A garázs, mint befektetés

Nagyon felkapott befektetési forma lett mostanában a garázs, illetve az autóbeálló. Mint minden befektetést, ezt is lehet jól és rosszul is csinálni, lehet szerencséd egy jó hellyel és állhat sokat üresen egy másik lakóparkban az autóbeállód, vannak előnyei és hátrányai egyaránt. Ugyanúgy bele lehet nyúlni egy rossz garázs vásárlásába, mint akár egy lakásnál is.

Van olyan ügyfelem, aki vett tíz helyet teremgarázsokban különböző felkapott belvárosi lakóparkokban, de azóta már nagyon megbánta. Vadásznia kell a bérlőket, akik egyre kevesebben vannak. Sokan eladták a második autót és az elsővel is inkább az utcán állnak. Hiába fizetős a parkolás, az ott lakók kapnak ingyenes bérletet.

A kétszintes garázs alsó szintjén lévő hely szinte kiadhatatlan. Eladni is nehezen tudják a helyeket, hiába adják olcsóbban, mint vették.

A garázs ára ugyanúgy esett az elmúlt években, ahogy az egyéb ingatlanok árai is. Ez persze jó (jobb) a most vásárolni szándékozóknak, de például a fenn említett úr ezen is sokat bukott. Tehát itt is lehet tőkeveszteséget elszenvedni, nem csak a lakóingatlanoknál, vagy a részvényeknél.

Ők azok, akiknek nagyon nem jött be ez a befektetési forma.

Péter az, akinek bejött, mondhatni már garázs-szakértővé vált az évek során.

Ezért megkértem, hogy írja le, szerinte hogyan lehet jól csinálni ezt a befektetést és neki milyen tapasztalatai vannak.

Ha kérdésed van hozzá, írd meg hozzászólásban, válaszolni fog rá.

A következő sorok az ő írása és az ő véleménye. Remélem, hasznosnak fogjátok találni.

Garázs, a passzív befektetés

Pár éve kezdtem teremgarázsokba fektetni, Miklós kérésére megírom az ezzel kapcsolatos tapasztalataimat.

Egy sikeres vállalkozást vezetek, ebből van folyamatos cashflow-m, amit nem kell visszaforgatnom, mert az én területemhez inkább csak szaktudás kell, tőke nem annyira. Emellé kerestem olyan tevékenységet, amihez tőke kell, munka pedig kevésbé, így találtam rá a garázsra, mint lehetőségre. Bérbeadott lakás volt a családban, a rossz tapasztalatok alapján azt inkább elvetettem.

Jelenleg van közel 50 garázsom és több egyéb kisebb értékű ingatlanom.

Nem akarok meggyőzni senkit, van akinek jó ez a típusú befektetés, van akinek nem. Én több előnyét látom, mint hátrányát, a hátrányokat tudom kezelni, tehát nekem jó.

Garázsok fajtái

Teremgarázs: A teremgarázsok többnyire osztatlan közös tulajdonként, adott tulajdoni hányaddal szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban, de be van jegyezve a konkrét beálló száma is, így nem vitatható, ki mit használhat. Fedezetnek nem fogadják el őket hitelhez.

Önkormányzati egyedi garázsok: Ezek a garázsok jellemzően Önkormányzat telkén létesült saját tulajdonú felépítmények, az Önkormányzatnak a területhasználatért 3000 Ft körüli (garázsonként változó) havidíjat kell fizetni). A garázsok jellemzően 30-40 éve épültek téglából, hullámpala vagy hasonló fedéssel. A beázásra figyelni kell! Az önkormányzatok kifejezetten egyoldalú szerződéseket kötnek, a tulajdonosnak nem sok joga van, több nem piaci kockázat is van.

Magántulajdonú egyedi garázsok: ezek saját telken vannak többnyire, de van, ahol társasházé a telek, ld előző. Raktárnak, üzletnek, barkácsműhelynek is jók lehetnek, de ha nem erre használod, alacsonyabb a megtérülés, mert a bérlő nem értékeli úgy ezeket az opciókat, mint az eladó.

Miből származik a bevétel?

Bérleti díj: A bérleti díj hozama szerintem elég jó 10% körül van, de legalább az inflációval lehet évente emelgetni, így a hozam már csak emiatt is automatikusan nő évente (vagy reálhozamként működik). Ráadásként az önkormányzatok folyamatosan emelik a pakolási díjakat és terjesztik ki a parkolási övezeteket, így a „helyettesítő termék”, az utcai parkolás drágulása miatt is lehet emelni a bérleti díjakat. Egy helyen 9.500 Ft/hó bérleti díjjal kezdtem 3 éve, most az új bérlők már 12.000 Ft-ot fizetnek. Három év alatt 26 %-kal sikerült emelni a bérleti díjat! (nem mindenhol megy ilyen ütemben)

Inflációkövető értékemelkedés: Az ingatlanok értéke emelkedik hosszú távon az infláció miatt (ha nem a tetőponton vásároltál), míg egy bankbetét értelemszerűen nem (ott a kamat azt is tartalmazza) ezért ha bankbetéttel hasonlítjuk össze a hozamot, ezt az értéknövekedést/csökkenést hozzá kell adni a bérleti díj hozamához. Az árak persze elméletileg zuhanhatnak is, de a parkolási díj támaszként viselkedik.

Ha banki kamatok idővel vissza is mennek 10%-ra, akkor sem várható, hogy az brutális reálhozamot tartalmaz majd, hanem az infláció is vele megy, akkor pedig a bérleti díj és az ingatlan értéke is növekszik.

