A garázs, mint befektetés
Nagyon felkapott befektetési forma lett mostanában a garázs, illetve az autóbeálló. Mint minden befektetést, ezt is lehet jól és rosszul is csinálni, lehet szerencséd egy jó hellyel és állhat sokat üresen egy másik lakóparkban az autóbeállód, vannak előnyei és hátrányai egyaránt. Ugyanúgy bele lehet nyúlni egy rossz garázs vásárlásába, mint akár egy lakásnál is.
Van olyan ügyfelem, aki vett tíz helyet teremgarázsokban különböző felkapott belvárosi lakóparkokban, de azóta már nagyon megbánta. Vadásznia kell a bérlőket, akik egyre kevesebben vannak. Sokan eladták a második autót és az elsővel is inkább az utcán állnak. Hiába fizetős a parkolás, az ott lakók kapnak ingyenes bérletet.
A kétszintes garázs alsó szintjén lévő hely szinte kiadhatatlan. Eladni is nehezen tudják a helyeket, hiába adják olcsóbban, mint vették.
A garázs ára ugyanúgy esett az elmúlt években, ahogy az egyéb ingatlanok árai is. Ez persze jó (jobb) a most vásárolni szándékozóknak, de például a fenn említett úr ezen is sokat bukott. Tehát itt is lehet tőkeveszteséget elszenvedni, nem csak a lakóingatlanoknál, vagy a részvényeknél.
Ők azok, akiknek nagyon nem jött be ez a befektetési forma.
Péter az, akinek bejött, mondhatni már garázs-szakértővé vált az évek során.
Ezért megkértem, hogy írja le, szerinte hogyan lehet jól csinálni ezt a befektetést és neki milyen tapasztalatai vannak.
Ha kérdésed van hozzá, írd meg hozzászólásban, válaszolni fog rá.
A következő sorok az ő írása és az ő véleménye. Remélem, hasznosnak fogjátok találni.
Garázs, a passzív befektetés
Pár éve kezdtem teremgarázsokba fektetni, Miklós kérésére megírom az ezzel kapcsolatos tapasztalataimat.
Egy sikeres vállalkozást vezetek, ebből van folyamatos cashflow-m, amit nem kell visszaforgatnom, mert az én területemhez inkább csak szaktudás kell, tőke nem annyira. Emellé kerestem olyan tevékenységet, amihez tőke kell, munka pedig kevésbé, így találtam rá a garázsra, mint lehetőségre. Bérbeadott lakás volt a családban, a rossz tapasztalatok alapján azt inkább elvetettem.
Jelenleg van közel 50 garázsom és több egyéb kisebb értékű ingatlanom.
Nem akarok meggyőzni senkit, van akinek jó ez a típusú befektetés, van akinek nem. Én több előnyét látom, mint hátrányát, a hátrányokat tudom kezelni, tehát nekem jó.
Garázsok fajtái
Teremgarázs: A teremgarázsok többnyire osztatlan közös tulajdonként, adott tulajdoni hányaddal szerepelnek az ingatlan-nyilvántartásban, de be van jegyezve a konkrét beálló száma is, így nem vitatható, ki mit használhat. Fedezetnek nem fogadják el őket hitelhez.
Önkormányzati egyedi garázsok: Ezek a garázsok jellemzően Önkormányzat telkén létesült saját tulajdonú felépítmények, az Önkormányzatnak a területhasználatért 3000 Ft körüli (garázsonként változó) havidíjat kell fizetni). A garázsok jellemzően 30-40 éve épültek téglából, hullámpala vagy hasonló fedéssel. A beázásra figyelni kell! Az önkormányzatok kifejezetten egyoldalú szerződéseket kötnek, a tulajdonosnak nem sok joga van, több nem piaci kockázat is van.
Magántulajdonú egyedi garázsok: ezek saját telken vannak többnyire, de van, ahol társasházé a telek, ld előző. Raktárnak, üzletnek, barkácsműhelynek is jók lehetnek, de ha nem erre használod, alacsonyabb a megtérülés, mert a bérlő nem értékeli úgy ezeket az opciókat, mint az eladó.
Miből származik a bevétel?
Bérleti díj: A bérleti díj hozama szerintem elég jó 10% körül van, de legalább az inflációval lehet évente emelgetni, így a hozam már csak emiatt is automatikusan nő évente (vagy reálhozamként működik). Ráadásként az önkormányzatok folyamatosan emelik a pakolási díjakat és terjesztik ki a parkolási övezeteket, így a „helyettesítő termék”, az utcai parkolás drágulása miatt is lehet emelni a bérleti díjakat. Egy helyen 9.500 Ft/hó bérleti díjjal kezdtem 3 éve, most az új bérlők már 12.000 Ft-ot fizetnek. Három év alatt 26 %-kal sikerült emelni a bérleti díjat! (nem mindenhol megy ilyen ütemben)
Inflációkövető értékemelkedés: Az ingatlanok értéke emelkedik hosszú távon az infláció miatt (ha nem a tetőponton vásároltál), míg egy bankbetét értelemszerűen nem (ott a kamat azt is tartalmazza) ezért ha bankbetéttel hasonlítjuk össze a hozamot, ezt az értéknövekedést/csökkenést hozzá kell adni a bérleti díj hozamához. Az árak persze elméletileg zuhanhatnak is, de a parkolási díj támaszként viselkedik.
