Lakáshitel-piaci körkép

Nagyon elszállt a forint alapkamata és ezzel párhuzamosan nőttek a lakáshitelek kamatai is. Megkértem lakáshiteles Gáborunkat, hogy legyen olyan jó és írjon egy körképet, mire számítson az, aki most gondolkodik lakásvásárlásban hitelből.

A jó hír, hogy a bankok nagyon le vannak maradva hitelkamat szempontjából az alapkamat emelés mögött, a rossz, hogy valószínűleg nem sokáig fog ez így maradni. (Már az egyéves diszkontkincstárjegy kamata is magasabb, mint néhány bank 10 évig fix hitelének kamata. Ez nyilván nem sokáig lesz fenntartható.)

Másik jó hír a rossz mellett, hogy nagyon összecsúsztak az öt-, tíz évig vagy végig fix hitelek kamatai, így alig többért teljes futamidőre is tudod fixálni a kamatokat.

Ha kérdésed van, Gábort kellene keresni, nem szokott itt válaszolni a hozzászólásokra. Elérhetőségei a cikk végén.

Következzen akkor az ő írása:

Ezúttal három olyan tanácsot olvashattok majd tőlem, amit lakáshitel igénylés előtt állóknak a jelen bizonytalan helyzetben érdemes megfontolniuk. Előtte azonban hadd számoljak be nektek azokról az egymástól széttartó, egymással szöges ellentétben lévő reakciókról, amiket lakáshitel igénylést fontolgatóktól hallok.

Különösen érdekes ezekben, hogy attól függően, hogy ki mire számít, valamint kinek mekkora a kockázattűrő készsége, mindegyik abszolút logikus. Jó eséllyel találsz majd a lenti felsorolásban olyat, amivel egyáltalán nem értesz egyet, sőt hülyeségnek tartod, mert optimistább vagy pesszimistább vagy a jövővel kapcsolatban, mint aki az adott állítást megfogalmazta.

Néhány jellemző példa:

Anna: „A jelenlegi bizonytalan helyzetben inkább kivárunk, és lakásvásárlási/építési és hitelfelvételi terveinket elhalasztjuk.”

Gergely: „Olyan radikális építőanyag-áremelkedésre számítunk, hogy amit csak lehet megveszünk most az építkezéshez, lakásfelújításhoz.”

Julianna: „A kamatok további jelentős emelkedésétől és/vagy a lakáscélokhoz kapcsolódó állami támogatások megszűnésétől tartunk, ezért nagy intenzitással keressük a megfelelő lakást.”

Máté: „Most érdemes vásárolni, mert kisebb lesz a kereslet. Sok eladó is tart a háború elhúzódásától, továbbterjedésétől, ezért jobb áron fogok tudni vásárolni most, mint az ukrajnai események nélkül, vagy a háború vége után.”

Tamara: „A háború és gazdasági következményei, elszálló infláció, csökkenő állami támogatások miatt az ingatlanárak csökkenésére számítok. Ezért kivárok.”

Péter: „A jelenlegi magas infláció mellett az ingatlan az egyik legértékállóbb befektetés.”

A pandémia első hulláma idején nagyon sok olyan ügyfelem volt, aki Mátéhoz hasonlóan gondolkodott (csak nem a háborúról, hanem a vírushelyzetről). Akik a nagy leállások idején is aktívan kerestek ingatlant, gyakran olyan jó alkut tudtak kötni, ami két héttel korábban, vagy két hónappal később képtelenség lett volna. Bárcsak a mostani helyzetben is lennének ilyen sztorik. Ez azt jelentené, hogy a háborúnak viszonylag gyorsan vége lesz.

Aki abban kérné a tanácsomat, hogy érdemes-e most hitelt felvenni, ne tegye. Ahogy az angol mondja, az én tippem pont annyit ér, mint bárki másé. (Egy kivételt teszek: akinek rövid kamatperiódusú hitele van, váltsa ki minél előbb!) Azok számára azonban, akik hitelfelvétel mellett döntenek, vannak nagyon konkrét tanácsaim. Íme:

Tanács1 – Minél hosszabb időre rögzítve

Az öt évre, a 10 évre rögzített és a végig fix kamatok közti különbségek jelentős mértékben csökkentek.

Ha öt év alatt visszafizetjük a tartozásunkat, akkor válasszunk 5 éves kamatperiódust!

Ha 10 év alatt visszafizetjük a tartozásunkat, akkor válasszunk 10 éves kamatperiódust!

Amennyiben 20 évnél hosszabb futamidőre veszünk fel hitelt – végig fix ajánlat híján – válasszuk a 10 éves kamatperiódust!

Minden más esetben a végig fix kamat a jó választás szerintem. Ha a jövőben úgy alakulna majd a kamatkörnyezet, hogy érdemes lesz a kamatperiódust lerövidíteni, akkor ezt annakidején megtehetjük. Válasszunk olyan hitelajánlatot, ahol nem magasak a végtörlesztés költségei!

Jelenlegi elérhető legalacsonyabb kamatú ajánlat:

Bank:  UniCredit
 Hitelösszeg: 20 000 000 Ft
 Futamidő:  20 év
 Kamat:  Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül)
 Kamatperiódus
 5 éves  10 éves  FIX
 Kamat: 4,56% 4,89% 5,05%
Törlesztőrészlet: 128 191 Ft 131 849 Ft 133 643 Ft

A kamatstop intézkedés miatt a változó kamatozású hitellel rendelkezők egyelőre nem érzékelik, hogy milyen jelentős mértékben drágult a hitelük az elmúlt hónapokban. Egy BUBOR-hoz rögzített egy éves vagy rövidebb kamatperiódusú hitel kamata már bőven 8 % fölött járna. Ezen hiteleket lehetne/kellene hosszabb kamatperiódusúra és olcsóbbra cserélni.