Alkalmi vevő esélye: A társasházakban mindig vagy ugyanannyi garázs épül, mint lakás, vagy kevesebb, több nemigen. Így a garázzsal nem rendelkező lakások mostani vagy majdani tulajdonosai, a házba költöző új lakók felárral is hajlandók megvenni a garázst, ha a lakásukból lifttel megközelíthető. A lakás árához viszonyítva mindegy, ha pár százezer forinttal drágább a garázs, a lakás értékékét a kényelem miatt jobban növeli, ha nem három utcával arrébb kell parkolni.
Pláne, hogy idővel lesz második autó is, az asszony még jobban félti a kocsiját az utcán, még kevésbé akar jeget kaparni, így kelleni fog második garázs is. Emiatt „opció”-ként is működik a garázsbefektetés, egyszer lesz egy házbeli lakó, aki papucsban, lifttel szeret lejárni a kocsihoz, és megér neki néhány százezer forintot a piaci ár fölött, hogy az ő lépcsőházában legyen a garázs.

Volt olyan garázsvevőm a Sasad liget lakóparkban, aki csak akkor volt hajlandó szerződni a kinézett lakásra, miután velem megállapodott a garázsról. Természetesen az áralku lehetősége fel sem merült.

Ezt egy opcióként kell felfogni.

Kezelés, karbantartás

A garázsok kezelése nem sok energiába telik, a TV előtt a kanapén fekve pizzával a kezében még Garfield is boldogulna. A bérbeadás folyamatát egy VIII kerületi garázs példáján tudom legjobban szemléltetni:
• Felteszem az internetre a hirdetéseket
• A bérlő meglátja, már eleve el tudja dönteni, hogy döntő paraméterek, a környék és az ár megfelelnek-e. Ha nem, meg sem nézi, aki megnézi, esetleg azt próbálja ki, hogy könnyen befér-e a kocsija (én már tudom, hogy be fog férni, mert telefonon megkérdezem, milyen a kocsija, és az én Skoda Octaviam elég nagy, hogy ahhoz viszonyíthassam). Emiatt nincsenek „garázsturisták”, nincs olyan egyedi tényező, ami miatt csak a megtekintés után lehet dönteni, pl. tetszik-e a csempe, milyen az elrendezés, stb.

• Ha felhív, elmondom a címet, menjen oda, hívjon fel a kapu elől, én távolról, mobiltelefonnal kinyitom a garázst, nézze meg, jó-e.

• Ha jó, küldök egy szerződést, töltse, ki írja alá, postázza el, és utalja az első bérleti díjat és a kauciót.
• Ha ez megvan, szólok a közös képviselőnek, hogy aktiválja a bérlő számát, és utána használhatja.
• Ha megszűnik a szerződést, vagy nem fizet, letiltatom a számát, és nincs parkolás.

Az egész folyamat alatt még csak Magyarországon sem kell lennem!

Persze nincs mindenhol mobilos kapunyitás, és egyszer nem árt találkozni a bérlővel, ezért a megtekintésre már viszek szerződést, és ott elintézek mindent. Általában az első megnéző kiveszi, vagy maximum a második, és ekkor a kulcsot is megkapja, továbbiakban nincs teendő. Ha így csinálod, az befektetés, ha már az első bérlőt is Te hajtod fel, az inkább már a vállalkozás fele hajlik.

Ha még ez is sok macera, akkor minden bérlőkkel kapcsolatos ügyintézést ki lehet adni, és akkor teljesen passzív lesz.

Kockázatok:

1. Rongálás, „lelakás” Egy teremgarázst nem lehet lelakni, mert csak betonból és meszelésből áll, a kapu esetleges elromlását a tulajdonosi közösség javíttatja, az esetleges károk tulajdoni hányaddal arányos része maximum pár ezer forint lehet. Ezért nem is kell ellenőrizni a bérlőket, amíg fizetnek. 1500 Ft-os közös költség és 100 garázs esetén havi 150.000 Ft a fedezet a közös tulajdonú részek javítására, ebből évente lehetne venni egy új garázskaput.

2. Üresen állás Ha nincs kiadva, nem kell fűtést, rezsit stb. fizetni, csak közös költséget (szokásosan kb. 10-15%- az elérhető bérleti díjnak, nagyságrendileg 1000-4000 ft). Aki nem akar sokáig várni, egy-két ezer forinttal a piaci ár alatt gyorsan ki tudja adni, és ha 10% helyett csak 9% lenne így a megtérülés, akkor is jó üzletet kötött.

3. Ingatlanpiac esése Míg egy lakásnak vagy más típusú ingatlannak ezer alternatívája lehet, a fekvéstől a nagyságig, aminek változását képtelenség évekre előre látni, a garázsok értékét kevésbé befolyásolja az ingatlanpiac helyzete, garázsbérlet legjellemzőbb alternatívája a az utcai (fizető) parkolás. Ennek kereslete jól kalkulálható egyszerű tényezők (parkolási díj, garázsárak) alapján.

A fizető parkolás egyre jobban terjed Budapesten (pl. Óbuda nagy részén jövőre bevezetik), valamint egyre inkább emelik a kerületi Önkormányzatok a parkolási díjakat. Emiatt a garázsok ingyenes alternatívája, az utcai parkolás is szűkül és drágul.

4. Nemfizetési problémák: Simán kizárható a bérlő, a belépési jogosultság letiltásával vagy parkolás gátló felszerelésével, nem jönnek a jogvédők, hogy három gyerekkel a híd alá kényszerül, nincs kilakoltatási moratórium.

