Offtopic: Így vásárolj lakást
Ezt az írást öt-hat éve írtam, lakáshiteles koromban. Semmi köze a pénzügyekhez, de szerintem van benne pár meggondolandó tanács, ha éppen lakásvásárlásra adod a fejed.
Remélem, nem bánjátok, ha itt megosztom a közzel.
– Mielőtt lakást akar venni, csináljon pontos költségvetést. Mennyi a vagyona, ebből mennyit tud lakásvásárlásra fordítani? Vegye figyelembe a járulékos költségeket is, mint ügyvéd, illeték és egyéb kiadások. Ha hitelt szeretne felvenni, érdeklődjön előre a bankjánál, milyen összegig hiteleznék meg az Ön vásárlását. Így megtudhatja, milyen árfekvésű lakásokat keressen.
– Miután megvan a szóba jöhető árfekvés, tisztázza le magában, hogy tulajdonképpen mit is szeretne. Sokan bolyonganak lakásról-lakásra, miközben saját maguk sem tudják, mi lenne a legjobb a számukra. Egy kisebb kertes ház az agglomerizációban? Vagy fontosabb a gyors munkába jutás, mint a reggeli madárcsicsergés? Panel vagy tégla? Társasház, ikerház vagy családi ház? Sötét körfolyosós kizárva? Könnyűszerkezetű jöhet?
-Ha már tisztában van a lehetőségeivel és az igényeivel, mérje fel a szükségeit is. Praktikus-e egy lift nélküli ház, ha egy babakocsit, egy babát és két bevásárlószatyrot kell egyszerre felvinni a negyedikre? El fognak-e férni kényelmesen egy 50 négyzetméteres lakásban négyen? Szükség van a 6 hálószobára, ha a gyerekek már 18 évesek és 4-5 év múlva kirepülnek a fészekből? Érdemes-e garzont vennie, ha megházasodna pár éven belül és gyereket is szeretne?
-Ne csak a vételárat, hanem a havi rezsiköltségeket is figyelje. A nagy alapterületű ingatlanokat egyre nehezebb eladni a folyamatosan dráguló energiaárak miatt (is).
-Aranyszabály, hogy nem kell kapkodni a vásárlással. Ma Budapesten átlag 11 hónapig árulnak egy lakást és ez az idő egyre nő, azaz egyre nehezebb lakást eladni. Az, hogy “délután is jönnek megnézni”, nem jelent semmit. Nézzünk szét alaposan, hasonlítsuk össze az árakat.
-A tulajdonosok nagy része először pár millióval a piaci ár felett árazza be a lakását. El kell telni pár hónapnak, mire reális, vagy ahhoz közeli áron kezdik árulni a lakásukat.
-Soha ne vegyen ingatlant romos társasházban vagy rossz környéken. Egy lakást bármikor fel tud újítani, de egy romos társasházat nem. Ha az ott lakóknak erre eddig se volt pénzük és/vagy igényük, inkább ne legyen egy ilyen közösség tagja, akármilyen olcsónak tünik is a lakás. Egy romos társasház felújítása (tetőszerkezet, vakolás, gépészet, körfolyosók felújítása, stb.) több millió forintot is jelenthet lakásonként (amire általában nem lesz pénze az ott lakóknak…).
-Mindig nézesse meg a kiszemelt lakást egy szakértővel, építésszel, vagy legalább egy kőművessel. Egy gyakorlott szem rengeteg rejtett hibát észrevesz. Frissen lemeszelt és kiglettelt repedések a plafonon a ház sülyedéséről árulkodnak, a penész és beázás foltok sem túl sok jóval kecsegtetnek. A fal alján máló vakolat a szigetelés hiányát, a fal tetején a tető rossz állapotát jelzi. Még a rosszul záródó ajtók-ablakok is sok százezer forintos azonnali kiadást jelentenek, de a cserére érett tetőszerkezet javításának az árát milliókban mérik.
-Kerülje a rossz helyen lévő lakásokat, amik zajos főút mellett, vagy rossz környéken vannak. Ide tartoznak a gyártelepek közé beékelődött lakóházak is. Ezek az ingatlanok egyre inkább eladhatatlanok, az embereknek egyre nagyobb igényük van a normális lakókörnyezetre.
-A földszinti lakások és a zárószinten lévők nem keresettek, ezért nehéz eladni őket. A földszinti hideg alulról és be- és kihallatszik minden, a zárószinti könnyen beázik és forró nyáron.
-Ne üljön fel a látványos, de értéktelen felújításoknak. A vezetékek cseréje a falban kerül annyiba, mint a szobák gyors kifestése, vagy olcsó járólappal való burkolása.
