Nagyon felkapott befektetési forma lett mostanában a garázs, illetve az autóbeálló. Mint minden befektetést, ezt is lehet jól és rosszul is csinálni, lehet szerencséd egy jó hellyel és állhat sokat üresen egy másik lakóparkban az autóbeállód, vannak előnyei és hátrányai egyaránt. Ugyanúgy bele lehet nyúlni egy rossz garázs vásárlásába, mint akár egy lakásnál is.
Van olyan ügyfelem, aki vett tíz helyet teremgarázsokban különböző felkapott belvárosi lakóparkokban, de azóta már nagyon megbánta. Vadásznia kell a bérlőket, akik egyre kevesebben vannak. Sokan eladták a második autót és az elsővel is inkább az utcán állnak. Hiába fizetős a parkolás, az ott lakók kapnak ingyenes bérletet.
A kétszintes garázs alsó szintjén lévő hely szinte kiadhatatlan. Eladni is nehezen tudják a helyeket, hiába adják olcsóbban, mint vették.
A garázs ára ugyanúgy esett az elmúlt években, ahogy az egyéb ingatlanok árai is. Ez persze jó (jobb) a most vásárolni szándékozóknak, de például a fenn említett úr ezen is sokat bukott. Tehát itt is lehet tőkeveszteséget elszenvedni, nem csak a lakóingatlanoknál, vagy a részvényeknél.
Ők azok, akiknek nagyon nem jött be ez a befektetési forma.
Péter az, akinek bejött, mondhatni már garázs-szakértővé vált az évek során.
Ezért megkértem, hogy írja le, szerinte hogyan lehet jól csinálni ezt a befektetést és neki milyen tapasztalatai vannak.
Ha kérdésed van hozzá, írd meg hozzászólásban, válaszolni fog rá.
A következő sorok az ő írása és az ő véleménye. Remélem, hasznosnak fogjátok találni.
Garázs, a passzív befektetés
Pár éve kezdtem teremgarázsokba fektetni, Miklós kérésére megírom az ezzel kapcsolatos tapasztalataimat.
Egy sikeres vállalkozást vezetek, ebből van folyamatos cashflow-m, amit nem kell visszaforgatnom, mert az én területemhez inkább csak szaktudás kell, tőke nem annyira. Emellé kerestem olyan tevékenységet, amihez tőke kell, munka pedig kevésbé, így találtam rá a garázsra, mint lehetőségre. Bérbeadott lakás volt a családban, a rossz tapasztalatok alapján azt inkább elvetettem.
Jelenleg van közel 50 garázsom és több egyéb kisebb értékű ingatlanom.
Nem akarok meggyőzni senkit, van akinek jó ez a típusú befektetés, van akinek nem. Én több előnyét látom, mint hátrányát, a hátrányokat tudom kezelni, tehát nekem jó.
Garázsok fajtái
Teremgarázs: A teremgarázsok többnyire osztatlan közös tulajdonként, adott tulajdoni hányaddal szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban, de be van jegyezve a konkrét beálló száma is, így nem vitatható, ki mit használhat. Fedezetnek nem fogadják el őket hitelhez.
Önkormányzati egyedi garázsok: Ezek a garázsok jellemzően Önkormányzat telkén létesült saját tulajdonú felépítmények, az Önkormányzatnak a területhasználatért 3000 Ft körüli (garázsonként változó) havidíjat kell fizetni). A garázsok jellemzően 30-40 éve épültek téglából, hullámpala vagy hasonló fedéssel. A beázásra figyelni kell! Az önkormányzatok kifejezetten egyoldalú szerződéseket kötnek, a tulajdonosnak nem sok joga van, több nem piaci kockázat is van.
Magántulajdonú egyedi garázsok: ezek saját telken vannak többnyire, de van, ahol társasházé a telek, ld előző. Raktárnak, üzletnek, barkácsműhelynek is jók lehetnek, de ha nem erre használod, alacsonyabb a megtérülés, mert a bérlő nem értékeli úgy ezeket az opciókat, mint az eladó.
Miből származik a bevétel?
Bérleti díj: A bérleti díj hozama szerintem elég jó 10% körül van, de legalább az inflációval lehet évente emelgetni, így a hozam már csak emiatt is automatikusan nő évente (vagy reálhozamként működik). Ráadásként az önkormányzatok folyamatosan emelik a pakolási díjakat és terjesztik ki a parkolási övezeteket, így a „helyettesítő termék”, az utcai parkolás drágulása miatt is lehet emelni a bérleti díjakat. Egy helyen 9.500 Ft/hó bérleti díjjal kezdtem 3 éve, most az új bérlők már 12.000 Ft-ot fizetnek. Három év alatt 26 %-kal sikerült emelni a bérleti díjat! (nem mindenhol megy ilyen ütemben)
Inflációkövető értékemelkedés: Az ingatlanok értéke emelkedik hosszú távon az infláció miatt (ha nem a tetőponton vásároltál), míg egy bankbetét értelemszerűen nem (ott a kamat azt is tartalmazza) ezért ha bankbetéttel hasonlítjuk össze a hozamot, ezt az értéknövekedést/csökkenést hozzá kell adni a bérleti díj hozamához. Az árak persze elméletileg zuhanhatnak is, de a parkolási díj támaszként viselkedik.