5. Likviditás: szükség esetén 1-2 millió forint körüli áron darabonként el lehet adni a garázsokat, pláne bérlővel, míg egy darab nagyértékű ingatlant csak egyben lehet eladni. Mivel különböző helyeken vannak, ha meghirdet öt garázst öt helyen, abból kettőt-hármat biztosan elad 1-2 hónapon belül, míg a lakásnál akár egy év is lehet.
Befektetésként is értékesíthető: A bérbe adott garázs nem csak gépkocsitárolóként, de ingatlanbefektetésként is értékesíthető.

Hol érdemes venni?

Csak a budapesti piacot ismerem, ezért az alábbiakat nem biztos, hogy mindenhol érvényesek!

„Általában” nem érdemes garázst venni, de egyes konkrét garázsok lehetnek jók.

Budán I, II, XII-ben gyakorlatilag sehol, III, XI, Budafok már jobb. A drága környékeken a garázs is drága, a bérlők pedig nem fizetnek annyit. 1,5Mft-s garázs 15eft-ért (+közös költség) kiadva 12% hozam, 4 milliósért nem fizetnek 40eft-ot. 2,5-3 Mft alatt érdemes nézelődni.

Pesten a belváros legbelső részeiben az a helyzet, mint Budán, a többi lehet jó. Sok mindentől függ, melyik a jó hely, pl.

• garázsok sűrűsége a környéken
• kocsival rendelkező lakosok száma a környéken
• parkolási díj,
• autófeltörések száma

Ha most akarsz belevágni, nem javaslom, hogy vegyél pár üreset, mert nem ismered a piacot a környéken, ezért lehet, hogy úgy jársz, mint Miklós ismerőse.

Én mikor kezdtem, eleve bérbe adottat vettem, mert úgy gondoltam, amiért már egyszer fizetett valaki, akkor arra már legalább egyszer volt igény. Ha nagyon biztosra akarsz menni utána, hirdesd a bérbeadást foglaltan is, írd fel az érdeklődők adatait, és ha felmond a bérlőd, hívd fel őket.

Legjobb, ha nem a szomszéd Mari nénitől veszed meg, aki miután meghalt a férje, az unokaöccsének adta ki a garázst, hanem olyantól, aki szintén befektetésnek vette. Ez azért jó, mert ha egy hozzáértő már kockáztatta benne a saját pénzét, akkor Te is bátrabban megteheted.

Miért adja el egy befektető a bérbe adottat? Lehet, hogy húszat vett egyszerre, nagykeráron, bérlő nélkül, és ha így eladja, gyorsabban megfordul a pénze, mintha 10 évig bérbeadja.

Ráadásul, ha így veszed, akkor egy nagyobb portfolióból meg tudsz venni egyszerre 10-et, 3-4 különböző helyen, és diverzifikáltad a portfóliódat, és egy ügyvédi költség. Ha szerencséd van, és az eladónak már van egy embere, aki intézi a többi ingatlana ügyeit, és kiadhatod neki a kezelést.

Ha már vettél pár bérbe adott garázst, túl vagy egy-két bérlőváltáson, látod a költségeit, akkor már megpróbálhatsz alkalmi vételekre vadászni, már ismerd valamennyire a piacot, addig pedig csak pármilliót kockáztatsz, és nem 10-et, mint egy lakásnál.

Ha további kérdésed van, írj hozzászólást,esetleg e-mailt (garazs@mail2.webex.hu) ha tudok, segítek.

Péter

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

99 hozzászólás

  • maveryck
    Jó írás. +Költség: adó.
  • kalap
    Hu ez bizony jo (kar, hogy a mai naptol fogva mindenki garazsokra vadaszik majd 😀 kb mint az indexen megjelent airb&b berbeados cikk utan), az adozasrol (afa, stb) jo lenne azert meg irni, szerintem mindenkit erdekel. Szamomra ennek a fo vonzereje, hogy 1-2 millionkent lehet felepiteni.
  • Topfly
    Amit nagyon hiányolok az egész leírásból az adózás! Ha kényelmesen akarjuk intézni az egészet és számlára kérjük a befizetést, akkor nyilván nem érdemes kockáztatni a feketén való kiadást. Ha minden adót befizetünk akkor is kijön a 10% körüli hozam vagy ez már nem reális elvárás?

    Érdemes-e cégesen megvenni a lakást, amikor még új építésű a ház és visszaigényelni az áfát vagy annyival drágább, hogy nem érdemes vele foglalkozni?

  • Arizona
    Nagyon fasza, de hogy érdemes az ilyen bevétel után adózni? Katázni lehet pl?
  • Balint
    Lehetne az adózásról is néhány szót írni? A bérlés hány %-át kell kifezetni adóként?
  • Kiszamolo
    Katázni biztos nem lehet, ingatlankiadásra nem használható.

    A garázskiadás áfaköteles tevékenység, de ha alanyi mentességet kérsz, szerintem nem kell azt fizetni.

    Hétfőn megkérem az adótanácsadót, írja le, mit érdemes, mit nem, hogyan kell kiváltani az adószámot, stb.

    Addig is. //kiszamolo.hu/hogyan-kell-adoznod-a-berbe-adott-ingatlanod-utan/

  • maveryck
    A XIII. ker-ben hol lehet olcsón parkolni?
  • maveryck
    Csak viccelek (szerintem nem kell moderálni, de nem én vagyok a házigazda).
  • Bence
    A garázsadó pl egy dunántuli megyeszékhelyen 1 havi kiadás díja (ez egyébként 3 év alatt a duplájára nőtt!). De eleve nem számolunk évi 12 hónappal, csak 10.5 körül (bizt. tartalék), -1 = 9.5 hó / év.

