A japán ingatlanpiac
Sokan találgatják, mi lehet az európai országok sorsa a következő évtizedekben.
A kilátások elég borúsak: Európa kezdi elveszíteni eddigi egyik vezető helyét a világgazdaságban, egy évtizede nem képes kievickélni a gazdasági válságból a negatív kamatok ellenére sem, a társadalom Európa nagy részén elöregszik, egyre kevesebb a fiatal és egyre több az idős ember.
A negatív vagy nulla közeli kamatok miatt egész Európában az ingatlanok ára nagy mértékben felment, egyre több helyen a nagyvárosokban lakhatási válság van, ahol még nem, ott is nagyon megterheli a gazdaságot a magas ingatlanárak. (Ha az alkalmazott lakhatása kétszer annyiba kerül, mint öt éve, akkor többet kell keresnie ugyanahhoz az életszínvonalhoz, ha a cégek ezt kifizetik, akkor csak drágábban tudnak termelni, így a versenyképességük csökken.)
Sokan féltik Európát, nehogy úgy járjon, mint Japán, amelyik az 1990-es gazdasági összeomlás óta vergődik, nulla közeli kamatokkal, lassan növekvő gazdasággal, elszabadult államadóssággal és idősödő társadalommal. Miután tíz éve Európa ugyanebben a cipőben jár és még nem látszik a leghalványabb fény sem az alagút végén, egy száguldó világgazdaság mellett sem jutunk lényegében előre, nemhogy egy következő válságban, szerintem a japán probléma nem jövő, hanem jelenidő Európa számára.
Valakivel beszélgettem a napokban, arra volt kíváncsi, mi várható az európai ingatlanpiacon ebben a helyzetben, érdemes-e ingatlant venni befektetés gyanánt. Ezt természetesen nem tudom, de arra gondoltam, érdemes megnézni a japán ingatlanpiacot, hátha segít látni a jövőt. Ők ebben a problémában közel húsz évvel előttünk járnak.
A következő képeken a japán alapkamat és az államadósság alakulása látható:
A kérdés, hogyan változott és változik a japán piacon az ingatlan ára, illetve milyen hozammal lehet kiadni az ingatlanokat. Mennyire befolyásolja a vételi és a bérleti árakat a csökkenő népesség?
Az ingatlanok árváltozását vizsgálni nem olyan könnyű, mint az elsőre tűnik. Még ha összesítjük is a különböző helyi árindexek egymástól eltérő adatait, kiszűrjük az inflációt, akkor is sok tényező teszi nehezen értelmezhetővé a több évtizedes adatsorokat.
A legtöbb index nem veszi figyelembe az “átlag ingatlan” változását az évtizedek alatt. Nem csak az ingatlanok átlagos mérete nő folyamatosan, de a minősége is dinamikusan változik, ami nem kiolvasható egy átlagolt indexben. (Emlékszünk még, milyen volt egy átlagos ingatlan minősége 1950-ben vagy 1970-ben, de akár 20-30 éve is? Lehet, hogy 30%-kal nőtt az ingatlan ára az infláció felett, de lehet, hogy a beépített anyagok, nyílászárók, hőszigetelés minősége és ezzel összefüggésben az ára is hasonlóan változott.)
Japánban az átlagos ingatlan élettartama is jóval kisebb (30 év, csak az ingatlanok 22%-a volt idősebb, mint 30 év), mint az európai piacon, ezért az értékvesztésük is sokkal gyorsabb, így az újra eladási áruk is alacsonyabb, mint nálunk. Ugyanezen okból kifolyólag sok ingatlant egyszer sem adnak el az élettartamuk alatt. Ez sem teszi könnyűvé az összehasonlítást.
A japán lakásár-index inflációval korrigáltan így néz ki:
A háború utáni gazdasági és lakosságszám-növekedés durván megdobta az ingatlanárakat, 12,6%-ról (A 2010-es ár a 100%), majd 189%-on tetőzve 1991 márciusában folyamatosan esett. A 2012-ben bejelentett gazdasági ösztönzők hatására kezdett újra emelkedni az átlagár, ez az emelkedés most éppen átcsapott némi csökkenésbe, jelenleg 108,6%-on áll az index értéke.
A negatív kamatok Japánban is ugyanazt okozták, mint mindenhol a világban, a felkapott helyeken az ingatlanárak az egekbe emelkedtek. (Ne felejtsük el, a fenti ábra az országos átlagot jelenti.)
