Lakást vennék. Érdemes várnom?

Az előző cikkben megnéztük, érdemes-e lakást venni most hitelből befektetési céllal. Mi van azonban akkor, ha saját magam részére vennék otthont, érdemes-e várni az árak esésére?

Két dolog lehetséges: vagy hitelből vennék saját lakást (a többség így venne, főleg a mai árak mellett), vagy meglévő készpénzért. További lehetőség, hogy a meglévőt adnám el és vennék helyette egy másikat.

A legutolsó esetben viszonylag egyszerű a válasz: mivel a magas árak miatt nem csak az általad fizetendő összeg magas, de te is hasonlóan magas áron tudod eladni a te ingatlanodat, ezért téged nagyjából hidegen hagy a pillanatnyi árszint. Most drágán veszel, de drágán is tudsz eladni, ha olcsóbban veszel, a te ingatlanod ára is le fog menni.

(Természetesen ez durva leegyszerűsítés, csak akkor igaz, ha közel hasonló méretű és áru lakóingatlant keresel, hasonló földrajzi helyen. De legtöbbször ez a helyzet, ezért most nem foglalkozunk olyan kérdéssel, hogy vidéki ház árából vennél budapesti panelt ráfizetéssel. A vidéki házak árai alig emelkedtek, míg a budapesti panelok árai nagyon csúnyán elszálltak. Ha lesz áresés, a panelok árai jóval nagyobbat fognak esni, mint az amúgy is nyomott áron adott vidéki házak árai. A kereslet is a 30 millió alatti lakásokra nagy, a 60-80 milliós házak árai nem nőttek akkorát az elmúlt években. Tehát az áresés, ha lesz, jobban érinti majd az olcsóbb ingatlanokat.)

Ha készpénzért akarsz vásárolni, akkor sajnos szép tudsz lenni, de okos nem. Ahogy a tőzsde esését is várja mindenki már legalább négy éve és a várakozásokkal ellentétben még mindig tovább nőnek az árak, ez van az ingatlanpiacon is.

Most egyszerre van egy nyomott kamatkörnyezet, ahol a befektetők semmi pénzt nem kapnak a pénzükre a bankban vagy a kötvényekben, ellenben alacsony kamat mellett lehet eladósodni, valamint egy bérnövekedés a munkaerőhiány miatt. Ehhez még jön a sok pazarló állami támogatás a lakásvásárláshoz.

Mindezek tartósan felnyomják/felnyomták az ingatlanárakat. Mindenki ingatlant akar venni: akinek van pénze, azért mert jó befektetésnek gondolja a nulla százalékos banki kamatok mellett, akinek nincs, annak pedig fillérekért elérhető a hitel. Változás akkor lesz, ha a feltételek megváltoznak. Ha nőnek a kamatok, ha újabb gazdasági válság lesz, ami megtépázza az emberek jövedelmét és hitelfelvételi kedvét is. Ekkor garantáltan zuhanni fognak az árak, csak nem tudhatod, hogy ez még idén elkezdődik, vagy csak hat év múlva.

(Egyébként engem egyre jobban emlékeztet a mostani helyzet a 2007-es helyzetre. Akkor is mindenki túl rózsaszínen látta a jövőt, a legtöbb embert villámcsapásként ért a recesszió, a munkanélküliség, a fizetések csökkenése. Az árak hasonlóan a magasban, mint akkor, ahogy az eladósodás is már hasonló mértékű a világ fejlettebb országaiban. De mindez még nem jelenti azt, hogy biztos közel a korrekció.)

Mivel ingatlant csak akkor veszünk saját részre, ha legalább 10-15 évig minden szempontból az megfelelő lesz nekünk, ezért itt is bele kell törődnöd, mint a tőzsdén, hogy nem tudod kitalálni, mikor érdemes beszállni és mikor a legjobb kiszállni.

Mi történik akkor, ha most vásárolsz és két-három év múlva esnek az árak 20%-ot? Semmi. 10-15 év távlatában ez évi 1-2%-ot jelent és egyébként is legalább ilyen fontos lenne tudnod, hogy eladáskor hogy fognak állni az árak, amit viszont még megtippelni sem tudsz most. Ne vegyünk házat, mert nem tudjuk, mennyiért fog elmenni 15 év múlva?

Ha most veszel és nem két év múlva (amikor talán olcsóbb lesz az ingatlan, de az is lehet, hogy drágább), mindjárt megspórolsz két év bérleti díjat. Mivel saját részre történő vásárlásról beszélünk, akkor lakni most is laksz valahol.

Viszont úgy is járhatsz, mint sokan a tőzsdén, akik 20 évet várnak a jó beszállásra, miközben egyre csak nőnek az árak. Nehéz ezt elfogadni, de nem tudsz mindig nyertes lenni, a legjobb áron venni és eladni.

A legérdekesebb kérdés a hitelből vásárlás. Mikor járok jobban: most veszek alacsony kamatra drága lakást vagy később magas kamatra olcsó lakást?

Azt látni kell, hogy ha nem nő radikálisan a kamatkörnyezet, akkor nem nagyon van miért csökkennie a lakásáraknak. Azonban ha megnő a hitelek (és ezzel egyidőben a betétek) kamata, akkor én is többet fogok fizetni a lakásra felvett hitelért.