Ha banki kamatok idővel vissza is mennek 10%-ra, akkor sem várható, hogy az brutális reálhozamot tartalmaz majd, hanem az infláció is vele megy, akkor pedig a bérleti díj és az ingatlan értéke is növekszik.
Alkalmi vevő esélye: A társasházakban mindig vagy ugyanannyi garázs épül, mint lakás, vagy kevesebb, több nemigen. Így a garázzsal nem rendelkező lakások mostani vagy majdani tulajdonosai, a házba költöző új lakók felárral is hajlandók megvenni a garázst, ha a lakásukból lifttel megközelíthető. A lakás árához viszonyítva mindegy, ha pár százezer forinttal drágább a garázs, a lakás értékékét a kényelem miatt jobban növeli, ha nem három utcával arrébb kell parkolni.
Pláne, hogy idővel lesz második autó is, az asszony még jobban félti a kocsiját az utcán, még kevésbé akar jeget kaparni, így kelleni fog második garázs is. Emiatt „opció”-ként is működik a garázsbefektetés, egyszer lesz egy házbeli lakó, aki papucsban, lifttel szeret lejárni a kocsihoz, és megér neki néhány százezer forintot a piaci ár fölött, hogy az ő lépcsőházában legyen a garázs.
Volt olyan garázsvevőm a Sasad liget lakóparkban, aki csak akkor volt hajlandó szerződni a kinézett lakásra, miután velem megállapodott a garázsról. Természetesen az áralku lehetősége fel sem merült.
Ezt egy opcióként kell felfogni.
Kezelés, karbantartás
A garázsok kezelése nem sok energiába telik, a TV előtt a kanapén fekve pizzával a kezében még Garfield is boldogulna. A bérbeadás folyamatát egy VIII kerületi garázs példáján tudom legjobban szemléltetni:
• Felteszem az internetre a hirdetéseket
• A bérlő meglátja, már eleve el tudja dönteni, hogy döntő paraméterek, a környék és az ár megfelelnek-e. Ha nem, meg sem nézi, aki megnézi, esetleg azt próbálja ki, hogy könnyen befér-e a kocsija (én már tudom, hogy be fog férni, mert telefonon megkérdezem, milyen a kocsija, és az én Skoda Octaviam elég nagy, hogy ahhoz viszonyíthassam). Emiatt nincsenek „garázsturisták”, nincs olyan egyedi tényező, ami miatt csak a megtekintés után lehet dönteni, pl. tetszik-e a csempe, milyen az elrendezés, stb.
• Ha felhív, elmondom a címet, menjen oda, hívjon fel a kapu elől, én távolról, mobiltelefonnal kinyitom a garázst, nézze meg, jó-e.
• Ha jó, küldök egy szerződést, töltse, ki írja alá, postázza el, és utalja az első bérleti díjat és a kauciót.
• Ha ez megvan, szólok a közös képviselőnek, hogy aktiválja a bérlő számát, és utána használhatja.
• Ha megszűnik a szerződést, vagy nem fizet, letiltatom a számát, és nincs parkolás.
Az egész folyamat alatt még csak Magyarországon sem kell lennem!
Persze nincs mindenhol mobilos kapunyitás, és egyszer nem árt találkozni a bérlővel, ezért a megtekintésre már viszek szerződést, és ott elintézek mindent. Általában az első megnéző kiveszi, vagy maximum a második, és ekkor a kulcsot is megkapja, továbbiakban nincs teendő. Ha így csinálod, az befektetés, ha már az első bérlőt is Te hajtod fel, az inkább már a vállalkozás fele hajlik.
Ha még ez is sok macera, akkor minden bérlőkkel kapcsolatos ügyintézést ki lehet adni, és akkor teljesen passzív lesz.
Kockázatok:
1. Rongálás, „lelakás” Egy teremgarázst nem lehet lelakni, mert csak betonból és meszelésből áll, a kapu esetleges elromlását a tulajdonosi közösség javíttatja, az esetleges károk tulajdoni hányaddal arányos része maximum pár ezer forint lehet. Ezért nem is kell ellenőrizni a bérlőket, amíg fizetnek. 1500 Ft-os közös költség és 100 garázs esetén havi 150.000 Ft a fedezet a közös tulajdonú részek javítására, ebből évente lehetne venni egy új garázskaput.
2. Üresen állás Ha nincs kiadva, nem kell fűtést, rezsit stb. fizetni, csak közös költséget (szokásosan kb. 10-15%- az elérhető bérleti díjnak, nagyságrendileg 1000-4000 ft). Aki nem akar sokáig várni, egy-két ezer forinttal a piaci ár alatt gyorsan ki tudja adni, és ha 10% helyett csak 9% lenne így a megtérülés, akkor is jó üzletet kötött.
