A kínai ingatlanlufi

Sok rossz hírt lehet hallani a világban, hogy a mesterségesen alacsonyan tartott kamatok miatt egyre durvább méreteket ölt a magánemberek, államok és cégek eladósodottsága. Szinte már az összes országban magasabb a hitelállomány, mint volt a válság előtt 2007-2008-ban.

Még soha nem volt ennyi vállalti kötvény a piacon, minden vállalat meg akarja ragadni a lehetőséget, hogy szinte ingyen jusson hitelhez és más pénzéből fejlesszen. Ezzel csak két gond van. Az egyik, hogy miközben stagnál a világgazdaság, egyre több cég lép be a piacra és fejleszt, hogy még több terméket tudjon kibocsátani, csak a nagy kérdés az, ki fogja megvenni az újabb ötven napelemgyár vagy csempegyártó termékeit.

A másik, hogy egy kamatemelés során az eddig csak az ingyenpénz miatt nyereségesnek tűnő befektetések gyorsan veszteségbe fordulhatnak.

De erről itt írtam már bővebben, szépen összeszedtem a mellékhatásokat: Az ingyenpénz kockázata

Ez az olcsó pénz mindenhol máshol is hatalmas lufit fújt, elég a részvénypiacra vagy az ingatlanpiacra gondolni.

Az amerikai ingatlanárak már hajszál híján elérték a túlfűtött 2007-es árakat is, de még rosszabb a helyzet más fejlett országokban. (Csak a példa kedvéért Kanada egyes városaiban 27%-kal nőttek a lakásárak egy év alatt.) Erről cikk itt.

A People’s Daily China egy videót tett közzé, amiből érzékelhető, mekkora őrület van a kínai ingatlanpiacon:

A videón nem más látható, mint az első nap reggele, amikor egy ingatlanfejlesztési projektben lakásokat lehetett jegyezni.

Nem csoda a tolongás, csak idén 30%-kal nőttek az ingatlanárak a kínai városokban, kevesen akarnak kimaradni ekkora kaszálásból. 1,28 milliárd négyzetméternyi új ingatlant adtak el az év első nyolc hónapjában, 25%-kal többet, mint egy évvel korában.

Persze van, ahol ennél sokkal durvább a helyzet, előfordul 80% feletti egyéves áremelkedés is:china

A már befejezett, de még nem eladott ingatlanok mennyisége meghaladja az értékesített ingatlanok mennyiségét, ennél már csak az építés alatt lévő ingatlanok mennyisége a durvább, közel a duplája az eladott ingatlanok mennyiségének.

A vásárlások 60%-a hitelből van finanszírozva, ez új rekord Kínában, 2012-ben 12% volt ez az érték. A jelzálog-kihelyezés 30%-kal nőtt csak az elmúlt évben, a hitelfelvevők a bevételük 50%-ánál is többet költenek hiteltörlesztésre, ami 8 százalékponttal magasabb, mint mint egy évvel korábban.

Sokan már az új Japánt emlegetik. Mint ismert, a Japán gazdaság legyőzhetetlennek tűnt a hetvenes-nyolcvanas években, mindenki arról beszélt, hogy átveszi a vezető szerepet a világgazdaságban. A részvényárfolyamok és az ingatlanárak durva emelkedéssel a csúcsra jutottak, majd az egész gazdaság összeomlott 1990-ben és 26 éve nem tud kikeveredni Japán az összeomlásból. Mint kiderült, buborékká vált a japán gazdasági csoda.

A kínai lakáspiac engem egyre inkább a holland tulipánőrületre emlékeztet, ami az első legismertebb buborék volt 1637-ből. Akkor vették ennyire ész nélkül az emberek a tulipánhagymákat, senki nem akart kimaradni a hatalmas és eszetlen áremelkedésből.

Share

106 hozzászólás

  • Mókavonat

    Vettünk lakást az árrobbanás előtt. Méghozzá azért mert a betéti kamatok már nem termelték ki az albérleti díjat. (bérleti díjak mentek felfele kamatok meg lefele) Most olyan +50%-nál járunk, tehát nem vagyok érdekelt egy nagy áresésben (megelégszem +20%-al 😀 ) de akkor is az a véleményem, hogy jelenleg irreálisan magasak az árak és, hogy a trend tartásához nincs elég forrás.

  • Tamás4
    Az, hogy mikor kezd el majd kipukkadni a lufi, attól is függ, hogy a hiteleket milyen törlesztési konstrukcióban vették fel. Az a gyanúm, hogy ott is, mint általában legtöbb helyen, a törlesztés az első néhány évben kedvező. Aztán amikor megnő a törlesztőrészlet, a rá következő néhány éven elkezdenek kibukni a nem fizető hitelek (egyébként a fogyasztási hitelek is elég nagy ütemben nőnek). A rossz adósoknak nem lesz pénze, a házakat elkezdik árverezni (mondjuk az jó kérdés, hogy kinek…) jó olcsón, a kamatokat elkezdik emelni, megáll a hitelkihelyezés és a beruházások. Globálisan nézve: a kínai import bezuhan, ami ugye azt jelenti, hogy a Kínába termelő országok exportja kipurcan. És akkor még nem beszéltünk Kína külső eladósodottságáról. Persze a Kínai egy szocialista gazdaság, nem tudom, hogy ott ezek hogy fognak pontosan lecsapódni…
  • Herr Riporter
    Az urbanizáció érthető oka a Bp. környéki kiugró áremelkedésnek, ráadásul Magyarországon nem igazán vannak nagyvárosok Budapesten kívül. Ám amikor egy alföldi városban 35, a fővárosban pedig 120 ezer egy normális albérlet, akkor egyre kevesebb embernek éri meg a magasabb fizetés miatt Budapestre költözni. Csak akkor, ha vidéken nincs munkája vagy ha Budapesten hatalmasat ugrana a fizetése.
  • jancsika
    Szerintem egyenlőre azt mondhatni magasak az árak a fiataloknak – jól kiszúrtak velük, de a lufitól még messze vagyunk.