Ha most felveszek mondjuk 20 millió hitelt egy most 25 milliós lakásra, 10 évre, akkor a havi törlesztőm 198 ezer forint lesz, az összes kamatkiadásom tíz év alatt 3,73 millió forint.

(20 éves hitelnél a havi törlesztőm 122 ezer forint lenne és a kamatkiadásom 9,1 millió forint összesen. Azonban alapszabály, hogy nem veszünk fel annyi hitelt, amit 10 év alatt nem tudunk kényelmesen visszafizetni.)

Mi történik akkor, ha két év múlva esnek az árak 20%-ot, azonban a kamatok is felmennek csak 4%-ot (pontosabban százalékpontot)? Ekkor még mindig sokkal olcsóbb lenne a lakáshitel, mint 2012-2013-ban. Talán el sem hiszed és már nem is emlékszel rá, de 2012-ben még 13%-os THM mellett tudtál hitelt felvenni.

Ekkor a példában szereplő lakás már csak 20 millióba kerülne, tehát neked 15 millió forint hitelt kell felvenned, mivel volt 5 millió forint önerőd. Ekkor 178 ezer forint lenne a havi törlesztőd és összesen 21,4 milliót fizetnél ki a hitelre. Tehát összességében 5 milliót nyertél az áresésen, viszont majdnem 3 millió forintot buktál a magasabb kamatok miatt.

(20 évnél a havi törlesztőd 125,5 ezer forint lenne, a teljes visszafizetett összeg pedig 30,1 millió forint. Tehát 20 éves hitelnél rosszabbul járnál, mint most.)

Csak úgy érdekességképpen nézzük meg, mi történne, ha újra a 2012-es állapotok lennének két év múlva. A lakáshitel kamata visszamegy 13%-ra, a lakásárak pedig visszaesnek 25 millióról 16 millióra.

Ekkor 11 millió kölcsönre van szükséged. 10 éves futamidő mellett havi törlesztőd 164 ezer forint lenne, a lakás a végén 24,7 millió forintodba fog kerülni. (Önerő plusz hitelköltségek.)

Ha 20 év alatt akarod kifizetni a hitelt, a 16 milliós lakás 35,9 millió forintodba kerülne, a 11 milliós hitelre kifizetsz még 19,9 millió forintot csak a kamatra. (Persze ilyen időtávban már érdemes az inflációval is kalkulálni, mert a huszadik évben a 129 ezer forintos törlesztő már messze nem akkora teher lesz, mint az első évben. Ennek ellenére azért érzed, mennyit számít a hiteled kamata.)

Itt írtam egy kalkulátorról, töltsd le és játssz vele, különböző hitelösszegeket állíts be különböző kamatok és futamidők mellett. (A Loan Calculator menüpontban találod a hitelkalkulátort.)

Így tudod kiszámolni – egy kalkulátor okostelefonokra

Mindezzel nem akarom azt mondani, hogy most vegyél ingatlant, sőt jól gondold át, hogy akarsz-e saját ingatlant és mikor, mekkorát valamint pontosan hol. A legrosszabb tanácsadó a pánik, a kapkodás és a félelem, hogy ha most nem veszem meg, jövőre biztos drágább lesz. Egyáltalán nem biztos.

Azonban érdemes összefüggéseiben látni a dolgokat, ha hitelre akarsz ingatlant venni. Amíg olcsó a hitel, addig drága az ingatlan és fordítva. Nem biztos, hogy te jobban járnál, ha magas kamatra vennél olcsóbb ingatlant.

Azt gondolom, ezzel a kérdést jól körbejártuk, az olcsó hitelekkel kapcsolatban beszéltünk a befektetési vásárlásról és a saját részre történő vásárlásról is.

Share

115 hozzászólás

  • maveryck

    Annyiban is különbözik az ingatlan a részvényektől, hogy az eladók sokkal türelmesebbek, tovább ragaszkodnak az elképzelésükhöz. Nem tudom, hogy meddig tart az ingatlanpiaci szárnyalás, de egy pár évig nem fognak esni az árak, még ha elfogy a lelkesedés is.

  • VJ1972

    Tudom, ez egy pénzügyi blog, de (főleg) a saját ingatlan az az eset ahol nem lehet mindent pénzzel kifejezni.
    Például több kisgyerekkel, kutyákkal, macskákkal, stb. már sokkal nehezebb lakást kivenni. És még ha sikerül is, nem számíthatunk arra, mint nyugaton, hogy ha kivettük akkor ott lakhatunk 10-15-20 évig. Teljesen másként működik itthon a bérbeadói piac.

    Én fiatalként nem biztos hogy vennék, mert akkor még képlékenyek a dolgok, hol telepedek le, vidék, külföld, akár egy pár felesben is tud venni később, stb. Meg rugalmasabb is az ember, berendezett lakásba szinte taxival át lehet költözni egy délután. Később viszont főleg gyerekekkel ez már másként néz ki.

  • piccola

    Nem kapcsolódik szorosan a lakásárhoz, de akik mostanában vettek lakást, nyaralót, amit felújíta(ná)nak, szerintem irgalmatlanul megszívták az építőipari és egyéb kétkezi munkaerőhiány miatt is. Időben, minőségben, megbízhatóságban, árban, szóval minden szempontból katasztrofális a helyzet. Vajon ez javulhat még valamikor?

