Végre elindultak felfelé a magyar kamatlábak és amilyen pocsék állapotban van a forint, illetve a magyar infláció, valószínűleg még további komoly kamatemelésekre lesz szükség. De így is már közel négy százalékponttal nagyobb az egyéves BUBOR mértéke, mint volt akár csak az év elején. (4,56% most és 0,78% volt az év elején.)
Ez azt jelenti, hogy hamarosan (legalább) ennyivel fognak nőni az új hitelek árazásai. Ha eddig 3,7%-on kaptál tíz évig fix hitelt és most ez a hitel 7,5% lesz hamarosan, akkor 30 millió forintos, 20 éves hiteled havi törlesztője a néhány héttel ezelőtti 177 ezer forintról 242 ezer forintra fog nőni, a teljes kamatteher 20 év alatt 12,5 millióról 28 millió forintra emelkedik. (Persze ne felejtsük el az inflációt sem, ami csökkenti a két érték közötti különbséget 20 év távlatában.)
A tanácsadások alkalmával az egyik leggyakoribb kérdés mostanában, hogy várjunk az ingatlanok áresésére, ami borítékolható, ha ilyen drágák lesznek a hitelek (és nem jön egy újabb CSOK-hoz fogható stimulus) vagy inkább vegyünk most, amíg még van itt-ott olcsóbb hitellehetőség.
Az áresésről tudni kell, hogy az ingatlanpiac nagyon lassan mozdul.
2008-ban egyetlen nap alatt vége lett a hitelezésnek szeptemberben, mégis nagyon lassan, de folyamatosan 2014-ig csökkentek az árak, amikor már nem is volt igazán indokolt az árcsökkenés.
Az eladók nem úgy működnek, hogy belátják, hogy mostantól esnek az árak, ezért olcsóbban kell adni az ingatlant. Inkább kitartják az árakat és először csak a piac fagy be, mert ennyiért már nem veszi meg senki azokat a lakásokat. A valódi csökkenés akár évekkel később indul el, amikor egyre több eladó rájön, hogy annyiért már soha nem fog elkelni az ingatlan, mint egy-másfél éve. Amikor már minden negyedik házon évek óta kint van az eladó tábla, akkor kezdenek érdemben esni az árak.
Nagyobb esély van az oldalazásra, vagyis hogy évekig nem változik az ingatlanok ára és a reáláresést majd az infláció intézi el. Abba az eladók könnyebben belenyugodnak, mint abba, hogy 15-20%-ot engedjenek az árból ma.
(Sokan várnak még a bedőlő ingatlanokra, ahol nem tudják fizetni a hitelt a moratóriumból kikerülők, de arra sem nagyon alapoznék. Ezt vártuk a devizahiteles válság miatt is, ami sokkal komolyabb dolog volt, mint a mostani állapot, de mindenféle mentőprogramok miatt az a hullám is nagyrészt elmaradt.
Ha nem lesz komoly gazdasági összeomlás, akkor szerintem nemfizetés miatt arányaiban nem fog sok ingatlan a piacra kerülni és ami mégis, az is évek alatt, lassanként lesz eladva. S további nagy különbség, hogy akkor a svájci frank miatt az ingatlanok a felét sem érték, mint a rajtuk lévő hitel. Most pont fordított a dolog, annyit drágultak az ingatlanok a hitelfelvétel óta, hogy a tulajdonosok vagy a bankok ráérnek majd eladni piaci áron vagy kicsit alatta a bedőlt ingatlanhitelek fedezeteit.)
Tehát én nem építenék arra, hogy jövő ilyenkor 20%-kal olcsóbban lehet venni használt lakásokat. (Kivéve, ha valami nagy gebasz lesz a világban, de még akkor is kicsi rá az esély. Mint fentebb írtam, nagyobb az esélye a piac befagyásának, mint az ekkora áresésnek.)
Az újak árait pedig az építőanyagárak határozzák meg, nem is épültek új lakások 2009 és 2013 között, mert nem volt rá kereslet annyiért. (Most az MNB-s zöld hitel segít az építtetőknek, hogy el tudják még adni az épülő lakásaikat az emelkedő kamatok ellenére.)
Írtam már arról cikket, hogy hány százalék kamatemeléshez hány százalék ingatlanáresés kell, hogy ugyanott legyél anyagilag a legvégén. Az abban lévő táblázat segít eldönteni, hogy hány százalék áresésre van szükség a piacon, hogy kompenzálja azt, amennyivel te drágábban kapod a hitelt a magasabb hitelkamatok miatt.
Ennek ismeretében el tudod dönteni, várnod érdemes vagy minél hamarabb vásárolnod, ha hitellel vennél ingatlant. (De ne vegyél meg soha rossz ingatlanokat, csak mert sietős a dolgod. Nagyon sokan megbánják, hogy elkapkodták a döntést. Inkább ne legyen saját lakásod, mint hogy egy rossz lakásod legyen.)