Ha banki kamatok idővel vissza is mennek 10%-ra, akkor sem várható, hogy az brutális reálhozamot tartalmaz majd, hanem az infláció is vele megy, akkor pedig a bérleti díj és az ingatlan értéke is növekszik.
Alkalmi vevő esélye: A társasházakban mindig vagy ugyanannyi garázs épül, mint lakás, vagy kevesebb, több nemigen. Így a garázzsal nem rendelkező lakások mostani vagy majdani tulajdonosai, a házba költöző új lakók felárral is hajlandók megvenni a garázst, ha a lakásukból lifttel megközelíthető. A lakás árához viszonyítva mindegy, ha pár százezer forinttal drágább a garázs, a lakás értékékét a kényelem miatt jobban növeli, ha nem három utcával arrébb kell parkolni.
Pláne, hogy idővel lesz második autó is, az asszony még jobban félti a kocsiját az utcán, még kevésbé akar jeget kaparni, így kelleni fog második garázs is. Emiatt „opció”-ként is működik a garázsbefektetés, egyszer lesz egy házbeli lakó, aki papucsban, lifttel szeret lejárni a kocsihoz, és megér neki néhány százezer forintot a piaci ár fölött, hogy az ő lépcsőházában legyen a garázs.
Volt olyan garázsvevőm a Sasad liget lakóparkban, aki csak akkor volt hajlandó szerződni a kinézett lakásra, miután velem megállapodott a garázsról. Természetesen az áralku lehetősége fel sem merült.
Ezt egy opcióként kell felfogni.
Kezelés, karbantartás
A garázsok kezelése nem sok energiába telik, a TV előtt a kanapén fekve pizzával a kezében még Garfield is boldogulna. A bérbeadás folyamatát egy VIII kerületi garázs példáján tudom legjobban szemléltetni:
• Felteszem az internetre a hirdetéseket
• A bérlő meglátja, már eleve el tudja dönteni, hogy döntő paraméterek, a környék és az ár megfelelnek-e. Ha nem, meg sem nézi, aki megnézi, esetleg azt próbálja ki, hogy könnyen befér-e a kocsija (én már tudom, hogy be fog férni, mert telefonon megkérdezem, milyen a kocsija, és az én Skoda Octaviam elég nagy, hogy ahhoz viszonyíthassam). Emiatt nincsenek „garázsturisták”, nincs olyan egyedi tényező, ami miatt csak a megtekintés után lehet dönteni, pl. tetszik-e a csempe, milyen az elrendezés, stb.
• Ha felhív, elmondom a címet, menjen oda, hívjon fel a kapu elől, én távolról, mobiltelefonnal kinyitom a garázst, nézze meg, jó-e.
• Ha jó, küldök egy szerződést, töltse, ki írja alá, postázza el, és utalja az első bérleti díjat és a kauciót.
• Ha ez megvan, szólok a közös képviselőnek, hogy aktiválja a bérlő számát, és utána használhatja.
• Ha megszűnik a szerződést, vagy nem fizet, letiltatom a számát, és nincs parkolás.
Az egész folyamat alatt még csak Magyarországon sem kell lennem!
Persze nincs mindenhol mobilos kapunyitás, és egyszer nem árt találkozni a bérlővel, ezért a megtekintésre már viszek szerződést, és ott elintézek mindent. Általában az első megnéző kiveszi, vagy maximum a második, és ekkor a kulcsot is megkapja, továbbiakban nincs teendő. Ha így csinálod, az befektetés, ha már az első bérlőt is Te hajtod fel, az inkább már a vállalkozás fele hajlik.
Ha még ez is sok macera, akkor minden bérlőkkel kapcsolatos ügyintézést ki lehet adni, és akkor teljesen passzív lesz.
Kockázatok:
1. Rongálás, „lelakás" Egy teremgarázst nem lehet lelakni, mert csak betonból és meszelésből áll, a kapu esetleges elromlását a tulajdonosi közösség javíttatja, az esetleges károk tulajdoni hányaddal arányos része maximum pár ezer forint lehet. Ezért nem is kell ellenőrizni a bérlőket, amíg fizetnek. 1500 Ft-os közös költség és 100 garázs esetén havi 150.000 Ft a fedezet a közös tulajdonú részek javítására, ebből évente lehetne venni egy új garázskaput.