3. Ingatlanpiac esése Míg egy lakásnak vagy más típusú ingatlannak ezer alternatívája lehet, a fekvéstől a nagyságig, aminek változását képtelenség évekre előre látni, a garázsok értékét kevésbé befolyásolja az ingatlanpiac helyzete, garázsbérlet legjellemzőbb alternatívája a az utcai (fizető) parkolás. Ennek kereslete jól kalkulálható egyszerű tényezők (parkolási díj, garázsárak) alapján.
A fizető parkolás egyre jobban terjed Budapesten (pl. Óbuda nagy részén jövőre bevezetik), valamint egyre inkább emelik a kerületi Önkormányzatok a parkolási díjakat. Emiatt a garázsok ingyenes alternatívája, az utcai parkolás is szűkül és drágul.
4. Nemfizetési problémák: Simán kizárható a bérlő, a belépési jogosultság letiltásával vagy parkolás gátló felszerelésével, nem jönnek a jogvédők, hogy három gyerekkel a híd alá kényszerül, nincs kilakoltatási moratórium.
5. Likviditás: szükség esetén 1-2 millió forint körüli áron darabonként el lehet adni a garázsokat, pláne bérlővel, míg egy darab nagyértékű ingatlant csak egyben lehet eladni. Mivel különböző helyeken vannak, ha meghirdet öt garázst öt helyen, abból kettőt-hármat biztosan elad 1-2 hónapon belül, míg a lakásnál akár egy év is lehet.
Befektetésként is értékesíthető: A bérbe adott garázs nem csak gépkocsitárolóként, de ingatlanbefektetésként is értékesíthető.
Hol érdemes venni?
Csak a budapesti piacot ismerem, ezért az alábbiakat nem biztos, hogy mindenhol érvényesek!
„Általában” nem érdemes garázst venni, de egyes konkrét garázsok lehetnek jók.
Budán I, II, XII-ben gyakorlatilag sehol, III, XI, Budafok már jobb. A drága környékeken a garázs is drága, a bérlők pedig nem fizetnek annyit. 1,5Mft-s garázs 15eft-ért (+közös költség) kiadva 12% hozam, 4 milliósért nem fizetnek 40eft-ot. 2,5-3 Mft alatt érdemes nézelődni.
Pesten a belváros legbelső részeiben az a helyzet, mint Budán, a többi lehet jó. Sok mindentől függ, melyik a jó hely, pl.
• garázsok sűrűsége a környéken
• kocsival rendelkező lakosok száma a környéken
• parkolási díj,
• autófeltörések száma
Ha most akarsz belevágni, nem javaslom, hogy vegyél pár üreset, mert nem ismered a piacot a környéken, ezért lehet, hogy úgy jársz, mint Miklós ismerőse.
Én mikor kezdtem, eleve bérbe adottat vettem, mert úgy gondoltam, amiért már egyszer fizetett valaki, akkor arra már legalább egyszer volt igény. Ha nagyon biztosra akarsz menni utána, hirdesd a bérbeadást foglaltan is, írd fel az érdeklődők adatait, és ha felmond a bérlőd, hívd fel őket.
Legjobb, ha nem a szomszéd Mari nénitől veszed meg, aki miután meghalt a férje, az unokaöccsének adta ki a garázst, hanem olyantól, aki szintén befektetésnek vette. Ez azért jó, mert ha egy hozzáértő már kockáztatta benne a saját pénzét, akkor Te is bátrabban megteheted.
Miért adja el egy befektető a bérbe adottat? Lehet, hogy húszat vett egyszerre, nagykeráron, bérlő nélkül, és ha így eladja, gyorsabban megfordul a pénze, mintha 10 évig bérbeadja.
Ráadásul, ha így veszed, akkor egy nagyobb portfolióból meg tudsz venni egyszerre 10-et, 3-4 különböző helyen, és diverzifikáltad a portfóliódat, és egy ügyvédi költség. Ha szerencséd van, és az eladónak már van egy embere, aki intézi a többi ingatlana ügyeit, és kiadhatod neki a kezelést.
Ha már vettél pár bérbe adott garázst, túl vagy egy-két bérlőváltáson, látod a költségeit, akkor már megpróbálhatsz alkalmi vételekre vadászni, már ismerd valamennyire a piacot, addig pedig csak pármilliót kockáztatsz, és nem 10-et, mint egy lakásnál.
Ha további kérdésed van, írj hozzászólást,esetleg e-mailt (garazs@mail2.webex.hu) ha tudok, segítek.
Péter
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
“Szerintem a garazs kockazatai kozul kimaradt egy Magyarorszagon meg ismeretlen:
Dugodij.”
Ez (érdemi összegben) egyedül Budapesten reális.
