Ingatlanvásárlások

Valaki megkeresett, hogy jönnének haza és venni akarnak egy házat 100-150 millió körül a környékünkön, mi lenne a legokosabb, amit csinálhatnának.

Azt javasoltam nekik, ne kapkodjanak, különösen messziről nehéz lesz kiválasztani a megfelelő és megfelelő áru ingatlant.

Érdemesebb bérelni inkább egy-két évre egy házat és amikor már itthon vannak, akkor elkezdeni keresni.

2014-ig évtizedeken át olcsóbb volt bérelni ingatlant, mint vásárolni, mert a pénzünk többet kamatozott a bankban, mint a bérleti díj volt az ingatlan árához képest. Majd hirtelen megugrottak mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak, miközben az elérhető kockázatmentes kamatok leestek.

Így aztán mindenki ingatlanbefektetésbe kezdett, amit még megfejelt a mindenféle állami támogatás árfelhajtó hatása. Egy olyan lufifújás kezdődött, ami miatt mára Budapest jövedelemarányosan a nyolcadik legdrágább város lett Európában lakásvásárlás szempontjából, bérleti díj szempontjából pedig bekerült az első ötbe.

Az MNB egy éve még azt kommunikálta, hogy kevés a lakáshitel-kihelyezés európai viszonylatban, ma már hűteni akarja az ingatlanpiacot a 40% feletti befektetői célú ingatlanvásárlók miatt.

Az elszállt árak és az emelkedő elérhető egyéb hozamok miatt lassan megint fordul a kocka. Mivel most az ingatlanárak az egekben, ezért olyan nagy további emelkedés már nem várható (főleg nem a 100 millió feletti ingatlanoknál), miközben újra 4,5% kockázatmentes kamatot lehet kapni (hamarosan kamatadó-mentesen ugye), már megint nem lett olyan sürgős a vásárlás.

Ma az említett 100-150 millió forintra kapunk 375-562 ezer forint kamatot havonta. Ennyi pénzért már egész jó házakat is ki lehet bérelni, főleg úgy, hogy ahogy nézegetem, a havi háromszáz ezer feletti bérleti díjú házakat gyakran fél évig is hirdetik, így biztos lehet belőlük alkudni. (Egy 450 ezerért hirdetett házat érdemesebb ma odaadni 420 ezerért, mint akárcsak még egy hónapig üresen állni hagyni. Ha hat hónapja üresen áll, az már komoly alkualap és a rezsit még nem is említettem.)

Budaörsön és Törökbálinton jelenleg 30 drágább ingatlan bérelhető az ingatlan.com-on. Mondhatjuk, hogy ez nem nagy választék, de vásárolni sem olyan könnyű. Van olyan helyi ismerősöm, aki már lassan három éve keres megfelelő ingatlant és nem talál Budaörsön. Mert zajos, mert rossz elosztású, mert sötét, mert régi, mert szinteltolásos, mert meredek a garázslejáró, vagy nincs is garázs, mert szűk és meredek az utca és ennek ellenére nagy a szembe forgalom, mert túl nagy vagy túl kicsi a ház, esetleg a kert és a többi.

Arról nem is beszélve, hogy az utcánkban a házakat 5 évnyi hirdetés után adták el 55-65 millióért ezelőtt két-három éve, most ugyanolyan házakat ugyanitt 135 millióért hirdetnek. (Más kérdés, hogy már jó ideje fenn van a legtöbb ilyen hirdetés ennyiért.)

Ha valaki házat bérel, utána nyugodtan tud keresgélni egy-két évig, alkudozhat, várhat egy jó ajánlatra. Házbérlésnél nem olyan finnyás az ember, mint saját vásárlásakor. Egy nem olyan jó utcában lévő ingatlant, aminek nem jó az elosztása, vagy például túl nagy az alapterülete, nem vennék meg soha, de bérelni kibérelném egy-két évre.

Ha pedig hirtelen találnék egy jó vételnek számító házat, meg tudom venni. Ha azonnal be akarok vagy be tudok költözni, a legrosszabb esetben bukom a bérelt ház kaucióját, ami nem több mint egy-két havi bérleti díj. Viszont lehet, hogy cserébe 10-15-25 millióval olcsóbban vettem házat, mert volt időm várni a kedvező ajánlatra.

Más valaki most akart beszállni az ingatlanpiacra befektetési célból, őt lebeszéltem. Hitelt akart felvenni, nem is keveset, egy 30 milliós lakásra. Ha még meg is kapja a hitelt 4%-os fix kamaton, ennek az összegnek a kezdő havi kamata 100 ezer forint. Egy harminc milliós lakást (ma már 50 éves panelokat akarnak eladni ennyiért Budapesten), jó ha kiad tartósan 140-160 ezer forintért. Ebből leadózik, marad 120-135 ezer forint. Évente költ egy kicsit a lakásra és máris mínuszban lesz a kamatok miatt. Ha nem venne fel hitelt, kapna évente 4,5%-ot a pénzére. Az ugyanekkora összegnél 112,5 ezer forint kamat lenne havonta, probléma, ráfordítás és akár adó nélkül.

