Verseny a fixált kamatú lakáshitelek piacán
A blog hitelszakértője, Gábor újabb írással jelentkezett, ezúttal a fix kamatú hitelek kamatcsökkentéséről. Amíg a rövid kamatperiódusú lakáshitelek hűen követték az alapkamat csökkentéseit, az öt-tíz évig fix kamatok nem siettek ennek megfelelően csökkenni. Végre most megmozdult valami a piacon és a hosszabb futamidejű kamatok is elindultak lefelé.
Következzen az ő írása. (Ami egyébként szerintem egész jól sikerült, mondtam is neki, hogy kezd belejönni. 🙂 Külön érdekes, amit az előtörlesztésről ír, hogy akár csak egy lakástakarék betörlesztésével is többet bukhatsz, mint a lakástakarékon összesen nyertél. Érdemes az ilyen apró ki nüanszokat figyelembe venned, főleg, ha biztos nem akarod végig fizetned a lakáshiteledet 10-20 éven át.)
Miközben az alapkamat csökkentésnek köszönhetően a referenciakamathoz rögzített hitelek kamatlába hónapról hónapra csökken a legjobb 10, 15 és 20 évig fix kamatok több mint egy éve változatlanok voltak. A legjobb öt, három éves kamatperiódusú hitelek árazása is régóta egy nagyon szűk sávban mozgott.
A fenti állításban alapvetően semmi meglepő nincs. A jegybank alapkamat alakulása és a bankok 3,5,10,15 és 20 éves forrásköltségei között nincs összefüggés. Azonban ezen hiteltermékek árazásának befagyásában úgy tűnik nagy szerepet játszott a kellően intenzív versenyhelyzet hiánya is.
Sokáig egyetlen bank kínálatában szerepelt egyáltalán 5 évnél hosszabb kamatperiódus. Mára 7 banknál érhető el ilyen hiteltermék. A fix kamatú finanszírozást keresők száma pedig egyre nő akkor is amikor az elérhető legjobb változó kamatozású hitelkamat már 3% alatt jár.
A megfelelő kínálat és kereslet mellett pedig fix kamatú hitelek árazása is megindult lefelé, némely kamatperiódus esetében öles léptekkel.
Jelenleg az elérhető legjobb jelzáloghitel kamatok:
3 éves kamatperiódus: 4,23%
5 éves kamatperiódus: 4,49%
5 éves kamatperiódus 10+10 államilag támogatott CSOK hitel: 3%
5 éves kamatperiódus otthonteremtési kedvezmény mellett: 4,12%
10 évig fix (= a futamidő is csak 10 év lehet): 4,79%
10 éves kamatperiódus (=a futamidő lehet hosszabb 10 évnél): 5,72%
15 évig fix (= a futamidő is csak 15 év lehet): 5,22%
20 éves kamatperiódus: 6,99% – Csak egy bank kínál ilyen ajánlatot és az árazása több, mint egy éve változatlan
Amennyiben csak a kamat és egyszeri költség (THM) alapján választunk finanszírozást előfordulhat, hogy a hitelünk tényleges összköltségét tekintve egy kifejezetten drága megoldást kapunk . Itt nem a különböző kamatperiódusok között meglévő kamat- és kockázatkülönbségre utalok.
Azonos kamatperiódusú ajánlatok összehasonlításakor sem elég a kamatot (és a hitel egyszerű költségeit) összemérni. Egy kedvező kamatú hitel is méregdrága hitellé alakulhat:
1, Ha a hitel igénylésekor vállalt havi jóváírásokat nem teljesítjük. Mostanra a fix kamatú hitelek esetében is általános gyakorlat lett, hogy amennyiben a hitel teljes futamidejére vállalják a hiteligénylők, hogy egy bizonyos határértéket meghaladó jóváírás érkezik havonta a hitelező banknál vezetett folyószámlára, akkor a hitel teljes futamidejére kamatkedvezményt kapnak. (Amennyiben jóváírás érkezik a törlesztési számlára az plusz bevételt fog jelenteni a banknak és annak kockázata is csökken, hogy a pénzintézet nem tudja beszedni a havi törlesztőt.)
Mi történik akkor ha vállalt jóváírás nem teljesül? A hitel kamata akár jelentősen is emelkedik.
A következő szempontokat vegyük figyelembe a lakáshitelünk kiválasztásakor:
– mekkora jóváírás teljesítésére kötelezzük el magunkat?
– egy számláról kell érkeznie vagy jöhet több forrásból is?
– jövedelemként kell érkeznie, vagy más jogcímen jöhet?
– egy összegben kell érkeznie vagy több tételben is jöhet?
