Hitelügyintéző Gáborunk jelentkezett a friss hitelpiaci körképpel. Kevesen rohangálnak most lakást venni, de lehet olyan, akinek eladnia kell, így fontos tudnia, mi vár a vevőjelöltre a bankban. A babaváró hitel is még mindig megy, így az is sokakat érinthet.

Röviden a lényeg: a kamatok (még) számottevően nem változtak, bár ezt az MNB lépése valószínűleg felülírja. A bankok sokat szigorítottak, főleg a figyelembe vett jövedelmekkel kapcsolatban, illetve a maximális hitelarány terén. Most se a külföldi jövedelem, se a KATA nem túl nyerő. Hitelmoratórium igénybevétele sem jó pont.

A hitel átfutása hosszabbodhat, ez nagyon fontos, ha foglalót adsz egy lakásra.

Bővebben olvassátok el Gábor írását, ha pedig segítség kell hitelügyben, hívjátok bátran:

Az állandó rovatnak tekinthető kamatpanoráma ezúttal elmarad. Nagyon minimális kamatváltozások történtek az utolsó hasonló témájú írásom óta. Több pénzintézetnél az eddig elérhető egyedi kamatkedvezmények is változatlan feltételekkel - nem csak elméletben, de gyakorlatban is -elérhetőek.

Az nagyon érdekes kérdés lesz, hogy a MNB (és a pénzügyi kormányzat) olcsó és bőséges forrásokat biztosító intézkedései, valamint a forintgyengülés, az infláció, a hitelezés kockázatainak növekedése között őrlődve merre mozognak majd a hitelkamatok.

Az biztos, hogy a magyar jegybank által meghirdetett jegybanki alapkamattal megegyező kamatú, a bankok számára forrást biztosító egyhetes betéti terméknek lesz egy kamatfelhajtó hatása legalább a bankközi kamatokhoz rögzített hitelek kamatára. (Hiszen a BUBOR ezidáig alacsonyabb volt az alapkamatnál.)

A hitelfizetési moratórium elhalasztja és fékezi a rosszul fizetett hitelek megjelenését. Ugyanakkor a halasztás (minimum) 9 hónapja elég hosszú időszak ahhoz, hogy az azzal élő háztartások hozzászokjanak ahhoz, hogy a hiteltörlesztéseik nagyságával több pénzből gazdálkodhatnak. Az, hogy egyik hónapról a másikra újra megjelenik majd a hitelek terhe a halasztás lejártakor, akár olyan adósok fizetőképességét is megrengetheti, akik a moratórium alatt is tudtak volna fizetni. Az, hogy a hitelkeretekre (hitelkártya, folyószámla hitelkeret) is vonatkozik a halasztás és a THM-korlát megszűnése után az ebben az időszakban felvett fogyasztási hitelek törlesztőrészlete nőni fog, sokak számára egy adósságspirál kialakulásával fenyegethet.

Az is biztos, hogy a bankok a nem/késedelmesen fizetett hitelekhez kapcsolódó veszteségeiket igyekeznek majd a kamatfelárak növelésével a hiteleiket fizető ügyfeleikre terhelni. Fontos, hogy a már folyósított hiteleknél kamatperióduson belül a hitelek kamata semmiképpen nem változhat. Sok bank a változó kamatozású hitelek esetében is lemondott a kamatfelár növelésének jogáról. Vagyis a hitelek kockázati kamatfelárának növekedése alapvetően a jövőben kihelyezett hiteleket fogja érinteni.

Nyilván elfogult vagyok a kérdésben, de úgy gondolom, hogy akinek vannak meglévő hitelei és jelenleg is „hitelképes”, azoknak továbbra is érdemes a meglévő hiteleik olcsóbbra cserélésének lehetőségét megvizsgálnia.

A héten több bank is szigorított a hitelbírálatán. A jellemző változások:
- Az eddiginél kevésbé engedik a hitelbírálat során figyelembe vett jövedelmet törlesztőrészlettel terhelni. Legalább tíz évre rögzített kamatú lakáshitelek esetén például több pénzintézet eddig – bizonyos feltételekkel – a jövedelem 50-60%-ig is elengedte a hiteltörlesztőrészleteket. Ezek a maximális megengedett jövedelemterhelési arányok most több pénzintézetnél csökkentek.