A cikk lényegét idemásolom a táblázattal együtt:
Nézzük meg, 3-5-7 százalékpontos kamatemelkedést hány százalékos ingatlan-áresés kompenzál 10 és 15 éves lakáshitelnél, különböző önerő mellett.
Logikusan minél kisebb az önerő mértéke és minél hosszabb a futamidő, annál érzékenyebb vagy a kamatemelkedésre, annál nagyobb áresés kell, hogy kompenzálja a nagyobb kamatköltséget.
Egy 15 éves hitelnél 40% önerő esetén az ingatlan árának 30%-ával fogsz többet fizetni 5 százalékponttal magasabb kamatláb mellett.
Nem számoltunk az inflációval, ami már komoly tétel tud lenni 15-20 év távlatában. (A hitelnél végig ugyanannyit fizetsz, viszont 20 év múlva a havi törlesztőd akkori értéke feleannyi, mint most.)
Azzal sem kalkuláltunk, hogy áresés esetén nő az önerőd aránya, így kevesebb hitel kell.
Ennek ellenére a táblázat egy jó kapaszkodó, mennyit nyernél vagy buknál a várakozással. A jövőt nem látjuk, törődj bele, hogy te sem tudod kitalálni, mi lesz. Öt éve a panellakások feleannyiba sem kerültek Budapesten, mint most, viszont a hitelkamatok a háromszorosai voltak a mostaniaknak.
Jövőbelátással nem segíthetünk, a táblázat talán segít döntést hozni, milyen áresés kompenzálja az esetleges magasabb kamatkiadásaidat.
Nagyon racionális elemzés!
Kiemelném egy mondatát, ami esetleg kevésbé lesz hangsúlyos azok számára, akiket a cikk dilemmája érint és - valahol érthetően - vívódnak magukban, hogy mit tegyenek: "Inkább ne legyen saját lakásod, mint hogy egy rossz lakásod legyen."
Szerintem ez kritikus feltétel! Mégis nem reprezentatív tapasztalat, hogy menniyen beleesnek ebbe a csapdába. Ha egy "rossz" ingatlan vonzó vagy csak simán a büdzsébe éppen beleférő árcédulával is kelleti magát a piacon, a sürgősség és/vagy a "itt az utolsó esély" gondolkodás irracionális döntésre sarkallhat. Aztán pedig abban kénytelen élni az ember hosszú évekig, évtizedekig, minden nap szembesülve azzal, hogy rossz ingatlant vett. Akkor már tényleg jobb bérelni - vagy addig keresni, amíg a saját szempontrendszeréhez jó ingatlant talál.
Kicsiben: ágymatracot is olyat veszünk, amin pihentetőt alszunk, nem az ár az elsődleges
Már a kínálat növekedésének is örülnék. Hiába gyűjtöttem össze szép önerőt az elmúlt években, egyszerűen a környéken nincs épkézláb eladó ingatlan.
Kétféle maradt családi házból, a 200 m2-es kétgenerációs 80-as évekbeli házak és a félig összedőlő vályog. Minden mást felvásároltak csok-ból, babaváróból bármennyiért is hirdették.
Mit gondoltok a kínálat növekedhet a következő években? Új házak nyílván nem fognak épülni, stagnáló-csökkenő ingatlanárak miatt ilyen építőanyag árakkal (főleg kistelepüléseken nem).
Talán a ma üresen álló de még nem eladó házak eladósorba kerülhetnek egy gazdasági válság hatására, vagy még a növekvő munkanélküliség elől városba költözésnek lehet ilyen hatása.
Nekem egyet segítsetek megérteni, és nem kötözködöm, tényleg nem értem: az én világlátásom szerint az emberek a nagyobb anyagi tételeknél, mint ami egy lakás is, már nem érzik azt, hogy mi éri meg, és mi nem. Azt pl. tudja az átlagember, hogy 500 Ft-ért nem vesz tejet, mert azt 2-300 Ft-ért szokás. De ott vannak pl. a mobiltelefonok, ott már nem érzik az ár-érték arányt, és képesek venni 4-500 ezerért is telefont. Tehát ebből kiindulva, ha a lakások drágák, és a hitelek is drágák, az emberek az én értelmezésem szerint nem fogják érzékelni, hogy ez nem éri meg, hanem egyszerűen beletörődnek, és ahogy a példában is van, 177 ezer Forint helyett majd 242 ezer Forintot fizetnek havi törlesztő gyanánt. Szóval csak azt mondom, hogy a lakáspiac mindig egy pillanatnyi állapotban van, és az emberek majd ahhoz alkalmazkodnak. Tehát értelmezésem szerint nem fog pangani a lakáspiac. Rosszul gondolom?
Akkor van nagy gond, ha nincs lehetőség a rokonoknál megszállni. Olyankor marad a 40-50 éves panel 25 millióért, vagy az albi, havi 80-90 ezerért. Csupa jó kilátások...