Persze nem tudjuk, mit hoz a holnap, lehet, hogy még tovább nőnek az árak. De a lakásárak, szemben mondjuk a részvényárakkal, nem tudnak a realitástól sok éven át elszakadni, mert az embereknek lakni kell valahol. Már pedig ha egy magyar átlagcsalád el tud tenni havi 200 ezret, az már szép eredmény. Ebből 12-13 év alatt tudna venni egy panellakást Budapesten.

Hiába tüzeli a kormány az árakat újabb és újabb állami támogatásokkal, előbb-utóbb be kell látnia, hogy már túl drága a lakhatás például a fővárosban, ami már az emberek megélhetését és a gazdaság növekedését is akadályozza. Egy egyszerű adóváltozással gyorsan el tudja venni a kedvét minden befektetési célú vásárlásnak, ami a legfontosabb árfelhajtó hatás jelenleg. Ha az a 40% eltűnne a piacról, összeesnének az árak azonnal. Nem kicsit, nagyon. Márpedig nagyon könnyű elvenni a kedvüket. A második ingatlantól lényegesen magasabb illetékkel, nagyobb adókulccsal, esetleg úgy, ahogy több nyugati városban csinálják: új építésű ingatlant csak 3%-os hozam mellett lehet bérbeadni, ha pedig valaki nem adja bérbe, azt is adóval büntetik.

Ha pedig az egyéb befektetésekre is már lehet majd újra kapni 5-6%-ot (már nem vagyunk messze ettől), sokan elfordulnak majd az ingatlanbefektetéstől maguktól is.

Az infláció úgy tűnik, már tartósan az MNB célja felett van (az aktuális maginfláció 3,5%), így már nem sokáig halogathatja a kamatemelést. Ez is az egyéb kockázatmentes befektetések hozamainak növekedése felé mutat.

Persze mindez nem azt jelenti, hogy akkor most biztos elkezdenek esni az ingatlanárak. Ezt senki nem tudja még megjósolni sem. De szerintem most már nincs benne nagy fantázia, ilyenkor beszállni már nem annyira nagy ötlet. Főleg nem havi maximum pár tízezer forintnyi plusz haszonért, amit esetleg a kiadáson lehet nyerni egy állampapír-befektetéshez képest.

(Igen, én is látom a cikkeket, akik kiszámolják, hogy most még érdemes két lakásba is beszállni, jó sok hitelfelvétellel, mert milyen jó lesz. Az összes ilyen cikk szerzője, legyen blog vagy komoly gazdasági portál, komoly jutalékot kap abból a hitelből, amit így kiközvetít. Így már érthető, miért akarják azt sugallni, hogy még mindig megéri belevágni.)

Egy harmadik ügyfél, aki jól keresett, most akart házat venni, elég komoly hitelfelvétel mellett. Mintegy havi félmilliós törlesztésű hitelre lett volna szüksége, amit gond nélkül meg is kapott volna, mert ennek több mint a háromszorosa a fizetése. Ennek ellenére őt is lebeszéltem róla. Ugyanis a havi költésük egymillió körül van, erre jön a félmilliós törlesztő. Ez azt jelenti, hogy a következő 15 évben nem engedheti meg magának, hogy havi másfél milliónál kevesebbet keressen. Ennyit viszont csak vezetőként keres meg. Egyrészt a következő recesszióban nem biztos, hogy lesz ilyen munkalehetősége, másrészt már most is túlterheli a munkája, nem biztos, hogy 15 évig még bírja, vagy el akarja viselni a beosztással járó stresszt. Azonban ha felvette a hitelt, a következő 15 évben nem engedheti meg azt a luxust magának, hogy másfél milliónál kevesebbet keressen.

