Régóta adós vagyok ezzel az írással.
Örök dilemma, hogy melyik az olcsóbb: a banknak kamatot fizetni, amiért a pénzét használhatjuk, vagy egy lakástulajdonosnak albérleti díjat fizetni, hogy a lakását használhatjuk.
Gyakran találkoztam azzal az érveléssel a munkám során, hogy azért jobb a banknak fizetni, mert akkor az enyém lesz a lakás, míg az albérletben soha nem lesz az.
Kedves Olvasó, SOHA nem lesz az Öné a lakás, ha kamatokat fizet a banknak. A lakás azért lesz az Öné, mert a kamatokon TÚL apránként a tőkét is kifizeti a banknak.
Mindig felteszem a kérdést az ügyfeleknek, akik lakáshitel-felvétellel jönnek hozzám, hogy szerintük mennyi kamatot fizet a banknak egy 12 milliós hitel után havonta?
(Tehát nem kamatot és tőketörlesztést, csak kamatot.)
Mindenki 15 és 25 ezer Ft közötti összeget mond.
Akkor kiszámolom nekik azt, amit minden 8 éves gyerek ki tud számolni egy matek dolgozatban, de szinte egyetlen felnőtt sem. Ha 12 millió forint a tartozás, arra évente jelenleg 10-11% kamatot kér a bank évente, akkor az 1,2 millió Ft évente (10%-kal), azaz kerek százezer forint havonta, amit azért fizetünk, hogy a bank pénzét használjuk. Egy 12 milliós ingatlant ma Budapesten némi szerencsével ki lehet venni havi 70 ezer forintért.
(Megnéztem pár bankot, a hitelek THM-ei 9,8%-10,75% között szóródtak. Minket a THM érdekel, nem a kamat, mert a mi költségünk a THM, mindegy minek hívja a bank a többi költségünket (kezelési költség, indulási költség, stb.)
Erre minden kuncsaftnak eláll a lélegzete. Ilyenkor megkérdem, miért, most akart eladósodni 25 évre és még ezt sem számolta ki?
Sokan azzal vigasztalják magukat, hogy az évek múlásával csökken a tőketartozás, így az arra felszámolt kamat is csökken évente. Ez igaz, de tippelje meg a kedves Olvasó, mennyi a tőketartozás egy 12 milliós, 25 éves annuitásos hitelnél az ötödik és a tizedik év végén?
Az ötödik év végén a fennálló tőketartozás még 11.299.265 Ft, a havi törlesztőnk 109.044 Ft, ebből még mindig 94.287 Ft a kamatrész. (Már 60 hónapja fizetjük a hitelt!)
A tizedik év végén, 120 hónap törlesztés után a tőketartozásunk még mindig 10.147.364 Ft, így a 109 ezres törlesztőnkből még mindig 84.764 Ft a kamatokra megy el.
Összességében 25 év alatt kifizetünk 32.713.227 Ft-ot, ebből 20.713.227 Ft a banknak fizetett kamat.
Sokan úgy számolnak, hogy de nekem van 5 millió önrészem, ezért ez rám nem igaz. Ők azt felejtik el, hogy ez a pénz jelenleg kamatozik a bankban, ha lakásba "ölik", az eddig kapott kamatoktól elesnek. Nekik az ötmillió elvesztett kamatait és a 7 milliós hitel fizetendő kamatait kell összeadniuk, hogy eldönthessék, hogyan járnak jobban.
Viszont az éremnek két oldala van és nem szabad elfeledkeznünk az ingatlanok értéknövekedéséről és a pénz időértékéről sem.
Ez erősen módosítja a képletünket.
Nézzünk ezért két embert. Tücsök úr, hogy megspórolja az albérleti díjat, most vesz egy lakást. Hogy mennyit fizet 25 év alatt, azt az előbb kiszámoltuk, az összes kiadása 32.713.227 Ft.
Hangya úr albérletbe költözik és a 70 ezer albérleti díj és a 109 ezer Ft bankhitel különbségét havonta elrakja kamatozó bankszámlára, nettó 5% kamatra.
Az ingatlanok és az albérleti díjak évente 4%-kal emelkednek, ezek sajnos Hangya úr ellen játszanak.
Viszont nem kell a lakását 7 évente egymillióért felújítani, ezen spórol kb. 3,7 milliót 25 év alatt. Nem kell szembenéznie az ingatlan értékcsökkenésével sem (egy ma új építésű lakás 25 év múlva csak egy a sok használtból)
Hangya úr 10 év alatt összeszedett a törlesztőrészlet és az albérleti díj különbségéből 4,242.758 Ft-ot, de addigra a lakásárak 17.079.742 Ft-ra híztak. Ebből le kell vonni az időarányos 1,4 millió felújítási díjat, így 15,679.742 Ft a "nettó" lakásár.