Bár ott nem tudom, hogy sikerült a 4-es metrót elindítani a bevezetése nélkül (elvileg az EU-s metrómilliárdok egyik folyósítási feltétele volt). Talán csak a választási évet kell lapítva kihúzni a döntéshozóknak? 🙂
Logikus lenne, ha az onkormanyzati valasztasok utan 1-2 even belul megjonne… Gazdasagilag mar regota indokolt, politikailag meg most jott el az ido…
Szerintem amugy egyaltalan nem baj, hogy 100 millio forinttal a garazsozas mar nagyon idorablo… Mondjuk a koltsegekhez be lehetne irni azt is… Bar ha 2 evente 1 nap megy el vele, attol meg jo befektetes marad.
1. Elvezetes olvasgatni hanyan hany felekeppen latjak ugyanazt. A sajnalatos csak az (szerintem), hogy a tobbseg arra koncentral miert NEM mukodhet a dolog (munka, riziko, apropenz, ado stb) javaslom legyunk konstruktivabbak, hogy ne vegyuk el a kedvet a jovobeni gondolatebreszto posztiroktol.
2. A magam reszerol az alabbi kovetkeztetest vontam le. Ha van 10m szabad cash, akkor nem csak az az alternativam, hogy betet/kotveny (300e/ev)’ vagy reszveny bef alap/etf/ (akar 5-1000e/ev hozam DE lehet ekkora tokeveszteseg is) Mmasreszt a hozam, kockazat, idotav mellett a befektetes kezelesevel jaro ido/munkaigenyt is merlegre kell tenni a dontes elott. Harmadreszt minel szelesebb eszkozosztalyokra (realiak!) diverzifikalom a tokemet, a portfolio osszkockazata potencialisan annal kisebb lesz, minimalizalt hozamaldozat mellett.
“Harmadreszt minel szelesebb eszkozosztalyokra (realiak!) diverzifikalom a tokemet, a portfolio osszkockazata potencialisan annal kisebb lesz, minimalizalt hozamaldozat mellett.”
De annál több piac híreit ajánlatos követned (ami amúgy esetleg nem is érdekelne), és annál több mindenhez többé-kevésbé hozzáértővé válnod. (Ez nekem is ma, a garázsos cikken való elmélkedés hatására állt össze. 🙂 )
egyébként én már gondolkodtam ezen, és szerintem egy tucatnyi simán jó befektetés egy családnak. az, hogy később a gyerek megkaphatná, hogy tanuljon, egyszerűen remek ötlet.
Ha rákerestek a hsz-ekre, láthatjátok, hogy régóta foglalkozom ezzel. Előtte tőzsdéztem, kötvényeztem, most ugyanakkora a hozamom a 20 garázsomból, de nics gyomoridegem, hogy jól, vagy rosszul döntöttem-e.
Ami biztonságot ad, hogy mélyen áron alul vettem az ingatlanjaimat, de ami fontosabb, hogy a berakott lóvé téglában, betonban, jó lokációban van. A hozamot nem befolyásolja semmilyen világpolitikai vagy pénzügyi válság, én szabom meg, hogy kivel lépek üzleti kapcsolatba és szolidan emelni is tudom a bérleti díjat, igy idegeskedés nélkül megvan 14 százalék nettó hozamom.
Ami a legfontosabb és ezt mégegyszer leírnám, ez nem függ képernyő előtt kattingató brókerektől, világpolitikai tényezőktől, csak tőlem, (annyi a könnyebbség, hogy a felújításokat, karbantartást én csinálom) ezért érdemes garázsba fektetni a fölös pénzt.
A komoly telefonálókat kikérdezem, mindent feljegyzek róluk, majd két hét szünet következik. Ezalatt lekáderezem őket, anyagi helyzet, jövedelem, megbízhatóság, családi állapot alapján. Olyan városban lakom, ahol mindenki mindenkit ismer, és engem is sokan.
Közben a jelentkezők is érdeklődnek, kitűnik ki lesz komoly bérlő és ki nem. A vállalkozókkal vigyázni szoktam, jórészük kalandor, dupla ellenőrzés után sem biztos, hogy lesz velük üzlet.
(Viszont van két roma bérlőm, akik ha meglátnak az utcán, a fizetési határidő előtt is kézbe adják a díjat, a legjobb ügyfelek.)
Szóval olyen sokszínű ez, mint az élet. Aki belevágna, próbálja ki, előtte a szomszédokat kérdezze ki, ha megy a bolt, fejlessze!!!
mennyire pörgős a piac? egy-egy eladó lakásra hányan jelentkeznek _befektetési_ céllal, már ha tudsz ilyet?
ebből következik, hogy nem túl nagy területet jelöltél meg “vadászterületnek” (Belbuda és Belpest kiesett, a külsőbb kerületkben meg már jellemzően kertes házas részek vannak, szóval az a kevés, ami marad: XI. egy része, Angyalföld, Újpest, Kispest, Pestlőrinc, ami hirtelen eszembe jutott. De itt mennyire van fizetőképes kereslet?
A belvárosi részek sem eleve kizártak, csak ott sokkal nehezebb jó vételt találni.
Kereslet szinte mindenhol van valamikora, csak van ahol a vétel árhoz képest kevés bérleti díjat lehet kérni.
