Ingtlanpiac: itt a fordulat?
A héten megjelent a KSH lakáspiaci körképe, ami már tartalmazza a tavaly harmadik negyedéves előzetes adatokat is.
A fővárosban háromnegyed év alatt egyharmaddal, a megyeszékhelyeken 14%-kal csökkent a forgalom. (Ezzel függhet össze, hogy most januárban 57%-kal több budapesti és 53%-kal több megyeszékhelyi ingatlanhirdetés van az ingatlan.com-on, mint tavaly ilyenkor.)
A kereslet ilyen szintű visszaesése sem akadályozta meg azt, hogy a budapesti használtlakások átlagára további 4,1 millió forinttal tovább nőjenek. Azonban mindez úgy igaz, hogy a harmadik negyedévben már csökkenésnek indultak az árak az év eleji robbanás és az alig emelkedő második negyedév után.
10%-kal bő 35%-ról 32%-ra csökkent a társasházi lakások aránya, miközben a panellakások aránya nem változott (15%) s ez utóbbiak ára még további 22%-kal tudott nőni nem csak Budapesten, de a megyeszékhelyeken is.
Szűk öt év alatt országosan 68%-kal nőttek az árak, ezzel toronymagasan a legnagyobb drágulás Magyarországon volt az ingatlanárakban. A második Izland és a harmadik Lettország messze lemaradva követ bennünket, ráadásul Izland esetén különösen olyan pici országról beszélünk, hogy néhány tucat vásárlás már jelentősen eltéríti az átlagárat, de Lettországban is még kétmillióan sem laknak. Az uniós átlag 20,7%-os drágulás 2015 elejétől.
A számokból egy komoly keresleti esést és ezzel összefüggésben nagy kínálati többletet lehet kiolvasni, amit azonban az árak (még) nem követtek le. A következő néhány hónapban kiderül, hogy ez a sokak által várt trendforduló vagy csak egy komolyabb időszakos visszaesés az ingatlanpiacon.
Nagyarányú gazdagodás várható.
Öveket tessék becsatolni, a szemeket pedig kinyitni.
Többed magammal én is izgatottan várom a legújabb fejleményeket.
A keresleti oldal erdekes, mert sokan varnak ki, porognek a last minute lakastakarekok, a kamatok pedig tovabbra is rekordalacsonyak.
Zsiday a bubor 2%-ra emeleset vizionalja a forinthelyzet miatt az ev masodik feleben, egyebkent.
2. Az ÁFA visszaemelése, a magas munkabérek és a munkaerőhiány miatt szinte nullára csökkennek az új lakóépület beruházások.
3. Nőnek a bérek.
Ezekből én azt szűröm le, hogy a 2000 után épült és/vagy jóminőségű, jó lokációjú lakások árai további emelkednek, de minimum stagnálnak. Szóval szerintem tovább nőnek a fák az ég felé.
Persze ez nem zárja ki, hogy a rossz lokációjú, vacak panellakások elszaladt árai visszaesnek.
Vajon 2017 nyarán 41 millió forintba került volna ez a családi ház? Az is 14m Ft-ot drágult, vagy többet?
Ne felejdétek, hogy most van még egy hajrá, hogy 2020 dec 31 után csak olyan házat lehet építeni (egész pontosan használatba venni) amelynek az energiaszükségletét legalább 25%-ban megújulóból kell fedezni! (napelem) Tehát még van 1 év hajrája az építőiparnak. Aki eddig nem kezdte el építeni a házát, az most már csak passzívházban gondolkodhat. Aminek én személy szerint nagyon örülök, még ha sokkal drágábbak is lesznek.
Ma aki építkezni akar, az legalább 600ezer forintos négyzetméterárról indul (bruttó). +telek meg +lópikula
Nem tudom vidéken hogy tudja ezt bárki megengedni magának.