Hat ez igy nem tul rozsas helyzet, foleg a fiataloknak. Areses nem varhato, hitelkapacitas romlas/torleszto novekedes viszont igen...
Én arra lennék kíváncsi, hogy ha emellett kivezetnék végre a Babaváró/CSOK-ot (tudom álmodi a nyomor), akkor annak a kamatemeléssel milyen hatása lenne a piacra ? Ezeknek az ára ugye egyből beépült mindennek az árába, de kivezetés esetén ha nem is ekkora összeggel (20M),de gondolom, hogy valamennyit esnének az árak.
Sokan hozzák fel érvként a hitel mellett, hogy úgyis elinflálódik a hitel(törlesztő), de ehhez az is kell, hogy a hivatalos infla felett emelkedjen mindig az ember fizetése (hiszen az alapvető mindennapi cikkek ára is emelkedni fog), azaz hiába az inflálódás ha te továbbra is 200 nettót viszel haza (s a többségnek nem fogja az inflát lekövetni vagy csak baromira késve a bére)
Az ismerettségi körömben látom mennyien vesznek gépészetileg elavult, szuterén-félszuterén lyukakat Pesten hitelre.
Feleségem bement tegnap a Pepco-ba szűrőt venni, rajta kívül 2 ember volt a boltban, látszik, hogy mindenki elcseszte a pénzét karácsonyra (mi nem). A csóka ott ugatott a feleségével, hogy ne vegyen meg valami apróságot, mert most lett kész a ház, és azt is alig tudják fizetni. A feleség meg veszekedett vele, hogy de be is szeretné rendezni.
Még jó sokáig élhetnek így. Én azért nem hiszek az ingatlanárak olcsóbbá válásában, mert ha valaki X milliót fizetett érte, akkor neki X milliót ér. Hiába mondod neki, hogy 10%-kal, 20%-kal, 100%-kal, X%-kal túl van árazva. Max. akkor adja el olcsóbban, ha a bank viszi el, de inkább éhezik, és nem adja olcsóbban.
Viszont a mai árszint brutál elszállt, és ha nem áll vissza, amit ugye a fentiek miatt nem tud, akkor a fiataloknak csak külföld marad. Pont ezt látom mindenhol a környezetemben. Fiatal = mindenki kb. 40 év alatt.
Van arra is "gondolat", aki jelenleg MÁP-ban tartott pénzen, hitel nélkül szeretne vásárolni? Neki már az oldalazás is segít. Fontos, nem ma van szüksége az ingatlanra, hanem 1-2 éven belül.
“Inkább ne legyen saját lakásod, mint hogy egy rossz lakásod legyen.”
Egyet kell értsék, de csak részben. Én jelenleg egy olyan házban élek, ami kicsi. Már a megvételnél is látszott. Viszont 2017-ben mikor már egy éve nézegettük a házakat, már bele voltunk fáradva. Mikor ezt megnéztük mondtam rá egy szemtelenül alacsony árat, amire azt mondták ok.
Pedig már akkor indultak felfelé az árak. Most a házat ténylegesen 3x annyiért tudom eladni. Persze lett rakoltve, de elenyésző. Nem mellesleg, ha nem veszem meg, lehet ma se lenne házam, vagy sokkal nagyobb hitellel.
Szerintem nem érdemes várni. Senki nem jövendő mondó. Amennyiben az éppen aktuális helyzethez képest belefér a költségvetésbe, akkor fix kamattal felvenni, azt hajrá.
Szép napot Mindenkinek!
Van arra gondolat, ha valaki MÁP-ban tartott pénzen, hitel nélkül szeretne vásárolni Bp-i lakást 1-2 éven belül? Várni vagy sem?:-)
Köszönöm!
A másik aspektus, hogy érdemes-e a jelenlegi megtakarítást betolni egy befektetésnek (kiadásra) vásárolandó lakás önrészébe (mondjuk 35%, zöldhitellel kiegészítve) azért, hogy a következő mondjuk 5 évben ne állampapírban inflálódjon el, hanem hitel formájában, és majd akkor összetolni ezt és a jelenlegi lakást egy nagyobba (merthogy szükség lesz rá).
Sajos sok ember ringatja magát abban a tévhitben, hogy az ingatlanok ára csak felfele mehet. /És tudjuk, hogy a fák sem nőnek az egekig./ Valahol olvastam évekkel ezelőtt, hogy Magyarországon az ingatlanok árát két dolog nem támogatja. Az alacsony bérek, és a romló demográfiai helyzet. Zárójelben szeretném megjegyezni, hogy szép hazánkban nem egyszer volt már ingatlan áresés. Nem hiszem, hogy a jövőben megúsznánk ezt. Ja, most adtam el az egyik budapesti lakásomat, tudnék mesélni róla bőven. /Hát, nem volt könnyű menet../ Az ingatlan portálok tele vannak beragadt lakásokkal, házakkal. Bárki meggyőződhet róla. És valószínű, hogy a jövőben a számuk csak nőni fog. Drága hitellel egyre kevesebben fognak vásárolni, szerintem. Ergo, el kell dönteni, hogy hirdetni szeretne, vagy eladni.... és ez óhatatlanul meg fog ágyazni egy komolyabb korrekciónak...persze csak a választások után...