    Mibe fektetnétek ha lenne 100 m kptok?

    1 Részvénybe?- szinte minden all time high
    2 Kötvénybe?- ez ami most van még Bill Grossnak is sok….
    3 Nemefémbe?- nem történik semmi, csak jó esetben oldalazás
    4 nyersanyag?- bármikor eshet 10-20%-ot bármi (elég egy kis hírecske, vagy jó időjárás)
    5 magunkba fektessük (egészség, tanulás,relaxáció)

    Minden túlárazott, de inkább maga a pénz (állammal szembeni követelés) az. Pénzből a jegybankok annyit “gyártanak” amennyit csak akarnak, íleginkább ez a lufi, amit egyszerre fújnak.

    Ilyen helyzetben ingatlant venni nem sokkal kockázatosabb mint az 1-4-es kategória. Csak nagyon kell arra vigyázni, nehogy szart vegyél, mert a felújításra a gatyád is rámegy.

    Nekem leginkább az 5-ös kategória tetszik egyre inkáb

  • Shylock
    az ingatlanpiac több száz éves hozama még egy százalékkal sem képes túlépni az inflációt. Ezzel szemben a kötvénypiac 3% míg a részvények esetén 6% a történelmi hozam.

    Irracionális azt várni hogy a következő 30 évi átlagára nézve az eszközök hozam viszonya drasztikusan felcserélödjön. Már csak azért is mert nagyon nehezen kapsz olyan 30 évet amikor ez megtörtént volna.

    Robert Shiller Nobel díjas közgazdász rengeteg adatot gyűjtőt ebben a témában. Mindenki szeret az ő egyéni tapasztalatával példálozni, de az csak egy csepp a tengerben.

  • Kenrich
    Trolli!

    Most Bp-en is pontosan ez megy! Minden kis lyukat eladnak lakásként! Van is neve “csőlakás” 9 m2 Budán 6.6 m. 😀 Fent van az egyik hirdetőoldalon még mindig! Meg aztán ott vannak a raktárhelyiségekből, irodákból kialakított lakások.. Nem vicc, fullra felújítják őket, és lakásként hirdetik, néha persze odaírják, hogy a tulajdoni lapon nem lakás szerepel..

    Istenem! Mekkora pofáraesés lesz itt 1-2 éven belül!

    Még valami.. A CHF-hitelesek nem lettek megmentve. Az igaz, hogy a bankokkal beismertették a csalást, (kiment mindenkinek a levél a tisztességtelenül felszámított összegről) de nem lett különösebb következménye.

    Maradt kb. 100 ezer nem fizető, és 15 ezer perlő, akik jó eséllyel kiegyeznek majd a bankokkal. A 100 ezer nem fizető, nem perlő lakosoknak a lakásaik még csak eztán árasztják el a piacot, mert egyelőre jegelve vannak. Na akkor nyilatkozz majd kedves realestate…

  • pitcairn2
    @mókavonat

    ha rosszra fordulnak a dolgok akkor jó sansszal ott lesz nagy áresés, ahol túlnyomórészt spekulatív céllal vásároltak – azaz pontosan a budapesti belvárosban (és a panellakótelepek világában)

  • Tamás
    Sokan azt hozzák fel, hogy a hülye magyar ragaszkodik a saját ingatlanhoz, bezzeg az okos nyugati nem. Erre én azt szoktam mondani, hogy ez azért van, mert az átlag (nagyvárosi) nyugatinak sincs annyi pénze, hogy saját (nagyvárosi) lakás/házat vegyen. Ez lesz itt is, ez is egyfajta felzárkózás.
  • Tamás
    @Mókavonathoz nagyon hasonló, saját példám van. 20 év albérlet után pontosan 2 éve kötöttem az adásvételit, akkor 7,7M volt egy IX. kerületi, ámde mégis zöldövezeti kis (38m2) lakás, kis előkerttel, átlagos állapotban; a múlt héten volt kint az értékbecslő (másik bankhoz viszem a hitelt), 10,8M. Még engem is meglepett.

    Mondjuk a bérlés is érdekes kérdéskör, mert ha így halad, arra sem lesz elég egy átlagfizetés (legalábbis Budapesten, mondjuk a Hungárián belül). A minap kérdeztem egy kollégát, hogy mennyi az albérlete. 120e, igaz Corvin sétány, de akkor is WTF? Mondjuk ki mit szeret…, pedzegettem neki, hogy nem lenne jobb kintebb fele annyiért és akkor pár év múlva esetleg belevághatna egy lakásba, azt mondta neki kell a belváros és kész, végül talán meg is sértődött szegény 🙂