– ha elveszítjük a kamatkedvezményt akkor mennyivel emelkedik meg a hitelünk törlesztőrészlete?
– visszaszerezhető-e és ha igen mennyi idő után a kedvezmény? (Van, ahol végleg elveszítjük a kedvezményes kamatozást a feltételek időszakos nem teljesítése esetén.)
Sok esetben a prémium árazású kölcsönből egy a piaci átlagnál jelentősen drágább hitel lesz, ha a kamatkedvezmény feltételét nem sikerül teljesíteni!
2, Ha előtörlesztünk
Volt róla szó a blogon, hogy megszűnt az ingyenes lakáshitel-előtörlesztés lehetősége. Fontos hangsúlyozni, hogy a minden pénzintézetnél kötelezően ingyenes – törvényi szabályozás biztosította -ingyenes előtörlesztés szűnt meg. Továbbra is van – bizonyos pénzintézeteknél – ingyenes előtörlesztésre lehetőség.
Március 21-ével azonban nem csak a kötelezően díjmentes előtörlesztés lehetősége szűnt meg, hanem az előtörlesztési díj maximális nagysága is nőtt. ( A korábban felvett hitelekre még a korábbi szabályozás vonatkozik.)
Nőtt azon pénzintézetek száma is ahol az x éven belül történt előtörlesztést oly módon büntetik, hogy hiteligényléskor elengedett költségeket utólag kiszámlázzák. Az sem mindegy, hogy bármilyen összegű előtörlesztés az előtörlesztési díjon felüli plusz költséget von maga után, vagy csak egy határértéknél nagyobb, vagy csak a teljes tartozás visszafizetését büntetik.
Persze az a legjobb, ha bármennyit előtörleszthetünk úgy hogy nem kell az elengedett költségeket utólag kifizetni, sőt maga az előtörlesztés is ingyenes. Van ilyen hitelajánlat is.
Annak szemléltetésére, hogy egy előtörlesztés milyen brutálisan magas plusz költséget jelenthet
álljon itt két konkrét példa:
– 15 millió Ft-os lakáshitelünk folyósítását követő 5 éve belül lejár egy lakástakarékpénztári megtakarítás és szeretnénk a megtakarításunkkal csökkenteni a hiteltartozásunkat.
Előtörlesztés díja: az előtörlesztett összeg 1,5%-a: 21.000 Ft
Hiteligényléskor elengedett költségek: 225.000 Ft
= 246.000 Ft – Vagyis 40.000 Ft híján a teljes az ltp után járó állami támogatást odaadtuk a hitelező bankunknak csak azért, mert a lakástakarék betörlesztése miatt utólag ki kell fizetnünk a nyitási költséget.
– 15 millió Ft-os lakáshitelünket folyósítását követő 5 éven belül teljes egészében visszafizetjük
Előtörlesztés díja: az előtörlesztett összeg 1,5%-a: 225.000 Ft (nem számoltam a közben visszafizetett tőkével)
Hiteligényléskor elengedett költségek: 225.000 Ft= 450.000 Ft
Mindkét esetben 0 Ft is lehetett volna az előtörlesztés díja, ha annakidején másik pénzintézetre esik a választás.
2, Ha kamatkedvezményért cserébe, olyan drága biztosítást, bankszámlacsomagot választunk, amit a kamatkedvezmény levonása után is olcsóbban, jobb szolgáltatások mellett is megkaphattunk volna máshol.
Érdemes olyan szakember segítségét igénybe venni, aki nemcsak néhány pénzintézet ajánlatát ismeri és a kamatkedvezmények feltételeit és az előtörlesztés költségeit is figyelembe véve segít nekünk a legkedvezőbb finanszírozási lehetőséget megtalálni.
(Itt gondolom magára gondolt a szerző… 🙂 De mivel eddig mindenkitől jó visszajelzést kaptam felőle, ráadásul egy barátom, akivel még annak idején nyolc éve együtt lakáshiteleztünk és ő azóta is ezt csinálja, szerintem nyugodtan keresheted őt.)
Fundamenta Hozamleső LTP(k) 3% betéti kamattal betörlesztésnek.
3% alatti THM-et lehet kihozni, fixen… (összeg és adószám függő persze)
Hitelt szerintem kizárólag úgy lenne szabad adni hogy “futamidőre fix” kamattal, teljes díjmentességgel. (se előtörlesztési se nyitási se frincfranc díj). Annyival, hogy mondjuk saját számlára és beérkező fizetés összegre kamatkedvezmény (a kisebb kockázat miatt). És a “fedezetes” hitelek esetén legyen elég a fedezet a bukó hitelen – autó esetén bukod a kocsit, de mást nem fizetsz, lakás esetén szintén.