  • VJ1972

    Ami miatt szerintem sokaknak viszont venni kellene, még akkor is ha kevésbé éri meg, az az , hogy akkor legalább ennyit megtakarít életében.

    Amit én látok sok helyen, hogy akik bérelnek, semmit de semmit nem tesznek félre, tehát bérel egész életében, és a végén ott lesz egy forint nélkül egy bérelt lakásban, amit a nyugdíjából várhatóan nem fog tudni fizetni.

    Akik tesznek félre, azok csakis saját lakásra. Tehát van egy cél amiért félretesz, még ha hitelt is vesz fel, egyszer az is lejár, és lesz egy vagyontárgya.
    Idős korára arra tud felvenni életjáradékot, kiadja és elmegy délre. stb.

    Tehát jellemzően bérlés+0 megtakarítás vagy lakás (hitelre)+0 megtakarítás. Akkor szerintem az utóbbi még mindig jobb.

    Kérem senki ne vegye magára, itt nem azokról van szó aki utánaszámolnak, próbálnak kalkulálni a várható piaci folyamatokkal és úgy hoznak megalapozott döntést hozni.

  • Peti123

    Piccola: teljesen igazad van. Én kp-ra vettem házat tavaly, de fel kellett újítani. Irgalmatlan nagyot szoptam emiatt… Egyszerűen nincsen épkézláb ember, aki megcsinálná. Se a kicsi, se a nagy munkákat. Az új építkezések is legalább fél évet csúsznak emiatt. Hihetetlen az egész.

  • Kari

    ” Mindezzel nem akarom azt mondani, hogy most vegyél ingatlant . . .”

    A cikked mégis azt sugallja, hogy ha vársz egy nagyobb áresést és az be is jön, akkor se jársz ( feltétlenül ) jobban.

  • maveryck

    Peti123: ezért várok most a felújítással, hiába van pénzem. Tavaly például hiába hívtam ki ácsokat a nyári konyhához, mivel kis munkáról volt szó, nemhogy nem jöttek vissza, de többsége fel sem vette a telefont.

  • jami

    Jelenleg a kicsi felújításra esélytelen embert találni. Tehát vagy sk vagy sok-sok várakozás (és drága). Nagyobbra lehet, szintén sokára és nagyon drágán. Már nincs téli leállás, mert beltéri munkát akkor is vállalnak, pl. a fűtésszerelő mondta, hogy idén tuti pihen 2 ünnep között, mert tavaly akkor sem, nyáron sem és hétvégére is van munkája, ez így már nagyon durva.
    Nekem 1 redőnyt kellene hónapok óta megszerelni, jó szerelőt nem találtam, most úgy lesz meg, hogy akik a házon dolgoznak, ők megjavítják ezt is.

    A cikkhez: több gyerekkel hosszú távon, jót bérelni, vidéken nagyon nehéz. Egyrészről a bejelentés nem is kérdés, hogy muszáj; már leve sok tulaj kizáró okként kezeli a gyereket. 1-et is.
    Másrészről gyerekek miatt gyorsabban kell a berendezésen változtatni pl. 15 év alatt, sőt, annyi idő alatt már az elosztáson is. Nem sajátban ez többnyire csak költözéssel megy.
    folyt.

  • jami

    Most szív több ismerősöm amiatt, hogy eladták a meglévőt, az új átadása meg csúszik 1-6 hónapot. Jó esetben meg tudnak egyezni a vevőjükkel, hogy neki fizetnek addig albit. Rosszabb esetben költözni kellene, de hová, 2-3 gyerekesnek különösen nem adnak ki ennyi időre lakást…
    Van, akinek már majdnem ok a ház – de a gázmű a sok-sok igény miatt baromi lassan halad és kb. februárban/tavasszal ér oda a gázbekötéssel. Addig vagy máshová költöznek vagy villanyfűtés áthidaló megoldásnak, de ezen meg csúszhat a használatba vételi…
    Korábbi tapasztalat miatt én azt mondtam, hogy eladásra csak akkor gondolunk, ha már elköltöztünk és bár úgy tűnt, túl óvatos vagyok, végül ezen múlik, hogy a 3-4 hónapos csúszás miatt nem fáj a fejem.

  • kaan

    Normálisan ekkora csúcsoknál nem vennék lakást, ha nincs, ami sürget (tehát most van hol lakni, ami a következő 2-3 évre is megfelelő a családi-élethelyzetnek).
    Viszont: nálam pl. 3 fundamente jár most le, 6 év után, közel 3*6*72e ~ 1.3 millió állami támogatással. Tehát, ha egy 20 milliós lakást veszek, akkor 6%-os esésig hedgelem magam, mert azt a részt az állam fizette. Viszont azt gondolom, ha esés lesz, akkor inkább 20%-os lesz, mintsem 6%.
    A Fundamentát persze meg lehet hosszabítani, csak mi van akkor, ha nem 2, hanem 4-5 év múlva lesz csak áresés, viszont felhasználnom meg 2 év múlva kell, sokkal inkább be leszek szorítva. Nehéz helyzet ez, ami biztos, hogy ha most kezdeném, nincs az a pénz, amiért Fundamentét kötnék, iszonyúan megköti az ember kezét.

