Ingatlanvásárlások

Valaki megkeresett, hogy jönnének haza és venni akarnak egy házat 100-150 millió körül a környékünkön, mi lenne a legokosabb, amit csinálhatnának.

Azt javasoltam nekik, ne kapkodjanak, különösen messziről nehéz lesz kiválasztani a megfelelő és megfelelő áru ingatlant.

Érdemesebb bérelni inkább egy-két évre egy házat és amikor már itthon vannak, akkor elkezdeni keresni.

2014-ig évtizedeken át olcsóbb volt bérelni ingatlant, mint vásárolni, mert a pénzünk többet kamatozott a bankban, mint a bérleti díj volt az ingatlan árához képest. Majd hirtelen megugrottak mind az ingatlanárak, mind a bérleti díjak, miközben az elérhető kockázatmentes kamatok leestek.

Így aztán mindenki ingatlanbefektetésbe kezdett, amit még megfejelt a mindenféle állami támogatás árfelhajtó hatása. Egy olyan lufifújás kezdődött, ami miatt mára Budapest jövedelemarányosan a nyolcadik legdrágább város lett Európában lakásvásárlás szempontjából, bérleti díj szempontjából pedig bekerült az első ötbe.

Az MNB egy éve még azt kommunikálta, hogy kevés a lakáshitel-kihelyezés európai viszonylatban, ma már hűteni akarja az ingatlanpiacot a 40% feletti befektetői célú ingatlanvásárlók miatt.

Az elszállt árak és az emelkedő elérhető egyéb hozamok miatt lassan megint fordul a kocka. Mivel most az ingatlanárak az egekben, ezért olyan nagy további emelkedés már nem várható (főleg nem a 100 millió feletti ingatlanoknál), miközben újra 4,5% kockázatmentes kamatot lehet kapni (hamarosan kamatadó-mentesen ugye), már megint nem lett olyan sürgős a vásárlás.

Ma az említett 100-150 millió forintra kapunk 375-562 ezer forint kamatot havonta. Ennyi pénzért már egész jó házakat is ki lehet bérelni, főleg úgy, hogy ahogy nézegetem, a havi háromszáz ezer feletti bérleti díjú házakat gyakran fél évig is hirdetik, így biztos lehet belőlük alkudni. (Egy 450 ezerért hirdetett házat érdemesebb ma odaadni 420 ezerért, mint akárcsak még egy hónapig üresen állni hagyni. Ha hat hónapja üresen áll, az már komoly alkualap és a rezsit még nem is említettem.)

Budaörsön és Törökbálinton jelenleg 30 drágább ingatlan bérelhető az ingatlan.com-on. Mondhatjuk, hogy ez nem nagy választék, de vásárolni sem olyan könnyű. Van olyan helyi ismerősöm, aki már lassan három éve keres megfelelő ingatlant és nem talál Budaörsön. Mert zajos, mert rossz elosztású, mert sötét, mert régi, mert szinteltolásos, mert meredek a garázslejáró, vagy nincs is garázs, mert szűk és meredek az utca és ennek ellenére nagy a szembe forgalom, mert túl nagy vagy túl kicsi a ház, esetleg a kert és a többi.

Arról nem is beszélve, hogy az utcánkban a házakat 5 évnyi hirdetés után adták el 55-65 millióért ezelőtt két-három éve, most ugyanolyan házakat ugyanitt 135 millióért hirdetnek. (Más kérdés, hogy már jó ideje fenn van a legtöbb ilyen hirdetés ennyiért.)

Ha valaki házat bérel, utána nyugodtan tud keresgélni egy-két évig, alkudozhat, várhat egy jó ajánlatra. Házbérlésnél nem olyan finnyás az ember, mint saját vásárlásakor. Egy nem olyan jó utcában lévő ingatlant, aminek nem jó az elosztása, vagy például túl nagy az alapterülete, nem vennék meg soha, de bérelni kibérelném egy-két évre.

Ha pedig hirtelen találnék egy jó vételnek számító házat, meg tudom venni. Ha azonnal be akarok vagy be tudok költözni, a legrosszabb esetben bukom a bérelt ház kaucióját, ami nem több mint egy-két havi bérleti díj. Viszont lehet, hogy cserébe 10-15-25 millióval olcsóbban vettem házat, mert volt időm várni a kedvező ajánlatra.

Más valaki most akart beszállni az ingatlanpiacra befektetési célból, őt lebeszéltem. Hitelt akart felvenni, nem is keveset, egy 30 milliós lakásra. Ha még meg is kapja a hitelt 4%-os fix kamaton, ennek az összegnek a kezdő havi kamata 100 ezer forint. Egy harminc milliós lakást (ma már 50 éves panelokat akarnak eladni ennyiért Budapesten), jó ha kiad tartósan 140-160 ezer forintért. Ebből leadózik, marad 120-135 ezer forint. Évente költ egy kicsit a lakásra és máris mínuszban lesz a kamatok miatt. Ha nem venne fel hitelt, kapna évente 4,5%-ot a pénzére. Az ugyanekkora összegnél 112,5 ezer forint kamat lenne havonta, probléma, ráfordítás és akár adó nélkül.