2. Üresen állás Ha nincs kiadva, nem kell fűtést, rezsit stb. fizetni, csak közös költséget (szokásosan kb. 10-15%- az elérhető bérleti díjnak, nagyságrendileg 1000-4000 ft). Aki nem akar sokáig várni, egy-két ezer forinttal a piaci ár alatt gyorsan ki tudja adni, és ha 10% helyett csak 9% lenne így a megtérülés, akkor is jó üzletet kötött.
3. Ingatlanpiac esése Míg egy lakásnak vagy más típusú ingatlannak ezer alternatívája lehet, a fekvéstől a nagyságig, aminek változását képtelenség évekre előre látni, a garázsok értékét kevésbé befolyásolja az ingatlanpiac helyzete, garázsbérlet legjellemzőbb alternatívája a az utcai (fizető) parkolás. Ennek kereslete jól kalkulálható egyszerű tényezők (parkolási díj, garázsárak) alapján.
A fizető parkolás egyre jobban terjed Budapesten (pl. Óbuda nagy részén jövőre bevezetik), valamint egyre inkább emelik a kerületi Önkormányzatok a parkolási díjakat. Emiatt a garázsok ingyenes alternatívája, az utcai parkolás is szűkül és drágul.
4. Nemfizetési problémák: Simán kizárható a bérlő, a belépési jogosultság letiltásával vagy parkolás gátló felszerelésével, nem jönnek a jogvédők, hogy három gyerekkel a híd alá kényszerül, nincs kilakoltatási moratórium.
5. Likviditás: szükség esetén 1-2 millió forint körüli áron darabonként el lehet adni a garázsokat, pláne bérlővel, míg egy darab nagyértékű ingatlant csak egyben lehet eladni. Mivel különböző helyeken vannak, ha meghirdet öt garázst öt helyen, abból kettőt-hármat biztosan elad 1-2 hónapon belül, míg a lakásnál akár egy év is lehet.
Befektetésként is értékesíthető: A bérbe adott garázs nem csak gépkocsitárolóként, de ingatlanbefektetésként is értékesíthető.
Hol érdemes venni?
Csak a budapesti piacot ismerem, ezért az alábbiakat nem biztos, hogy mindenhol érvényesek!
„Általában” nem érdemes garázst venni, de egyes konkrét garázsok lehetnek jók.
Budán I, II, XII-ben gyakorlatilag sehol, III, XI, Budafok már jobb. A drága környékeken a garázs is drága, a bérlők pedig nem fizetnek annyit. 1,5Mft-s garázs 15eft-ért (+közös költség) kiadva 12% hozam, 4 milliósért nem fizetnek 40eft-ot. 2,5-3 Mft alatt érdemes nézelődni.
Pesten a belváros legbelső részeiben az a helyzet, mint Budán, a többi lehet jó. Sok mindentől függ, melyik a jó hely, pl.
• garázsok sűrűsége a környéken
• kocsival rendelkező lakosok száma a környéken
• parkolási díj,
• autófeltörések száma
Ha most akarsz belevágni, nem javaslom, hogy vegyél pár üreset, mert nem ismered a piacot a környéken, ezért lehet, hogy úgy jársz, mint Miklós ismerőse.
Én mikor kezdtem, eleve bérbe adottat vettem, mert úgy gondoltam, amiért már egyszer fizetett valaki, akkor arra már legalább egyszer volt igény. Ha nagyon biztosra akarsz menni utána, hirdesd a bérbeadást foglaltan is, írd fel az érdeklődők adatait, és ha felmond a bérlőd, hívd fel őket.
Legjobb, ha nem a szomszéd Mari nénitől veszed meg, aki miután meghalt a férje, az unokaöccsének adta ki a garázst, hanem olyantól, aki szintén befektetésnek vette. Ez azért jó, mert ha egy hozzáértő már kockáztatta benne a saját pénzét, akkor Te is bátrabban megteheted.
Miért adja el egy befektető a bérbe adottat? Lehet, hogy húszat vett egyszerre, nagykeráron, bérlő nélkül, és ha így eladja, gyorsabban megfordul a pénze, mintha 10 évig bérbeadja.
Ráadásul, ha így veszed, akkor egy nagyobb portfolióból meg tudsz venni egyszerre 10-et, 3-4 különböző helyen, és diverzifikáltad a portfóliódat, és egy ügyvédi költség. Ha szerencséd van, és az eladónak már van egy embere, aki intézi a többi ingatlana ügyeit, és kiadhatod neki a kezelést.
Ha már vettél pár bérbe adott garázst, túl vagy egy-két bérlőváltáson, látod a költségeit, akkor már megpróbálhatsz alkalmi vételekre vadászni, már ismerd valamennyire a piacot, addig pedig csak pármilliót kockáztatsz, és nem 10-et, mint egy lakásnál.
Ha további kérdésed van, írj hozzászólást,esetleg e-mailt (garazs@mail2.webex.hu) ha tudok, segítek.
Péter
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en