Itt az első lakásingatlan alap
Még jóformán fel sem röppent a hír, hogy a Duna House saját alapkezelőt csinált és hétfőtől útjára kíván indítani egy ingatlanalapot, ami főleg lakóingatlanokba kíván fektetni, máris szeretnétek, hogy véleményt mondjak róla.
Ennél nincs hálátlanabb feladat, szeretnék is a csak ismert tényekre szorítkozni.
– Egy új alapkezelő új alapja indul, amelynek célja lakóingatlanok felvásárlása annak reményében, hogy később az ingatlanok többet fognak érni és/vagy bérbeadás útján kívánnak hasznot elérni Budapesten és a vidéki nagyvárosokban. Most a jegyzés fog következni, akkor lesz sikeres a jegyzés és jön létre az alap, ha legalább egymilliárd forintot sikerül összeszedni a befektetőktől. Amekkora reklámot kapott az alap, szerintem ez meglesz.
– A Duna House egyrészt jó háttér, hiszen ki tudna több eladó ingatlant, mint az egyik legnagyobb ingatlanügynökség és ki ismerné jobban a piacot, mint a legnagyobbak egyike. Ami kicsit zavar, hogy nincs-e érdekütközés. A Duna House-nak mindenképpen jó, ha el tud adni egy ingatlant, hiszen azon keres, nem is keveset. Ha a saját alapjának adja el, az sem baj. Ha az alap adja-veszi az ingatlanokat, vagy cserélgeti a bérlőket, az is a Duna House-nak jó.
– Akkor fektess be ilyen alapba, ha abban hiszel, hogy a mostani árak még jelentősen és tartósan fognak emelkedni a következő években is, valamint a kamatkörnyezet sokáig alacsony marad, így vonzó lehet az ingatlankiadáson elérhető hozam. Ha nem így hiszed, nem biztos, hogy ez a te alapod.
– Az ingatlanalap nem likvid befektetés, ha egyszerre sokan akarnák visszaváltani a befektetésüket, akkor csak sokára és nagy buktával tudják visszaadni a pénzt, hiszen ingatlanokat kell eladni gyorsan. Ezzel is érdemes számolnod.
– Minden befektetésnél a két legfontosabb dolog a hozam-kockázat páros és a költségek. A várható hozamot és kockázatot a fentiekben nagyjából megbeszéltük, a költség sokkal érdekesebb dolog.
Ide kattintva megnézheted a költségeket, szép hosszú listát találsz:
– Vételi díj maximum 2%, visszaváltás maximum 0,5%, visszaforgatás 0,5%.
– De ha nem telt még el egy év a vásárlástól, újabb 4% büntetőköltség visszaváltás esetén, ha még két év nem telt el, akkor 3% a levonás.
– Az egyéb éves levont költség maximum évente az eszközérték 11%-a, azaz a megdöbbentő tizenegy százalék. Ami nem kevés, akkor sem, ha az ingatlanok esetében lehetnek komoly kezdeti költségek.
– Ha ez kevés lenne, ha a hozam meghaladja az egy évnél rövidebb állampapír hozamát (Rmax index), a többlet hozamból még elvesznek 20% sikerdíjat. Az rmax jelenleg 1,06%, az efeletti hozam ötödét még zsebre teszik a fenti költségeken túl.
(A maximum levonás nem feltétlen jelenti azt, hogy ennyit le is fognak biztosan vonni. De mindenesetre megtehetik és még nem tudjuk, mennyit fognak levonni valójában.)
Ilyen költségek mellett nem tudom, mi marad neked. Azt sem tudom, miért nem veszel inkább prémium állampapírt infláció plusz 3,25% hozamért, költség és kockázatmentesen. Ahhoz, hogy ennyit kapjál ebben az alapban a költségek után, nagyon-nagyon sokat kell hoznia az alapnak.
Egyébként is induló alapról van szó, ráérsz majd beszállni akkor, ha már van múltja és eredménye, tudod, hogy mit várhatsz el tőle.
Hát, röviden nekem ez a véleményem, de ez csak egy magánvélemény, semmiről nem szeretnélek lebeszélni.
Mármint ha a hozam 11%-a megy el a bérbeadás költségeire
– nem értek a lovakhoz :), ugyhogy nem tudom értelmezni a tájékoztatót.