Tehát tíz évnél Hangya úr még állja a sarat a bankhitellel szemben, ha 10 év múlva venne lakást, nem járna rosszabbul, mint most. Hangya úr 10 év alatt a folyamatosan emelkedő albérleti díjak mellett kifizetett összesen 10.085.130 Ft-ot albérletre és van neki a bankban 4.242.758 (akkori) forintja.Tücsök úr addigra kifizetett a banknak 13.085.280 Ft-ot és még tartozik 10.147.363 Ft tőkével. Valamint elköltött felújításra időarányos 1,4 milliót, tehát az összes költsége 14.485.280 Ft és ezért cserébe egy akkor 17,7 milliós ingatlanból már 7 milliónyi az övé (mert csak bő 10 millióval tartozik a banknak).
Viszont sajnos az albérleti díjak is már 99.632 Ft-nál járnak. ezért Hangya úr már alig-alig tud félrerakni havonta, sőt, pár év múlva az albérleti díja több lesz, mint Tücsök úr havi törlesztője.
Nézzük meg, hogyan állnak 15 év múlva.
Hangya úr havi albérleti díja már 121.217 Ft, szemben Tücsök úr 109 ezres havi törlesztőjével. A bankban csak 5.253.000 forintja van, miközben a valaha 12 milliós lakásért már 20.788.117 Ft-ot kellene fizetnie.
Eközben Tücsök úr még mindig 8.251.493 Ft-tal tartozik a banknak, de a lakása közben 21,6 millió Ft-ot ér, mínusz a felújításra eddig eltapsolt 2 millió Ft.
A 25. év végén Hangya úrnak lesz 2,3 milliója akkori forintban a bankban, a folyamatosan emelkedő albérleti díjak miatt összesen kifizetett majdnem 35 milliót albérletre.
Tücsök úr a 25. év végére egy akkor 32 milliós (-3,4 millió felújítás -ingatlan öregedése miatti értékvesztés) ingatlan boldog tulajdonosa úgy, hogy 32.713.227 Ft-ot fizetett a banknak, 3,4 milliót a felújításra és nincs 2,3 milliója a bankban. De így is egyértelműen jobban járt.
(Hat százalékos banki kamat mellett 23.194.000 Ft lett volna Tücsök úr összes költsége, ha pedig csak 2,5 százalékot nőtt volna az ingatlan értéke évente, a lakása 21,7 milliót érne.)
Ez a mese nem úgy végződött, mint a szokásos Tücsök és Hangya mesék.
Hogy akkor mi ebből a tanulság? Ha bírjuk, a lakáshitel nem hülyeség. De nem azonnal és nem erőnk felett.
A második tanulság talán az lehet, hogy a pénzügyekben mindennel számolni kell, mert ha csak nominálisan és nem reálértékben számolunk, könnyen hibás következtetésre jutunk.
| évek száma | albérleti díj | törlesztő részlet havonta | félretesz évente | már meglévő | éves kamattal | aktuális lakásár | éves albérleti díj |
| 1 | 70 000 Ft | 109 500 Ft | 474 000 Ft | 474 000 Ft | 497 700 Ft | 12 480 000 Ft | 840 000 Ft |
| 2 | 72 800 Ft | 109 500 Ft | 440 400 Ft | 938 100 Ft | 985 005 Ft | 12 979 200 Ft | 873 600 Ft |
| 3 | 75 712 Ft | 109 500 Ft | 405 456 Ft | 1 390 461 Ft | 1 459 984 Ft | 13 498 368 Ft | 908 544 Ft |
| 4 | 78 740 Ft | 109 500 Ft | 369 114 Ft | 1 829 098 Ft | 1 920 553 Ft | 14 038 303 Ft | 944 886 Ft |
| 5 | 81 890 Ft | 109 500 Ft | 331 319 Ft | 2 251 872 Ft | 2 364 466 Ft | 14 599 835 Ft | 982 681 Ft |