  • Gáspár
    Az emelkedés kulcsa tulajdonképpen az elhelyezkedés. Ahol én lakom – nem túl messze Budapesttől, de elég messze ahhoz, hogy a telekárak már tartanak a nullához, ott soha nem lesz kétszerese (de még másfélszerese sem) egy ház ára annak, mint amiből ugyanazt fel is lehet építeni. Persze az építés is egyre drágább lesz, hiszen ha alig észrevehető módon is, de elindult az építőipari élőmunka költségének emelkedése is kishazánkban, de jelenleg ezt még nem nevezném számottevőnek az ingatlan-áremelkedésekben. Ott lehet masszívabb emelkedés még, ahol a kínálat nem, vagy alig bővíthető építéssel. A kedvelt budai részeken vagy a belvárosban elképzelhető még duplázás, de a vidéki Magyarországon szinte kizártnak tartom a következő 5-10 évben. De valóban ez annyi mindentől függ, hogy képtelenség jósolgatni.
  • Penge
    Lufi akkor van ha nincs mögötte semmi*

    * Nem a felsorolt dolgokra gondolok, hanem arra, hogy Budapesten MINDIG lesz munka. Ahol pedig munka van (nem idénymunkára meg segédmunkára hanem irodaházakra és milliós fizetésűekre gondolok) ott képtelenség, hogy az ingatlanárak akkorát zuhanjanak. Az USA-ban is Detroit szívott, nem Manhattan.

    Ami igaz a cikkből:
    – aki hitelt vállal az fog legelőször szívni
    – a csokos, új építésű házak is neccesek, főleg ahol még az alapot sem fröccsentették le. Megyeszékhelyeken meg… Na ott tényleg hajszálon függ a megélhetés. Még egy Audi is bármikor kivonulhat, de két dolog biztos marad.
    – Budapest a főváros.
    – Sopron mellett ott van Ausztria.
    De még utóbbi is elvesztheti jelentőségét ha itthon is emelkednek a bérek (bár ez már erősen sci-fi), de a főváros soha.

  • realestate

    Uram, MINDEN SZAVADDAL EGYETÉRTEK! Még a nyugat Mo. is kerülhet problémás helyzetbe ha a migránsellenesség v az EUval való szembenállás miatt megszűnik v drasztikusan csökken a külföldi munkavállalás lehetősége (egyátalán nem valószínűtlen scenario)! AUDI/MERCI/bármilyen gyár is gondolhat egyet és odébbállhat Törökországba, Indiába, bárhová és akkor lehet pislogni mert több tízezer munkahely szűnik meg egy megyében!!!

    Bárki mondhat bármit: BP és SZŰK szomszédsága MINDIG kivételes helyzetben lesz Mo-on belül, 1-2-3 akár nagyobb cég kivonulása sem fog meglátszódni nagyon a béreken és a munkalehetőségeken! Most is több 10ezer betöltendő munkahely van és nagy részüket be is fogják tölteni vagy vidékről feljövők, vagy határontúli magyarok, vagy ukránok, vagy szerbek, stb…

  • Gyula

    …ez azért van…
    Meg azert is, mert nyugat europaban rendezve vannak a lakas/hazberles korulmenyei.
    – Aki rendesen fizet, azt nem vegzalhatja a tulaj
    – Aki meg nem fizet azt siman ki lehet rakni
    – A berleti dijak aranyban allnak a keresetekkel es az ingatlanok araval.
    Csak egy pelda. Budapesten vesz valaki egy 50nm-es panelt 20M HUF-ert. Kiadja mondjuk 150 000 HUF-ert havonta. Erre el tud kerni 450 000 HUF kauciot.
    A szoveges feladat kerdesei:
    a., Mekkora erofeszitesbe telik ennel nagyobb kart okozni az ingatlanban?
    b., Ezutan milyen esellyel tud a tulaj megszabadulni a berlotol?
    c., Mennyi ido alatt?
    d., Alhat-e a berlo nyugodtan, ha rendesen fizet, es vigyaz a lakasra? Kell-e felnie attol, hogy a tulaj csak ugy kiteszi, mert tobbet kapna, ha most adna ki masnak?
    e., Nyugodt lehet-e a berlo, hogy rendesen elszamolnak vele a kaucioval?
    Szoval elobb ezeket kellene rendezni…
  • QTT
    @Penge:

    Kb az általad leírtakat tartom valószínűnek én is. Nemrég erősen gondolkoztunk, hogy kellene a közeljövőben venni egy lakást befektetési céllal Pécsen. Aztán továbbgondoltam munkahelyek szempontjából, hogy Pécs azért nem a munkalehetőségek fellegvára. Oké, hogy most ott is nőttek valamelyest az ingatlanárak, de ahogy látom lényegében az albérletpiac nagy részét csak az egyetemisták uralják, nem a dolgozók.
    Nem vagyok benne biztos, hogy a jövőben ott nem lesz árzuhanás/kereslet csökkenés. Szóval letettem róla, egyelőre kivárunk. Budapesten bevállalnék egyet, ha ott, vagy a közelében élnénk.