  • Dörnyei József

    Szerintem nem érdemes nagy változásra számítani az ingatlanárakban a következő pár évben. Nyilván ha történik valami óriási, akkor igen, de ha nem, akkor marad a jelenlegi árszínvonal.
    Szakembert találni egy-egy munkára lehet, bár nem könnyű, gyors vagy olcsó.
    Összeszervezni egy építkezést vagy egy nagyobb felújítást már nagyon nehéz mostanában. Ha most építkeznék, akkor fővállalkozóval végeztetném el. Vannak cégek, akiknek megy a dolog. Mivel gondolkoztam rajta, ezért ki is néztem egyet, ami a mi környékünkön felépített csak az idén kb. 6-8 házat. Szerintem őket keresném meg közvetlenül és kérnék egy ajánlatot. A helyismeret döntő tud lenni akkor, amikor szűkösek a kapacítások.

  • Krakatau

    Felújítás gürcös és drága, szerintetek mennyi különbség lehetséges egy felújítandó lakást venni ,egy felújított, tiptop lakáshoz képest.

  • realestate

    @Kari

    “A cikked mégis azt sugallja, hogy ha vársz egy nagyobb áresést és az be is jön, akkor se jársz ( feltétlenül ) jobban.”

    MERT EZ AZ IGAZSÁG!
    Amit írtál abból következik, hogy ha nem lesz sokáig árcsökkenés akkor viszont BIZTOSAN csúnyán megszívta aki venni szeretne és nem vesz mostanában!

    V1: veszek most és árcsökkenés miatt később minimális bukó (1-2M)
    V2: nem veszek most (esetleg még bérelek) és folytatódik az áremelkedés ami miatt óriási bukóban leszek (fizeted a bérleti díjat + lakásár emelkedés )

    Hamar kijön a matek, ha bérelned kell akkor EGY év további áremelkedéssel is ugyanakkora bukóban leszel mint a V1-el, ezután meg megnagyobban…..

    Ez a cikk korrektra sikeredett, pedig az író mint tudjuk nem saját ingatlan párti 🙂 A következtetéseket ettől függetlenül mindenkinek magának kell levonnia!

  • SID

    Elsősorban nem az ingatlanok árával van a baj, hanem azzal, hogy a budapesti bérek növekedése köszönő viszonyban nincs vele. Ilyen szempontból Budapest kezd az élhetetlen kategóriába kerülni. A vásárlás lassan csak befektetőknek, néhány évre a munkahelyük által ide delegált külföldieknek való.
    Sokat töprengünk ezen, mert – ahogy VJ1972 is írja – azért a lakásbérlési kultúra itt nem egészen olyan, mint nyugaton, illetve nem mérhető minden pénzben.
    Jelenleg bármikor hívhat a tulaj, hogy egy hónapom van kiköltözni. Így nem tudom magam otthon érezni, nem veszek bele semmi szívesen. Viszont az sem normális, hogy egy négyzetméter panelért másfél hónapig dolgozom, egy nm új építésűért meg kettőt, vagy többet (mérnökként).
    Megoldás lehet az is, hogy olcsóbb vidéki városba kell költözni, csak ott meg a szűkösebb munkahely lehetőségek okozhatnak fejfájást. Bár pl. Győr meg Kecskemét is drága.

  • Lezlo

    Építkezésben nyakig benne lévőként azt látom, hogy
    – fővállalkozó és sk építtetés között anyagilag 20-40% van, bruttóban,
    – sk építtetve max. 5m áfa visszajár 1x alkalommal egy házaspárnak.
    Pl. 30m kivitelezői ajánlat megépíthető 17m nettóból. Viszont munka mellett csak annak ajánlanám, akit érdekel az egész, a sok stressz és fejfájás miatt.
    Szakikat legkönnyebb találni ismerősök által (tüzép és másik szakág ajánl jókat).
    Anyagbeszerzés pedig ár/érték arányban akkor jó, ha egy helyről meg tudod venni a nagy részét. Ekkor adnak egyedi árat és nem sokkal lesz több, mintha magad jársz utána, mint a piacon. Ellenben kényelmes, egy telefon, hogy jöhet a tégla és időre érkezik is.

  • Nagy Vonalakban

    Amit tavaly vettem lakást, az fel akarom újítani, illetve ketté választani.

    Az ingatlanosom intéz mindent,
    de valóban jelentősen drágultak a felújítás költségei az elmúlt egy èvben.

    Márciustól vállalta el a kivitelező, de csak azért, mert az ingatlanosom egy nagyon régi ügyfelük.
    Egyébként esélyem se lenne kivitelezőt talalni.

  • Expat

    Ha ekkora a munkaero hiany plusz magas az elvandorlas es a (varhato) demografiai (nyugdij) valsagot figyelembe veve kinek epul ez a rengeteg uj ingatlan?

    Tucatnyi iskolat zartak be az utobbi evekben nem csak videken, hanem a fovarosban is, a most vegzosok fele kulfoldre szeretne koltozni.

    Szerintem ha minden jol megy meg a vilaggazdasagban 10 evig stagnalhatnak az arak itthon, de utana ugyanazok fogjak tomegesen eladni mint 2008-ban, a hitelesek.