| 6 | 85 166 Ft | 109 500 Ft | 292 012 Ft | 2 656 477 Ft | 2 789 301 Ft | 15 183 828 Ft | 1 021 988 Ft |
| 7 | 88 572 Ft | 109 500 Ft | 251 132 Ft | 3 040 433 Ft | 3 192 455 Ft | 15 791 181 Ft | 1 062 868 Ft |
| 8 | 92 115 Ft | 109 500 Ft | 208 617 Ft | 3 401 072 Ft | 3 571 126 Ft | 16 422 829 Ft | 1 105 383 Ft |
| 9 | 95 800 Ft | 109 500 Ft | 164 402 Ft | 3 735 528 Ft | 3 922 304 Ft | 17 079 742 Ft | 1 149 598 Ft |
| 10 | 99 632 Ft | 109 500 Ft | 118 418 Ft | 4 040 722 Ft | 4 242 758 Ft | 17 762 931 Ft | 1 195 582 Ft |
| 11 | 103 617 Ft | 109 500 Ft | 70 595 Ft | 4 313 353 Ft | 4 529 021 Ft | 18 473 449 Ft | 1 243 405 Ft |
| 12 | 107 762 Ft | 109 500 Ft | 20 859 Ft | 4 549 879 Ft | 4 777 373 Ft | 19 212 387 Ft | 1 293 141 Ft |
| 13 | 112 072 Ft | 109 500 Ft | -30 867 Ft | 4 746 506 Ft | 4 983 831 Ft | 19 980 882 Ft | 1 344 867 Ft |
| 14 | 116 555 Ft | 109 500 Ft | -84 662 Ft | 4 899 170 Ft | 5 144 128 Ft | 20 780 117 Ft | 1 398 662 Ft |
| 15 | 121 217 Ft | 109 500 Ft | -140 608 Ft | 5 003 520 Ft | 5 253 696 Ft | 21 611 322 Ft | 1 454 608 Ft |
| 16 | 126 066 Ft | 109 500 Ft | -198 793 Ft | 5 054 903 Ft | 5 307 649 Ft | 22 475 775 Ft | 1 512 793 Ft |
| 17 | 131 109 Ft | 109 500 Ft | -259 304 Ft | 5 048 344 Ft | 5 300 762 Ft | 23 374 806 Ft | 1 573 304 Ft |
| 18 | 136 353 Ft | 109 500 Ft | -322 236 Ft | 4 978 525 Ft | 5 227 451 Ft | 24 309 798 Ft | 1 636 236 Ft |
| 19 | 141 807 Ft | 109 500 Ft | -387 686 Ft | 4 839 766 Ft | 5 081 754 Ft | 25 282 190 Ft | 1 701 686 Ft |
| 20 | 147 479 Ft | 109 500 Ft | -455 753 Ft | 4 626 000 Ft | 4 857 300 Ft | 26 293 478 Ft | 1 769 753 Ft |
| 21 | 153 379 Ft | 109 500 Ft | -526 543 Ft | 4 330 757 Ft | 4 547 295 Ft | 27 345 217 Ft | 1 840 543 Ft |
| 22 | 159 514 Ft | 109 500 Ft | -600 165 Ft | 3 947 130 Ft | 4 144 486 Ft | 28 439 025 Ft | 1 914 165 Ft |
| 23 | 165 894 Ft | 109 500 Ft | -676 732 Ft | 3 467 754 Ft | 3 641 142 Ft | 29 576 587 Ft | 1 990 732 Ft |
| 24 | 172 530 Ft | 109 500 Ft | -756 361 Ft | 2 884 781 Ft | 3 029 020 Ft | 30 759 650 Ft | 2 070 361 Ft |
| 25 | 179 431 Ft | 109 500 Ft | -839 175 Ft | 2 189 845 Ft | 2 299 337 Ft | 31 990 036 Ft | 2 153 175 Ft |
Amennyiben tetszik a blog, csatlakozz hozzánk a facebook-on, hogy értesülhess az új bejegyzésekről: http://.
*gelsystem:*
ez eddig mind fasza és jó.....:)<br />
egy változó viszont kimaradt: mennyit spórol egy albis, ha nem rendesen fizet? igaz, állandóan költözik, de amíg van ...., addig veréb is van!..............
*Kiszámoló:*
@gelsystem: hát ennyi erővel mennyit spórol egy bankrabló, aki lop 15 milliót és nem kell hitelt felvennie.
*stones:*
a számításból kimaradt, hogy Hangya úr jövedelme arányosan növekedik, mint ahogy az albérlet díja, ezért megtakarításai nem csökkenek. 25 éves távlatban az ingatlanárak növekedése mennyiben tér el a bér jellegű jövedelmekétől?<br />
Egyébként, nagy érdeklődéssel és elismeréssel olvasom a blogod!!