Szóval aki esésre játszik azt ki kell ámbrándítsam, hisz hiába esne 10-15%-ot ami kb. képtelenség, de tegyük fel.. Szóval a most 40 millás panel 35-36-ért már jó lenne…??? Ugye, hogy nem!? Szerintem se ér annyit, de hülyék a magyarok.. Lehet mindenki a pénzsöpréstől fél..
Ma egy duplabéleltkémény-kombicirkó kombó többmilliós tétel. De nem több ennél sokkal a napelemek+inverter+elektromoskazán kombó sem. Szerintem egyre kevesebb házba fogják bevezetni a gázt. Ígym annak elhagyásával, egyáltalán nem fog óriási plusz költséget jelenteni a 25%-os megújuló arány.
Az 5 millió ÁFA visszatérítés fáj inkább. Még ha a teljes beruházáshoz képest az nem is sok, de azért nem elhanyagolható. Azt nem tudom miért kellett eltörölni, az mindig is volt, évtizetedk óta. (Anno 2000-ben az építkezéshez én is felvettem, 400.000 forint volt. Igaz, akkor még 10+ millióból kijött a 90nm.)
Ha tehetnek, most izibe bezuhantanak ennel joval nagyobb mertekben, es beterelnek a nyajat a map+-ba.
Amit viszont nem értek 40.000 magyarral vagyunk kevesebbek minden évben, vagyis az utolsó válság óta majd fél millió ember hiányzik, százezres nagyságban mentek külföldre és évi 10-15 ezer új lakást adnak át, nem értem miért nincs túlkinálat, értem hogy budapestre vándorolnak, de ez az összes hatást tudja kompenzálni? Nem hiszem el hogy nen manipulált árak / nagy arányú külföldi vásárló a felelős ezért, aminek rossz vége lesz. A fiatalok egy része lakás nélkül nem vállal gyereket, ez látszik, hiába ömlik a támogatás, -1200 gyerekkel kevesebb született jan- nov mint 2018-ban.
Amúgy biztos vagyok benne, hogy lesz újabb állami beavatkozás az építőipar felpörgetésre.
Két oka lehet: nem mennek el a lakások hónapok alatt sem és/vagy egyre többet akarnak eladni belőlük csökkenő kereslet mellett.
A piac most erre úgy reagál, hogy ennyiért akkor inkább nem vesz senki (befektető végképp nem), de árcsökkenés ilyen építési költségek mellett nehezen tud elindulni.
Ha majd a villanyszerelők a mostani napidíjakkal 2-3 évig várnak egy megbízásra (mint 2008-13 között) és a végén a feléért is elmennek (mint pl. sok pénzügyi igazgató a válság után a korábbi bérekhez képest), akkor majd lesz kínálatoldali alapja is az árcsökkenésnek. Jelenleg csak lassú lemorzsolódás várható.
“Amit viszont nem értek 40.000 magyarral vagyunk kevesebbek … nincs túlkínálat?”
Abszolút jogos a kérdés. A települési adatokat ahogy böngészem,Budapest lakossága nem változott, Pest megyéé meg 200 ezer fővel nőtt az elmúlt 20 évben. Győr-Moson megye is enyhén nőtt,a többi csökkent.40 ezer magyarral kevesebben vagyunk évente, viszont bevándorlóország is vagyunk(SSC-k pl.), emiatt évente átlagban olyan 25 ezerrel csökken csak az ország, 2010 óta 250 ezerrel lett kevesebb. A belső vándorlás fő csapásai: 1, Bp. + Pest megye, 2, Nyugat-Mo., 3, megyeszékhely,regionális központ. Egy másik fontos tényező a családok csökkenése, most egy háztartást bőven 2 alatti fő lakik, vagyis rengetegben laknak egyedül, csökkent az átlagos gyerekszám is, 20 éve még egy kétgyerekes családdal 4 fő volt egy háztartás. Kb. 10 év és a Ratkó-gyerekek elkezdenek eltávozni, pár lakás akkor is szabad lesz.