    Még mindig 10% felett vagyunk?

    Persze itt eleve még a legjobb helyeken sem adod ki 10%-ért(!).

    Ja és a garázs ára 2007 óta egyáltalán nem követi az inflációt.

  • beszámoló
    zseniális cikk, logikus, érthető, hibátlan…sokat nem lehet vele bukni 🙂 aki ingatlant akar mint befektetés inkább ilyennel tesztelje magát, mint rögtön egy lakással, ez az ingatlanozás “demo számlája” 😀 😀 😀
  • Bence
    Számításaim szerint valahogy így lehetne elképzelni (feketén kiadva):
    img.ctrlv.in/img/14/09/05/5409b8fb726ba.png

    A TBSZ-t erre felé jellemzően nem múlja felül. Max a fővárosban.. (?)

  • Wydrian
    “A kétszintes garázs alsó szintjén lévő hely szinte kiadhatatlan. Eladni is nehezen tudják a helyeket, hiába adják olcsóbban, mint vették.”

    Ezt nem értem. Miért? Nálunk 2 szintes a garázs (0 és -1. szint), mindenhol ki van adva az összes…

  • AndrásGY
    Én senkinek sem javasolnám, hogy hozzáértés nélkül vágjon bele, bármiféle ingatlan üzletbe, még akkor se, ha a szerző nagyon vonzóan csomagolta a mostani garázs lehetőségeket. Az előző posztnál tett hozzászólásban ő is bevallotta, hogy 10 év alatt építette fel ezt az üzletet, viszont a cikk arról szól, hogy MOST milyen jó üzlet a garázskiadás. Egyáltalán nem vonom kétségbe, hogy a szerző jól csinálja, és neki bejött, de erős hiányosságokat érzek néhány területen:
    – folyamatosan 10% reálhozamról beszél, ami megint MOST igaz, de akár két évvel ezelőtt is csak vágyálom volt. Akkor sem voltak magasabbak a garázs bérleti díjak, de a kamatszint 7% körül volt. Remélem senki nem gondolja, hogy most már örökké nulla lesz az infláció. Amint visszakapaszkodik a kamatszint szó sem lesz ekkora REÁL hozamról.
    folyt. köv.
  • folyt.
    – a cikkből sugárzó optimizmus ellenére a garázsok értéke stagnált, reálértéken esett, a teljes ingatlanpiachoz hasonlóan az elmúlt évtizedben. Nagyon ötletes, amit a szerző ír a vételi opcióról, de ez csak nagy számú garázsnál működhet és nehéz számszerűsíteni.
    – teljes hallgatás az adózási környezetről.

    Összefoglalva szerintem, ha minden költséget, adót, ráfordított energiát figyelembe veszünk és mindezt elosztjuk 10 évre, a közelébe se kerülünk a 10%-os reálhozamnak. Ha ehhez még hozzávesszük, hogy ha valaki szakértelem híján hibákat is elkövet a garázsok kiválasztása során, akkor egészen messze kerülhetünk a tuti biznisz koncepciótól.

    Akik továbbra is érdeklődnek a lehetőség iránt innen is elindulhatnak:
    ingatlanbefektetes.hu/doclib/20120718_Gar%C3%A1zsok%20Budapesten.doc

  • JamiC
    Nem a poszthoz kapcsolódik, de szólni szeretnék, hogy rss olvasóban a posztban látszik a korrektúra. (Javított szöveg áthúzva megjelenik) Már a korábbi posztoknál is ez a helyzet egy ideje.
  • Loti
    Az első ami eszembe jutott az az, hogy valaki bevásárolt garázsból és most túl akar adni rajta?
    A következő gondolatom az volt, hogy ez a cikk pont olyan hangvételű, mint az “Otthonról végezhető internetes munka” címen futó kamu hirdetések.
  • barna
    mobillal nyitható a garázs? ez nem probléma a bérbevevőnek, hogy mondjuk te bármikor kinyithatod a garázsát?
  • barna, teremgarázs kapujánál ennek nincs jelentősége.
  • Szalay Kálmán
    Ez a cikk alaptalanul rózsaszín lett.
    Egyrészt, ahogy többen is írták: az adózás. Ennyi darab bérbeadásnál már nem engedheted meg magadnak, hogy megbukj; legálisan hogy lehet csinálni ? ÁFÁ-t pl. kell rátenni ?
    Másik. 50 db garázs kiadásának menedzselése szinte egy plusz munkahely. A közös költségek intézése, a garázs meghirdetése, érdeklődővel ott találkozni, szerződést kötni.
    Vásárláskor illeték ? 4%. Átírási költség, ügyvéd ?
  • Koma
    Az illetékkel kapcsolatban azt is fontos rögzíteni, hogy 2010. január 01-óta 4% az illeték általános mértéke. A lakóingatlanokon kívüli ingatlanokra (pl: garázs) előtte 1995. közepe óta 10% volt a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke. Szóval korábban ez nem egy elhanyagolható költség volt a szerző félnek.

    Azt pedig senki sem tudja, hogy meddig marad 4%.

    Továbbá a megvásárolt garázs esetleges eladása szja köteles, ha 15 éven belül adja el a tulaj és persze, ha jövedelme származik belőle. Ugyanis a lakóingatlanokon kívüli ingatlanokból, mint pl: garázs értékesítéséből származó jövedelem adózására nem az 5 éves adózási kötelezettség vonatkozik, hanem bizony továbbra is 15 év, igaz a 6. évtől kezdve évente 10%-al csökken a mértéke.

    Folyt.

