A lakás nem passzív befektetés

Az ingatlant és az ingatlankiadást már többször megnéztük a blogon pénzügyi szempontból. Most József egy másik szempontból közelítette meg a kérdést. Ugyanis ha lakáskiadásra adod a fejed, bizony nem csak pénzügyi vetülete lesz a dolognak, hanem emberekkel is kell foglalkoznod. Ha szerencséd van, jó bérlőid lesznek. Ha nincs, akkor sok gondod támadhat belőle. József öreg rája a piacon, illetve az volt, amíg el nem adta a lakásait. Következzen az ő írása.

Régóta foglalkozom lakás bérbeadással, de a családban és a környezetemben is adnak bérbe többen lakásokat (elég sokat).
Van aki régi lakásokat vett a belvárosban(Bp) hosszú távú kiadásra, más kisebb néhány lakásos társasházakat épített az agglomerációban, azokat adja ki, megint más meg vett sok kocsibeállót mélygarázsokban kiadásra, de van aki például Airbnb-zik, szóval láttam már pár dolgot az évek alatt.
Én a legtöbb saját lakást egyébként már eladtam és vidékre költöztem – elég volt.

Egy kis kitekintés: többször elhangzott már a 90M mint elérendő limit
Igaz ez nagyban függ az illető családi helyzetétől, hol él, stb., de én azt tapasztalom, hogy itthon, főleg Budapesten ennyi pénzzel még közel sem lesz olyan “gazdag” valaki, mint ahogy azt sokan gondolják. A látszatembereken kívül a környezetemben többen vannak 500-1000M között (nettó vagyon), és ahogy megfigyeltem, sokan ehhez a 90-100M Ft-hoz képzelnek el egy olyan életszínvonalat, amint csak kb. egy nagyságrenddel több pénzzel lehet finanszírozni (vagy azzal se! csak tőke+munka).
Egyébként pedig nem az a gazdag akinek sok a pénze, hanem akinek kevés a vágya. Egy szint fölött a pénz mennyisége nem befolyásolja nagy mértékben az életminőséget, és ez a szint sokkal alacsonyabban van, mint sokan gondolják. Az igényekből is lehet lejjebb adni ezt Miklós is sokszor megírta.

Amit sok helyen tapasztalható, hogy sajnos sokan tévesen hasonlítják össze a lakás bérbeadást más passzív befektetésekkel (PMÁK, ETF-ek, stb), de sajnos a lakás bérbeadás nem teljesen passzív befektetés. Sokan erre nincsenek felkészülve, főleg aki először vág bele. Több kockázat, több macera, nem várt költségek, stb.
Elkezdtem összeszedni sok dolgot, de inkább könyv lett volna belőle ha mindent leírnék, így csak néhány megtörtént esetet írok le, milyen problémák merültek fel, mintegy érdekesség képen:

– A díler: A bérlő egy jól szituált fiatal férfi, mindig fizet rendesen. Aztán egyszer csak a rendőrség beszakítja az ajtót és bilincsben viszi el. Díler volt az illető, csak nem az utcán ácsorgós szintű.

– Az alkoholista: Az alsó szomszéd egy alkoholista, aki bérlő egy önkormányzati lakásban. Anno volt a lakásomban egy csőtörés, a szomszéd az ázásra a biztosítótól felvette a pénzt, természetesen elitta. Utána időközönként bejelentette újra mindenhol az ázást, gondolta bejön ez többször is. Rendszeres körök a fazonnal, önkormányzattal, stb.

– Beteg gyerek: egyik bérlőnek nagyon súlyosan fogyatékos gyereke született (úgy tudták hogy nem marad élve a gyerek, úgy hordta ki, aztán mégis). A nő érthető módon nem volt túl jó mentális állapotban, és sajnos ilyenkor az ő problémája már a bérbeadójé is.

– A berepülő: ifjú hölgynek kiadom a lakást, majd idővel megjelenik a párja, egy igazi “nehéz eset”. A vége az lett hogy egyszer csak összeverte a nőt, az elmenekült, nekem meg ott maradt a fazon a lakásban. Sajnos elég nehezen oldódott meg ez is.

– A családi problémák: havi fizetésnél a férj meg a feleség egymásra mutogat, hogy a másik nem adta bele a részét a pénznek. Nekem ehhez mi közöm?

– Az építkezés: a lakás melletti foghíjtelken elkezdenek építkezni, előtte-közben-utána fényképeznek minden irányban nézegetik a repedéseket a lakásban, leveleznek állandóan, még ezzel is én foglalkozzak.

– A szennyvízcső: a szennyvízcsőnek nincs elég esése+ a szomszédok mindent beledobálnak a wc-kbe, az eredmény havonta- kéthavonta eldugul a wc a lakásban. Megoldás nincs, mert végig kéne verni a fürdőszobákat meg a szobák falát öt lakáson keresztül (többet előtte újítottak fel). Esélytelen.

– Több bérlő: két egymás melletti lakást adtam ki, a bérlőim összebalhéztak, és engem zaklattak ez miatt.

– A közgyűlések: lakóközössége válogatja, de a legtöbb egy esettanulmány. Csak az elején jártam, de feladtam.

– A betörés: betörtek az egyik lakásba, és elvittek dolgokat. A biztosítás csak az ajtó javíttatást fizette, az bérlő cuccait nem. Volt gondom ebből is.

– A kerületi ingatlanadó: kb. 1500Ft/m2/év(!). Ja hogy ilyen is van? Igen, plusz bírság és késedelmi kamatok.

– A szomszédok: ha a bérlők összeakaszkodnak a szomszédokkal, jó eséllyel a tulajt találják meg, jellemzően a közös képviselőn keresztül

– Parkolás: a bérlő úgy parkolt a kocsijával, hogy az egyik lakó nem tudott a szokott helyére kényelmesen beállni, összeszólalkoztak, reggelre betörték a bérlő szélvédőjét. Ezt is hallgathattam.