A következő háznál én már csak jó légkondiban (nyári hűtés miatt úgyis kell) + hőcserélős szellőztetőben (városi rossz levegő, pollen és szellőztetés miatt kell) + napelemben (elektromos autó miatt kell) gondolkodnék, gáz nélkül. Mondjuk az igaz, hogy a légkondik néha elég bosszantóan kattognak éjszaka.
A támogatásnak hazudott 10 millás babaváró HITEL sem hozta meg a kívánt eredményt, megbukott a program. Ez van.
Az ingatlanosokat a mai napig levakarom. A hívások csupán töredéke volt magánszemély, de azok közül 4-en még személyesen is megtekintették. (ingyenes hirdetés, kép sincs, csak alaprajz, érdeklődőknek e-mailben elküldöm a google drive-os képek linkjét, szóval még csak nem is csalógató a dolog).
Időközben úgy alakult, hogy már tavasztól újra laktunk a lakásban, így nem voltunk érdekeltek az átlagos hirdetési árak -10%-áért eladni (KSH alapján ennyiért mennek el végül), kitartjuk a mai napig a megnövelt árat.
Budapesten meg tegyuk hozza az arazashoz, hogy az atlag kozos ingatlanok, lakasok, sorhazak allapota a kritikan aluli. Egy felujitast nem lehet keresztul verni. Mindenki keresztbe tesz es a kozos terek, pincek, tetok, kemenyek.. Soroljam?
elobb utobb ez is meg fog latszani az arazasban.
Ujepitesunel meg osszekoltozol egy halom ujgazdag idiotaval. Kozos kltsg fizetes nem divat, mert minek. Meg lehet ezeket is nezni 20ev mulva. Van par pelda hogy neznek ki a 2000es evek elejen epult “Lakoparkok”:)
Sajnos a napelem+inverter+hőszivattú az jóval drágább, mint a legspécibb gáz megoldás, ha jól számolom 5M-ről indul, és abban nincs se munkadíj se semmi.
Ennek azért nézz utána …
Egy kis érdekesség lehet az alábbi térkép, ahol megfigyelhető a településenkénti népesség változása 2001-2015 időszakra. Számok átlagos évenkénti %-os változás. Látható, hogy nagyobb városok agglomerációk népessége növekszik. Egyéb vidéken csökken a lakosság.
Nézd meg azt reálértéken is. Egyrészt nem 2008-ban volt reálértéken a csúcspont, hanem 2004 körül, 2008-ra már reálértéken estek az árak. Másrészt az ingatlanpiaci mélypont nem a részvénypiaci (2009 eleje) és nem is az első gazdasági (kb. 2010 eleje) mélyponton volt, hanem 2012-ben az euroválság és a második magyar lokális gazdasági mélypont idején. Másrészt ne azt nézd, mennyiért hirdették, mert 2012-ben nagy volt a tere az alkunak is. Az infláció egyébként 2004 és 2013 között nem volt éppen elhanyagolható, az állampapír hozamok is végig magasak voltak.
Mivel vidéken is demográfiai csökkenés van, és öngerjesztő folyamatként az elvándorlás során a fejlődésben, tanulásban kevésbé motivált családok aránya növekszik, ezért legalábbis Kelet-Magyarországról és Dél-Dunántúlról folyamatosan csökkenni fog a következő évtizedekben a Budapestre vándorlás mértéke, mert egyszerűen nem lesz ki vándoroljon. Nincs végtelen utánpótlás egy összességében csökkenő rendszerben. Emellett a határon túli magyarok bevándorlása is csökkenőben van, miután Szlovákia otthagyott minket, Erdélyben meg Kolozsvár és néhány másik közepes méretű város kezd egyre vonzóbb célponttá válni az ottani fiatal diplomásoknak, emellett Budapestet egyre többen csak ugródeszkának használják Nyugat-Európa vagy akár USA, Kanada felé.
Nem lehet egyszerű megbecsülni, de véleményem szerint Budapesten több százezren élnek Budapesten vidékre bejelentett lakcímmel, és az ő arányuk növekszik, ahogy növekszik a bérbeadsi célból vett ingatlanok aránya.