-Ha beleszeret a panorámába, győződjön meg róla, hogy az meg is fog maradni. Ha a szomszéd telekre felhúznak egy társasházat, könnyen lehet, hogy a panoráma helyett egy tűzfalat fog nézni éveken át.
-Tájékozódjon az esetleges Önnek járó állami támogatásokról. Ezeket csak bizonyos ideig veheti igénybe és bizonyos feltételek mellett, ne maradjon le róla. Például lehet, hogy először érdemesebb eladni a saját lakását, hogy jogosulttá váljon a szocpolra. Külön kiemelnénk az önkormányzati támogatásokat, amiről a legtöbb embernek fogalma sincs. Ez lehet vissza nem térítendő támogatás is, de akár az egymilliós kamatmentes kölcsön is talált pénz.
-Készítsen feljegyzéseket a megtekintett ingatlanokról, mert a 15. után garantáltan nem fog emlékezni arra, hogy melyiket miért szerette és miért nem.
-Nézzen szét alaposan a környéken, ahol lakni akar az elkövetkező 20-30 évben. Milyen a tömegközlekedés csúcsidőben? Milyen emberek utaznak a buszon? Könnyű szívvel hazajönne-e egy téli estén, félelem vagy undor nélkül? És a felesége? Mennyi idő alatt ér be a munkahelyére autóval a reggeli dugóban? Van-e kocsma valahol a közelben, ami zavarná a nyugalmukat? Kóbor kutyák? Beszélgessen el a sarki boltossal, milyen emberek lakják a környéket? Mennyire van messze a munkahelyétől? A gyerek iskolájától? Milyenek a bevásárlási lehetőségek? Hol van posta és gyógyszertár?
-Gyakori probléma Budapest környéki településeken, hogy sok fiatal család költözik ki, emiatt még a magánóvodákban sincs férőhely! Ön ennek már utánajárt? Milyen a helyi általános iskola? Lesz kedve oda beíratni a gyermekét, ha eljön az ideje, vagy járhat majd a gyermek naponta 30 kilométerre iskolába?
-Beszélgessen el a szomszédokkal is. Milyen ember a tulaj? Ismerik-e? (azaz ő-e a tulaj egyáltalán?) Milyen a lakóközösség? Lakik-e alkoholista a házban, aki minden nap késsel kergeti a családját? Macskabolond, aki összeszedett 27 kóbor macskát a környékről? Trombitás, aki mindig éjszakánként gyakorol?
-Előfordul, hogy egy társasházban az eladó megkéri és lefizeti a földszinten lévő népes és hangos társaságot, hogy amíg a vevőjelölt ott van, addig ne mutatkozzanak. Ezért is érdemes többször, más napszakokban visszamenni az ingatlanhoz.
-Mindenképpen beszéljen a közös képviselővel. Rendezve van-e a lakás közös költsége? Mennyi a közös költség? Milyen felújításokat terveznek a közeljövőben? Mennyi hitele van a háznak?
-Még az adásvételi szerződés megírása előtt kérje ki a tulajdoni lapot. Figyelmesen olvassa el, amit nem ért, arra kérdezzen rá. Könnyen kiderülhet, hogy az önkormányzatnak elővételi joga van, vagy hamarosan kisajátítják a kert hátulját vasútépítés miatt, esetleg Önnek kell biztosítani a bejárást a hátsó szomszédnak, ezáltal nem tudja felépíteni álmai házát a telekre. Esetleg nem is a tulajdonossal tárgyal, vagy nem az egyedüli tulajdonossal. További infót a tulajdoni lap bejegyzéseiről a Tudnivalók a földhivatali ügyintézésről menüpont alatt olvashat.
-Minden pontot szigorúan írásban rögzítsenek! Benne van-e a konyhabútor az árban, milyen javításokat végez el az eladó az átvételig, mikor lesz a kiköltözés pontos dátuma, stb.
-Az adásvételi szerződést figyelmesen olvassa végig, pontról-pontra, betűről-betűre! Ha valamit nem ért, vagy nem egyértelműnek tart, kérdezzen rá és ragaszkodjon ahhoz, hogy azt kijavítsák. Legjobb, ha az ügyvéd előre átküldi e-mailben, vagy faxon, hogy Ön átnézhesse. De ne felejtse el az aláírás előtt ellenőrizni, hogy azt írja-e alá, amit átküldtek Önnek!
-Ha hitelt vesz fel az ingatlanhoz, a bankok ragaszkodnak bizonyos formai követelmények meglétéhez az adásvételi szerződéssel kapcsolatban. Ezért még a szerződés előtt ezt szerezze be a bankjától.
