A 10 milliós ajándék CSOK támogatás mellé kérhető további 10 millió forintos, támogatott támogatású hitel is, amennyiben új építésű ingatlant szeretnénk venni, vagy éppen magunk szeretnénk építeni egyet.

De vajon milyen feltételekkel kapunk hitelt a banktól? Elég-e a 10 milliós támogatás önerőnek? Milyen áron számolják be az új lakást a bankok? Mennyi hitelt vehetünk fel a család jövedelme alapján?

Az előre bevállalt gyerekeket melyik bank fogadja el?

Miért számít, hogy melyik banktól vesszük fel a hitelt, ha egyszer mindenhol ugyanannyi a kamat az állami támogatás miatt?

Mivel már a legtöbb bank kijött a saját CSOK-os támogatott hitelkonstrukciójával, megkértem a blog hitelszakértőjét, írjon egy összefoglalót, mire érdemes figyelni és mi alapján dől el, mennyi hitelt fogsz kapni.

(Egy jó tanács: még mielőtt egyáltalán elkezdesz lakást keresni, vagy építkezésen gondolkodni, beszélj egy hitel-tanácsadóval, hogy egyáltalán milyen esélyeid vannak. Mennyi hitelt kapsz, ha további hitelt kell felvenni a 10 milliós hitelen túl, azt milyen feltételekkel kapod meg, stb. Ne két hónap lázas tervezgetés után derüljön ki, hogy nem kapnál elég hitelt.)

Következzen hát az ő írása:

A maximum 10 MFt államilag támogatott hitel lehívásához nem elégséges a kormányrendeletben megfogalmazott feltételeket teljesíteni, hanem a hitelt nyújtó pénzintézet elvárásainak is meg kell felelni.

Ezek az elvárások megegyeznek az állami támogatás nélküli, piaci kamatozású hiteleknél támasztott feltételekkel. Például, ha egy adott pénzintézet 30% önerőt vár el egy kiegészítő fedezet nélkül igényelt lakáshitelhez, akkor ugyanez az elvárás a kamattámogatott hitelnél is. Továbbá, ha a háztartás összes jövedelmét 40%-ban engedik leterhelni, akkor ez így van a kamattámogatott hitelek igénylése esetén is.

A hitelbírálat során pontosan ugyanazokat az algoritmusokat használják, mint bármelyik piaci hitel esetén.

A CSOK és a piaci árazásnál kedvezőbb kamat miatt ezek a standard elvárások azonban a gyakorlatban egészen máshol jelölik ki a hitelezhetőség határait, úgyhogy a bankok elvárásait mindenképpen érdemes ezek fényében áttekinteni.

Kezdjük 3 egyszerű előfeltétellel:

- A KHR-ben a rossz adósok listáján szereplők nem kaphatnak hitelt, függetlenül attól, hogy mikor és miért került fel a listára. Nem csak a hiteligénylő, hanem a hiteligénylő házastársa és hitelképesség javítása miatt bevont adóstárs, kezes sem lehet „bárlistás”. (A CSOK igénylésnél nem kizáró ok a negatív KHR státusz)

- A kedvezményes 10 milliós hitelt csak az igényelhet aki a 10 millió Csok-ot is kéri, illetve arra is jogosult.

A fentiekből egyértelműen következik, de érdemes külön is kiemelni, hogy a 3% kamatú Otthonteremtő kölcsönt csak új építésű lakás vásárlására vagy építésére lehet igényelni és ugyanazoknak a feltételeknek meg kell felelni ami a 10 milliós CSOK-hoz kapcsolódik.

- Akinek már korábbról volt Otthonteremtő kölcsöne (6%-os kamat mellett) az nem igényelheti a 3%-os OTK-t

Mennyi önerőre lesz szükség?

Az egyes pénzintézetek között jelentős különbség van a tekintetben, hogy a CSOK-ot önerőnek tekintik-e.

