Nagy keletje lett az újépítésű lakásoknak, gyakran már a tervezőasztalról megveszik az emberek ezeket a lakásokat.
Ezek a lakásokat másfél-két év múlva fogják átadni az építtetők. (Már ha minden jól megy, sajnos ez sincs mindig így, de ez egy másik kockázat.)
Ha majd hitelt szeretnél felvenni erre a lakásra, akkor van egy komoly kockázatod: milyen kamatláb mellett fogsz hitelt kapni 2 év múlva, az akkora elkészült lakásra? Az remek, hogy most akár 4%-os kamat mellett is kapnál 10 évig fix hitelt, de vajon 2 év múlva milyen kamatok lesznek elérhetőek? Emlékszel még, mennyiért kaptál volna hitelt 2-3 éve?
Egy 15 éves hitelnél közel 30%-os törlesztőrészlet-növekedést okoz egy 3 százalékpontos kamatláb-emelkedés, vagy másképpen fogalmazva például egy 15 milliós hitelösszegnél például 4,5 millióval többet fogsz kifizetni kamatra. (Hosszabb futamidő mellett még rosszabbul jársz.) És 3% kamatláb-emelkedés még csak nem is lenne sok, inkább csak egy kis korrekció a mostani túl alacsony kamatlábak után.
Sajnos tudtommal nincs olyan hitel a piacon, amit most felvehetnél úgy a még meg sem épült lakásra, hogy az első két évben csak rendelkezésre-állási díjat fizetnél évente (mint az építési hitelnél), viszont cserébe két év múlva is a ma megállapított kamattal indulna a hitel.
Szóval ez egy olyan kockázat, amivel érdemes számolnod. Vegyél elő egy számológépet és játssz a számokkal, mennyibe kerülne egy esetleges kamatláb-emelkedés, mire kész lesz a lakás és vehetsz fel rá hitelt.
Miklós, jó, hogy erről írtál. Érdemes sulykolni, többször is, hogy tényleg csak az vegyen nagy hitellel új lakást, akinek nem okoz gondot az esetleges magasabb törlesztő. Sőt, akinek még nem is okozna gondot, szintén végiggondolhatja, hogy valóban megéri-e majd neki a vétel egy ilyen kedvezőtlen fordulat esetén.
Különben sokan jár(hat)nak úgy, mint a svájci frank őrület idején, csak most a kamat miatt...
Nem èrtem a problèmát.
Ha csak magas kamatok mellett tudok hitelt felvenni, akkor inkább kifizetem kpban....
Vonalakban, nyilván nem tudja kifizetni kápéban, azért akar hitelt felvenni....
Az LTP épp tudja ezt, náluk tudod előre, milyen kamattal vehetsz fel 2 vagy 4 év múlva hitelt.
Más kérdés, hogy a jelen kamatokhoz képest ezek nem olyan kedvezők, de ha a kiszámíthatóság a lényeg, akkor érdemes most szerződést kötni, aztán ha lesz jobb bankhitel 2 év múlva, akkor az LTP-ből elég a megtakarítást felhasználni.
Miklós, ne fáraszd magad velem, tudod hogy csak ironizálok...:)
Egyèbkènt tènyleg szuper a blog, nagyon megkedveltem.
Szerintem az igazi kockazat az az, hogy elkeszul-e az epulet, es ha elkeszul akkor lakohaz lesz-e a minositese...
Aki előre gondolkodott pár évvel, az most könnyebb helyzetben van. Lásd fundamenta, 20eFt-ot félretenni nem olyan megterhelő, hisz a lakástörlesztés lehet 70-100eFt/hó is. (Nyilván itt nem azokról a sajnos többségben lévőkről beszélek akik 90eFt-ot visznek haza) Akinek van fundamenta megtakarítása (nekem nincs) és netán a vége felé jár vele az könnyebben belevághat egy ilyenbe. Bár ahogy itt Siófokon is elröppentek az árak pár év alatt. Az áfacsökkentést úgy ahogy volt benyelték az építtetők. Ki a fene is ellenőrizné őket, tuti megmagyaráznák a dolgot.
A témával kapcsolatban két dolog jutott eszembe:
1. Addig semmiért nem fizetünk egy forintot se, amíg nincs használatba vételi engedélye. Az építtetőt finanszírozza a bank, azért van.