*Kiszámoló:*
@stones: Ebben igazad van, csak éppen ennek semmi köze az összehasonlításhoz, hiszen Tücsök úr jövedelme is hasonlóan növekszik és ő is el tud tenni, hogy hamarabb visszafizesse a hitelt, így megmenekül a kamatoktól.<br />
<br />
Az ingatlanárak növekedését 4%-nak vettem, a nettó banki kamatot 5%-nak, ami ugye kb. 6,2% bruttó. Ha ez az infláció felett van, akkor a fizetések is ennyivel nőhetnek nominálisan.
szep ez az osszehasonlitas, csak sajnos nem igazak a tortenet makrogazdasagi kilatasai.
hiszen ugy szamol, h. az alberlet emelkedik ugyan, de joval a realitasok folotti mertekben. de jo, legyen ekkora az emeles... ezzel szemben nem szamolja tucsok urnak az arfolyam ingadozast, nem szamol a telhetetlen bankok egyoldalu kamatemelesevel, nem szamol ingatlanadot, amit a tulajnak kell fizetnie.
es legfokepp nem szamol ezzel:
tucsok ur, 24 es fel ev torlesztest kovetoen elveszti a munkajat par honapra. ezalatt elviszi a bank a hazat. vagyis nullarol indul, minden kotodest, minden hamis biztonsagerzetet elveszit..
hangya ur hasonlo helyzetben keres egy olcsobb albit, es ennyi.
szoval, szerintem mind egzisztencialisan, mind mentalisan biztosabb, ha nem az uzsorakamatot fizetjuk a kizsakmanyoloknak, hanem a mindenkori lehetosegekhez merten, onerobol elunk
*Edizon:*
Kíváncsi lennék egy ilyen összehasonlításra, ha az albérlet ára sokkal alacsonyabb, mondjuk 15000 Ft lenne csak havonta?
*Kiszámoló:*
@Edizon: egy excel táblát ha csinálsz, öt perc alatt bármilyen beállítást meg tudsz csinálni. Semmi komplikált nincs benne. Az előző évet szorzod mondjuk 1,04-gyel, ha 4%-kal nő az albérlet vagy a lakás ára.<br />
<br />
Amit bemásoltam, a legegyszerűbb exceltábla.
*stones:*
valóban, Tücsöknek is nőhet a jövedelme, ez fedezheti a növekvő lakásbiztosítási díjat, rezsit - gondolom már Forint alapú hitele van... :D<br />
Hja, Tücsök hitele annuitásos, vagyis előtörlesztéssel csak a futamidőt csökkentheti!?
*Kiszámoló:*
@stones: alapértelmezésben nem a futamidőt csökkentik, ha előtörlesztesz, hanem újra számolják a hitelt az alacsonyabb tőketartozással.
*belepofazok:*
Mi a haragért nőne Tücsök úr lakásának értéke 12 millióról 32 millióra?<br />
<br />
Ez az elképzelés értelmes emberek szemében már 2006-ban sem állt meg. 2008-ban a hülyébbek sem hitték el.<br />
<br />
Tücsök úr 12 milliós lakása érhet a játék végén 7 milliót is. Máris 25 millióval rosszabbul áll...
*Kiszámoló:*
@belepofazok: ezt úgy hívják infláció. Húsz éve 20 ezer forint egy álomfizetés volt, ma nem elég egy nagybevásárlásra a Tescoban. Akkor egy lakás 700 ezer volt, most ugyanaz 10 millió.
*ugyuli:*
Annak szerintem nézz utána, hogy az átlagos bérleti díjak mennyit emelkednek 5-10éves viszonylatban. Szerintem egyáltalán nem követik az inflációt (erről fogalmam sincs, de ha másért nem is, ezért érdemes bérlakást váltani 4-5 évente), sőt egy-egy ilyen ingatlan lufi pukkanás, mint ami most jön majd, kicsit talán helyre rakja az árakat, bérleti díjakat. (Szigorúan az átlagbérekhez mérve)<br />
<br />
A bérlakás egyik legkomolyabb előnye a mobilitás és a szabadság. Ha bútorozottat veszel ki akkor a költöz(tet)ési díjak se lesznek olyan horribilisek. (Nem beszélve a bútorok költségéről)<br />
Akkor váltasz amikor akarsz, ha a város másik felén kapsz munkát, akkor 3hónapnyi ingázás után (bérlet felmondási ideje) maximum ~30-40e-ből elköltözhetsz az új munkahelyed közelébe. <br />
Ez valakinek szempont, valakinek nem.<br />
<br />
Szerintem ez abszolút nem fekete-fehér.<br />
Sajnos sok függ a hazai kiadói hozzáállástól és a bérlők hülyeségeitől. Normális bérleti szerződéssel, megfontoltan hosszútávra lakást választva simán megspórolhatók a legáltalánosabb problémák. <br />
<br />
A saját lakás természetesen jobb érzés. Amíg egy borzalom be nem költözik a szomszédodba. <br />
Sokan hangoztatják még a gyerekeket nem költöztetjük lózungot. Ehhez nem értek, nincs rálátásom a dologra, csak annyit kérdezek csendesen: Ha a szülőt kirúgják és csak egy órányi távolságra kap csak munkát a lakástól, akkor az a napi mínusz másfél-két óra az miért nem fáj a gyereknek? (Óvoda-bölcsőde dolgot nagyvonalúan kifelejtem, mmkay?)<br />
<br />