– AirBnb: a szomszédos lakásokban már megy a rövid távú kiadás, ezért a sajátot hosszú távra nem veszik ki, mert állandó a jövés menés, éjjel megy a buli, stb. Ki lakna két Airbnb-s lakás között, főleg ha bérli azt?

– Pékség: a lakás alá az üzlethelyiségbe pékség költözött, kicsit korán kezdenek, a gépek zaja feljön a lakásba. Ez se a bérlőnek lesz gond, mert megy is tovább. Más meg nem veszi ki.

– A fürdőszoba: egy ázás után kiderült, hogy anno a lakásban nem jó helyen alakították ki a fürdőt, annyi az egész hogy csak odébb kellett tenni. Nem volt olcsó.

– Újépítésű lakás: nem kapta meg a használatba vételit, nincs befejezve, megy a pereskedés már évek óta. Másiknál meg garanciális problémák, stb.

– Az eltűnt: a bérlő éveken át pontosan fizet, majd egyik napról a másikra eltűnik, a lakás romokban. A kaució nyilván alig fedez valamit a felújításból. (Egy tipikus kaució 2-3 havi bérleti díj maximum, ami egy vicc összeg ha bármit fel kell újítani, és még sokan ezt sem tudják lerakni)

– Egér: földszinti a lakás, és a bérlő a tulajt nyaggatja, hogy bejönnek az egerek, csináljon valamit.

– A rezsi: szól a bérlő hogy szerinte sok a villanyszámlája. Mondom neki, hogy Tv is megy egész nap az is fogyasztja az áramot. Erre ő: én össze vissza beszélek, egyszer villany, egyszer áram, és amúgy is a tv adás a levegőből jön, ezért nem kell fizetni, nehogy már át akarjam verni.

– Pince: zárható pincerekeszről a bérlők elvitték a lakatot költözéskor, egy szomszéd a házból azonnal belepakolt és lezárta. Mivel hivatalosan nem volt sehol leírva melyik kié ezért elég problémás volt a visszaszerzése.

– Felújítások: valamit kellett csináltatni a lakáson a szomszédok sokszor megtaláltak, hogy nagy a zaj stb. Utána ők kopácsoltak állandóan, akkor meg a bérlőtől hallgattam ezeket.

– Takarítás: egy bérlő minden előjel nélkül nekem esett, hogy nem volt a lakás megfelelően kitakarítva mikor kiadtam. Akkor miért vette ki anno, meg amúgy is eddig nem zavarta? (kb 3-4 évvel azelőtt vette ki, és teljesen ki volt takarítva)

– közös költség: oda is be lehet fizetni a felújításokra vaskosabb egyszeri tételeket, volt már tetőfelújítás stb.

-IKEA: bérlő jelölt a megtekintéskor: szép a lakás, de honnan lesz függöny meg evőeszköz csöpögtető(!) a konyhába? Gondolom az IKEA-ból, de köszönöm hogy elfáradt.

Lehetne folytatni a sort bármeddig, csak ilyen történetekből van egy könyvre való, sok vicces meg sajnos kevésbé vicces is. Kíváncsi lennék ilyen problémásabb esetekben egy “property manager” ugyan mit csinál, gondolom nem fog feleslegesen belefolyni ezekbe a szituációkba, csak felhívja a tulajt, hogy jöjjön, baj van…

Amíg nincs baj, addig meg nem kell a manager, mert elutalják a bérleti díjat meg a rezsit, megy minden a neten meg telefonon, ha valami elromlik azt is el tudja intézni a bérlő, kihívja a mestert aztán megcsináltatja és levonják. (Max a kiadáshoz/átvételhez kell a személyes jelenlét).

Kommentekben ki lehet vesézni az egyes pontokat, hogy mit hogy lehet megoldani/kivédeni, de nem ez a lényeg. Utólag én is okosabb vagyok már, az évek alatt azért kitapasztaltam jó pár dolgot, de mindig jöttek új esetek, mindenre nem lehet előre gondolni.

Lehet hogy valaki vesz egy (vagy több) lakást, és hosszú éveken át soha nem lesz semmire gondja, de azért valljuk be hosszútávon erre azért elég kicsi az esély, főleg több lakásnál. Az elején még lelkes az ember, de aztán egy idő után rá lehet erre is unni, ráadásul ezeket a dolgokat nem lehet pénzre lefordítani, mikor a bérlőkkel meg a lakással van tele az ember feje. Ettől még megérheti a lakáskiadás, de sajnos ilyenek vannak és lesznek is, mert a lakásokat emberek bérlik, és nem ETF-ek.

De hogy legyen egy példa számokkal is, az egyik lakást akitől vettem tisztán bukta a lakás árát a válság miatt. CHF hitellel vette válság előtt befektetésnek, kiadni nem tudta/akarta/, fizette a hitelt egy ideig, a tőketartozás felment, végül eladta jóval olcsóbban nekem mint ahogy vette, én meg a bankot fizettem ki. Mondta nekem hogy kiszámolt utólag, ha nem csinál semmit akkor a számláján lenne a lakás ára tisztán. Ez egy szélsőséges példa az biztos, de azért jól mutatja mekkorát lehet bukni egy lakással is.

Én nem mondom azt hogy a lakás rossz befektetés, idővel várhatóan felfelé fog menni az ára a jó helyeken, de hogy milyen ütemben, milyen kilengésekkel, azt senki se tudja megjósolni.
Nekem anyagilag végül megérte ezzel az áremelkedéssel, de azért amikor a válságban a szomszéd lakást évekig fele annyiért se tudták eladni mint amennyiért én vettem a sajátot még 2003-ban (paraméterek ugyan azok voltak), akkor azért az nem volt egy vidám állapot. Végül 40%-os áron ment el, kellett a pénz a tulajnak, és ennyire nem volt vevő.

Szóval volt már ilyen időszak, és jöhet is, akár ekkora esés is bármikor. Nem biztos de lehet, ugyanez igaz a problémákra is, ezeket mindenki mérlegelje, mielőtt belevág.

