Kérlek ne tedd
Az elmúlt héten három olyan esettel is találkoztam, ami minden túlzás nélkül aggasztó volt.
Az egyik ismerősöm mesélte, hogy befizettek egy most épülő ikerházra Budapesten, az ár a szokásos, százmillió forint körüli, de inkább feletti végösszeg. Több érdeklődő volt, azért ők vehették meg az ikerházat, mert egyedül nekik volt húszmillió forintjuk önerőnek. A többiek még az önerőt is babaváró hitelllel, CSOK-kal, személyi kölcsönnel és ki tudja még mivel akarták előteremteni.
A másik eset, amikor már az építési telket is hitelből vették, a 80-90 milliós építkezést pedig teljesen további hitelből akarták finanszírozni.
A harmadik esetben volt komolyabb önerő, viszont amilyen ingatlant venni szerettek volna, ahhoz még minimum 60, de inkább 70 millió forint hitel kellett volna. Az egyikőjük jól keres, de ez bármikor megváltozhat. 70 millió forint törlesztőrészlete még 20 évre is havi 400 ezer forint körül van. S arra fogadás kötni, hogy semmi negatív változás nem történik veled a következő 20 évben, még átmenetileg se, nagyon bátor dolog.
Éppen most nézem végig az egyik ismerős küzdelmét, aki vezető beosztásban volt, másfél millió forint feletti fizetéssel, azonban tavaly év elején, még csak részben a járvány miatt a nemzetközi multi munkaadója racionalizálta a kelet-európai jelenlétét, összevont munkaköröket, az övé pont megszűnt. Most örül annak, hogy harmadannyiért talált munkát, amivel semmi baj nem lenne, de a hitelét a bő másfél milliós fizetéséhez szabta, most talán éppen keres annyit, mint a hitelei törlesztői, de még ebben sem vagyok biztos.
Jelenleg még nem akar szembenézni a ténnyel, hogy mekkora a baj, mert a hitelmoratorium miatt nem kell fizetnie a hiteleit, de ennek várhatóan néhány hónap múlva végleg vége.
Sokan reménykednek abban hozzá hasonlóan, hogy majd maximum gyorsan eladják a szép nagy házat (a Házat), ha nyár közepéig nem oldódik meg a dolog. A gond az, ki tudja, hány hozzá hasonló eladó lakás vagy ház kerül akkor majd a piacra, amelyek egymással fognak versenyezni az egyre kevesebb vevőért.
Még zuhanás sem kell az ingatlanpiacon, elég egy kis kihűlés, vagy más szóval egy kis normalizálódás, hogy újra fél-egy év legyen az átlagos értékesítési idő. De ha te kevesebbet keresel, mint a hiteleid törlesztője, nincs egy éved sem. Ha szabad szemmel is látható mennyiségű önerőd sem volt a vásárlásnál, nem is tudsz 20%-kal a piaci ár alá menni, hogy a tiédet gyorsan elvigyék. Főleg, ha egyébként is esett már a piaci ár 10-15%-ot.
(S még nem is beszéltünk a CSOK-ról, amit akkor is vissza kell először fizetni eladásnál, ha utána új ingatlant veszel és arra át akarod vinni.)
Ami most van, engem egy az egyben 2007-2008-ra emlékeztet. Az ingatlanok akkor is egyre drágábbak lettek évek óta, senki nem mert kimaradni és tovább várni, az emberek nem gondolkodtak, hogy milyen hitelterhet vállalnak magukra, még az akkori 10%-os önerőt is a nagymama személyi kölcsönéből és a szocpolból (az akkori CSOK-ból) szedték össze.
Bele sem gondoltak, mi lesz, ha nem lesz munkájuk vagy ilyen jól fizető munkájuk, ha az ingatlan ára esni fog és kiszállni sem tudnak majd belőle a túl sok hitel miatt, mert már nem elég az ingatlanért kapott pénz a hitel végtörlesztéséhez. (A svájci frankos hitelek csak rátettek erre még egy lapáttal, anélkül is elég nagy volt a baj.)