Ugyanez igaz Nyugat-Dunántúlra. Sopronban hivatalosan 62 ezren élnek, de sokan beszélnek arról, hogy a valós lakosság száma simán közelítheti a 80 ezret. Gyerekkorom óta hivatalosan is 19-adik helyről 14-edik helyre került népesség szerint, de nagyon valószínű, hogy ténylegesen Tatabányán kevesebben élnek, erős a gyanúm, hogy a valóságban már Győr is lehagyta Pécset.
A passzívház fő jellemzője a kiváló szigetelés és az alacsony energiafelhasználás. (Nem szökik a hő, a szellőzés is hőcserélőn megy, ami a benti levegővel előmelegíti/lehűti a bejövőt.) Sőt, passzívházban akár földgázzal(!) is fűtheted azt a keveset.
Szigorodni fognak a hőszigetelési előríások, igen. Kell a 25% megújuló, igen. De nincs köztük olyan összefüggés, amit a hsz-od sugall.
Apropó, tudod, hogy a fatüzelés is megújuló? Tehát elég lehet akár egy jól méretezett fatüzelésű kályha a 25%-hoz, de egy pelletkazán biztosan.
(Nem mellesleg pl. a klímás fűtés számomra kevésbé komfortos, mint a padlófűtés.)
Ma ugyanannál a cégnél 27+ÁFA lenne (=35M a 27% ÁFA miatt), ez még mindig csak ~380e/m2, ami NAGYON nem 600e…
– Ha nincs gáz a telken, az kb. 1 milla beköttetni
– A gázterv még 500e
– A gáz csövezés + cirkó még 1-1.5
– A benti fűtéscső, konvektor, stb. kb. még 1
Ez összesen ~4 millió.
Ezzel szemben:
– Napelem 2 000 000
– Klíma ~1 000 000
vagy
– Hőszivattyú 1 500 000
– A benti fűtéscső még 1 000 000
Tehát: 3-4.5M.
Cserébe 0 rezsid van.
De ha kihagyod a napelemet, a klímás/hőszivattyús fűtés kb. annyiba kerül mint a gáz.
És NEM kell hozzá passzívház meg semmi egyéb móka.
A kondenzációs kazán gázfogyasztása összevethető a hőszivattyú áramfogyasztásával (árban).
Az más kérdés hogy régi szigeteletlen házba jobb a gázkazán, mert a klíma 0-24 fűtene ilyenkor ami nem ideális működés.
De egy közepesen szigetelt házba már azonos rezsiköltséggel megy.
“Gázelem” meg nincs, tehát az sosem lesz “rezsimentes”.
Egy dolgot sokan nem vesznek figyelmbe, a használt lakások árára nagy hatással van az új lakások építési költsége, ez jelenleg borzasztóan magas. Az ilyen jellegű munka a piacon a jövőben még drágább lesz, még kevesebb ember akar majd ilyen “piszkos” munkát végezni, ebből következik, hogy az építési árak nem fognak csökkeni, azaz a használt lakások árai is stagnálni fognak. Ez BP és megyeszékhelyekre vonatkozik, vidéken olcsóbb lehet, de hibás elképzelés oda fektetni a pénzt.. Vidéken, falun építesz egy 60 milliós házat, annak a piaci értéke 15-20m FT lesz, azonnal buktál 40 millio FT-ot, hajadra kenheted, hogy olcsóbban építkeztél.
Lakást venni BP-en, megyeszékhelyen a következő 10 évben szerintem kockázatmentes továbbra is. Ezen városok jelenleg elszívják a vidék lakosságát, a humántőke nyertesei lesznek a jövőben
BP, Pest megye, jobb vidéki fővárosok lakossága nem csökken, hanem akár még nő is (főleg ha a nem bejelentett, feketén bérlő vidékieket is beleszámolod). A ratyi magyar demográfia, kivándorlás hatásait a vidék issza meg elsősorban, falusi kádár kocka reálértékben töredékét is éri, mint 20 éve.