Ennyit pedig egyetlen ingatlan sem ér meg. Inkább várjanak még egy kicsit a vásárlással, amikor nem kell ennyi hitel, vagy béreljenek drágább házat addig is abból a pénzből, amit a hitel kamataira költenének.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Share

249 hozzászólás

  • András
    “Az 112,5 ezer forint kamat havonta, probléma, ráfordítás és akár adó nélkül.”
    Ha lenne 30 milliója, de a példában említett ember pedig hitelt akart felvenni ehhez. Az meg nyilván butaság volna hogy felveszi a hitelt, aztán állampapírba teszi lakás helyett.
  • star70
    hol kap 4,5%-ot a penzere?Talan akkor ha 3 eves allampapirt vesz,de azt ha elöbb kiveszi akkor megette a fene.Vagy nem jol tudom?
    Komolyan erdekel,mert vegül ugy döntöttünk eladjuk a zugloi lakasunkat(egy evre kiadtuk ,közben aruljuk)de nem igazan tudjuk mi legyen.Venni szeretnenk Telkiben(Budaörs volt a cel,de latva az arakat lemondtunk rola.Ha nem jön össze akkor pedig fogalmunk sincs mi legyen..
    Legalabb 10 evig nem költözünk haza tehat nem kell sos lakas,de mi lesz ha felmennek az arak,allampapirvan meg nem tartanek csak keves penzt.
    Lehet hogy egy tanacsadasra felkeresünk:-)
  • Stiel
    ‘Ha pedig az egyéb befektetésekre is már lehet majd újra kapni 5-6%-ot (már nem vagyunk messze ettől), sokan elfordulnak majd az ingatlanbefektetéstől maguktól is.’

    Akkor minek belenyúlni a rendszerbe (a kormány részéről)?

  • Kiszamolo
    András, a második arról szól, ha nem hitelből, hanem készpénzből fektetne be. Úgy még annyira sem éri meg már mostanában.
  • Gébor
    hol kap 4,5%-ot a penzere?Talan akkor ha 3 eves allampapirt vesz,de azt ha elöbb kiveszi akkor megette a fene.Vagy nem jol tudom?

    Egyrészt lakást sem 1-2 évre vesz az ember, ezért jó a hasonlat 3-5 éves állampapírral szemben.
    Másrészt az államkincstárnak eladhatod a kötvényeket 1% díjért, amit jelenleg 3 hónap alatt kitermel a hozam.
    Lakás vételi díja ezzel szemben kb 5% (adó+ügyvéd), ezt nem 3 hónap alatt hozza vissza a lakás:)

  • Zsolt

    Azzal nyúl bele, hogy ezt lehetővé teszi, pl eltörli a kamatadót az állampapíroknál. Mindjárt még vonzóbb és magasabb kamatozású lesz az egész.
  • Szaboz
    Én gondolkozom lakás vásárlásán, de egyszerűen a hajam az égnek áll az áraktól.
    Az a lakás, amit 3 éve 30 millióért hirdettek, 50 millió..?
    Nem keresünk rosszul, de írtózatos összegek repkednek, 30 milliós panellakás..?
    Van most hol laknunk, én egyelőre kivárok.
  • Dext
    Most mindenki vesz, mert nem akar kimaradni. Persze ennyi pénze már nincs mindnekinek. Én sem keresek rosszul, de szem ágában sincs fél milliós hiteleket felvenni. Az egy dolog, hogy most valaki ennyit kerese de nem biztos, hogy mindig így lesz. Meg befektetni egy túlárazott piacon úgy, hogy nincs pénzem? Jöhet majd a mencsenekmeg… Persze én vagyok a hülye mert nem veszek 40 misiért panelt, meg nem szalonból veszem a legújabb autókat hitelre. Egyelőre frusztráló hogy látszólag milyen jól élnek sokan, de tudom hogy ez csak a látszat és a végletekig ki van veszítve a költségvetésük. Én addig tolom a pénzt a megtakarítási számlámra…
  • A80
    egy ingatlanbefektetésből milyen költségekkel lehet kiszállni? A 4% illetéket mindenképp bukja, ha nem vásárol helyette másikat. Állampapírnál 1% a tőkebukó jelenleg, plusz TBSZ esetén a kamatadó, de nyártól vásárolt értékpapíroknál már az sem lesz.
  • Blend Ahmed
    “Mintegy félmilliós hitelre lett volna szüksége…”
    Ez inkább a havi törlesztő, és nem pedig a hitelösszeg.

    Mindeközben Berlinben:
    “In der Mietenfrage ist die Hauptstadt in zwei Lager gespalten: Das eine fordert mehr Neubau, um mit einem größeren Angebote den Preisauftrieb zu stoppen. Das andere setzt auf staatliche Preiskontrolle und fordert Enteignungskonzepte.”
    handelsblatt.com/finanzen/immobilien/wohnungspolitik-berlin-debattiert-ueber-enteignungen-von-immobilienunternehmen/23986784.html