  • Gábor
    Szerintem is kicsit rózsaszín lett.
    Hozzáteszem, hogy vidéki (akár megyeszékhely szinten is) a relatív hozamok hasonlóan jók, alacsonyabb árak mellett. 2-400 eFt-ért lehet garázst venni, és 4-6000 Ft-ot kapsz is érte havonta. Nyilván munka ugyanannyi van vele. Jó jövedelemhez kell vagy 100 db 🙂

    Ennek analógiájára lehetne mozogni a garzonlakások piacán is. Ott is alacsony a befektetés, relatíve jó hozam hozható ki.

    Mi az oka mégis, hogy az ingatlan alapok nem ezt csinálják, hanem irodaházakat, raktárakat vesznek?

  • BCsaba
    – Teremgarázsra 10% a vagyonszerzési, új építésűnél is. De ez csak egy összeg
    – 50 garázs az már tényleg egy önálló munkahely, minden napra két intézni való. Tudom, hogy automatikus, de ha egy nap alatt 5 ázik be.
    – Illetve, ami sok mai vállalkozással a bajom: nem lesz belőle vállalat. Túlélni lehet belőle, havi pár100e megvan (ezzel sokan hátra dőlnek), de igazi, többszereplős dolog nem valósul meg. Illetve termelés sincs, csak egy kis kereskedelem, egy kis bérbeadás. De attól a GDP nem fog emelkedni, hogy barter-ben egymás haját vágjuk.
  • Kiszamolo
    2013 óta szerintem 4% a garázsilleték is.
  • Koma
    A jelenlegi ingatlanpiaci helyzetre talán nem jellemző igazán, de a jövőben, egy javuló gazdasági környezetben a számok nyelvére lefordítva egy példán keresztül az alábbi fizetnivalóval szembesülhet a garázstulaj:

    Tehát mondjuk vesz 2M Ft-ért egy garázst, és 5 év múlva 2,5M Ft-ért túlad rajta, akkor 500e Ft jövedelme lesz a vétel/eladás ügyletből, így az szja alapja 500e Ft lesz, ami után 16%-os szja-t kell fizetnie. Ez 80e Ft. A 6-ik évtől kezdve évente csökken 10%-al ez az összeg egészen a 15. évig a 0-ra.

    Szóval a vagyonszerzéskor kifizetett illetéken, a tulajdonjog bejegyzésért fizetett igazgatási szolgáltatási díjon (földhivatali díj), tulajdoni lap beszerzésének költségén + ügyvédi mdíjon kívül, és persze a befolyó bérleti díj adózásán kívül, esetlegesen még szja-val is számolni kell a tulajnak.

  • Dörnyei József
    Szerintem túl sok munka van vele az elérhető jövedelemhez viszonyítva, persze mindenkinek más az az összeg, amit meg tud keresni hasonló idő alatt.

    Aki a munkájával nem tud jól keresni, annak megérheti ez, de annyi garázs managelése, amiből meg lehet élni, felhasználja egy ember idejének legnagyobb részét.

    Ha a management vállalható, akkor megérheti, pl. ha csak egy teremgarázsban vásárol valaki 2 percre a lakásától. Akkor rögtön kezelhető a dolog.

    Egy nagyobb teremgarázsban lehet 200 hely is, ha abból 100-at megvesz, akkor már az árat is tudja diktálni.

  • kozos kepviselo
    Plusz (illetve inkabb minusz) az epitmenyado. 🙂
  • Fekete Péter
    A cikk tök korrekt, én húsz garázzsal csinálom ugyanezt, a korábbi “Tőkejövedelemből megélni” poszthoz szóltam hozzá, akit érdekel, nézze meg.
    Ugyanúgy a melómból havontk sok pénz maradt meg. Építőanyag ár alatt vettem jó helyen, jó állapotú garázsokat, a befektetett pénz (ár, átírás, felújítás, építményadó) 14 százaléka felett vagyok hozamban.
    Én is kábé tíz év alatt hoztam össze, volt hogy egy évben csak egyet vettem, de volt hogy egy hónapban hármat, vagy kettőt egymás mellett.
    A bérlőkiválasztás az külön tudomány volt az elején, ma már az ismerősök kézről-kézre adnak, ők hozzák az új kucsaftot és várólista van. Többet nem veszek, mert gyerkőc született, és a panelből családi házba költöznék.
    Fontos=a garázst mindig teljesen felújítva adom át, a bérlő igényeinek megfeleleően, hiszen belőlük élek és így nincs alapjuk alkudni és vigyáznak is rá, legrégebbi bérlő 9 éve van bent.
  • kridli
    Nem kérhető rá alanyi áfamentesség:
    Áfa törvény 86. § (1) bekezdés l) pont és 86. § (2) bekezdés
    Vagy kicsit érthetőbben itt a III. pont:
    nav.gov.hu/data/cms319912/10._sz._fuzet_Ingatlan_berbeadas_szabalyai_20140402.pdf
  • bambuszné mara
    Van más pontatlanság is az írásban: évek óta az új házaknál min. annyi garázst kell építeni, ahány lakás van. Ez törvényi előírás. A dolog két helyen működhet: a belvárosban, ahol egyrészt nincs parkolóhely, másrészt 440/óráért lehet az utcán álldogálni, a 2. autóra pedig horror áron adják a várakozási engedélyt, illetve a gázosabb környékeken, ahol nem szívesen hagyod az autót az utcán. El lehet ezzel is szórakozni, de ugyanolyan hosszú távú és illikvid befektetési forma, mint az ingatlan.
  • BCsaba
    Aludtam egyet a korábbi hozzászólásomra, kicsit más a véleményem már 🙂

    Ez is lehet egy munka, sőt jó hogy itt jelent meg, mert az emberek szemét felnyitja, hogy miből lehet manapság megélni és majd idősebb korban is. Ugyanakkor továbbra is vallom, hogy ez egy a nagyonsok közül, amiből pénzt lehet csinálni. Tisztességes munka, a társadalomból kiveszi a részét, lakást teremt az autóknak. Valaki kocsikat ad bérbe vagy számítógépet vagy akváriumot. Szóval reggelre jópofa ötletté vált a fejemben.

