csak annyit nyertél volna, hogy visszakerülsz nullára a tőkéd szempontjából, miközben évente rengeteg kamatot kifizetsz a hiteledre. Rengeteget vesztettél volna a kifizetett kamat és a kapott osztalék különbsége miatt.
S még nem is beszéltünk a devizakockázatról. A dollár 310 forint felett volt 2000-ben, 2008-ra 158 forint alá is beesett az ára. Duplán pórul jártál volna egy amerikai dollárban számon tartott tőzsdei befektetéssel.
Tehát nagy felelőtlenség lenne hitelből szerzett pénzből tőzsdézni, de akárcsak bármilyen kicsit is kockázatos befektetési alapot venni.
Ezért csak forint alapú, kockázatmentes befektetés jöhet szóba. Jelenleg két megfelelő termék van, a prémium és a bónusz magyar államkötvény, infláció plusz 1,4%-os, illetve egyéves államkötvény plusz 2-3% kamaton. Ha a hivatalos infláció 2% feletti, akkor nyersz egy keveset a különbségen, a 10 éves bónusz állampapírnál pedig az egyéves állampapír hozama a nyereséged. De az is csak bruttóban, hiszen 15% kamatadót is kell fizetned, ha nem TBSZ számlára vásároltad az állampapírjaidat.
További költség az állampapír esetleges idő előtti visszaváltása (1%), a hitel idő előtti visszafizetése miatti díj (másik 1-1,5%), illetve a hitel kezdeti költségei.
Gyorsan belátható, hogy 10 millió forintnál 1% nettó kamatnyereség százezer forint éves előnyt jelent. (Arra vigyázzunk számolásnál, hogy a hitelnél a folyamatos törlesztés miatt csökken a tőke nagysága is, így az elérhető tőkére vetített kamatkülönbség haszna is.)
A képletet tovább árnyalja az államilag támogatott hiteltörlesztés is.
Egyrészt cafeteriában adómentesen kérhető lakáshitel törlesztésre pénz. Ekkor az egyéb cafeteria elemek adóját spóroljuk meg. Ha mondjuk az egészségpénztárra kapott cafeteria adója 41,3%, a lakáshitel törlesztés adókulcsa pedig nulla, 83 ezer forintos havi törlesztésnél már szemmel látható összeget kapunk évente különbségnek. (Már ha a munkáltató bruttóban állapítja meg a cafeteria keretünket, így többet kapunk nullás kulccsal kivett cafeteria elemek esetén.)
Ezen túl adósonként mintegy 20 ezer forintot önsegélyező pénztárból is törleszthetünk, ekkor a nyereségünk a pénztárba befizetett összeg 20%-a adójóváírás formájában, mínusz a pénztár költsége. Két adós és átlagos pénztári költségek mellett hozzávetőleg havi 6.400 forint, azaz évi mintegy 77 ezer forint.
Harmadik lehetőség a lakáshitel-előtörlesztésre is felhasználható lakástakarék-pénztár, ahol az állam 30% támogatást ad évente (mínusz a hitelem kamata, hiszen a legtöbb lakástakarékra gyakorlatilag nem kapok kamatot mostanában.). Négy évente lakástakarékonként közel 300 ezer forintnyi támogatást kapok. Ha a családban 4-5 szerződést is sikerül nyitni, az négy évente 1,2-1,5 millió forint állami támogatás.
Azonban ne csapjuk be magunkat: a fent felsorolt dolgok csak akkor valódi anyagi előnyök, ha egyébként nem tudjuk jobb dolgokra felhasználni a cafeteriát, ha nem tudjuk másra kihasználni az önkéntes pénztárakat vagy felhasználni a lakástakarékok nyújtotta állami támogatást.
A fentiekből is látszik, hogy előfordulhat a jelenlegi hitelkamatok mellett, hogy jobban járunk hosszú távon a hitelből vásárolt ingatlannal, de azért milliomosok nem ebből leszünk. Elő kell venni a számológépet, mennyi a teljes nyereségünk és annyiért megéri-e foglalkozni vele. (Prémium állampapírnál akkor jársz jól, ha az infláció megszalad a következő években, miközben a hiteled kamata nem változik.)