A háztartások 5900 milliárd forintos jelzáloghitel-állományában (2021 nov.) az egy éven belül átárazódó, jellemzően három hónapos bankközi kamatlábhoz (BUBOR) kötött hitelek aránya 35 százalék körül van. Lehet számítani egy olyan kormányzati/MNB intézkedésre, amely az egy éves vagy rövidebb kamatperiódusú hitelek legalább 10 évre rögzített kamatúra cserélését teszi kötelezővé. Ezt nem éri meg kivárni. Most kellene váltani! Minél előbb annál jobb…

Tanács2 – Minél előbb!

Rövid és középtávon a hitelkamatok további emelkedésére lehet számítani.  Az orosz invázió és annak gazdasági következményei növelik Magyarország országkockázatát és tovább fűtik az inflációt, amit a jegybank az alapkamat emelésével igyekszik féken tartani. 2021 júniusában jelentette be a kamatemelési ciklus kezdetét a Magyar Nemzeti Bank. Azóta az alapkamat átlagosan 30 bázisponttal nőtt havonta. Az ukrajnai események hatására várhatóan hosszabb ideig tart majd a hegymenet, vagy akár meredekebb is lehet az emelkedő.

Aki a közeljövőben vesz lakást és ehhez nem kamattámogatott hitelt is fog igényelni, az minden valószínűség szerint olcsóbb finanszírozásra számíthat, ha most igényel hitelt, mintha 2-3 hónap, vagy épp két év múlva teszi ezt meg.

Akinek meglévő változó kamatozású hitele van, az pedig, amint fentebb is írtam, cserélje hosszabb kamatperiódusúra a hitelt minél előbb.

Zöldhitel felvételét tervezőknek a kedvező MNB-s forrás egyre gyorsabb ütemű fogyása miatt kellene nagyon csipkednie magát. Szerintem nagyobb az esélye annak, hogy a 200 milliárdos keretet nem bővítik ki, minthogy igen.

Három, lakáscélok megvalósításához felhasználható állami támogatáshoz kapcsolódik konkrét időkorlát:

Babaváró kölcsön: 2022. december 31.

Falusi CSOK: 2022. június 30.

Otthonfelújítási támogatás: 2022. december 31. (utolsó számla kelte)

A többi állami támogatásnak nincs időkorlátja. Azonban a kamattámogatott hitelek a növekvő referenciakamatok miatt egyre nagyobb terhet jelentenek az állami költségvetés számára.  Ezeknél a hiteleknél ugyebár a kamat egy részét (otthonteremtő kölcsön, otthonfelújítási kölcsön) vagy egészét (babaváró kölcsön, zöld otthonteremtő kölcsön) fizeti ki az adósok helyett az állam. Kérdés, hogy meddig finanszírozható ez úgy, hogy a kedvezményezettek köre folyamatosan bővül.

Aki állami támogatást tervez igényelni a lakáscéljai megvalósítására, minél előbb lépjen.

Tanács3 – Még annál is előbb?!

Sokan találnak meg azzal a kérdéssel, hogy van arra-e arra lehetőség, hogy a jelenlegi kamatok mellett adósodjanak el akkor is, ha a hitelcélt jelentő ingatlant még keresik. Az esetek többségében ez nem lehetséges. De van két kivétel.

Az Erste Bank az egyetlen, amely úgy tud teljeskörű jövedelemalapú hitelbírálatot lefuttatni, hogy annak segítségével nemcsak hitelképességünkről győződhetünk meg, hanem egyúttal a hitel kondícióit is rögzíthetjük négy hónapra. Amennyiben ezen határidő letelte előtt beadjuk a már adásvételi szerződést is tartalmazó teljes hitelkérelmet, akkor a hitelt még az előminősítéskori kondíciókkal igényelhetjük.

Szűkítő feltételek:

  • Ha 1 Ft-tal több hitelt igénylünk végül, mint amennyit az előminősítéskor, akkor az ígérvény semmis.
  • Ha a piaci hitel mellé otthonteremtő csokos hitelt is igénylünk, az ígérvény semmis.

Az Erste ajánlata jelenleg messze nincs a legkedvezőbbek között, de 2-3 hónap múlva akár lehet a legjobb is…

Bank:  Erste
 Hitelösszeg: 20 000 000 Ft
 Futamidő:  20 év
 Kamat:  Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül)
 Kamatperiódus
 5 éves  10 éves
 Kamat: 5,39% 5,69%
 Törlesztőrészlet: 136 338 Ft 139 733 Ft

A Raiffeisen Bank „Egyetlen hitel” névre keresztelt hitelterméke jelenleg valóban egyedüli abban, hogy szabadfelhasználású hitelt lakáshitel kondíciókkal nyújt. Ezt a hitelt később lakásvásárlásra is felhasználhatjuk.