-A foglaló és az előleg között a nagy különbség, hogy az előleg visszajár, a foglaló nem. Ha az eladó ragaszkodik a foglalóhoz (ami általában 10%), írassa be a szerződésbe, hogy ennek 70%-át visszaadja, ha Ön nem kapja meg a bankhitelt. Ha tényleg kiváló vétel a lakás, ne adjon túl alacsony foglalót, mert ha az eladó talál jobb vevőt, inkább visszafizeti a foglaló dupláját, hogy magasabb áron eladhassa a lakást.
-Mindig a saját ügyvédje írja a szerződést. Sajnos számos ügyvéd van, aki összejátszik csalókkal, ezért ne fogadja el az eladó ügyvédét.
-Írasson egy hibalistát az eladóval, hogy milyen hibákat tud az ingatlannal kapcsolatban. Így könnyebb lesz bizonyítani, ha valamiről tudnia kellett, de elhallgatta.
-Kérje el a legutóbbi befizetett közüzemi számlákat és csekkeket. Sok kellemetlenségtől óvja így meg magát.
-Győződjön meg, hogy semmilyen kft. vagy bt. nincs bejelentve a lakásba, mint székhelyre. Kellemetlen élmény kora reggel adóvégrehajtókkal vitatkozni az ajtóban.
-Sokan a kiskorú gyerek nevére íratják a lakást, hogy elkerüljék az örökösödési adót (amit várhatóan hamarosan el is törölnek). Nincsenek vele tisztában, hogy onnantól kezdve a gyámügy mindenbe beleszól, ami a lakással kapcsolatos. Sem eladni nem tudják, sem hitelt nem tudnak rá felvenni, mert mindenhez a gyámügy beleegyezése kell. De ezt általában megtagadja a gyerek vélt érdekei miatt.
-Építés alatt lévő ingatlannal legyen kifejezetten óvatos. Sajnos sokan pórul jártak már, mert a kivitelező átadás előtt csődbe jutott, vagy az APEH tett végrehajtást az ingatlanra. Még nagy cégekben sem bízhat meg feltétlen. (Gondoljon például a Balusztrád csődjére pár éve.)
-És végezetül az örök dilemma: ingatlanközvetítővel, vagy nélküle? Egy profi ingatlanos sok mindenben tud nekünk segíteni, de azért ennek keményen meg is fizetjük az árát. Mióta bejöttek-léttrejöttek a nagy irodák, az ingatlanosok az eddig elfogadott 1-1,5% helyett akár 5-6%+ÁFA díjat is elkérnek a segítségükért. Ez már egy 15 milliós ingatlannál is megközelíti a bruttó egymillió forintot!
Mit tegyen, ha szeretné elkerülni ezt a magas árat? A legfontosabb, hogy mit ne tegyünk: ne vegyük igénybe a szolgáltatásaikat, majd utána megkeresve titokban az eladót megegyezünk vele az ingatlanos háta mögött. Ez etikátlan, sőt talán már lopás is.
Egész egyszerűen nincs szükségünk az ingatlanosra, hogy megtaláljuk, vagy találjunk eladó ingatlanokat. Mennyi lakásra igaz, hogy az X utca és az Y utca sarkán a második emeleten van? Talán nyolcra? Vagy a Z utcában, 1930-ban épült házban az első emeleten van? Csöngessünk be ebbe a nyolc lakásba és mondjuk meg, hogy a meghirdetett eladó ingatlan keressük. Általában már a második személy tudni fogja, melyik eladó éppen.
De ha sétálunk valahol és tetszik a környék, egyszerűen csengessünk be egy házba, tudjuk meg a házmester, vagy közös képviselő nevét, akit megkérdezhetünk, hogy tud-e eladó lakásról a házban vagy a környéken. Meg fog lepődni, mennyi eladó ingatlant fog így találni, olyat is, amit a tulajdonosa még meg sem hirdetett. Esetleg bedobálhatunk szórólapokat a postaládákba, hogy eladó ingatlant keressünk a környéken.
Kicsit kellemetlen érzi ezt a módszert? Akkor mindig gondoljon arra, hogy egymillió forintért csinálja.
Énnel a résznél nincs link az “ide kattint”-on. Ki tudod javítani?