Tokióban az ingatlanárak majdnem megközelítették az 1990-es árakat, igaz inflációval nem korrigáltan. Sokan már újabb ingatlan-buborékról beszélnek, bár a jegybank szerint ez még nem az, csak közel van hozzá.
Tokió belvárosában a lakáskiadásból elérhető hozam adózás, üresen állás, amortizáció és minden egyéb költség és kiadás előtt 3,4-5,4% évente, ami megfelel a hasonló méretű városokban elérhető hozamnak. 2018-ban a bérleti díjak 0,1-0,2%-kal nőttek a nagyvárosokban. (A lakástulajdonosok aránya országosan 61,5%, a többiek bérelnek.)
A nemzet kiöregedése és kihalása ott is komoly probléma, az előrejelzések szerint a mostani 126 milliós népesség 51 millióra fog csökkenni 2115-re (88 millió fő 2065-ben), az üresen álló ingatlanok száma tíz év alatt 24,4%-kal nőtt és már eléri a 8,6 millió ingatlant, ami a teljes lakásállomány 13,5%-a, 2033-ra ez a szám 20 millió ingatlanra fog nőni a várakozások szerint.
Japán “szuper öreg” társadalomnak minősül, vagyis 20% feletti a 65 év felettiek aránya. De ez igaz Németországra is és 10 év múlva már sok másik fejlett országra is az lesz. A japán termékenységi ráta 1,42, egy lehelettel kevesebb csak, mint a magyar 1,48, vagy az uniós 1,6-os érték.
Ennek ellenére az építkezés nem állt le, még ha némileg csökkent is a 2008-as válság után, 942 ezer lakóingatlan építését kezdték meg 2018-ban.
Milyen konzekvenciát tudnánk ebből levonni? Nem volt nagy üzlet ingatlant vásárolni Japánban az elmúlt 30 évben, de az igazán nagy városokban még mindig ki lehet adni az ingatlanokat, a nemzet fogyása a kisebb településeken hozta igazán rossz helyzetbe az ingatlanok tulajdonosait.
Szóval az ország-szintű statisztikák nem túl hasznosak ingatlan-témában…
Mindenesetre Japánban 50 év alatt mindenki páros lábbal tiplizik a nagyvárosokba, ingatlanár statisztikából az országos átlag ott még használhatatlanabb, mint nálunk. A japán buborék csúcsához hasonlítást sem érzem túl relevánsnak, ahhoz hasonlót még csak meg sem élt kis hazánk. Ha meg a buborékból kilábalás utáni szakaszt nézem, bőven infláció felett hoztak csak az árnövekedések önmagukban.
Jó.
Várom.
Remélem sokat kaszálhatok rajta valahogy.
Ebben az esetben az állam miért nem vezet be valami lakbérplafont vagy hasonlót, maximalizálva a bérleti árakat? Most az van, hogy a pénzes emberek bevásároltak ingatlanból, és csak folyik be hozzájuk a pénz. Nem az lenne az érdek, hogy a sok embernek, akiknek drága az albérlet, legyen olcsóbb, és ebből következően nem kell nekik annyival többet fizetni, nem romlik a versenyképesség, stb.?
Fejlesztőként itthonról külföldre is tudsz remote dolgozni. S vidékről is tudsz 3X annyit keresni mint a fővárosban, csak engedd el az előítéleteid, s keresni kell a lehetőségeket. Sok sikert!
Én Miklós felvetésére reagáltam, hogy ez is bérnyomással jár, ami tolja feljebb a dolgok árait. Senkinek sem jó, ha minden egyre drágul, másrészt a lakhatás olyan dolog, aminek nem kellene spekuláció tárgyává válnia.
Nyugat Európában is vannak példák lakbér limitálásra, pedig ott nem kommunisták laknak, ugye?
Amihez értek: Pl/sql (5 év tapasztalat) php, kicsit java. Tehát főleg nagyvállalati technológiák. Angol tudás van.
Sok helyen olvastam, hogy milyen könnyű, de nem így látom. Nyitott vagyok bármit megtanulni, de kezdőket nem sok helyre keresnek. Kevesebb fizetésért is vállalnám.
Rossz hír, hogy SQL, php rosszul fizet, java-sok sokkal többet kérhetnek.
Ezek, amiket az ügyfelektől hallok, de majd a többiek kiegészítik.