Share

262 hozzászólás

  • Laci83
    Volt bérlő 2 héttel a kiköltözés után telefonált, hogy nézzek már rá a vízórára, mert valamit ott felejtett. Még szerencse, hogy nem a leolvasó találta meg a mágneseket….
  • dani
    Éves szinten tisztán hány százalékra jött ki a kiadás hozama, leszámítva az ingatlanok áremelkedését?
  • Csillag V
    Budapesttől 20 km-re vettünk egy telket házzal befektetésnek. A házat elkezdtük felújítani, mert 80-as évek volt.Kipucoltuk teljesen belülről , tégláig mindent levertünk. Félbehagytuk a felújítást egyéb munkák miatt. Az üres kipucolt fűtetlen házat kiadtuk raktárnak ,1000 ft/ m2 /hó .A düledező sufnikat 10-15 m2 / db , szintén raktárnak ,van 4db. Én sem gondoltam volna ,hogy ekkora igény van rá 2 nap alatt minden kiadható. Nem kell idegeskedni az állag miatt, nincs amortizáció , 1 villanykörte kell úgyhogy rezsi sincs ,nem érdekel , hogy ki az illető , mert lakhatatlan,ha csak 2 hóra cuccol be azt is jó.Véletlenül hozta így az élet , de idővel rájöttünk ,hogy ez így mennyire gondtalan és már nem is sietünk a házat befejezni kiadásra.
    Most azt tervezzük feldobunk rá 3-4 mobilgarázst, jó ronda lesz ,de azt is kivennék a környező lakóparki lyuklakásban lakó garázs nélküli autótulajdonosok
  • G
    A cikkkel egyetértek, főként a címével.
    A lakás nem passzív befektetés. A lakáskiadás olyan, mint egy kisvállalkozás.

    5 lakást adok ki, erősen válogatom a bérlőket. Ha gond van, mindjárt kijavítom, intézem, azaz valódi szolgáltatást nyújtok. Én költök is a lakásokra, de még így is elég jó bérleti hozamok jönnek ki.
    (Az ingatlanok értéknövekedését infláció tartásnak, az afölötti részt ajándéknak tekintem.)

    Vannak a cikkben szereplő gondokhoz hasonlók, megoldáscentrikusnak kell maradni.

    A vállalkozásokban is szokott gond lenni az ügyfelekkel, ez pontosan ugyanolyan. Mindezekkel együtt egy átlagos kivállalkozásnál kisebb a kockázat, kevesebb a gond vele, de kevesebb a nyereség is.

    Az utolsó 5 évben egyetlen bérlővel volt nemfizetési gond, de egyhavi bukóval megoldódott. Egy másik volt erősen lelakási sztori, itt is nagyjából kéthavi bukóból megoldódott. Tehát eddig szerencsém volt.

  • Kiszamolo
    Tyson, csak azt mondtam, kéménye válogatja. Nálunk magánháznál ennyi volt, egy hónapja.
  • VJ1972

    “Igaz van kockázat, de a valószínűségük és a következményük mértéke és kezelésük költségének említése nélkül értelmetlen.”

    Ezek csak példák, esettanulmányok, mintegy szemléltetésként mikbe lehet belefutni. Azért közel sem két bérlőm volt csak, plusz pár történet más bérbeadóktól van. (meg van még sok másik)

    Amit itt kérsz, az sajnos kivitelezhetetlen. Mivel minden bérlő egyedi, ha van egy probléma az egyedi eset, és ráadásul mindenki másképp reagálja le.

    Felázott a munkalap? Valaki úgy hagyja. Valaki munkalapot cserél, más meg az egész konyhabútort. (épp ráfért) Költségek: lenyeled, levonod, stb…

    “30 módszer, hogy nagyon megszívd a bérlőddel” címet lehetett volna adni…
    átnevezhetjük, nem ez a lényeg.

  • VJ1972

    Sok fenti eset nem következik be, ha
    – nem veszel rossz lakást vagy rossz helyen
    nagyon jó helyen voltak a lakások, nem ez volt a gond.

    – értelmesen választasz bérlőt (nem csinálod rosszul a kiadást)
    Gondold rosszul csináltam, azért volt annyi gondom (meg mások is)?
    Van egy mondás, hogy tanácsot attól fogadj el, aki már járt ott, ahová Te tartasz.
    Nem ma kezdtem.

    1.egy idő után kialakul az emberismeret (előszűrés, stb.), de ahhoz rutin kell.
    Mire rutinod lesz megfizeted a tanulópénzt.

    2. hiába választasz jó bérlőt, bekattanhat, ezt mások is írták

    3. a bérlő nem egyedül él
    kiadod normális embernek, aztán előkerül a párja/testvére/apja akárki
    beköltözik a lakásba és csinálja a cirkuszt

    4. a bérlő körülményei is változhatnak
    (anyagi, szociális stb)

    Még lehetne sorolni…

    Itt arról van szó, hogy bármilyen probléma felmerülhet,nem lehet előre beárazni,
    sem pénzben kifejezni.

  • VJ1972

    pontosan, ez egy szolgáltatás, amit nyújtunk a bérlőknek, így kell rá tekinteni.

    Ezt próbáltam minden bérlőnek elmagyarázni, hogy ő egy ügyfél, mi üzletfelek vagyunk, igénybe vesz egy szolgáltatást, mint mikor fodrászhoz megy.
    Sajnos sokan nem tudtak rá így tekinteni.

    Volt akinek “főnök” voltam, meg “háziúr”, de többen idővel azt gondolták,
    hogy én valami csicska vagyok nekik. Mindkettőt nehéz kezelni.

    Anno volt egy bérlőm sokáig, volt egy kisfia, minden hónapban mikor elmentem a pénzért, elkezdte osztani a gyerek előtt, hogy “Látod kisfiam, azért nincs pénzünk, mert a József miden hónapban elveszi!” Édes istenem, éveken át…. Olyan voltam, mintegy inverz mikulás.
    Amúgy rendes bérlő volt,de azért ez rossz érzés volt.