Persze nem tudjuk, mit hoz a holnap, lehet, hogy még tovább nőnek az árak. De a lakásárak, szemben mondjuk a részvényárakkal, nem tudnak a realitástól sok éven át elszakadni, mert az embereknek lakni kell valahol. Már pedig ha egy magyar átlagcsalád el tud tenni havi 200 ezret, az már szép eredmény. Ebből 12-13 év alatt tudna venni egy panellakást Budapesten.

Hiába tüzeli a kormány az árakat újabb és újabb állami támogatásokkal, előbb-utóbb be kell látnia, hogy már túl drága a lakhatás például a fővárosban, ami már az emberek megélhetését és a gazdaság növekedését is akadályozza. Egy egyszerű adóváltozással gyorsan el tudja venni a kedvét minden befektetési célú vásárlásnak, ami a legfontosabb árfelhajtó hatás jelenleg. Ha az a 40% eltűnne a piacról, összeesnének az árak azonnal. Nem kicsit, nagyon. Márpedig nagyon könnyű elvenni a kedvüket. A második ingatlantól lényegesen magasabb illetékkel, nagyobb adókulccsal, esetleg úgy, ahogy több nyugati városban csinálják: új építésű ingatlant csak 3%-os hozam mellett lehet bérbeadni, ha pedig valaki nem adja bérbe, azt is adóval büntetik.

Ha pedig az egyéb befektetésekre is már lehet majd újra kapni 5-6%-ot (már nem vagyunk messze ettől), sokan elfordulnak majd az ingatlanbefektetéstől maguktól is.

Az infláció úgy tűnik, már tartósan az MNB célja felett van (az aktuális maginfláció 3,5%), így már nem sokáig halogathatja a kamatemelést. Ez is az egyéb kockázatmentes befektetések hozamainak növekedése felé mutat.

Persze mindez nem azt jelenti, hogy akkor most biztos elkezdenek esni az ingatlanárak. Ezt senki nem tudja még megjósolni sem. De szerintem most már nincs benne nagy fantázia, ilyenkor beszállni már nem annyira nagy ötlet. Főleg nem havi maximum pár tízezer forintnyi plusz haszonért, amit esetleg a kiadáson lehet nyerni egy állampapír-befektetéshez képest.

(Igen, én is látom a cikkeket, akik kiszámolják, hogy most még érdemes két lakásba is beszállni, jó sok hitelfelvétellel, mert milyen jó lesz. Az összes ilyen cikk szerzője, legyen blog vagy komoly gazdasági portál, komoly jutalékot kap abból a hitelből, amit így kiközvetít. Így már érthető, miért akarják azt sugallni, hogy még mindig megéri belevágni.)

Egy harmadik ügyfél, aki jól keresett, most akart házat venni, elég komoly hitelfelvétel mellett. Mintegy havi félmilliós törlesztésű hitelre lett volna szüksége, amit gond nélkül meg is kapott volna, mert ennek több mint a háromszorosa a fizetése. Ennek ellenére őt is lebeszéltem róla. Ugyanis a havi költésük egymillió körül van, erre jön a félmilliós törlesztő. Ez azt jelenti, hogy a következő 15 évben nem engedheti meg magának, hogy havi másfél milliónál kevesebbet keressen. Ennyit viszont csak vezetőként keres meg. Egyrészt a következő recesszióban nem biztos, hogy lesz ilyen munkalehetősége, másrészt már most is túlterheli a munkája, nem biztos, hogy 15 évig még bírja, vagy el akarja viselni a beosztással járó stresszt. Azonban ha felvette a hitelt, a következő 15 évben nem engedheti meg azt a luxust magának, hogy másfél milliónál kevesebbet keressen.

Ennyit pedig egyetlen ingatlan sem ér meg. Inkább várjanak még egy kicsit a vásárlással, amikor nem kell ennyi hitel, vagy béreljenek drágább házat addig is abból a pénzből, amit a hitel kamataira költenének.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.

20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Share

249 hozzászólás

  • Blend Ahmed
    “Ha valaki kiköltözik a belvárosból, akkor fele összegből vesz.”

    Felülnézetből persze semmi baj sincs. Az általad felvázolt belváros -> külváros -> agglomeráció -> vidék -> falu -> tanya útvonal remekül működik. Csakhogy az ellentkező irányú mozgás (társadalmi mobilitás) már sokkal rázósabb.

