Befektetési célú lakás hitelből?

Amint ígértem az előző cikkben, írok egy cikket a hitelből történő ingatlanvásárlásról az új kamatok fényében.

Azonban néhány alapvetés a cikkhez előljáróban:

– Régi bölcsesség a tőzsdén, hogy akkor kell eladni a részvényeket, amikor már a háziasszonyok is részvényt vesznek a konyhapénzből. Most ugyanez a helyzet az ingatlanok piacán, már boldog-boldogtalan ingatlant vesz befektetési célból. Innen már nem biztos, hogy messze van az áresés. Az utolsó negyedévben az előzetes adatok szerint már 1,5%-kal csökkentek az ingatlanárak. A budapesti árak már régen nem olcsóak a környező országok áraihoz képest, ha a jövedelmet is figyelembe vesszük. (Cikk itt) Mindez nem jelenti azt, hogy hamarosan esni is fognak az árak. Azonban benne van ez is a pakliban vastagon.

– Azért is akar mindenki ingatlant venni, mert a bankban nem adnak kamatot a befektetésekre. Négy-négy és fél éve még 7%-ot is kaphattál egy egyszerű bankbetétre is. Ha újra lesz szemmel látható kamat a bankban, nem sokan akarnak majd lakáskiadással bajlódni.

– A bérleti díjak is azért mentek fel, mert sokan vettek ingatlant befektetésnek, de kiadni nem akarják, így jóval kevesebb lett az elérhető bérlakás.

– A bérleti díjak terén is esés, vagy hosszú stagnálás jöhet. Még élénken emlékszem, hogy örültünk 2001-ben, hogy sikerült kivenni egy háromszobás lakást az M5-ös autópályára néző ablakkal havi 70 ezer forintért. Azt a lakást 2012-ben is annyiért lehetett kiadni. Ne gondold azt, hogy biztos növekednek a bérleti díjak évről-évre, vagy legalább nem csökkennek.

– Az ingatlankiadás még véletlenül sem kockázatmentes vállalkozás. Nem csak a piaci árak kockázatát futod, de a bérlők vagy azoknak a hiányának a kockázatát is. Sokan tudnak rémtörténeteket mondani, hány hónap vagy év után tudtak megszabadulni a nemfizető bérlőtől és hány százezer forint kifizetetlen számlát hagytak maguk után, a szétvert és lelakott lakásról már nem is beszélve.

– Az ingatlankiadás munka is, nem csak a pénzedet kell számolgatni a hónap elején. Többektől hallottam, hogy a három ingatlannal való törődés már kiad egy félállást, el is ment tőle a kedvük. Ezzel is kalkulálj.

– Ha ingatlankiadásba vágsz bele, akkor röghöz kötöd magad, kétezer kilométerről távirányítással nem lehet ingatlant kiadni. De még 150 kilométerről sem egyszerű.

– Ma Magyarországon nincs igazi ingatlanadó, szemben szinte az összes európai országgal. Ha bevezetik, nagyot fog esni az összes ingatlan ára. Ez is egy kockázat.

– Ha tíz év alatt csak kétmilliót kell az ingatlanod felújítására fordítanod, az havi 17 ezer Ft. Az üzemeltetési költség (eltört, eldugult, elromlott) is téged terhel, ezt is vond le a bevételből.

– Az ingatlant nem elég megvenni, a nevedre is kell íratni (4% illeték plusz 0.5-1% ügyvéd), ki is kell pofozni és be is kell rendezni. Ha egyszer eladod, az ingatlanos is le fog venni akár 5%-kal is. Erről se feledkezz el.

– Nincs mindig bérlőd és ha ingatlanos hozza a bérlőt, az is elkér egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért ne 12 hónapnyi bevétellel számolj évente.

– Adózni is illene a bevételből, azt se felejtsd el levonni.

A hitelfelvételről:

– Eladósodni komoly kockázat mindenképpen. Akárhogy is van, soha ne vegyél fel annyi hitelt, aminek a törlesztőjének a dupláját nem tudnád minden hónapban kifizetni. (Ha csökkenne a fizetésed, munkanélküli lennél egy következő gazdasági válságban, ha a véletlen harmadik gyerek után a feleséged jövedelme kiesik és a többi eshetőségre felkészülve.) Soha ne vegyél fel 10 évnél hosszabb hitelt.

Nagyon sokan megégették már magukat csak azért, mert mohók voltak. A mohóság mindig rossz tanácsadó. Ha nincs elég tőkéd és nincs anyagi biztonságod, most se akarj hitelből meggazdagodni. (Egy cikk erről)

Ennyi bevezető után nézzük, hogyan jársz, ha 10 évig fix hitelből veszel ingatlant kiadás céljából.

Mivel erre már csináltam egy kalkulátort, ezért azt most is tudjuk használni. A kalkulátor azonban nem számol azzal, hogy alternatívaként a pénzt magadnak gyűjtve kapnál arra a részre is kamatot. Vagyis nem kalkulál a befolyt bérleti díj és a hiteltörlesztő közötti különbség elvesztett kamatával. Ettől eltekintve elég sokoldalú kalkulátor, használd bátran.