    Ez lehet meglepő lesz, de nekem ezt képtelenség kiszámolni, mert annyira kusza.
    Tudom ez eretnekségnek tűnhet, de már kifejteni is túl sokáig tartana.

  • Warrior

    Adj hálát mindenkinek, hogy ennyivel megúsztad.
    Az ötszintes társasház egyik kéményének (egy szinten négy lakás, lakásonként van gyűjtőkémény) átalakítása a mai elvárásoknak és szabványoknak megfelelően (ne kérdezd, mit jelent ez, nem tudom, de talán még ventillátor is kell a tetejére) kb. 1,5 millió Ft. Mivel ez becsült árajánlat, a valóságban inkább 2 millió lehet.
    (Biztos sokan fogják hivatalosan lecserélni a 30 éves vízmelegítőket…)
  • studkell
    Tök jó a cikk, köszönjük, de vesszőket tegyünk már bele rendesen, mert teljesen összefolynak a tagmondatok (és az “ugyanazok” egy szó). Egyébként pont ilyenekre gondoltam, amikor a lakáskiadással kacérkodtam. Köszi a megerősítést, ebből már akár egy pont is elvenné a kedvemet az egésztől. Maradnak az ETF-ek.
  • maveryck
    VJ1972
    Köszi. Jó írás, tényleg, tanulságos.
  • VJ1972

    köszönöm, és elnézést a nyelvtani pontatlanságokért.
    Nem volt a kedvencem a nyelvtan anno, de azért igyekszem.
    Ha Miklós kijavítja megköszönöm, bár nem tudom van-e kapacitása még erre (is).

    Egyébként ki lehet fogni tényleg rendes bérlőket is,
    de én 1 lakást nem vennék a portfólióba, akkor inkább ingatlan alap.
    Eggyel nem éri meg vacakolni szerintem.
    Aki többet ad ki és erre épít, az talán jobban megérheti több szempontból is,
    de ha az összes pénz abba megy akkor azért nagy a kockázat, mert nincs diverzifikálva egyáltalán.

    Én ezt csináltam, de szerencsém volt az árakkal végül úgy érzem,
    sokkal rosszabbul is elsülhetett volna. (Illetve sokaknak rosszul is sült el)

  • ügyvéd
    25 évesen keveredtem olyan élethelyzetbe, hogy kiadtam egy lakást. Orbitális lúzerszopás lett majdnem belőle, csak “jogon kívüli eszközökkel” sikerült kitenni a bérlőt.
    1. A lakást AZONNAL eladtam
    2. Megfogadtam, hogy SOHA többet. Eddig betartottam, és ezt akkor is be fogom tartani, ha ezercsillió % lesz a bérbeadás hozama.
  • SzaboZ
    No igen.. mit kezdesz egy olyan helyzettel, amikor egy egyedülálló anyuka veszi ki a lakásodat az iskolás kislányával; aztán egyszercsak nem tudnak fizetni (mert az ex-férj nem utalja a gyerektartást.).. és ugyanúgy a következő hónapban.
    Ott ülsz a konyhában, a kislány írja a leckéjét, az anyuka épp félbehagyta a főzést, és látszik rajta, hogy tényleg a sírás határán van, de nincs pénze.
    Kirakjam őket?

    (Nem raktam ki nyilván, és szerencsére megoldódott a helyzetük, de egy ilyen emberi oldala is van a dolognak..)

