Hiába emelkednek több mint dinamikusan a lakáshitelkamatok, számomra meglepő módon az érdeklődés alig csökken a lakáshitelekre, legalábbis lakáshiteles Gáborunk ügyfélkörében.
A napokban beszéltem vele, azt mondta, hogy most sokan azzal a reménnyel vagy hittel veszik fel a lakáshiteleket, hogy egy-két három éven belül csökkenni fognak a kamatok és akkor majd jól kiváltják egy olcsóbb hitelre.
Ez természetesen vagy így fog történni vagy nem, mindenesetre ebben az esetben fontos előre tudni, milyen költségek mellett tudod majd kiváltani a hiteledet, hiszen ezt is figyelembe kell venned a kamatokon és egyéb költségeken kívül.
Következzen Gábor írása a témában:
Ezúttal a lakáshiteleknek a futamidő első öt évében történő végtörlesztésének költségeire fogunk fókuszálni. A téma aktualitását az adja, hogy sokan arra számítanak, hogy folyamatosan emelkedő hitelkamatok a jövőben – ha véget ér a háború és/vagy sikerül megfékezni az inflációt és/vagy Magyarország mégis megkapja a visszatartott EU-s forrásokat – jelentős mértékben csökkenni fognak. Amennyiben ez a várakozás beteljesül, akkor a jelenlegi magas kamatok mellett eladósodottaknak nem érdemes a drágább hitelben ülniük a kamatperiódus vagy a futamidő végéig. Jobban járnak, ha azt lecserélik egy olcsóbbra.
Az, hogy a későbbi hitelcsere mennyibe kerül majd, olyan sok százezer forintos téttel bíró kérdés, amit a lakáshitel ajánlatok kiválasztásakor kellő súllyal érdemes figyelembe venni. Fontos tudni, hogy a jövőbeli hitelcsere költségeinek döntő többsége a meglévő hitel lezárásához kapcsolódik. Vagyis a lakás vásárlásra, építésre igényelt hitelt kell a későbbi hitelkiváltásra is optimalizálni. Amennyiben 3-5 éven belül refinanszírozzuk a most felvett hitelt összköltségében a hitelcsere költsége az egyes ajánlatok kamatkülönbségénél is nagyobb súlyt képviselhet.
Kezdjük a vizsgálódásunkat annak áttekintésével, hogy milyen elemekből tevődnek össze a korai a hitelcserék költségei. Ezeket a különböző ajánlatok korrekt összemérhetősége érdekében kiegészítjük a hitel egyszeri költségével és az előtörlesztésig kifizetett kamattal:
I. A hitel végtörlesztésének díja:
A legtöbb lakáshitel esetében ez a végtörlesztéskor fennálló tartozás 1%-a 1,5% vagy 2%-a (millónként 10/ 15 /20.000 Ft) Minősített fogyasztóbarát lakáshitelek esetén max 1%.
Ennél alacsonyabb díjú előtörlésztésre két esetben van lehetőség:
i, ha maximalizálva van az előtörlesztés díja
ii, bizonyos feltételekkel elengedik ezt a díjat
Lejjebb mindkettőre nézünk majd konkrét példát.
Tanács:
• Az előtörlesztés díjának ismeretében válasszunk hitelajánlatot
Tipp:
• Aki bankon belül refinanszírozza a hitelét kérje ennek a költségnek az elengedést. Néha elfordul, hogy az adott ügyfél megtartása érdekében egyedileg eltekintenek ettől a költségtől.
II. A hitel igénylésekor elengedett költségek utólagos kiszámlázása:
Több pénzintézetnél, ha kettő, három vagy öt éven belül a teljes tőketartozásunkat visszafizetjük, akkor a hitel igénylésekor elengedett egyszeri költségeket utólag ki kell fizetnünk. Vannak hitelek, ahol ilyen pluszköltségek nincsenek.
Lejjebb konkrét példákon szemléltetjük majd ennek a költségnek a jelentőségét.
Tanács:
• Alaposan számoljuk ki a korai hitel lezárásnak az extra költségeit (ha vannak) és ennek ismeretében válasszunk a hitelajánlatok között!
• Nem mindegy, hogy az egyes költségelem – különös tekintettel folyósítás díjára - azért 0 Ft, mert akció keretében elengedik vagy nincs ilyen költség.
III. Az újbóli hiteligénylés egyszeri költségei:
Mivel ezek jövőbeli változók ezért nem ismerjük. Amennyiben a jelenből és a múltból kiindulhatunk várhatóan ezek többségét akció keretében elengedik.
Tanács:
• Az újabb hitelkiváltás lehetőségét szem előtt tartva az elő és végtörlesztés költségeire szintén figyeljünk majd.
IV. A mostani hiteligénylés (nem elengedett) költségei:
Minél rövidebb a hitel tényleges futamideje annál nagyobb az összköltségen belül az egyszeri költségek súlya.
V. A hitelkiváltásig kifizetett kamat
Ez értelemszerű. További kommentárt nem fűznék hozzá.
Általánosságban talán ennyi elég is. Mint oly sok mindennél, az előtörlesztés költségeinél is érdekesebb lesz konkrét példák mentén folytatni az elemzést.