Egy bizonyos önrész% felett már valóban "jobban néz ki" a hitel-bérlet összehasonlítás, de ez a % ez közel van az 50%-hoz. Alatta, szerintem egyáltalán nem éri meg saját lakást venni. Amíg nincs meg az önrész% - és/vagy egy egzisztencia (autó-nem hitelre-, karrier) ami a mobilitást nagyban elősegíti, addig a bérlakás felé billen a mérleg nyelve. <br />
<br />
Emellett hangya urat elég hülyének nézed.<br />
<br />
Hangya úr is vehetne akár(melyik országból) államkötvényt, az éves megtakarítását akciós lekötésben tarthatná, illetve a megtakarításának egy részét bedobhatná minden évben(két évben) egy valamilyen hosszútávú lekötésbe.<br />
<br />
De ami a legszembeötlőbb, hogy hangya urat senki sem kötelezi arra, hogy 25évig egyazon bérlakásban éljen, ezáltal a bérleti díjat minden évben inflációval növelni. <br />
Elköltözhet, olcsóbba, másba pár évente.<br />
<br />
A lakások értékének növekedése pedig eléggé hmmhmm dolog. Ingatlanos ismerősök mind üzlethelyiségre akartak rábeszélni, mint befektetés, mert az 10év hozza be a befektetett kp "árát", míg egy lakás átlagban 20 év alatt.<br />
Most akkor ezt módosítsuk azzal, hogy nem egy összegben tetted le a pénzt és nem X-et, hanem 25évig fizetted és 2,5-3x-et raktál le az évtizedek alatt. <br />
Persze ők is tévedhetnek.<br />
<br />
És akkor még ingatlan lufikkal, válságokkal, és kedves politikusaink nyilatkozataival nem is számoltunk ugye. <br />
<br />
Megoldást nem tudok, de pl egy normálisabb bérlakás rendszer (cég-állam tökmindegy) sokat segítene a dolgokon. Karöltve azzal, hogy a magyar végre elfelejtene ragaszkodni a saját mindenhez. Mert a 20-30éves hitelekhez az átlagnak a csomaghoz csatolják a kényszerpályát is. Sajnos.<br />
<br />
Bocs, hogy nagyon hosszú voltam és néhol összevissza:)
*Kiszámoló:*
@ugyuli: Ez csak matek, nem néztük mi az előnye és a hátránya a saját lakásnak kontra albérletnek. Mert olyan is van, hogy jön a főbérlő, hogy jön haza a lánya Angliából, hónap végéig lécci keress új lakást...<br />
<br />
Azt sem vizsgáltuk, hogyha csökkenek a betét és hitelkamatok, akkor Hangya úrnak túrót sem kamatozik a pénze, Tücsök úr hitelkamata meg mondjuk lefeleződik.<br />
<br />
Hangya úr állampapírban sem kapna több kamatot 6,5%-nál. (a kamatadó ugye lejön még)<br />
<br />
A mindig olcsóbb lakás meg általában egyre csökkenő színvonalat is jelent.<br />
<br />
Egyébként nem vagyok hitelpárti, ha elolvastad a többi cikkem, rájöhettél.<br />
<br />
Ez csak egy érdekes téma a számok felől megközelítve.
*ugyuli:*
Persze szépen lassan elolvastam őket. Utólag:)<br />
<br />
Tulaj úr lánya jöhet, erre való a szerződésben a 3hónapos oda-vissza felmondási idő. Meg is lehet spékelni egyéb dolgokkal-, főleg ha nem havonta fizetsz. <br />
Annyi idő alatt lehet találni egy megfelelő lakást kényelmesen. <br />
<br />
Állampapírt és ht lekötéseket csak példaként emlegettem, hogy azért lehet csökkenteni az inflációs bukóján azért.<br />
<br />
Nem mindig jelent rosszabb színvonalat szerintem. (ezért mondtam, hogy jó lenne egy bérleti díjak alakulása kimutatás). Amit tudok biztosan, hogy annál amit most bérlek tudok olcsóbban ugyanilyet. Mondjuk én ráérek melóváltásnál kényelemből elköltözni majd.<br />
<br />
Esetleg lehetne játszani spórolási oldalról megközelítve : felújítások, bútorok, épületfelújítási díj a közösköltségben a tulajé, stb..<br />
<br />
Lakás vélt-valós-felfújt értékváltozása is nagyon fontos szempont. <br />
<br />
Látom, utólag:)Az utolsó poszttal meg 90%-ig egyetértek.<br />
<br />
Igen, érdekes téma, de esetleg ezekkel az extra számokkal és faktorokkal meg lehetne tűzdelni a következő kiadást. Ha lesz majd.<br />
<br />
Mivel nem vagyok ingatlanguru, -se pénzügyi- ezért dobtam be ezeket a gondolatokat. Józan paraszti ésszel gondolkodva. <br />
<br />
Hátha lehetne egy kicsit színesebb posztot faragni egyszer majd ebből a mostaniból.<br />
Esetleg téveszméket oszlatni sok-sok fejben (pl a kényszerpálya valamelyik utóbbi posztodban), akár az enyémben is (pl az ingatlanosok szerinti értéknövekedési ráták), és ha nagyon sokat akarnék, akkor a mostani események ingatlanpiaci vonzatát kivetíteni erre az egészre.<br />
pl: Kis szülővárosomban az addig 15-17m-ós (pre2008) ~100nm-es kertvárosi kertes társasházakat 7-8m-ért árulták _tavaly_.