- Lakáshiteleknél az ingatlan értékbecslő által megállapított értékét már nem minden pénzintézetnél lehet – Budapesten és megyeszékhelyeken sem – 80%-ig hitellel terhelni. Vagyis 20 % önerő nem feltétlenül elég egy lakás hitelből történő megvásárlásához. (Továbbra is sok bank van, ahol akár saját forrás bevonása nélkül is igényelhető lakáshitel, megfelelő értékű plusz ingatlanfedezet bevonásával.) Az elmúlt napokban általam látott értékbecsléseknél nem tapasztaltam az értékmegállapítás szigorodását. Lakáshiteleknél továbbra sem jellemző, hogy a vételár alá értékelnének a lakásokat. Egyenlőre.

- Annak a kérdésnek hangsúlyosabbá válása a hitelbírálat során, hogy a hiteligénylő(k) milyen iparágban/munkakörben tevékenykednek.

- Külföldi munkabér elfogadásának megszüntetése.
- Határozott idejű munkaviszonyból származó jövedelem nem/szigorúbb feltételekkel történő elfogadása.
- Osztalékjövedelem nem/szigorúbb feltételekkel történő figyelembevétele.
- Nem számolnak a KATA-s adózók jövedelmével. (Ezt a szabályozást azért nem értem, mert KATA-s adózóként is lehet olyan tevékenységet végezni, ami gazdasági válság alatt is jövedelmező marad.)

- A hiteligénylőknél a meglévő hitelekre kért (nem visszautasított) moratórium kizáró ok lehet az új hitel igénylésekor. Amennyiben a hitelcél a meglévő hitelek lecserélése, akkor várakozásaim szerint minden pénzintézetnél kizáró ok lesz a fizetési halasztás.

- A maximálisan igényelhető hitelösszeg csökkentése.

Fontos hangsúlyozni néhány dolgot:
1. A fenti lista egy szemelvény a legjellemzőbb bírálati szigorításokról. Kisebb-nagyobb átfedésekkel más-más változások történtek az egyes pénzintézeteknél. Van olyan bank, ahol – egyenlőre? – nem változtak a hitelbírálat keretfeltételei a jelzáloghitelezésben. (Személyi kölcsönnél minden banknál vannak és lesznek szigorítások.) A korábbiakhoz képest jellemzőbb lesz a közeljövőben, hogy attól, hogy egy adott hiteligényt akár több pénzintézetnél is biztosan elutasítanak, lehetnek olyan bankok, ahol jóváhagynák. Továbbra is érdemes olyan, a tejes piacot jól ismerő – és nem egy-két pénzintézetre specializálódott – független hitelszakértők segítségét igénybe venni, nem csak annak feltérképezésében, hogy melyik banknál érhetjük el a legjobb kondíciókat, hanem annak előszűrésében, hogy mely bankok számíthatunk pozitív hitelbírálatra.

2. Bizonyos esetekben megfelelő és megfelelően kommunikált érvekkel lehet egyedi engedélyt szerezni akár olyan esetekben is, ha az adott pénzintézetnél valamilyen kizáró okba ütközne az adott hiteligénylés. Például: „Igen, a járványhelyzet által jelentősen sújtott iparágban dolgozom, de az én munkaköröm megszűnésének/munkahelyem elvesztésének az alábbi okok miatt nagyon kicsi a valószínűsége …”

3. Vannak bankok, ahol a korábban befogadott, de még jóvá nem hagyott igénylésekre is érvényesek a most bevezetett szigorítások. Akinek elutasítják a hitelkérelmét, vagy az igényléshez képest rosszabb feltételekkel hagynák csak jóvá – és a megváltozott gazdasági környezetben is szeretne jó kondíciókkal hitelt kapni, bátran forduljon hozzám. Szívesen segítek a hiteligénylés újratervezésében - vagy visszajelzek, hogy más pénzintézetnél sem lesz számára (kedvezőbb) lehetőség.
Nem jelzálogalapú hitelek:
A fent felsorolt bírálati szigorítások (az ingatlanfedezetre vonatkozó megkötések nélkül) mindegyike igaz a fedezetlen hitelekre is (személyi kölcsön, babaváró kölcsön, hitelkártya, folyószámla hitelkeret).