Vizsgáljunk meg három lehetőséget:

Először induljunk ki abból, hogy megáll az idő, semmi nem változik 10 éven át. Nem is emelkednek, nem is csökkenek a bérleti díjak és az ingatlanárak sem.

Vegyünk egy 25 milliós lakást hitelből, ami a végén az illeték, ügyvéd, berendezés, stb után 28 millió forintunkba került.

Ezt kiadjuk 140 ezer forintért havonta, 10 és fél hónappal számolva évente. (Adózás után átlag 104.125 Ft/hó) Felújítási költség 2 millió forint 10 év alatt, ezt majd a végén fogjuk levonni az ingatlan értékéből.

Befolyik adózás után 12,5 millió forint a bérleti díjakból, 28 millió forintra kifizetünk 33,2 milliót összesen 10 év alatt, a hitel törlesztője 276,8 ezer forint havonta.

Ha a hiteltörlesztő és a bérleti díjból befolyó pénz különbözetét (amit a saját zsebünkből kell fizetni) gyűjtenénk mondjuk állampapírban 3,5%-os kamat mellett, abból összejönne 10 év alatt 24,76 millió forint. Ha kamatadót is fizetünk (tehát nem TBSZ számlára tesszük a pénzt), akkor 24,1 milliónk lesz.

Tehát összegezve: tíz év múlva vagy lesz egy 25 milliós lakásunk, amire még rá kell költeni 2 millió forintot a felújítás miatt vagy van 24,1, esetleg 24,8 millió forintunk csak azért, mert a hitel törlesztője és a bérleti díj különbözetét amúgy is félretettük és nem bajlódtunk a lakáskiadással.

Ekkor nem érte meg a lakásvásárlás még hitelből sem.

Ha 140 ezer forint helyett 170 ezer forintért tudjuk végig kiadni a lakást, akkor logikusan úgy havi 20-25 ezer forintot nyerünk a dolgon, annyiért szerintem kevesen szeretnék magukat gyötörni egy lakáskiadás fáradságával és kockázataival.

Ha futamidő alatt még 4-5 lakástakarékkal zsonglőrködünk mondjuk kétszer a 10 év alatt, akkor további 1,5-2,5 milliót nyerhetünk az állami támogatás miatt.

Amennyiben esni kezdenek a bérleti díjak és/vagy az ingatlanárak, akkor a fentiekből az következik, hogy egyáltalán nem éri meg belevágni a dologba a jelenlegi árak mellett. Természetesen ne felejtsük el, hogy nem csak reálértékben, vagyis inflációval korrigáltan kell esnie az áraknak, hanem nominálisan, vagyis az infláción túl is esnie kell a jelenlegi áraknak ahhoz, hogy ráfizessünk az egészre. Ha a most 25 millió forintért vett lakásunk 20 millió lesz 10 év múlva az akkori forintban is, vagy újra 90-110 ezer lesz a bérleti díj, akkor bukunk egyértelműen a dolgon.

Nézzünk egy számunkra kedvezőbb lehetőséget. Ha az infláció 3,5% lesz évente, ami reálisnak tűnik a következő tíz évre és azt feltételezzük, hogy mind a lakásárakban, mind a bérleti díjakban ez meg is jelenik (ami persze egyáltalán nem biztos), akkor nagyon jól jártunk, hiszen kvázi ingyen kaptuk a pénzt a banktól, mert amit mi kifizetünk a banknak kamatot, annyival nő is évente az értéke az ingatlannak és a befolyó összeg is nő annyival.

(Sőt ennél többet is nyerünk, hiszen a banknak évről-évre kevesebb kamatot fizetünk, ahogy a tőkét folyamatosan törlesztjük a hitel részleteivel, s a mi hiteltörlesztőnk nem fog nőni az inflációval évente.)

Ebben az esetben szűk 12 millióval leszünk gazdagabbak 10 év után, vagyis majdnem 100 ezer forintot nyerünk havonta azon, hogy az infláció értünk dolgozik. (Itt is további nyereségünk van, ha többért tudjuk kiadni a lakást, mint 140 ezer forint havonta és ugyanúgy nyerünk a lakástakarékokon is további 1,5-2,5 millió forintot.)

Természetesen ehhez az kell, hogy se a lakásárak, se a bérleti díjak ne csökkenjenek a következő 10 évben, hanem legalább az inflációval emelkedjenek folyamatosan, vagy legalább átlagosan.

Mi a végső tanulság? Nagyon kedvező a mostani 3,5%-os tíz évig fix hitel és sokat nyerhetünk rajta, ha a mostani magas árak továbbra is velünk maradnak. Ha csak nominálisan őrzik meg az ingatlanok az áraikat, azaz tulajdonképpen évről-évre olcsóbbak lesznek az infláció miatt, mi már akkor is jók vagyunk. Ha az infláció felpörög, még nagyobb lesz a hasznunk.