2. A 10 évnél hosszabb futamidejű hiteleket betiltanám.
@Kiszamolo Korábban is írtál már egy cikket a kamatkockázatról, megfogadtam a tanácsodat, a 15 éves hitelt 15 éves kamatperiódussal vettem fel kb 5.3% fix kamaton. Úgy számolom, hogy ha maradnának a mostani kamatok, akkor kb 4.5 milliót veszítenék, igaz úgy tervezem 8 év alatt visszafizetjük.
Az egyetlen kérdés ami foglalkoztat, hogy a bank ugye nem módosíthat egyoldalúan kamatot. Viszont nem tudom hogy ha mondjuk 10% lenne a piaci kamat akkor egyoldalúan felmondhatja-e a bank hogy kiugorjon a vesztes szerződésből? Nem tudja véletlenül erre valaki a választ?
Amikor új lakást vettem, jött hozzá a hitel is. Azóta mindkettőtől megszabadultam. De még ma is azt látom, hogy ez a két fogalom összekapcsolódik a legtöbb ember fejében, és új lakásra bátrabban vesznek fel hitelt. Csillogó külső, és könnyebben megy az eladósodás.
@random okos:
"A 10 évnél hosszabb futamidejű hiteleket betiltanám."
Én meg az 50 lóerőnél erősebb autókat.
Mindkettő ugyanolyan veszélyes tud lenni, ha nem megfelelő emberhez kerül. Ennyike.
@random okos
"2. A 10 évnél hosszabb futamidejű hiteleket betiltanám."
Én már indítottam ilyen hosszút azért, hogy a törlesztőrészlet biztonságosan alacsony legyen. Persze, amikor kigyűlt mellette annyi, akkor végtörlesztettem.
Kiszámoló cikkeiben nem a futamidőt ostorozza, hanem a felelőtlenül magasra választott törlesztőrészletet.
Arról van statisztika, hogy az új építésű lakásoknak hogy alakul az ára mondjuk 20 éves távlatban? Mennyire hasonló az új autóhoz, amit ha kigurítasz a szalonból, máris buktál 20%-ot. Valami azt súgja, hogy eladják neked az új, pukimentes lakást a csillivilli épületben, és 5-8 év múlva ott állsz, hogy vagy egy "használt" lakásod, aminek kisebb a négyzetméterára, egy zsírújnak a környékeden. Jobb esetben, menő lesz az épület és tartja az árát, rossz esetben csapnivaló az épület managementje, kiszáradnak a rózsabokrok, megjelennek az első repedések a homlokzaton és a játszótér is rozsdásodik. Na akkor van mélyrepülés.
@lacabácsi, ott a pont, mikor majdnem felvettem egy lakáshitelt, én is hosszú futamidőt kértem, és 2 ingyenes előtörlesztést alkudtam bele a feltételekbe. Eszem ágában sem volt kihúzni a törlesztést 20 évre, viszont így alacsony volt a kötelezettség és tudtam volna mellette fundamentákba pénzt pakolni, majd onnan előtörleszteni. Végül úgy alakult, hogy fel sem vettem a hitelt, amit nagyon nem bánok...
Feri: A bank a neked adott hitelt nem napi kamatokkal számolja. A kockázatot hosszú lejáratú papírokkal befektetőkre bízza.
Eltevelyedes: Két baratom is olyan szemtelen árréssel adta el az egykori új építésű lakását, hogy alig hittem el. Szóval emiatt nem kell aggódni.sok helyen a használt alig olcsóbb az újjal.
A kovetkezmenyek nelkuli orszagban nem a hitel a legnagyobb kockazat.:-) Az alap kockazat a vallalkozo, epitteto ceg utana pedig az epites minosege es utana jon a hitel kockazat.
Kornyekemen a 2008 as valsag elotti epitkezesek zajlanak ugyanakkora lendulettel es hasonlo minosegben 🙂 es majd hasonlo eredmennyel, perel az utca a vallalkozo meg megszunteti magat gyorsan.