Sajnos (legalábbis a mi tapasztalataink szerint), tökéletes lakás nem létezik. Képtelenség az összes szempontnak megfelelni. Akinek mégis sikerült, annak gratulálok! :o)
Ez nem mindenhol így van. Maradjunk annyiban, hogy egy 1970-es években épült panelházban, ahol még a Bergmanncsövet sem ismerték, és alumínium vezetékkel oldottak meg mindent villamos vezetékelést, sőt a nappaliban plafon alá tett konnektorból volt üzemeltetve a csillár (és ki kel flexszel vágni a járatot, ha nem akarod egész életedben nézni az a nyamvadt zsinórt), ott a vezetékek cseréje nem látvány megoldás. Én láttam ilyen lakást kiégni, mert ott zárlat esetén hamar lángra tudott gyulladni a tapéta. Amúgy egy 50 négyzetméteres, 2 szobás lakásban az ilyen felújítás is min. 300 ezer forint.
a.) a kedves Vevő meggondolja magát és nem tesz meg mindent a hitelügyintézés érdekében, és így minimalizálja a veszteségét
b.) tovább foglalózunk (ezt az abszurd gondolatot az általunk kiszemelt ingatlan tulajdonosa nem teszi magáévá), mert ugye határ időre ki kell költöznünk, majd a Vevő vissza lép. abból csúnya bukta lehet.
2.) Jó lakást találni most is nagyon nehéz, főleg reális áron, a 11 hónap egy nagy átlag. A reális áron kínált ingatlanokat 2012-ben is el lehetett adni 30-60 nap alatt.
3.)Mindenképp ingatlanjogban gyakorlott ügyvédet keressünk, ne pedig az ismerős, unokatestvérének szomszédját aki válóperes ügyvéd mert nagyban megnehezítheti a dolgunkat a hozzá nem értése.
4.) “Egész egyszerűen nincs szükségünk az ingatlanosra” a hirdetések tengerében ember legyen a talpán aki eligazodik, nem beszélve arról, hogy minden tulajdonos szereti jobb színben feltüntetni a valóságot, egy jó ingatlanos rengeteg kellemetlenségtől kímélhet meg, és célirányosan tudod nézni a lakásokat és nem pazarolod a drága idődet felesleges körökre. Ennyi erővel felesleges független hitelügyintézőhöz fordulnod hiszen becsal egy kecsegtető ajánlattal majd amikor aláírásra kerül az adásvételi szerződés mely az általa javasolt pénzintézet formai követelményének fele meg, valahogyan mégsem azt kapod amit ígért hanem az általa javasolt pénzítéletnél is ugyanazt vagy még 1-2 ezer forinttal magasabb törlesztőrészletet kell majd 20-30 évig fizetned. Persze egy korrekt hiteügyintéző nem így akar ügyfelet szerezni, de itt is megteheted, hogy bemész pl.: a WestEndbe vagy elmész az oktogonra és egy helyen megtalálod szinte az összes jelentősebb pénzintézetet és külön külö kérsz ajánlatot.
5.) El kéne szakadni a 20-30-re történő ingatlan vásárlástól. Felesleges olyan lakást vásárolni amelyet pl. a következő 4-8 évben nem fogsz kihasználni és folyamatosan több rezsit és magasabb törlesztő részletet fizetsz, többet utazol, stb. nem beszélve arról, hogy ha valaki családot akar alapítani az nem naptár és terv szerint történik. És főként központi elhelyezkedésű, kis lakás vásárlóknál igaz az, hogy később könnyedén értékesíthető vagy bérbe adható az ingatlan melynek melynek törlesztő részletét részben vagy egészben a bérleti díj fedezi, így egyben kiváló “nyugdíj alap” is lehet.
Ebbe a csapdába főleg a hölgyek szoktak beleesni, pláne, amikor a születendő gyermekeiket féltik. Természetesen minden nagyvárosban vannak híresen jó (és így híresen drága) meg híresen rossz lakóterületek, amik évszázadok óta változatlanok. De a teljes igazság az, hogy meglepően gyorsan is tud változni (a vásárlás után is!!), főleg kisebb, pár háztömbnyi léptékben, hogy egy környék mennyire biztonságos és élhető, akár a pozitív irányba is. Elég néhány sétálóutca kialakítása, vagy egy nagyobb munkahelyteremtő beruházás a környéken. (Még a budapesti VIII. kerület Corvin sétányos részén is el szoktam ámulni újabban.) Meggyőződésem, hogy bármilyenek is az egyéb körülmények, leginkább egy dologtól függ, mennyire jó egy környék: hogy a szomszédok mennyire ismerik egymást. Ezért pedig nekünk magunknak is van tennivalónk. (Még akkor is, ha bérelünk.) A “jó környék”, “rossz környék” ráadásul önbeteljesítő jóslat, mert ha elkezdik azt suttogni, hogy egy környék rossz, a “jó környékre” vágyó érzékeny családok azonnal pakolnak és menekülnek, amitől a környék aztán tényleg rosszabb lesz. Aki meg költözik lakásról lakásra a jó környéket hajszolva, az pont attól fosztja meg magát, mert csak az a környék tud számodra is jó lenni, ahol valamennyire legyökereztél, bármilyenek is a jellemzői. Teljesen nem tudjuk kiküszöbölni a jelenséget, hogy a hasonló rétegek tagjai (gazdagok, művészek, bűnözők, kisebbségek, vállalkozók és így tovább) szeretnek egymáshoz közel költözni, de meg kellene húzni a határt, amin túl nem izgatjuk magunkat ezen a témán a választáskor.
