Gyakori visszatérő kérdés a külföldi ingatlanvásárlás, sokak fantáziáját megmozgatja az állítólagos 8-10-12%-os éves hozam dollárban. A hírek szerint gombokért lehet venni ingatlant Floridában, akár bérlővel együtt is. Más dolgunk sincs, mint számolni a pénzt, amit a bérlő fizet és büszkén hátradőlni azzal a tudattal, hogy immár külföldön is van ingatlanunk.

Számtalan cég kínál floridai ingatlant, teljes ügyintézéssel. Nem is kell tudnod angolul, helyismeretre sincs szükséged, ők mindent megoldanak, beleértve a jogi dolgokat is.

Sőt, most a legújabb sláger a brazil piac, ahol csiliárd százalékos haszonra lehet szert tenni, mert az árak fénysebességgel emelkednek évről-évre. Most épülő ingatlanokban lehet lakást lefoglalni, állítólag Brazília legfelkapottabb részein. Mivel Rióban 250%os áremelkedés volt már eddig is csak az elmúlt hat évben, de más nagyvárosokban is 200%-os drágulásról beszélhetünk és Brazília rendezi a következő olimpiát is, ki az a bolond, aki ki akar maradni a dologból?

Ilyenkor jön a kérdés, szerintem is érdemes-e beszállni? Ekkor szokott elkerekedni a szemem és kihagyni a lélegzetem. Senkit nem szeretnék megbántani, de olyan emberek, akiknek arról sincs fogalmuk, hol és milyen lakást lenne érdemes megvenni befektetési céllal Budapesten, hogyan lehet egy ingatlan megtérülését kiszámolni és idehaza milyen járulékos költségei vannak egy vásárlásnak (illetékek, stb.), a világ másik táján akarnak ingatlant venni, amiről semmit nem tudnak egy olyan cégen keresztül, amit egy fikarcnyit sem ismernek. Mindezt minden nyelvtudás és helyismeret nélkül.

Az egyik ilyen sokat reklámozott, külföldi ingatlanokkal foglalkozó cégnek néztem utána. A domainnevet egy azóta kényszerfelszámolással(!) megszüntetett, eredetileg nyomtatókkal foglalkozó cég jegyezte be (itt tudsz utánanézni a domainek tulajdonosának), majd egy olyan cég használja jelenleg, amelyiknek igen furcsa a tulajdonosi összetétele (ezt itt tudod lekérdezni: e-cégjegyzék) és tavalyi évre mindössze 16 milliós forgalmat és 300 ezer forintnál is kevesebb hasznot vallott be. (Ennek pedig itt tudsz utánanézni: e-beszámolók)

Nekem ettől egyből megjött a bizalmam a cég felé, amelyik milliárdos ingatlanprojektben értékesít még csak épülő ingatlanokat, de sokakat ilyen apróságok nem érdekelnek. Lényeg, hogy szép színes legyen a weboldal és sok hozamot ígérjenek, meggyőző körítés mellett.

Veszünk egy (egyelőre) csak papíron létező lakást Brazilía valamelyik részén (Tényleg, anyjuk, hol is van Brazília? Hú, de marha nagy és milyen hosszú a tengerpartja.), mert be akarjuk fektetni a pénzt és a bankbetét már keveset hoz.

Jártál azóta Egyiptomban, mióta kipukkant az ingatlanlufi? Nem házak állnak befejezetlenül, hanem egész városrészek, sőt városok. Több tízezer lakás. Elég megdöbbentő látvány. De Spanyolországban is sok ilyen helyet láthatsz, egész szellemvárosokat. Vajon mennyit érhet most ott a félkész ingatlanod? Megkapod a beígért évi 12% hozamot és töretlen az áremelkedés?

Horvátország is megvan, ahol a hatóságok nemes egyszerűséggel eldózerolták az engedély nélkül épített házak százait a szigeteken? Rengetegnek magyar tulajdonosa volt, aki rémálmában sem gondolta, hogy engedély nélkül építették a házát. Ez van, amikor nem tudsz horvátul és nem mentél be a helyi földhivatalba és az önkormányzathoz. Vajon tudsz annyira angolul vagy portugálul, hogy ezeknek utánajárj? Vagy elhiszel mindent annak, aki mindenáron eladni akar neked?

Vagy egy poros floridai kisvárosban veszel egy lakást, ami az ügynök szerint nagyon jó helyen van. Ja persze, mert el akarja adni. Majd biztos elmondja, hogy egy drogtanya van a szomszédságában, vagy éppen most zárták be a helyi gyárat és mindenki menekül, mert nincs munka a környéken. Esetleg elkezdődött a hely lecsúszása, egyre több a fekete és a latin a környéken, ezért esnek az ingatlanárak. (Amerikai gazdasági magazinok is azt tanácsolják, hogy olyan helyen vegyél csak ingatlant az országon belül is, amit folyamatosan szemmel tudsz tartani, pont a fent említett dolgok miatt.)

