Hitelfelvétel meglévő ingatlanra?
A múltkori lakáshiteles cikkel kapcsolatban felmerült némelyekben, hogy nem érné-e meg a meglévő lakásra hitelt felvenni és azt berakni állampapírba.
Vizsgáljuk meg ezt a kérdést.
Meglévő ingatlanra úgynevezett szabadfelhasználású jelzáloghitelt tudsz felvenni.
Ha maximum két részletben legalább 450 ezer forint érkezik a számládra akármilyen címszóval, akkor ötéves kamatperiódusra az elérhető kamat mértéke 3,59%, a THM 3,7%.
Ehhez még kiadásként hozzá kell számolni a közjegyző díját, ami éppen most emelkedett, nem is kicsit, ez olyan 150-170 ezer forintos egyszeri tétel. Az idő előtti visszatörlesztés díja 30 ezer forint.
Ezt a pénzt fektetnénk az elképzelés szerint Állampapír Pluszba, ami ötéves futamidejű, a kamata évi 4,95% kamatadómentesen.
A mi hasznunk a két kamat közötti különbség lenne mínusz a költségek.
A példa kedvéért vegyünk fel 15 millió forintot 15 évre.
A havi törlesztőnk 108.266 Ft lenne öt éven át a bank ajánlata szerint.
Öt év alatt 6.495.960 Ft-ot fizetünk ki a banknak és amikor lejár az állampapír, még fennmarad 10.876.362 forint tőketartozásunk.
Az állampapírból ekkor visszakapunk 19.098.685 forintot.
A kettő különbsége (a banknak fizetett és az Államkincstártól kapott összeg) 1.726.363 forint.
Azonban ez még nem a hasznunk.
Hiszen ha nem vennénk fel hitelt, a banknak fizetett 108 ezer forintot magunknak is félretehetnénk állampapírba és folyamatosan kapnánk rá kamatot öt év alatt.
Méghozzá nem is keveset: 866.600 forintot.
(Az első hónapban kapnánk 108 ezer forintra évi 4.95%-ot öt éven át, a második hónapban 216 ezerre kapnánk évi 4.95%-ot négy év 11 hónapra, majd 324 ezerre négy év 10 hónapon át és így tovább.)
Tehát ha helyesen számolunk és nem feledkezünk meg az elveszett kamatunkról sem, máris 859.763 forintra olvadt az előnyünk.
Ebből még levonjuk a közjegyző díját és az előtörlesztés díját és máris azt kaptuk, hogy szűk hatszázezer forintra olvadt az előnyünk öt évre.
Vagyis havi tízezer forintra.
Ennyi pénzért kérünk kölcsön valakitől 15 milliót, hogy kölcsönadjuk valaki másnak és tartsuk a hátunkat akkor, ha ez a valaki más (jelenleg az állam) nem tudja kifizetni nekünk ezt a pénzt.
Matematika szerint valóban nyerünk az üzleten, de a kockázatokat és a macerát is figyelembe véve, aligha éri meg a mutatvány.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
20 millió forintos életbiztosítás havi 4.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
Főleg, ha még azt is figyelembe vesszük, hogy a bankok levonnak belőle értékpapír kezelési költséget. A CIB-nel ez 0,15%-ot jelent éves szinten, és ha jól láttam, más banknál még több. Ezzel nem nagyon dicsekednek a bankok a MÁP Plusz vételekor (sem), legalábbis én ezt tapasztaltam.
És ha nem a fizetésből törleszt valaki, hanem a MPÁP-ból havonta vonja ki a pénzt?
Plusz egy vagyontargyad egyebkent kb feleves likviditasat noveled ot evre mivel nem adhatod el addig a hazad barmi is lenne…
– ltp betörlesztés
– önsegélyező pénztár támogatás
Pedig ezekkel már akár jó is lehetne
Tegyük fel elvesztem a munkámat, lebetegszem, akármi. (most tekintsünk el a tartalékoktól)
Ha a banknak nem fizetem a törlesztőt, azonnal borul a bili, míg ha a megtakarításomba nem fizetem a havi 108 ezret, semmi gond nincs.
Nálam ez határozott “no” kategória.
Ettől függetlenül a cikk hasznos volt, köszönöm!
Rendes dolog volt tőled, hogy gyorsan levezettél egy konkrét példát, mielőtt még többen belevágnak egy ilyen mutatványba. Baromira rizikós és ahhoz képest kicsi a haszon.