Az ingatlanok ára általában akkor esik, amikor az embereknek nincsen pénze és komoly gondok súlytják a gazdaságot.
Statisztikailag valószínűsíthető hogy ha olyan helyzet van hogy esnek az ingatlanárak akkor az átlagos blogolvasó mással lesz elfoglalva nem azzal hogy olcsó lakásokat vegyen 🙂
Mi idén beleugrottunk egy új építésű lakás vásárlásba. Belváros, pár lakásos társasház saját kerttel, 72nm, de nagyon okos kialakítású, akár 3 gyerekkel is alkalmas. Megbízható építtető. 90+6 millió (garázs, és tároló).
Egy meglévő, két vállalt gyerekes CSOK-kal (4et szeretnénk), ZöldHitellel, és 50% önerővel (örökségből).
A CSOK-ot ha minden jól megy megkapjuk ajándékba (10 millió) valamint emellett visszakapjuk az ÁFÁt (5 millió), illetékmentesség (4 millió).
15 millió 0%os Zöld Csok Hitel, plusz 15 millió 2,5%os Zöld Hitel, 25 év alatt szépen elinflálódik.
Babaváró eddig MÁP-ban volt, de ha kész a lakás (jövő karácsony) kivesszük egy részét és berendezzük belőle az egészet.
Mi nagyon jól jártunk ezekkel a támogatásokkal! Azt gondolom, hogy ha tovább vártunk volna, vagy rosszabb feltételű hiteleket, vagy kisebb/használt lakást tudnánk csak venni.
Kérdés: ez hogyan érinti majd várhatóan az albérletárakat?
Ha az most a prognózis, hogy a romló hitelkondíciók miatt kisebb lesz a kereslet az ingatlanokra, akkor nyilván előbb-utóbb befagynak az árak. Ez az albérletek áremelkedését is meggátolná gondolom.
Viszont ha kevesebben engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást, akkor azzal pont hogy több albérlő kerül a piacra, ami áremelkedést okozna. Tehát itt egyből két ellentétes hatást látok.
Élethelyzetemből adódóan én még simán ellehetnék évekig albérletben, aztán 3-4 év múlva akár hitel nélkül is vehetnék valamit, de nagyon régóta "kimaradok" érzésem van.
Szerintem ha valaki halveru befekteto, a portfolioja 25-30%-at piac allapotatol fuggetlenul erdemes ingatlanban tartania. (Lakasban, garazsban, termofoldben. Aki agressziv, az ugyis kriptoban gyujtoget, aztan ahogy eleri az onerot, rogton vesz max hitelre valamit, majd ezt ismetli 3x.) Ahogy oregszem, egyre kevesbe latom ertelmesnek, hogy van egy eszkozosztaly, ami ilyen jol teljesit evtizedeken at, es akkor valaki penzes pont azert nem nyul bele, mert folyamatosan jol teljesit. Ma a forgalomkepes ingatlanok 20 millio kornyeken kezdodnek (pl. egy 30 nm-es panellakas Kispesten), ergo netto 70 mihaly vagyon felett itt az ido, hogy az ember elkezdje ezeknek a vackoknak az evtizedeken at tarto gyujtogeteset.
Persze tudom, a cikk azokrol szol, akik minden vagyonukat beletolva megveszik almaik otthonat kicsi csaladjuknak. En konnyen beszelek, egyedul elek, engem ez sose fog erinteni.
@csaladfo az a helyzet, hogy a "rossz" lakás szubjektív*.
Van, akinek rossz az, amiben nincs min. 3 szoba, míg más boldogan költözik egy garzon panelbe.
Nem kevesen azért csúsznak a vásárlással, mert a felújítás nem opció és pöpecet kerestek. Vagy, mivel több gyereket terveznek, nem akarnak 5 éven belül költözni.
most igazából mindenki szív az elszállt árakkal, de igen, nem fog leesni 2 év alatt az akkor már 4 évvel korábbira.
*A statikailag vagy műszakilag veszélyes kivételével.
Grat, végre egy jó cikk a témában! Remélem így az ingatlanpiaci ciklus végére a sok károgó végre belátja, hogy a hiteleket is figyelembe véve bizony egyáltalán nem volt olyan drága az ingatlanpiac az elmúlt években... Akinek nem volt pénze olcsón juthatott hitelhez, akinek volt pénze, az elérhető hozamokhoz képest nevetséges kamatokon tudott hitelhez jutni, nyerve a kamatkülönbségen, csökkentve az ingatlan effektív bekerülési költségét.