  • Skar
    Nagyon szép hogy sokan egyetértenek azzal hogy rendbe kellene rakni az árakat, akár vevő akár bérlő szemszögéből…! De miért pont a befektetőt kellene büntetni külön adóval? Szerintem először a el kellene gondolkodni milyen áremelkedést eredményezett a CSOK, “ingyenhitel”, a bekövetkező 10M Ft. Áfa. Stb.
    Először a saját háza táján tegyen rendet mindenki!
    Amúgy szerintem amit most a kormány művel az simán diszkrimináció!
  • jami
    Nálunk az albérletek jelentős része a külföldi diákokra van árazva is, de ennek megfelelő a berendezettség/felújítás is. Kb. lakáskultúrás a szint, aeg-től felfelé a gépek, jól átgondolt világítás, beépített bútorok – nem egynél szerintem lakberendező is van mögötte. Igaz, ezek nem 1-1 lakások, hanem inkább hálózat már.
    Olyat is ismerek, aki a nagyobb lakását külföldi diákoknak adja ki, ő pedig bérel egy kisebbet töredék áron.
    Vagy pl. a házunkban több lakást adtak el az elmúlt 1 éveben, szinte mindet teljes bútorzattal, fürdőket újították fel (10 éves társasház) az új tulajok. Messze nem a dédi bútorai jellemzőek.
  • faterpolo
    Most páran biztos nekem estek, de a lakásbérleti piaccal kezdeni kell valamit. Tavaly találtuk magunkat abban a helyzetben, hogy bérlünk egy sötét, babakocsival nehezen megközelíthető, kvázi egyszobás lakást aránylag olcsón. De az épületben egymást érték már az egyéves kisgyerekkel nehezen megoldható műszaki problémák (elektromos hibák, csőtörések, gázszivárgás). Nosza, költözzünk. Aha, nem egy és nem két hirdetésnél figyel a finom célzás: “Kizárólag pároknak / egyedülállóknak.” Ahol ez nincs, ott olyan bérleti díjak röpködtek, hogy azt hittem, rosszul látok. Így, szándékaim ellenére, vettünk egy erősen felújítandó házikót 10 FIX hitellel. Oké, hogy így olcsóbban kijövünk, meg ez majd a mienk lesz, de ez nem hiányzott. Főleg, hogy nem találni szaakembert a felújításhoz, én meg nem vagyok (még) műszaki ember, de muszáj lesz azzá válnom.
  • Nacionalista
    Nem tudom, mennyire lehet ezt jogalkotói oldalról megfelelően beszabályozni. Van sok város (az említett Berlin, vagy München, New York, Párizs, SF stb.) ahol régóta deklarált célja a városvezetésnek csökkenteni a lakhatás költségeit mindenféle bérletösszeg plafonnal meg adókkal, de kevés sikerrel. Nem gondolom, hogy pont a mi „szakértőinknek” sikerülne. De legalább már elgondolkodtak, hogy csinálni kéne valamit.
  • Unemployed
    Minden nyugatról hazatérő honfitársnak csendben jelzem, hogy Magyarországon a családi házas körzetekben tömegesen rákkeltő anyagokkal tüzelnek, amit az állam tolerál.
    A házunkat ezért adtuk tavaly el. Tőlünk pár házra egy foghíjtelken 20-25 roma élt, 4 független kazánban tolták az okosságot. A saját szememmel láttam, hogy összenyomják a PET palackot és viszik égetni, éreztem a szagát, le is fotóztam a felhalmozott szemetet, PVC tekercseket, a rendőrség mégse indított nyomozást.
    A kormányhivatal kiment kétszer, gondolom pont akkor, amikor dél tájban nem tüzel senki, problémát nem találtak. Levegőminőség mérőjük nincs, a kazánból/kéményből se vesznek mintát, csak nézelődnek.
    Nyilván vannak jobb környékek, de ott 400-nál indulnak a házak, bár a Testvérhegyen is láttam hasonlót.
    MINDENHOL EZ MEGY, az állam semmilyen levegőminőséget nem garantál.
    Sztem itthon nem szabad családi házat venni
  • Szaky
    Kiszamolo
    2019-03-18 at 12:38

    “be kell hogy avatkozzon. Be is szokott, például megtiltja a burgonya vagy búza exportját, hogy csökkenjen az ára”

    Sajnos nincs igazad, mert ahogy Szöcske is írja azonnal megjelenik a fekete gazdaság.
    Az árakat inkább importtal ill. állami szociális lakás építéssel lehetne letörni … (Persze nem ahogy Várban osztogatják a lakásokat egyeseknek..)

  • GrandMasterB

    Azt meg lehet kérdezni, hogy utána merre költöztetek, ahol jobbak a körülmények?
    Esetleg lakást vettetek?

  • jami
    A kisgyerekesek mint albérlők nagy kockázat. Közjegyzői okirattal kisebb, de akkor is több, mint egy gyerektelen bérlő. Amíg ilyen az itthoni szabályozás, addig ennek megfelelő a kínálat is…
    És tudom, hogy nem vigasztal, egy szerelő srác épp 3 hete mondta, hogy 1 éven belül épp harmadszor költöznek. Eladták a fejük felől a lakást / hülye volt a főbérlő. Úgyhogy most nagyon fontolgatják a vásárlást, mert elegük lett. Nincs gyerek, 2 kereső fiatal.
  • SzaboZ
    Nem értek egyet a beavatkozással.
    Az élelmes magyar emberek úgyis megtalálják a módját a befektetési lakásvásárlásnak; megveszi a gyereke, házastársa, nagymamája nevére.
    Eleve a CSOK-kal nem kellett volna beavatkozni a lakáspiacba, szerintem az borította meg a bilit.
  • Igazmondó
    A lakhatás miért lenne alapjog? És mi lesz a kötelességgel? Az smafu?
  • Kalv
    Tudom, hogy itt eretnekségnek számít racionalitást feltételezni a kormány részéről, de talán még ők is tudják, hogy a lakóingatlan kiadások túlnyomó többsége feketén valósul meg, így semmi értelme nincs bármiféle szabályozással próbálkozni.
    Ehelyett úgy tűnik, hogy inkább pénzt pumpálnak azoknak, akiknek a lakhatását szeretnék megoldani.
  • Matetoth

    Egyebként melléfogtál, nekem nincs egy lakásom sem, bérlő vagyok. Nekem ok, ha többet kell fizetnem valamiért, ami többet ér, ennek a beárazására van a piac.