A magyar emellett ha nem muszáj, nem ad el ingatlant, ha pénze van, meg ingatlanba teszi. Vagy ignorálják az árnövekedést teljesen, vagy még meg is érvelik, mennyire jól járnak hosszútávon ha téglában ül a pénz. Ilyenek pl. szüleim, akik külön “szemetes” lakást tartanak fent, de a házban, ahol élünk is több ilyen üresen pangó lakás van. A nyugdíjasokban meg fel sem merül az otthonba költözés. A 27 lakásos társasházunkban a lakások legalább harmada vagy üres szeméttároló, vagy egyetlen ember (nyugdíjas özvegy) lakik az 50 nm-en. Épület állapota nyilván no comment, esélytelen bármi.
Könnyű elfelejteni, hogy a 30-as, 40-es években jellemző volt, hogy -30 volt éjszaka és -20 a nappali csúcs, ilyen még az én gyermekkoromban is volt és lesz is még ilyen. Esik egy méter hó és akkor ott állsz, hogy a klímádat ki kell ásni a két méteres hótorlasz alól, amit a hófúvás tolt rá.
Nem jó érzés ilyen helyzetben hónapokra szállodába költözni.
Lehet, hogy az időjárásunk olyan irányba tolódik el, hogy az ilyen esetek lassan ritkaság számba mennek, de a Kárpát-medencében több hónapos, keletről jövő, szibériai anticiklon bármikor jöhet.
abszolut ertekben lehet. En arra fogadok hogy a kov 4-6 evben stagnalo es enyhen csokkeno hasznalt lakaspiac. Jelenleg mar 4% a maginflacio, szerintem lesz ez meg szebb is es elobb utobb jon vmi kamatemeles. Hitelek dragulnak.
Ez realerteken azert kemeny csokkenes lesz. Megha az abszolut erteku HUF arcimke az nem sokat valtozik..Vagy csak minimalisat. Szerintem. Ha nincs igazam akkor meg sirni fogok:)
Bar nem lakok Bp.-en es a kov 5-10 evben nem is valoszinu.
– amig nincs rendes közlekedes, viszont egyre több az auto, egyre jobban fog fajni az ingazas az aglomeraciobol
– ha a következö pär nyäron lesz ket-härom 40 fok feletti het, sokan meggondoljak, hogy a lakas vagy panel talan nem is olyan jo megoldas hosszu tavra
– ha a forint jelentösen gyengül, de az arcimke marad, megtöbb külföldön dolgozoban indul el a kishangya a pesti lakas vasarlassal kapcsolatban
– ugyanez igaz az Airbnb tipusu kiadasra. Ha gyengül a forint, ismet olcso celpont lesz Budapest, joval több turistaval. A lakasokat pedig ugyis Euroban hirdetik.
A teljesseg igenye nelkül. Csak erzelkeltetven, hogy mennyi esely van most megmondani, mi fog törtenni.
Lakasoknal is ilyen aranyt latok, persze kicsit almat a körtevel, mert nehez a közlekedes, infrastruktura, stb összehasonlitasa.
koltozzbe.hu/statisztikak/grafikon/
ingatlannet.hu/statisztika/Budapest
azert valami elkezdodott az arakban, legalabb a novekedes lassult.
Persze Pityu.
2005-ben sem jött volna ki sima ház ennyiből, tudom akkor építkeztünk, rendkívül “spórolosan”.
Még a munkadíj sem jön ki kis túlzással.
“– Ha nincs gáz a telken, az kb. 1 milla beköttetni
– A gázterv még 500e
– A gáz csövezés + cirkó még 1-1.5
– A benti fűtéscső, konvektor, stb. kb. még 1
Ez összesen ~4 millió.
Ezzel szemben:
– Napelem 2 000 000
– Klíma ~1 000 000
vagy
– Hőszivattyú 1 500 000
– A benti fűtéscső még 1 000 000
Tehát: 3-4.5M.
Cserébe 0 rezsid van.
De ha kihagyod a napelemet, a klímás/hőszivattyús fűtés kb. annyiba kerül mint a gáz.”