Kedvencem amikor a haz ele elfelejtenek kocsibeallot epiteni, mert ott az arok...sebaj 🙂
Ami a 10 évnél hosszabb hiteleket illeti, én ugyan nem tiltanék be semmit, de az elgondolkodtató volt, mikor még magas kamatok voltak, így a 10 és 20 éves hitelek között volt a törlesztőrészletben 10-15% különbség, de a többség így már a 20 évest választotta, vagy eleve csak azt választhatta, mert annyira túlvállalta magát, hogy kicsit nagyobb törlesztőre már nem kapott vopna hitelt. Az előtörlesztés, végtörlesztés ok, de hány százalék vette fel úgy, hogy ezt eleve betervezte?
Ami az új lakásokat illeti, nekem mindig előttem van Sopronban a "gödör" projekt, úgy 2000 körül. Szépnek gondolt, de valójában ocsmány betonház, és anno rekord négyzetméter áron adták el a lakásokat, aztán 10 év múlva már hullott a vakolat, mára meg teljesen belesimultak az árai a használt lakáspiac átlagába.
Nyilván lenne az az ár, amennyiért megérné újat venni, de ez nem a használt átlag duplája...
@Eltévelyedés:
Ezt többször, több helyen kitárgyalták már:
Az effektus, amiről írsz, tökéletesen reális, de még csak 20 évet sem kell kivárnod az új lakásban ülve. Abban a pillanatban, amikor a lakás a nevedre került, már nem adható tovább a a piacon újként, azaz nem kapható meg rá az új lakásokra felvehető (3 gyerekeseknél extrém módon) megemelt CSOK (ÁFA vissza, VNT és kedvezményes VT) támogatás.
Szerinted, mennyit esik ebben a pillanatban egy új építésű 35-40 M Ft-os vételára?
A 20 %-kal szerintem alálőttél...
Vidéki, megyeszékhely viszonylatban, ahol a 20-30 M Ft között vannak az átlagos új lakás árak, ott talán még többet... Kis városban, faluban? Áááá, hagyjuk is...
Érdemes lesz figyelni majd a 2025 vége után kezdődő időszakot:
Akkor járnak le az első bevállalt 3 gyerekes ajándék pénz és ingyen hiteles konstrukciók gyerekvállalási 10 éves határideje...
@random okos “2. A 10 évnél hosszabb futamidejű hiteleket betiltanám.”
Pedig jelenleg a minél hosszabb futamidő + lakástakarék a legjobb kombináció. Alacsony havi törlesztő, a lakástakarék meg megy előtörlesztésbe.
Az LTP-ben rejlő opcióhoz lenne kérdésem:
Tfh. négy év múlva 10% az alapkamat, és a szerződés szerint 5%-os kamat mellett hitel felvételére lennék jogosult. Lesz ekkor a banknak lehetősége mondvacsinált okra hivatkozva megtagadni a hitelnyújtást? Egyáltalán a hitelbírálat mikor történik: szerződéskötéskor, vagy az opció lehívásakor?
@Feri78 Ehhez a szerződésedet kellene látni. Bár én olyat nem láttam még, amiben felmondás van erre az esetre (szerintem a tiedben sincs), csak olyat, amiben kamatemelési lehetőség. Mutasd meg a szerződést az egyik jogtanácsosotoknak, 5 perc alatt megmondja. Van még olyan, hogy bírói szerződésmódosítás, de itt annak nem állnak fenn a feltételei, mert a banknak az ilyen kockázatok vállalása a rendes üzletmenet körébe tartozik.
@attila, hitelbírálat csak a hitel felvételekor történhet, hiszen most még valószínűleg nincs is meg a majdani fedezetet jelentő ingatlan.
LTP-nél a szerződéskötéskor érvényes feltételek - így kamatok - is számítanak.
Ezért érdemes most "bankbetétnek" használni a 3% betéti kamatot.
A betéti kamat 1-3% volt akkor is, amikor a bankok 7-8%ot adtak.
Ugyanígy a fundamenta 3,9%-os (+kezelési ktsg, tehát 6% körüli THM) hitele akkor is ennyi volt, amikor a bankhitelek 10% felé csúsztak, ezért pörgött fel durván 2008 után a fundamenta hitelkihelyezése. Jelenleg bankhitelt kaphatsz olcsóbban is, de a fundamenta most is 6% THM-el ad hitelt.