  • Stiel
    @Zsolt: szerintem annak pont a lakáspiacra nem kéne, hogy nagy hatása legyen. Lakást is hosszú időre vesz az ember, ahhoz képest az 5 év simán kivárható az állampapíroknál.
  • star70
    @Gébor ado? Ha nem veszek belöle akkor van ado.Egyebkent nem kell adoznom.Na szoval ezert sem tudom mi legyen,mert adozni nem akarok allambacsinak.Venni nem tudok mert nincs olyan amit szeretnek.Viszont ennyi penzt nem akarok bankba,ide oda tenni…
    Visszaterve a cikkre rizikos venni hirtelen egy hazat 100 millioert de szerintem necces ennyi penzt tartani barhol is.Vagy en vagyok betoji es itt mindenki ezt csinalja.
  • József
    Vajon érdemes kivárni az ingatlanvásárlással arra, hogy beessenek az árak? Nem fél éven belül, inkább pár éven belül. Lehet arra alapozni, hogy pár év múlva vevői piac lesz, és lehet majd válogatni az ingatlanok között, ha nem tudják eladni az új lakásokat, a meglevőeknél pedig hitelek fognak bedőlni?
  • Dörnyei József
    Az ingatlan piac most van kb. a tetején. Az MNB állampapírokba tervezi pumpálni a befektetéseket és nagyon úgy néz ki, hogy sikerül is neki. Akkor pedig nem egy ingatlanba. (Nyilván valamennyi megy, de a jelenlegi töredéke)
    A lakhatás túl drága lett és ezt már az MNB is észrevette.
    Összeomlás nem lesz, de az árak közelíteni fognak a realításokhoz.

    Pl. a fent említett panelpiac korrigálni fog. Egy panel reális értéke (nm-ben) kevesebb, mint a fele egy új tégla lakásnak azonos környéken.

    A nagy értékű ingatlanok piaca azonban nem fog lemenni, mert eleve nem ment fel. Nagy értékű ingatlant kb, áron lehet vásárolni. Kivételek nyilván vannak. Jellemzőbb, hogy lehet vásárolni nagy értékű ingatlant áron alul. Kicsi a kereslet…

    Budaörsön nehéz “jó” ingatlant várásolni. Kevés “jó” van eleve. Ezek ilyen piacon nem eladóak. Igazán jó ingatlan kevés van, ilyen piacon ezek elmennek 1 hét alatt.

  • Endre bá
    “mára Budapest jövedelemarányosan a nyolcadik legdrágább város lett Európában lakásvásárlás szempontjából, bérleti díj szempontjából pedig bekerült az első ötbe.”
    Mi ezzel a baj? Hányadik helyen kellene lennünk a Szerző szerint?
    Az már kiderült, hogy Mikós nem szereti az ingatlan befektetést, de hogy mindenféle büntető adókról álmodozik, nem értem.
    Nem kéne rögtön betiltani a második ingatlan megvásárlását?
  • Valezius
    “Más valaki most akart beszállni az ingatlanpiacra befektetési célból, őt lebeszéltem.”
    Nem igaz az az állítás, hogy a bérleti díjnak nem kell a teljes törlesztőt fedeznie, csak az elmaradt banki kamatot + a HITEL kamattörlesztését, hogy nyereséges legyen az üzlet?
    Mivel a hitel törlesztés tőke része az növeli a vagyomon értékét.

    Hol a hiba a számolásomban?
    Van 10 millió forintom.
    1) Befektetem évi 5% kamatra, 20 év után lesz 26,5 millió forintom, évi 3% infláció mellett az 14,69 mFt jelenértéken.
    2) Felveszek 20millió forint hitelt végig fix kamattal. Havi 136eFt törlesztőért,
    Fizetek évi 1,6M Ft-ot a törlesztőre, ha csak évi 800eFt marad nettóban (havi 66e), akkor jelenértéken -12,5milliót kifizettem és van egy 30m Ft értékű ingatlanom. Ez 17,5m Ft vagyon jelenértéken.

    3 millió forint haszonért vállaltam a kockázatot, lekötöttem magam 20 évre.
    Lehet, hogy ez valakinek megéri.

  • Kiszamolo
    Endre bá, 2-300 városból benne vagyunk az első ötben. Szerinted ez az ideális?

    A lakhatás egy létszükséglet, ezért az állam mindenhol beleavatkozik az árakba, amikor ez indokolt.

    Hogy prüszkölne itt az összes lakáskiadó, ha az állam megmondaná, mint oly rengeteg nyugati országban, mennyiért lehetne kiadni maximum négyzetméterét az adott kerületben és hogy nem lehetne árat emelni, csak maximum az inflációval. Kiborulnának szegények, hogy merészelik.

  • Stanlee
    Tegnap irtak a Welt Online-on, hogy a nemet nagyvarosokbol egyre tobb nemet csalad koltozik ki a magas berleti dijak miatt. A bekoltozok tobbnyire valamilyen migracios hatterrel rendelkeznek (gazdasagi bevandorlo vagy menekult).