Van ahol nem. Ebben az esetben minimum 20% önerőre mindenképpen szükség lesz (kivéve, ha kiegészítő fedezetet is felajánlunk).

Van ahol csak a már meglévő gyermekek után igényelt CSOK-ot tekintik önerőnek, van ahol a megelőlegezett támogatás is. (Nagy a kockázat, hogy mégsem születik meg a bevállalt gyerek és hirtelen ki kellene fizetni 15-20 millió forintot. Ezért sok bank nem látja szívesen a bevállalt gyerekekkel felvett CSOK-os igénylőket.)

Van ahol ügylet/ ügyfél minősítés függvénye, hogy mennyi sajáterőt vár el a pénzintézet.
Ha a CSOK-ot önerőnek tekintik, akkor akár egy 50 millió forintért is lehet ingatlant vásárolni anélkül, hogy a vételárba akár 1 Ft-al hozzájárulnánk.

De ezt a gyakorlat könnyen felülírhatja! Nézzük meg, hogy miért.

Először vásárlási hitelek esetében. Fontos hangsúlyozni, hogy finanszírozásnál figyelembe vett ingatlan értéket a bank által felkért értékbecslő állapítja meg és az nem feltétlenül egyezik meg a vételárral. Ugyan eddig új építésű lakások esetében ritka volt, hogy az értékbecslő által megállapított érték alacsonyabb lett volna a vételárnál, de - a támogatásoknak köszönhető – áremelkedés miatt belátható időn belül előállhat az, hogy ingatlan reális piaci értéke (= amennyiért el lehet adni) lényegesen alacsonyabb lesz, mint vételár.

(Az újbóli értékesítés esetében a második tulajdonos már nem fog 10 millió forint ingyen pénzt kapni és 10 millió forint olcsó hitelt sem. Ha nem veheti meg olcsón a lakást akkor inkább új építésű ingatlant fog venni ő is.)

Építési hitelnél a piaci érték (=amennyiért el lehet adni a házat) és az építés költsége (telek vételára +építkezés bruttó költsége) CSOK-tól függetlenül eddig is akár jelentősen eltért egymástól.

Egyrészt mert a piaci érték nagy mértékben függ attól, hogy hol épül az ingatlan a építkezés költségvetése viszont nem mutat ekkora szórást a földrajzi elhelyezkedés függvényében. Másrészt építési hitelnél várható piaci értéket állapítanak meg egy előzetes költségvetés alapján, nem a kész ingatlant értékelik. A várható értéknél átlagos minőségű és áru építőanyagokkal számolnak, nem veszik figyelembe -vagy csak nagyon kis mértékben – azt az értéknövekedést, amit a jó minőségű építőanyagok felhasználásából fakad.

Általában elmondható, hogy ha a kész ingatlant értékeltetnénk fel akkor az magasabb lenne, mint az előre megállapított várható érték.

Amíg egy vásárlási hitelnél egy előre elkészített értékbecsléssel könnyen tisztázhatjuk, hogy mennyi lesz a bank által figyelembe vett ingatlanérték, addig egy építési hitelnél csak a telek megvásárlása és a költségvetés elkészülte és annak a finanszírozó általi jóváhagyása után kerül sor a várható érték megállapítására. Vagyis a telek megvásárlásakor még nem tudhatjuk, hogy maximum mennyi hitelt kaphatunk és minimum mennyi önerőre lesz szükség.

A fent leírt bizonytalanságból fakadóan, amennyiben nem rendelkezünk legalább 40-50% önerővel az építkezés megkezdésekor, mindenképp javasolt olyan pénzintézet választása, ahol magas a finanszírozási arány és a CSOK-ot is önerőként veszik figyelembe. Az építkezés 100%-ban hitelből és CSOK-ból történő finanszírozása véleményem szerint csak Budapesten és Pest megyében reális.

Mennyi jövedelmet kell igazolni?