  • realestate

    Egy 20millás lakást kb 120-130-ért lehet kiadni (max), ebből következik a kaució 240-260e..
    A kérdésekre a válaszok:
    a., A kaució nem kizárólag a károkozásra van, hanem nemfizetés esetére is. Ha feltételezzük h lakbér előre és rezsi utólag van fizetve akkor ha egy hónap fizetése kimarad akkor kapásból 180-190ezer leugrott a kaucióból és máris kb FÉL HAVI kaució marad (60-80e) ami SEMMIRE NEM ELÉG ha kár van vagy további nemfizetés.
    b. és c., Nem egyszerű, sajnos a törvény a bérlőt védi akkor is ha tényleg nem fizet vagy akár milliós kárt csinál. Kb 1 év bírósági procedúra kirakni valakit, számold ki mekkora kárt tud okozni addig….
    d., Attól függ mi van a szerződésben! Én2hónap felmondási időt szoktam kikötni, BÁRKI felmondhat ennyivel, én is, bérlő is (kivéve az 1 év minimum bérleti időt amit a bérlő vállal) Szóval UGYANAZOK a lehetőségek vannak mindkét félnek nálam!
    e., naná

  • balapal

    Konkrét megtörtént eset:
    Fél havi lakbért fizettek, és ígérgették 3-4 hétig, hogy majd fizetik a második felét, illetve rendezik az előző havi rezsit.
    Majd kaptam egy SMS-t, hogy kiköltöztek a hétvégén.
    Részben berendezett lakásból elvittek/megrongáltak kb. 300e Ft-nyi berendezést.
    Gyerek összefirkálta falat több helyen.
    Nem fizették ki félhavi lakbért és két havi rezsit (az előző, plusz az aktuális havit, kb 70e + 120e Ft).
    Ki kellett festeni, kb 150e Ft. 5 hétig üresen állt a lakás, mert nem voltunk Pesten és nem rögtön költözött az új lakó (nem tartotta be a szerződésben foglalt 6 hét felmondási időt), Kieső lakbér 124e Ft + 30e közös költség.
    Párom hazarepült Londonból csak ezért, kb 30-40e.
    Összesen kb. 824e Ft – 238e Ft kaució. Összesen kb. 586e Ft kár.
    Rendőrségi feljelentés végeredménye: nem indítanak eljárást bizonyíték hiányában.
  • janos82
    @penge:

    Ahogy elnezem gyorsan elfelejtodtek a 2000es evek… Amikor mindenki kikoltozott a budapesti aglomeracioba, mondvan, hogy az mennyivel jobb, mert kerteshaz. Ennek kovetkezteben Budapesten alig volt aremelkedes, viszont az aglomeracio megdragult. Most forditva van, befele aramlanak az emberek.

    Kerdem en, meddig? Nem lehet, hogy egyszer megint inkabb kimennek?

    Azert Budapest is megerezne 2-3 nagyobb ceg kivonulasat. Bar nyilvan nem annyira mint Gyor az Audit.

    Mi lesz, ha tobb vonatvonalat is felujitanak? Ha gyorsan bentvagy messzirol is, akkor jobban megeri kikoltozni…

    Szabalyozas? Nem nyomna lejebb az arakat az airbnb kiszoritasa? vagy a keruleti ingatlanado?

    Amugy nem kell sokminden ahoz, hogy az ingatlan ne erje meg. Eleg, ha csak nem emelkedik ugy az ar, a tobbit az inflacio elintezi.

  • janos82
    @Tamas:

    Az atlag nyugati inkabb nem ragaszkodik a sajathoz, mert tudja, hogy nagyon nagy koltseg egy sajat lakas( foleg ha nincs mellette jelentos tartalek).

    Ugyanis neheziti a mobilitast, ha hitel is van rajta, akkor meg kiszolgaltatotta is tesz. Igy a ketto egyutt boven tobbe kerulhet mintha picit tobbet fizetnel az alberletert.

    Itt amugy 1-2% a hitel THMje, es ha jol latom, akkor 5-6% amit az alberlet ad, viszont ebbol barmikor mehetsz, de csak nehezen rakhatnak ki ( pl sajat hasznalat miatt )

  • shylock
    Persze Budapest fovaros, valoszinuleg ezert hasonlo ingatlanert mashol kevesebbet fogunk kapni. De ez tavolrol sem garantalja az arak emelkedeset.

    Peldaul vegyuk a legnagyobb amerikai varost New Yorkot. Annak is a legkivanatosabb keruletet a Manhattant. Gazdasagi ereje, novekvo lakosaga, szamtalan egyedi adotsaga ellenere 1899 – 1999 kozt ezen a piacon a hozamok alig tartotak a versenyt az inflacioval:

    economics.mit.edu/files/5887

    Nincs olyan elony amit Budapestrol el tudsz mondani, de Manhattanben nem talalod meg. Legyen abszolut mertekben, vagy a kozvetlen kornyekhez viszonyitva relativ elonyoket vizsgalva is.

    Lehet hogy ennek elenere a kovetkezo evtized szerencses lesz. De az is lehet hogy nem. Hosszu nagyobb hozamot elvarni mind amit a tortenelem hozot lenyegebben puszta spekulacio.

  • Kenrich
    Hol lehetne pontosan utánanézni az elmúlt évek négyzetméter ár alakulásainak?
    Van erről valami kimutatás? Nyilván a konkrét leszerződött árak lennének érdekesek, mondjuk 20 évre visszamenőleg..
    Ha nincs, esetlegesen be tudnátok dobni pár Bp-i adatot?
    Pl. fentebb Tamás 2014-ben 202E/m2 áron vett egy IX. kerületi fsz-i téglát.. Más esetleg?

    Én vidékieket tudok jobban:
    Pécsett, pl. 2008-ban 130E/m2 áron mérték a kertvárosi felújítandó paneleket, ez akkor magas árnak számított, hisz utána 6 évre teljesen bezuhantak 100E/m2 volt a legalja. Mostanra kezdenek visszakúszni a 2008-as szintre árak, talán 5-10%-ot emelkedtek is. De az indiánsoron jóval olcsóbban 100-110-ért most is kapni.. Itt jegyezném meg, hogy Pécsett a legnagyobb munkáltató az egyetem. Ameddig ez nem változik, addig ott ugyan nem lesz robbanás..