Azon keveseknek érheti meg elgondolkozni rajta, akik belátható időn belül (pl. fél-1-2 év) vesznek ingatlant, és attól tartanak, hogy komolyabban emelkedni fognak a kamatok. Bár most éppen csökkenőben vannak, de ki tudja, mit hoz a holnapután. A Fed is nemrég még az emelésbe kezdett, most meg éppen csökkent.
Jelentős hitelkamat csökkenésnél megérhetné ez a játék, de akkor gyaníthatóan az Államkincstár ajánlata is másképp néz majd ki…
Ez gyakorlatilag arbitrázs.
Ilyet kezdő vállalkozók szoktak csinálni, csak ott ugye nem 4,95% a cél, mert vállalkozásnál 10%-os ROE alatt semmibe se tesz pénzt akinek esze van. De inkább 12%.
És úgy remekül működik a buli, akár több körben is…
Ugye…
Azaz kb jövő márciusban számíthatok csak csökkentett törlesztőre feltéve, ha nem találnak ki valamiféle különdíjat addig. Most közel 10% a kamat és ha nem is a jelenlegi 3,8-4%-ra számítok, de menjenek a bús francba, ha 5-5,5%-nál magasabb marad.
A kiváltás egyelőre nem opció, mert 6 évig nem mehetek 50% alá, különben a kezdeti költségeket leverik rajtam.
-Ha nem szabad felhasználású hitelt veszek fel, hanem valamelyik családtagomtól veszek ingatlan tulajdonrészt, akkor 1%-al olcsóbban kapom a hitelt, és nagyobb a kamatkülönbözet amit megnyerek.
-Magasabb összeget felvéve nagyobbat nyerek
-Ha kiesek a munkaerőpiacról az állampapírban lévő pénzből előtörlesztem a hitelt, és legfeljebb elbukom a kezdeti kedvezményeket
-Ha az állam fizetésképtelen lesz, nem az lesz a legnagyobb bajom, hogy nem lesz miből visszafizetni a hitelt. Valószínű elszabadul az infláció, és a hitelem rövid idő alatt elértéktelenedik, és ezt én jó eséllyel már egy másik országból nézem végig
-Amennyiben pedig pár éven belül lakást vennék és emelkednek a kamatot felhasználom ezt a hitelt a vásárlásra, ha pedig csökkennek, a most felvettet végtörlesztem és újat veszek fel olcsóbban..
okos “Már az is sokat mond a mai világról hogy ez felmerül. Ez gyakorlatilag arbitrázs.”
Azért érdemes ilyen alternatív ötleteken is végig rágódni, ha már ilyen furcsa világban élünk. Például ilyen-olyan carry trade is elég sokáig ment, és Soros is megfutamította az Angol nemzeti bankot :).
Nyilván ez ilyen formában nagyon kockázatosnak tűnik.
De mivel már van és pont ingatlanon és pont ennyiért így ez nem pálya… 🙂
Nekem nem ertelmezheto a zarojeles resz.
MAP+bol nem vehetsz havonta a meglevo sorozatbol, csak mindig ujat, ergo nem csokken a futamidod ( 4 ev 11ho / 4e 10ho stb ), hanem mindig elindul az 5 ev az uj sorozatnak koszonhetoen. ( heti kibocsatas van )
Amit leirtal az a PMAP-ra igaz.
Kerlek javits ki ha tevednek.
Vennek autot hitelre, mig a meglevo KP-t papirokba raknam. Bevetel havi 1M, meglevo hitel van a hazra havi 60k de 3 ev mulva vegtorlesztem. A kalkulatorok evi 7%-ot adnak, ami persze tudom,h becsles de messze van a 2%-tol.
Mi a trukk?
Erdekelne nagyon.
Azért nem feltétlenül ördögtől való dolog a hitel.
Mi addig szerettünk volna csendes, kertes házba költözni, amíg picik a gyerekek, és nem 40 évesen szerettünk volna pici gyereket… Az így nyert időért cserébe bevállaltuk a kamatfizetést 3 évvel ezelőtt. A brutális ingatlanár-emelkedés miatt még óriási szerencsénk is volt ezzel. Ha csak gyűjtögettük volna a saját tőkét, most még mindig egy pici lakásban laknánk, és kb elérhetetlen messzeségbe került volna a saját tulajdonú ház. Így meg fél éven belül már végtörleszteni fogunk.