Ha tudod, hogy neked 4+ év múlva kell majd hitel, érdemes szerintem most szerződést kötni, addig viszonylag jól kamatozik a betéted, a hitel opciót meg ha a bankhitel olcsóbb lesz akkor, nem hívod le.
@Én is akarok kommentelni
És hogy előzöl 50 lóerővel biztonságosan?
300 lóerő alatt nem autó az autó.
Csak egy fostalicska.
Tudom nem ehhez a témához kapcsolódik, de szerintem a pénzügyi tudatossághoz vezető út egyik járható iránya az osztalékfókuszú megközelítés, tapasztalatból mondom, a módszer működik, a könyvet érdemes elolvasni, a fogyasztói társadalomban ahol a fogyasztás a gazdaság motorja igenis érdemes részesedni a vállalatok teljesítményéből.
portfolio.hu/finanszirozas/hitel/szigorit_az_mnb_meg_tobb_fix_kamatozasu_lakashitel_johet.3.241734.html
Az irány jó de lehet kevés?
@Eltévelyedés
OFF
Hol lehet ilyen "kigurult a szalonból máris 20%-al olcsóbb" autót venni?
Lett volna rá keresletem, de
1. vagy drágább volt, mint az új, modnván hogy van benne navi az +700 ezer, hát ezen igen jót kacagtam az ingyenes navigációk korában 🙂
2. de leginkább egyáltalán nem volt
Látott valaki ilyet személyesen? vagy vett?
/OFF
Új lakások ára az első pár évben emelkedni szokott, mivel a kivitelezői hibák kiderülnek addigra, az amortizáció meg ilyenkor még nulla. CSOK-ot meg az emberek nagy része használt lakásra veszi fel egyelőre és max 2 gyerekre.
Tisztelt Kiszámoló!
Korábban írtál egy cikket a NOK-ról, amellyel pár év alatt lakáshoz lehet jutni, ezt végül a kormány visszavonta, vagy bevezetésre került? Azért kérdezem, mert az utóbbi időben a hírekben semmilyen fejlemény nincs ezzel kapcsolatban.
index, úgy hallottam, márciusban indulnak.
@nb
"...Hol lehet ilyen “kigurult a szalonból máris 20%-al olcsóbb” autót venni?...."
Az előző autóm egy nulla km-es szalonautó volt.
Igaz, hogy majd egy évet állt a szalonban, de a 16,7 misi helyett megkaptam 11,9-ért.
Kigurultam a szalonból, ès màris olcsóbb volt 30%-kal.
Aztán az az autószalon egy èv múlva csődbe ment.....
@nb
Szerintem egy dolog, hogy mennyiért hirdetik, a másik dolog, hogy akad-e vevő rá. Leginkább az a helyzet, hogy ha kihozod a szalonból az új autót, akkor -10% fölött nem találsz vevőt, de -10%-os autót csak minimális eséllyel fogsz találni, ha ilyenre vadászol. Ugyabis ritka, hogy valaki egy teljesen új autót el akar adni.
"Addig semmiért nem fizetünk egy forintot se, amíg nincs használatba vételi engedélye."
hát igen, de ha más meg hajlandó fizetni, akkor mire felépül a ház, nem marad aladó lakás (vagy csak a nagyon rossz fekvésűek).
Egy adalék az új újszerű kérdéshez. Kb. 15 éves, nagyon szépen karbantartott házban 300.000 körüli nm áron voltak a lakások, a közelben vadi újban meg 500.000.
A felveszem x évre, de előtörlesztem egy idő után módszerhez azért azt is vegyétek számba, hogy a hitelek általában annuitásosak, azaz a kamatot az elején kifizeted az x évre, addig tőkét alig törlesztesz.
Ráadásul minél hosszabb a futamidő, annál nagyobb a thm, főleg fix kamat esetén. Vagyis amit nyersz például a lakastakarékkal és előtörlesztéssel, azt könnyen elveszted a magasab kamatokon.
Persze ha abban bízol, hogy az ingatlanok inflációt meghaladó áremelkedése tovább folytatódik, az kompenzálhatja az egyenleged. Ami vagy bejön, vagy nem, főleg hosszú távon.
Én csak akkor fizetném a lakástakarékot a törlesztés mellett, ha minél több családtagra meg tudom kötni, így a lehető legnagyobb állami támogatást elérve.