  • Kenrich
    Leginkább a kisbefektetők sokkolnak. “Vegyünk most lakást Bp-en, mert mekkora biznic az!”
    Persze 25-40% önerővel, mert majd az albérlő kifizeti.. Aha.. 🙂

    Ez már nem az a szint amikor már a háziasszonyok is OTP-részvényt vásároltak?

  • Janos82
    @balapal:

    Azert itt szerintem ti is hibaztatok.

    Atadaskor a butorokrol leltart kell irni ( foleg az ertekesebbekrol ), es azokat le kell fenykepezni. Ugyanez igaz a lakas tobbi reszere is.
    Ha volt szerzodesetek, akkor polgari peres eljarasban ervenyesithetitek a kovetelest. Atkerul majd a vegrehajtohoz, es ki tudja, hogy mikor, de valoszinuleg valamikor behajtasra kerul.

    Anyosomnak 20 evet kellett varnia, es azalatt az 50e ftos tartozas 500e fole nott.

    Mi mostmar ugyveddel irattuk a szerzodest, es kikertuk a tanacsat, hogy hogyan legyen, mert ha 10bol egyszer van ertelme vele iratni, akkor mar megerte.

  • Janos82
    @Kenrich:

    Az ingatlan azert mas szerintem mint a reszveny, mert nagyon sokan azt hiszik, hogy az a “TUTI”. Ami nem veszit az arabol, folyamatosan(Ezt nem tudom, hogy miert elony) termeli penzt, es “kezzelfoghato” (Mintha egy MOL kut nem lenne kezzelfoghato… )

    Raadasul az ingatlant a tobbseg inkabb kenyszerbol adja el, nem pedig azert mert nem hoz eleget. En a sajat kornyezetemen azt latom, hogy mindegy, hogy hol vannak az arak, sokan mindenkep jo otletnek tartjak.

  • balapal
    @Janos82:
    Volt szerződés, elég részletes. Egyeztetek majd ügyvéddel, hogy mennyire körülményes ezt lezongorázni.
    Igen sajnos volt több hiba is a részünkről.
    Édesanyám adta át a lakást nekik és a leltárból csak ez első oldalt nyomtatta ki véletlen és csak olyan dolgok hiányoztak, amik lemaradtak a leltárból. Csinált képeket is, de nem kértem el rögtön és kb. 1,5 év múlva már letörölte, amikor kellett volna…
    Van a társasházban kamera, a gondnok meg is találta, amikor viszik el a hűtőnket. Kértem, hogy mentse le, mert fog érte jelentkezni a rendőrség, de nem egy héten belül, amíg megőrzik a felvételeket alapból. Azt mondta persze elmenti, majd a rendőr mondta, hogy volt bent, tanúskodni, de a felvételt nem mentette le.
  • hargi

    Mi olyanba futottunk bele, hogy nem akart kiköltözni a bérlő. Erre az esetre megoldás lehet a közjegyző előtt aláírt kiköltözési nyilatkozat, ami bírósági huzavona (évekig eltarthat!) nélkül végrehajtható
  • Néha eszembe jut hogy kellene venni lakás befektetésnek, de az ilyen meg hasonló sztorik mindig eltántorítanak.
    Ezért IS imádom az a Blogot! 🙂
  • Kenrich
    Nem tudtam okos lenni az alábbi szituban:

    Unokatesóm, csepeli, 32 m2-es fullra felújított panelért, havi 55e-t fizet, átlag(!) 30e/hó rezsivel.. Szerződéssel van, így fix a lakbér még egy évig, majd havi 60-ra emelik..
    Van 10 millió kp-ja gyorsan törhető bankbetétben és állampapírban.. Lakásvásárláson gondolkodik, mert retteg attól, hogy elértéktelenedik a pénze.. 3 évig még biztos (lehet utána is) marad Bp-en, mert kifejezetten jól keres..

    Kiszámoló, Te mit tennél a helyében?
    Többiek esetleg?

  • realestate

    Nem vagyok ismerős Csepelen, de ránéztem az árakra.

    Bérlet: 55e az normál bérleti árnak tekinthető, mondjuk a 30ezres rezsi egy picit soknak tűnik, nekem a 70m2-es 3 szobás lakásban kb ennyi a rezsi havi átlagban egész évre nézve! (minden, de net /tv nélkül)

    Vétel: 10-12M között látok hirdetve ilyen 32m2 panel kérókat. Ha most van 10Millája és feltételezzem a nagyja már megvolt másfél-két éve is akkor nem nagyon vágom miért nem vett lakást akkor amikor a mostaninál 30-35% olcsóbbak voltak az árak??? Szóval a tuti bizniszről lecsúszott! De szerintem ha mindenképpen bérelnie kell pénzért akkor még most is megérné neki sajátot venni. Lehet áresésre várni, de mi van ha nem lesz, ha lesz is honnét tudja mekkora? És ha megint elúszik a lehetőség?