  • Tibor

    @VJ1972: ezzel egyetertek. Igaz, nem ugyanannyi elvileg a berleti ar mint a torleszto, de havi 20-30ezer forint kulonbseget meg se erez az ember ugy elkolti.
    Persze lehet az ember tudatos es teheti felre allampapirba TBSZ-re stb, de ehhez igen nagy akaratero kell.

    Ez olyasmi mint a dohanyzo meg a nemdohanyzo, az egyik elkolt husz ev alatt tizmilliot cigire, akkor a masiknak milliomosnak kene lenni… De nem az 🙂

  • jami

    A régiekkel az a gond, hogy sok akkor is kontár/kaláka munka volt. Szerintem a többségnek borzalmas az elosztása. És kb. mindre ráfér egy felújítás, akkor is, ha a tulaj szerint teljesen felújított. Vezetékek, csövek, fűtés, nyílászárók, burkolatok, szigetelés – ezek együtt már nagyon jelentős összeget adnak. Akkor már inkább legyen új, 10-15 évig a többség tök ok, főleg, ha az építés közben már ott a műszaki ellenőröm/én is.
    Házaknál még rosszabb a helyzet a sok (olykor engedély nélküli) bővítés miatt…

    Szóval sok régit leginkább lebontani kellene.

  • tnt

    @Expat: ez egy baromi jó kérdés, hogy kinek. Egy borvidékről vannak kézzel fogható tapasztalataim. 2005-ben nem volt a kisvárosban építésre alkalmas telek és nem is terveztek parcellázni.

    Majd özönlöttek ki a fiatalok nagyrészt Németországba, Ausztriába, Svájcba de mentek nagyon sokan Angliába és néhány az USA-ba is. A kisváros központjában lepukkant házakat őrületes pénzért árultak és vettek is meg turisztikai célra kiadásra, vendégfogadásra vagy üzletnek.

    2015 telén végigmentem sok utcán minden túlzás nélkül minden 4-5-ik házra ki volt írva, hogy eladó. Állítólag jönnek haza a külföldre költözők, hát 1- valóban de rögtön fordul is meg és megy vissza.

    Szóval érdekelne kinek lesz ez a sok ingatlan és gyatra minőségben ráadásul. 2020 – 2022 körül lesz itt érdekes árazás ismét. 🙂

  • 2020-2022 között érdekes árazás abból a szempontból lesz érdekes, hogy tovább emelkednek az árak. Ezt legalább 4 dologra alapozom:
    1)Az EU-s beruházások döntő többsége még el sem kezdődött. Sok helyen még csak tervezés zajlik.
    2) 2019 végétől vége lesz az 5%-os ÁFA-nak, új építés nagyon drága lesz
    3) Munkaerő hiány miatt a munkabér tovább emelkedik, anyaggal együtt.
    4) A kormány gyenge forintban érdekelt, MNB nem fog kamatot emelni

    Az építőipari kapacitásokra legalább 4 dolog hat most együttesen:
    1) Megkezdődtek az 2014-2020-as EU-s beruházások
    2) Államilag felpörgetett ingatlanpiac nagy volumenű megrendelést jelent (felújítás, építés)
    3) Az építőipari szakképzett munkaerő külföldre megy/ment
    4) Sok építőipari vállalkozás külföldön dolgozik

    Nem csoda, hogy nem bírja az iparág a kivitelezést.
    Nem nagyon látok olyan tényezőt ami árcsökkenés irányába mutatna.

  • Ez vagyok

    Mindeközben messze vidéken egy 100 m2-es ház felújított Ikea konyhával, fürdőszobával, melléképületekkel, 3800 m2-es telken kb. ötmillióért megvehető. De az is lehet, hogy csak 3millióért.
    A hozzászólásokat olvasván, lehet hogy ez is egy lebontásra váró kategória.
    Ja, vannak olyanok is, akik új tulajdonosként egy nemrég hungarocellel bevont házat körbelambériáztatnak. Aztán szívják a fogat a költségek miatt. Mindenki másképp gondolkodik…

  • bobo

    @Tibor:
    nem dohányzok, milliomos is vagyok 🙂

  • kritizator

    Pl. 30m kivitelezői ajánlat megépíthető 17m nettóból.

    Ez, hogy, mi????

  • Petko

    Mikor erdemes venni, en amit a kornyezetemben latok Pest mellett telepulesen: 2008 utan teljesen leallt minden hosszu evekre a kornyeken minden epitesi telken kint volt az elado tabla, most az elmult egy evben ugyanaz ismetlodik mint akkor silany minosegu tucathazak keszulnek nagy szamban. En max 1-2 evre varom a lufi kipukkanast ,annyi kockazat van ,hogy hosszu oldalakon lehet sorolni majd a narrativat legyartjak hozza: Kina, Olajar,ETF flash crash , jegybank,Korea stb.

  • Szmokkencs

    @jami

    Az elosztás a 90%ban valóban borzalmas, viszont ha egy ház már ~30 éve áll, és nincs szétrepedezve, az nagy eséllyel a következő 50 évben is állni fog.