*Kiszámoló:*
@ugyuli: Még egyszer: én veled értek egyet, szerintem akinek nincsen rá pénze, ne vegyen lakást. Ennek ellenére amit kiszámoltam, az úgy van.<br />
<br />
Értéknövekedés: ne feledd el, 25 évről beszélünk, az ilyen pár éves ciklusok nem sokat jelentenek. 15-16 éve 6-700 ezerért is kaptál olyan panelt, amiért még mindig elkérnek 8-9 milliót.<br />
<br />
A következő téma várhatóan az ingatlan, mint befektetés lesz, szerintem legkésőbb a jövő hét elején megírom.<br />
<br />
Ha érdekel, nézz vissza.<br />
<br />
Addig is lájkold a fészbúkon az oldalt 🙂
*sportswear:*
A lakás amortizáció általános standardja 3% évente, ez általában korrekt is, gondolj bele egy társasház felújítás költsége a saját lakás rendbetétel költsége, úgyhogy a 3.7 millió az finoman szólva is kevés. Kb. 8 millió már reálisabban hangzik.
*Kiszámoló:*
@sportswear: igen, tudom, hogy alálöttem a felújítás költségét. Ennyiből csak a legalja jön ki, de ez megint olyan adat, hogy ki mennyit szán rá.
*Kiszámoló:*
@sportswear: ja, amit az ingatlanbefektetéshez csináltam kalkulátort, annál te tudod állítani, mennyi a felújítás, még az inflációval is számol.
*Edizon:*
Most találtam egy érdekes írást ami ugyanezt a kérdést veti fel és nála az albérlet jött ki nyerő választásnak:<br />
<a rel="nofollow" href="http://www.tothandras.hu/blog/index/2010-07-15/ingatlan-vallashaboru/">www.tothandras.hu/blog/index/2010-07-15/ingatlan-vallashaboru/</a> . Erről mi a véleményed?
*Kiszámoló:*
@Edizon: Tóth András úr a Brókernet ügynöke, nála minden tanácsadás vége a kössünk egy-két unit linked biztosítást. (Ezt nem én mondom, hanem azok, akik személyesen találkoztak vele.). Amiért haragszok rá, hogy erről a tényről mélyen hallgat.<br />
<br />
Ezért nem csodálkozom, ha nála az albérlet a nyerő.<br />
<br />
A cikke nem olvastam, most nincs időm, ha lesz, arra is reagálok.
*Kiszámoló:*
@Edizon: elolvastam. Egy icipici tévedés van benne: az elrakható összeget fixnek vette, azaz nála nem emelkedett az albérleti díj 25 éven keresztül. Ahogy a lakásár sem.<br />
<br />
Írtam erről (illetve a hasonló szakértőkről) itt egy cikket: <a rel="nofollow" href="http://www.penzugyeink.com/milliomostanacsadas.html">www.penzugyeink.com/milliomostanacsadas.html</a>
az elmúlt 9 évben albérletben éltem, ez alatt az idő alatt a bérleti díjam mindössze 15%-ot emelkedett... (35-ről 40-re Pécsen, egyetemhez közel, 1,5 szobás, normális állapotú, szigetelt, fűtésmennyiség mérős panel)
Ingatlant nehéz eladni, főleg ha hitellel terhelt, főleg az utóbbi években.
Jobb, ha az ember mobilitását nem az határozza meg, hogy van egy lakás, amire muszáj fizetni a törlesztést.
Ha megszűnik az állásom, bárhol kereshetek új melót. Könnyedén elköltözöm és bérlek megint (akár olcsóbban is, ha kevésbé méretes és népszerű az adott település) Az áttelepülést támogatják a nagyobb cégek, plusz pozíciótól függően lakhatási támogatást is adnak, mint juttatás...