  • realestate
    Szerintem kisebb hibát vét, ha most vesz és nem kell bérelnie tovább. Esetleg vmikor tényleg lesz árcsökkenés, de ha nem csökkennek az árak többet mint amit a várakozás közben albérleti díjként megfizet akkor ismét roszabbul jár… Arról ne is beszéljünk, hogyha nem is lesz áresés.
  • Penge
    janos82: És mivel a jövőkutatók tévedtek és nem járkálunk még most sem repülő autókkal (de az embert szállító drónoknak is van még legalább 20-30 évük), ellenben már kvázi “fillérekért” elérhető olyan hangszigetelő, illetve légcserélő technológia, amivel a legdzsuvásabb, leghangosabb nagykörúti kecó is hangtalanná és alpesi légminőségűvé varázsolható, így ennek újbóli megfordulására nagyon pici az esély.

    vonat: Nem, akkor sem éri meg, mert éjszakai járattal nem veszi fel a versenyt, plusz Pesten nincsenek igazán távolságok, még gyalog is hazamész egy kellemes nyári estén. Meg az sem mindegy, hogy a kivilágított Dunaparton sétálsz végig, vagy mondjuk a sötét, erdei úton.

    Kenrich: Én tuti megvenném vagy vennék egy hasonlót, 7-9 milliókért egész jókat vesztegetnek, Csepel ráadásul fejlődő kerület, ott még annyi bukási lehetőség sincs, mint a túlárazott Budán vagy a belvárosban.

  • L70

    Vegye meg, és utána is tegye félre azt az 55ezret. Akkor 3 év múlva lesz csak ebből kb 2 milliója plusz amennyit eddig félretett 2 év alatt.

  • Fairy
    @Kiszamolo: Érdekes megnézni az abszolut árakat is, nem csak a változást – csak ennek a függvényében látszik, mennyire fenntartható az emelkedés.
    Shenzhen-ben úgy 3-4-5 millió yuan egy átlagos lakás (szorozd be 40-45-tel). A szomszédos Hong Kong-ban viszont még mindig kb. a duplája.
    Hozzá kell tenni, hogy a kínai emberek közben szintén rohamosan gazdagszanak – legalábbis a keleti parton. Itt a fizetések kb. a magyar háromszorosánál tartanak (ha még nem is tízszeresek, mint a lakásárak). Ráadásul ez nem tiszta befektetés, mint a tulipánhagyma, ugyanis rengetegen akarnak idevándorolni, így nem probléma lakót találni sem.
    Érdekes tény, hogy idén először stagnálnak-csökkennek a bérleti díjak, ami azért a (nem befektetéscélú) kereslet tetőzését jelzik.
    Szóval valószínűleg lesz korrekció, de nehéz megmondani, mikor. Addig viszont nagyon megéri, nagy a kísértés, és van hozzá olcsó hitel.
  • sz.krisz
    Ha van 10 milliója, akkor van 6,5 millió önereje, 5,5 milliós hitel 10 évre fix kamattal az havi 60 ezer forint + évi minimum 100 rongy extra költség.

    Igazából két kérdést mérlegelnék még:
    – egyrészt, hogy kell-e neki az elkövetkezendő 10 évben egy 32 négyzetméteres saját tulajdonú csepeli lakás (ennyi idő alatt lazán lehet felesége és két gyereke, külföldi munkahelye, stb…),
    – másrészt, hogy az elmúlt legalább egy évben félre tudta-e rakni a nettó jövedelmének legalább 15 százalékát stabilan.

    (Csepel egyébként per pillanat ingatlanilag nem tűnik fejlődőnek, ha megcsinálják a villamosos átalakítást és végleg ugrik az 5-ös metró, akkor nagyjából a Szt. Imre tér-Pláza tengely marad értékelhető Budapest részeként)

  • Kenrich

    Akkor még nem döntötte el, hogy marad-e Pesten. Most már tudja. A 30e rezsiben benne van a TV/net is + akvarisztikás a srác és a halaknak non-stop megy vlmi fény. 🙂

    Penge: 7 milláért nincsen igazán hirdetve Csepelen panelek. Mondjuk azt elhiszem, hogy a végül annyiért kelnek el, mert én most is azt mondom, hogy annyinál többet nem érnek!
    Szerintem az agglomeráció versenyképesebb mint Csepel. Csepelről próbált meg már valaki 7:20-10:00 között bejutni a kp-ba, v. visszamenni 15:00 után? Autóval, de még busszal is 1.5h. Az napi 2.5-3h utazás dugóban, araszolva… Áhh.. (Off: Stadionokra van pénz, de egy rohadt körgyűrűt képtelenek megépíteni, hogy tehermentesítsék a várost..)

    .krisz: 10 év alatt tutira “kinövi”, és mondjuk nem értem, h. miért ez a Kiszámoló blog álláspontja is.. Miért,7 év után nem adhatná ki vagy el? Akár áron alul? Ha visszaosztjuk szerintem is jobban

  • Kenrich
    jobban jár, mintha még 3-4 évig fizetné az albit.. Csak mert volt itt egy cikkben vita arról, hogy vajon kidobott pénz-e az albérlet..? (Mert hogy a magyarok többsége úgy tekint rá.) Miklós a bérlés pártján volt és azt írta, hogy 80% önerőnél már megéri lakást venni, de akkor ha tudjuk 10 évig biztosan benne akarunk lakni.. Az eladósodás (kicsi önerővel) részével egyet értek, hogy nem kéne, de ezt a 10 évet nem igazán értem.. Kőben/téglában/betonban az se tartson pénzt aki nem akar a pénzpiacon kereskedni? Ez a 10 év ebben az időszakban is érvényes?
  • Janos82
    @Kenrich:

    10 ev nagyon nehezen belathato idotav. en 10 evvel ezelott meg egyetemista voltam:)
    Idokozben megjartam angliat es nemetorszagot is. Szuletett 2 gyermekem.