  • antenna
    Ahol én laktam 10 évig, ott a földszintre és a legfelső emeletre törtek be. Előbbi eldugottabb ajtó volt, utóbbinál meg alig volt mozgás. Azt nem egészen értem, miért volt macerásabb az ügy a céggel, köthetett volna az is biztosítást. És a rácsok/zárak ára pedig annak kérdése, mi volt a szerződésben. Ha semmi, akkor valószínűleg tanulópénz. Mi azt is beleírtuk, hogy semmilyen átalakítást, felújítást, átépítést nem végezhet a bérlő az ingatlanon engedély nélkül. Innentől tiszta ügy. Amúgy sosem értettem, emberek hogy veszik a bátorságot átalakítani olyat, ami nem az övék. Ő mit szólna fordított esetben? Érdekes, hogy neked ennyi eseted volt, ennyi bérlővel és ingatlannal. Jó sok kört futhattál, mire kibővült a bérleti szerződés…
  • Addam
    Köszönjük az írást!
    Jól jönne pár hasznos tanács is pl. bérleti szerződést tessék közjegyző előtt írni, hogy ki lehessen rakni a nemfizető bérlőt. Miket érdemes beleírni a szerződésbe? Ki az akit már ránézésre is kerüljünk? stb.
  • antenna
    warrior: és ami extra szívás, hogy a mai szabvány holnap már nem él. Ez az egyik nagy gond a gázzal: most kifizettetik a másfél millás kéményfelújítást, de ha 5 év múlva történik valami, akkor ez már nem fog megfelelni. Bátyám épp így járt és persze a derék szakik nem közölték vele, hogy mi a helyzet. Ha nem csináltatod meg, akkor pedig lezárják a gázt. Engem 2m gázcső miatt b@sztattak, ami csak a főzőlapot működtette. Jobban tetszett nekik az eredeti 8 méteres, ami végig kanyargózott a fél lakáson, részben a falban haladva. De ott nincs gond, mert ha felhúznak, áttérek villanyra és kész. Viszont egy egész ház fűtését, vízmelegítését átalakítani nem kis gond és költség.
  • Marcsi
    Mikor a férjem intézte a kiadást, rokonnal és ismerőssel, mindig ráfizettünk.
    Akkor vállaltam el, hogy én foglalkozok a kiadással. 3 lakást adtunk ki.
    Meghirdettem, mindig picivel a piaci ár alatt, így rengeteg érdeklődő volt. Egy időpontra hívtam őket, megmutattam a lakást, felírtam az elérhetőségüket és estére visszahívást ígértem. A lakás bemutatásnál megkérdeztem mivel foglalkozik, most hol lakik, miért vált, mennyi időre, meddig tervezi, kivel jönne, mi a hobbija és van-e munkáltatói referenciája, azaz mióta dolgozik a jelenlegi munkahelyén és zavarná-e ha beszélnék a főnökével vagy a jelenlegi albi tulajdonosával. Ezek alapján döntöttem és este mindenkit visszahivtam. Sose csalódtam. Pedig volt aki úgy ment el, kirúgták a munkahelyéről és hó végéig tud maradni, a kaucióra viszont szüksége lesz. Vissza adtam és izgultam, a jövő hónapban érkező számlát ki fogja-e fizetni, folyt.köv.
  • Marcsi
    Folyt.
    Kifizette, 2 részletben, 1 hónapon belül.
    Egy másik esetben egy “táncos lány” bérlőm volt, akiről kiderült, hogy nem csak arra használja a lakást, amiben a közjegyző előtt megállapodtunk, így 1 hét múlva ki is költözött, mikor kértem.
    Kollégám a csodásan felújított lakást 3 hónap alatt szinte teljesen tönkre tette, a bútorokat húzta a parkettán, a munkalapot vágódeszkának nézte, a műanyag ablakpárkányt hamutálnak… Ez csak akkor derült ki, mikor külföldre költözött.
    Bele fáradtam és eladtam a lakásokat.
    Most éppen ismét veszek egy nappali + 3 szobás, félemeleti panel lakást, ami teljesen felújítandó, és az új bérlő fogja felújítani, én az anyagot fizetem, ő pedig 2-3 évig szeretne ott lakni. Az új bérlő Ukrajnából jön, családostúl, kint lakások generál kivitelezésével foglalkozott, láttam pár munkáját, így tudom, ért hozzá. Itthon is ezt kezdte el, már rengeteg munkája van. Folyt
  • Marcsi
    Folyt.
    Továbbra is alap a közjegyző előtti szerződés, de én még soha nem mentem be a lakásokba még úgy sem, hogy a bérlő ott volt. Ha vmi elromlott, küldtem szerelőt, anyagiakat számlával bérlő intézte, következő hónapban levontuk a fizetendő összegből.
    1 kivételével nem maradtak még 1 évet sem, mert pasihoz költözött, vagy lakást vett, vagy várost váltott… Ezeket mind megtudtuk beszélni.
    A legjobb bérlőm pedig egy kigyúrt, verő legény volt, aki a ház kedvence lett kedvességével, segítő szándékával, udvariasságával, sorra hordták a házban lakó nénik az ételt és sütiket neki, még ki is takarítottak nála, nekem pedig telefonba dicsérték.
    A gyerekes családokkal szintén csak jó tapasztalataim vannak.
    Semmi kedvem kiadással foglalkozni, de mivel van 3 gyerekem, akik talán egyszer Pestre fognak járni egyetemre, jó lesz nekik egybe lakni, támogatva egymást, így ebbe most újra belevágok.
  • VJ1972
    @ügyvéd
    ha valaki, én megértem.


    vannak ilyenek sajnos.Az egyik bérlőmnek súlyosan fogyatékos gyereke született.
    Az terhesség alatt azt mondták neki a dokik élve se marad annyira fogyatékos,de valamiért már a terhességet se lehetett megszakítani.Az összes részletet nem tudom, meg szakmabeli se vagyok.A vége az lett, hogy élve született.
    A nő kész volt, teljesen bekattant.Ilyenek lehetnek,mindegy hol a lakás, és milyen a
    bérlő.

    Rács szerelés: de benne volt a szerződésben, hogy nem végezhet átalakítást.
    Lehet hogy valami le van írva,viszont az élet mást hoz azt is le kell reagálni valahogy.Viszont évekig rendesen fizettek,jól kijöttünk,most akkor kakaskodjak ezen?A rács úgyis ott maradt mikor mentek,nem mondom hogy a lakás többet ért tőle,mindenesetre egy plusz “extra”.

    Egyébként nem saját történet mind, lehet nem volt egyértelmű a cikkben.
    sok lakásXsok év=sok történet

  • FoX
    Mi a meglátás a garázsokkal? Most meg tudnék venni kettőt tőlünk nem messze. Egy emberé mind a kettő, máshova költöznek, ezért adná el. Ha mind a kettőt megvenném, olyan áron adná őket, hogy éves 10% hozama lenne a bérbeadásnak. Persze levonások előtt. Itt az emberek egymást tapossák a garázsért, nem lenne gond kiadni őket.
    Szerintem egy lakáshoz képest sokkal kevesebb a nyűg a garázzsal, de még soha nem foglalkoztam ilyennel. Nem tudom, belevágjak-e.
  • VJ1972

    bérleti szerződést közjegyző előtt írni – ajánlott
    Miket érdemes beleírni a szerződésbe? – mindent, amivel magunkat védeni tudjuk
    Ki az akit már ránézésre is kerüljünk? – a rossz bérlőket.
    Kérdés kinek ki a rossz?

    Legyen korrekt, és legyen pénze.

    Nekem volt a bérlőm között például ismert színésznő,multi manager,fuvaros, klímaszerelő,pénztáros,takarító,pizzafutár,kukás,biztonsági őr,építész, diák,mesterszakács,cég,alapítvány,stb.

    Különböző lakások voltak, így más volt a célközönség is.Mielőtt valaki belefolyna,nem biztos hogy bérlőként a managerrel jobban járunk mint a kukással!

    A kukás fazonnak sose volt gond a pénz,a managernek nekem kellett átutalnom a hónap végén 40eFt-ot,mert volt egy javítás és ő fizette aki a mestert.
    Kérdeztem, nem tudjuk levonni a következő haviból(1,5 hét múlva)?
    Nem, nincs már ennyi a számláján.

    Ez a valóság, máról holnapra élés van.

  • nyman
    Ahogy irtak sokan, a jogi szabalyozas hianyzik ami korrektul vedene a berbeado es a bervevevo erdekeit. Jelenleg a bervevevo eseteben a visszaeloket tamogatja inkabb a ptk.