Persze az átlag magyar nem ilyen mobilis.
Jo ez a cikk, de egyben kituno példaja, mi a problémam a kozgazdaszokkal, avagy mi vezetett az LTCM csodjéhez, melyben két Nobel-dijas kozgazdasz is ugykodott, ok pedig gondolom nem a svéd rokonok miatt kaptak meg a dijat... (No persze lehet azok még kerestek is a csodon némi kis shortolassal, ezt nem tudhatom.) Azt hisszuk, hogy mert a matematika egzakt tudomany, "minden" esemény elore kikalkulalhato ha irunk ra algoritmust. Fraszt, "szazismeretlenes" az egyenlet. Viszont a cikket a joszandék vezette ez mindenképpen értékelendo és koszonet érte. De..
- Az albérleti dij aligha valtozik 4%-ot évente, van ahol tobbet, van ahol kevesebbet, ha évek ota ugyfél vagy akkor kevesebbet, ha a kornyékeden mindeki kiad akkor meg éppen lefelé mozdulnak el a dijak, tudom, nekem is van kiadott ingatlanom. Fele annyi egyetemista lesz a keretszamok miatt, akkor viszont hiaba van egyetem melletti ingatlanom, a kereset megint csak csokkenni fog és hagy ne soroljam.
- A kommentek mar emlitették a fizetésemelés, munkahelyelvesztés problémajat.
- Az ingatlanarak, amit viszont még nagyon nem fogsz tudni kikalkulalni. A francia ingatlanpiacon a valsag elott a 20-30 évihez képest majdnem dupla annyiba kerulnek az ingatlanok a szakma is elismeri a hatalmas tularazast és meg nem josoltak volna, hogy ez lesz. (Utolag okoskodhatunk : irto nagy bevandorlas, kevés lakasépités.) De nem mondhatni, hogy a valsag miatt azota barmi radikalis arcsokkenés tortént volna. A romanoknal viszont pont forditva, mélyrepulésben az ingatlanarak évek ota...
Franciaorszagaban egyedul élo nyugdijas néni vagy nagy lakasban, a megoldas, hogy kiadsz egy szobat/lakast és ezt az allam segiti, adomentesen megteheted 1 db. ingatlan esetében : segit a diaknak is olcson szallast talalni, és a kisnyugdijasnak is megélni. Pesten? Ha nem feketézel azonnal jön a NAV és pagare! (OK a franciaknal még taxe foncier és taxe immobilier igen magas lakhatasi adok. Igaz alanyi jogon lakhatasi segély is van, és nem csak francia allampolgaroknak.)
- Nem tudod bekalkulalni, hogy milyen utemben valtozik a népesség (bevandorlok, bevandorlasi politika), milyen utemben épulnek uj ingatlanok, a kormanyok ezt segitik vagy gatoljak majd. Mikor derul ki, olyasmi hogy pl. tobb ezer ingatlan azbesztbetonbol készult és kornyzetre artalmas, értéke egyik naprol a masikra zéro. Mikor épitenek hulladékégetot az ingatlanod kozelébe ami szintén agyonvagja az értékét, vagy metrot, ami felviszi.
- Annyira odavagytok az uj épitési ingatlanokért, meg hogy azok mennyivel tobbet érnek. No én biztos nem koltoznék ilyenbe. Anyam az épitésugyi minoségellenorzo szakmaban dolgozott évtizedeket és bizton allithatja, hogy egy régi tégla ingatlan amit felujitottal nem egy esetben sokkal jobb, mint a jelenlegi gipszkartonos, épitoanyag-kisporolt, vagy selejt anyagokbol felhuzott ujak (tisztelet a kevés kivételnek) melyekrol 2 év vagy még annyise utan mar hamlik a vakolat, toredezik a lépcsok éle, jon fel a szaniter, pattogzik le a zomanc, széttorik a muanyag ajto, ocskak a csapok, a zarak, az elektromos rendszer bedoglik és hagy ne soroljam. Persze, elsore odamész, nem értesz hozza, csak latod csillog-villog az egész, a gagyi, nem Grohe csaptelep is, a zar is (épphogy) megy nem fogod kiszedetni az ajtobol. Az épitteto cégek azt nézik min tudnak sporolni (ami majd csak évek ota derul ki a lakonak) és minél dragabban eladni a szart, hogy minél nagyobb legyen a hasznuk... Szamtalan ilyet latok Magyarorszagon, Romaniaban, Franciaorszagban, a németeknél, a Balkanon tomegesen, de még Svajcban is. Szoval egyaltalan nem biztos, hogy a 60-as években épult "sziklaszilard" tégla lakotombom lesz az, amelyik nem fog allni vagy amelyik bontasérett lesz tovabbi 10-20 év mulva és nem a csilivili uj...