Azonban a kockázat is nagy, hiszen egy kisebb korrekció is negatívba döntheti a tízéves mérleget, vagy jobb esetben csak a nagy semmiért dolgozunk tíz évet a lakáskiadással.

Ehhez még vedd hozzá az eladósodás veszélyeit és azt, hogy a következő tíz évben biztos nem költözhetsz messzire a bérlakásodtól, vagy bérlakásaidtól, amivel vagy amikkel munkád is lesz és kockázatod is.

Mérlegeld józanul a lehetőségeidet és a kockázataidat, mielőtt végső döntést hozol.

Használd a kalkulátort, amit fentebb belinkeltem, játssz a számokkal: nő az ingatlanérték, de csökken a bérleti díj, vagy fordítva és a többi. Ha hitelről van kérdések, akkor meg Gábort zargasd vele, ott az elérhetősége az előző cikkben.

Share

207 hozzászólás

  • manydogs
    tehat roviden mindig a leheto legrosszabb eshetoseget is erdemes szamitasba venni. te pl. miklos ha jol emlekszem irtad hogy bereltek valahol budaorson hazat, nem sajat, es inkabb allampapir, reszveny, bef. alap amiben tartod a love nagy reszet.
  • Sándor
    Kedves Kiszámoló!

    Az első bekezdésből: “Az utolsó negyedévben az előzetes adatok szerint már 1,5%-kal csökkentek az ingatlanárak.”

    Esetleg megtennéd, hogy lehivatkozod, ha nyilvánosan elérhető adatbázisból szedted ezt az adatot?

  • jami
    Nálam most nem az a kérdés, hogy vegyek-e kiadási céllal, hanem, hogy eladjam-e vagy inkább kiadjam. Azaz nincs vele ügyvédi stb. költség, be is van rendezve, csak egy festés kell. Nagyon vonzó lehetőség, hogy eladom a mostani jó áron (kb. 30% nyereség) és nincs vele semmi gond, kamatozik valamit (évi 3.8% pl.). Vagy kiadom és évi kb. nettó 5-8%.
  • Kiszamolo
    Sándor, most jelent meg pár napja a KSH előzetes adatsora az elmúlt negyedévről. Keress rá, hamar meglesz.
  • Zabalint
    A bérleti díjak emelkedése ennél sokkal több tényezős:
    – Fontos szerepe van annak, hogy nettó belső migráció van Budapest és az osztrák határszél felé, emellett leáldozott a válság előtti agglomerációs trendnek is, így Budapest lakossága a válság óta még papiron is emelkedett, de ugyanez igaz Győrre és Sopronra is.
    – Budapest belvárosában, illetve közvetve kifelé is van felhajtó ereje az airbnb-nek is, még ha kisebb is, mint a belső migrációnak.
    – Nem az elmúlt évek sajátja, de a legújabb kori történelem során máig folyamatosan növekednek emelkedtek az ingatlan igények, hiszen felbomlott a hagyományos többgenerációs család, emellett ahogy az emberek egyre inkább maguk választanak, több a különélő egyedülálló, több az elvált is, ráadásul egy ugyanakkora családnak is nagyobb az élettér igénye, mint 50 éve. Ez folyamatos áremelkedést indukál, csak a válság kicsit megakasztotta.
  • jami
    A saját ingatlan egy érdekes kérdés, ebben soha nem lesz egyetértés. 10-15 év alatt visszafizetett hitellel az, hogy kényelmes, családra szabott és biztos – szerintem ok hitelből. Főleg, mert ugyan jól hangzik, hogy bérelni mobilabb és van kínálat (rengeteg ház is van, kimennek külföldre a tulajok) – de
    -gyerekeseknek sokkal nehezebben adják ki,
    -kb. bármikor eladható és akkor ott az első pont (gyerekeseknek nehezen)
    -muszáj bejelentkezni (ovi-, iskolakörzet, gyerekorvos), de azt még kevésbé szeretik a tulajok
    -gyerekekkel eleve nem vagy olyan mobil.
    No most, ha munkanélküliség/tartós betegség van, akkor a bankkal könnyebb egyeztetni a fizetéskönnyítésen, mint a tulajdonossal.

    Befektetésnek venni, hitel nélkül, az egy érdekes kérdés.

  • Kiszamolo
    ksh.hu/docs/hun/xstadat/xstadat_evkozi/e_zrs006.html
  • Nagy Vonalakban
    “… a növekedés motorját jelentő budapesti adatok vagy a megyeszékhelyek adásvételei a nagy elemszámuk miatt még nem kerültek feldolgozásra, és így nem is tudják felfelé húzni az átlagárváltozást….”

    google.hu/amp/www.portfolio.hu/ingatlan/lakas/szinte-hihetetlen-tenyleg-elkezdtek-zuhanni-a-lakasarak.264901.html%3Famp