Szűkítő feltételek:

  • Csak azok igényelhetik ezt a hitelt, akinek van meglévő lakáshitelük és ezt a hitelt a Raiffeisennél igényelt hitelből visszafizetik. Vagyis az általunk felhasználható új forrás az igényelt hitelösszeg mínusz a meglévő tőketartozás és a végtörlesztés költségei.
  • Az ingatlanfedezet itt csak egy, a tulajdonunkban (közeli hozzátartozónk tulajdonában) lévő ingatlan lehet. A megvásárolni kívánt ingatlan nem.
Bank:  Raiffeisen
 Hitelösszeg: 20 000 000 Ft
 Futamidő:  20 év
 Kamat:  Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül)
 Kamatperiódus
 5 éves  10 éves  FIX
 Kamat: 5,69% 5,49% 5,49%
Törlesztőrészlet: 139 733 Ft 137 465 Ft 137 465 Ft

 

Vigyázat, önreklám következik:

Jelen cikk írója független hitelszakértő.

Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:

  • A legkedvezőbb személyreszabott hitelajánlatok elkészítése
  • Szóbeli és írásos tájékoztatás a hitelkondíciókról és a hiteligénylés folyamatáról
  • Előminősítés készítése
  • A hitelkérelem kitöltésének és a banki hitelügyintézés átvállalása

Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.

Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:

http://www.olcsohitelek.com/

+36 70 603 9076

Share

112 hozzászólás

  • Nbazs
    “Az örök igazság: ” Az a gazdag akinek nincs hitele””

    Had pontosítsak: A gazdag az, akinek nincs rá szüksége, hogy legyen hitele.

    A témához: Ami engem illet, nekem sajnos volt, és jó darabig vacilláltam, hogy nem veszek-e drágán lakást ’19-ben (aztán mire végigfutott minden a Covid miatt már ’20 vége lett) de így utólag azt mondom, hogy nem jártam rosszul a <3,5%-os végig (10 év) fix kamatommal. Igen, jobb lett volna '15-16 magasságában, csak akkor nem volt meg az az önerő, amit én be mertem volna vállalni. Én is Gábor (és egy kollégája) segítségével bonyolítottam az igénylést. Nem kaptam jobb ajánlatot, mint amit a banki weboldalakon találtam, de a rutinjuk, és a folyamat pontos ismerete sokat segített az ügyintézés során, már csak emiatt is megérte nekem, hogy őket választottam, és nem önállóan ugrottam neki a folyamatnak.

  • gaborr
    Folyamatosan lehet olvasni arról, hogy stagfláció lesz-e, vagy mi fog történni. Szerintem felesleges ezen agyalni, a stagfláció megérkezett a háborúval.

    Növekedés nuku, mert nincs alapanyag, az árak meg az egekbe törnek, mert nincs alapanyag. Mivel nincs alapanyag, ezért meló sem lesz annyi, így maximum a bérek mehetnek relatív lefele.

    És ebbe az MNB-nek nem sok belszólása lesz.

  • Janos82
    “A hosszutavon koveti az ingatlan az inflaciot”:
    Ez kb igaz lehet, de ne ugy nezzetek, hogy ma vagyunk a nullaban. Hanem mondjuk az elmult 20 evben mennyit emelkedtek az ingatlanok, es menny volt az inflacio.
    Nem neztem utana, hogy melyik volt a tobb az elmult 20 evben, de szerintem az ingatlanaremelkedes.
  • Júlia nem akar a földön járni
    @Péter
    Ha jól tudom az van hogy állítólag mindenki tele van pénzzel, és azt a bankban tartja (mondjuk kénytelen). Így hát minek fizessen érte a bank ha egyébként ingyen is odaadják neki az emberek a pénzüket (sőt még a betétesek fizetnek a banki “szolgáltatásokért”)
  • expect

    “Valoszinuleg nem fogjak ugy kinoni a hitelt mint mi a mienket.”
    Egy fix hitelt a magas inflacioval epp h nagyon gyorsan ki lehet noni.
  • csizkek
    “mert jelenleg nagyjából arra jó hogy kevésbé romlik ”
    Mi koze van a jelennek egy jovobeli trend megitelesehez?
    Arrol van szo, hogy ha megjobban beut az infla/kamatemeles akkor ez a ner ingatlanpumpa szepen leolvad. Ha kozben a THM belever a 6-8-10%-ba, senki nem fog ingatlant finanszirozni vagy nagyon nem ilyen aron. BEf ingatlan ara Befagy, lefagy, oldalaz. Mikozben a “RIZIKOMENTES” befektetes aka PMAK meg tol akar 8-9-10%-ot. Ha mondjuk egy befekteto aki ul egy masziv nyeresegben, szerinted lezsirozva, kiadas nelkul vegignezi, hogy olvad el az ingatlananak realerteke 30-40-50%-ot?
    PMAP a kepletben csak a rizikomentes befektetes hozama, mint referencia.
  • csizkek
    Mi nem ertheto? Tulajdonlas es tulajdonszerzes koltsege vagy az, hogy ha infla van akkor a THM is felporog.
    Ezt irtam: “Nyilvan az elmult 5-8 evben a vasarlas egyertelmuen jobb eredmenyt adott. De hosszabb tavon masok a szamok.”
    Egy sub-prime es egy magyar devizahitelvalsag utan kell ezt magyarazni? Mit nezzek? Azt irtam masok.
  • nyman
    OFF
    Egyes állampapír kamatok is emelkednek.

    “Egyéves Magyar Állampapír (1MÁP) kamata a korábbi 3%-ról 4,25%-re emelkedik, és ugyanez figyelhető meg a korábban szintén 3%-os kamatot kínáló Kincstári Takarékjegy (KTJ) esetében (ez utóbbi csak a postán vehető meg).”

    portfolio.hu/befektetes/20220316/ujabb-lakossagi-allampapiroknak-emelkedik-a-kamata-megeri-meg-szuperallampapirba-fektetni-533581

  • törzsmókus

    Melyik bank? MagNet már 3,4%-ot ad… lehet érdemes váltanod
  • kritizator

    “Ha legközelebb pontos akarsz lenni, akkor jegyezd meg hogy Gyurcsányék adták be a törvényjavaslatot, viszont Bajnai miniszterelnöksége (2009.04.14-2010.05.29) idején szavazta meg a parlament (2009.05.11-én).”