De ha bele is vágsz egy ilyen próbálkozásba, legyél nagyon körültekintő, mert csúnyán megégetheted magad, ha nem törődsz a kockázatokkal, amik akkor is léteznek, ha te nem tudsz róla. Tudnék mesélni emberekről, akik meglévő házukra vettek fel hiteleket 2007-2008-ban, hogy jól megforgassák a tőzsdén a pénzt. A legnagyobbat azok bukták, akik japán jenes hitelt vettek fel 2008-ben, hogy a kínai tőzsdébe fektessék unit linked biztosításon keresztül. Sajnos már sokukkal találkoztam a tanácsadások alkalmával. Te ne csinálj ilyen butaságot.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 35 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
Ott már (többek között) például a dollár árfolyamváltozása is kiesik mint kockázat. Az infláció beépíthető az albérleti díjba, stb. Sőt, 20 éves távlatban ritka, hogy az ingatlan értéke ne növekedne. A hitelek drágulásával a kereslet pedig az albérlet felé terelődne. Ha lakástakarékpénztárakat tudunk nyitni 4 évente folyamatosan, az is plusz fix hozam!
Plusz: https://kiszamolo.hu/a-lakas-nem-passziv-befektetes/
Nálam hasonló kérdés merült fel, más helyzetben: megéri-e a jelenlegi magasabb árszínvonalon, alacsony kamatnál alacsony önerő mellett hitelből jobban eladósodva ingatlant venni.
Ha egy nagyobb (20+M-es) hitel végig fix kamatozású törlesztőjét nézem kb 2-3x akkora ingatlanra, 10 évnél 2.5x akkora a törlesztő mint a jelenlegi bérleti díj, viszont az adómentes cafeteriát kihasználva zsebből csak 1.4x-es összeg terhelne
15 évesnél cafeteria felhasználással a havi zsebből fizetendő már csak 0.88x-osa a bérleti díjnak.
Mind a kettőnél több lakástakarék is beférne, így a futamidő, vagy fizetendő összeg csökkenthető lenne a lakástakok felhasználásával.
A fő buktató az önerő…..nem tudom milyen racionális áthidalók vannak banki oldalon, ha pl. a stabil és magas jövedelem adott
Ha a hitel közös, de csak az egyik személynek van önsegélyező tagsága, ahol az adóstárs jogosultként be van regisztrálva, akkor mind a két személy elszámolhat/kérhet hiteltörlesztési támogatást a pénztárnál?
1) Egyertértek azzal amit Zabalint ír, a likviditás növelésére bőven jó megoldás lehet.
2) Nagyon nagy egységárú befeketetési termék (lakás) esetében kénytelen vagy hitelt felvenni, hogy mondjuk 15-20 millióért vegyél ha nincs annyi pénzed.
3) De ahogy Kiszámoló is írja, az csinálja, aki tudja mit csinál és tényleg vállalja a kockázatait meg a melót.
4) Az összes hiteled a teljes vagyonodhoz képest ne legyen túl nagy (mitomén max 20%), egyébként csődbe vihet a befektetés.
5) Az adott lakás árához képest a felvett hitel se legyen nagy (kb. 50% max), mert jó hozamkörnyezetben is túl sokat kockáztatsz fillérekért.
Aki arra a házra vesz fel befektetési célra hitelt, amiben él és nincs legalább mégegyszer annyi pénze máshol mint a ház teljes ára az szimplán idióta.
Ami idot erre fordit vki, azt inkabb forditsa onkepzesre, egy uj, szakmajaban igen keresett kepesseg elsajatitasara, es azaltal keressen tobbet, jobban jar.
Mi 2011-ben, a valsag idejen vettunk ingatlant. Termeszetesen kp. Akkor 8-10% korul voltak a betetkamatok, egyes akcios betetnel magasabban. Ha inkabb berlunk, akkor, akkor a kamat, mínusz berleti dijbol el tudtunk volna menni normalisan menni nyaralni. Most viszont szivnak, mint a torkosborz. Az allampapir kamatok is 2-3% korul, az ingatlan arak legalabb a masfelszeresere nottek, hasonloan a berleti dijak is.
Persze a sajat ingatlannak is vannak evi tobb szazezres koltsegei a fenntartassal, de most jobb sajatban lakni es nem baj, ha abban all a penz.
Én vettem egy 25 milliós ingatlant 2007 körül, azóta kihagyás nélkül, egy 80eFt-os festéssel ki van adva, most éppen 150e+r díjért. A lakás értéke most kb. 40 millió.
Nem rég vettem egy garzont 20 millióért, felújítottam 2,5 millióért, havi 250e-t hoz rövidtávú kiadással. 25mFt-ért pár hét alatt eladnám.