Megszólítva érzem magam: néhány hónapja hagytuk hátra Budapestet és költöztünk haza Szombathelyre. Egyrészt a család közelsége, másrészt az elszabadult budai ingatlanárak miatt. Home office -ban dolgozom a pesti cégemnek, feleségem pedig itthon a két gyerekkel, de neki is beígérték már a HO-t.Multiknál egyre elfogadottabb ez, mert enélkül a fiatalokat már nem lehet megszólítani. 🙂
+bónusz: anyámék / gyerekek öröme, hogy sűrűn láthatják egymást megfizethetetlen
Van lakbérplafon nyugaton ez igaz pár városban. Ennek eredménye pl. az a pár hetes hír, hogy Berlinben egy 550 euróért hirdetett kiadó lakást 1700-an mentek el megnézni. Így egy családosnak, munkanélkülinek stb. még annyi esélye sem lenne egy lakásra mint most.
az oké, hogy lakbérplafon, de akkor ki fogja a lakást újrabúrkolni? Most egy burkoló / asztalos stb. keres napi 50 ezret állítólag, miközben egy XVII. kerületi lakást bérbeadnak havi 110 ropiért 🙂
Igen, ez pl. a lakásállomány erőteljes lepuszulásához vezetne, amire legutóbb pont a határátkelő blogon volt poszt (Lisszabon), de úgy rémlik, hogy a svédek is ezt a hibás utat járták néhány éve (lakbérplafon – > elmaradó fejlesztések -> elmaradó új építések).
XXI. század ide/oda, azért a két húzóágazat még mindig az építőipar és a gép/autó/gyártás.
Mindig meglep, amikor néhányan olyan ötlettel jönnek elő, ami recessziót idézne elő (kétségtelenül lakbércsökkenéssel is járna egy jól sikerült Valódi válság).
jó gondolat az állami beavatkozás a piacokra, ha soha nem tanultál közgazdaságtant. Ahol nem alakulhat ki piaci ár, ott “túlkereslet” vagy “túlkínálat” lesz. Ilyenkor megindul a járulékvadászat. Pl. olcsóbb megtartani egy lakás bérletét, ha nem is akarsz benne lakni (időszakosan), mint keresni egy másikat, vagy albérlőt (ő az, aki már bérlőtől bérli), vagy egyéb szolgáltatásokat (esetlegesen megvesztegetést) kell alkalmazni, hogy a versenyben előrébb kerülj.
Vagy pl mikor a taxiengedélyeket maximalizálták egy városban, akkor milliókért lehetett (magánszemélyektől) vásárolni, de a jobbik eset, ha az állam fölözi le a saját hülyeségét: lásd a new yorki hot-dog standok esetét, ahol a central parki stand üzemeltetési joga pár évre több, mint egymillió! dollár.
Szóval inkább a piac árazzon ki néhány embert, mint populista politikusok tönkrevágják teljesen.
És igen, Berlinnél baloldalibb (a.k.a. komcsibb) város kevés van Európában. Nem bűn baloldalinak és piacellenesnek lenni, de hadd nevezzük már a nevén.
A lakhatas alkotmanyos alapjog. Nyilvan nem azt jelenti, hogy mindenki a budai varba kapjon lakast (ott csak benffentesek kapnak:) De Berlinben dijplafon van, Spanyolorszagban pl. extra adot vetnek ki ha a tulaj nem lakik benne es nincs kiadva. (Ergo a befektetesi lakasokat vissza”kenyszeritik” a piacra, igy novelve a kinalati oldalt)
Mindenhol brutal nottek az ingatlanarak EU-ban centralis helyeken. Nemetorszag pl. a top 7 nagyvarosban mar a Bundesbank szerint is 20-40% tulertekeltseg van. Ennek ellenere sok videki telepulesen tovabbra is ingatlanarcsokkenes van! Berleti piac meg messze nem no ugy mint az ingatlan arak. Infrastruktura miatt van alternativa. Sokan koltoznek nagyvarosok melle kisvarosba.
SQL-es irányt annyira nem ismerem, de ha már adatok és adatbázis, s szívesen tanulsz, akkor ott a most népszerű adattudós szerepkör, plusz egy kis AI. Most cikkeznek róla, hogy 1,8M havi fizu is elérhető, seniornak kell lenni, de 5 éves célnak kiválló.
De a javascrip is jó irány lehet, remote servicenow fejlesztőt ~3 év tapasztalattal napi 500$ ért keresnek.
S igen ITban fejlődni tanulni kell, titok nincs, csak cél és kitartás kell, az elmúlt 5 egymást követő évben folyamatosan évente 300e – 1.3M Ft értékű traininget, tanfolyamot, felsőfokú képzést végeztem el én is. Többnyire a munkaadó fizette ezeket, de amit értékesnek és fontosnak tartottam azt magamnak finanszíroztam. Hajrá!
manager, , s egyre több helyen engedélyezik a home office-t, vagy csak a heti 2-3 napos távmunkát. Munkaerőhiány, magas irodaköltségek ebbe az irányba mozdítja a munkaadókat is.