    Az M1-est abból következtettem, hogy nyomod ezt a Fidesz-mantrát, hogy Gyurcsány volt, pedig Bajnai volt, ahogy te is – helyesen – rámutattál. Amit feltételeztem, hogy “sürgős volt a kivezetése” azt az idézettel is alátámasztod, hiszen a törvényt egy-két hét alatt lezavarták. Azt már csak megint feltételezem, hogy Bajnai csak úgy vállalta, ha SOS benyújtják a törvényjavaslatot.

    (Ja: és utálom Gyurcsányt)

  • Nyomd a gazt!
    Attol fugg hogy nezed. Ha itt is elovesszuk a sokat emlegetett elmaradt hasznot akkor Gabor penzbe kerul ugyanis pl bankmonitornal is elvegzik ugyanezt a munkat, de a hiteltol fuggoen sokszor adnak pl 30eFt-os vasarlasi kupont. Igy a hitelfelvevo szempontjabol mar 30eFt volt az ingyenebed.

    En is Gaboron keresztul vettem fel a lakashitelem, de megmondom oszinten en csalodtam benne. Papirok teren felkeszuletlen volt, nagyon at kellett neznem mindent, mert voltak hibas kitoltesek, sot hianypotlast is kellett csinalni a bankban, mert maradtak ki oldalak. Konnyen lehet, hogy csak rossz idoszaka volt es egyebkent jol csinalja. En szemely szerint jobban jartam volna a kuponos verzioval.

    Viszont szerintem erdemes igenybevenni ilyen szolgaltatast, mert egyreszt neked ingyenes vagy kapsz is erte meg valamit, meg a bankban pl a szerzodessel kapcsolatos kerdesre se tudtak valaszolni…

  • porthosz
    Csak érdekességkép, mai indexes cikk:
    “Sok a menekült, emelkednek a lakásárak Lengyelországban

    Rohamosan tűnnek el a kiadó lakások Varsóban, Wroclawban, Krakkóban, Gdanskban, mivel az ukránok elsősorban Lengyelország nagyobb városaiban keresnek lakást.

    A megnövekedett keresletre a piac már 20–25 százalékos bérletiár-emeléssel reagált”

    Ha a háború elhúzódik és a menekülteknek nem lesz opció a hazatérés, ezzel is számolni kell sajnos.

  • Inga
    Pont azok a kilengések az érdekesek. Ha megnézel egy S&P 500 diagramot, azon is azt látod, hogy évente 7-8%-ot emelkedik. Vannak kilengések itt-ott, de hosszú távon semmi. Csak azokban a lefelé kilengésekben féláron tudsz venni a felfelé kilengésekhez képest. Ha a lefelé kilengésben veszel, akkor dupla annyid lesz, mintha a felfelé kilengésben vennél. Lakásnál sem mindegy, hogy egyet, vagy kettőt kapsz ugyanannyiért.
  • pkrt
    Pontosan ugyanezt fogalmaztuk meg nemrég a barátnőmmel. Rosszkor születtünk és rossz időszakban értünk családalapító korba. Sok mindenen lehet változtatni, sok mindennel lehet várni és ingatlant is lehet évekkel később vásárolni. Egy gond van. Az ember életkorával semmit nem lehet kezdeni. Nem mondhatom azt a barátnőmnek harminc plusszosan, hogy várjunk még a gyerekkel öt évet, amíg változik az ingatlanpiac (remélhetőleg jó azaz negatív irányba). Addigra kb. mindegy lesz. Igen, lehetne addig bérelni de őszintén szólva az ember nem szívesen vállal egy-két gyereket albérletbe (sokan ki se adják) ahol mindig bizonytalan mikor és miért mondják fel vagy válik kényelmetlenné a helyzet. Küzdöttem már eleget pénzsóvár tulajdonosokkal. Ha tíz évvel fiatalabb vagy tíz évvel öregebb lennék akkor nem lenne ilyen gond. A mostani 28-35 rácseszett.
  • Névtelen
    Ez a két állítás hogy fér meg egymás mellett: független hitelszakértő vs Munkámért a bankok fizetnek jutalékot?

    Kérdezem ezt a tudásodat és munkádat nem kétségbe vonva, magyarországon ez a rendszer alakult ki, erről nem tehetsz, de nem lehetne elhagyni a független szót? Mármint értem a független azt jelenti, hogy OVB-s vagy, de neked akkor is az az érdeked, hogy minnél nagyobb hitelt vegyek fel, még ha azt az erkölcs felül is írja ezt.

  • gaborr
    azért nem emelik a betéti kamatokat, mert valamiből fedezni kell pl. a kamatstopos hitelekből származó veszteséget/elmaradó nyereséget.

    pont ugyanaz, mint az élelmiszerártstopnál. olcsó lesz az olaj, de drágább lesz a kenyér, vagy olcsó a tej, de drágábban adják a túrót. valahol elvesz, valahol ad. mindig valakinek/valaminek a kárára lehet csak a másikat kedvezőbb pozícióba hozni. nincs ingyenebéd.