  • András
    a “Magyarországon jelenleg nincs ingatlanadó” szövegrésszel vitatkoznék.
    Bár nem “ingatlanadónak” hanem “építményadónak” hívják, de sok – és egyre több – önkormányzat – főleg Budapesten, de a nagyobb vidéki városokban is pl. Siófok – alkot olyan helyi rendeletet, amely alapján ha nem laksz életvitelszerűen az ingatlanban, akkor magánszemélyként építményadó kötelezettség terhel. Tehát van három lakásod a kerületben, az egyikben élsz, de a másik kettőt kiadod – vagy nem adod ki, a lényeg, hogy nem élsz benne – máris építményadót kell fizetned, ez egy 70 m2 lakás esetében akár 100.000 ft / év összegű is lehet. Ezzel máris tovább csökkent az éves bevételed, majdnem 1 havi bérleti díj összegével!
  • sandorber
    “Ha ingatlankiadásba vágsz bele, akkor röghöz kötöd magad, kétezer kilométerről távirányítással nem lehet ingatlant kiadni. De még 150 kilométerről sem egyszerű”

    Ez ma már nem feltétlenül kell, hogy így legyen. Már vannak szolgáltatók akik akár az összes adminisztrációs terhet képesek levenni a válladról. Pl: ingatlangazda.hu/ingatlan-kezeles/

    Elnézést, nem célzott reklám, de többször is hivatkozol erre a nehézségre a cikkben, pedig az ingatlankezelési szolgáltatások létező fogalom már nálunk is.

  • Alapisten

    Én is pont ebben a dilemmában vagyok. Most készült el BP északi agglomerációjában egy 1,5 szobás, termál fűtésű 38 nm-es (+7,5 nm erkély) vadiúj lakás egy népszerű környéken. bő 1 éve szerződtem le rá, eddig csak 4 misit kellett beleraknom, a többit majd most, hogy elkészült. Itt jön a dilemma, hogy ez a lakást a tavalyi vételárnál jelenleg 50%-kal drágábban el tudnám adni, mivel iszonyatosan meglódultak 1 év alatt itt is az árak, ergó instant bezsebelhetném ezt az összeget. A másik lehetőség, hogy kiadom havi 90-100 000-ért, így adózás és minden költség levonása után átlag havi 80 000 Ft tisztán megmarad. 10,5 hónapos éves kiadottsággal számolva ez 7,8 %-os tiszta hozam, ami nem rossz. Másik oldalon viszont ha most eladom, akkor megnyerem kb 6 év bérleti díját kockázatmentesen egyben.

  • János
    jami: kit érdekel mit szeret a tulajdonos? Ha ott van nálad a szerződás (anélkül meg nem veszünk ki semmit) bemész az okmányirodába és kapsz lakcímkártyát. Ha akadékoskodnak, akkor írni kell panaszt a járási/megyei kormányhivatal vezetőjénél és rendbe rakják (kissebb településeken le vannak maradva pár évvel és helyi kiskirályoknak képzelik magukat).
  • Mikorka Kálmán okleveles duguláselhárító kisiparos
    Ahhoz, hogy vegyünk egy lakást 100% hitelből, a meglévő lakásunkra is jelzálogot kell bejegyezni az új mellett, igaz?
  • Kiszamolo
    Mikorka, igen, a törvény 20% önerőt ír elő.
  • Kiszamolo
    sandorber, minimum 20%-ot el szoktak kérni ezért plusz láttam, hogy áraznak az ilyen kezelők. Amit én ismertem, az külföldieknek dolgozott. Annyit kér minden munkáért, amit nem szégyell, ha te tudsz olcsóbb vízvezetékszerelőt, keress magadnak onnan Írországból, a bebútorozáson is marad némi haszon és a többi.

    Pont azt a kicsi hasznot viszi el az ingatlankezelő, ami maradna, ha egyáltalán az ingatlankiadáson. Akkor meg minek csinálod?

  • Kiszamolo
    András, van ahol évi 2-2,5% az ingatlanadó. Na, az tényleg adó. 30-40 év alatt újra kifizeted az ingatlant adó formájában.
  • jami
    Nálunk a nem lakóingatlanokon van ingatlanadó, pl. garázson.

    Alapisten, Háát, a helyedben eladnám 🙂 Nekem azért dilemma, mert már minden megvan benne, semmi extra költség nincs (a festésen túl), ráadásul jó helyen, jó rezsivel, ha kell majd 10 éven belül, akkor nem biztos, hogy tudok venni.
    Számomra egyre csábítóbb, hogy eladni és gondtalanul várni a kamatot, plusz most szerintem is plafonon az ár, bár itt a használté marad, mert az új kicsi lakásoké nagyon sokkal van felette és ennyire nem tudják levinni az építőipari (tüzép, munkadíjak) árak miatt.