Az elején nem csoda h hümmögnek, amikor új helyen kezdesz az ő részükről is érthető, hogy szeretnék, hogy bent az irodában is szocializálódj, ismerkedj, szedd össze azokat az infókat ami sehol nincs leírva, s csak a kávé melletti beszélgetésekkor derül ki. De ahol pl heti 1-2 napot már most is engedélyeznek, ott a 3 hónap után a heti 3-5 is esélyes.
Külföldi remote: úgy van ahogy mondod, pár hónap kint, aztán van remote lehetőség, amit végig kell gondolni, mert lehet hogy nagyon megéri, de rugalmasságot kíván.
Én arra szavazok h keress minél többet. Előző munkahelyem mikor elvesztette a megrendelőit, engem el is küldtek, mert magas volt a bérem, de 6 hét alatt megtaláltam a következőt mégmagasabb fizuért 🙂
-jó, oké, akkor nem volt recesszió, … Az a baj, h alacsony fizu mellett nem tudsz félrerakni -> “csirkefarhát nyugdíjasként” – szabadon idézve Miklós videóiból.
-nincs arra garancia, h a biztosnak vélt munkahelyen tudsz dolgozni amíg akarsz, ezért inkább tanulj, fejlődj, tartalékolj. Váltogass, amikor jó lehetőség nyílik!
Ismerek valakit, akinek a 40 éves hűségét/munkaviszonyát 1 pólóval ! köszönték meg. -Megérte? 🙁
Lásd Kaposvár, Pécs, Szekszárd, Nagykanizsa…stb.
Kaposvári Precognox elég nagy, van Bpi irodájuk is.
Akik a mostani magyarországi illetve budapesti ingatlanpiaci lufinak (4-5 év alatt 3-4x áremelkedés) örülnek meg kapitalizmust és közgazdaságtant papolnak azoknak megnézném hogy állna a szája, ha nem lenne a kétséges demográfiai hatású de annál nagyobb árfelhajtó hatású csok. Ha nem az ország gázszerelője épitene brutális túlárazással az országban szinte minden államilag megrendeltet, ha nem ingatlanban utazna a pannon géniuszának veje, ha nem ingatlanmutyikról beszélgetnének az ellenzéki drogosoktól kezdve minden politikus. Ha nem komplett épületeket felvásárolva (ki tudja miből) üzemeltetnének zughoteleket politikusok stb.
Barátaim, nem akartok ti ide igazi kapitalizmust…
Van saját lakásom, és nem lakom albérletben, szóval a “tudásod” kb. ennyit ér. 🙂
Amit írtam, azért írtam, mert a magas lakhatási költségek nem csak az albérletben lakókat érintik, hanem ahogy Kiszámoló is írta, beépülnek kényszerűen a fizetésekbe, és ezáltal az árakba is, vagyis azokat is érintik, akik saját lakásban lakásban laknak, mert minden drágul emiatt.
Ezért lenne jó erre valami megoldást találni, mert mindenkit érint.
A cég a szállást el tudja számolni, be lehet tenni a munkavállalói szerződésbe, hogy a cég fizeti x összegig minden napra, amikor nem home office-t kér.
Van, aki alkalmas a full home office-ra és van, aki nem.
Ideális szerintem 3 on site és 2 off site leosztás. Ez heti 15K szállás költség. Szvsz. ez vállalható, munkaadói oldalról mindenképpen.
A kiadok mivel bizonyos ertek felett nincs haszon, igy vagy eladjak az ingatlant, tehat az egyre tobb berlore meg kevesebb szabad lakas jut, vagy elmaradoznak a karbantartasok, mert maskepp nem eri meg.
Az allam tudna persze ezen a helyzeten valtoztatni, ha epitene uj lakasokat, de az munka amihez szakember kell, es inkabb nem foglalkoznak a problemaval. A berlini vezetoseg most erosen szocialista (kommunista) beallitottsagu, szoval hiaba nyugat, lehet itt is buta otletekkel kormanyozni.
Simán megkerülik: vagy feketén, vagy úgy, hogy a bútorokért külön díjat számolnak fel (Möbelmiete). Tehát a lakás 300 EUR, az ikeás komód és a könyvespolc további 600 EUR/hó, és máris jogszerű az egész.
Szóval azért van remény, hogy errefelé mennek a dolgok.