És fixáljuk emellé az összes törlesztőrészlet – fizetés arányát százalékban és összegben is.
Megtakarítást hasonlóképp. Fix, előre meghatározott feltételek az idő végéig, és 0 díj. Legyen a hozam kevesebb, de ne legyen semmi titkoban levont költség, meg “csak ekkor és akkor”. Persze a részvény, kötvény nem tartozik ide
Lenne úgy is verseny bőven, csak nem a feltételek miatt veszne el mindenk
Másrészt ha inkasszót tesz a számládra elmaradt hiteltörlesztés miatt, akkor te azt az összeget nem fogod sehová sem utalni egy óra múlva.
Szinte semmi nem akadályozza meg Önt abban, hogy ilyen feltételekkel adjon hitelt, akár magánszerződéssel. Hogy mégsem teszi, annak bizonyára oka van.
Csak az autós példánál: tegyük fel meghitelez egy 10.000.000 forint értékű gépkocsit, amit 1 év után elkezdenek nem fizetni. Az autó eddigre kb. 7.500.000-et ér, Önnek pedig még alig jött be törlesztés – és az sem evidens, hogy az autó fizikailag fellelhető még.
Lakásos példánál: Ön meghitelez 20 évre egy vidéki kisvárosban egy családi ház vásárlást, ahol 3 év múlva bezár a gyár, és mindenki elköltözik, az ingatlanok értéktelenné válnak.
Többek között ezek miatt IS marad rózsaszín álom amit Ön leírt.
1 ora alatt nyitok egy masik bankszamlat egy masik banknal, a munkahelyemen meg 5 perc alatt adom meg az uj szamlaszamot ahova a kovetkezo fizetesemet utaljak. En nem latom ebben a megnovekedett biztonsagot. Raadasul pont akkor tunik majd el ez a bejovo penz amikor nem fizetek. Ez semmivel se er tobbet mintha nyitaskor ellenoriznek a munkahelyemet.
Amivel jobb, az maximum az az elony amikor elkoltom a beerkezett penzt, vagy hogy abban biznak, hogy nem utalom tovabb.
Gondolok itt pl. arra hogy az elvileg letiltás alá nem vonható juttatásokat és a kötelezően megmaradó minimális bérrészt is simán le lehet inkasszózni…
És ilyenkor jön az a rész, hogy “fizess feketén kp-ben feleannyit, mert még úgyis jobb nekem mintha az egész béremet elviszik”…
Bár ez inkább lehetne jogi jellegű cikk…
Ha csak fix kamattal adhatna a bank hitelt, akkor magas kamatkörnyezetben extrém kockázatos lenne felvenni.
Akkor viszont drágábbak is lennének a hitelek, mivel mindig mindenki újra kötögetné alacsony kamatkörnyezetben, fordítva meg nyilván nem.
Egem ez a veszély nem fenyeget, kivéve ha nyerek a lottón de akkor meg pont lszrm.
🙂
De a lényeg, valóban érdemes figyelni.
bocs, siettem…
Pontosan, nem kell itt semmit betiltani.
Kotelezove kell tenni a szabad elsetalas jogat, meg az egyablakos bankvaltast (az ember bemegy az ujonnan kiszemelt bankba, letargyalja a valtast, es, ha az uj bank elfogadja ugyfelnek, akkor a ket bank lefocizza egymas kozott a valtast az ugyfel ZERO kozremukodesevel, eppen ugy, mint a mobiltelefonok eseten) es hagyni a piacra a dolgokat.
Az elso megoldja, hogy ne lehessen a dedunkoaid eletere is eladosodni egy deviza alapu hitel miatt, es a bankokat is arra osztonzi, hogy ne foglalkozzanak ilyen ketes kiszamithatosagu hitelkihelyezessel.
A masodik pedig osztonozne a versenyt, hiszen igy a bank nem tud magahoz lancolni senkit.
(nem leet ugye buntetlenul mondjuk duplajara emelni a kamatot meg mindenfele sapokat bevezetni, ha viszont egy koltseg mondjuk esetleg tenyleg indokolt, mint pl. adovaltozas, akkor azt ugyis minden bank bevezeti)
…Akkor viszont drágábbak is lennének a hitelek, mivel mindig mindenki újra kötögetné alacsony kamatkörnyezetben, fordítva meg nyilván nem….
Es pontosan ezt hivjak piaci versenynek, amit a mai napig sikeresen gatolnak a bankok egy emberkent…
Es pontosan ez tenne sokkal ritkabba az allami beavatkozasokat, meg mindenfelel adosmenteseket.