  • Zabalint
    @János
    Jó, de megette az egészet a fene, hogy ha a tulaj kiköti, hogy ne, te meg mégis bejelented, onnantól kezdve lőttek a jó viszonynak. Ha egy bérbeadónál keménykedni kell, vagy sumákolni, hogy az amúgy alapvető jogaidat érvényesíteni tudjad, az már rég rossz. Ugyanez igaz arra is, hogy ugyan a rosszhiszemű, nem fizető bérlőt nehéz kitenni, de ha jóhiszemű bérlőként azt mondják, hogy 1 hónap és menjek, mert jön az unokaöccse, én nem keménykednék, hanem kénytelen lennék elmenni, viszont mivel eleve nem szeretnék ilyen helyzetbe kerülni, ezért Magyarországon max. átmeneti lehetőségként tekintek a lakás bérlésre, élni azt nem lehet bérelt lakásban, amíg nem lesz itt nyugati típusű bérlakás piac.
  • szocske
    Sajnos erre is lehetetlen jövőbe látás nélkül jó választ adni, kb. ugyanott vagyunk, mint a napelemmel: ha nem változik vagy emelkedik az áram ára és az elszámolási rendszer a jövőben, akkor jó vagy akár nagyon jó üzletet csinálunk.
    Ha csökken az áram ára, vagy jelentősen megváltozik a mai szaldós elszámolási rendszer, akkor még az is lehet, hogy nem éri meg a beruházás.

    Egyébként Egerben évek óta van már lakóingatlanra adó, egy 50m2 lakásra kb. éves 25ezer Ftot kell fizetni, ha saját lakáscélra használjuk, üzleti cél esetén pedig 50%-kal többet.
    Más önkormányzatok tudtommal csak a garázsokat adóztatják, azt viszont egyre több helyen, lassan már falvakban is.

  • Indexkövető
    Jómagam úgy gondolom, h a passzív jövedelmek terén az osztalék jobb alternatíva, mint a lakáskiadás, hiszen nem kell ellenőrizni a bérlőket, a vállalat működtetésében sem kell részt venni, ráadásul likvidebbek a részvények mint az ingatlanok, jobb diverzifikáció is érhető el ezáltal. A legjobb az lenne ha a magyar lakosság a hazai tőzsdei vállalatokban sokkal nagyobb tulajdonrésszel rendelkezne, ez a vállalatfinanszírozást is segíthetné.
  • jurta
    “muszáj bejelentkezni (ovi-, iskolakörzet, gyerekorvos), de azt még kevésbé szeretik a tulajok” -> @János “Ha ott van nálad a szerződás […] bemész az okmányirodába és kapsz lakcímkártyát” -> “ha a tulaj kiköti, hogy ne, te meg mégis bejelented, onnantól kezdve lőttek a jó viszonynak”

    A lakcímbejelentőt a tulajdonosnak alá kell írnia, tehát megkerülni nem lehet. Viszont a húzódozókat nagyon egyszerűen rá tudtam venni: a szerződésbe beleírtuk, hogy a bérlés végével a letét visszaadásának feltétele, hogy a lakásból mindenki kijelentkezik. (Aki így is ellenkezik, és meg sem indokolja, az nekem gyanús és nem szívesen venném ki a lakását.)

  • maveryck
    Egyszer már majdnem sikerült bevezetni az ingatlanadót, csak az Alkotmánybíróság elmeszelte 2010-ben. Az ingatlant sem letagadni, sem költöztetni nem lehet, így könnyű rá kivetni valamit.
  • jurta

    “ha jóhiszemű bérlőként azt mondják, hogy 1 hónap és menjek, mert jön az unokaöccse”

    Adtam ki és béreltem is lakást (Magyarországon).

    Felmondási idő mindig volt a szerződésben. Mindig több, mint 1 hónap.

    Bérbeadóként egyszerűen nem érezném méltányosnak, hogy ezt elvárjam, sőt eleve, egy ingatlan (igen nagy értékű, illikvid vagyontárgy, amire a használói hosszú távon számítanak) tulajdonosaként én vagyok röhejes, ha annak hasznosítását ilyen rövid átfutással változtatgatom. Bérlőként meg nem írnék alá ilyet.

  • Jani85
    Ismerősöm külföldről szeretne itthon lakást kiadni. Amikor beszéltünk róla, akkor kérdezte, hogy itthon van-e “property manager”. Én ilyenről még nem hallottam. Ti esetleg?
    (Azt tudja, hogy intéz neked mindent valamennyi jutalékért.)
  • jurta
    Cikk:

    “Soha ne vegyél fel 10 évnél hosszabb hitelt.”

    Miből jön ki ez az időtartam?
    Miért nem 15, vagy 6?
    (Asszem, évekkel ezelőtt az egyik cikk már tartalmazta az állítást, és rá is kérdeztem, de csak hozzászólóktól és csak olyan válaszokra emlékszem, amik nem támasztották alá a számot.)