- Futés. Vagyonokat megsporolsz azon, ha sajat tulajdonu lakasod kikapcsolhatod a tavfutési rendszerbol és sajat futést épitsz be. Ezt egyébként elvileg az EU tiltja, (de tilthatja kormany, telepulés vagy épp a tombkozosség is) de Romaniaban ezek ellenére tomeges jelenség. Ha "albérled" a lakast és nem eleve un. microcentralas, akkor viszont fizetheted az irto magas osszegu tavfutést tovabbi koltségként...
- Eltél valaha albérletben? A gyakrolatban elég sok mindent az albérlonek kell megjavittatnia, mert a fobérlo nem fogja (pl. bedoglott gaztuzhely, csap, zar). Tudom, elvileg neki kéne, meg szerzodés, meg minden, de nem fogsz emiatt a birosagra menni, ha egyébként mar évek ota ott laksz és a lakbér is kedvezo, hanem sajat szamlara megjavittatod. Vagy veszel magadnak ujat (ez esetben viszont elhozhatod koltozésnél).
- Mi ez a 7 évente egymillioért felujitott lakas? Valami vicc? Jo, izlések és szokasok, tudom valaki 2 évente ujrafestet, uj konyhat csinaltat vagy ujracsempéztet. Teljes festés ha kicsit is vigyazol 15-20 évig is birja, nem kell extracool legyen, nem létkérdés, ha éppen sporolsz. Futésrendszer+radiator csere ugy 20-30 évenként, ha nem gagyit tettél bele. Kabelrendszer (ha szakérto és jol csinalta) szintén kibir 20-30 évet is. Nyilaszarokat sem kell 7 évente cserélni az tuti, boven lehet a duplajat szamolni. (De OK, vannak a rendkivuli kiadasok fejezet.)
- Ha éppen nem vagy a lakasban kiadhatod, (nagyon korultekintoen valasztasz albérlot) és ismét csak pénzt hoz. (Van szerencsém tapasztalni.)
- ...most ennyi jut eszembe, de még sorolhatnank
No jo eleget trollkodtam, talan volt benne egy-két érdekes is, ha nem akkor nyugodtan kuka.
Legközelebb inkább 10 rövid hozzászólást, ha lehet kérni. 🙂
Érdekes, pont az előbb néztem ugyanezen a blogon egy másik bejegyzést, ami arról szólt hogy érdemes-e most lakást venni, és abból pont az derült ki, hogy nem, jobb az albérlet.
Mindegy, szerintem a számítás módja nagyjából jó, tehát a számok közti relációkba nem tudok belekötni. Az együtthatókba igen. Én per pillanat 50k-ért bérlek egy kb. 10M értékű lakást, tehát az albérleti díj mint jövedelem komponens hozama 6%. A cikkben ugyanez 70/12M = 7%.
A másik jövedelem komponens az ingatlan áremelkedése, és erre hosszú távon 4%os inflációt ír elő, elég minimális ingatlan amortizáció mellett. Az ingatlanárak a spekuláció miatt erősen fluktuálnak, de nagy időállandóval. Ezt ki kéne számolni, de egy fel/le hullámot alapul véve szerintem nincs az 4%. A felfutó ágon lehet több is.
Az albérlet árak inflációja nem követi pl. a kenyér vagy a benzin inflációját, mert az az ingatlanárakhoz igazodik
amit még írni akartam, az a hitelkamat és a betét közti kamat különbség:
nyilván az albérlet+betét kombó esetén Hangya úr a lehető legnagyobb kamatot keresi, tehát államkötvény 7%-os hozammal 5%-os bankbetét helyett
szerintem az az alap reláció, hogy az embernek van valamekkora saját vagyona, és egy szükséges lakás,
vagy a kettő különbségének az árát kéri kölcsön, és megveszi
vagy a vagyonát betétbe teszi, és a lakást kéri kölcsön
ami egymással szemben áll az a saját vagyon hozama - bérelt vagyon hozama
tehát: lakás hozama - (1-x)hitel hozama > x *banbetét hozama - lakás hozama
x a saját vagyon aránya a lakáshoz viszonyítva
Az egész elmélet nagyon szép. Kivéve akkor, amikor gazdasági krach van. Már pedig 30 éves távlatra most nem igazán merném azt mondani, hogy legalább 1 nem lesz. Akkor hirtelen sokat fog érni minden, ami saját és aminek használati értéke van. Pl. a lakás. Mert lehet, hogy pocsék befektetési forma akkor, amikor business as usual van (még a 2008-as válság is az volt), viszont lehet lakni benne.