    Berlin alapvetoen baloldali varos, tehat az olyan vad elkepzelesek, mint az ingatlanvagyon elkobzasa, ill. a maximalizalt berleti dijak €/m2 is teljesen normalis. A berliniek hosszu idon keresztul hozza voltak szokva az olcso ingatlanokhoz, igy nekik most sokk, hogy a novekvo kereslet miatt egyre dragabak a lakasok. A meg tobb epitessel sem lehet lehuteni a paicot, mert minnel tobb olcso lakas lesz, annal tobben akarnak odakoltozni.

    Engem nem vonz a nagyvaros, en egy videki kisvarosban is jol elvagyok, ott is tudok dolgozni es erteket teremteni, de sok jol fizeto munkahely csak a nagyvarosokban van jelen.

  • Boglarka
    Megeeri-e vajon akar hozam nelkuli ingatlanbefektetesekben gondolkozni egy negyvenes hazasparnak, ha a cel “csak” a nyugdíjas eveikrol valo gondoskodas es nem a havi pozitív cash-flow? Magas kereset, onerovel valo rendelkezes a hitelekhez adott.
  • Tomek
    Abszolút egyetértek. Nem túl motiváló látni, hogy egyesek hogy élnek, még akkor sem, ha tudom, hogy én csinálom jól. Arról nem is beszélve, hogy nem egy olyan eset volt már, amikor a tücskök jártak jól, nem a hangyák… No, de ez van, ezt kell útálni… 😀 😀
  • -nb-
    A német cikkhez (nem értek németül):
    A berlini albérletárak úgy alakulnak, hogy
    1. a bérlő valamikor bérbe vette a lakást a tulajtól vagy bárkitől,
    2. a bérlőknek nagyon kedvező törvények miatt a bérlőt kitenni nem lehet amíg fizet, a bérleti díjat emelni nagyon mértékkel lehet
    3. bérlő ezt felismerve albérlőket tart szobánként, 1 albérlő fedez minden költséget (meg esteleg egy kis hasznot), a többi tiszta haszon. Mindeközben a bérlő jellemzően már nem is lakik a bérelt lakásban.
    Nahát ezért nem kéne ezzel annyira példázódni, mert nem biztos hogy jó irány.
    Szerintem
  • Garbo
    Számos helyen van ingatlanadó, önkormányzati, nem állami. Már az első ingatlanra is, építményadó címen, és nem is kevés.
    Nem örülnék neki, ha nem csak az első, hanem az minden további ingatlan után is fizetni kellene, plusz az elsőre önkormányzati adó mellé még államit is. Mire, kisvasútra, stadionra meg mesterséges szigetre? Kösz, de kösz, nem.
  • jami
    Házat venni hatalmas lutri, lakás talán kevésbé.
    Ismerőst én nemrég rábeszéltem vásárlásra: a meglévő lakása kicsi volt neki, a társasházban hirdettek egy jó méretűt. Sokat dolgozik, sokat keres – azaz ideje nincs keresni, a pénze van. A házat ismeri, a szomszédokat is ;), a kicsit kiadja és átcuccol a nagyobba; garázsa meg már van a teremgarázsban.

    És igen, 1 éve jóval olcsóbban tudott volna ugyanitt venni. De. Jóval többet keresett 1 év alatt (építőipar :DD), amit nőtt az ár.

  • kgergely
    az 1) verziónál is tolj bele évi 1.6M Ft-ot és akkor nézd meg
  • Ingatlanos
    Én azt javasolnám, hogy várjon ki háromnegyed-egy évet, utána béreljen. Miért? Az épülő újépítésű lakások túlkínálatot okozhatnak a kiadói oldalon (aki befektetésnek vette, azért, aki odaköltözik, annak a régi lakása kiadása miatt), kénytelenek lesznek a bérleri díjakat reálisabb szintre hozni. Pár év múlva az eladási árak is normalizálódnak, akkor tud vásárolni.
  • Szabolcs
    Kiszamolo
    2019-03-18 at 11:24

    Szerintem nem feltétlenül “prüszkölne”, ha végre kapna a szabályozás másik oldalán vmit, nem csak a büntit. Hanem kiszámíthatóságot és tervezhetőséget, ami megmondja, milyen jogai/kötelezettségei vannak a feleknek. Igen, mindkét félnek.
    Na ezt nem tudom miért teszik meg. Egyszerűen fel nem fogom, hogy kb. 25 éve miért nem tették meg. De ha nem akkor, akkor 10 éve? Vagy most.