A hiteligénylők nettó jövedelmét maximum 50% (400.000 Ft jövedelem felett 60%) erejéig lehet hiteltörlesztéssel terhelni. A legtöbb pénzintézetnél 40-45%-os jövedelemterheltség az elfogadott. Mivel a 3%-os kamat alacsonyabb a jelenleg elérhető legkedvezőbb, nem kamattámogatott hitel kamata, ezért elmondhatjuk, hogy adott jövedelem mellett több OTK hitelt, vagy ugyanannyi hitelt kicsit rövidebb futamidővel vehet fel a hiteligénylő, mint ha piaci kamatozású hitelt igényelne. Akár 100.000 – 120.000 Ft havi jövedelem is elég lehet a hitelkérelem pozitív elbírálásához.

Lényeges különbség, hogy amíg egy jó árazású, piaci kamatozású lakáshitel gyakran csak úgy érhető el, ha az igénylőnek magas jövedelme van és az adott bank által kínált termékekből minél többet igénybe vesz, addig a 3%-os, 5 évig fix kamatnak semmilyen előfeltétele nincsen.

Kaphatunk-e 10MFt-nál több hitelt?

3%-os kamat mellet maximum 10 MFt hitelt igényelhetünk. Az OTK hitel mellett azonban igényelhetünk normál lakáshitelt is. Akár az is előfordulhat, hogy egy ügyfélnek 3 db hitelszerződése lesz: a telek megvásárlásához is igényel hitelt, majd az építkezéshez a CSOK mellett megigényli a 10MFt kedvezményes hitelt és szintén az építkezéshez igényel piaci kamatozású hitelt is.

Ha minden banknál 3% a hitel kamata, van-e bármi jelentősége, hogy melyik banknál igényeljük a hitelt?

Ahogy fent említettem, abban, hogy mennyi önerőre lesz szükség, maximum mennyi hitelt igényelhetünk, jelentős eltérés is van az egyes pénzintézetek között.
Jelentősek a különbségek az előtörlesztés költségeiben is. Van például olyan pénzintézet, ahol, ha 5 éven belül bármekkora összeget előtörleszt az ügyfél, akkor az 1%-os előtörlesztési díjon felül a hitel felvételekor elengedett egyszeri költségeket is kiszámlázzák. Ez egy 10MFt-os hitelösszeg esetén akár 200.000-250.000 Ft pluszköltséget is jelenthet.

Máshol akár teljesen díjmentesen is lehet előtörleszteni.

Építési hiteleknél részletekben történik a folyósítás, bizonyos készültségi fok eléréséhez kötik a teljes igényelt hitel arányos részének kiutalását. Van, ahol egy bizonyos készültségi fokot akkor is el kell érnie a beruházásnak, ha az ingatlan várható értéke alapján akár önerő nélkül, csak banki finanszírozásból is megvalósítható lenne a beruházás.

Szintén a szakaszos folyósításhoz kapcsolódó különbség, hogy van ahol már az első folyósítás után már a teljes hitelösszegre vonatkozó kamatot kell fizetni, van ahol csak a már lehívott tőke után.

Van ahol a még ki nem folyósított hitel után rendelkezésre-tartási díjat kell fizetni.

Vannak pénzintézetek, ahol az építési hitel igénylése, vagy a CSOK igénylése csak most került bevezetésre. Náluk az ügyment eleinte várhatóan lassabb, döcögősebb lehet.

Ha valaki OTK hitelen kívül piaci kamatozású hitelt is igényel, ott még a hitel kamatában/törlesztőrészletében is lehetnek lényeges különbségek.

A hiteligénylés egyszeri költségeiben, ill. a különböző díjelengedési akciókban is van különbség. Van ahol bizonyos költségeket minden ügylet esetében elengednek, van ahol a díjelengedésnek feltétele van.

Röviden összefoglalva, a támogatott hitel felvétele legalább annyi körültekintést és előzetes tájékozodást igényel, mint egy normál ingatlanhitel felvétele, hiába tűnik úgy elsőre, hogy a támogatott kamatok miatt mindegy, hogy hol vesszük fel a hitelt.