A pincetárolót viszont aranyáron mérik. Sose fogom megérteni, a kivitelező ennyi garázshely helyett miért nem húzott fel még 10-20 téglafalat, hogy eladja az így lezárt helyet tárolónak.
Akkor úgy kérdezem, mennyire nepperes a piac? Ingatlanoknál kb. 3/4-1/4 az arány, vagyis csak 1/4 az, aki befektetési céllal veszi (kiadás, bérbeadás), és ők azok, akik a tuti kiadhatóságra mennek.
Garázsoknál mi a helyzet?
Ha nagyobb lesz és nem jön közbe semmi, lehet, hogy már a kezdetek kezdetétől ő működik közre: megpendítem az ötletet, tájékoztatom a piacról, együtt megnézünk néhányat, kiválasztunk egyet (amit ő választ ki az én finom ráhatásomra 🙂 ), leellenőrizzük minden rendben van -e, lefoglalózzuk, figyeljük hogyan megy át az ügyvédtől a földhivatalon át a bejegyzés, megvesszük, az illetéket már ő fizeti 🙂 a hozamból. Bérlőkeresés, szerződés, bérleti díj begyűjtése, problémák esetén segítség. Lehet, hogy érdemes még annyival megbolondítani a dolgot, hogy mondjuk nem ajándékba kapja, hanem vissza kell fizetni az árát vagy egy részét a bérleti díjak egy részéből, érezze, hogyan lesz saját tulajdona.
Tízpontos ötlet.
Viszont míg egy lakásbérleti díjat simán duplájára (sőt) visz egy látványos de filléres felújítás és egy látványos de szintén filléres berendezés, ezt a garázsnál nem lehet elérni – ill lehet, pl átminősíteni üzletté meg hasonlók, de az itt és nekem akkora papírgyártás meg hadakozás a hivatalokkal meg mindenféle érdekközösségekkel, hogy – nekem – sok (utólag is megtalálják az embert mindennel). Garázs hozama jó, lakás hozama rosszabb, de nagyon tág határok közt változtatható anélkül, hogy mindenféle hivatalosság seggét ki kéne nyalni.
Talán civilizációs szigetek lesznek ebben az országban, azonkívül sötét középkor, se út, se orvos, se szervezett ellátás: semmi. Most mintha javulnának a kilátások, de nem lehet tudni átmeneti lesz -e vagy sem.
mivel a garazs birtoklasa nem jar presztizselmennyel, ezert nem fontos megvenni.
Eleve sokkal tobben vannak azok, akik ki tudnak fizetni 10-20e ftot havonta, mint egyben 1-2 milliot.
Az elektronikai eszkozoket is konnyebb havi reszletre ~50%al dragabban eladni, mint egy nagyobb osszegert.
Amugy valoszinuleg itt is az van, hogy 5-6 ev birtoklas utan eri meg megvenni a kulonbozo adok es macera miatt.
ingatlan.com-on rakerestem a garazsra:
pl. 9 keruletben 49 db van
egesz Budapesten 368 db van
ezek szerint sokan nem tudnanak 50 db garazst venni, mert gyorsan elfogyna…
tudom vannak mas hirdetesi portalok is (bar szerintem aki az ingatlan.com-on nem hirdeti meg az eleg buta), de a tobbi portal felhozatalat ellensulyozza az, hogy gyakran ugyanzt tobben(tobb ingatlanos) is hirdetik, es hogy azert sok hirdetes amiatt targytalan, hogy vagy irrealisan draga, vagy valamiert nem tetszik…
A kerdes ugy altalanosithato, ha van 100millad, akkor hogyan fektesd be.
Most hogy leestek a beteti kamatok/allakotveny hozamok, kenytelen az ember uj iranyokba nezelodni.
A valasza azert nehez, mert akinek nincs 100m-ja, az konnyen dobalozik vele…
Akinek van, annak viszont esznel kell lenni: ahhoz keves ez a penz, hogy felelotlenul befektessuk, mondvan hogy marad meg eleg… ahhoz viszont eleg sok, hogy konnyeden meg lehet belole elni, akar lakaskiadassal is… tehat mindenkeppen jol at kell gondolni…
akinek 1-2 millaja van annak ugye nincs is mas valasztasa az ingatlanpiacon
ha 10 millaja van vagy az alatt annak mindenkeppen erdemes venni parat
de 100 milla szerintem mar kicsit mas…megkockaztatom hogy 100 millanal mar nem erdems venni 1-et sem, mert a havi bevetel eltorpul az osszbevetel mellet
Ahány könyvelővel beszéltem, mindegyik kicsit mást mondott. A NAV is mást mondott, bár nekem az jött le, hogy pont a NAV volt az, aki a legkevésbé tudta, hogy miről beszél. A beszélgetés végére a NAV “tanácsadót” sikerült meggyőznöm a tanácsának ellenkezőjéről. Ez milyen már?! Tiszta időpazarlás.
Az ultimate tanács a NAV-tól: “Majd egy esetleges vizsgálatnál úgyis kiderül, jól csinálta-e.”
