Szembejött egy cikk egy amerikai pénzügyi tanácsadótól. Kíváncsi voltam, mit tud ajánlani az ügyfeleknek, hogy legalább ne bukjanak a megtakarításaikon. Mivel korrekt volt, rövid távra nagyjából semmit.

Sokan szeretnének valami remek tanácsot, hogyan forgassák meg azt a pénzüket nagy haszonnal, amiből három év múlva mondjuk lakást akarnak venni.

Itt két cél feszül egymásnak: legalább ne veszítsünk a pénzen az infláció miatt addig se, amíg nincs rá szükségünk és az, hogy biztos ne érjen a pénz kevesebbet, amikor fel akarjuk használni. A harmadik szempont, hogy hozzá is férjünk a pénzhez, amikor kell, ez különösen vésztartaléknál kiemelten fontos. (Az egyén kockázattűrő képessége általában még tovább szűkíti a lehetőségeket.)

Olyan ez, mint a zsidó házasságközvetítő a viccben: a vőlegény által felsorolt szempontok és igények alapján gond nélkül összehoz öt házasságot. De egyet képtelenség.

Nagyon sokan járnak hasonló cipőben már több mint egy évtizede: nem sokat szeretnének, csak legalább annyit, hogy ne értéktelenedjen el a pénzük. Nyugat-Európában és úgy általában az egész fejlett világban ez nagyjából lehetetlen küldetés. Az elmúlt évtizedben eladósodni volt jó csak, a megtakarítók nagyon komoly veszteségeket szenvedtek, normális kockázat mellett még az inflációs veszteségek ellensúlyozása is reménytelennek tűnt.

A megtakarítók kötvényekben semmi pénzt nem kapnak, a részvénypiactól félnek, más nem marad, ezért mindenki ingatlant vesz, mintha nem ugyanaz az erő hajtotta volna fel az ingatlanok árát, mint a részvények árát.

Miután a FED hajóágyúja elszabadult márciusban, a befektetők még inkább ráugrottak az ingatlanokra, csak a családi házakra 322 milliárd dollárnyi új jelzáloglevelet bocsátott ki a három állami jelzálogbank egy hónap alatt.

Sok befektető kínjában már ezeket a jelzálogleveleket vásárolja fel, mert 0,74%-kal több hozamot biztosít egy 10 éves jelzáloglevél, mint a 10 éves amerikai állampapír.  Miután ez utóbbi jelenleg 0,697%-ot hoz, így még az inflációt sem kompenzálja a jelzáloglevél sem, de adózás előtt már nincs messze tőle. Igaz, 10 évig kell izgulnunk, hogy ne változzon se az infláció, se a kamatkörnyezet.

Bár már volt róla többször szó, az ismétlés kedvéért: a bankok úgy tudnak 10-20-30 évig fix kamatozású hiteleket nyújtani, hogy ezeket a hiteleket értékpapírosítják, azaz kötvényként, konkrét nevén jelzáloglevélként eladják a befektetőknek. Kihelyezi a bank a példa kedvéért 3,5%-os kamatra a 30 évig fix lakáshiteleket, összecsomagolja és eladja 1,5%-os, harmincéves kötvényként a befektetőknek. A két százalék különbség az ő haszna és ebből fizeti a költségeit is. Ezért van lehetősége a banknak, hogy fix kamaton kínáljon hosszú lejáratú hiteleket. Tulajdonképpen a kamatváltozás kockázatát eladta a befektetőknek.

Az állami jelzálogleveleket azért szeretik a befektetők, mert ugyanolyan állami garancia van rá, mint az államadósságra, mégis magasabb a kamata. (Hasonlóan működik nálunk a Diákhitelközpont kötvényei, azokat is az állam garantálja.)

Nem állami jelzálogleveleknél a mögöttes ingatlan értéke a fedezet, jellemzően nem lehet több a hitel, mint az ingatlan értékének 60-70%-a a felvétel pillanatában.

Ha a három állami jelzálogbank, a Freddie, Fannie és a Ginnie által kibocsátott jelzáloglevelek államilag garantáltak és egyébként is van mögöttük ingatlanfedezet, ráadásul a kamatuk is több, mint az állampapíroké, miért nem veszi mindenki csak azokat?

Az egyik ok, hogy a három nagy kibocsátó közül csak a Ginnie Mae által kibocsátott levelek rendelkeznek valódi állami garanciával, a másik kettőnek csak lehetősége van hitelt felvenni a kincstártól szükség esetén. (Olyan ez mint az OBA meg a BEVA: alapesetben a saját forrásaikból kell megoldani a problémákat, de ha nagy a baj, az államtól vagy a jegybanktól kérhetnek kölcsön.)

A másik probléma, hogy kevés egyéni befektető akar és mer 10-20-30 évre beleülni egy fix kamatozású, hosszú lejáratú értékpapírba. A 30 éves állampapírok vásárlói is jellemzően intézményi befektetők, nem kisemberek.

Harmadik gond, hogy egy normál kötvénnyel szemben a jelzáloglevél nem annyira kiszámítható. Hiába akartam 20 évre befektetni 2009-ben magas kamatozású jelzáloglevelekbe és reménykedni abban, hogy 20 évig sok kamatot fogok kapni.

Ugyanis a jelzáloglevelek kifizetését a hitelfelvevők befizetései biztosítják. Azonban ezek a hitelfelvevők bármikor kiválthatják a lakáshitelüket egy olcsóbbra és akkor megszűnik ez a pénzáram. A tőkémnek ezt a részét egy összegben visszakapom, de többé nem kapom meg rá azt a kamatot, amivel számoltam.

Mikor akarják kiváltani a hitelfelvevők a hiteleiket? Ha még olcsóbbá válik a hitel a piacon. Idén a második negyedévben az Egyesült Államokban a hitelkihelyezés 69%-a nem új hitel volt, hanem a régi hitelek olcsóbbra cserélése.

Ha nekem, mint befektetőnek rossz, mert közben emelkedtek a kamatok, a hitelfelvevők biztos nem akarják kifizetni a hiteleiket. Ha nekem, mint befektetőnek jó lenne, mert magasabb a kapott kamat a régi befektetésemre, mint amit most kapnék, a hitelfelvevők zöme gyorsan újrafinanszírozza a hitelét és én hoppon maradok.

(Ha befektetési alapon keresztül fektetek jelzáloglevelekbe, akkor az alapkezelő vesz új leveleket a régi, visszafizetettek helyett, ezért nem sokat érzékelek ezekből, csak a legfontosabbat: csökken a hozamom.)

S hát kockázat ezen túl is van, sokan emlékeznek még a 2007-es subprime válságra, ami pont az ilyen biztos, jelzáloggal fedezett értékpapírokból indult ki. Kiderült, hogy mégsem annyira jó minőségű az állomány, mint az békeidőben, az ingatlanok értékének szakadatlan emelkedése közben tűnt.

Röviden talán ennyit érdemes tudni a jelzáloglevelekről.

Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.

40 millió forintos életbiztosítás havi 5.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.

Új vagy a blogon? Itt találod a fontosabb írásokat összegyűjtve.