Amikor már ilyen szinten van ha úgy tetszik, mánia a piacon, hogy a vásárlók egyre nagyobb része üres zsebre vásárol százmilliós ingatlanokat, nem lehet messze a vége. Persze lehet, hogy még két évig is vagy akár háromig is eltart a dolog, de hogy húsz év már nincs hátra, ahány évre te fel akarod venni az elképesztő mennyiségű hitelt, az biztos.
Igen, jelenleg úgy látszik, az járt jól, aki tizenkilecre lapot mert húzni, üres zsebre is el mert adósodni, de ez a játék évtizedeken át tart, nincs vége két -három év alatt.
Nézz szembe a tényekkel és ha túl nagy falat lenne egy ingatlan a hitel miatt, inkább maradj ki. Vegyél olyan ingatlant, amire van pénzed, még akkor is, ha az nem az álmaid ingatlana. Inkább élj egy kis lakásban, mint egy nagy házban, ami néhány éven belül az álmaid házából a rémálmaid házává válhat egyik napról a másikra. Ha pedig még lakásra sincs pénzed, végképp nem megoldás az erőn felüli vásárlás.
Nemrég írtam róla, mennyi hitelt vegyél fel:
adnak hitelt magyar részvényekre is, úgy hívják margin számla, még hitelbírálaton sem kell átesned. degiro-nál 4% a kamat. eléggé kockázatos, vagy vásárolhatsz turbo certifikátot is. egy nagyobb esésnél bebukod a teljes tőkédet.
“alapkamat változtatása nélkül is komolyan be tud avatkozni az mnb”
Én nem vagyok közgazdász, úgyhogy leírnád hogy ezt hogyan csinálja? A gyengülő forint brutál inflációt gerjeszt amit már most is érezni a hétköznapokban. A magyar gizdaság importkitettsége egyszerűen túl nagy, ha nagyon gyenge a forintelszállnak az árak, a magyar lakosság meg mint tudjuk, árérzékeny (de finoman fogalmaztam…).
“Szerintem elképzelhető egy olyan helyzet, amikor egy pesti panel 50 millióba kerül, a lakáshitel kamatok pedig alacsonyak”
Érdekes fejlemény lenne, pláne hogy a 25M-es panelt is csak babaváró+inygenhitel-kombóval tudják már megfinanszírozni nagykeservesen.
“Ne felejtsétek, ha nő az infláció, a reál dolgok, mint föld, telek, jó részvény, vagy olaj hatványozottan nőnek!”
De azt se hogy nem a nagy Amerikában, de még csak nem is az eurózónában vagyunk. A magyar monetáris és fiskális eszköztár korlátozott, nem ugyanaz mint amivel a FED vagy az ECB önti a milliárdokat. Ha itt nő az infla akkor megbukik a politikum, úgyhogy az elsőrendű cél mindig az hogy a “kisembernek jó legyen” aztán ezek mellett lehet egyensúlyozgatni.
Szerintem a mostani ingyenCSOK-termékek megfeletethetőek a devizahitelnek, csak nincs árfolyamkockázat (cserébe van megnemszületett gyerek kockázat). Ugyanúgy berántották ebbe a sok okost mint anno a devhitelbe, a végeredmény is hasonló lesz ingatlanpiaci szempontból. Olyan hosszútávon nincs hogy a lakosság 3/4-ede olyan ingatlanban él, amit a jövedelme duplájából se tudna megvenni, hitelből se. 200.000 a mediánbér.
Persze, nem árazódnak át a hitelek.. Végülis az is megteszi a hatását, ha a bank pl. pótfedezetet kér be..
Ez jogos lehet, de jócskán meggazdagodni senki nem fog belőle. (a saját pénzedből vissza is kell csepegtetni a banknak, addig pedig az nem kamatozik, van is erről egy remek kiszámoló cikk a sufniban).
Ez azért van mert a pénzt nem egy összegben fizeted visszaa futamidő végén, a futamidő alatt az a bankot gazdagítja.
Naná, hogy hosszabbítva lesz; most ráadásul sokkal rosszabb a helyzet, mint tavaly ilyenkor.