“Előfordul, hogy egy társasházban az eladó megkéri és lefizeti a földszinten lévő népes és hangos társaságot, hogy amíg a vevőjelölt ott van, addig ne mutatkozzanak.”
Ez pedig nem mese, konkrétan hallottam ilyet, ráadásul családi házas övezetben a szomszédokat fizette le az eladó.
“Könnyen kiderülhet, hogy […] hamarosan kisajátítják a kert hátulját vasútépítés miatt”
Magyarországon?!
“Van-e kocsma valahol a közelben, ami zavarná a nyugalmukat?”
A mondat elején még azt vártam, “hogy le tudjunk menni megünnepelni a szülinapokat” 🙂
“Egész egyszerűen nincs szükségünk az ingatlanosra, hogy megtaláljuk, vagy találjunk eladó ingatlanokat.”
Az eladónak viszont előfordulhat, hogy szüksége van rá, hogy megtalálja a vevőket. Egy jó írás, ami összefoglalja a szempontokat, de nem ítél egyik irányba sem: http://jozsefbiro.blog.hu/2008/03/11/erdemes_e_ingatlankozvetitot_fogadni De legtöbbször a vevőtől úgysem kérnek pénzt, vagy igen?
Másik, meg én is úgy tudom, hogy a pénzt az eladótól hajtják be, nem a vevőtől. Tehát úgy fontosabb kérdés, hogy vele vagy nélküle.
1:
“…írassa be a szerződésbe, hogy ennek 70%-át visszaadja, ha Ön nem kapja meg a bankhitelt.”
Na ez az, amit én, mint eladó soha nem fogok aláírni. Sőt, ehelyett egyértelműen bevetetem a szerződésbe (illetve eddig is mindig belevetettem, a félreértések elkerülése végett), hogy a hitelfelvétel meghiúsulása ugyanúgy foglaló vesztő hatályú, mint a vevő bármely más “saját hibás” visszalépése.
Az egész poszt arról szól, hogy az ingatlanvásárlás bonyolult, felelősségteljes folyamat, amit megfelelően, alaposan elő kell készíteni, beleértve ennek pénzügyi feltételeit. Hitelt felvenni nem kötelező, az tegye, aki biztos benne, hogy tényleg hitelképes.
Arról nem is beszélve, hogy az egész egy kiskapu, hiszen a vevő könnyűszerrel elszabotálhatja a hitelfelvételt és követelheti a 70 %-ot akkor is, ha közben csak meggondolta magát.
2: A vásárlás folyamata nem zárul le a szerződéskötéssel, érdemes a további lépésekre is odafigyelni. Előre tisztázni a vételárrészletek átvételének módját (szvsz banki utalás rulz), a lakás átadására szóló határidőket, késedelmi kamatot, kötbért, mennyi késés után lehet elállni a szerződéstől. Maga a lakás átvétele tipikusan egy félnapos folyamat: utolsó részlet a bankban, szemle a lakásban, órák leolvasása, kulcsok átadása, igazolások nyilatkozatok átadása, közmúvállalatok közös felkeresése, vissza az ügyvédhez, stb…)
Vélemény?
Amugy az a hitel engem is erdekelne ( elsosorban az, hogy erdemes-e a minimalis futamidore torekedni ennel a hitelfelvetelnel )
Azt többen írtátok, hogy az eladó költsége az ingatlanközvetítő. Azonban ez végül úgyis a vevő költsége, mert beleépítik az árba, amit a vevő fizet meg úgyis. Vagyis egy kb. ugyanolyan paraméterekkel rendelkező lakás, ház, jó eséllyel százezrekkel drágább egy ingatlanközvetítőnél.
Egyébként, az év végén a közszolgáknak belengetett ingyenhitelről lehet már tudni valami konkrétumot? Mikortól hatályos, mennyi az önrész, ilyesmi érdekelne. Ha bevezetik, nagy valószínűséggel nem lesz szükségem arra, hogy ideális bankot keressek, jól gondolom?