Ha valaki csak nulla kezdoreszlettel, 120 honapra tud uj Suzukit venni, az NE vegyen autot, vagy legalabbis ne vegyen uj autot.
Majd lassan (talan) megtanuljak az emberek, hogy csak addig szabad nyujtozkodni, amig a takaro er.
És az miért lenne baj, hogy a “köcsög bank” csak annak ad hitelt aki vissza is tudja fizetni? Azért azt tisztázzuk hogy a jó adósok kockázati kamatfelára csökkenne ha nem hagynák a bankot rulettezni, mert igen, a rossz adósok bukását a jó adós is fizeti.
Persze, menne a szájhúzás, de a brutális mértékű és arányú lakossági hitelezés is szépen lecsökkenne. Ennek szerintem csak örülni lehet, mert ha fokozódik, akkor jön lassan a forinthitel-károsult meg az autóhitel-károsult tüntetéssorozat! (amikor a 3%-os változó kamatú hitel 11%-osra emelkedik!)
Egyébként nem hiszem hogy a kötelező 10 éves kamatperiódusú hitel drágább lenne a most is felvehető 10 évesnél (sőt – ld. verseny) csak azért mert csak azt adhatna. Felelősen most is azt kell felvenni
Köszönjük.
Esetleg azt is mondhattad volna, hogy
akinek egy csöpp esze van az Intel processzort vesz AMD helyett…
akinek egy csöpp esze van az bukósisakot visel…
akinek egy csöpp esze van az $nev párttal szimpatizál…
Az ügyfélszolgálatos szépen felmondta, hogy x%+22e ft az előtörlesztés díja, de max 2,5%. Ekkor rákérdeztem, hogy és mi van ezzel a díjmentes előtörlesztési lehetőséggel, amiről a szerződéskötéskor tájékoztattak, na erre már nem tudta a választ. Írjak a hitelgondozásnak, mert telefonon persze nem lehet őket hívni, vagy menjek be egy bankfiókba, majd ott megmondják.
Nem értem, miért kell fiókba mennem, telefonon is beazonosítottak. Szóval nekem majd akkor derülnek ki a költségek, ha kezemben az LTP
Nem mindegy nekik. A hosszú lejáratú fix kamatú források hirtelen drágák lesznek nekik, mikor átkötik az ügyfelek az alacsonyabb kamatkörnyezetben a hitelüket.
Ingyenpénz nincs, a bankok bizony egy ilyen rendszerben beáraznák ezt.
Nem, az nem piaci verseny, hogy betiltod a változó kamatozású hiteleket. Az a piaci verseny erős korlátozása.
És aki a csöpp ép eszét akarja megőrizni, az inkább hitelt vesz fel egy saját házra, mint sem hogy az anyósa megőrjítse 😉 és még számtalan példát lehetne mondani.
Vállalkozóként persze minden sokkal könnyebb, de abba bele kell vágni, és az sem árt, ha megy a szekér. Aki van olyan ügyes és bejön neki, az csinálja.
Egész jól alakulnak ezek a számok, a végén még megfontolja az ember 🙂
…Nem, az nem piaci verseny, hogy betiltod a változó kamatozású hiteleket. Az a piaci verseny erős korlátozása…
En nem akarok semmit betiltani, biztosan nekem szantad ezt?
En a szabad elsetalas jogat vezetnem be meg az egyablakos ingyenes bankvaltast.
Felolem a bankok azutan olyan hitelkonstrukciokat csinalnak, amilyet akarnak, aztan majd a piac megmutatja, hogy jo-e ez nekik vagy nem.
A szabad elsetalas joga ovatosabba tenne a bankokat, az egyablakos bankvaltas lehetosege pedig kompepetivebbe.
Az pedig, hogy visszaesne a hitelezes volumene, nem feltetlenul egy rossz dolog.
Feleannyi hitel, aminel a nemfizeto adosok aranya 1% jobb uzlet mindenkinek, mint a mostani helyzet, ahol a nemfizeto arany 19% korul van.