A költségek durvák, naaagyon hinni kell a magas hozamban. Én nem hiszek.
A vilag/orszag teljesitokepesseget nem tudod nagy mertekben felulmulni. Csak ugyeskedessel, atmenetileg…
Valószínűleg nem fognak ilyen sokat levonni, de nagy hiba volt ezt beleírni, mert ez azt jelenti, hogy minden joguk megvan hozzá, hogy ennyit levonjanak. Szerintem nem értett hozzá, aki ezt a 11%-ot beleírta, mert ez minden értelmes befektetőt azonnal elriaszt. Nehogy vegyetek ebből az alapból. Majd ha átírják a költségeket egy épeszű számra, max. akkor. Ez azt jelenti, hogyha elérnek évente 14,25%-ot, akkor hozzák a kockázatmentes prémium magyar államkötvény hozamát.
De van REIT ETF évi 0,4% költségért (11% vs 0,4%), jó ehhez még hozzájön a brókeri díj, devizaváltás díja, de még ezzel együtt is kb. 1% / év körül marad a költség. Nehogy vegyetek ebből.
–
Én arra lennék kíváncsi, hogy reálisan nézve mekkora hozam várható?
Hogy paritásba kerüljön a prémium állampapírral, akkor 28,32%-ot kell csináljon (legrosszabb esetben).
Erős.
És még akkor ott van, az ingatlanok vásárlásánál lévő rejtett költségek.
Újabb pénzpiaci lehúzás a piacon. (Questor, Update)
Gondolom azért nem írtad ezt ki, mert beperelnek. Emlékszem a Questor is küldözgette az ügyvédi felszólításokat, aki leírta, hogy problémás a cég. Az MNB meg kussolt. Most is fog?
de sajnos nem lehet tudni, miért ilyen nagyok a költségek.
A legtöbbször biztos ami biztos alapon tesznek bele ekkora holttereket, ha pl. jönne valami törvénymódosítás (fizessen az alap ilyen olyan adót), akkor tudjanak azonnal emelni a díjakon; és ne kelljen hónapokat várni amíg a felügyelet áldását adja a kezelési szabályzat megváltoztatására (ami alatt az Alapkezelő pengeti az adót vagy egyebet).
Ez mondjuk nem zárja ki, hogy pont a Duna House megfejni akarja a befektetőket… de azért a maximum díjakkal számolni elég tudománytalan.
Ami viszont jo, az a magas korai visszavaltasi jutalek. Igy talan kevesebb kp-t kell majd tartania az alapnak.
Mivel ok lesznek az elso olyan alap, ami berbe is adja a lakoingatlant, igy konnyen lehet, hogy valamivel piaci ar felet adhatnak berbe, ugyanis a fizetokepes berloknek megerheti a kis pluszt a nagyobb biztonsag.
Szerintem a mostani lakáspiac nem belső okokból ilyen erős – nem arról van szó, hogy a háztartásoknak annyival több pénze lenne, vagy hogy a kínálat annyira gyenge lenne. Ugyan az elmúlt 5 évben nem sok lakás épült – mert hogy előtte meg túl sok, nem bírták eladni. A népesség sem növekedett, külföldi befektetők sem jelentek meg tömegesen a piacon. Arról sem tudok, hogy magyar oligarchák nyomultak volna rá a lakásbizniszre.
Viszont először az AirBnB nyomta meg az árakat (amit éppen most büntet szénné az APEH), aztán meg az állami beavatkozás indít el sok családot a lakásvásárlás rögös útján. Ezek a hatások nem generálnak folyamatos növekedést, ha viszont megszűnnek, akkor a lakásárak jelentősen esnek majd.
Ha jól sejtem, a Duna House saját magát akarja bebiztosítani a veszteségek ellen – ha a lakásárak esnek, a részvényesek viszik el a balhét.
Teljesen más számok vannak ott… Éves folyó költség 1,74% (megjegyzem, ez is sok), sikerdíj nincs.
De még ha nem is akarnak élni a 11%-kal plusz a sikerdíjjal, akkor is érdemes kivárni egy-két évet, amikor már lehet látni, mi lesz az alapból.
Nagyon jó cikk. A költség ügyön felül, én még az említett két másik dolgot is problémásnak érzem.