Távoli ismerős felvette úgy a babavárót, h majd házat vesznek. Aztán kiderült, h nem lehet azonnal önerőnek használni. Hát, míg vártak, lecseréltek a kocsit. Eszükbe jutott még pár dolog. Alig van belőle már. Közben nőttek az árak és nagyon meg van sértődve a bankokra, hogy a felvehető hitelnél a havi kiadásoknál beszámolják a törlesztőt; a munkahelyére, hogy nincs fizetésemelés. És muszáj lenne 2. gyereket szülni, hogy ne kelljen törleszteni – de a babaváró szempontjából az csak első lesz…
Ki a hibás? Ez az ismerős mindig is ilyen volt. Csak épp korábban esélytelen lett volna 10 millát pár nap alatt megkapni.
1.) Felcsípsz annyi USD hitelt (400-500ezer?) amennyit tudsz 10 évre fixen 2,4% / év
2.) Átváltod az egészet a nagy összeg miatt egyedi árfolyamon forintra
3.) Veszel belőle Állampapír+
5.) Kötsz egy USDHUF short forwardot 1 évre (Kiszámolod mekkorát, mikor akarod a játékot befejezni), évente görgeted a pozíciót + 0,8% nyerő / év, hogy ne legyen árfolyamkockázatod, amikor vissza kell adni az USD hitelt…
4.) Az USD bevételdből / vagy a felvett hitel egy részéből törleszted a hitel havi részleteit.
Elrakod a kamatkülönbözetet, ami csak magánszemélyként játszható meg
Ez engem hol érdekel?
Leginkább ők szavazták meg az elkúrást.
Most komolyan a CSOK-ra megy az én adóm is, még sajnáljam azokat akik ebben a populista szarban tapicskolnak???
Nem tudok ezzel mit kezdeni.
Nem hiszem hogy leállnának a hitelezéssel. A moratórium hosszabbítása ugyanis (jelenleg legalábbis) nem vonatkozik az új hitelekre, csak az eredeti, tavaly nyári bevezetés előttiekre, így eleve az az érdekük, hogy minél több új hitelt helyezzenek ki, amit fizetnek. A moratóriummal érintettek kamata meg addig is nekik dolgozik. Az a veszély sem fenyegeti őket, hogy közben a betétekre komoly kamatot kelljen fizetni.
2021-03-15 at 15:49
Most fogunk venni az agglomerációban 60+M Ft-os ikerhazat, 50% hitellel. Cserébe nem adjuk el a 11. kerületi panelt.
Remélem, hogy hosszú távon nsem csináltam rossz üzletet…”
Szerintem jól tetted. Ha valakinek nem csak a “munkaereje” van, hanem van komolyabb tartalék, akkor szerintem most annyi hitelt vegyen fel, amennyit tud, minél hosszabbra fixálva. Már ha inflációra számít.
BTW, én 2007-2008-ban is ezért vettem fel, mert arra számoltam. 🙂 Az nem jött be. 🙁
De most is abban lakom, és végülis azt tudtam, hogy munkám nagy sansszal lesz, van másik kecó, ha baj van. Kb. én akkor borultam volna be, amikor már az utcai lövöldözések miatt tökmindegy lett volna minden.
Abban egyet értünk, hogy hitelt csak az vegyen fel, akinek tényleg nem létszükséglet. Vagy akit kiment kormányunk babaváró+++ támogatással, vagy ebben bízik.
Budapesten szeretnék majd venni valamit.
Mintha idén józanabb árak lennének már.
Ha gyengül a Forint, akkor hiába lesz sok bedölt lakáshitel, külföldiek is vásárolni fognak.
Szerintem idén minden lesz csak válság nem. A világ egyszerűen nem engedheti meg magának, akkor se ha végtelen államadóssággal jár az elkerülése. Idén nem.
ismerős pesterzsébeten 2000-es évek elején épült 70 lakásos társasházában vett idén februárban 40 nm-es, jó állapotban lévő kis lakást írd és mond 20 milláért. nem akartam elhinni, beírtam az itt valamelyik posztban megemlített dunhaouse-os árkalkulátorba, és simán ez jött ki nekem is: a xx. kerületben 500e/nm áron lazán lehet lakást venni
anno rengetegen éltünk föl 4-en (2 szülő 2 gyerek) 50-55 nm-es panelokban 40-50 éve, ma mintha minden akár csak 5-10 éve is extrának tűnő dolog lenne “kötelezően elvárt” egy első lakását vásárló fiatalnak is (mondjuk mobil, laptop stb. terén is). vagy csak ezen a fórumon megy a nagyotmondás, és a piacon azért prögnek a 20-30 milliós ingatlanos is?