Én a hitel mellett döntöttem a napokban egy befektetési célú lakás vásárlásánál, az oka, hogy a hitel gyakorlatilag ingyen van.
Ezeket a pontokat írtam össze magamnak pro/kontra:
A hitel előnyei:
+ A pénzem megmarad, ha bármire kell tudok mihez nyúlni
+ Ahogy sorra járnak le a Fundamenták, azokat be tudom törleszteni és le van igazolva a lakáscél, nem kell számlát gyűjteni felújításnál
+ Ha nőni kezdenek a kamatok vagy be merek fektetni picit magasabb kockázattal, akár nyerhetek is havi párezret a bolton, de meggazdagodni nem ebből fogok
A hitel hátrányai:
– Macera az igényléssel
– Lélektanilag jobb hitel nélkül élni, még akkor is, ha tudom, hogy bármikor lezárhatom a hitelt
(Reklám helye: az egri sikereken felbuzdulva nyártól indul az apartmanunk Miskolcon is 🙂
8 millio hitel. 5 ev futamido. 3 evre rogzitett kamat. Eves kamatlab 3.6%.
Minden egyeb jarulekos koltsegeket elengedi a bank.
Osszes kamat 750.000 lenne, ha 5 evig vegig futna a hitel.
40 honap alatt fogom visszafizetni, igy az osszes kamat kevesebb lesz.
Van egy frissen lejart 4 eves LTP-m, amit ingyen fogok elotorleszteni par honappal a hitel indulasa utan (masra nem tudom felhasznalni az LTP-t).
Van cafeteriam, abbol iden es jovore is elotorlesztesre fog kerulni osszeg – megsporolva igy az adokat amit a tobbi elem igenybevetelegel fizetnem kellene. Elotorlesztes dija 1%.
Folyt. kov.
Tavaly befizettem 750.000-et Patikaba (onkentes nyugdijpenztaram 10 eves hozamat vettem ki egyebkent 🙂 ), onnan havonta kikerem majd a hiteltorleszteshez a kikerheto osszeget. Masra nem tudom felhasznalni a patikat, eddig nem is volt.
Remelem mindent jol szamoltam es kalkulaltam mindennel amivel kell, mert akkor ezekkel a hitelem nullszaldos lesz.
Sajat tokem pedig addig is dolgozik PMAK-ban.
2018-01-25 at 15:25
Megkérdezhetem hogy mekkora lesz a nyereség?
@Béla, hitelből tőzsdézés korszaka – nagyonjó észrevétel 🙂
Amiért én nem parázok: 5 évre fix kamattal veszek fel hitelt, már 1 év után is végtörleszthetek ingyenesen, a pénz rendelkezésemre áll, ha bármikor úgy érzem, hogy jobb lenne hitel nélkül, akkor lezárom.
Most úgy tervezem, hogy 1 év múlva 3 LTP-ből előtörlesztem a hitel 50%-át, 3 év múlva pedig 2 LTP-ből végtörlesztek.
Ha azonban hirtelen megugrik az infláció, akkor csak az 5. év végén lesz előtörlesztés a Fundamentákat pedig felhasználom másra.
Pl. egy további ingatlanra, ha közben esni kezdenek az ingatlanárak.
Szvsz egy fix hitel véd az ingatlan áreséstől is valamennyire.
Miért nem tetted be inkább önerőként?
Nem kéri vissza a bank az elengedett kezdeti költségeket a túl korai előtörlesztés miatt?
Hitel: BUBOR +3% körül
Vételár megvan, kifizessem a lakást, vagy rakjam az ára egy részét BMÁP-ba, és fizesse a bank?
Kockázat: nincs, hiszen amennyivel esetleg emelkedik a hitel kamata, pontosan annyival fizet többet a BMÁP is… tehát nyugodtan lehet 1 éves kamateriódust is választani.
Megéri-e? Attól függ, akarok vagy tudok-e LTP-s előtörlesztésekkel, cafeteriával meg önkéntes pénztárral vacakolni… aki mindet ki tudja használni, az LTP 4 éve alatt 2M körüli pluszban lehet… kamatváltozás szempontjából kockázatmentesen!