    Én most pont aglós házat akarok eladni (m0+15perc, pesti oldal), meglátjuk hogy megy majd el. 🙂 Úgyhogy csak nyomják még a hype-ot, ha kérhetem 🙂

  • L70
    Vennék Budapest külvárosban meghatározott normális környéken 100-120 nm-es igen jó állapotú házat (nem hodályt, és max belül festeni kelljen) 60-65 M-ért csendes mellékutcában, de nincs. Reálértékben ennél többet nekünk nem érne meg egy ház, akkor marad a teljesen felújított lakás.
    Van ugyanott 210 nm-es eladó 78 M-ért, de kinek kell 7 szoba?
    Van de kisebb, 75 nm-es ház, 55,9-ért (decemberig 49,9-ért nem vették meg, azóta 55,9-ért nem jött palimadár).
    Van még egy 150 nm-es, 95 M-ért főúton kezdte hirdetni, most 85-nél jár, de sose kellene.
    A többi hirdetés már nem vállalható, vagy a hely, vagy az állapot miatt. Mert egy teljes felújítás és korszerűsítés szerintem ma 20-30 M körülre jönne ki, és nincs hozzá kedvem.
  • Ildikó70
    Akkor lenne reális, ha a fizetések is az első nyolcban vagy ötben lennének. De azok hátulról vannak az ötben vagy a nyolcban. Ma egy átlagember átlagfizetésének kb. 50-70%-a a lakhatásra megy el – bérleti díj vagy hitel és rezsi. Lakni pedig kell valahol. Szerinted ez reális?
  • Matetoth

    Szerintem hibás a következtetés, hogy a befektetőket kéne megfékezni. Ez olyan érvelés, mint mikor a shortosokat/spekulánsokat teszik felelőssé a gyengülő/erősödő/stagnáló árfolyamért. Ez olyan népbutítás, ami miatt a kormány talán beveti ezt, de szerintem gazdasági blogra nem való. A fővárosban lakás nem alapjog.

    A cikk jó részével egyet tudok érteni, bár a támogatások árfelhajtó hatása minimális, a piac ilyen. Majd lesz más is.

  • Dext
    Ezekkel a parameterekkel sok huszoneves is rendelkezik, megsem rohannak meg gelso ingatlant sem venni mert egyszeruen nem eri meg meg ugy sem hogy egyebkent egy vagyonert berelnek lakast amiben laknak..
  • Stanlee
    A nemet berleti piac azert erdekes, mert sokan nagyon regota berlik ugyanazt a lakast/hazat, es a szerzodesekben jol szabalyozva van, hogy mikor es mennyivel novelheti a tulajdonos a berleti dijat. Tehat ha valaki a 90-es evekben kotott szerzodest, az nagyjabol semmiert berel, de van nekem Munchenben is ismerosom, aki egyetemistakent vett ki egy lakast es mar 15 eve berli az akkori dijakon.

    Emiatt sokan ha elkoltoznek, vagy Eigenbedarf-ra hivatkozva (ez kb. amikor sajat vagy kozvetlen hozzatartozonak kell a lakas) kiteszik oket, ill. modernizalas miatt no a berleti dij, nem tudnak mit kezdeni azzal, hogy egyik naprol a masikra 3-4x-es arat kell fizetniuk.

    Az ingatlanhitel kamatok meg a 2%-os 20-25 eves fixalas miatt megint olcsoak, szoval egyre tobben vesznek sajatot – akik megengedhetik maguknak – , mig a tobbiek meg vagy elfogadjak a magasabb dijakat, vagy mashova koltoznek.

  • Kiszamolo
    Matetoth, egyből kiderül, kinek van második ingatlana. 🙂

    A lakhatás (nem a lakás) alapjog. Tetszik, vagy sem.

    A kormánynak nem kell beavatkoznia (sőt káros), ha drága a kaviár vagy a Louis Vutton cipő. De ha a kenyér drága vagy a burgonya, de annyira, hogy az már sokak élelmezését akadályozza, be kell hogy avatkozzon. Be is szokott, például megtiltja a burgonya vagy búza exportját, hogy csökkenjen az ára a nagyobb kínálat miatt.

    Ugyanígy a lakhatás. Amíg elviselhetően túl drága, a kormánynak nem kell lépnie. De van az a szint, amikor már nem engedheti a további áremelkedést.

    Ez nem tetszik a búzaexportörnek és az ingatlantulajdonosnak sem. Ez van.

  • Denes
    “Akkor lenne reális, ha a fizetések is az első nyolcban vagy ötben lennének. De azok hátulról vannak az ötben vagy a nyolcban.”

    A, Ildikó70 cimboránk alkotott. 🙂 JÖVEDELEMARÁNYOS, helló!

  • Blend Ahmed
    “A fővárosban lakás nem alapjog.”