TOP 3 előtörlesztési költségek a futamidő első 5 évben:
• CIB: 1%, de max 30.000 Ft
• MKB 0 Ft – Ha közalkalmazott az adós vagy adóstárs vagy a munkáltatóval van a banknak egyedi megállapodása dolgozó számlacsomagra (pl. GE, Bosch)
• Olyan bankok ahol 1% az előtörlesztés díja és nem számlázzák ki utólag az elengedett költségeket: ERSTE bank
Tipp:
• MKB: Ha öt főnél több alkalmazottat foglalkoztató cégnél dolgozol te is kezdeményezheted a munkáltatónál egy ilyen megállapodás megkötését a bankkal. Ez a cég számára semmilyen kötelezettséggel nem jár.
NÉZZÜNK EGY KONKRÉT PÉLDÁT:
A Kovács család 25 millió forint hitelt vesz fel 20 éves futamidőre. Arra számítva, hogy később lesz lehetőségük olcsóbbra cserélni a most igényelt hitelt. Az is érdekli őket, hogy két év múlva esedékes hitelcsere estén hogyan alakulna a hitelük összköltsége az újratervezésig.
Előfeltevéseink:
• Kovácsék minden banknál hitelképesek a legkedvezőbb hitelajánlatra
• Vállalni tudják és teljesítik is, hogy legalább 600.000 Ft jóváírás érkezik a bankszámlájukra
• csak az összköltség alapján döntenek
• hitelfedezeti biztosítást nem kívánnak kötni.
• Kovács úr közalkalmazott
• Kettő év múlva lesz annyival kedvezőbb hitelkiváltási lehetőség, hogy a meglévő hitelt érdemes lesz lecserélni. Két év múlva olcsóbbra cserélik a hitelüket.
• A második év végén a különbséget különböző ajánlatok közötti fennálló tőketartozásban egy megfelelő összegű előtörlesztéssel kompenzáljuk.
Disclaimer:
• A kalkulációban szereplő kamatok akár egy hét múlva is érvényüket veszíthetik.
• Semmi garancia nincs arra, hogy két múlva kedvezőbb lesz a kamatkörnyezet
• Az inflációval, a pénz időértékével most nem számolunk. (pedig kellene, csak nem ismerjük a jövőbeli adatokat)
Módszertan:
Három bank hat, az összköltségében jelenleg legkedvezőbb ajánlatát nézzük meg.
UniCredit – top kamat, végtörlesztési költséggel együtt is versenyképes ajánlat (06.27-ével kamatot emelnek)
CIB – a kamat átlagos, végtörlesztési díj 30.000 Ft
MKB – második legalacsonyabb kamat (10 éves kamatperiódus esetén) és 0 Ft-os előtörlesztési díj többek között közalkalmazottak számára
Hitelcsere költség = előtörlesztés díj a 2. év végén + elengedett költségek visszafizetése a 2. év végén + nem elengedett egyszeri költségek + 2. év végéig megfizetett kamat
Tanácsok:
• A legkedvezőbb hitelajánlat kiválasztásában számos fontos szempont van. A most tárgyalttal érdemes ezeket kiegészíteni.
• Csak akkor vegyünk fel hitelt, ha a várt kamatcsökkenés mégsem történne meg, akkor is belevágnánk!
Minden szükséges információ birtokában döntsünk és vegyünk igénybe egy kellően felkészült hitelszakértő közreműködését 😊
Milyen kamatperiódust érdemes választani?
• Az öt éves kamatperiódusnak megvan az az előnye, hogy hitelkiváltás nélkül is öt év múlva olcsóbb lesz. Ugyanakkor nincs semmi garancia arra, hogy a kamatforduló nem egy újabb gazdasági/ pénzügyi válság idejére esik majd. Az öt éves kamatperiódust az válassza, aki ezt a kockázatot kész bevállalni.
• Én, ha most vennék fel hitelt, inkább egy 10 évre rögzített kamatú hitelterméket választanék, ahol nem magasak a refinanszírozás költségei. Törekednék arra, hogy 10 év alatt a teljes tartozásomat visszafizessem és évente megvizsgálnám, hogy érdemes-e a hitelemet olcsóbbra cserélni. Az, hogy ezt az évi egy számvetést megspóroljam, számomra nem ér meg annyit, hogy az első 5 évben/ a hitelcseréig garantáltan többet fizessek. (Ahogy a fenti számokból is látszik az öt évre rögzített kamat jelenleg drágább, mint a tíz éves.)
Ha a kamatok várhatóan csökkeni fognak, akkor nem érdemes-e ezt megvárni és csak azután lakáshitelt igényelni?
• Amennyiben a kamatok csökkeni kezdenek az egy újabb lökést adhat az ingatlanárak emelkedésének. Aki jelenleg talál megfelelő ingatlant, fontolja meg, hogy most vásárol. A hitelt, ha van rá lehetőség, olcsóbbra cserélhetjük az ingatlan vételárát nem.
Vigyázat, önreklám következik:
Jelen cikk írója független hitelszakértő.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
- A legkedvezőbb személyreszabott hitelajánlatok elkészítése,
- Szóbeli és írásos tájékoztatás a hitelkondíciókról és a hiteligénylés folyamatáról,
- Előminősítés készítése,
- A hitelkérelem kitöltésének és a banki hitelügyintézés átvállalása.
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
olcsohitelek.com
gabor.solymosi@benkspartner.hu
+36 70 603 9076