@-nb- Na ilyet en se lattam meg. Termeszetesen van bizonyos merteku ertekcsokkenese az autonak, de szerintem fugg a futott km-tol es gyartmanytol is. En szoktam nezegetni a nagyobb autokolcsonzok autoajanlatait, igazabol egyik auto sem olcsobb sokszor meg 5%.kal sem, mint a hasonlo felszereltsegu szalonbol elhozhato auto, pedig az egyikbe par honap alatt beletekertek min. 20 ezer km-t. A felsokategorias autoknal biztos nagyobb az ertekvesztes, de a kozepkategoriaban mar nem jellemzo.
Több lakást is vettem tervező asztalról, mindegyik elkészült egy éven belül. Ilyenkor lehet kapni kedvezményt. (Lehetett, most éppen nem tudom.) Az utolsónál szerencsém is volt, míg mindenki vitázott az építővel, én megegyeztem vele gyorsan az ÁFA felezéséről.
Hitelt meg nem is értem. Ez a sok remek befektető ember, nem kp-re veszi a lakást?
Jóska, az régen volt, amikor nem sokszáz lakást épített mindenki a boom miatt.
A.... megjegyzésedre meg reagálni is kár. Néha úgy érzem, nem is érted, mit olvasol.
Kedves Kiszámoló!
Tudom, hogy senki sem szeret jóslatokba bocsátkozni, ezért nem tanácsot, hanem pusztán véleményt szeretnék kérni, némi indoklással. Mit gondol, merre fog változni az euribor a következő 5-10(-15) évben, amennyiben a háború, euro zóna széthullása és ehhez hasonló extrém szcenariokat figyelmen kívül hagyjuk, és pusztán a gazdasági válság és az államok eladósodottságának kezelésére alapozunk?
@Nagy Vonalakban:
Nézegetek szalonautókat, kb. 1-2% a max., amivel olcsóbban hirdetik, mondjuk én jóval alacsonyabb árkategóriában nézegetem. Te alkudtál, vagy eleve az új árnál sokkal olcsóbban hirdették?
Ja, bocs, látom csak irónia volt...
Látjátok... hiába agitál mindenki az ingatlan vásárlás/tulajdonlás ellen, az "ostoba" magyarok mégiscsak azt akarják hogy a nevük ott legyen a tulajdoni lapon! Ezt a fajta évszázados beidegződést képtelenek sokan megérteni ezért szajkózzák hogy lufi van az ingatlan piacon, meg hogy irreálisak az árak.
Én magam a kp-s vétel híve vagyok, de nem bánom ha a tömegek hitelfelvétellel tolják a "szekerem". Pont ma olvastam hogy megint szigorít az MNB a hiteleken hogy kevésbé legyenek sebezhetőek a bankok + MEGELŐZENDŐ bármilyen buborék kialakulását. Nem mintha a mostani szabályozással ki tudna alakulni... de biztosra mennek.
Zabalint
Nem biztos. Már 1x fölött is simán engednek akár 3-4 millát is....
De alsóközépnél is is simán 10% alkutól lehet indulni, és persze az "üzembehelyezési díjat" sem kell kifizetni 😀 Vicces mikor a pógár lealkuszik 100 K-t nagyon nagyon boldog, aztán lehúzzák a duplájával ilyesmikkel...:-D
Az van még, hogy a hitelt nem az új (megvenni szándékozott) lakásra vesszük, hanem egy már meglévőre?
Nekem is hitelre van a lakásom, de a hitel jelzáloga nem ezen van, hanem az apámék lakásán.
(Nem a teljes vételárat vettük fel hitelre)
@szocske
Köszönöm a választ, de bizonyos értelemben éppen a lényeg nem lett számomra tisztább:
Négy év múlva nem támaszthat a bank olyan feltételeket a hitelfelvételhez, amilyeneket akar? A hitelbírálat elvégre a magánügye. Én például simán kitalálnám, hogy csak legfeljebb 5 milliót érő budapesti ingatlant finanszírozok, és azt is csak 2 milliós havi jövedelem fölött. Így kivédeném, hogy 5%-on kelljen hitelt adnom, amikor az alapkamat 10% feletti.