Egyrészt, nincs egy független szervezet, ami auditálná, hogy milyen ingatlan portfoliót vásárolgatnak össze. Nekem nagyon úgy tűnik, hogy ha akarnák, akkor az ügyfeleik túlárazott ingatanjait betolhatnák az alapba.
A másik a likviditás. Szerintem aki ebbe fektet, az meg kellene értse, hogy az előző válságnál az ingatlan alapok kifizetésèt hónapokig befagyasztották, és ennek ismeretében kellene beraknia a pénzét ebbe az alapba.
Hogy érted azt, hogy izraeli?
Mivel masok penzet fogjak kolteni, biztos nem fognak odafigyelni, hogy ne tularazott lakasokat vegyenek vagy ha inditanak is sajat projektet akkor ne szaladjanak el a koltsegek. Mivel mar meglevo emberallomany fogja a lakasokat el/kiadni, igy ez az egesz inkabb csak a DH-t fogja gyarapitani es nem a befektetoket.
Nekem most valahol 5-6% kozott van az eves hozamom a kiadott lakason adozas utan. Szoval ennek az alapnak iszonyat effektivnek kell lennie, hogy a PMAK-ot lekorozze.
“A jelen pont szerinti költségek egy naptári évben nem haladhatják meg az alap eszközértékének 11 %-át.”
Ez azt jelenti, hogy egy adott naptari evben az osszes koltseg maximum 11% lehet, nem pedig azt, higy a tobbi koltsegen felul meg ennyit levonhatnak
Ettol fuggetlenul ebbe belebukik a Duna House es Quaestor 2 lesz
Milyen a tudományos számolás?
Az én tudományom szerint számolj a legrosszabbra és várd a legjobbat…
“Doron Dymschiz Németországban született, majd nyolcéves korában került Izraelbe, ahol húsz évet töltött, mielőtt Magyarországra költözött.”
Akkor miért nem német vagy magyar?
Mennyi a nettó eszközérték? Ha ma megvesznek egy lakást 30 millió HUF-ért, akkor azt holnap a könyveikben milyen áron tartják nyilván és miért pont annyin?
Szóval egy ingatlanalap vagyonát valójában csak sejteni lehet, számolni nem.
2008-ban amikor felfüggesztették őket, nem véletlenül nyitottak gap-pel 90 nap múlva, mert amikor valóban likvidálni kellett nem értek annyit, mint a könyvekben.
A tulajdonosok igazából német-izraeliek, bárki lecsekkolhatja kb 3 másodperc google+opten használattal, hogy kik ők. De a származásukkal dobálózni annyira nem illik a blog szintjéhez, azt másik oldalakon szokás.
A Dunahouse amúgy a legtöbb irodával rendelkező hazai ingatlanközvetítő és a legszínvonalasabb elemzéseket is ők szokták készíteni (az FHB vacak indexei, amik semmit nem mutatnak, a közelébe se érnek).
Viszont, aki utánanéz a cégcsoport, láthatja, hogy az “adóoptimalizáció” valóban csapágyasra van pörgetve, szvsz a jogi tanácsadók által javasolt 11%, ha kell, ki lesz “maxolva”, ebben mindenki biztos lehet.
A magyar ingatlanpiac mindig vékony lábakon állt, most a CSOK és az Airbnb pörgeti, de emlékezzünk rá, hogy tavaly a tőzsdére lépésük előtt is keresztbe tett állambácsi…
Van egy értékesítési és visszaváltási költség, ez max. 2,5%
Van egy alapkezelői költség, ez évente 11%.
ezen felül van sikerdíj 20%.
A TER mutató sem tartalmazza sem a vételi költséget, sem a sikerdíjat.
Nem egészen értem, mit is akartál mondani.
Pontosan erre gondoltam. Annyira izraeliek, mint a nagyapám, aki Erdélyben született, 12 évig Izraelben volt katona, majd 40+ éve Magyarországon él.
Csak remélni tudom, hogy nem pejoratív értelmet gondolt az izraeli kifejezés mögé.