  • jami

    Szmokkencs,
    HA nincs repedezve/süllyedve, akkor is érhetnek meglepetések. A szüleim háza pl. nincs, de a plafont érdemes lenne cserélni, ráférne egy teljes újraburkolás, a tető már volt párszor javítva stb. Anno valami 3 hónap alatt épült, aztán a szüleim egy élet alatt javítgatták – de ettől még korszerűtlen. A kert nagyon jó.
    Apósomék egy öreg házat vettek meg és rengeteget javítottak rajta – olyan helyen van, ahol a reggeli kávéivás közben őzikét látni, szuper a levegő.

    Ami szerintem járható, hogy egy ilyenkorú házból csak a falakat meghagyni, a tetőtől a pincéig alaposan megújítani. Vannak pl. nagyon szép, beállt kertes, jó helyen lévő házak, ahol ez a munka is megéri és a végén lesz egy teljesen jó ház, csodás kerttel.

  • hozzászóló87

    Érdekes kérdés valóban az emberek emlékezete, amelyet Miklós is említ a bejegyzésében. Öt év alatt Mo-n sok minden változott. 2013-ban Bp.-ben akár 10-12 M Ft-ért lehetett venni egy jó környéken lévő 60 nm-es lakást. Ma 20 M Ft alatt nem kapni ilyet egyáltalán. Ma semmi a betéti kamat, alig 5 éve 7% is volt. Az építőipar helyzete is jelentősen megváltozott. Akkor nem is volt munkájuk ezeknek a cégeknek, ma meg tele vannak megrendeléssel. Most persze a rosszabb időkre senki nem emlékszik, csak az van meg, hogy most aztán szárnyalnak az árak és ez így is marad. De tudni kell, hogy 2004-ben sem gondolta még senki, de 2006 körül sem, hogy 2009-tól recesszió lesz. Korábban is mindenki azt szajkózta, hogy majd folyamatosan nőnek a lakásárak (és ugyanarra hivatkoztak mint most, arra, hogy más országokhoz képest így is alacsonyak az árak), aztán még sem így lett, jött a visszaesés.

  • VJ1972

    @Tibor
    Még ha félre is tesz, jó eséllyel reálértéken se tudja tartani, meg előbb utóbb úgyis jellemzően kocsi vétel vagy nyaralás lesz belőle.

    10 millióval meg sajnos nem lesz senki milliomos, ahhoz még vagy 2 nagyságrend kell. Persze minden relatív.

  • Tinaturner

    Expat: ne felejtsd el h komoly átrendeződés van országon belül. A kis falvak szinte teljesen elnéptelenedenek. A kis városok lassabban de ugyanilyen sorsra jutnak valszeg. Kivétel ha véletlen valami épkézláb gyár odatelepült már. Ez még jó ideig kompenzálhatja a kivándorlást a megyeszékhelyeken ill Pesten.

    Realestate: Miklós sose volt ingatlan vagy saját lakás ellen. Max az ésszerűségre hívta fel a figyelmet

  • 1000bocs

    Ami már a mai számokkal számolva is megkérdőjelezhető, azt kár erőltetni.
    A képletben szereplő ismeretleneket, a jövőt meg senki sem tudja.
    Ezért is ijesztő Realestate határozott elképzelése, mikor még a jegybankelnökök sem tudják évekre előre, hogyan fognak dönteni. Ciklusok meg mindig lesznek, kezdettel-véggel.
    alapblog.hu/szabo-laszlo-a-hold-alapkezelo-elnoke-volt-mar-reszveny-vasarlasi-laz-magyarorszagon/

  • Kalv

    A kommenteket olvasva egy dolog vált biztossá: aki teheti menjen az építőiparba dolgozni.

  • Lezlo

    @kritizator
    “Pl. 30m kivitelezői ajánlat megépíthető 17m nettóból.”
    A példában szereplő házra kértem kivitelezőktől ajánlatot: 28-32m között, 5% áfával.
    Sk építéssel anyag 10.5m nettó, munkadíj 6.5m nettó (szakik között van áfás és katás is), áfa értéke 4m, amit 100%-ban visszakapok állami támogatás gyanánt. Ebből még lejön a CSOK gyerekek számától függően.
    Előnye az olcsóság, hátránya, hogy átlag napi 1-2 óra munka nekem szervezni a dolgokat, hajtani a szakikat és 10 évig csak úgy adhatom el, hogy nagyobb értékűt veszek helyette és át kell vinni az állam javára alapított jelzálogot (vagy vissza kell fizetni a támogatást).
    Ez minden házaspárnak/élettársaknak egyszeri alkalom és max 300m2.
    Bővebben: kiszamolo . hu/csok-kerdesek-es-valaszok-az-uj-lakastamogatasrol/#more-101867

  • Peti

    @maveryck: Talán nem kell ecsetelni, hogy mi az oka az építőiparban (is) a munkaerőhiánynak. Az ismerőseim munkái már jövőre le vannak kötve, de olyan is akad, aki 2019 szeptemberéig be van táblázva. Akinek szabad kapacitása van, az vagy kókler, vagy olyan magas összegekért dolgozik, hogy azt csak egy szűkebb réteg tudja megfizetni.
    Nálam épp egy 8 méter hosszú kerítést kellene felfalazni, de csak úgy vállalta el a kőművesem a munkát, hogy ha besegítek neki. Az egyik segédmunkása ugyanis tegnap közölte vele, hogy ő most nem ér rá. Másik embert találni meg képtelenség. Nálunk a munkahelyen ugyanez a helyzet. Meghirdettük az állásokat, de csak satnyadékok jelentkeznek. A jól képzett szakmunkások mind mennek ki külföldre.

