Megkértem hitelügyiintézős Gáborunkat, hogy írjon egy kis szösszenetet a hitelpiacról, ami most megélénkülni látszik a tavaly év végi összeomlás után. Csökkentek a forrásköltségek is, sőt sok bank ad forrásköltség alatt valamivel hitelt a jó ügyfeleknek.
Következzen Gábor írása:
A lakáshitelpiac helyzetét és kilátásait a potenciális hitelfelvevők jövővel kapcsolatos várakozásai minden másnál nagyobb mértékben határozzák meg. Hitelt akkor vesznek fel a háztartások, amikor magabiztosak azzal kapcsolatban, hogy a törlesztőrészleteket fizetni tudják majd, optimisták a jövővel, a jövőbeli bevételeik és kiadásaik alakulásával kapcsolatban. 2022 második felében a háború, az elszabaduló infláció, a növekvő rezsiköltségek és a tartósan magas hitelkamatok együttesen megtörték ezt a jövővel kapcsolatos hitet. A lakáshitelek iránti kereslet 40-50%-kal esett vissza az év utolsó negyedévében. A vártnál enyhébb tél, a csökkenő gázárak azonban úgy tűnik csodát tettek az elemzők várakozásai és az egyszeri médiafogyasztók közhangulata tekintetében is. Kezd újra visszatérni a kereslet a lakás- és hitelpiacra.
Jelenleg számomra az tűnik a legvalószínűbbnek, hogy újra egy stabilan - de kevésbé meredeken – emelkedő pályára áll majd a hitelkihelyezés. Arra számítok, hogy lakáshiteleknél az átlagos hitelösszegek fognak inkább csökkeni, a hitelfelvételek tranzakciószáma pedig legfeljebb kis mértékben esik vissza az előző évekhez képest. Az elmaradt lakáshitel igénylések egy része pedig más típusú hitelként ölt majd testet. Jelzáloghitel helyett személyi kölcsön, lakossági hitel helyett vállalkozói hitel irányában is várok átrendeződést.
Nézzük a részleteket!
Kevesebb hitel, Több hitel
A magas kamatok önmagában nem törik meg a hitelfelvételi kedvet. Kisebb, olcsóbb lakást vesznek kevesebb hitelt igényelve. Jellemzően az összes lehetséges önerőt összekaparják az ingatlanvásárláshoz, de továbbra is vesznek fel hitelt az emberek. A magyar népléleknek szerves része, hogy akkor érezük jól magunkat, ha van saját tulajdonú ingatlanunk.
A kieső lakáshitelvolumen egy részét bőven kipótolja az, hogy a kamatoknál is jelentősen magasabb infláció és állampapírhozamok olyanokat is hitelfelvételre sarkallnak, akik egyébként nem is vennének fel hitelt. Ebben az ügyfélszegmensben a hozam maximalizálására törekedve az átlagos hitelösszegek is kifejezetten magasak. Ráadásul több hiteltípus iránti keresletet is érezhetően növeli az arbitrázs lehetősége. Gyakorlatilag a személyi kölcsönig bezárólag az összes lakossági hiteltermékét és a kamattámogatott vállalkozói hitelekét is. A lakáscélú hitelek esetében a (több) hitelfelvétel révén megmaradt önerő, a szabadfelhasználásúak esetén a kiutalt hitelösszeg jelenti a forrást az állampapírvásárláshoz.
Kamatok és periódusok
Csökkenek a banki forrásköltségek:
| BIRS | 5 ÉVES | 10 ÉVES | 20 ÉVES |
| 2022. DECEMBER 30. | 11,10% | 9,60% | 9,44% |
| 2023. MÁRCIUS 08. | 9,34% | 8,29% | 8,18% |
Ebből a számsorból is látszik, hogy a piac hosszútávon a forrásköltségek csökkenésére számít.
A jelenleg elérhető legalacsonyabb és legmagasabb lakáshitel kamatok:
| Lakáshitel | 5 ÉVES | 10 ÉVES | 20 ÉVES |
| Elérhető legjobb kamat hitelfedezeti biztosítás nélkül | 9,15% | 8,09% | 8,25% |
Miért olcsóbbak a legjobb kamatok, mint a banki forrásköltségek? Azért, mert jelenleg a betétgyűjtés kiemelkedően magas profitot termel a bankoknak. A legtöbb bank 0,5%-os látra szóló betéti kamatot fizet, miközben ők 18%-os kamat mellett helyezhetnek el betétet a jegybanknál. Amennyiben egy stabilan magas számlaforgalmat bonyolító ügyfél „megszerzéséhez” vagy megtartásához az kell, hogy a számára nyújtott hitelen ne keressen pénzt a hitelt nyújtó pénzintézet, akkor ezt most simán bevállalják.