  • Incognito
    OFF:
    Jön az új állampapír.

    m.hvg.hu/gazdasag/20220316_Marcius_vegen_jon_a_4_szazalek_feletti_hozamu_egyeves_allampapir

  • Kitantorgott
    Nekem ugy tunik, hogy az inflacio kivedesere – tularazott lakaspiac ide vagy oda – megerheti beszallni egy ingatlanba ugy, hogy kiadom. Mondjuk 50m az ingatlan, 20m-t beleteszek tokebe, a maradek 30m-t 15 evre felveve a torleszto kb 270k. Mivel nem forintban kapom a jovedelmem, plusz ki is adnam a lakast, relative “kis koltsege van” a hitelnek. A kockazat az, ha 15 ev alatt jelentosen csokken az inflacio (mert akkor magasabb kamattal adosotam el), de ezt elotorlesztessel ki lehet vedeni. Persze, a kiadasnak is van koltsege, mert javitani kell ezt azt, stb., de igy elso blikkre nem tunik hulyesegnek. Kevesbe kockazatos, mint a reszvenypiac, viszont hosszutavon lesz egy lakasom, ami mindig jo, ha van. Emellett ugyanugy felreteszek, csak kicsit kevesebbet. Valaki hozza(bb)-erto, hol van ebben a gondolatmenetben a hiba?
  • Nyomd a gazt!
    @Névtelen “Ez a két állítás hogy fér meg egymás mellett: független hitelszakértő vs Munkámért a bankok fizetnek jutalékot?”
    Nagyjából úgy, hogy neki mindegy melyik bank fizeti ki a jutalékot. A százalékok fixek nagyjából. A hitelszerződésben ezt az ügyfél számszerűen is látja, mert le van benne írva. A hitelszakértő érdeke az lenne, hogy minél nagyobb összeget vegyen fel az ügyfél mivel százalékban van a jutalék, ugyanakkor arra is kell figyelni, hogy ha bedől a hitel akkor ha jól tudom a jutalékot is vissza kell fizetnie. Sok olyan kedvezmény van, hogy ha már van számlád akkor olcsóbb ott hitelt felvenni, ezért sem lenne értelme nem függetlennek lenni. Persze lehetne “részre hajlani”, de az ajánlatokat neten könnyű összehasonlítani ahol gyorsan kibukna szerintem.
  • Hufeisen
    én pont ezt csinálom, csak kisebb számokkal (kb fele) dolgozva, eddig nem látok hibát a számításban, de sok múlik a bérlőn is, megeshet, hogy 1-2 hónapig bevétel nélkül kell törlesztened a hitelt, én ezt próbálom elkerülni. Ha a választott hazádban bérelsz ingatlant, a kiadás utáni adót is lehet minimalizálni, vagy sebtapasznak ott az egészségpénztár.
  • Kalv

    nem akarlak elkeseríteni, de a PEMAP már benézett 6%-ra: allampapir.hu/kamatok/PEMAP
    🙂
  • Én is akarok kommentelni...

    Nem mindenhol éri meg. Nyíregyházát nézzük meg: 20m lakást 90 ezer havi bérleti díjért hatalmas mázlival tudsz kiadni. Ez 90000*12*0,85/20000000=0,0459 -> 4,6% hozam. PMÁP 6,6%-ot ad. Ha hitelből akarod ezt megfutni még rosszabb.
    Ebből csak akkor tudsz jól kijönni, ha az elkövetkező időszakban is tekernek felfelé az ingatlan árak (itt már inkább csökken, mint stagnál, persze az évek óta eladatlanok árát tovább emelik). És akkor kezdd még el számolni ha nincs mindig kiadva, gond van a bérlővel vagy ha költeni kell rá.
    Én eladtam a lakásom, ott van állampapírban az ára. Nekem csak 3,8% volt a bérleti díj éves hozama. Majd pár év múlva ha elül a csatazaj (képletesen és sajnos nem csak úgy), akkor lehet visszamegyek az ingatlanpiacra is, de ez most nekem jobbnak tűnt.
  • Nagy Vonalakban

    Az 50 milliós ingatlant kiadod mondjuk 3%-os hozammal, miközben az ingatlanoknál a következő öt évben jó eséllyel nominál értékben stagnálás vagy csökkenés várható…
    hát, nem biztos hogy most ez a legjobb biznisz…
  • Average Joe
    Szia Miklós
    Kicsit off téma: olvastál erről a digitális forintról azaz az alkotók elnevezése alapján e-Forint amit EFT-nek hívnak. Meghívásos alapon lehet beszállni és bitcoinhoz hasonlítják. Nekem nagyon átverés szaga van.
  • Okoska törp
    porthosz
    “Ha a háború elhúzódik és a menekülteknek nem lesz opció a hazatérés, ezzel is számolni kell sajnos.”

    Kárpátalja lakossága kb 1 millió. Ukrajnáé 40. Egy ukrán hova megy szívesebben szerinted? Magyarországra vagy egy másik szláv országba pl Lengyelország?
    Szerintem a magyar lakáspiacra ez nem igazán lesz hatással.

  • Lapát
    En sosem ertettem azt a demagog dumat, hogy “ilyen infla mellett konnyu pikkpakk kinoni a hitelt.”

    Csak azt mindenki elfelejti, hogy ehhez az szukseges, hogy a beveteleid is minden evben, fokozatosan es folyamatosan inflacion felul novekedjen, maskulonben a netto poziciod romlik (nem kinovod a hitelt, hanem lassu elszegenyedes lesz belole).