    Ehhez nagyon hasonló az áron alul megvett panelek felújítása és eladása, bérbeadása (5 évig szja terheli, addig bérbe adod, utána eladod).

    A blog azért ne váljon életviteli tanácsadóvá, pénzügyi tanácsadás pont jó profil… 🙂

  • Géza
    A NAV tájékoztató semmit nem ír az alanyi áfamentességről, az ÁFA fejezet a tárgyi adómentességet járja csak körül.

    Az alanyi mentességet az ÁFA tv. 279§ tartalmazza. Bármilyen ÁFA köteles tevékenységet végzel, évi 6 millió bevételig kérheted az alanyi mentességet (amennyiben az adott évben előreláthatólag azt nem fogod túllépni, és az előző évben ténylegesen nem lépted túl).

    Ugyanakkor ebbe a 6 millióba beleszámít a tárgyi adómentes tevékenység bevétele is. Tehát ha van 5 millió bevételed lakás kiadásból, meg 2 milliód garázsból, akkor már ÁFA köteles a garázs bérbeadásod.

    Szóval az 50 garázsnál már igencsak bejátszhat az ÁFA.

  • Géza
    köszönöm az összefoglalót, valóban az adózást kivéve elég átfogó.

    Egy kis ingatlan-befektetőnek valóban nem rossz, ha lakásra nincs pénze, meg lehet egy garázzsal próbálkozni. De ahhoz hogy érezhető passzív jövedelmet hozzon, már sok garázs kell, ami sok utánajárás.

    Valóban előnyös lehet, ha egy eladótól egy ügylettel (egy ügyvédi díjjal, és egy hitellel) tudunk több garázst venni. De hogy ezek különböző (de mind jó!) helyeken legyenek, ez csak akkor van, ha egy Péterhez hasonló befektető kiszáll a garázs businessből.

  • Géza
    “Ehhez nagyon hasonló az áron alul megvett panelek felújítása és eladása, bérbeadása (5 évig szja terheli, addig bérbe adod, utána eladod).”

    A bérbeadás, az OK, a panelnél elég jó a bérleti díj és a vételár aránya. Mivel kevesen akarnak hosszú távon panelben lakni, és abba beruházni, ugyanakkor bérlőként kedvelt, így a panel sokkal jobban le van értékelődve az adásvételi piacon, mint a bérletin. Szóval elég jó a panel kiadás megtérülése.

    Ugyanakkor a felújítani-eladni konstrukciót nem ajánlom, mivel általában nem fizeti meg a piac a felújítást. Egy felújítottat nem lehet annyival drágábban eladni, mint amennyit ráköltöttél.

    Én kiadás céljára sem a leglepukkantabb panelt venném, általában többet kell rákölteni, mint amivel drágább egy azonnal kiadható. És a felújítás ideje alatt is fizeted a közös költséget, a rezsit, a hitelt, ahelyett, hogy termelné a pénzt.

  • busgabor
    Kevesen tudják és a cikkből nem derült ki hogy a garázsbérbeadás áfa köteles tevékenység. Ha egyéb ingatlan után áfát igényelünk vissza akkor azt is csak áfásan lehet bérbeadni.
    Üdv
  • busgabor
    Az Áfa tv. bérbeadási szolgáltatásra vonatkozó főszabálya33 szerint – amennyiben a
    bérbeadást végző saját döntése alapján nem teszi azt adókötelessé – az ingatlan (pl.:
    lakóingatlan, üzlet) bérbeadása, haszonbérbeadása a tevékenység egyéb sajátos jellegére
    tekintettel adómentes szolgáltatásnak minősül az áfa adóalany bérbeadó, illetőleg a
    bérbevevő személyétől, jogállásától függetlenül. Kivételt34 képez ez alól, ezért minden
    esetben adókötelezettséget eredményez:
    – az olyan bérbeadás, amely tartalma alapján kereskedelmi szálláshely-szolgáltatás
    nyújtásának minősül,
    – a közlekedési eszköz elhelyezésének, parkolásának biztosítását szolgáló bérbeadás
    (pl. garázs bérbeadása),
    – az ingatlannal tartósan összekötött gép, egyéb berendezés (pl. viziközmű
    berendezés), illetőleg széf bérbeadása.
  • Géza
    A nemfizetés kockázatához: szerintem nincs érdemi különbség, hogy garázsból, vagy lakásból zártad-e ki a bérlőt bírósági ítélet nélkül, csupán azért, mert nem fizet. A jogvédők és a sajtó ingerküszöbét nemigen léped át, de birtokvédelmi szempontból neki fognak igazat adni.

    Ugyanakkor ha a 20 milliódat 2 lakásba fektetted, és az egyikből nem tudod kitenni a nem fizető bérlőt, az sokkal kellemetlenebb, mint ha 10 garázst vettél, és abból egy problémás.

  • Jenő
    A címre reflektálnék (de szerintem fontos):
    : mi számít nálad befektetésnek, mi vállalkozásnak; hol vannak a határok? Részemről az a befektetés, ha veszek mondjuk index fundokat és évente egyszer ránézek és kiegyensúlyozom a portfóliót (rebalance).