    Nekem az ir gyakorlat tetszett eddig a legjobban. Ott le van szabalyozva, hogy mi kell ahhoz, hogy butorozott legyen, milyen minimumfeltetelnek kell megfeleleni. Az utolso kiskanalig. Ott tenyleg csak a borondomet kellett bevinnem. Ha teat akartam inni, mar volt vizforralo, bogre, kiskanal.

    Tolem kertek pl. munkahelyi referenciat is, vagy adohivatali igazolast a jovedelrol. Itt ha kerni akarok valakitol, hogy mutassa meg az elozo evi jovedelmet NAV igazolason, v. az elmult harom havi szamlakivonatat elkuldenek a p.csaba. Volt olyan eroszakos gyerekes no, aki diszkriminacios feljelentesre utalt a lakas megnezesekor. Ha ilyesmit ki tud talalni, ha birtokon belul van, mit fog meg. Nekem nem hianyzik.

    (Folyt.kov)

  • nyman
    Az ir alberleti szabalyozasrol roviden
    citizensinformation.ie/en/housing/renting_a_home/landlords_rights_and_obligations.html
    citizensinformation.ie/en/housing/renting_a_home/tenants_rights_and_obligations.html
  • Warrior

    Ez a társasház is így járt. 2010 környékén ráköltöttek jó sokat valamilyen kéménybélelésre, ami nem sokkal később már nem felelt volna meg. Ettől még minden szép is volt egészen a közelmúltig, amikor érvénybe lépett valamilyen eu-s direktíva, ami miatt nem nagyon lehet már forgalmazni régebbi típusú gázos berendezéseket. Az új (?) típusúakhoz viszont nem jó a “régi” kémény, a kör bezárult.
    (Ilyenkor eltöprengek, hogy vajon mennyire gondolkodnak helyesen, amikor egy 50-100 ezres készülékcserével elérhető lenne egy jelentősebb megtakarítás a gázban, épp csak a járulékos költsége a készülékcsere árának öt-tízszerese.)
  • Zabalint

    A jövedelemigazolás rendben van, ha a másik oldalon is korrektek a feltételek (pl. bejelentés engedve, kaució nem zsebbe, hanem letétbe, nincsenek váratlan látogatások, kulcsa csak a bérlőnek van, stb., stb.), de a szamlakivonatot mégis hogy?
  • Tamás
    “Zár csere. Bérlőnek ehhez joga van. Két lakást béreltünk egymás után, mindkét helyen kérdezés nélkül cseréltünk, távozáskor vissza. Most már szerencsére saját, így nincs ilyen gond.”

    wtf?

    Mutassad már azt a (jog)szabályt kérlek, ami szerint ehhez “jogod van”.
    Szerinted a kaució fedezi a helyreállítás összegét, ha pl a katasztrófavédelem akármi miatt csak betöréssel tud bemenni a lakásba?
    Vagy ha pl téged elüt a villamos, akkor a tulaj hogy jut be?
    Úgy vágnám ki az ilyen bérlőt az első alkalommal ahogy megbukik, ahogy azt a bizonyos macskát szokás.
    Mielőtt jön a rinya hozzáteszem a másik oldalt: sohasem megyek a lakás közelébe sem, úgy hogy előtte nem szólok. + sohasem használom a lakáshoz a saját kulcsom, mindig telefonálok, kopogok, vagy csöngetek.
    A bérlők kényszerítettek, kényszerítenek rá arra is, hogy legalább havonta 1x körülnézzek a lakásban, nem vigyáznak rá, ennyi.

  • sokfa
    : a kéményes nevét, számát küldd el pls. mert ez már 5 évvel ezelőtt is 1 misibe fájt (csak a bélelés, BP, belváros). Ja, engedélyt is intéztek ugye, nem fekete “bélelés”?
  • Tamás
    ,

    ennek nézz utána, szerintem társasházban maradhat a hagyományos kazán. Gyűjtőkéményt, vagy elhúzott kéményt nem lehet kibélelni sehogyan sem.
    Abban persze igazad van, hogy igazából ezt (kondenzációs kazán) csak az új építésű házakra kellett volna bevezetni, és azokat eleve így tervezni (padló, falfűtés, akármi), egy 1m Ft-s átalakítás után a kondenzációs kazánt 50-60 fokon járatni tiszta hülyeség, semmit sem lehet vele nyerni. Állam bácsi ezen az átalakításon viszont kaszál, nem is keveset, ezért (ilyen hozzáállás) tart itt kb az ország.

  • Andru
    Kétszer adtunk ki lakást, egyszer szerencsénk volt két fiatal sráccal. Egyszer kevésbé egy családdal. Amikor végül a fiúk elköltöztek (mert el kellett adni a lakást és lett vevő), azt mondták, szóljunk, ha van még egy lakás, mert olyan jó volt, hogy velünk nem kellett herce-hurcázni. Igaz, visszaadtam nekik az elszámolt villanyt, nem az utolsó percben szóltam, hogy hé, eladom a kecót és nem vertem át őket. A kauciót is visszakapták, mert nem csináltak semmi kárt, illetve amit a kiskutyájuk igen, azt nagyon szépen saját pénzből szó nélkül megjavíttatták.
    folyt köv.
  • Andru
    A családnál meg pech volt, nem fizettek, könyörgés, hova menjen, stb. Szerencsére észnél voltunk és hivatalosan felmondtuk a szerződést meg felszólítottunk meg minden és végül sikerült is kirakni őket. Igaz, hogy túlcsomagolták magukat kissé (tányér, pohár, edénykészlet), de pont nem érdekelt. A lakás elhanyagolt állapotban volt, de látszott, hogy csak “bosszúból” nem takarítottak.
    Akkor azon borultam ki, hogy ugye a nagy hideg miatt nem lehetett senkit kitenni az utcára, eldöntötték, hogy nem mennek. Ámde fizetni azért kellett volna! Azt meg nem tették, mert úgysem tehetem ki!
    Az ügyvéd meg közölte, hogy ha szeretnék visszaköltözni a SAJÁT lakásomba, akkor tulképp nekem kell bebizonyítani, hogy nincs hova mennem és nem passzióból rakom ki őket. (Valószínűleg akkor hallott valaki utoljára öt percen keresztül sorolni a jog és az atyaisten különböző vonásait.) Mindegy, valahogy elmentek.
  • Cse
    Engem a másik oldal érdekelne. Mire kell figyelni bérlésnél, mik a buktatók stb stb.
    Tudnátok adni tippeket (link is jöhet), megköszönném. 🙂
  • doboz
    Re: dani
    2017-10-26 at 09:50
    “Éves szinten tisztán hány százalékra jött ki a kiadás hozama, leszámítva az ingatlanok áremelkedését?”