Most arról van szó, hogy “meglévő ingatlanra” vennénk fel hitelt MÁP+ vásárláshoz.
Plusz jó tudni, hogyha bankban veszel állampapírt, akkor a bank csúnyán lerántja az államot is “jutalékkal”. Szóval azzal is csak a költségvetési deficitet gyártja a jó nép.
Van egy kiadott lakasom megyeszekhelyen 80 ezer/ho jon belole.500 netto havi fizu, 12 millio onero,de legalabb 10 millio hitel kell meg hozza. Szinten kiadasra vennem,ugyhogy a havi torlesztot boven fedeznek a berlok. Ha pedig bezuhanna a piac,akkor akar a masik lakasbol is tudnam fedezni torlesztot.
Jól sejtem hogy ebben az esetben pl az lehet a fedezet hogy ott tartok 20M hitel esetén 20M befektetést az adott banknál és ha nem fizetem, akkor szabadon rendelkezhet a befektetésemmel?
Persze ehhez kell némi tapasztalat, higgadtság és hozzáértés, hogy a megcélzott magasabb hozamból ne mínusz legyen végül, amire innen indulva nem is kicsi az esély…
Plusz az utánajárás, macera az egésszel, meg odafigyelni, hogy mindig elmenjen a törlesztő…
(Ha viszont neadjisten 5 év múlva is menne a buli még, akkor tovább futtatva a hiteles kavarók profitja nőhet)
Nekem nem tetszik, hogy ilyen és még ilyenebb arbitrázsokat fizetnek az adómból, ügyeskedőknek.
De most, hogy aktuális a téma, valaki hátha válaszol.
Karcsika
2019-08-06 at 11:08
Miért van az, hogy ha a már meglévő, saját tulajdonú lakásomra veszek fel hitelt (Szabad felhasználású jelzáloghitelt), annak magasabb a kamata, mintha egy ugyanilyen lakást vennék hitelre?
A banknak nem mindegy mire költöm el a pénzt? A fedezet mindkét esetben ugyanaz az ingatlan.
Egy érdekes tanulmányban 2 Yale professzor (!) kiszámolta, hogy múltbéli adatok szerint egy igen jó stratégiának tűnik fiatal korban, tőkeáttételesen részvényekbe fektetni nyugdíjcélú megtakarításra (!!).
Részletek itt:
faculty.som.yale.edu/barrynalebuff/LifecycleInvestingLeverage_v2008.pdf
erről is érdemes lehetne egy cikket írni, én amikor elolvastam a fenti cikk bevezetőjét, padlót fogtam. De logikusnak tűnik, amit írnak, mégsem vágnék bele.
De kiszámolni úgy kell, ahogy írtam.
Kiszámoló akadémia anyagában benne van.
Ha új lakást veszel, akkor gyarapodsz, szépek a kilátásaid.
Ha meglévő lakásra veszel fel hitelt, akkor valami problémád van, amit hitellel tudsz megoldani, rosszak a kilátásaid. Így utóbbi esetben általában kockázatosabb adós vagy, és drágábban kapod a hitelt.
Állampapírt csak az államkincstári számlán szabad tartani, ami teljesen ingyenes és még átutalni sem kell, mert kártyával lehet fizetni, ami tudtommal nem jár további költséggel még sokmilliós kiadás után sem. (Két hónapja vettem, azóta nem láttam levonást a számlámról, nem hiszem, hogy benéztem.)
Annyi, hogy a nyitásra rá kell szánni egy napot, mert nagyon túlterheltek az ügyfélkapuk. Ha pedig nincs (meg) az adókártyád, akkor azt is igényelni kell, de lehet egy napon mindkettőt intézni.
A havi törlesztőrészleteket félre tenném. Az a pár százezer ami meg megmarad, azt ajándékba kaptam és elkölthetem bármire.
Így a kamatkülönbség nyeresége, nem havonta, nem is a végén, hanem már rögtön az elején a markomban lesz.
Nem vagyok benne jártas, de a Lombard hitelt nem pont ilyenre találták ki?
Nem tudom lehet-e fedezetként az állampapírokat használni ill. mennyi a kamata.