    Szabályozás meg legyen a bérleti viszonyok normalizálására, hogy ki lehessen tenni a nemfizetőt, be lehessen hajtani a közüzemi tartozásokat. Az árakat meg intézze a láthatatlan kéz. A gáz az lenne, ha a szabályozás miatt égetné meg magát a befektetési ingatlan vásárlója (egyébként minden lakástulaj, ha el kell adnia, ha hirtelen beesik a kereslet).

    Aki szerint meg a berleti dij maximalizalasa jó otlet, keressen ra a jaradekvadaszat kifejezesre. Mert kevesebbet nem fog fizetni, csak mashogy: rosszabb allapotu lakasok, sokeves sorbanallas, fekete penzek, etc…

  • attila
    az baj hogy sokan azt hiszik hogy Budapestből áll csak Magyarország. Én Dunántúli kisvárosban lakok családi házban, itt senki nem tüzel semmi ilyesmit, én már azért háborgok ha a szomszéd néha eltüzeli a zöldet ( amit én annak rendje és módja szerint kiviszek a hulladékudvarban újrahasznosítani ) 😀
    Az ITM állítólag most szigorít és bűncselekmény lesz a szemetelés, sajnálatos hogy ehhez kell folyamodni, de azt kell hogy mondjam a legtöbb ember csak ebből ért…..
  • 1976
    Csak egy kis kavicsot dobnék a véleményözönbe: Lehet, hogy nem is kis hazánkban kell gondolkozni a befektetések területén. Csak néhány kérdés:

    – Vajon miért akarja az állam a teljes államadósságot forint alapúvá konvertálni?
    – Vajon kapunk 2020 után is sok-sok pénzt az EU-tól, vagy ez a pénz lecsökken, talán meg is áll?
    – Vajon a felpörgő fogyasztás nem tolja-e a külkermérleget minuszosba nemsokára?

    – Vajon tudja-e a magyar átlagpolgár, hogy USD alapú diszkont kincstárjegyen (igen, az USD a kibocsátója) is 2,5-2,8% hozamot lehet elérni? Hogyha ez a pénz TBSZ számlán van és pénzpiaci alapban, 5 év után ugyanúgy adómentes.

    Csak adogassátok össze ezeket a kérdéseket. Tényleg csak forint alapú befektetésben lehet gondolkozni?

  • Garbo

    Nem, nem megy “mindenhol” ez.
  • Alényeg
    Lehet dobálózni a számokkal, a milliókkal, de a lényeget szerintem szinte minden kommentelő elfelejti: országunkban a lakosság túlnyomó része minimálbérből/garantált bérminimumból él hónapról hónapra. Ezek az emberek semmivel sem rosszabbak, mint akik náluk kevéssel vagy jóval több pénzt visznek haza. Így szerintem az államnak legfőképp az ő lakhatási-boldogulási körülményeinek javításán kellene dolgoznia. És persze mondhatja bárki, hogy “miért elégszenek meg annyival”, de szerintem takarítónőre, postásra, bolti eladóra és biztonsági őrre ugyanúgy szükség van, mint öltönyös fehérgallérosokra…
  • Ildikó70
    10M-ra. Most ugyanis 2,7M az áruk. Ennyi a maximum amit CSOK-ra lehet kapni. Ha ez 10M lesz, akkor ennyiért fogják adni a házakat. Felénk most 2,7Mért veszik a házakat. Aki adja, adja, aki nem az marad. Ha júliustól 10M lesz az áruk, mert ennyit lehet kapni akkor előbb a jobb állapotban lévő, nagyobb házakat veszik meg, aztán a kisebb, rosszabb állapotban lévőket is. Ugyanis nálunk még mindig sokan laknak egy 3 helyiséges, komfort nélküli parasztházban úgy, hogy minden helyiségben más család – akár 4-5 gyerekkel él. A lakók általában testvérek. Embertelen körülmények között élnek, de sokan nem is hajlandók tenni azért, hogy ez változzon. Most lehet, hogy ők járnak majd jobban. Aki akart és tudott változtatni az már vett valamilyen házat 2,7M-ért.
  • C.
    Nem vagyok nagy pénzügyér, de az ilyen összehasonlítást nem úgy érdemes számolni, hogy X összegért veszek állampapírt és annak mennyi a hozama vagy veszek lakást, kiadom és a bérleti díjat (vagy egy részét) szintén megkamatoztatom, és akkor mennyi az annyi? Mert kiszámoló szerintem erre is tudna egy képletet.
  • százegy

    Bp-en a hosszútávú kiadásnak általában minimális vagy negatív reálhozama van, ha számolod az inflációt, amortizációt, adót, illetve visel egy csomó kockázatot a kiadó. Mi lenne a jó, hogy a plusz lakással bíró állampolgárok fizessék mások lakhatását? Kissé beteg, kommunista gondolkodásmód. Nyugaton is őrültség volt a bevezetése.
    A kiadók a sok szívás miatt szűrnek. Én se adom ki soha se romának, se arabnak, se feketéknek, se kisgyerekeknek, egyszerűen túl sok a kockázat, amit nem fizetnek meg. Nem a kiadásban van üzlet, hanem a jó vételben és a jó eladásban.