Ha albérelek 150+rezsiért egy panelt a tizediken (persze elromlott lifttel), az ugyanúgy a majdcsak lesz valahogy kategória a lakhatásom szempontjából. Nem örököltem és nem kaptam lakást/házat, de laknom kell valahol, mert nem szimpi a Blaha aluljáró. Pillanatok alatt az utcán találom magamat akkor is ha albérelek, akkor is ha hitelt veszek fel, amennyiben nem fizetek havonta mint a katonatiszt. Tehát olyan hiper-szuper alternatíva nincs a hitel helyett, ha és amennyiben – micsoda nagyravágyás, irgalom atyja ne hagyj el – lakni akarok valahol. Amit ki kell számolni, hogy mekkora kamatért cserébe bérelhetem inkább a bank pénzét, hogy saját tulajdonom lehessen. De a pengeélen táncolás így is – úgy is garantált.
“8 éve egy büdös vas nélkül kijöttem külföldre, hogy összeszedjek egy családi házra valót, most van olyan 70 millióm, most tervezek hazaköltözni”
Ne őrülj meg.
8 évig kibírtad hogy bérelt ingatlanban vagy. A 70 milliód további pénzt tud termelni.
Én már kivárnám a következő beszakadást.
Legnagyobb hiba lenne most hazahozni a pénzt és ingatlanra költeni.
Örülj neki hogy nem forintban van és fektesd be…
” És akkor ha történik velem valami, munkahely elvesztés, egészségügyi probléma, stb, és nem tudom fizetni, onnan nem raknak ki?”
Akkor az albérlet még mindig jobb választás volt, mert a bedőlt hitel elviszi az önerőt is. Ezzel szemben, ha az önerőre szánt pénzt készpénzben/állampapírban tartod, akkor ilyen probléma esetén is át tudsz vészelni x hónapot munka nélkül.
…mint a hitelei(d) törlesztője….
…az elkép(e)sztő mennyiségű hitelt…
Ha valaki felvesz 70 millió forint hitelt, mert van 1 millió havi keresete amiből elkölt 600 ezret és tud havi 400 ezret törleszteni, de közben a megélhetési költségek 20%-kal nőnek egy év alatt, akkor csak annyi történik hogy már havi 720 ezret kell elkölteni az életszínvonal szintentartásához. Tehát életszínvonal csökkentés nélkül nem tudja fizetni a törlesztőt.
@András: a bankok szerintem a között a bizonyos szikla és kemény hely között vannak. Évek óta gondolkozok, hogy ki viseli a kockázatot, ha a 10-20 évre fixált 4-5%-kos hitelek mellett a kamatláb közelébe vagy fölé emelkedik az infláció. A bank, az adós, az MNB vagy az adófizetők?
Már csak 1 millió Ft van a lakáshitelemből, alig várom, hogy nyáron végtörlesszem és szabaduljak tőle.
Elvagyok a 2.kerületi 30nm lakásomban, amit 10 millióért vettem 2007-ben, most 30-at érne ha eladnám. Persze vehetnék nagyobbat sokkal rosszabb helyen, vagy hitellel kiegészítve.
Nem is értem, akik végigélték a 2008 utáni eseményeket, hogy a fenébe mennek bele 100% finanszírozott ingatlanba. Arról ne is beszéljünk, hogy nyilván az autó, tévé, mosógép, robotporszívó sem lett (még) kifizetve.
a nyerőd ha most az1szerűség kedvéért interest only hitelt nézel: 4,95-2,4-rolling költség mondjuk 0,80%=1,75% a semmire
2021-03-15 at 22:51
” csökken a kereslet, emiatt esnek az ingatlanárak. .”
ez egy tankönyvben jól mutatna talán
de az élet lehet más: Budapesten 2016-ban csökkent a tranzakciószám, és azóta minden évben, az árak meg meredeken nőttek
ha a kiszámoló nem ragadna le az ingatlanközvetítés generálban fikázásánál, és írna erről, talán még te s tájékozottabbá válhatnál
Minden attol fugg, mennyire birod a kockazatot. Ha el tudod fogadni, hogy a magasabb hozam remenyeben a portfoliod siman bezuhan az erteke felere, akkor valts nyugodtan, 25 ev sok ido, majd ledolgozza (vagy nem!)