Most, ha kilőnek a kamatok tényleg drága lesz az ingatlanpiac a jelenlegi árszinten, de mire ez áreséshez vezetne (évek, mint ahogy a cikkben is írva van) simán jöhet a következő pénzeső. A 2008 utáni időszakot sokan itt normaként veszik, pedig az inkább volt a kivétel
@csaladfo Azért ez csak akkor igaz ha nem mozognak az árak jelentősen felfelé. Most ugye nem azt várjuk, de volt idő amikor azért számított a gyorsaság az elmúlt 6-7 évben.
Mit gondoltok, hitel nélkül érdemes most a megtakarításunkat ingatanba fektetni? Egy kis garzont (30nm + 4 nm erkély) néztünk ki Kecskeméten, de nem lakni szeretnénk benne, hanem egyrészt megpróbálnánk kiadni, másrészt talán nagyobb biztonságban lenne a pénzünk ingatlanban 10 éves távon, mint forintos állampapírban, vagy a túlértékelt részvénypiacokon. Ezt meg tudnánk venni most hitel nélkül és maradna biztonsági tartalék is, az az igazság, hogy rövid távon nincsen szükségünk erre a pénzre. Nem a meggazdagodás a cél ezzel a lépéssel, hanem a gyermekünk jövőjére félretett összeg a lehetőségekhez mérten biztonságos elhelyezése. Köszönöm a véleményeteket!
Mondjuk az is megérne egy elemzést, hogy miért magasabb az 1 éves BUBOR mint 15 éves állampapír hozama.
Mert az MNB kamatswappal mesterségesen lenyomta a hosszú hozamokat.
Szerintem most a zöld hitel miatt megérheti belevágni. 2,5% a kamat csak, plusz az infláció fent fog maradni még pár évig így az adósság elinflálódik. És van pár egész jó új projekt is, ahova 10-20% önerővel be lehet ugorni.
(Ha már ingatlan, tudja valaki mi lett azzal a remek lakáslottóval vagy mi volt a neve? :))
Fiataloknak (35 alatt) nagyjából zéró esélye lesz a jelenlegi árak és az elszálló hitelkamatok miatt saját ingatlanra a közeljövőben.
Ha ingatlan, ha albérlet akkor ingatlanmuhely.reblog.hu (nem a reklám helye tudom) de sokat foglalkoznak a lélektanával is a dolognak, lakni pedig kell valahol.. ahogy mondják.
A Duna h. vagy az ingatlan.com csak fújják a lufit, mindig is fújtak, hasznuk van belőle
@laci-bacsi
Jó lenne olvasni egy jelenlegi valós lakáseladási tapasztalatról, ha van időd írni róla.
Néha kicsit sok a pénteken vettük meg a lakást, hétvégén apóssal feltettünk két polcot, hétfőn pedig dupla áron akarták megvenni jellegű történet.
Akkor kell ingatlant venni ha szükség van rá, és emellett megfinanszírozható. Ha a kettőből valamelyik nem teljesül akkor csak azért mert aggódunk a jövő miatt és mindenki vásárol nem kell beleugrani. Mindig sopánkodik valaki hogy elmentek mellette az árak miközben gyűjtögette az önerőt. Nem igazán értem a problémát, mert 5-10 év alatt azért össze lehet szedni tekintélyes önerőt, főleg amikor bejárnak dicsekedni a tőzsdei befektetések mennyit hoztak. Az hogy hitel nélkül ingatlant vegyen valaki ahhoz inkább szerencse kell mint megfontoltság, őrültség kuporgatni évtizeden át mert rettegünk a hiteltől, az eredmény meg itt van. Ha meg nem elég az önerő a fizethető hitellel akkor lehet hogy az igényekből kellene lentebb adni. Egyik végletet sem tudom sajnálni, de aki túlvállalta a hitelét azt lehet hogy megmentik, majd a kuporgató pénzéből.
@axt
Jol latod, de…
Jol latod, a nagyobb osszegu kolteseknel rettentoen nehez megmondani, hogy mi eri meg es mi nem.
A kereslet nem azert fog csokkenni, mert a dragabb hitel nem eri meg, hanem azert, mert az egyre tobben kiarazodnak.
@grandmasterb
Nem eladás, kiadás. Vettem egy 2szobás panelt 5 éve, akkori 14 millióért (Budapest). Minimális rendberakással kiadtam 90e-ért. Amikor az albérlő elment, hiába volt rendben a lakás, senki nem akarta - érthetően - a 40 éves csempéket nézegetni, hiába volt tiszta meg jól karbantartott. Ráköltöttem 6 milliót, olyan lett, hogy én is szívesen laknék benne. 130ért egy napon belül kiadtam és lekopogom, mert az albérlők eddig tök okék:). Ahogy a lakás most kinéz, 32-33-at simán ér, de sose az eladás volt a cél, hanem a stabil cashflow. Fogalmam sincs megérte-e...