    Aki azt allitja vagy ugy veli hogy neki – akar alkalmazottkent, akar vallalkozokent a kovetkezo 10-20 evben (min 3 gazdasagi ciklusban) folyamatosan infla folott fog novekedni a jovedelme is, az hazudik.
    Nincs ilyen munkaltato nem csak az orszagban, hanem a vilagon, akinel ezt keszpenznek veheted… De meg job hoppinggal sem…. Olyan vallalkozo sem akinek 10 eves tavlatokban nem csuszik be par jo szar ev (na jo, lehet ilyen de ot ugy hivjak M Lorinc es koztorvenyes kategoria)

    Szoval tobbeknek szakad a nyakaba a vegen mint ahanyan kinovik

  • Hopp Júlia

    3,4% a betéti kamat? Aztaa mekkora kasza, miközben az infláció 8,3%. Csak 5 %ot veszítünk a pénzünkből, hurrá!
    Mármint az aki meri egy ilyen kis gagyi pénzintézetbe tenni a pénzét ami lehet h holnap ki se nyit.

    Az igazság az hogy nem létezik alacsony vagy közepes kockázaton belül olyan termék ami veri az inflációt jelenleg. Még a pmáp sem a nyamvadt 6,6%val sem. Mert MAJD emelkednek a kamatok, majd fognak persze, ühüm. Tudjátok erre azt mondták a régi öregek: várjál lovam, majd kaszálok..!

  • svájcbicska

    Én hasonlóan gondolkodom mint Te, ha van ma 20 millió Ft pénzem, veszek egy 50 millió Ft-os lakást 30 m15 évre, a havi hiteltörlesztés 270,000 forint, havi 300,000 Ft-ért ki tudom adni, akkor a hitelt és az ingatlan bérbeadás adóját fedezi a bérleti díj, és 15 év múlva van egy 50 millió forint értékű lakásom (ha az ingatlan árak emelkednek, akkor több, ha csökkennek, akkor kevesebb).

    Ha ma a 20 millió fortintomból nem lakást veszek, hanem állampapírt és mondjuk 5%-ot kamatozik évente, akkor 15 év múlva kamatos kamattal 41.5 millió fortintom lesz.

    Nekem ez alapján a lakás jobbnak tűnik, és eddig ebbe fektettem a pénzem, vannak kiadott lakásaim.

    Bitcoin és társai nekem túl kockázatos, bérből élek.

    Én is szívesen várom a hozzászólásokat, hogy hol a hiba a gondolatmenetben.

  • jami
    Hozzánk tartósan kevesen jönnek, több okból ebbő az egyik pl. az, hogy a lengyelek egyértelműen oroszellenesek, mi pedig háát, nem. A másik a nyelv: a lengyel szláv nyelv, a miénk nem az 😉
    Akik képzettek, beszélnek angolul/németül – megint csak nem nálunk fognak szívni, mikor tárt karokkal fogadja őket pl. Németország.
  • tip
    DVN-nel mi a helyzet? Aktuális tipp? 😉
  • porthosz
    Okoska törp

    Menni fognak mindenhová, szerinted Lengyelország elbír 3-4-5 millió menekülttel éveken át?
    A magyar albérletpiac egyébként rendkívül pici, már pár tízezer új belépő is komoly problémát fog okozni.

    Félreértés ne legyen, én nem befektetési ingatlanban utazom (amim van abban benne lakom), csak felhívtam a figyelmet hogy amennyiben a háború elhúzódik, akkor arra kell berendezkedni hogy sok évre nagyon sok millió ukrán menekült fog az EU-ba megérkezni. Azt hinni hogy ez nem fog ráhatni a magyar ingatlan piacra, naivitás (természetesen ettől még ezer meg egy más dolog is fog ráhatni, a magas hitelkamatoktól kezdve az inflációt stb).

    Sajnos, nekem az elhúzódó háború egyre valószínűbb opció, mivel szemmel láthatóan Putyinnak nagyon elmentek otthonról és inkább beledöglik (ő is meg Oroszország is) de akkor sem engedi el Ukrajnát.

  • AA.

    50 milliós lakást hogy adsz ki 300 ezerért? Az egy jobb budapesti 50 nm-es lakás ára, ami 150- nagyon max 200 ezer ft bútorozva.

  • korompeti

    A gondolatmeneted ott hibázik, hogy egy 50m-ért vásárolható lakást (ennyiért másfél szobás újat vagy 2 szobás tégla használtat kapsz normális helyen, nem full belvárosban Bp.-en) az életben tudsz kiadni havi 300k-ért tartósan. Jelenleg 150k a reális, nagyon max. 200k, utóbbiért már kifejezetten igényesen berendezett lakást várnak el a bérlők. Ezek a jelenlegi piaci árak. A berendezés meg 15 év alatt még óvatos használat esetén is 0-ra amortizálódik, cserélendő, stb.


    Fura, hogy többekhez hasonlóan Te is keresletet felhajtó tényezőnek tekinted az albérletpiacon az ukrán menekülteket. Ők szerintem CSAKIS jótékonysági, nem piaci alapon juthatnak szálláshoz. Ki adná ki PIACI alapon a lakását tartósan pl. egy egyedülálló, állandó jövedelemmel nem rendelkező, magyarul nem tudó gyerekes nőnek? Ez még magyarok esetében sem működik, már a gyerek is gondot jelent sokszor.

  • Grza

    Figyelj, azért ha az infláció 10%, a fizud csak 8%-kal emelkedik, a betéti kamat 3.4% a lakáshiteled kamata meg mondjuk 5.5%, már akkor is jobban jártál vele.