  • antenna

    jami: írtad, hogy van, aki a gázbekötésre vár. Nem tudod esetleg, miért szívatták meg magukat azzal, hogy gázzal akarnak majd fűteni, vizet melegíteni? Ha egy üres telken most tervezgetném az építkezést, eszembe nem jutna a gáz.

  • Zabalint

    @Tinaturner
    Szerintem amúgy az átlagot is torzítja a jelenség. Ugyanis már jóval a válság előtt nullázódott az ország egy jelentős részén a lakóingatlanok értéke, gondolok itt tanyákra, zsákfalvakra, bizonyos térségekben járásnyi területeken. Ezeken a helyeken az a kevés lakóingatlan tranzakció eleve esetleges áron történik, nem lehet trendeket felállítani. Így ha bármilyen felmérésbe bekerülnek, tovabbi esést már nem tudnak produkálni. Közben meg az ország egyre nagyobb hányada került ebbe a kategóriába, már kisvárosok is, nem csak falvak. Ezek egyre erősebben torzítják a statisztikát, hiszen a további elvándorlók már nem tudják eladni a házukat, vagy esetleg csak jelképes áron, így ott tovabbi esést nem produkálnak, ahová országon belül költöznek (Budapest vagx nyugati határszél), ott meg keresletként jelennek meg (ha bérelnek, akkor is).

  • Megmondo

    @1000bocs
    Még mikor daytrader voltam az volt a mondás a ‘kollégák’ között, hogy ha 5 másodpercet látnánk előre, akkor már mind kőgazdagok lennénk. Ott tényleg így mentek a tradek, sokszor csak pár másodpercek voltak.
    Szóval aki azt gondolja hogy évekre előre meg tudja mondni mi hogy lesz, az nagyfokú önbizalomra vall! W.Buffet elbújhat..

    Amivel még sokan nem számolnak, hogy nem csak a piac meg a körülmények változnak, hanem mi magunk is. Nézzen mindenki vissza miről hogy gondolkodott mondjuk 10 évvel ezelőtt. Lehet voltak akik még az iskolapadban ültek, aztán az volt a legnagyobb gondjuk hogy lesz-e zseton a hétvégi bulira. Aki még mindig itt tart, attól elnézést 😀
    Szóval be lehet tankolni a jó kis lakásokból,aztán lehet pár év múlva másként látja a dolgot, és ebből kiszállni nem olyan egyszerű.Meg sok a kezdeti költség is.(felújítás,illeték,ügyvéd).Csak nehogy pislogás legyen a végén.

  • realestate

    @1000bocs

    “Ezért is ijesztő Realestate határozott elképzelése”

    Te fektettél már olyanba amiben magad sem hittél??? A hit nem azt jelenti, hogy nem vagy tisztában azzal hogy csökkenhet is a befektetésed értéke, hanem azzal hogy bízol benne hogy emelkedik, főleg hosszú távon 😉 Azért a hiten kívül más is számít a döntéseimnél. Ha olvasod a kommentjeimet akkor bizonyára rájöttél már, hogy a számológépet is elég jól ismerem 🙂

    Mellesleg nagyon úgy néz ki, hogy a jegybankok sodródnak az árral… a korábbi évtizedes elméletek nem nagyon akarnak működni a mostani globalizált, internetes világban. Azt sem tudják melyik ujjukat harapják meg, hogy minél kisebb kárt okozzanak a gazdaságban:

    alapblog.hu/rejtelyes-inflacio-osszeomlottak-a-jol-ismert-osszefuggesek/

  • tomi

    “Amit tavaly vettem lakást, az fel akarom újítani, illetve ketté választani.”

    Kérlek mondd, hogy nem egy belvárosi legfelső emeleti, utcai nézetű nagypolgárit akarsz így tönkretenni? 🙁

  • jami

    @antenna
    nem tudom, az generálépítkezések kb. 90-95%-a így készül. Én pl. infrát akartam, de végül gáz lesz, kályhával és pár éven belül napelemmel.
    A geo-hőszivattyús sok helyen nem ok, ill. a bekerülési költsége durva egy gázos mellett.

  • nemtom

    Hát nemtom, értelmes ember látja, hogy realestate mesedélutánja a csillagok szerencsés együttállása miatt lehetséges, és értelmes ember azt is tudja, hogy amikor ennek vége, akkor realestate hipphopp el fog tűnni innen.

    Ilyen szemüveggel érdemes olvasni a kommentjeit.

  • gondolkodó1

    Korrekt cikk, korrekt következtetésekkel.

    Ami viszont régóta foglalkoztat, hogy a következő pár éveben vajon kik fognak majd a belső kerületekben (I., V.) lakást vásárolni? Az árak már annyira elszálltak, hogy szerintem ki lehetne tenni a “megtelt” táblát. Egy ifjú vidéki egyetemista szülei nem fognak kicsengetni 25 millió Ft-ot arra, hogy a gyerkőc az Alagút utca szomszédságából járjon be az ELTE-re…

  • Nagy Vonalakban

    @tomi
    “…Kérlek mondd, hogy nem egy belvárosi legfelső emeleti, utcai nézetű nagypolgárit akarsz így tönkretenni? ..”