Jovobe nem lat senki de ha mar varga vert izzad hogy vmennyire normalizalodjon a ktsegvetes, mar stadion epites is elhalasztodik:)
Akkor lehet itt a vege a ner-es ingatlanpumpanak. Ergo sima lehet egy nagyobb buko innen, “visszateres az atlaghoz. “Ha eltunik a csokos, zoldhiteles kutyamfule tamogatas. Ha stadion se epul akkor az epitoanyagok ara is esik, munkaerokoltseggel egyutt. Magasabb kamatok stb. Inflacio szepen mossa az ingatlan erteket is.. meglatjuk. En 5-10 eves tavlatban keresek vmi bazist. Nem kell hitel.
Egy biztos, szerintem bárki, bármit tervez érdemes a seggén maradni és kivárni a következő fél évet. 1. A választás előtti aranyesőnek meg lesz a böjtje, bárki is alakít kormányt. 2. Jövő nyárig talán letisztul a helyzet a Covid + nyersanyaghiány témakörben, ami szintén elég komoly hatással van a magyar gazdaságra.
Most szerintem a szokásosnál is több az ismeretlen tényező a következő hónapokat nézve.
Engem is az érdekelne, hogy kp-ra érdemes-e most. Vagy még meredekebb ötlet: egyet kp-ra, egyet meg valamilyen elérhető, alacsonyabb kamatozású hitelre, és valamelyiket megpróbálni kiadni. Az egyik természetesen saját célú lenne. Tizenéve alberletben sínylődünk, nagyon kínkeserves már. Az életem legszebb éveit erős kompromisszumok között éltem le emiatt, kissé elegem van.
Az infláció elég ijesztő, jó lenne "elkölteni" a megtakarítás nagy részét, mielőtt elég.
Egyébként szerintem a választás kimenetelétől függetlenül nem lesz pénzeső, ami tovább fújja a piacot. Sőt, inkább valami combos megszorításra számítanék, amit még a ciklus elején meg lehet csinálni, hogy a következő választásra már elfelejtse a jobbágy.
Természetesen Budapestről van szó, max 150 havi törlesztő bevállalható.
A cikkbeli példa szerint "30 millió forintos, 20 éves hiteled havi törlesztője a néhány héttel ezelőtti 177 ezer forintról 242 ezer forintra fog nőni". 30 millióért Bp.-en olyan lakás vásárolható, ami max. 120-ért adható ki. Ez full hitellel (csak a példa kedvéért) már "néhány héttel ezelőtt" sem hozta volna a törlesztőjét, csak 10 millió önerő + 20 milló hitelnél. Most már úgy se. Megfordítva: havi 177, illetve 242 ezer Ft-ért nem 30 milliós, hanem 50-70 milliós lakást lehet bérelni minimum. Vagyis számszakilag senkinek nem éri meg ezeket az árakat megfizetni, kp-val meg aztán végképp, sőt a 70 milliós lakás tulajának is jobb, ha eladja és viszi MÁP-ba fix 5%-on.
Mi nagyon jól jártunk:-) 2020 novemberében eladtuk a 2008ban vett újépítésű Fóti (88nm ház+100nm szeparált kert)ikerrészünket 2.5szeres áron mint vettük, és megvettünk egy településsel arébb, Veresen,új parcela ligetekben, álom újépítésünket(122nm nettó+640nm telek,hőszivattyús fütés stb). Újat megvettük szombaton,régi vasárnap elkelt. Mindezt.ugy,h kéthete hirdettük régit,kerestük újat. Csok 10m(3gyermek)+15m csokhitel, +áfa és adóelengedés ugye. Bepitettbutorok,pergola,kertre +10millió ment el, egy hete visszakaptuk a felújítási 3milliót, 1.8m-ért lesz 5.5kw napelem(amire januárba szerzödtem, azóta 1.5szorzó van). Időben elkészült a ház, végigdokumentálva minden, épitettő mindenben segitett pluszokkal is, ceruzája vékonyan fogott.Mindenben szerencsénk volt.Jókor,jó idöben,a jót vettük meg.Most40m drágábban hirdetnek kisebb házakat melletünk lévö utcában.Egyszer van ilyen az életben!:-)
Nekem tehát nem jön ki a matek sehogyan sem. Attól tartok, hogy a jelenlegi árakat már csak az a hit tartja fenn, hogy később még magasabb lesz. Vagyis buborék, és amikor már csak a hit van az emelkedő alapkamattal szemben, akkor nem kérdés, melyik fog győzni. Szokták mondani, hogy az esés akkor jön, amikor már senki sem várja, mindenki optimista. Meg lehet nézni a PF ingatlanos fórumát, ott is mennyire long lett a széljárás az elmúlt pár hétben.