    10 garázzsal foglalkozni még befektetés, de ha már van 100, az már vállalkozás? (Garázs = tőke; majd’ minden vállalkozáshoz kell; kivéve, mondjuk a blogoláshoz) OK, hogy nem szereted a “passzív jövedelem” kifejezést (és még csak nem is Kiyosakival van bajod; hanem a magyar követőivel, mint írod az adott posztban).

    Tegyük tisztába a fogalmakat, aktív, passzív jövedelem (végül is az egyik előző poszt is erről szólt), üzlet, vállalkozás, befektetés. Komolyan és őszintén kérdezem; én nem tudom.

    Side note (nem mert kedvencem, hanem mert csak): moly.hu/konyvek/timothy-ferriss-4-oras-munkahet

  • BCsaba
    @Géza: Annyit kihagytam, hogy a panel felújítás úgy éri meg, hogy nincs munkád, korábban ezzel foglalkoztál, most főállásban ezt csinálod. Ha nincs családod, akkor lakhatsz az éppen felújítás alatt lévő lakásban. Így megéri, sőt jó kis üzleti modell. Ha ügyes vagy, 3m Ft-ot rá tudsz rakni eladási árban (lepukkan panel vs felújított). Ha az anyag 1.5m, akkor 1.5m a nyereség. Ha ezt 5 hónap alatt csinálod, akkor az akkora pénz, amit nem kapsz meg (most hogy nincs munkád, végképp nem).
  • Janos
    Szerintem a garazs kockazatai kozul kimaradt egy Magyarorszagon meg ismeretlen:
    Dugodij.

    Ha ezt veletlenul bevezetik, akkor a koron belul levo garazsok veszitenek majd az ertekukbol, a koron kivuliek meg nyernek… Ugyhogy kockazat meg biztos, hogy van boven itt is.

  • Géza
    na egy kicsit elemeztem a panel-piacot, és azt kell mondanom, hogy igazad van. Egy átlagos pesti panellakótelep átlagosnak mondható lakástípusát néztem, ami 9 és 13 millió között van a piacon. És azért nagyjából a gyengébb állapotúak vannak a skála alján, és a jobbak a tetején.
    Nyilván mindegyik ár alkuképes, és a drágábbak feltehetőleg alkuképesebbek, mint az olcsóbbak, de a végső árak között is meglehet a 3 milliós különbség. Úgyhogy akár érdemes lehet továbbadásra is felújítani.
  • Péter
    Köszönöm az észrevételeket. A hozzászólások alapján úgy látom, a kezelés és az adózás a leggyakrabban felmerülő kérdések.

    Kiszámoló adószakértő ismerőse meg fogja írni, addig is egy esettanulmány, hogy magánszemélyként hogy működik.

    Év elején eladtam három bérbeadott garázst (egy hrsz-en) valakinek, aki befektetésnek vette, nevezzük őt Bélának.
    A vételár 1,6Mft/db volt, összesen 4,8 Mft. Ezenkívül fizetett 30eft ügyvédi díjat és 1000 ft-ot a tul. lapért és 6600 Ft földhivatali díjat, 4% illetéket, 192-eft-ot. Az illetéket kb fél év múlva szabja ki a Nav, így azt az első négy hónap hozamából lehet fizetni, gyakorlatilag úgy néz ki, mintha fél évvel később indította volna a befektetést, addig a bankban lenne minimális kamaton a pénze.

  • Péter
    Mivel év elején vette, az első évre semmiképp nem kell ingatlanadót fizetni, így az első évre ezt megspórolta. (ebből kikerült az ügyvédi és földhivatali díj.
    Béla továbbra is 16eft+közös költség /db áron adja bérbe, összesen 48eft-ért, Áfa nélkül, mert magánszemélyként alanyi adómentességet választott. Majd csak jövő májusban kell 16% szja-t fizetnie, mert 1Mft alatt van a bérbeadásból származó jövedelme.
    Ha a kerületben nincs építményadó magánszemély garázsára (ez nem ritka), akkor a hozam 11,5% (+a garázs értéknövekedése, amit hosszú távon az inflációval megegyezőnek feltételezhetünk) tehát ez reálhozam. Ha magánszemélyként építményadót is kell fizetnie, a hozam kb. 9%.
    Magánszemélyként öt ilyen garázsa lehet, akkor még az évi 1Mft alatt van, ha a felesége is beszáll, akkor lehet 10. Ekkor az adózás előtti jövedelmük 1,92Mft/év. Ez azért már számít egy családban, és ezt 16Mft-ból megy
  • Péter
    Kezelés: 10 darabnál ha évi egy megürül, akkor is csak havonta kell új bérlővel szerződni.

    Volt olyan vevőm is, aki semmit nem akar a megvett garázsaival foglalkozni, mert vidéki, neki mi intézzük az ügyeit szolid díjért.

    Nem való ez sem mindenkinek, aki lát benne fantáziát, úgyis megkeresi, neki mitől működik, aki nem, az pedig azt, hogy neki mitől nem jó. Van/lesz köztetek, akinek ez szintén jó lesz, és olyanok is, akinek más jobban bejön.
    Nyilván nekem bejött, azért is a jó oldalát látom, de értsétek hozzá a szokásos rizsát, hogy nem minősül befektetési ajánlatnak, mindenki saját kockázatára stb.