    Ezt persze mindenki magan is megnezheti, hogy hol volt 10 evvel ezelott. Vagy kerdezzen meg barit, aki 30on felul van. A tobbsegnek sokat valtozott az elete.

    Ha pont 10 millaja van, es 10ert talalna egy hasonlot, akkor lenullazta magat. Ha semmi nem jon kozbe, csak az atirtas,illetekek, ugyved akkor az ~500e ft, ami 9 havi lakbernek felel meg. A rezsivel most ne szamoljunk, az sajatban se kevesebb. Ha 9 even belul elkoltozik, akkor evi 1 havi lakbernek megfelelo osszegbe kerult a vasarlas. + koltozes, ha nem a jelenlegit veszi meg.

  • Janos82
    A 10 millioja amugy hozna evi 400e ftot allampapirban(660e berleti dij ellen), vagyis ha a ~500e ftos koltseget hozzaadjuk, akkor az alberlet az elso 2 evben meg jobbra jon ki. Ha emiatt koltoznie kell, akkor lehet, hogy csak a 3.-4. evtol lesz jobb a vasarlas, ami mar nem annyira jol belathato.

    A kerdes persze az, hogy szamit-e meg aremelkedesre? Biztos-e abban, hogy uj partner, vagy szakitas nem valtoztatjat meg a helyzetet?

    Ha vasarol akkor amugy szerintem is hitelre lenne erdemes, hogy maradjon penze, es tudjon jobban kamatozo befektetesekben is gondolkozni ( lakastakarekpenztar, onsegelyezeo )

  • Csavargó

    Ha most vesz egy tízmilliós lakást, csak az egyéb költségek (ügyvéd, illeték, stb.) majdnem egy évi albérletbe kerülnek. A tízmillió pedig állampapírban is kitermeli a fél éves albit évente. Tehát, ha három-négy év múlva elköltözne külföldre és eladná a lakást akkor az amortizációt is beleszámítva jobban megéri bérelni. (és akkor még nem számoltunk a likviditással sem)
    Ha valaki nyolc-tíz évig lakik a lakásban, akkor a kezdeti költségek jobban eloszlanak és kevésbé emelik az éves költségeket. A tíz év egy ökölszabály. Azt neked kell kiszámolni, hogy neked ez hány év az, amikortól megéri megvenni a lakást…
  • sz.krisz
    Egy kis szociáldemokrata párt programjában felmerült, hogy államilag szabályoznák a lakbéreket meghatározatlan időre, remélhetőleg ez is felmerült a befektetési célú lakásvásárlókban szabályozói kockázatként.
  • realestate
    .krisz

    Felejtsd el. Ennyi erővel a te fizetésedet is szabájozhatják, ezt akarod? Persze, a lakhatás “más”, nem, a lakhatás nem másabb mint a megélhetés az meg bérből van. Amúgy meg mit korlátozzanak a lakbéreken mikor 80%-uk feketén adja ki??? LOL

    Pont fordítva! Legalizálni kellene végre a bérbeadást, kifehéríteni alacsony adóval meg az EHO eltörlésével!! Ha megérné normálisan csinálni akkor pl: 50e Ft/évért ki kockáztatna???

  • janos82
    @realestate:

    Azert a lakberplafon mas mint a fizetesi plafon, ugyanis en 3 honapon belul koltoznek, ha olyan jovedelemplafon lenne, aminel boven tobbet keresnek.

    A lakasberbeadasnal meg eleve a szandek hianyzik. Ha a hivatal ugy dontene, akkor nehany honapon belul kifeheredne a berbeadas ( eleg lenne csak megnezni az uresen allo lakasokat ), mert sorra buntetnenek mindenkit.
    Amugy mi a sok az adoban? 15% SzJA, ami kevesebb, mert egy csomo mindent le lehet irni amugyis? Raadasul 2en vagyunk az asszonnyal, igy kb 2db havi 100ert kiadott lakassal is 1 millio alatt maradunk ( igen, siman veszek 250-300 ert valamit a lakasokba… vagy abba amiben lakom…

    Ja, es a lakas nehezebben mozdithato, nem megy at olyan konnyen Budapestrol Pozsonyba:)

  • tip
    Minimálbér is van, a devizahitelek is tisztességtelennek lettek nyilvánítva, miért ne lehetne visszanyesni a kizsákmányolást a lakbéreknél? Mondjuk én nem tartok tőle, ennél sokkal egyszerűbb módon sem könnyít a magyar politika a lakásbérlők helyzetén (sőt, inkább egyre nehezíti azt).

    Az adófizetési kedvet pedig nem az adó kvázi eltörlésével, hanem a komolyan vehető szankcionálással lehet hatékonyan növelni.

  • Penge
    @Kenrich: 15-20 perc alatt ott vagy a Borároson vagy a Közvágóhídon (onnan csomó egyetem elérhető), 40-50 perc alatt pedig akár Blaha, Nyugati, Keleti, Deák (15-ös busz), vagy éppen Margit-sziget (2-es villamos). De a KÖKI-n is ott vagy busszal 30 perc alatt, Ferihegy 1 óra.

    @Csavargó: Hagyjuk már ezt az amortizációt, ahhoz 150 körül kell bérelned, hogy ilyesmit álljon a főbérlő. Normál esetben még olyat is felesben rád terhel, mint vízóracsere. Ha nem tetszik el lehet menni (és ha jó áron bérelsz nem mész el mert rosszabbul jönnél ki és ezt tudja ő is).