Még egy olyan annyira nem is költői kérdés merült fel, hogy a most ingatlanra szánt összeget átváltom EUR/CHF/USD-re, és hagyom, hogy a devizaszámlán pihenjen. Ha a sejtéseim beigazolódnak, a (legyen) 50K EUR már egy év múlva is jóval több lesz, mint a mostani 18.5 M forint. Tehát jövőre az említett 50M EUR lehet akár 30M forint is. Így viszont durván nőne a pénz ingatlanpiaci vásárlóértéke. Vélemények?
(Persze továbbra is ott a kérdés, hogy akar-e az ember azon a helyen élni, ami ez az ország akár csak 5 év múlva lesz.)
@mad823
Zöld hitelt nem csak akkor vehetsz fel, ha életvitelszeruen ott fogsz lakni 10 évig?
Ergo befektetésre, kiadasra nem - mert ha netán egyszer valahogy ellenőriznek, akkor fizetheted a piaci kamatot. (Bár ha az alternatíva az hogy amúgy is piaci kamatot fizetsz, akkor mindegy)
"Öt éve a panellakások feleannyiba sem kerültek Budapesten, mint most, viszont a hitelkamatok a háromszorosai voltak a mostaniaknak."
A mondat végével azért vitatkoznék. Jelenleg 5-5.5% egy 10 évre fixált lakáshitel kamata, kétlem hogy 2016-ban 15%-os hitelek lettek volna. Gyors kereséssel ezt találtam: portfolio.hu/img/upload/2018/01/1_3.png - a világoskék vonalat kell nézni.
Szóval most inkább ott tartunk, hogy háromszoros árak és ugyanolyan kamatszint (fél éven belül összejön), viszont a bérek nem háromszoroztak. Ha nem jön a támogatás, akkor a fővárosi piac nagyon gyorsan be fog fagyni.
Ühüm, csak ez egy 2018-as cikk, amit bemásoltam, akkor nézd. 🙂
3,5% volt a 10 évig fix és 12-13% volt a forintos kamat előtte öt évvel.
Száguld az infláció, drágul az építőanyag, drágul a munkaerő költsége, nőnek a bérek. Milyen ingatlan árcsökkenés?
Lehet, hogy pár túlárazott panel és macskahugyszagú, földszinti, udvari lakás ára esni fog, de a színvonalas lakások ára tovább emelkedik. Budapesten lassan már 1 millió per m² alatt csak a Hős utcában lehet ingatlant venni. Akinek HUF megtakarítása van, jobban teszi, ha ingatlanba fekteti villámgyorsan.
Én az elmúlt 30 évben nem tudtam még soha nem óriásit nyerni ingatlan vásárlással. Kevés pénzed van? Vegyél teremgarázs beállót!
A lakáspiacon tradicionálisan novemberben elkezd csökkenni és februárban éled újjá a kereslet. Ez azonban 2021/2022-ben nem így látszik, a DH riportban is lerajzolták, hogy az elmúlt hetek forgalma magasabb volt a kora őszinél. Gyanítom, hogy ezek a vevők tavasszal, már egy magasabb kamatszint mellett hiányozni fognak a piacról, éppen mikor az eladók elkezdenek komolyabban hirdetni, hiszen a tapasztalat szerint tavasszal nagyobb a kereslet és érdemes akkor eladni...
@dok, mi 78 nm-en alig férünk el egy gyerekkel, jól gondold meg a többit! 72-be még a legjobb elrendezéssel se teszel be négy hálót, az 40 nm!
Nagyobb megyeszékhelyek egyetemekkel és BP még sokáig jó lesz. Aki itt vesz ingatlant nem bánja meg. Külföldiek is vásárolnak, nekik euróban, dollárban mérve még akár olcsó is lehet. Európába is többen jönnének mint amennyien elhagyják.
Fiatalokat meg szerintem nem kell sajnálni. Menjenek el dolgozni, tanuljanak, vállaljanak másod-harmad állást és idővel beérik.
Nekem sem hullott az ölembe semmi...