    Ha most veszel, kb. bruttó 6-7%, ha jó időben vetted (válság alatt), akkor bruttó 10-12% körül.

  • Warrior
    @Tamás
    A közös képviselő – meg a kéményesek – szerint nem maradhat a társasházban sem a hagyományos. Ha jól értettem, adott időpont után nem lehet régi típusú készüléket üzembe helyezni – azaz hivatalosan cserélni – , bármilyen egyéb szemponttól függetlenül, az új készülékhez viszont gyakorlatilag új kémény kell.
    Talán csak a falon kivezetett konvektor kivétel valamilyen szinten, nem emlékszem pontosan.
  • SzB
    Félig OFF, de ha már témánál vagyunk…
    Mi kiadó lakást keresünk a 11. kerületben, maximum 1,5 szobásat. Ha valakinek éppen van ilyen kiadó lakása, vegyük fel a kapcsolatot egymással!
  • -nb-
    A kémény-gáz ügyhöz: nem állami kasza az, hanem teljesen magán! szerintem van valami elborult lobbycsoport, ami az ilyen agyament baromságokat intézi. Eredmény: a gáz helyett ha tönkremegy a kazán és nem javítható, megy a vegyestüzelés, ahol csak egy kis lehetőség is van rá, abba’ legalább a szemét is elég! meg a kéményseprő se’ b@sztat, nahát tisztára megvédtüka környezetet és még a kereskedelmi cégünk is milyen jól járt (időzőjel bezárva)
  • Mikorka Kálmán okleveles duguláselhárító kisiparos
    Társasházi kazán témában: 24.hu/fn/gazdasag/2017/01/26/tobb-szazezer-csalad-menekul-meg-az-eu-s-kazanrendelettol/

    Garázs bérbeadásáról volt már cikk, igaz, elég régen: https://kiszamolo.hu/a-garazs-mint-befektetes/

    Kérdeztem már, de nem jött válasz: mi a helyzet az üzlethelyiségek bérbeadásával?

  • dmry
    “Egyébként pedig nem az a gazdag akinek sok a pénze, hanem akinek kevés a vágya”-NEM

    minél nagyobb a vágyak és lehetőségek közös halmazállapota, annál nagyobb/teljesebb a bódottá:). ki nem hiszi, járjon utána.

  • Alfa
    @VJ1972:
    OK, nem akarok kötekedni.
    Szerintem a problémák jelentős része elkerülhető, de nyilván nincs annyi tapasztalatom mint neked. Lehet később majd módosul a nézetem.
    Én pl. a közjegyzőre sem költök, sztem felesleges.
    A felsorolt esetek közül pl. a 3-as és 4-es szerintem nem fordulhat elő, ha megfelelő bérlőt választ az ember.
    Félreértések elkerülése végett nem ukrán gengszter vagyok, akik lelövi a nemfizető bérlőt, én is szolgáltatásnak fogom fel az egészet és ha a bérlő kér egy LED TV-t a lakásba, akkor kap.
  • Andru

    Szerintem az első és legfontosabb: nézd meg, hogy kinek a lakásába költözöl be! Akin nem látod azt már elsőre, hogy lehet vele normálisan üzletelni, oda ne menj.
    Legyen szerződés! Ez egyébként akármilyen részletes is lehet, nincs oldalszám-maximum: azaz bármit bele lehet foglalni az utolsó kiskanálig. Vagy külön leltár.
    Előre kérdezz rá ilyenekre, hogy bejelentkezés. Tudom, hogy elvben szerződés alapján köteles is vagy bejelentkezni, és nem kell a tulaj beleegyezése, de ha eleve nem akarja, akkor az is egy szűrő lehet kapásból.

    Azt is érdemes lehet szem előtt tartani, hogy ez egy kétoldalú szerződés, azaz nem vagy kiszolgáltatva a bérbeadónak, de ő sem neked!
    Nálunk pl. most okt. 20-án derült ki, hogy ki kell cserélni a bojlert. Nyilván neki sem áll háromnapos ünnep alatt haptákba a szerelő, ezért nem úgy hívtam fel, hogy hejdeazonnal szerelőt ide.
    folyt. köv.

  • Andru
    Az ünnep után két nappal itt volt a szerelő, mire végzett, megjött a tulaj, átvette a melót (5 percet volt itt) és kész.

    Amelyik bérbeadó azon van, hogy csak béreld ki és tedd le a pénzt és minden mást majd később elintéztek, az nem az igazi. Ha tudsz, beszélj a jelenlegi bérlővel (ha még van). Miért megy el, hogy intézték a dolgokat? Esetleg szomszédokkal, közös képviselővel. Hasznosakat tudnak mondani.
    Magyarországon sajnos az a divat, hogy fél óra alatt veszel vagy bérelsz ki egy lakást, és nem szokás így a kérdezősködés.

    Ahol tényleg nem látod azt, hogy normálisan, rendesen tudtok kapcsolatban lenni, azt el kell felejteni. Ott csak a baj lesz, mindkét oldalon.

    Ahogy a cikkben van: a lakáskiadáshoz kell némi emberismeret, hogy kiszúrd a rossz bérlőt. Meg a bérléshez, hogy a rossz bérbeadót is kiszúrd 🙂

  • sokfa
    OFF: tudna esetleg vki ajanlani egy “sima” ingatlan adas-vetelhez nem draga ugyvedet?

    koszi!