Ezt konnyu olvasni, de kepzeld el, hogy a – teszem azt – 40 milliodbol 20 lesz.
Ha ezt nem birnad idegekkel, akkor inkabb ne piszkald a portfoliod.
Azt felejtsd el, hogy eltalalod, melyiket kell valasztani.
És nem, nem mindegy, hogy a társadalom alaphangulata milyen, amiben élünk. Nyugodt, kiegyensúlyozott polgárok vagy idegbeteg stiglicek. Ez utóbbi esetben lesz a közlekedés rémálom, a gyerekeknek a suli stb.
Az ideális valóban a jó állapotú ingatlanok lennének. De a gyakorlatban alig kani kisebb munkára mester: vagy megtanulod az adott munkát vagy sokat fizetsz. Nehezebb tényleg jó mester találni, mint jó szakorvost. És nem azért, mert a mester annyival többet ér; hanem a dokiban hamarabb van a lelkiismeret és lassabban tűnik el. Vagy nekem van ilyen elfuserált kapcsolati hálóm…
És ez a csapdája a magas hiteles ingatlannak: egyszerre kell törleszteni és folyamatosan felújítani. Egy háznak az ára nem a vételár…
Tehát simán el lehet árverezni a házad, kocsid ÉS aztán a még fennmaradt tartozásod csak a fizud feléig terhelhető…
ha a nagy hitel a 18, bérbeadott lakás vásárlására szolgál, lehet okos döntés
mint ahogy pl az ingatlanfejlesztések is nagy hitellel történnek, kimaxolva a sajáttőke megtérülési mutatót
ha a nagy hitel pénz termel lehet jó döntés, ha kényelmet vagy egónvelést szolgál akkor inkább csak nagy kockázat, erről szól a cikk
“Sajnos sanszos hogy nem lesz csökkenés reál értékben mert a befektetők menekíteni fogják a pénzüket és legalább részben ingatlanba”
Amennyiben lesz inflakövető, vagy kicsit afeletti állampapír-kamat, mint most a MÁP+, akkor nem. Ahogy lett alternatívája az ingatlannak 2019-ben, egyből elfüstölt a befektetői tőke 3/4-e, csak a külföldiek, AirBnb-vel üzletszerűleg foglalkozók és felújítósok maradtak. Nem is tudom találkoztam-e albis kisbefektetővel azóta.
“a jelenlegi ár szinteken pedig már szemöldökig kell eladósodni ha valaki nem keres vastagon az átlagbér felett”
Ez így van, ráadásul az elmúlt 5 évben rengeteg előrehozott vásárlás is történt az állami támogatások miatt, így a kereslet előbb-utóbb kifúj, Bp-n ezért is csökken a tranzakciószám.
Rengeteg ismerősömnél is ezt láttam. Úgy tesznek, mintha csak ez a 2 opciójuk lenne.
Ne haragudj meg, de milyen törvény írja azt elő, hogy neked egyedül kell élned egy lakásban?
Én a BP-re költözés után 22-26 éves koromig laktam egy 1+2 félszobás panel kisebbik, majd nagyobbik félszobájában, és semmi bajom nem volt. Sőt, sokszor örültem, hogy van kihez szólnom és nem a tök üres lakásban kuksolok.
(10. emeleti panel és 2 liftből 1 mindig működött)
Ha elsőre nem jön be és nem szimpatikusak a lakótársak, fél évet akkor is ki lehet bírni, és már van kauciód kivenni egy másik albérletet, ahol utána te vagy a főbérlő és megválogathatod kinek adod ki a másik 2 szobát.
Ami már teljesen szentségtörés sokaknak hogy “de nekem párom van”. ÉS?
Örülj neki, akkor ketten elvagytok egy nagyobb szobában és még több opció szóba jöhet.