Gratulálok magyarország.
Szóval itt feltennék egy kérdést, nem üzletszerű garázskiadók számára. Hogyan szeditek be pl. a közösköltséget és hogyan adóztok utána?
A “tanácsok” összesítéséből egyelőre az áll nyerésre, hogy pl. a garázsra eső közösköltséget NEM lehet leírni költségként, vagyis a 16% SZJA azután is fizetendő, függetlenül attól, hogy az a pénz vándolrol tovább a társasháznak.
Egy magasabb kktg-ű garázsnál ez nem két fillér.
De attól még nem fizetnék utána vígan és dalolva SZJA-t, mivel az marhára nem a jövedelmem.
fentebb igeretet kaptunk arrol, hogy a kiszamolo.hu adoszakertoje utana nez, hogy mikent lehet legalisan kiadni. Adoszammal rendelekzo magandszemely es erre a celre letrehozott kft esete merul fel.
Maganszemelykent elegendo e az afa befizetese? (cegkent iparuzesi ado stb..)
Cegkent levonhato e koltsegkent a kozos koltseg es az ingatlan ado?
Fontos lenne egy teljeskoru valasz, megelozendo, hogy a cikk ebben a formaban csak az ado elkerules egy ideiglenesen elerheto modjanak osszefoglaloja legyen. De tenyleg,.. adoinfot pls!
Maganszemelykent nem vonhatsz le semmilyen koltseget, de az SZJA reszt nem tudom honnan veszed. AFA van.
ÁFA szempontjából nem költség elszámolásról, hanem ÁFA visszaigénylésről beszélhetünk. Általánosságban azt a kifizetett ÁFÁ-t igényelheted vissza, ami az ÁFA köteles tevékenységedhez kapcsolódik. Ilyenkor gyakorlatilag a végén csak az árrésed után fizeted meg ténylegesen az ÁFÁ-t, ha minden költséged ÁFÁ-s. Történetesen a közös költség nem az, így a közös költségre eső ÁFÁ-t bukod. Ezt úgy tudnád megúszni, hogy ha a bérlő fizetné papíron is a közös költséget. Ez lehet az a pont, amin lehet vitatkozni a NAV-val, és jó eséllyel a NAV-on belül sem egységes az álláspont.
Biztosan keverek valamit, mert nem találtam 1 hozzáértő személyt sem, aki 100% bizonyossággal állást tudott volna foglalni a kérdésben.
Sőt, pont a NAV kardoskodott leginkább az mellett, hogy a garázsra eső közös költség nem írható le költségként. Ezen állítását azzal támasztotta alá, hogy a társasház a közös költség befizetésről nem ad, nem adhat számlát, így az a költségelszámolásba sem vonható be. Amit kapok a társasháztól, egy A4-es papírlap, amin (ugyan tételesen) szerepel a garázs havi kktg-e, de az nem hivatalos bizonylat… vagy nem tudom már pontosan minek nevezte.
Ugyanazt előadtam neki, amit most te, de ezzel csak még jobban sikerült elbizonytalanítanom. Ekkor szaladt ki a száján, hogy majd a revizortól megtudom, hogy jó volt-e. Idióták gyülekezete… tiszta időpazarlás volt a NAVnál töltött idő.
Az SZJA részt onnan veszem, hogy magánszemélynek a garázskiadás önálló tevékenységből származó jövedelemnek minősül, amely után személyi jövedelemadót kell fizetni. Sőt, bizonyos bevétel fölött (milliós nagyságrend), EHO-t, meg ilyen borzalmakat is.
Vagy tételes költségelszámolást választok (mint kiderült, erről mindenki fejében jó nagy köd van), vagy a bevételem 90%-a után fizetek 16% SZJA-t.
És mindezt negyedévente befizetem a NAVnak, következő évben pedig beírom az adóbevallásba.
Magánszemély választhat alanyi áfamentességet, így az ÁFA nekem nem kötelező. Viszont ilyenkor értelemszerűen a visszaigénylése sem lehetséges.
Tehát a kérdés az, hogy milyen bizonylattal tudod igazolni a közös költséget. Amúgy ha kp fizetsz, akkor kapsz egy bevételi pénztárbizonylatot. De nyilván átutalás esetén is van megoldás.
Valóban, bár én csak a garázzsal foglalkoztam, a lakáskiadásról teljesen elfeledkeztem. Már csak azért sem foglalkoztam vele, mert a lakás áfakörön kívüli, a garázs nem, és akkor másban is eltérhetnek…
Szóval nehezen elképzelhető, tény, bár én el tudom képzelni. 😀
Nem bírom a készpénzt, átutalással megy minden. Persze nem is az a probléma, hogy ne tudnám bizonyítani a garázsra eső közösköltség mértékét, hiszen erről egyrészt a számlaforgalmam, az éves társasházi elszámoló bizonylat, ill. a közös képviselő maga is bizonyíthatja. Hanem az a probléma, hogy a NAV egy f*sz, és ott tesz keresztbe, ahol tud. Csupán annyit kell tennie, hogy azt mondja: “Nem fogadom el”. És akkor gondolom fellebezhetek egy kis illetékkel megfejelve, de totál felesleges, mert akkor sem fogadja el.