    De az ország nemcsak a fővárosból áll. Vidéken is elrakétáztak az árak, főleg a menőbb megyeszékhelyeken. Ilyen lakásárakon már egy fél falut meg lehetne venni 🙂

  • Tiboro

    Akik lakást akarnak venni, azok szeretnék megállítani az áremelkedést, de csak addig, amíg ők vesznek, sőt addig az se baj, ha csökken az ára. Amikor megvan már a lakás, onnantól meg mehet felfelé a végtelenségig. Befektetők is hasonlóan gondolkodnak: én vehetek olcsón, az jó dolog, meg nekem jogom van bezsákolni a budapesti fővárosokból, de aki utánam jön, az meg barátkozzon meg a magasabb árakkal, vagy béreljen tőlem. Nekem a fővárosi lakhatás alapjog, az utánam érkezők meg így jártak.

  • zs
    “ha pedig valaki nem adja bérbe, azt is adóval büntetik.” – a Momentum programjában szerepelt ez a gondolat.

    Egy olyan megfontolandót mondott valami nagyember, hogy az amúgy ramaty átlagos állapotú lakásállomány felújításában komoly szerepe van a befektetésként vásárlóknak, mert mielőtt kiadja, felújítja. Ebből a szempontból pedig nem biztos, hogy jó elüldözni őket anélkül, hogy lenne alternatíva.

  • Ildikó70
    Benéztem, de a legjobb, legélhetőbb öt városban van Budapest? Annyira jó lenne itt élni? Akkor nem kellene tízmiliókat fizetni még annak a rétegnek is aki megtehetné anyagi okokból hogy gyereket vállal a gyerekekért. Milyen lehetőségek adottak Budapesten és az előttünk lévő 4-7 városban egy család, fiatalok, gyerekek, idősek számára.
  • Matetoth

    Csakhogy budapesten van probléma, nem az országban.
    Ha valaki kiköltözik a belvárosból, akkor fele összegből vesz. Ha keletMo-ra, akkor tizedből (ok, lehetnek minőségi eltérések).

    Egyébként soha nem fogok megérteni, h miért baj, ha valakinek sok van. Többen úgysem lakik, tehát vagy kiadja, vagy nagyon drága neki. Vagy kezdjük el a 100 nm feletti lakasokat is adóztatni?

    Egyébként a szabályozással max azt érnéd el, h az unoka nevén is lenne lakás? Ez jó lenne?

  • Ildikó70
    Lehet fél falut venni 1-1 jobb helyen lévő ház árán, de csak a falusi CSOK bevezetéséig. Akkor az összes faluban az összkomfortos házak ára egyik napról a másikra 10M-ra fog ugrani. Ugyanis annyit fognak kapni a 3 gyerekes családok használt ház/lakás vásárlására is, ha a falvakban maradnak. Nagyon gondolkdom, hogy nem kellene-e majd ilyen áron eladni, ha ez tényleg annyi lesz. Egyébként most is látok vályog parasztházakat 7M környékén, az isten háta mögötti falvakban.
  • star70
    köszi:-)utananezek a költsegeknek.

    mar ne haragudj de HOL melyik varosban szabja meg a kormany hogy mennyiert adhatjak ki a lakasokat?Nagyvarosban es szoc. lakasoknal esetleg.De jol neznenk ki ha Günter nem annyiert adna ki amennyiert akarja..Nalunk 4 evre elöee megvan az emelkedes de meg igy is kevesebb mint amennyiert most tudnank berelni.

  • százegy

    Én ezekkel a “szakértőkkel” régebben leálltam vitatkozni, de mivel gyorsan rámutattam a hülyeségeikre, hazugságaikra, inkább letiltottak. Szánalmas, de az egyik portfolio blogger “szakértő” olyan alapvető dolgokkal nem volt tisztában, hogy miként működik a vételi szándéknyilatkozat, az ilyenkor letett pénzügyi letét alapvetően foglaló vagy előleg, keverte a vételi szándéknyilatkozatkor letett 1-2%-ot, illetve a szerződéskötéskor letett, általában 10%-os foglalót, sorolhatnám még, viszont éppen lakásvásárlás lebonyolításához árulta a “tudását”. Sima átverés, a portfolio.hu is lejáratja magát ezekkel. A pénzügyi tanácsadó titulusról Tribuszerné, Bróker Marcsi, Questor és a csalók jutnak egyre inkább az emberek eszébe, nem a hozzád hasonló, valódi szakértők.

  • Blend Ahmed
    “Akkor az összes faluban az összkomfortos házak ára egyik napról a másikra 10M-ra fog ugrani.”
    Vajon tízmillióRA fog ugrani, vagy tízmillióVAL fog megugrani? Mert nagyon nem mindegy.

    “Egyébként most is látok vályog parasztházakat 7M környékén, az isten háta mögötti falvakban.”
    Hirdetni persze hirdethetik annyi áron, de vajon meg is veszik?