  • Gyula

    …Már vannak szolgáltatók akik akár az összes adminisztrációs terhet képesek levenni a válladról…
    De ezt nem ingyen teszik.
    Ha csak havonta 10 000 HUF-t kernek erte, akkor az majdnem elviszi a komplett hasznot.
  • Kiszamolo
    jurta, onnan tudod, hogy nem akarsz túl sok hitelt felvenni. Persze, önkényes szám, lehetne 8 vagy 12 év is, de valahol határt kell húzni az eladósodásban.
  • Gyula

    …Ha csökken az áram ára, vagy jelentősen megváltozik a mai szaldós elszámolási rendszer, akkor még az is lehet, hogy nem éri meg a beruházás…
    Ez egy nagyon erdekes kerdes!
    Epp most voltam a szuleimnel, akik felvettek a 2 MHUF-os kamatmentes hitelt napelem telepitesre, es elegge erdekes dolgot mondtak nekem, amin erosen megutkoztem.
    Szoval, elvileg olyan szerzodest kotottek veluk, hogy az aramszolgaltato (DEMASZ) atvesz mindent, de nem fizet egy fillert sem az esetlegesen megtermelt tobblet aramert. (Azaz az atveteli ar nulla HUF/kWh)
    Persze, a szerzodest nem lattam, es elegge furcsallom is a dolgot, de ha ez tenyleg igy van, az azert elegge olyan szerzodes, ami szerintem tobb, mint problemas.
  • Kiszamolo
    Gyula, van aki a szomszédnak adja ajándékba a felesleges áramot, mint eladja az áramszolgáltatónak fillérekért, aztán még abból is adózzon, meg adóbevallást csináljon. Valaki mesélte, hogy szólt a szomszédnak, dobjon át egy kültéri hosszabbítót, mert túl sok áramot termel a napeleme.
  • tip
    “tulajdonosaként én vagyok röhejes, ha annak hasznosítását ilyen rövid átfutással változtatgatom” – a törvényhozó nem osztja a véleményedet. A Ptk 2013-as módosításának eredménye, hogy másfél hónap lett az alap felmondási idő, ráadásul mind a két üzletfélnek. A régi Ptk-ban még az volt, hogy a bérbeadó részéről három hónapnál rövidebb nem lehet. Szóval van fejlődés, csak éppen visszafelé.

    “Bérlőként meg nem írnék alá ilyet.” – bérlőként többnyire azt írnád alá, amit az orrod alá tolnak. Vagy nem leszel bérlő. Ilyen esetekre találták ki a jogszabályt, csakhogy: lásd fent.

    “A lakcímbejelentőt a tulajdonosnak alá kell írnia” – nem feltétlenül. De a tulajdonosnak indoklás néküli felmondásra van joga, így hát kétszer is meggondolod, teszel-e valami teljesen jogszerűt a kénye-kedve ellenére.

  • jami
    Gyula, de sincs benne, hogy az átvett mennyiséget használhatja fel adott évben? Engem csak ez a része érdekelne, mert, ugye nem akkor és annyit termel a napelem, ahogy a háztartás használná és (jelenleg) a hálózat használatéért nem kell fizetni, azaz kihozható 0 villanyszámla.
  • Üdv! Érdekes, és hasznos cikk… Saját példámat szeretném leírni. Tavaly vásároltam magamnak , befektetési céllal egy lakást vidéken, piaci ár alatt kb. 10%-al. Sok mindent kalkuláltam, állami szférában dolgozom, ahol jár a cafetéria, amit igénybe is vettem, így a 40% önerő mellett, bátran vettem fel hitelt, úgy, hogy időközben 2 lakástakarékom pörgött.
    Egyik a lakásvásárlás után 12 hónappal járt le(4 éves), míg a másik 2 évre rá fog lejárni (szintén 4 éves). A banknál a legalacsonyabb THM-et vettem figyelembe, 5 éves periódussal, melyet az állami támogatással azonnal 5 évre fixáltam. Éves szinten bérleti díjban hoz 900e Ft-ot, cafetérián az adómentességnek köszönhetően spórolok 60e Ft-ot, míg a lakástakarékon 2x72e Ft-ot…
    Ennél ésszerűbb befektetést nem igazán találhattam volna, a kockázat ellenére is..
  • *0,5 éves kamatperiódussal
  • Jana
    @jurta: “A lakcímbejelentőt a tulajdonosnak alá kell írnia, tehát megkerülni nem lehet.”

    Nem, nem kell, 2012 óta. 1992. évi LXVI. törvény (Lakcímtv) 27/A 3. bekezdés. Idézve: “(3) Az (1) és (2) bekezdéstől eltérően a szállásadó általi hozzájárulásra nincs szükség, ha a bejelentkező olyan érvényes teljes bizonyító erejű magánokirattal vagy közokirattal rendelkezik, amely a lakás használatára feljogosítja. Ebben az esetben az okiratot a lakcímbejelentő lappal együtt kell a járási hivatalnak benyújtani.”

    És nem csak úgy írom; éltem már vele én is, ismerős is. Tapasztalataim alapján a kisebb forgalmú okmányirodák nem szeretik vagy nem értik; de pl. Budapest 11. kerületi okmányirodában csont nélkül megy az ügyintézés.