  • Second Wave
    A lakhatáshoz való jog az alaptörvényben így folytatódik:

    “Az emberhez méltó lakhatás feltételeinek a megteremtését, továbbá a közterület közcélú használatának védelmét az állam és a helyi önkormányzatok azzal is segítik, hogy törekszenek valamennyi hajlék nélkül élő személy számára szállást biztosítani.”

    A numbeos adatok elég viccesek:
    átlagkereset szerintük 236 240 Ft (KSH szerint: 275 eFt volt 2018 4. névben, gondolom 2019-re ez csökkent. Vagy nem.)

    Szóval eléggé koncepciózus, de hát ha ez támasztja alá az indexes cikk szerzőjének a mondókáját, akkor ez.
    Nincs mit tenni, így lehet népszerűségre szert tenni, ez a recept:
    1) írj cikket 1 megosztó témában
    2) állj a többség mellé 🙂

  • tip
    A búza exportját meg lehet tiltani, az ingatlant viszont még exportálni sem lehet. Hacsak nem például külföldi turistáknak AirBnB-n keresztül, aminek a megpiszkálásakor beindul a tulajdon szentségét féltő ajvékolás. Azt meg, hogy mondjuk a pénzes külföldi diákoktól kellene megvédeni az ingatlanpiacot, számomra elképzelhetetlen. Annak nincs értelme, hogy korlátozzák az egy személy tulajdonában lévő ingatlanok mennyiségét, inkább a spekulatív üresen állást kellene elkerülni. Az észrevehető ingatlanadót végül is az ingatlan használója fizeti, ezáltal előnye, hogy bünteti az üresen állást. A németek tényleg próbálják korlátozni az újonnan kötött szerződésekben a lakbért, de az igazán durva a régesrégi szerződések lakbére, mert az egy vicc, és erősen demotivál a költözésben. Ezért “ragadnak be” nyugdíjasok hatalmas lakásokba, amik fiatal családoknak jól jönnének.
  • Kiszamolo
    Second, ha hasonlóan csal más országokban is, megint minden stimmel. Szerintem jó a numbeo, néztem a magyar adatokat és azokat a külföldieket is, amit ismertem és korrektnek tűnt.
  • Inevitable
    Népszerűtlen vélemény következik (olyantól akinek van bérbeadási céllal ingatlanja):

    “Magyarország törekszik arra, hogy az emberhez méltó lakhatás feltételeit (…)mindenki számára biztosítsa.”

    Törekedjen rá úgy, hogy lakhatási támogatást ad annak aki rászorul, ne úgy hogy belekontárkodik a befektetésembe, amit az adózott jövedelmemből vettem. Piacgazdaság van itthon, azért kerül ennyibe, mert van rá kereslet. A belvárosban (vagy kertvárosi elit környéken) lakni nem jog, sajnálom. Ha savanyú a szőlő, lehet lakni a zalai falvakban aprópénzért, aztán vonatozni napi 3 órát a munkába járáshoz, kérdés megéri-e.

  • Werner
    “Ezek az emberek semmivel sem rosszabbak, mint akik náluk kevéssel vagy jóval több pénzt visznek haza.”

    Meg nem is jobbak. Ezért aztán pont annyit kell az államnak az ő lakhatásukkal foglalkoznia, mint bárki máséval.

  • L70
    Érdekes adalék saját helyzetre.

    Van egy nem használt budapesti ingatlanunk. Ha kell, simán bejelentkezik oda egy rokon, nem okozna gondot, hivatalosan már laknák is, tehát az adóztatást megúsznánk.
    Nem adjuk ki, mert ahhoz alaposan fel kellene újítani, és akkor már nem olyan szép a matek. Ha kicsit újítanánk fel, akkor olyan akarná kivenni, akinek sosem adnánk ki. Szomszéd pont ezt tette, de az ő bérlőjének én sosem adnám ki.

    Lenne rá vevő, meg se kellene hirdetni. Ha odajön egy mester vagy meglát egy szomszéd, azonnal kérdezi, eladó-e. Ülünk és csak nézzük, hogy csak úgy megy fel a piaci ára, hogy meddig, fogalmam sincs. Ezért nem adjuk el, mert diverzifikációnak is jó, hiszen reáleszköz, olyan is kell a portfólióba. Fenntartási költsége jelenleg szinte nulla.

    Megjegyzem, szerintem az ingatlanok Budapesten most túlértékeltek, pedig láthatóan pozicióból beszélek.

  • S1M0N

    Nem csak forint alapú befektetésben lehet gondolkozni, de az – hamarosan – bármiféle macera nélkül fog annál a <2,8%-nál kb. 2%-al magasabb hozamot hozni, költségek nélkül, könnyen feltörhető formában.

    Amit írsz valós kockázat, de egyrészt nem valószínű, hogy derült égből a villámcsapásként fog jelentkezni, másrészt USA kockázattal nem számolsz. Vezetés rázza ott is a pofonfát rendesen, negatív (és romló!) külkereskedelmi mérleg, várható tőke ellenes populista baloldali fordulat, stb. Ja és a forint historikusan gyenge, a dollár pedig erős jelenleg.

    Nagyobb pénzeknél mindenképp diverzifikálni érdemes persze, de ez nem újdonság.