@attila, A hitelbírálat feltételei nyilván az ő magánügye. De érdeke a hitelkihelyezés is. Ha 4 év múlva minden akkor 4 éves szerződésben ott a 3,9% kamat, akkor vagy nem helyez ki egyáltalán hitelt senkinek, és bezárja a boltot, vagy kihelyezi 3,9% kamatért...
@Zabalint
Ilyen áron volt meghirdetve a neten, nem alkudtam semmit.
Ez mèg 2010-ben volt, egy Mercedes E-osztàly, nem is gondolkodtam rajta sokat, megvettem.
De a szalon nem sokkal ezután tényleg be is csődölt, azt hiszem a fóti Mercedes szalon volt, már nem is emlékszem pontosan, de hogy becsődölt, azt nem csodálom....:)
Úgyhogy tènyleg jó vètel volt, ennèl jobb vétel már csak a mostani autóm volt....
Bocs hogy hozzá mertem szólni, de a lakásvásárlás általában nem befektetés, hanem egyszerű kényszer. Akinek befektetés, az megveszi kp-re.
Aki magának vesz lakást, az azért teszi, mert olyan élethelyzetben van, hogy meg tud fizetni egy olyan zugot, ami az övé. Mert amikor ötödször költözöl a bérlakásból, házból, mert a tulajnak más elképzelése akad a hasznosításáról, akkor elgondolkozol a sajáton. És ilyenkor ha nincs elég pénzed (általában nincs) kénytelen vagy hitelt felvenni, a választásod csupán annyi, melyik bankot választod.
Egyébként úgyis a bank nyer. Mindig. Ez egy ilyen játék.
Gyakorlatilag nincs lehetőséged nem tervezőasztalról venni, már négy éve is ezt tettem, ha jó beosztású, stb. lakást akartam venni. Most pedig már az alap ásásnál elfogynak a lakások. Átadás nekem mindig meg volt egy év alatt.
./.
Építő cégről van referencia, aki minden épülethez külön céget hoz létre, attól nem kell vásárolni. Miért új építésű és nem használt? Nekem például fontos a kocsibeálló. Régi házaknál parkolás az utcán, újak alatt van mélygarázs.
realestate
Nem mindenki azért akar saját lakást mert az jobban cseng, szimplán azért,mert jelenleg ha Budapesten szeretnék egy elfogadható 50 nm alatti lakást bérelni, akkor az 130-140 alatt nem jön ki. Ezzel szemben egy hasonló lakás tulajdonlása hasonló paraméterekkel, ha van egy erősebb önrész is betolva, akkor a fele mint a bérleti díj.
Évente dobáljon ki az ember 800-900 ezret a bérlés miatt? Nem beszélve hogy nem is szívesen rendezném be a saját ízlésem szerint,mert mi van ha költözni kell?
Meghallgatom a Te érveidet is meg bárkiét is,mert épp egy ilyen döntés előtt állok és szeretnék helyesen dönteni, főleg mert szerintem aránylag tetőpont körül vannak az ingatlanárak, leszámítva talán azt a néhány kerületet,de nem ott szeretnék venni.
@realestate
Te láttad mennyi lakás épült az elmúlt években Budapesten? Na ennyire gondolták a beruházók jó bulinak.
@jóska pista, ez csak nekem nem jön össze: "Több lakást is vettem tervező asztalról," "Mert amikor ötödször költözöl"
@realestate : akkor sokadszorra, NEM az a baj, hogy sajat lakast akar az ember, persze hogy akar, ki ne akarna? Sot, tengerparti nyaralot is akar, vilagkoruli utat is akar, meg sajat tropusi szigetet kikotovel, yachtflottaval.
A gond ott kezdodik, ha valaki nem kepes belatni meddig er a takaroja, es tul akar rajta takarozni, aztan ha vegul csak kilog a laba, akkor tele szajjal sivalkodik hogy mindenki hibas csak o nem, es ot mentsek meg.
Van olyan lakas, amire van elmeleti esély, h az értéke noni fog az inflaciot meghaladoan ?
Ha nem érdemes új lakást vennem, mert az értéke csokkenni fog, akkor forditott logika szerint érdemes pl. nem panelprogramos lakást vennem rossz kozlekedessel lepusztult környeken.
Hiszen vagy felujitjak a lakást , vagy a környeken indul rehabilitacio (8ker) vagy metro epul ki (bosnyak térig pl?)