  • random okos

    Ha legközelebb hitelt akarsz felvenni, ábrázold excelben, hogyan változik a törlesztőrészlet nagysága a futamidő függvényében. 10 év felett már alig változik a függvény meredeksége.
    10 évnél hosszabb futamidőre csak akkor vennék fel, ha pontosan tudom hogy pár éven belül elő fogom törleszteni (tehát igazából 10 évnél rövidebb időre veszem fel).
  • szocske
    , 16Ft/kWh áron veszik át az áramot, amiből még adóznod kell, adószám kell, ki kell számlázni.
    A napelemes áram önköltségi ára rendszermérettől, alkutól stb. függően valahol 10-12Ft/kWh.
    Tehát kb. 0 haszonnal de sok macerával adhatod el a szolgáltatónak.
    Ezért igyekszik mindenki a konkrét igényeire méretezni a rendszert, esetleg minimális tartalékkal a későbbiekre, és persze nem minden évben azonos a termelés/fogyasztás sem, tehát amikor van némi túltermelés, akkor:
    1. odaadod ajándékba a szolgáltatónak, mert éves 5000 Ftért nincs kedve az embernek bonyolítani az életét.
    2. beteszel egy hősugárzót a nappaliba és elfűtöd a többletet, már ha vagy olyan szerencsés, hogy télre esik az éves leolvasás.
    3. odaadod a szomszédnak jófejségből, ahogy Miklós is írja.

    A konkrét esetedben az lehet a 0 Ft, hogy az alap szerződés ezt tartalmazza, ha eladnád mégis 16Ft-ért, szerződésmódosítás kell

  • Horvath Ilona
    Hat nalunk, budai agglo-ban a 108 hasznos m2 cs.haz a pinceben garazzsal (ez korabban nem volt kulon adoztatva, sztem az egesz felpincere szamolnak), benne lako 4 fo”s csaladdal evi 40e ing.ado, mi’g e’rni ha bili, kez kombinaciot nem nezem akkor max 40-50M-t er [mivel nincs 15 eves, de gondolom a hasonlo meretu fele ennyit ero hazra is ezt vetik ki]. Nem Üröm, ott meg durvabbakat irtak amikor az index forumon levo topikjukat neztem anno.
  • Alfa
    @Alapisten: a hozamot ugye a jelenlegi és nem a beszerzési árra szamoltad ki? Vagy mégsem?
    Nekem nem jön ki a matek, vagy nagyon olcsók arrafelé a lakások…
  • Gyula

    Ertem en ezt!
    Nekem azzal van bajom, hogy kicsit jogilag ingatag labakon allonak latom ezt a fajta modszert.
    Persze, szakmai szempontbol tokeletesen megertem az egeszet, mert ezzel legalabb nem osztonzik az embereket arra, hogy mindenki agyatlanul napelemeket tegyen a tetore, amivel egy hatar felett gyakorlatilag destabilizalja a villamosenergia rendszert.
  • Ejoy
    @Kiszámoló: tervem szerint 20-25 évre vennék hitelt építésez, és közben 4 évente LTP-kkel előtörlesztenénk. Ez esetben hogyan tudom lemérni, nem vállaljuk-e túl magunkat?
    Pl. ha 10 év alatt képesek lennénk visszafizetni, akkor reális az elképzelés?
  • Alapisten
    @Jurta@Kiszámoló

    A 10 év ökölszámnak jó, de befektetési ingatlannál szerintem nem a legjobb. Én pl szándékosan 20 évre vettem fel hitelt (a befektetési ingatlan értékének 50%-át, 7 M forintot), de 5 éves kamatperiódussal, így a törlesztőm 42000 Ft / hó, aminek a kamat része 25000 Ft, a többi tőke, kezdeti költség 0 Ft.

    Régóta olvasom a blogot és kiszámoltam, hogy ha indítok 4 lakástakarékot (szigorúan csak 4 éveset), akkor 4 év múlva be tudok törleszteni 5,3 millió Ft-ot. 4 év alatt a törlesztőkben kifizetek ~820 000 Ft-ot, A fennmaradó ~900 000 Ft visszafizetésével meg megvárom az 5. év végét, hogy a kezdeti költségek visszafizetése nélkül lezárhassam a hitelt. 4 év alatt kifizetek 1.200.000 Ft kamatot, viszont a 4 LTP-re kapok szintén 4 év alatt 1.152.000 Ft támogatást, plusz némi kamat. Már itt nullszaldóban vagyok…..folyt köv

  • Kiszamolo
    Alap, nyilván azért vannak a sarokszámok, hogy legyenek támpontok. Ha nekem jobban jön ki a végeredmény adókedvezmények meg LTP-k miatt, ezért 20 évre veszem fel a hitelt, de úgyis kifizetem x év alatt, akkor azzal semmi baj nincs.
  • Alapisten
    …folyt

    Másrészt a havi törlesztőket egészségpénztárból fizetem (igen, már ezt is lehet a mindenkori minimálbér 15%-áig, ami jelenleg ~19000 Ft / hó. Mivel feleségem is adóstárs és neki meg önsegélyző pénztára van, onnan is tudjuk igényelni a 19000 Ft-ot havonta, így kb a teljes törlesztő ebből ki is van fizetve. Itt nyilván a kb 16%-nyi megmaradó adóvisszatérítés az értelme a dolognak, ami kettőnknek évente ~ 72000 Ft, tehát kb mintha indítottunk volna még 1 LTP-t, de legalább így az EP-be és ÖP-be befizetett pénzünk egy részét is ki tudjuk szedni.