  • Alexis
    Sokmindennel egyetértek a posztban és a kommentekben foglaltakkal is.
    A bérleti piacot sokkal jobban kellene kontrollálni. Nonszensz, hogy a nagy részük után nulla forint adót fizetnek, de emelni sosem felejtenek el, ellenben minimálisan költeni az ingatlanra már igen.
    Értem, hogy a befektetők javítják a lakásállomány minőségét – ja, nem – de az ott lakónak ez nem érdeke? Ez téves gondolat és nagyjából annyira alátámasztott mint a tiszta vidéki levegő.
    Miért jó a gazdaságnak ha X örökölt ingatlanokat, vagyont, és ki tud adni 3-5-10-20 ingatlant, ami után sok értelmes dolgot már nem tesz a közösbe? Eközben pedig csak az olló nyílik és még inkább afelé megyünk, hogy akinek van, több lesz, akinek meg nincs, annak meg egyre kevesebb esélye. Lehet mindent szabályozni, csak értelmesen kell azt tenni.
  • Alexis
    A szemetelés büntetésével pedig nagyon is egyetértek. Lassan már a depresszió kerülget, amikor a fizetős autópályán nem látok egy km-nyi útszakaszt, ahol ne lenne eldobva flakon, zacskó, sörös/energiaital doboz. Szégyen. Büntessék is ezeket az embereket, amennyire csak lehet. Lásd USA, ahol mindenhol ki van táblázva, hol mekkora büntire lehet számítani ha szemetelsz. A rágó és a cigicsikk eldobással együtt, lásd Szingapúr. Fel nem fogom, hogy képes valaki bármit is eldobni, de bármerre megyek az országban, mint egy szemétlerakat. Szóval itt is jöhetne a zéró tolerancia, mint ahogy piros lámpánál 50ezer, közúti szemetelésnél is hasonlóan. Rágó/cigicsikk detto. Ahogy fentebb is írták, ha másból nem tanul. Na meg a vad keleten meg Borsodban próbáld meg erre tanítani az arra fogékonyakat…
  • jami
    A reális ár nagy kérdés. Megint a lépcsőházunkkal jövök: nagyobb (3+1) lakásból elment a bérlő. Nosza, emelt bérleti árral kezdték el hirdetni. 8 (!) hónap után tudták kiadni, (fokozatosan) VISSZAcsökkentett díjon. Ami a rezsivel (közös költség, fűtésalapdíj stb. + felesleges időkidobás az érdeklődőkkel) érezhető veszteség. Egy másik lakásból kiköltöztek hó közepén, tisztasági festés, a köv. 1-jén már új bérlő lakott bent.
    Lehet próbálkozni a magas díjjal, van, amikor bejön. Szintén lépcsőház, kisebb lakás, magas ár, csak külföldi bérlők. Most árulják a lakást, mert belefáradtak a bérlőváltásokba…
  • Unemployed
    Én legalább 10 különböző helyről hallottam ugyanezt, az ország minden szegletéből. Ellentétes helyet pedig nem nagyon találtam.
    Szívből örülök, ha van olyan hely, ahol nem ez megy.
    Érdemes utána olvasni, hogy hány vegyes tüzelésű kazánt adnak el Mo-on évente…
    És akkor jönnek Európa 5 legélhetőbb országával, amikor Dániában most tiltják be a gázkazánokat… Nálunk meg 400.000 háztartás fűt szilárddal, ebből óvatos becslés szerint 100.000 illegális anyaggal.
    Ez Afrika, Zombabwe, Kambodzsa, Pakisztán színvonala, nem Európa. Nem is létezik ilyen a valódi Európában, amitől 100 év lemaradásban vagyunk.
    Amúgy most is bűncselekmény (Btk 248) csak ki van adva a Rendőrségnek h ne nyomozzanak ilyen ügyekben.
    Szerencsénkre 2014-ben beszálltunk egy új lakás projektbe Angyalföldön, 64M2 akkor 23 millióva került (ma 53 lenne), oda menekültünk a “kertvárosból”.
  • slow_dive
    Egyetértek a cikkben elhangzottakkal.

    Viszont az ismerettségemben az emberek többsége úgy gondolja, hogy ez még csak a kezdet, és további 20%os áremelkedés várható. Ezt pont egyrészt a befektetésekkel magyarázzák, ami ahogy Miklós is írja, egy rendelettel szabályozható.
    Az áfavisszaigényléssel magyarázzák, hogy ha ez megszűnik, még inkább megdobhatja a újépítésű árait mely magával ránthatja a használt ingatlan árakat is.

    Én ebbe nem látom a rációt. Inkább fordított arányt látok benne: minél nagyobb a kedvezmény mértéke annál inkább árfelhajtó hatása van lásd: csok, áfavisszaigénylés.

    A kérdésem az , hogy jól gondolom -e , illetve milyen alapja van a fenti áfavisszaigénylős érvelésnek?

  • Andrea
    @Ildikó70 Tudok jobbat. Az eladónak megérné a 2,7 milliós házat 7 millióért is eladni? Meg. A vevőnek meg mindegy mennyi az ár, ha 10 millió alatt van? Igen, a CSOK miatt. Akkor papíron megveszi 10 millióért, majd pult alatt visszaad 3 milliót az eladó. Így még lesz pénze a vevőnek akár felújítani is. (Ez nem minősül pénzügyi tanácsadásnak :), csak egy gondolat.)
  • Tgwh
    És akkor mi van, ha valaki eladja a jelenlegi magas áron a házát vagy lakását, és vesz egy újat? Vagy lakás helyett ház, vagy jobb környékre költözés. Mennyi ideig maradhatnak fent ezek a magas árak?
    Ha pl. két év múlva adja el olcsóbban a házat, de építene egyet, ami ugyan annyiba kerülne mint most, akkor ugye bukta.
  • TSubi

    Ehhez annyit, hogy sajnos pár évig volt szerencsém egy olyan két diplomás faszi + családja mellett lakni akik szintén ezt csinálták.