    Ui. ne gyertek azzal, hogy biztos nem annyiért volt kiadva, nem annyi az illeték, nem is megy Áfamentesen, mert ezek valós számok, tények, ezen felesleges rágódni. Cégként máshogy működik az adó, de amíg 1 garázsod sincs, tökmindegy, hogy adóznál 30 után. Az adózás részét saját könyelővel

  • BCsaba
    Köszönöm a visszajelzést. Mi is épp panelban gondolkodtunk másik lakásunk mellé. Kettő kiadva komoly bérlői erővel bír a piacon. De a kiadás nehézségei miatt (továbbá feleség+2 gyerek felállás nemsokára) inkább a vásárlás mellett döntöttünk. De valóban, a panelek átlagos szinten is elérhető (2-3db 4éves fundamenta, kis kölcsön, stb.) befektetési formák, akár bérbe-, akár eladásra.
  • Nagy Attila
    nekem csak 1 gondom van a garazskiadassal:
    tul kicsi a hozama abszolult ertekben: a 10% az jo, de a 10 ezer az keves. A francnak van kedve 10ezer forintert rohangalni 50 fele.

    Ha veszel 50 garazst akkor havonta 50 berlot kell csekkolni, es 50 helyre kell fizetni a kozos koltseget. egyszerubb lenne ebbol a penzbol 4 lakast venni, akkor csak 4 helyre kell koncentralni.
    Egy kis matek: ha az atlag berlo 2 evig marad, tehat 24 honapig, akkor 50 garazs eseten havi 2 berlo cserelodik. Tehat gyakorlatilag folyamatos munka van vele, havonta kell 2 berlot talalni, szerzodni vele, mutogatni a garazst.
    Az sem igaz, hogy nem kell Magyarorszagon lenni a kiadashoz. A franc se fog ugy kauciot es berleti dijat utalni, hogy nem talalkozott a tulajjal. Ennyire senki nem naiv ma magyarorszagon.
    ha nem fizet csak letiltom: ez sem igaz, mert akkor uj berlot is keresni kell, szerzodes, ugyved, foldhivatal

  • Nagy Attila
    …a garazs kiadas szerintem a kispenzueknek valo:
    muteromnak volt 1,5 millaja, a bankban alig kapott kamatot, hat vett egy garazst, kiadta havi 12 ezerert es orult…jo befektetes volt…
    de ha valakinek 100millaja van, akkor szerintem venni 50 garazs butasag, mert rengeteg fele kell figyelni… meg a 10 db 10millas lakas is meggondolando… aki valaha adott ki ingatlant, az tudja, hogy azert van vele melo….
  • Kiszamolo
    Az egyik ügyfél elhatározta, hogy vesz panellakásokat és kiadja őket. Akart venni 12-öt, de három után rájött, hogy azért van ezekkel munka bőven, nem csak annyi, hogy megnézi a bankszámláját, megjött-e az adott hónapban a bérleti díj.

    Úgyhogy gyorsan abbahagyta a lakások vásárlását.

    Szerintem is kicsit idealizálva van az 50 garázzsal való vesződés mértéke.

  • Péter
    Mire valakinek 10-20 garázsa lesz, megoldja a kezelést, akár részmunkaidős kisegítővel, akár ingatlanossal. A külföldről intézés extrém példa volt, technikailag megoldható, emberileg pedig esete válogatja.

    Bérleti szerződéshez nem kell se ügyvéd, se földhivatal.

    Nem akarok senkit rábeszélni, hogy vegyen 50-et, már bánom, hogy leírtam. Aki lát benne fantáziát,2-3 darabbal próbálja ki (magánszemélyként), aztán úgyis látja, hogy neki érdemes-e vele foglalkozni.

    Vagy vegyél oktatási célból a gyereknek egyet-kettőt, abból lesz a zsebpénze, közben tanulja a befektetést. (gimnazista kor előtt azért be kell neki segíteni)

  • Zabalint

    “Hozzáteszem, hogy vidéki (akár megyeszékhely szinten is) a relatív hozamok hasonlóan jók, alacsonyabb árak mellett. 2-400 eFt-ért lehet garázst venni, és 4-6000 Ft-ot kapsz is érte havonta”

    Nálunk, vidéki megyeszékhely, normális helyen 1,5 milliótól kezdődnek a garázsok és teremgarázsok is (de láttam a közelben 2,5 millióért is jobb félét, miközben 5-ért már 40-50 négyzetméteres panellakás van), a bérleti árak 15 ezer körül vannak. Csak a legzűrösebb mindentől távol eső helyeken tudnám elképzelni, hogy 200-400 ezerért odaadjanak egy garázst, hogy vigye már valaki, de ott meg garantáltan nem lesz bérlő. Ja, és az építmény adó nem függ attól, hogy mennyit ér, csak a négyzetméter számít…

  • jurta
    09-06 12:53

    “Side note (nem mert kedvencem, hanem mert csak): moly.hu/konyvek/timothy-ferriss-4-oras-munkahet”

    Ez amúgy egy jó könyv – mint a Bagolyvár Kiadótól szinte mindegyik -, nekem az első volt, amelyik igazán elgondolkodtatott az életemről, valamint felnyitotta a szemem, hogy nincs külön “munkaidőm” és “szabadidőm”, és a fizetés nélküli szabival / átmeneti nem dolgozással semmi lelkiismereti probléma nincs, ha megengedheted magadnak.

    De nem tartanám hasznosnak a társadalomra, ha túl sokan megfogadnák a tanácsait: sok közülük lényegében arról szól, hogyan verj át és húzz le balekokat.

    És azt sem szabad feledni, hogy a módszerei a válság ELŐTTI gazdasági környezetből származtak. (A hozzáállása most is működőképes, de a sikeresnek hirdetett technikáit leutánozni ma már nem lenne annyira jövedelmező.)