  • sokfa
    elnezest, lemaradt, h BP.
  • tip
    @Tamás mutassad azt a jogszabályt, amelyik alapján nincs joga a lakónak zárat cserélni a lakásának ajtaján.

    (Egyébként a magánlakás védelméből (Ptk. 42. §) következik, hogy a lakónak joga van megvédeni a lakását – ezt magánjogi szerződéssel nem lehet korlátozni).

    A kaució azt a kárt fedezi, ami felróható a bérlőnek. Ha a “katasztrófát” nem a bérlő okozta, akkor a biztosító fizet. Ha nincs biztosítás, akkor mindenki a tulajdonát.

    Amennyire tisztában vagy az üzleti tevékenységedre vonatkozó jogszabályokkal, és amilyen hangnemben helyezed kilátásba az üzletfeled “kivágását” arra az esetre, ha megtenne valami teljesen jogszerű dolgot, az eléggé vicces. Ha én így értenék a szakmámhoz, és így bánnék az ügyfelemmel, felkopna az állam.

  • Kaizen
    Kérdésem azokhoz, akinek van már ebben tapasztalata: egyetemi hallgatóknak bérbeadásnál mire érdemes figyelni?

    Pl. Hogy szokás meghirdetni, több fiatalnak, vagy egy valakinek és ő majd keres maga mellé bérlőtársat? Az előbbi nehezebbnek tűnik (hogy találok egyszerre, egymásnak szimpatikus bérlőket) a második rizikósnak (van-e beleszólásom, hogy kit vesz maga mellé?)
    A szerződést fix fél-egy évre érdemes kötni, vagy határozatlanra a szokásos 1-2 hónap felmondással? (gondolok itt azokra, akik félév közben/végén kiesnek és nem folytatják az egyetemet)

    Itt már valaki említette a külföldi diákokat is, ez esetben milyen extra teendők vannak? Angol- vagy kétnyelvű szerződés? Vannak bonyolító jogi tényezők?

    Semmi tapasztalatom még, ha bármilyen tippel tudtok segíteni, előre is köszönöm! 🙂

  • Stanlee
    @Dani: nekem a Zugloban kiadott 2006-os epitesu 46 m2-es lakasomon ado elott 7,2%-os hozam van a kiadasbol. Ha leveszem belole az ertekcsokkeneset es az adot, akkor lenne kb. 4,1% ami tisztan megmarad. Persze ennel valamivel tobb marad, mert nem kell adot fizetnem utana, mivel kulfoldon joval tobbert berlek, mint amit kapok Mo-n a lakasert, igy en olyan 5% koruli erteken vagyok, a neha felmerulok kisebb-nagyobb kiadasok miatt. Nem egy nagy uzlet, de meg mindig tobb, mint az, amit mondjuk a nemet bankszamlan rohado euroert kapunk.

    Kinunkban rohogunk baratnommel, amikor jon a negyedeves kivonat a lekotott eurorol, hogy kaptunk par centet. Szoval annal meg meg ez is jobb 🙂

  • Peti
    Ágoston jól fogalmazott: emberekkel foglalkozni a legnehezebb, miért lenne ez másképp pont az albérlőkkel? Én is adtam ki lakást anno, elég is volt belőle.

    @Kenrich: szerencsés voltál, de ez a ritkábbik eset. Amikor építkezés miatt mi kényszerültünk albérletbe, ott szintén a főbérlő járt jól. Mivel csak 1-2 évben gondolkodtunk, szűkösek voltak az anyagi kereteink, ráadásul kutyánk is volt, így eleve egy lepukkant lakást kerestünk. Találtunk is egyet, de olyan az szinten, hogy pl. a konyhában csöpögött a vízvezeték, ezért egy nagy befőttes üveget tett alá a főbérlő. Megegyeztem vele, hogy csinálok egy konyhabútort a régi 35 éves helyett, lecserélem a csaptelepet, cserébe elenged 2 havi lakbért. Később lefestettem az elszürkült mennyezetet, kitapétáztam a kisszobát, leszigeteltem a bejárati ajtót. Pénzembe nem nagyon került, és a főbérlő is jól járt.

  • Tamás
    tip: gondold már át ezt még egyszer.. egyidő után olvad bent a konyhabútor, mert a gáz bekapcsolva maradt a tűzhelyen, rajta 1-2 aprósággal.. szomszéd szól, hogy büdös van, te kimész, de nem tudsz bemenni..
    útközben előtte persze keresed a bérlőt, aki vagy nem veszi fel, vagy nem elérhető, vagy külföldre utazott aznap reggel..
    mit csinálsz, hogy mégy be? hagyod, hogy leégjen a saját lakásod?
    mit tudsz utána kifizetni az 1-2 havi kaucióból?

    “Egyébként a magánlakás védelméből (Ptk. 42. §) következik, hogy a lakónak joga van megvédeni a lakását” ez a max a te jogértelmezésed vélelmezi, nem gondolnám, hogy egy normális szerződés mellett (nem módosíthatsz semmit sem a tulaj beleegyezése nélkül) de anélkül is bármi ilyesmi műveletet megcsinálhatnál egy normál felhatalmazás nélkül..
    de ha tudsz olyan jogszabályt, ami ezt kifejezetten engedi, akkor tedd be légy szíves..

  • Tamás
    ” Eredmény: a gáz helyett ha tönkremegy a kazán és nem javítható, megy a vegyestüzelés, ahol csak egy kis lehetőség is van rá, abba’ legalább a szemét is elég!”

    most cseréltünk kazántestet, a kocsiban beszélgettem a szerelővel erről is.. hivatalosan azért jó a kondenzációs kazán, mert sokkal több teljesítményt ki lehet venni, de ugye ez azzal is jár (kéménye kilépő hőmérséklet valami 75 fok körül van), hogy sokkal több szén, kénsavas cucc keletkezik a tökéletlen égésből, ami szépen megy a csatornába..