“12 hónapja van moratórium. Nagyon csodálkoznék, ha azok, akik ez alatt folyamatosan kérték – tömegesen félretették volna a megmaradt részleteket.”
Én csak ilyeneket ismerek. Aki tudja a lakáshitelt azért fizeti mert érzi hogy az nem játék, de így is asszem 60% aki nem.
Személyi kölcsön, na itt nagy zakók lesznek, mert vagy nem tudja fizetni, vagy nem akarja mer’ minek, hát nem is vonják. És ha van jövedelme elkölti, az a havi +40-50e beleépült a mindennapi életbe.
Nemegy esetben van hitelkártya, olyat nem ismerek aki fizetné, olyat ellenben nem is egyet aki a nem teljesen lemerített hitelkeretet kimaxolta, mondván hogy “hát kell a pénz és úgyse kell fizeni”. Ilyeneknek jellemzően nem egy másik hitele is van.
És a céges hitelekről nem is szóltunk, csomóan vettek fel szabfelhasználású jelzáloghitelt vállalkozás indítására…
Ebből lesz az árrobbanás?
2021-03-16 at 07:26
”A hitel akkor nem ijesztő és fenyegető, ha kb. annyi megvan máshol. ”
vagy inkább a cash-flow legyen biztonságos, és nem kizárólag bérjövedelemre alapzott, és ebben az esetben nemhogy nem fenyegető, hanem ajánlott lehet
Örökké nem lehet a semmiből pénzt nyomtatni, és abban a pillanatban, amikor ez megáll, hatalmas durranás lesz a vége.
néhány példa a jegybank eszköztárából, amivel (erősen) hatni tud a gazdasági aktivitásra az alapkamat változtatása nélkül:
– egyhetes betéti eszköz (kb. egy éve vezették be, ennek a kamata már eltér az alapkamattól)
– növekedési hitelprogram
– növekedési kötvényprogram
– állampapír-vásárlás a másodlagos piacon
– jelzáloglevél-vásárlás
– hitelintézeti tartalékráta
– stb
Elvileg előfordulhat ezen eszközök változtatása (új eszközök bevezetése) esetén olyan helyzet, hogy a hosszútávú hitelkamatok alapjául szolgáló BIRS mutató nem emelkedik érdemben.
A nemzeti bank az elmúlt évek fellendülése közepette is padlóig nyomta a gázt, 2010 óta az euró 270 forint helyett már 360+ forintba kerül. Forintban számolva felfújjuk a gazdasági teljesítményt, de reálértéken már nem olyan szép a helyzet. Pl. 2010 óta a nettó minimálbér értéke reálértéken nem emelkedett érdemben.
Elmegyünk albérletbe, persze számlát kérek, költségelünk…
Amikor bedől az ingatlan kánaán, vásárolunk, remélhetőleg olcsón.
Egy svájci frankos tanuló, aki már egyszer felmondta a leckét, még egyszer nem szop@tnak le…
Azért óvatosan ezzel a tervvel…
De amúgy is nonszensz amikor elveszi a fedezetet, de utána még majdnem annyival tartozol tovább, amennyi a hitel volt. Legyen a bank részére is kockázat az ügyben.
Ingatlan nem lesz olcsó soha. Hiába lesz válságban tele minden eladó kádár kockákkal, leginkább elnéptelenedő falvakban akár már pár havi fizetésért. Alkalmatlanok hosszútávú lakhatásra, és mit sem ér az olcsó használt ingatlan ha egy ablak cseréje egy havi fizetésed, és versenyezned kell a szakemberért aki majd megcsinálja 2 év múlva a hőszigetelést.
főleg azt nézik, hogy így vagy úgy mennyit tudnak elkölteni rá, és ez az alapállapot állapot sebezhetővé teszi őket
na ítt van egy olyan pont ahol az ingatlanközvetítősegéd lökhet a vevőn egyet a szakadék felé, a sokat kereső ingatlanos meg leveheti a szemellenzőt :))
ingatlanközvetítősegéd azt hiszi hogy szent amit az ügyfél akar, a sokatkereső ügyfelei pedig azt csinálnak amit javasol nekik
ahogy a soket kereső fodrász is jobban tudja mit kell egy hajjal csnálni, mint akinek a fején van