    Elhiszem, hogy itt a sok magas jövedelmű ember prémium lakásokat bérel prémium tulajoktól, de lássátok már kicsit a piramis alsó 80%-át is. 🙂 És még csak nem is a szélsőséges példákról beszéltem, amikor közli a telefonban a néni, hogy nappal gyere megnézni, mert éjjel ő be nem megy a sok csótánytól a lakásba körbevezetni.

  • L70
    Emberek, azért maradjunk a valóság talaján. A magán ingatlan bérbeadás egy tényleges piac, jelenleg is 11 ezer hirdetés fut kiadó budapesti ingatlanra. Meg ugye az ingatlan az nem egy szabályozott standard termék mint a dobostorta, az lehet lepukkant és aranyozott is, kilátással a várra és a lifthofra is.

    A piac ismérve az is, hogy csak a fizetőképes kereslet a kereslet, a vágyak lényegtelenek. Lehet próbálkozni egy kőbányai panel garzonnál 200 ezer/hóval, nem lesz rá kereslet.

    Az adó pedig összhangban van az adórendszerrel, pont annyira sok vagy kevés. Mondjuk az államnak pedig be kellene hajtani rendesen, ami nem feltétlen fogja az adóval emelni az árakat (a lángossütő sem feltétlen tudott árat emelni anno a navos pénztárgépek miatt). Előbb-utóbb erre is sor fog kerülni, de most a regnáló hatalomnak ez nem fontos.

  • Janos82
    @Penge:

    Ha nem teljesen lepukkantat adsz berbe, akkor az amortizacio igenis erint:
    – A 10 eves lepcsohazi festek csunyabb mint a 3 eves amikor vetted ( lehet, hogy a tobbi lako nem akar ra aldozni ), igen, ez is befolyasolja a lakasod erteket es kiadhatosagat.
    – Nyilaszarok? Egyszer ezeket is cserelni kell majd.
    – Csempe orokeletu?
    – Konyhabutor? Az rendben van, hogy vigyazunk ra, de 10 evesen mar 10 eves lesz, nem pedig uj.

    @L70:

    A valosag talajan maradtunk. Leirtuk, hogy miert nem biztos, hogy megeri megvenni 10 millioert az 55e-60e ftert berelheto csepeli lakast(vagy egy hasonlot hasonlo aron )

    +egy aprosag: Arra latunk peldat az EU-ban, hogy a berleti dijjak emelese maximalizalva van ( pl Nemetorszag ) , de fizetesmaximalizasrol meg nem tudok ( vagy maximum allami szferaban )

  • tip
    a lakbérmaximum párja a minimálbér (árszabályozás a kisember védelmében, a tőkével szemben), az pedig eléggé általános. A bérplafon az a korrupció ellen van.
  • Kenrich
    Érdekes, hogy egy (látszólag) egyszerű kérdés mennyire megosztó tud lenni.
    Kicsit azt érzem viszont, hogy a hozzászólók többsége nem járta körül alaposan a kérdést.
    Onnan gondolom, hogy egy nagyon fontos momentumról nem látok kommentet:

    Jelenleg 230-250 új beruházás fut a fővárosban, ez több mint 8000 (!!) új lakást jelent! Ezeknek 2017 első felében várható a tömeges megjelenése a fővárosi lakáspiacon. Szerintetek milyen hatásuk lesz az árakra??? Ez talán nem mellékes a most vásárláson gondolkodóknak..

    Szóval tök jó ez a blog, de jó lenne, ha Miklós, vagy valaki megbízható néha kommentálná azt itt elhangzottakat, mert az okosnak tűnő kommentek mögött butaság, vagy akár spekuláció is lehet, hisz rengetegen olvassák és tekintik iránymutatónak a blog írásait.

  • tip
    8000 lakás a kínálati oldalon nem fogja enyhíteni a keresleti nyomást. Összehasonlításul: ennél jóval több építést halasztottak el az elmúlt 6 évben, illetve kb. ennyit az airbnb is “kiszívott” a piacról.

    Vélemény, spekuláció vagy propaganda – a bölcsek köve senkinek nincs a zsebében. Nincs olyan, hogy a hiteles szakértő majd megmondja, mennyi lesz jövőre a négyzetméterár. Aki állítólagos nyerő pozícióból, ugyanakkor gyengén érvel, azt az intelligens olvasó kiszúrja. Az indexen, portfolión stb. megjelenő, a lakáshisztit gerjesztő “támogatói tartalmak”-nál még erre sincs szükség: ott van a végén, melyik ingatlanos cég fizette.

  • Kenrich
    Pedig pl. az árrobbanást óramű pontossággal megírta 2 évvel ezelőtt egy pénzügyi blogger. Valaki fel is tette ide. Én pl. örülnék, ha Miklós írna egy cikket a lakások négyzetméter ár alakulásról Mo-n.. Vagy csap Bp-en.. Azért abból egy csomó mindenre következtetni lehetne.

    Én azt látom, h. a Zembereket a félelem hajszolja az ingatlanba. “Az az enyém”. “Azt nem tudják elvenni, még ha bedől a forint akkor sem”. Mindenki hallott vlmit az 1 milliárd mildpengős korszakról.. A brutális inflációkról.. Vajon manapság előfordulhatnak ilyesmik pl. Mo-n? (Miklós, csak egy újabb ötlet egy jó cikkhez.)

  • tip
    Ha sokan sokfélét jósolnak, utólag mindig ki lehet választani azt a jóslatot, amelyik pont bejött.