Ezzel szemben: nincs hitel, csak a befektetést kell figyelni; vagy rövid, rögzített hitel van és csak a befektetést kell figyelni, esetleg pár év múlva szakértővel felülvizsgáltatni a hitelt 🙂
Mindenkinek kell valami hobbi, van, akinek a fenti az – nekem pl. nagy teher lenne és elégé hardjáték, mert picike haszonnal kecsegtet, sok munkáért. Ennyi figyelemmel már jobb fizus munka is található 😉
Szöcske, hajrá a miskolcihoz! Azért az, hogy egy már bevált modellű bevételi forrásba nem a hasznot rakod, kicsit más kategória.
Így van.
“mármint mi úgy tudjuk, hogy fogyasztóbarát hitelt csak 350e nettó fizetés mellett lehet kapni, ”
Szerintem nincs ilyen korlát. Nekem 200-ra is adtak, de valószínűleg kevesebbre is adtak volna. Csak annyiban volt érdekes a 200, hogy alatta kicsit több a kamat. Fogyasztóbarát hitel, lehetett választani, hogy 3, 5 vagy 10 évre fixen kérjük, LTP-bol ingyenes előtörlesztés, egyébként is csak 1%.
Itt számolgathatsz, hivatalosan MNB által kiadott kalkulátorral:
minositetthitel.mnb.hu/
December 1 óta csak nettó 350 felett adják! Nyakig benne vagyunk, én nem találkoztam eddig 3%-os kamatozású 10 év fix hitellel. Igaz, csak 20% az önerő.
Én is :
Tudnék mesélni emberekről, akik meglévő befektetéseikre vettek fel hiteleket 2008-ban, hogy jól megforgassák a tőzsdén a pénzt. 😀
Te ne csinálj ilyen butaságot se!
Megkèrdezhetem, hogy körülbelül milyen számokkal kalkulálsz? Mehet emailban is, h ne offoljunk
ezek a Forint hitelek 30-ról 40 millióra emelkedhetnek? (400 Huf 1 Euró)
A törlesztések meg 60-ról 80 ezerre/hó.
Pl Ausztriában 30 %-os schillinghigítás volt az Euró bevezetése előtti fél évben.
Úgyhallottam Olaszországban is hasonló “Lírahigítás” volt
/Az összegeket az egyszerűség kedvéért írtam/
EGyébként akkor mi van? A hiteledet és a megtakarításodat is 400 forintos árfolyamon rögzítik, az eredőjük nulla lesz.
Ha Egerben bővítünk, akkor már fájdalmasan gyakran kellett volna utazni, ezért lett Miskolc.
Jelenleg úgy látom, hogy bár Egerbe lényegesen többen utaznak, arányaiban még több a kiadó szálláshely, így legalább olyan kihasználtságra és jövedelmezőségre számítok Miskolcon, mint amit Egerben tapasztalunk.
Egyetlen hátrány, hogy a nem hivatalos statisztikák szerint, Miskolcon kevesebb éjszakát tölt el 1-1 vendég, így valamivel munkaigényesebb lesz itt a dolog.
Megkérdezhetem melyik banktól vetted fel ezt a 8 milliós hitelt ilyen feltételekkel?
Köszönöm!
A schilling az euró bevezetése előtt a német márkához volt kötve, így kétséges a fenti állítás igazságtartalma.
Nem szamoltam vegig, mennyi lesz a nyereseg, nullszaldoig szamoltam. Nyeresegem az a hozam lesz, amit a 8 millio PMAK hoz az allamkincstarnal levo TBSZ-emen a kovetkezo 40 honapban (azt kellett volna likvidalnom, ha nem veszek fel hitelt).
@szocske:
Az idozites es a macera kerules miatt. Nincs idom kivarni az LTP kiutalasi idejet, elbb kell a penz. Valamint, ugyintezovel valo beszelgetes es ismerosok tapasztalatai alapjan egyszerubb az elotorlesztes, mint az onerokent valo felhasznalas.
@Heni:
Erste bank. Kalkulator (Bankracio.hu) szerint van jobb kamattal is ilyen hitel, de nekem a jarulekos koltsegeket is figyelembe veve osszessegeben ez jott ki legjobbra.
15M-et kell felvennem, 1M+os nettoval, 80% onero mellett
3.4% nel jobbat meg nem kaptam…
10ezer, 100ezer, 1 millió FT-ból mégis milyen rendszerszintű rést akarsz, amiből meggazdagodsz. 🙂
tipikus, hogy valami kiskapunk akarunk meggazdagodni, ahelyett, hogy a normális és becsületes utat járnánk be.
Ne a csodára várj, inkább tegyél érte!