A garázs megvételekor már megszívatott, szóval ez tapasztalat.
Egyre inkább úgy tűnik, hogy az egyetlen normális megoldás, ha a bérlőt rá tudom venni, hogy közvetlenül a társasház számlájára utalja a kktg-et, és nekem csak az azzal csökkentett részét.
És akkor ezt még megfejelem egy 10%-os költségelszámolással, és a NAV még kevesebb adót fog látni ebből, mintha hagyta volna, hogy leírjam költségként.
Ha hagyom az egészet, és megy feketén. Ha az állam képtelen egyértelmű törvényeket hozni, vagy a NAV egyértelmű értelmezéssel szolgálni, akkor így jártak…
A világ legegyszerűbb dolga kéne ez, hogy legyen. De neeem, bonyolítsuk túl, hogy bárkit bármikor meg lehessen büntetni.
: a strucc politikaval sajnos az a problema, hogy altalaban mi (akik a futykosnek ezen a vegen vagyunk) huzzuk a rovidebbet egy nav ellenorzesnel 🙁
Osszesitve: A CIKK fo problemaja, hogy megalapozatlan ado hatteru informacion alapul. Ennyibol fiktiv.. mert nem befektetes hanem inkabb csencseles 🙁 ami (ha nem kapnak el) akkor persze 14%-ot hoz.. ha viszont igen akkor a piusz-ig is felmehetunk.
Cegkent csinaltam ra uzleti tervet. Az a baj, hogy ugy viszont mar csak 10 garazs felett eri meg a relativ allando ceguzemeltetesi koltsegek miatt.
7% kb 7 even keresztul (amig leirod a beruhazaskor keletkezett afa-t) utana mar csak 4%.
Minden esetre a magánszemélykent választhato alanyi áfamentességet megprobalom kideriteni mert garazs kiadasnal eddig ugy lattam, hogy mindenkeppen kell AFA. Ha fuj ha esik.. (de nem vagyok szakember).
Udv, NR
10. Ingatlan bérbeadásának alapvető szabályai
nav.gov.hu/nav/inf_fuz/Informacios_fuzetek
ÁFA tv.
net.jogtar.hu/jr/gen/hjegy_doc.cgi?docid=A0700127.TV
XIII. Fejezet
188. § (2)
“Az alanyi adómentesség választására jogosító felső értékhatár: 6 000 000 forintnak megfelelő pénzösszeg.”
Meg persze van még egy rakás feltétel…
(én se vagyok szakember)
És akkor ezt még megfejelem egy 10%-os költségelszámolással,…” Na ebben messze nem vagyok biztos, hogy elfogadja a NAV. A közműveket átirathatod a bérlőre, de a közös költséget nem. Az a tulajdonhoz kapcsolódó kötelezettség, azt a közös képviselő, mint a Te befizetésedet tartja nyilván, bármiféle bizonylatod csak neked adhat. Tehát a Te nevedre fog szólni a befizetési pénztárbizonylat, meg az év végi egyenleggértesítő. Az a Te költséged, és a Te bevételed, ha azt a bérlőd fizette. Akkor is, ha fizikálisan nem futott át rajtad az összeg. Nem hiszem, hogy elfogadná a NAV, hogy a közös költséget se bevételként, se költségként nem szerepelteted, ugyanakkor a 10% költségátalányt elszámolod.
Tehát a NAV nem engedi leírni költségként, mert nincs róla számviteli bizonylat, de attól még az én költségemnek tekinti, mert van róla pénztárbizonylat.
Csak nekem sántít ez a dolog, hogy az egyik (pénztári) bizonylat megléte bizonyíték a NAV számára egy olyan tárgykörben, amely adófizetési kötelezettséget állapít meg, de ugyanezt a bizonylatot nem fogadja el a költségelszámolásnál?
Miért képes egy (kiadásról szóló!) papírfecni bizonyítani azt, hogy volt x Ft bevételem, de nem képes bizonyítani azt, hogy volt ugyanennyi kiadásom?
Persze értem én, hogy vagy tételes elszámolást alkalmazok, vagy százalékosat. Az is megérne egy misét, hogy mi a célja e kettő szétválasztásának, és az adózó mikor melyiket részesíti előnyben. Mert a kktg-en kívül van nekem más költségem is (pl. ingatlanadó), de ez megint messzire vezet.
Ezekszerint ha egyik ktgelszámolást sem választom, akkor oké? 🙂
Szóval számlát nyílván nem állíthat ki a közös képviselő, mert nem nyújt neked, mint tulajdonosnak szolgáltatást a ház. A költséget viszont természetesen elszámolhatod, az lehetett tájékozatlan a NAV-nál, aki az ellenkezőjét mondta. Közös költségnél a bevételi pénztárbizonylat, a csekk, illetve átutalásnál a saját banki kivonatod a bizonylat, amivel igazolhatod a költséget.