    2%-ot buksz a fizudon (egyénként azért hosszú távon a piaci fizetések hellyel-közzel inflációkövetőek. A tanári fizetések meg pl. pont nem, de az egy másik kérdés).
    Igen ám, de a kamatkülönbözet miatt a betéteden 6.6%-ot buksz, a hiteled viszont 2.5%-ot esik, tehát ennyit nyersz rajta.

    Egész pontosan 100*90%/3.4%=93,06% = 6,94%-ot buksz a befektetett pénzeden.
    A hitelen pedig 100*90%/80%*5.5%=118,6% = 1,87%-ot “nyersz” a hiteleden.

    Nyilván ez akkor igaz, ha a relatív fizetéscsökkenésed kevesebb mint a betét-kamat közti különbség.

    De amíg a hitelkamat alacsonyabb mint az infláció, ÉS a fizetécsökkenésed, addig elinflálod, még csökkenő reáljövedelem mellett is.

  • gyvas

    a jelenlegi lakásunk kb 60M-t ér és mi 120-ért béreljük. OK, messze a piaci ár alatt, az kb 160-180e lenne havonta. Még úgy sem éri el a MÁP+ hozamát sem.

    Persze, ha 50M-s lakást ki tudsz adni 300e-ért, az jó biznisz… de nem tudsz. Nagyon nem.

  • DontPanic

    a piaci árakkal mennyire vagy tisztában? Mielőtt nagyon meglepődnél, jobb ha tudod… 50 milliós lakást jó esetben 150-200ezerért adsz ki, nem 300ezerért.
  • emberes
    Szerintem is érdekes ez a hír! Egyrészt az 1MÁP, másrészt a nem kifejezetten lakossági papírok magánszemélyként vásárolva. Utóbbiak vételéről jó lenne valami tájékoztató; itt (https://kiszamolo.hu/az-allampapirokrol/) még Miklós pont azért nem tért ki rájuk, mert nem vették fel a versenyt a lakossági papírokkal, viszont most (ideiglenesen?) változott a kép.

    Ha jól értem, kamatadó-kötelesek (bár ezt explicite sehol nem találtam leírva), de még azzal együtt is megérhetik. Van valami buktató ott ezen kívül, vagy tényleg érdemes lehet őket ugyanúgy venni a Kincstárnál?

  • Nagy Vonalakban

    Az 50 milliós lakásaim 130-ért és 135-ért vannak kiadva (6. és 9. kerület).

    A legutóbbi vétel egy belvárosi full felújított,
    ami 66 millióba került, azt pont 300-ért hirdettem, semmi.
    Aztán hirdettem 250-ért, semmi.
    225-ért hirdettem, ennyiért végülis el is vitték.

  • tip
    így vagy úgy lakniuk kell az embereknek, tehát keresleti nyomás lesz a piacon. Eleinte a városok biztosítanak szállást, akár úgy is, hogy tömegével bérelnek magánlakásokat (van rá példa). De az is keresleti nyomás, ha az állami/városi lakásokat foglalják el: akik onnan kiszorulnak, magánlakást lesznek kénytelenek bérelni.
  • Lapát
    ebben a szamolasban egesz konkretan tobb a hiba, mint a valid kalkulacio. A legnagyobb mondjuk az, hogy nem 1 evre, hanem mondjuk 10 vagy 20 evre kellene kamatos kamat elve menten kiszamolni mondharom komponenset.
    1 ev alatt nem lehet kinoni az adossagot, es mondjuk 20 evbol kiragadott 1 evnyi peldanal lehet kijon, a masik 19ben meg nem….. Akkor mat nagyon mas a matek

    Masreszt a hitel es a betet bevetelek szerinti aranyositasa is hianyzik. Nem mindegy ugye hogy 3 millios befektetes ketyeg 3.5%on 30 millio hitel mellett, vagy eppen 300 milla betet es 10 milla hitel. Ez is teljesen borithatja.
    Idehaza az atlag inkabb az hogy a hitel teszi ki az atlagos keresetu haztartas budzse jo reszet, es melle 0 vagy minimal megtakaritas porog. Most akkor papiron o jobb, mert neki csak a hitele inflalodik de a befektetese nem? Igen, papiron. De szerintem ez inkabb a segge kilog a gatyabol eset

  • porthosz

    – Nem mindegyik ukrán szegény
    – M.o-n is rengeteg ukrán dolgozik évek óta (én a jászságból származom, a gyárakban a dolgozók fele lassan ukrán ott), szóval nagyon soknak már itt van egy családtag, ha megjön a teljes család, meg fogják oldani a bérlést, ahogy eddig is.
    – Attól hogy valakinek van gyereke még tud dolgozni.
    M.o-n hány gyerekét egyedül nevelő -de dolgozó – ember van? Rengeteg. Ráadásul mivel per pill. mindenhol óriási munkaerő hiány van, igény is lesz rá, majd kompromisszumot köt a cég.
    – Kapni fognak segélyt (az is lehet hogy vmi eu-sat)

    Egy szó mint száz, ha egy ukránnak tartós ittlétre kell berendezkednie, lesz opció mind a munkára mind a jövedelemre és így pénze albérletre.
    De több albérlet meg lakás nem lesz, miközben a kereslet nő, ezt meg te is tudod mit jelent.

    Természetesen, mindez csak akkor ha tartósan (min. 6-12 hónapig) elhúzódik a háború.
    folyt

  • porthosz
    folyt.