Es, igen, egy ilyen rendszernek valoszinuleg tobbszoros bankcsodok lennenek a kovetkezmenyei, de a piac mar csak ilyen, a gyenge elhullik…
hitelt csak jogi személyként érdemes felvenni azon a ponton a tisztelt bank is valóban beszáll a kockázatba…
normális rendszerben bármikor megszabadulhatsz a jelzáloghiteltől, pl. egyszerűen visszaadod a banknak a fedezetül szolgáló ingatlant és angolosan távozol a történetből
pl. az USÁ-ban így mennek a dolgok
Walk Away: The Rise and Fall of the Home-Ownership Myth
mises.org/library/walk-away-rise-and-fall-home-ownership-myth-0
az EU-ban nem, itt ha természetes személyként veszel fel hitelt egy életen át üldözhetnek a törlesztőrészletekkel…
hát akkor sok sikert a hitelfelvételhez…
speciel a jelenlegi bankrendszer nincs sok köze a normális piaci működéshez…
ebben a rendszerben csak a bankoknak van ingyen pénz (lásd ZIRP, NIRP és QE)
Teljesen egyetértek azzal, amit írsz, és tudom, hogy nem te írtad, amit kritizálok, viszont te írtál arra a kommentemre, ami abból indult ki, hogy a változó kamatozású hitelt is betiltaná. Szerintem igenis van létjogosultsága a változó kamatozású hitelnek, mind az ügyfél, mind a bank szemszögéből. Csak legyen egy referencia kamathoz kötve.
Vagyis ha valaki felvesz egy hitelt, ami a fizetesenek az 50%-a, majd megfelezodik a fizetese, akkor ne kelljen tobbet fizetnie mint az uj fizetesenek az 50%-a. Persze igy megnyulna a futamido, de azt is maximalizaltatnam a szerzodesben, igy ha a hitelezonek peche volt, akkor a vegen el kene engednie par milliot.
Nyilvan csak uj hiteleknel, es a hitelek kozott sorrend lenne.
Ez megdragitana a hitelezest, es jobban szurnenek a bankok, esetleg szakma alapjan is, de szerintem kevesebb bedolt hitelt eredmenyezne.
Azon már túl vagyunk. Nem nagy dolog, de ha esztelenül vág bele az ember, akkor nagy baj lehet. Most az autót akarjuk lecserélni, oda megkérünk egy szerelőt, hogy segítsen, hitelnél is megtehettük volna ugyan ezt 🙂
Akármikor visszaadhatod a banknak a házat, de csak ha beleegyezik hogy eladod. Miért ne egyezne bele? Vagy egyszerűen nem fizeted és visszaveszik. Rengeteg eladó házat hirdetnek a bankok.
Hogyan tudok lakástakarékpénztári szerződést kötni?
Köszönöm! Z.
A bank munkabér utalás esetén azért ad kedvezményt, mert ha oda érkezik a jövedelmed, akkor az lesz az elsődleges aktív bankszámlád. Ez plusz bevétel a banknak: bankkártya díj, interchange díj, kp felvételi díj, stb stb
Neki fogod fizetni és nem másnak
Nekem Belgiumban van lakáshitelem, és természetes, hogy akkor végtörlesztek, amikor csak akarok, a “büntetés” 3 havi kamatnak megfelelő összeg. Illetve ha esnek a kamatok, csak bemegyek, és közlöm, hogy ha nem aktualizálják=csökkentik a kamatomat, átmegyek egy másik bankhoz, máris engednek. 25 évre fix kamatot kaptam, kivéve, amikor az én érdekemben csökkentettek. Nem mellékesen kb. 25 ezer eurónyi kamat leírható az adóból, ha Belgiumban adózok.
Eddig itthoni hitelfelvételben gondolkodtam, de a hozzászólások alapján talán a kinti hitelkeretet kéne felhasználnom itthoni ingatlanra is-mert hogy ezt is lehet. Az talán jobb ötlet, mint itthon hitelt felvenni? Ebben az a problémás, hogy Mo-on forintban fogom kapni a fizetésemet, és ha az euró egyszer elszáll….Vélemények?
Csak hogy jól értem-e: van Belgiumban egy 25 éves futamidejű lakáshiteled, aminek csak a kamata legalább 8 millió HUF (ha ennyit leírhatsz az adódból), és akarsz (kell?) még egyet felvenni egy magyarországi ingatlanra, mert hazaköltözöl (?). Szvsz ha a jövendő fizetésed nem fedezi sokszorosan a két hitel együttes törlesztőrészletét (incl EUR/HUF árfolyam akár extrém változását is), az elején inkább fontold meg a bérlést.
Amúgy meg a magyar bankok régebben legalább simán intézték a kölcsönt és csak utána szívattak meg, mostanában már a kölcsönadással is extra töketlenek (AXA, OTP, Unicredit, MKB legalábbis), még te érezd magad megtisztelve, hogy méltóztatnak hitelezni, mintha nem ők keresnének vele sokat. Az Unicreditnél 7 személyes látogatásból, 3 hónap alatt nem sikerült elintézni egy számukra kis kockázatú hitelkiváltást (pont az 5-10 éves fix kamat lett volna a cél). Folyt köv.