Milyen kamatperiódust érdemes választani?
Tíz évest vagy végig fix-et, mert jelenleg ezek a legolcsóbbak. Lehetne úgy gondolkodni, hogy az öt éves kamatrögzítés azért jó megoldás, mert ugyan az első kamatperiódusban drágább, de a másodikban hitelcsere nélkül is várhatóan olcsóbb lesz, mint a hosszabb időre rögzített kamatú. Én két okból sem tartom ezt jó megfejtésnek. Egyrészt nincs garancia arra, hogy a kamatforduló nem épp egy, a mostanihoz hasonló magas banki forrásköltségekkel terhelt időszakra esik majd. Másrészt, ha jelentősen csökkennek a kamatok öt éven belül, akkor a rövidebb kamatperiódusú hitelt is érdemes lesz olcsóbbra cserélni. Akkor pedig inkább indítsunk az elérhető legolcsóbb hitellel és később, ha jobb alternatíva adódik, cseréljük le a hitelt!
Kamat vagy előtörlesztés költsége
A most felvett hitelek esetében jó eséllyel lesz majd olyan időszak, amikor alacsonyabb kamatúra cserélhetjük azokat. Azt nem tudhatjuk, hogy mikor és mennyivel csökkenek majd a kamatok, de az biztos, hogy a hitelajánlat kiválasztásánál az előtörlesztés költsége kiemelten fontos szempont kell, hogy legyen.
Az előtörlesztés díján felül – ami jellemzően az előtörlesztett összeg 1%-a – fontos megemlíteni, hogy sok esetben, ha az adott hitelt kettő, három vagy öt éven belül visszafizetjük - akár egy újonnan igényelt hitelből –, akkor a hiteligényléskor elengedett egyszeri költségeket utólag kiszámlázza a bank.
Azt javaslom, hogy azon hitelajánlatok közül válasszunk, ahol az előtörlesztés díján felül más járulékos költségünk nem lesz az esetleges hitelcsere esetén. Azokat a hitelajánlatokat pedig, amelyek estében az előtörlesztés díja alacsonyabb mint 1%, akkor is érdemes megfontolni, ha van számunkra elérhető alacsonyabb kamatú hitelajánlat is. Két konkrét ajánlatot külön is kiemelnék a kedvező előtörlesztésű díjú opciók közül:
CIB Minősített fogyasztóbarát lakáshitel
és MKB lakáshitel partnerkedvezménnyel
Kreatív megoldás az is, amit az OTP bank alkalmaz: egy alkalommal díjmentesen lehetővé teszi a bankon belüli hitelkiváltást. A CIB és az MKB megoldása azért jobb, mert a más bankhoz történő költséghatékony refinanszírozás lehetőségét is nyitva hagyja nem csak a bankon belüli hitelcserét.
Lakáshitel vagy Szabadfelhasználású jelzáloghitel
Csökkent a kamatkülönbség a lakáshitelek és nem lakáscélú hitelek között.
Legjobb szabadfelhasználású jelzáloghitel kamat: 8,99%
Lakáshitel helyett szabadfelhasználású jelzáloghitelt akkor érdemes felvenni, ha a hitel ügyintézést előbb indítjuk. Mire a lakásvásárlásra sor kerül, a pénz már a zsebünkben van és az eladó felé kvázi készpénzes vevőként tudunk fellépni. Ez jobb alkupozíciót jelenthet. Egy-egy alkalmi vételre így könnyebb lecsapni. A vételár és az eladó átfutási idővel kapcsolatos preferenciáinak előzetes ismerete nélkül persze nem tudhatjuk előre, hogy melyik hiteltípussal járunk jobban.
Lakossági hitel, vállalkozó hitel
A lakossági hitelek 8-assal kezdődő kamatlába és az 5%-os kamattal elérhető Széchenyi vállalkozói hitelek között továbbra is jelentős a különbség. Természetes közös metszete lehet a két szegmensnek a befektetési célú ingatlanvásárlás. Erre a célra akár induló vállalkozások is igényelhetnek mikrohitelt, de maximum 10 éves futamidőre. A befolyó bérleti díj általában nem elégséges a havi hitelteher törlesztésére.
Relatív olcsó vagy nagyon drága
Eddig a legjobb kamatokról és előtörlesztési díjakról volt szó. Érdemes kiemelni, hogy az egyes bankok hitelajánlatai nagyon széles skálán mozognak:
Fontos, hogy az elérhető ajánlatok közül a legkedvezőbbet válasszuk!
Vigyázat, önreklám következik:
Jelen cikk írója független hitelszakértő.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
olcsohitelek.com
gabor.solymosi@benkspartner.hu
+36 70 603 9076