    És persze nem azt mondom hogy a II. kerületben meg a rózsadombon fognak albérletben lakni.
    Majd kiveszik az olcsóbbakat, a lepukkantabbakat, a sz@rabb helyen lévőket, a vidékieket stb, amiket ők is meg tudnak fizetni.
    Olyan meg nem lesz hogy ezeket a tulaj nem adja ki, ha nincs érte fiatal magyar egyetemista jelentkező, akkor majd kiadja a gyerekesnek anyukának. Ha pedig van érte jelentkező is, akkor miért is csökkentene árat?

    Ezért gondolom, hogyha tartósan nagy számú menekült fog az országban tartózkodni, az felfelé fogja hajtani az árakat, mert egy extra kereslet jelentkezik (nem csak M.on, az indexes cikk ugye Lengyelországról szólt).

  • MichaelKnight23
    Amennyiben az életminőséget vesszük szem elé, akkor innen menni kell! Népességszám csökkenés, klímaváltozás, rossz geopolitikai helyzet, gazdasági állapot, stb…Bármit nézünk, nagyon sz@rul állunk! A saját anyagi helyzetünktől függetlenül, nyilván a a társadalom felső szintje alatt…Ti nagyrészt, tanult, intelligens emberek vagytok! Kiváncsi lennék a véleményetekre…
  • svájcbicska
    . @gyvas

    Köszönöm szépen a hozzászólásaitokat. Van amiben egyetértek Veletek, másban nem.

    Bérleti díj – én 40M Ft alatt vettem új építésű egy hálós lakásokat 2017-2019 között belső kerületekben (jelenleg szerintem 50M Ft-ot érnek) ezeket 250k adom ki, nem 150-200k. 150k a kiadási ára a garzonoknak ugyanott, olyanom is van. Jónéhány lakást adok ki, úgyhogy a számok valósak.

    Ismerősök szerint a háború hatására az elmúlt hetekben emelkedtek az árak, és már 300k-ért ki lehet adni amit ma 250k-ért adok ki. Lesz kiköltözésem hamarosan, meglátom.

    Berendezés – valóban szépen berendeztem őket, én is laknék bennük, valamint jó helyne vannak a lakások, ezért is tudom talán jól kiadni őket. Egyetértek, hogy 10-15 év után újra be kell bútorozni, tehát ez egy levonandó költség a számításomból.

    Fogok diverzifikálni, ezentúl részvénybe és állampapírba fektetek.

  • Attila
    nem számoltál az amortizációval és a lakás újra-berendezésével.
    Ha nem használják el a bérlőid, akkor is cserélned kell a berendezést, ugyanis a nagymama bútoros meg szedett-vedett lakásokba (jofogasrol barna szekreny, lomtalanitasbol egy zöld ágy stb.) nem találsz megbízható bérlőt.
  • Kristóf

    Pár kockázat.

    -Nem lesz bérlő (egyáltalán nem lesz, nem lesz annyiért, nem olyan lesz).
    -Ingatlanár-csökkenés.
    -Elveszteted a munkádat és nem tudsz fizetni.
    -Devizaárfolyam.

    Együtt, vagy külön-külön.

  • Kristóf
    Felhívom mindenki figyelmét, hogy webkincstáron pl van 5.77%-os effektív hozzám mellett 2023 augusztusban lejáró állampapír.

    1.5% kupont fizet évente és a névérték 95%-a körül lehet megvenni. Ha forintban akartok pénzt tartani, ne kínlódjatok a 4.5% körüli 1-2 éves jegyzésekkel.

  • Kristóf
    Érdekes dolog ez a “jókor venni”. Definíció szerint jókor venni kevesen tudnak még kevesebben mernek. Pont azért jó akkor venni, mert kevesen tudnak azaz kicsi a kereslet, ráadásul negatív a hangulat. Ez ciklus alján/elején szokott lenni. Ciklus tetején/végén sokan tudnak venni, ezért nagy a kereslet, plusz a hangulat is pozitív több év expanzió után. Ezért nem jó akkor venni. Magyarországon szerintem a lakosság ~5%-a tud és mer is jókor venni, de ez kb hasraütés.
  • Kristóf

    “Az M1-est abból következtettem, hogy nyomod ezt a Fidesz-mantrát, hogy Gyurcsány volt, pedig Bajnai volt…”

    Nem tudom te mit olvastál, mert egy szóval sem mondtam hogy Gyurcsány volt (akármi is). A kedvedért idézem magam:

    “A 13. havi nyugdíjat sem fogják elvenni, inkább az értéket csökkentik (nem értem Gyurcsányéknak miért nem jutott eszébe).”

  • Kristóf

    Pontosan, ha nő az infláció (jobb helyeken) nőnek a kamatok is, tehát a termelés egyre kevésbé éri meg ahhoz képest mintha kockázatmentesen befektetné egy a tőkés a tőkéjét. A beruházásokra meg rosszabb hatással van. Ha termelni sem éri meg annyira, akkor beruházni még kevésbé. Pláne hogy a beruházásra csak magasabb kamaton/megtérüléssel lehet forrást szerezni. Ez foglalkoztatáscsökkenést okoz, mert nincs szükség annyi emberre a beruházásoknál, termelésben és szolgáltatásban.


    Ebből adódóan nem biztos hogy egyáltalán nőni fog a fizetésed. Már ha téged tartanak meg a munkahelyeden. Megélhetésre viszont egyre több megy el (infláció ugyebár), így egyre nehezebb lesz fizetni a fix törlesztőt.