  • Kiszamolo
    Zs, aki itthon befektetési célból vásárol, az maximum kifesti és odahordja a dédi hetvenéves bútorait. Biztos, hogy nem költ rá tízmilliókat úgymond feleslegesen.
  • Tibor
    Ha alapjog lenne akkor ingyen kene jarjon mindenkinek.
  • Kiszamolo
    Star pl Hollandiában. Pont azért, hogy a befektetési célú vásárlókat elhajtsák. Most volt egy cikk a Portfolión.
  • százegy
    Én is az eladásra szavazok, eddig tologattam, de most elkezdtem árulni, de mivel nincs eladási kényszerem, megpróbálom minél jobb áron eladni. Brutális áremelkedés volt az utóbbi 2 évben is. Nemcsak a nettó helyi bér tekintetében szaladtak el az árak, de lassan kezdik beérni nominálisan a környező országok fővárosainak ingatlanárait. Én a ingatlanbefektetések drasztikus “megadóztatását” nem tartom valószínűnek, mert a FIDESZ-rezsim elitje köztudottan jelentős részben ide tolja a lenyúlt pénzt, ők pedig, mindig személyes péügyi érdekeik szerint döntenek. Egyszerűen túl sok a befektető, a válság és következménye miatt elhalasztott vásárlások most realizálódnak, “olcsó” a hitel, a félelem a kimaradástól is vételre sarkallja az embereket.Én is max. 1-2 évnyi árnövekedést várok, de én eleve 2020-2021-től vártam a visszaesést, ami nemcsak oldalazó, hanem keményebb is lehet véleményem szerint.
  • szocske
    elvben oké, hogy szabja meg az állam a max. négyzetméter árat, de a gyakorlatban ez itt a balkánon szerinted működne?
    Én azt tippelem a max. lenne a hivatalosan fizetett rész és menne mellé még havi X összeg zsebbe papír nélkül is.

    Amíg Budapesten jóval több a bérlő, mint a bérbeadó, lesz olyan, aki a jobb lakásért hajlandó extra pénzt fizetni, ha ő kapja meg és nem a másik jelentkező.

  • Szabolcs
    Vagy hagyni kéne a piacot működni, vagy lehet beavatkozni. Jelenleg finoman fogalmazva sem koherens a kormány álláspontja, hogy az egyik irányba beavatkozik.
    De ugyanígy nem koherens a Te álláspontod, mert egyrészt panaszolod a támogatási részét a szabályozásnak, másrészt hiányolod, hogy nem tilt meg az állam egyes tevékenységet, illetve hogy miért nem avatkozik be a tulajdonviszonyokba.

    Ahogy MateToth-nak írtad, jól látszik a kommenteken, ki van shortban, és ki longban a lakáspiacon. 🙂
    Ha akkora biznisz a lakásépítés, akkor addig fog menni, amíg beáll egy egyensúlyi állapotba. Vagy összeomlik, ha mégsem. Vagy továbbmegy, ha nincs is lufi… Kerületenként szerinted nem kéne nézni? Pl. a I. kecója ne lehessen drágább, mint a X. kerület panel 10. emelete? Vagy hol a határ a szabályozásban? Mindre rávered az adót?

    Nekem jobban bejön a 0 szabályozás, mint az IKV és a 43. sz. ép ip. váll.

  • Kiszamolo
    Tibor, magyar alkotmány vagy alaptörvény

    XXII. cikk
    (1) Az állam jogi védelemben részesíti az otthont. Magyarország törekszik arra, hogy az emberhez méltó lakhatás feltételeit és a közszolgáltatásokhoz való hozzáférést mindenki számára biztosítsa.

    (2) Az emberhez méltó lakhatás feltételeinek a megteremtését, t

  • Valezius
    Köszi, igen így már más a leányzó fekvése.

    Kicsit módosítottam a számokon.
    2. eset: évi 1,6M a banknak, 20 éven át havi 65e bérleti díjjal jócskán veszteséges.

    Kicsit más feltételekkel: ha a bérleti díjból kiadások levonása után marad havi 82000Ft. Ami évente növekedjen szerény 2%-al.
    Így 6,5M lett jelenértéken kifizetve, vagyon 23,5M

    1. eset: 10M mellé havonta félretesszük, amivel nem kell a lakáshitelt kipótolni. Így lesz 20 év után 41,5M ft, mai értéken 23M.

    Tehát itt már megérné befektetési céllal hitelből lakás venni, akkor is ha a hitelösszegnél jelentősen kevesebb a bérleti díjból származó bevétel (az elején)
    Hátránya: 20 év után egy ingatlanban lenne minden vagyonunk, míg az első esetben kp-nk van.
    Illetve a havi 136eFt-ot ha a fene fenét eszik akkor is ki kell fizetni 20 évig.

    Előnye: ezzel a rendszeres megtakarításra van kényszerítve az ember.