Ha azt írta volna, hogy bosnyák (mongol, francia, argentín stb.), akkor is lovagolna ezen itt valaki? 🙂
A madarak már évek óta csiripelik, hogy a DH egy rakat ingatlant vásárolt saját bizniszre. Ennél könnyebben sose tudná elsózni ezeket az ingatlanokat, ráadásul amit haszonnal el lehetett adni, azt már eladták. Nagyon az jön le, hogy most szépen becsomagolják a resztlit, aztán vigyék a hívők.
nem gondolok, de hidd el én jobban ismerem őket, és izraeliek. na erről ennyit.
Van ismerosom, aki Mo-n szuletett, de 6 evesen kikerult a csaladjaval nemetbe es neki nem jelent Mo. semmit, hanem nemetnek tartja magat es nemet allampolgar is. Semmi gond azzal, hogy ha a beruhazok izraeli-nemet allampolgarok es valaki azt mondja rajuk, hogy izraeliek. Ha veluk dolgozott egyutt akkor valoszinuleg ismeri is oket es lehet, hogy ok tenylegesen jobban tartjak magukat izraelinek, mint nemetnek vagy eppen magyarnak.
Nem kell itt rogton zsidozasra gondolni.
A közelmúltban voltam Kölnben, ami egy viszonylag drága város. Ott a jobb ingatlanok m2 ára 5000€ körül van. Az AirB&B miatt divatos, de egyébként nem nagy szám Király utca környékén most épülő házban 1 millió körül van a nm-ár. A Marina Parton épülő Marina Bay-ben szintén innen indulnak az árak. Szóval itt nagy emelkedést már nem várok. A belvárosban kb. 1 millióig mehetnek az árak, kivéve 1-2 luxus lakást (penthouse stb.)
Itt felsorolta az ingatlanbefektetés költségeit és kockázatait, ugyan konkrét %-ok nélkül, de ebben az alapban mintha ez köszönne vissza.
– lakóingatlan (bérház, lakópark, egyedi
lakóingatlan stb.): 43 %
– telek: 8 %
– nem lakóingatlanok: 8 %
– ingatlantársasági részesedés: 14 %
– ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jogok: 4 %
– azon ingóságok, amelyek az adott ingatlan rendeltetésszerű használatához, üzemeltetéséhez vagy épségben tartásához szükségesek vagy azt elősegítik: 8 %
– Likvid eszközök: 15 %
építési tevékenység alatt álló ingatlanok összértéke: max. 35 %
egyetlen ingatlan, illetve az ingatlanhoz kapcsolódó vagyoni értékű jog értéke: max. 20 % (max. 3 mrd forint)
Biztos jobban ismered őket? Farkas Á. (REIF)-t rejti a nickem 🙂 Ha tényleg dolgoztál a dh-nál, tudod ki vagyok…
Heti termés: bazinagy ház bazinagy dupla telekkel ( 1xxx nm!!!) budai agglomerációban igaz de 5 km-re centrumtól: 30 miilla…. no comment.
Fájna azért ha itt is pc korrekt rémuralom kezdődne…. Miért ne lehetne leírni egy ZSIDÓRÓL hogy ZSIDÓ HA tényleg ZSIDÓ?
A Duna House-nak az az érdeke, hogy eladja az adott ingatlant, és megkapja a jutalékot.
Ezzel az ingatlanalappal kontroll nélkül meg lehet venni bármit.
És óriásiak a költségeik.
Én távol maradnék tőle.
csak annyit mondok, hogy: Reif2000 Kft, Prága, Románia, Gyuri, Eli, Emke, P.Misi :-))
Úgyhogy ezt abba is hagyhatjuk.
A lényeg szerintem is az, amit korábban – István – megírt.
“Mennyi a nettó eszközérték? Ha ma megvesznek egy lakást 30 millió HUF-ért, akkor azt holnap a könyveikben milyen áron tartják nyilván és miért pont annyin?”
S szerintem is lufi lesz belőle… ami ha pukkan…:( Ez a történet is ismerős 10 évvel ezelőttről, igaz sub-prime témakörben… Viccesnek gondolom, hogy a “történelem tényleg ismétli önmagát”. Nincs új a nap alatt.
DH. A téma szempontjából szerintem is lényegtelen ki a tulaj. Lásd: Quaestor, Buda Cash… azok tudtommal magyarok és a honfitársakat zsebelték ki. 🙁
De lehet nem látom jól.
Kemény, ahogy az állam elszívja a megtakarításokat más, privát tőkepiaci szereplők elől.