    Emellett az említett ingatlan természetesen bérbe van adva, így az onnan származó jövedelem (bevétel-ktsg-adó-egyéb ktsg) tiszta haszon és 5 év múlva lesz egy teljesen kifizetett lakásunk.

  • Horvath Ilona
    Napelem: az eves szaldo _tobbleteert_ nem fizetnek, de csak _akkor_, ha lakossagi szaldo szerinti elszamolasban szeretne’ a user eladni az eves termeles fogyasztas alatt levo reszet… ha vallalkozokent szerzodik valaki, akkor tok mashogy megy az alatta elszamolas is (kiseromu jellegu). Amugy szomszednak funyirot bedugni egy dolog, de a hazat rakotni azert jogilag meredek (kozmuszolgaltatas).
    Eredeti temahoz: amig a feketen kiadas a merce (arszinvonalban), addig eszembe se jutna befektetes cellal ingatlant vasarolni. Az egyetlen forma, amelyikben felmerult: cs.haz eseten elofordul, hogy van melle komplett kulonbejaratu garzon vagy kis lakas, boven lakas ara alatti felarral (cs.hazba a nem kozoskodok akarnak koltozni). Ilyet adott esetben bevallalnek, szabalyos kiadasra.
  • BTM
    A garázsokra kivetett adók esetében értetlenkedem egy kicsit. Akinek ugyanis garázsban áll az autója, az nem használ a parkolás miatt közterületet, vagy telken belül zöldfelületet. Akkor miért varrnak a nyakába plusz költségeket?
  • SID
    Lehet csak félig téma, de talán idevág: nem hitelből és nem befektetésnek, hanem készpénzre és saját célra vajon a mostani őrült árak mellett “érdemes” Budapesten lakást venni?
    Ha mondjuk most veszek egy lakást és öt év múlva máshol szeretnék élni, akkor eladom. Benne van a kockázat, hogy esnek az árak, de ennyi idő alatt jelenleg 6,5 milliót fizetek ki bérleti díjra (ha nem fog emelkedni közben; persze csökkenhet is). Öt év alatt egy 25 milliós lakásnál ebbe belefér egy 26%-os áresés, vagy 20%+felújítások, és nem kell paráznom, hogy kiraknak valamilyen okból, esetleg bérleti díjat emelnek (amit nem biztos, hogy később is tudunk majd fizetni).
  • Alpha
    Én úgy gondolom lakást venni kiadás céljára ma már nem érdemes. Érdemes volt 2014-2015-ig. De ’15-ben már nagyon lehetett érezni a drágulást.

    Ma eladni a lakásokat és realizálni az 50-75% nyereséget? Szép-szép, de mibe fektetem a nyereséget?

    Ha ingatlanadó lesz? Mindig a lánc vége fizeti a plusz költséget, majd akkor is ő fogja. Emiatt nem aggódnék.

    Légy jó viszonyban a bérlővel, beszéljetek meg előre mindent és nem kell sumákolni. A bejelentkezés alap. A lakás használati tárgy, kopik, avul, elromlik. Aki ezt nem tudja megemészteni annak ott a webkincstár.

    Nekem az a lényeg, hogy ő jól érezze magát. És akkor én is jól érzem magam. Elromlik a csap? 150 E Ft-os bérleti díjból kijön egy új bőven. Ha valakinek fáj egy ekkora kiadás, webkincstár.

    (folyt. köv.)

  • Alpha
    (folyt.)

    Lehet szerencsém van, de nem egy lakást adok ki és pl. idén telefonon mindent el tudtam intézni. Ha jól tudom kb 10% átalányért kezelik a lakásokat. A 7-8%-ból így marad 6,3-7,2%, ha úgy tetszik teljesen passzívan.

    De ez a hajó elment 2-3 éve, ma már más okosságot kell keresni.

  • Gyula
    @Többeknek
    Köszi a különfele szempontokat.
    Kezdem erteni a dolgot.
    Szoval, akkor:
    – Alapbol 0 HUF a felesleg atveteli ara (ami nem nagy veszteseg, ha valaki belefer az eves keretbe)
    – At lehet valtani a METAR-ra, de akkor adozni kell annak minden nyugjevel
    Koszi az infokat!
  • Tibor
    , szerintem kb abbol, hogy mennyi futamido az, ahol meg nem a felvett hitel ketszereset kell visszafizetned. Tiz ev eseteben ez korulbelul masfelszerese max. ez meg talan bevallalhato.
    Annak hogy megveszel valamit ketszerannyiert mert mar egyszerannyiert se tudtad, sok ertelme nincs. (amugy errol szol az osszes fogyasztoi hitel is, elhitetni Mari nenivel, hogy amit nem tud megengedni maganak szazezer forintert, azt konnyeden megveheti ketszazezerert)