    Sőt kiderült, hogy ők ezt ideológiailag megmagyarázták maguknak azzal hogy Magyarországon a szemetet többnyire elássák vagy elégetik. Ők ezért igyekeznek környezettudatosak lenni és a szemétbegyüjtést megspórolván amit csak tudtak otthon eltüzeltek. És baromira nem érdekelte őket a szem-orr-száj kaparó füst, hiszen az kint volt, meghát kertesházas környéken szerintük még így is sokkal jobb levegő volt mint a nagyvárosokban.

  • Otto
    Az ilyen “határozzunk meg maximum bérleti díjat” típusú szocialista megoldásokkal csak az a baj, hogy nem működnek. Stockholmban például próbálták, az lett az eredménye, hogy lehetetlen lett bérleményt találni, arra a kevésre, amik voltak meg jelentkeztek százan. Minden ilyen korlátozó intézkedéssel csak a bérleményt keresők szívják meg.
    Ennél sokkal értelmesebb a kínálat növekedésének elősegítése, például a nagyvárosokban és azok környékén lévő földek lakóövezetté nyilvánítása, felparcellázása és eladása. Az építési szabályokon is lehetne lazítani, simán épülhetnének a mostaninál jóval magasabb, többlakásos épületek. De a legfontosabb a nagyvárosok környéki közlekedés fejlesztése: ha az 50 kmre lévő faluból fél óra alatt bent van az ember a reggelente 10 percenként induló vonattal, sokkal többen megfontolják, hogy távol költözzenek.
  • Otto
    További jó intézkedés lehetne a vízfejűség csökkentése: állami szervek, egyetemek vidékre költöztetése stb. A német alkotmánybíróság például Karlsruheban van, nem Berlinben. És a cégek motiválása, hogy inkább vidékre költözzenek. Németországban világcégek központjai vannak kisvárosokban (Audi, VW, Adidas, SAP, BASF…).
  • Zoli
    Remek írás, pont arról szól, amiről alig esik szó a nyilvánosságban az ingatlanvásárlás kapcsán.

    Miklós, ha úgy sikerült most is jósolnod a ciklus tekintetében, mint 7 éve, akkor még vagy 3 év hegymenet következik;-)

    youtu.be/k4XzUztzo64?t=878

    Rengeteget tanulok Tőled, köszönöm!

  • Szorgoshangya
    Budapesten egyre nehezebb jó bérlőt találni. Felújított X. kerületi lakás 90 + rezsiért 4 hete nem megy el..
    Persze dülöngélő kábszeresek jönnének, de őket már a telefonon ki lehet szűrni. Az van, hogy a hitelképes bérlők elővették a matekfüzetet és KISZÁMOLTÁK, hogy bizony nem fognak 100 ezreket lakbérre kidobálni, hanem vesznek s abból bizony törlesztgetik a sajátjukat. Nem elhanyagolható tény továbbá, hogy az elmúlt 1 évben 6821 fővel csökkent Bp. lakossága.. Azért az nem kevés, hisz ők is laktak valahol, ill. azóta több ezer lakás került átadásra.. 30 milliós panelek, áhh vicc az egész..Szerintem max. 1-1.5 év van még ebből hype-ból, aztán jön a csúszda. Én szóltam.
  • Viktor
    mi hoz jelenleg 4,5%ot biztosan? kimaradtam valamiből? Prémium 4,2%
  • Endre bá
    Ha sok bérlakásra van igény és kevés a bérlakás, akkor természetes, hogy felmennek a bérleti díjak. Ha a bérleti díjakat maximalizálnák, egy a befektetők által elvártnál alacsonyabb szinten, akkor csökkenne a magán bérbeadók száma, azaz kielégítetlen maradna ez a kereslet. Ezt nem olyan nehéz belátni. Tehát a vége az lenne, hogy valahogy fű alatt fizetnének többet a bérlők. Szóval kár a gőzért.

    Utoljára 2017 végén vettem egy 30 nm -es lakást Újlipótvárosban, 19 millióért. Airbnb-ben havi átlag 800 €-t hoz. Olyan 27 millió forintért egy hét alatt el tudnám adni. De bolond lennék.