(Az egyik ügyfelem abban az angliai városban vett lakást kiadási céllal, ahol él. Csakhogy a lakás csak egy pár utcával van messzebb a vasúttól, amivel be lehet járni Londonba, mint amit az emberek kényelmesnek tartanak naponta kétszer lesétálni. Ezért aztán minden bérlője faképnél hagyja pár hét után, kénytelen eladni a lakást és venni egy másikat, közelebb a vasúthoz. Most már érti, miért volt sokkal olcsóbb ez a lakás, mint a többi. De te biztos nem fogsz így melléfogni, még akkor sem, ha meg se találod a városkát a térképen, ahol házat akarsz venni.)

Aztán az építészethez mennyire értesz? Fel tudod becsülni egy 30-40 éves ház állapotát, különösen az amerikai faházak tekintetében? Tudsz egy olcsó asztalost, festőt, kőművest a világ másik végén, vagy hagyod, hogy az ügynökség a szemedet is kilopja, amikor helyetted intézi ezeket?

Vajon mikor fogsz rájönni, hogy azért volt olcsóbb abban a megyében a hasonló lakás, mint máshol, mert az éves ingatlanadó jóval 2% felett van ott, ami picit sem ritka Floridában?

Végeztél elemzéseket a várható ingatlanpiaci helyzetről, a demográfia, az ipar és egyéb alakulásáról, hogy vajon mennyire reális hosszú távon a felvázolt ingatlanár-növekedés?

Gondolom a dollár vagy a real árfolyamkockázatával is tisztában vagy, meg azzal is, milyen infláción ment keresztül a real az elmúlt évtizedekben. Mert akkor nem fogsz úgy járni, mint azok az ír befektetők, akik 230 forintos áron váltották be az eurójukat, hogy aztán megvegyenek egy 30 milliós ingatlant Budapesten, amit most 22 millióért adnak el és 310 forinton váltanak vissza euróra. Az nagyon szép lesz ha a befektetésed szépen hoz realban, csak közben annak az árfolyama összeesik az euróhoz képest. (Nyilván hallottál a 6821%-os 1990-es és a majdnem 5000%-os 1995-ös brazil inflációról. Biztos vagyok benne, mert csak nem fektetsz be a világ másik végén, mielőtt ilyeneknek utána járnál.)

Egyébként is, áruld már el, mi a csodáért akarsz lakást venni, amivel csak a nyűg és a gond van?

Ha szerinted annyira nagy buli az ingatlan bárhol a világon, miért nem veszed meg az ingatlanfejlesztő vagy az ingatlanhasznosító cégek részvényeit? Miért nem fektetsz helyi ingatlanalapba? Vagy veszel egy gombnyomással valamelyik REIT (Real Estate Investment Trust) papírjaiból, amelyik kötelezően kifizeti a profit 90%-át a befektetőknek és még a papír értéke is emelkedhet, miközben az ingatlanok értéke van mögötte fedezetnek? Találsz közöttük apartmanokat kiadó cégeket éppúgy, mint irodákkal vagy plázákkal foglalkozókat, ingatlanfejlesztőket és hasznosítókat egyaránt.

Nem tudsz közöttük választani? Sebaj, vedd meg mindet egy ETF-en keresztül, több tucat áll azokból is rendelkezésedre. Unod az Egyesült Államokat? Vehetsz ilyen értékpapírokat az egész világból.

Ekkor ugyanúgy részesedsz az ingatlantulajdonlás anyagi előnyeiből (már ha éppen vannak neki), csak éppen a kockázatod sokkal kisebb.

(Mindezzel persze nem azt akartam mondani, hogy biztos ráfázol, ha külföldi ingatlant veszel, mert ráfizetsz, vagy átvernek. Előfordulhat, hogy jól jársz, de vajon minden szempontból józanul mérlegelted-e a befektetésed kockázatát és hasznát rövid és hosszú távon egyaránt? Ha nem beszéled a helyi nyelvet, nem túl nagy bátorság beleugrani egy ilyen tranzakcióba? Ha beszéled, miért van szükséged magyar közvetítőkre? Szeretsz duplán fizetni jutalékot? Ha annyira tuti az üzlet, miért nem mész ki te magad Floridába és keresel egy jó ingatlant a helyszínen egy helyi iroda segítségével? Ja és miért nem találnak helyben befektetőket ezekre az ingatlanokra, miért kell őket Magyarországon eladni? Gondolod, nincs senkinek 150.000 dollárja Floridában, hogy megvegye ezt a fantasztikus ingatlant, ami évi 10%-ot hoz?)

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.