Bő éve gondolkoztam hogy eladom a budai lakást amit eddig bérbeadtam, mert az ingatlanár vs bérleti díj alapján a hozam leesett 3% környékére. Bő éve 56M-ért megvette volna vki, de akkor még nem adtam el, később ezt bántam is mert ingatlanár-korrekciótól tartottam.
Most egy hónapja hirdettem meg a lakást és már el is adtam (foglalózva van), 60M-ért. Igaz, alkudtak az árból komoly 3M-t; de a meghirdetett ár amúgy is bepróbálkozás volt a részemről hogy hátha benyeli a piac. A fentiek alapján – azzal megfejelve hogy az eladott lakás nem a jobban pörgő pesti belvárosban van és úgy ált semmi különös nincs benne – nem mondhatnám hogy máris visszaesés van; de TÉNY hogy az egy évvel korábbi 56M-os árhoz képest a mostani 60M csak +7%-os árnövekedés és ebből a +7%-ból is 3% az éves infláció.
nem egészen értem, hogy mit is szeretnél… szerintem a csok hatása jóval kisebb, mint azt legtöbben gondolják, lakóingatlanban még pannon géniusza sem hiszem, hogy sok vizet zavar (vagy láthat fantáziát). Hogy személyesen ő hajtaná az építőipart… nos ez már csak az ő álma lehet…
Nem azt mondjuk (legalábbis én biztos nem), hogy tökéletes a piac (mert nem), hanem ahol nem feltétlenül szükséges, ott az állam ne szóljon bele, mert sokkal több kárt csinál (lásd Berlin).
“Ismerek valakit, akinek a 40 éves hűségét/munkaviszonyát 1 pólóval ! köszönték meg. -Megérte?”
Ne kérdezz ilyeneket! Honnan tudhatnánk?
Lehet, hogy úszott a pénzben, az anyagi javaktól megcsömörlött, de egy Swarowskival kirakott, szép pólónak tudott örülni.
UI: jópofák ezek a captcha kérdések 😀
“mást el sem tudnak képzelni, pedig ha számolnának kicsit könnyen rájöhetnének, hogy még a MÁP+ is simán veri”
Miért veri simán? Mert az 5% több, mint a bérbeadással kereshető 4%?
Ha MÁP+nál feléled a bevételt, akkor 5 év után ott állsz ugyanannyi pénzzel, ami az infláció miatt már kevesebbet ér. Ráadásul azt még figyelembe se vettem, hogy a maximális hozamhoz csak a legvégén jutsz hozzá.
Lakáskiadásnál meg felélted a bevételt, amit havonta kapsz, nem csak 5 év múlva, és 5 év után ott egy lakás, aminek az ára lehet jóval több is, mint amennyiért vetted.
Szóval én nem érzem ezt simának egyáltalán.
: Szerintem két dolog segítene sokat az otthonteremtésben: A) Szabad szemmel látható mennyiségű szociális bérlakás, illetve pályakezdőknek, fiataloknak szánt önkormányzati vagy állami ingatlanok létesítése legalább rövid távra (pl. CSOK helyett). B) Jogszabályi környezet megteremtése bérházak létrehozásához. Súlyos probléma, hogy minden társasház tulajdonjoga szét van forgácsolva a lakástulajdonosok között, ezért minden fejlesztés kínkeservesen megy át (vagy sehogy, mi ezért álltunk tovább egy 125 éves házból, ami 60 éve nincs felújítva, és nem is lesz). Kellenek olyan társasházak, amik egy profi vagyonkezelő tulajdonában vannak, aki a bérleti díjakból karban is tartja az épületet.
Japánba gyakorlatilag nem volt most sincs és csak nagyon nagy megkötéssel tudsz bemenni és munkát vállalni külföldiként.
Letelepedni meg kb esélytelen nem Japánként max. beházasodva. Míg azért európában ha nem is nyakra főre, de sok kieső lakost pótolnak a bevándorlók. Főleg nyugaton és bizony sok lakást ők vesznek.
Persze IT-n kívül gondolom erre még kisebb az esély, hogy megtörténjen.. mondjuk 10 éven belül.
Persze ettől még a 2 alatti születési ráta nem túl biztató.
én csak minimum 3 nap HO esetén vállalnám be, hogy vidékre költözöm, annyi ingázás még beleférne. viszont azt se felejtsük el, hogy ha bukó az állás valamiért (átszervezés, kirúgás, vagy én mondok fel) akkor viszont szívás (lehet) vidéken keresgélni vagy költöztetni vissza a családot budapestre…