Én úgy gondolom, hogy az ingatlan piac most van a csúcson vagy annak közelében, lehet még sokáig ilyen àrak lesznek. De ha valamiért elkezdenek jelentősebben emelkedni a kamatok és/vagy a mainál nehezebben lesznek hozzáférhetőek a hitelek, ezek mind a keresletet (és ezzel együtt az árakat) fogják csökkenteni. Plussz ahogy egyre kevesebb lesz a fiatal és egyre több az idős ember az is a kereslet csökkenését fogja magával hozni, mivel többnyire nem a nyugdíjasoknak van szüksége új lakhatásra. Ez csak az én véleményem, feltételezésem. De többnyire azt hallom mindenhol, hogy az ingatlan márpedig tuti biznisz mivel mindig csak felfelé mennek az árak. Remélem ti majd helyre teszitek az ilyen gondolataimat 🙂
Magas inflacional az oldalazas is jo mar. Amugy sztem lesz valamennyi real csokkenes is mert sokan elmennek a falig es a maximalis osszeget veszik fel ami meg belefer. Egy 15 eves kolcsonnel fix torleszto mellett a felveheto osszeg 15 milliorol 11 milliora csokken, 50 milliorol pedig 37 millora ha a kamat 3,5%-rol 8%-ra megy fel. Minel nagyobb a hitelosszeg es hoszabb a futamido annal nagyobb a kulonbseg is, szoval eleg sok vevo egy pillanat alatt ki fog arazodni a piacrol. Es amig mindig lesznek akik nem csokkentenek hanem kivarnak, addig mindig lesznek olyanok is akiknek valamilyen okbol surgos lesz az eladas. Szoval sztem a KPs vevok szamara jobb idok jonnek. A palyakezdo fiatalok viszont valoban csak a partvonalrol karomkodhatnak most par evig.
Én akkor mondtam le a lakásvételről amikor már gyorsabban drágult havonta a 20nmes putri is, mint amennyit félre tudtam havonta rakni, ráadásul ez külföldön élve történt.
Jelenleg anyámmal élek, itthon, 0 motivációm van, a fizetésemre meg zsebpénzként tekintek, stb.
Kipicsáztak minket erről a piacról is. 30 éves vagyok.
@András szerintem nem lesz kínálat növekedés, mert sokan nem tudnak lépni a meglévőből - bár szeretnének- de amit vennének vagy ami ideális lenne nekik az túl drága és nem tudják már megfizetni.
Oké valszeg oldalazás lesz ingatlan árakban, de van itt pár "atombomba", ha egy is felrobban ezek közül, akkor azért csökkenhetnek is az árak:
1. Atombomba: Kína és ingatlanpiaca. Eddig ugye az volt a mondás, hogy elszívnak minden vasat és fát és ezért drágul az építőanyag, és ezért drágulnak az új házak MO-on is, és húzzák maguk után a használt árakat Evergrande / MiciMaci azt mondja lehet most lassulás jön építőiparukban, vagy csőd.
2. Atombomba: USA kamatot emel, mert brutál az infláció -> Pocak és Kuszaszem is emelhet tovább.
3. Magyar választások: ellenzék / NER nyer és véget vet a hányásig tolt szülinapi zsúrnak az ingatlanpiacon.
4. Atombomba: Putyesz lerohanja Ukrajnát. Mindenki pánikol, billenhet bármerre.
5. Tesla berlini gyára elkezdi önteni 2022-ben a kocsikat, német autóipar megfekszik -> Magyarország is megfekszik.
Nos, melyik fog robbanni?
@csaba_ Amikor pályakezdő voltam, 20e volt a fizum, 2m egy 1,5 szobás lakás. Pár év múlva 6m (a fizum nem nőtt, elvállaltam mindenféle munkát). Mire lakást tudtunk venni, már 10+m volt a korábban 2. Akkor is voltka szerencsésebb pályákezdők...
Most is van ismerősöm (szimpla tanár család), ahol a 2 gyereknek már megvan 2 lakás úgy, hogy örökölték, nekik annyi részük lesz benne, hogy nem herdálják el...
@ 147148 azért ne tegyünk már úgy, hogy az normális, hogy a fiataloknak két-három állásban kell helyt állniuk, hogy megvegyenek egy budapesti panelt. Az ingatlan alapvetően lakhatás funkciót kellene betöltsön, nem pedig ami mostanában zajlik, hogy spekulációs céllal pénzes emberek halmozzák az ingatlanokat..Rettenetes vakvágány a fiatalok ellehetetlenítése
@jami
Abszolút szubjektív. Azért nem is definiáltam a "rossz"-at illetve írtam, hogy mindenkinek a saját szempontrendszeréhez képest érdemes jó ingatlant venni. A "rossz"-ba az is beletartozhat, ha valaki világosat szeretne, de helyette megvesz egy sötét lyukat. Vagy egy, számára borzasztó alaprajzút, amin nem lehet változtatni akármiért. Vagy a a környék és/vagy lakóközösség katasztrófa. Stb. Ezzel a "rosszasággal" minden nap szembesülni fog, ami nem ér annyit (szerintem), hogy cserében sajátja legyen.
Abban én sem hiszek, hogy nominálisan esés lesz, semmi nem indokolja.
@kard
Igaz, csak tegyük hozzá, ezt utólag tudjuk. Előtte max. sejthető volt, de közbejöhetett volna bármi, ami miatt ez másképp alakul. Tekintve a komoly járulékos költségeket, ami egy vásárlással jár, mindig rizikós "rossz" lakást venni abban a reményben, h a pozitív körülmények miatt jó áron ki tud szállni belőle.