  • Kiszamolo
    Zoli, ja. Utána csak pár dolog történt, mint nulla közeli kamat, CSOK és ezer minden.
  • Maxi
    Nem irreálisan magasak a jelenlegi árak, mert láthatóan ezen az áron is megveszik, kiveszik. Az üresen álló lakások, házak zöme az elnéptelenődő, hanyatló településeken, vagy lakóövezetekben található, semmi köze a spekulációhoz, a kínálat manipulálásához. A tény az, hogy van elegendő nagyságú fizetőképes kereslet, olyan vevők tízezrével akik ugyan zúgolódnak, de végül elviselik az aktuális árakat : külföldön dolgozók, piacképes magyarországi munkavállalók, külföldiek, üzleti célból lakást vásárlók, állami ajándékpénzzel kitömött családosok, rezsimtibik stb – nem tudom milyen összetételben. Meg vannak tízezrével olyanok is, akik az ingatlanárakon keresztül szembesülnek a szegénységükkel, hogy a lakhatási vágyaik és anyagi lehetőségeik közt túl nagy eltérés van.
  • naa
    Az örök kérdéshez – bérelni vagy venni – egy adalék: 3-4 éve én is kiszámoltam, hogy meglevőt kiadni+bérelni talán jobban megérné anyagilag, nem utolsósorban pont azért, mert a bérleményre nem fogsz rengeteget rákölteni pénzt nem sajnálva, nem baj, ha nem minden tökéletes, nincsenek csontvázak
    De egy bérelt lakás (ennyiért) soha nem is lesz olyan kényelmes, mint amilyenné a sajátodat teheted vagy akár ahonnan jössz (ami mondjuk kisebb, ezért váltanál)…
    Budán (II-XII) a fenti sáv teteje körül/felett nézegetve (3+ éve) nagyon nem voltam elájulva a bérleti díj/minőség hányadostól.
    Havi 700K-ért kádban zuhanyozni 15 éve burkolt fürdőszobában? WC-ben nincs egy kézmosó? Konyha egy vicc vagy kényelmetlen? Beépített bútor semmi? Vagy ha ezek OK, akkor a hellyel valami gond.

    A hazaköltözős tanáccsal egyetértek – nekik jobb előbb bérelni valamit, aztán pl. azt, vagy a környéken venni, ha bejön.

  • Kalv
    Hogy mennyire nincs ez jól megoldva Németországban sem, arra egy sztori, amit az egyik német kollégám mesélt: egyik haverja örökölt a nagyapjától egy müncheni albérletet. Évekig kellett érte pereskednie, de végül megnyerte és megkapta. Amúgy nem Münchenben lakik, de annyira olcsó, hogy inkább nem mondja le, így a lakás az év nagy részében üresen áll.
    Eddig a sztori, azt már csak én gondolom, hogy évtizedek óta felújítva se volt. Igazából senki nem jár jól a srácon kívül, és ő se nagyon, hiszen az évek alatt biztosan kifizet annyit, amiből egy jobb hotel kijönne arra a pár napra, amíg a városban van. Gondolom kiadni sem tudja, mert ha lebukik azonnal elvesztené a bérleti jogot.
  • Moltiszanti
    magyarnemzet.hu/gazdasag/jarhato-ut-lehet-az-illetekemeles-5761172/
  • Moltiszanti
    Elég látványos grafikonok.-;)
    Szinte látni ahogy fújják a lufit, honaprol hónapra.
    Amelynek eredményeként (új lakások) a legdrágább v. kerben a 2 milliót közelíti a negyzetmeterar, míg a “legolcsóbban” is 450 ezer körüli.

    m.portfolio.hu/ingatlan/lakas/elkepeszto-mi-tortenik-az-uj-lakasokkal-60-millio-alatt-labdaba-se-rughatsz.317743.html

  • Moltiszanti
    alapblog.hu/lakaspiaci-trendek/
  • B Miklós
    Az ingatlan tuti befektetés de nem árt vigyázni. Nem minden arany ami fénylik. Amilyen időket most élünk az a mánia teteje. Tort ül a mohóság és mindenki benne akar lenni.
    Nekünk sajnos van egy kiadó lakásunk (örökség miatt) amibe gyorsan találtunk bérlőt. A viselkedésükből arra következtetek hogy a bérlők nagyon tutyimutyik és a tulajdonosok ezzel vissza is élnek. Úgy gondolom a kifestés pl. a tulajdonos feladata, a javítások szintén, mégis ahogy hallom sok albérlő inkább csakhogy lakjon valahol fizeti ezeket. Nekünk jobban megéri hosszú távra a stabil bérlő, mint hogy lehuzzuk őket. De ez mentalitás kérdése es ebbe pl jo lenne ha az állam belenyúlna mert úgy látszik sok tulajdonos tényleg úgy gondolja, ha vettem lakást kiadom és egy életre le tudtam a dolgot.
  • Zabalint
    Egyetlen fajta szabályozásnak van értelme: büntető adó, ha valaki nem adja ki az üresen álló lakását.

    Ha ugyanis kiadja, akkor lehet, hogy mikor befektetésként megvette, akkor mint kereslet, feljebb nyomta az árakat, de a lakásbérleti piacon meg megjelent, mint bérbeadó. Így a lakhatást nem teszi a jelenség drágábbá, ráadásul csak addig éri meg ez a befektetés, amíg akkora a lakhatási igény, hogy a bérleti díj hozam elér egy bizonyos szintet. Tehát önmagában a befektetők nem tudnák felverni az árakat, hacsak nem hagyják tömegesen üresen a lakásokat, ehhez kell a lakhatási igény is.

    Ha pedig szabályozná az állam a max. hozamot, akkor az olyan problémákat szülne, hogy mikor túlkereslet van bérlakásra, a potenciális bérlők egy része ugyan ki tudná fizetni a bérleti díjat, de hiány lenne lakásból, így nem találnának, pofára mennének ezek a lakások.