Amúgy szerintem gyakorlatilag soha nem éri meg a 10%-os ktg. elszámolás, hiszen ennél jellemzően már az amortizáció is több.
Hát köszönöm, hogy te is beleástad magad a témába. Úgy érzem, alaposan kitárgyalásra került a dolog.
Jól hangzik amúgy, így lenne logikus… mindenesetre kíváncsi leszek, mint mond majd a revizor. 😀
Ember legyen a talpán, aki büntetés nélkül szeretne túlélni ebben az országban.
A lényeg röviden összefoglalva:
Alanyi adómentesen kell csinálni, akkor nincs áfa.
Közös költség: általában 1000-3000 Ft egy garázsnál. Bevételt és költséget is jelent, tehát az eredményhatása 0 lenne logikusan. Ha tételes költségelszámolást választasz, és nem sikerül elszámolnod költségnek, akkor a közös költség csak bevétel lesz, és 16% Szja-t fizetsz utána. Tehát 1000 Ft-ból befizetsz 160-at, 3000-ből 480-at. Nem ez határozza meg, hogy jó üzlet-e. Ha a bérleti díjra vetítjük, egy 15.000 ft-os bérleti díjból fizetnél 2400 ft szja-t havonta, (vagyis 2400×12 évente), ha a 1000 ft közös költség után is fizetsz, akkor 2560 ft-ot, ha 3000 ft a közös költség, akkor 2880 -at.
Ha csak ezen múlik, hogy megéri-e, inkább ne csináld. 7eft-nál jobban fáj, de az már nagyon magasnak számít, ne vegyél ilyet
10% költségátalányt választasz, akkor 3eft közös költségnél az adólapod 16,2eft, szja 2592ft. ezer forint kk-nál adóalap 14,4 eft, szja 2304 ft. Szerintem egyáltalán nem ezen múlik, normális bérleti díj közös költség aránynál.
Ha tételes költség elszámolást választasz, akkor az szja 2400 ft. Tehát összefoglalva az adózási módtól és a közös költség arányától függően az szja 2304-2880 ft között változhat, ami a bérleti díjra vetítve 15,4%-19,2% szja-t jelent. Persze igyekszik az ember csökkenteni, de hát ezen múlik? (1 Mft felett, ahol az Eho os belép, változik a helyzet, de ott még nem tartotok gondolom)
Ráadásul a bérleti díj szja-ja összevontan adózik, így az adókedvezményeket ezzel is szembe tudod állítani. Ha van 3 gyereked, nem adózol ezután sem.
nem néztem mostanában a kommenteket, bocs, ha van további kérdésetek, írjatok a fenti email címre.
Köszi az infót.
“Ha tételes költségelszámolást választasz, és nem sikerül elszámolnod költségnek…”
Hogyhogy nem sikerül? Mitől ilyen sztochasztikus a dolog? Mely változók befolyásolják a tételes kötlségelszámolás sikerességét?
(Minél többet olvasom a magyar jogszabályokat, egyre inkább érzem azt, hogy koppintották. Heisenberg határozatlansági elvéről.)
Áfa:
A garázs bérbeadása alapesetben áfaköteles, ezért alanyi adómentes adószámot kell kérni a NAV-tól, ezután évi 6mFt bevételig áfamentes a bérbeadás. (a bérlő által fizetett közös költség is beleszámít a 6Mft-ba). A tároló bérbeadása nem Áfaköteles.
SZJA
A bérleti díj költségekkel csökkentett összege után 16% Szja-t kell fizetni. Ez a bérrel és egyéb jövedelmekkel együtt adózik, így az adókedvezményeket (pl. gyerekek utáni kedvezmény, stb.) érvényesíteni lehet.
A költségelszámolás lehet tételes költségelszámolás vagy 10% költséghányad. Ha a közös költség magasabb a bérleti díj 10%-ánál, esetleg van rezsi is (pl. villany) akkor egyértelműen a tételes költségelszámolást célszerű választani.
Évi összesen 1 Mft bérleti díj jövedelem felett 14% EHO-t is kell fizetni. Ezt az 1 Mft-os határt úgy lehet kiterjeszteni, ha mindkét házastárs ad bérbe ingatlant, így 2x1Mft-ig nem kell EHO-t fizetni. Másik lehetőség, ha olyan szintű jövedelme van, hogy évente amúgyis fizet 450eft EHO-t, akkor efelett már nem kell. (évi 6Mft felett viszont már Áfát kell fizetni, úgyhogy efelett már más megoldást kell keresni.)
Átmenet
Ha eléred az 1Mft-t, akkor célszerű lehet áttérni a céges formára, és apportálni egy új cégbe a garázsokat.
Magánszemélytől általában egyet tudsz venni, és valószínüleg árban sem olyan rugalmas.
A liftest nem szeretik sem a bérlők, sem a vevők. Ha nagyon jó áron kapod meg, és olyan a környék, meg lehet venni, de ne ilyennel kezd