    9. Ker. Rehab. utcai, első emeleti napfényben fürdő polgári lakás…:)

    Nagyon lelakott: a három szobában mindben van vizesblokk (igenytelenül kivitelezve), a nappali ès az egyik szoba közötti ajtó “betömve”, az ablakok szètrohadva…

    De így is ki van adva (szobànkènt),
    ès amikor egy szoba felszabadul,
    az ingatlanosom egy hèt alatt talál bele bérlőt (az egy èv alatt két bérlő ment-jött).
    Két bejárati ajtó van, minden ketté lesz választva, egy garzon ès egy kétszobás lakás lesz a végeredmény.

    Az átalakítással nem rontok a helyzeten, sőt.

  • BTM

    @jami: Szerintem jól tetted, hogy a gáz mellett döntöttél. Lehet, hogy macera és költség eljutni odáig, hogy be legyen kötve, viszont villannyal fűteni egy házat (akár infra, akár idukciós kazán, vagy bármi) hosszú távon nagyon sokba kerül. A jelenlegi tarifák mellett persze.

  • tomi

    A vidéki szülők eddig sem az I és V kerben vettek kecót az egyetmista gyerekeknek. Hanem gyakorlatilag bárhol másol, ami nem a világ vége.

  • random okos

    @gondolkodó1
    Te miről beszél? 25-ért jelenleg a gazdagréti panelek mennek, nem a belvárosi polgári lakások…

  • cannibeat

    Most kell eladni, és szemtelenül olcsón venni bedőlt svájci frank hitelest.

  • realestate

    Feltételezem sokan vannak itt a fórumon akik rendelkeznek saját ingatlannal, de mégis lakásár esést várnak. Mindegy milyen okból, hogy másodikat akarnak venni vagy nem akarnak semmit venni csak szerintük túl van húzva a piac és muszáj, hogy esés legyen.

    Na, akkor most az tegye fel a kezét közülük az, aki eladja a lakását/házát a mostani csúcson és elmegy bérelni többé-kevésbé ugyanolyan lakást ugyanott (hogy ne változzon az életszínvonal, akár visszabérli az eladottat) és a kapott pénzt megforgatja bárhol a pénzpiacokon! Mindezt azért, hogy ha majd eljön az óriási áresés féláron visszavegye a lakást, addig meg fial a pénz akárhol!

    Ha akad ilyen tökös csávó, akkor annak elhiszem, hogy nem csak a száját tépi itt hanem VALÓDI pénzel tett arra hogy áresés lesz úgy, ahogy én sokakkal együtt valódi pénzből vettünk befektetési ingatlant arra fogadva, hogy nőnek az árak!

    Kezeket fel! 😉

  • antenna

    jami: ha beleszámolod, hogy az utcáról a gázmérőig elvinni a pár méter csövet 350-500 ezer Ft, kéményt kell csinálni, gázterv, engedélyeztetések, CO para (meghibásodhat bármi), átalakításhoz megint engedély, eddig kéményseprés is volt, gázkimaradásnál nem indul magától újra, évente 15 körül van az átvizsgálása, új készüléknél esetleg másfajta kéménybélés kell, akkor nagyon durván macerás és nem biztos, hogy sokkal olcsóbb a vége. Én most akarom arrébb rakatni a kazánom 80 centivel, eddigi becslések szerint kb.150-180e lesz. És hány szaki, pecsét, papírmunka, utánajárás.
    BTM: én sokkal jobban bíznék egy erős hőszigetelésben, mint a gáz relatíve olcsóbb árában. Ehhez hozzáadva a fenti macerákat, nekem nem érné meg egy újépítésűnél évente az az esetleges 20-30 ezer, amit lehet rajta nyerni.

  • VJ1972

    @realestate

    nyilván csak idő kérdése volt hogy összeakadjunk.

    Én eladtam,nem is egyet,hanem jópárat.Örülök,ha ettől “tökös csávó” vagyok.
    És nem panelek, hanem elég komoly lakások voltak.(még van néhány)

    Az indok: felmentek az árak, és realizáltam a profitot.
    Egyszer élünk,és semmi kedvem nem volt már a bérlők hülyeségeit hallgatni. Gyomorgörcsöm volt,mikor felhívtak a nyűgjeikkel,vagy ki kellett adni újra valamelyiket. Előfordulhat,hogy X év múlva már Te is így leszel ezzel.

    A piacról:Meglehet hogy tovább mennek az árak,de ha 100 vevővel nem beszéltem, akkor egyel se, és szinte csak Airbnbre kerestek a lakást, az összes belvárosi lakásomat arra vették meg.
    Sok külföldi befektető tízesével vette (veszi?).Mondta az egyik hogy kiadta az ingatlanosnak,1M eur a keret és kerítsen 10 lakást. Hogy milyet mindegy, csak vegyen, személyesen mondta a fazon.Szerintem ez nem igazán normális piac.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

 karakter még felhasználható

* 9+0=?