Személyi hitel
Nem vagyok benne biztos, hogy mindenki számára egyértelmű: a THM felső határ csak 2020 december 31-ig él. Nyilván ezt a határidőt a kormány meghosszabbíthatja, de a határidő lejárta után a most felvett hitelek kamata arra szintre emelkedik, amennyiért piaci alapon az adott bank a korlátozás nélkül hitelt adna.
Ebben a bizonytalan helyzetben senkinek sem javaslom, hogy akár csak „áthidaló” jelleggel is személyi kölcsönt vegyen fel.

Babaváró kölcsön
Amennyiben az igénylést követő 5 éven belül születik az igénylőknek gyermeke, akkor ez egy olyan hiteltípus, amit akár az átmeneti anyagi nehézségek áthidalására sem rossz döntés felhasználni. Amíg nem születik meg a gyermek, csak annyit költsünk a hitelből, amennyit feltétlenül muszáj. Meglévő hiteltartozásokat is érdemes visszafizetni ebből az olcsóbb hitelből, ha már a kamatmentesség a futamidő végéig biztosított. (Sokak számára úgy látom nem egyértelmű, hogy babaváró kölcsön és személyi kölcsön intézésében is közre tudnak működni a magamfajta hitelszakértők, pedig igen. 😊)
Egyszerűsítések a hiteligénylés folyamatával kapcsolatban bizonyos bankoknál, Néhány példa:
- bizonyos hiteligényléshez szükséges dokumentumok e-mailben való beküldésének elfogadása,
- munkáltató jövedelemigazolás benyújtásától való eltekintés,
- lakáshitel igénylés befogadásához nem szükséges a földhivatal által érkeztetett adásvételi szerződés benyújtása,
- hitelkiváltó/adósságrendező hiteligénylés befogadásához a fennálló hiteltartozásról szóló banki tartozásigazolás benyújtásától való eltekintés,
- a folyamatban lévő lakossági jelzáloghitel ügyletek vonatkozásában az MNB átmenetileg felmentést ad az értékbecslések és a közjegyzői okiratok elkészítése alól, amit a folyósítást követően pótolni kell. Ez a lehetőség még nem épült be a bankok gyakorlatába. Egyenlőre – ha csökkentett kapacitással is – az értékbecslők és a közjegyzők is dolgoznak.

Tanácsok a (lakás)hitel felvétel előtt állóknak:
- Felelős/megfontolt döntést hozzunk hitelfelvétellel kapcsolatban!
- Készüljön nagyon alapos előminősítés!
- Vegyük igénybe egy felkészült hitelszakértő és ingatlanszakjogász segítségét!
- Az adásvételi szerződésben olyan határidők szerepeljenek, amiket a csökkenő banki, értékbecslői, közjegyzői kapacitások esetén is jó esély van tartani. Minimum 90 nap. + A felek állapodjanak meg, hogy ha a járványhelyzet szükségessé teszi készek-e a határidőt meghosszabbítani!
- Definiálják az adásvételi szerződésben, hogy milyen helyzeteket tekintenek vis majornak. Milyen esetekben jár vissza a foglaló és melyekben nem!
Végül néhány információ az én munkámról:
- Úgy tervezem, hogy továbbra is teljes munkaidőben dolgozom.
- Azt kérem, hogy aki felvenné velem a kapcsolatot, először e-mailben, vagy az olcshitelek.com honlapon történő regisztráció révén tegye meg! gabor.solymosi@benkspartner.hu Igyekezni fogok 2-3 napon belül mindenkinek telefonon vagy e-mailben visszajelezni. Akinek sürgős a visszajelzésem, kérem jelezze az e-mail tárgyában vagy első soraiban!
- Konzultációra telefonon, skype-on lesz lehetőség. Egyeztessünk időpontot!
- Személyes találkozókat csak hitelkérelmek aláírására szerveznék, amíg a veszélyhelyzet fennáll.