Véleményem szerint ez nem teljesen pontos. A 4.95% csak akkor valós, ha az T és T+60 hónap közötti futamidőre, vagyis lejáratig tartod 5 évre. A két év múlva befektetett pénzed (indulása T+24 hónap) nem fog 3 éven keresztül 4,95%ot hozni, hanem csak kevesebbet a sávos kamatozás miatt.
Ha újat veszel, úgy gondolják, most mész felfelé, most nőssz, stb. Ha meglevőt se tudod fenntartani a mostani fizubol, az már intő jel, hogy lehet, beleallsz a földbe, így ezt a kockázatot beleszámolják, így nagyobb a kamat.
Megkerdezhetem, hogy melyik banknal vagy? Anelkul, hogy mar eles privat banki szamlam lenne, eleg nehez kicsikarni beloluk az informaciot.
Bank kínál az ügyfélnek egy vonzó kamatot nagyobb összegre állampapír vásárlásra pl. A hitelből ügyfél megveszi az állampapírt, amin a banknak ott lesz a jutaléka (1-1,5%) + letétkezelési díj . Az ügyfél ezt később visszaválthatja a banknál, amire a bank napi árfolyamot jegyez. Mivel a bank első körben nem juthat lakossági állampapírhoz, de másodlagosan visszavásárlással igen, így elvileg a lejáratig nála lehet a jó kamatozású állampapír + bezsebelte a jutalékot. Erre a felügyelet már egyszer morgott a bankokra úgy tudom, de valószínűleg most is megy a buli egy szinten. Ez kb. olyan a banknak, mint a hitelkártya-visszatérítéses móka az ügyfeleknek, egészen ameddig a felügyelet nem koppint oda. És utána is, max. fizetnek egy kis büntit.
“…2 Yale professzor (!) kiszámolta, hogy múltbéli adatok szerint egy igen jó stratégiának tűnik fiatal korban, tőkeáttételesen részvényekbe fektetni nyugdíjcélú megtakarításra (!!).”
Rövid összefoglalás:
Általánosan elfogadott, hogy a nyugdíjcélú befektetésekat eleinte magasabb részvényaránnyal, majd a nyugdíjkorhoz közelítve magasabb kötvényaránnyal érdemes megtenni. A szerzők véleménye, hogy ezt nem a pillanatnyi megtakarításhoz, hanem az életpálya teljes megtakarításához kell illeszteni.
A következtetésük, hogy a takarékosság kezdetén a részvényarányt áttételes kötésekkel 100% fölé kell vinni. Figyelembe veszik, hogy a részvénykölcsönzés bármilyen formájának (CFD, opció, stb.) költségei vannak, továbbá, hogy nagy esés estén a teljes tőkét el lehet veszíteni. Ezért általában 2:1 tőkeáttételt javasolnak.
Persze ehhez bátorság és befektetési ismeretek kellenek. 🙂
Egyszeruen ugy jon ki nekik a matek, hogy ez veszelyesebb, mert az atlag felhasznalo rosszabb befekteteseket vegez mint az ingatlanba fekteto ugyfel.
Valojaban meg fura is, hogy ilyen kicsi a kulonbseg.
Méghozzá nem is keveset: 866.600 forintot.”
Ez viszont több mint amit a bűvészkedéssel nyernénk, így aztán végképp kinek éri ez meg…?
“Miért van az, hogy ha a már meglévő, saját tulajdonú lakásomra veszek fel hitelt (Szabad felhasználású jelzáloghitelt), annak magasabb a kamata, mintha egy ugyanilyen lakást vennék hitelre?
A banknak nem mindegy mire költöm el a pénzt? A fedezet mindkét esetben ugyanaz az ingatlan.”
Sok oka lehet:
– azok, akik lakást vesznek, általában megbízhatóbb adósok, jobb gazdálkodásúak, mint akik személyi hitelt vesznek fel, ki tudja miért. A bedőlő hitel akkor is baj a banknak, ha van rá ingatlanfedezet. Adminisztráció, kilakoltatási moratórium, rossz imázs, ingatlanpiaci áresés, stb.
– többen akarnak lakásszerzésre hitelt felvenni, ezért kisebb költség a szabályok kidolgozása, dolgozók betanítása, stb.
– nagyobb a banki konkurenciaharc a lakáshiteleknél
– a “személyi hitel” kifejezésre a bankárok ok nélkül is emelnek néhány százalékot és a hitelkérő ez ellen semmit nem tud tenni.