Kamatemelések: mi változott a lakáshitelek piacán?
Végre-valahára elindult a kamatemelési ciklus, hónapról-hónapra emeli a kamatot a jegybank. (Bár éppen most csak 0,15 százalékpontot emelt az eddigi havi 0,3 helyett, egyből gyengült is a forint a rossz hírre.)
Azonban érdekes módon a lakáshitelek kamatai (még) nem követték le ezt az emelkedést. Bár jellemzően drágultak a hitelek, de nem annyival, mint az indokolt lett volna a kamatemelés miatt. Sőt, a hosszabb ideig fix hitelek kamatai közelebb kerültek az 5-10 éves kamatokhoz. (Fontos tudni, hogy befogadás után nem változtathat a bank kamatot, így az számít, milyen kamat mellett fogadták be a hitelt és nem az, mikor folyósítják.)
Hitelügyintéző Gáborunkat megkértem, írjon egy körképet, mi változott mostanában a hitelpiacon. Gondoltam, ír egy összefoglalót a kamatok változásáról, de túlteljesítette a kérést, egy sokkal bővebb írással jelentkezett. (És természetesen továbbra is várja a fenti honlapon a jelzáloghitelekkel kapcsolatos megkereséseket. Ez volt itt a reklám helye, még mielőtt elfelejtem, mint a múltkor. 🙂 )
Következzen az ő írása:
Az írás második felében egy konkrét példán keresztül azt fogjuk alaposan megvizsgálni, hogy milyen szempontokat érdemes figyelembe venni, amikor arról döntünk, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt veszünk fel, vagy csak 10 évre fixáljuk a hitel kamatát. Még mielőtt erre rátérnénk, néhány, az egész jelzáloghitel piacra vonatkozó megállapítás dióhéjban:
Emelkedő kamatok
- Amint arról itt a blogon is többször volt szó, a jegybanki alapkamat, az állampapírhozamok és bankközi kamatlábak emelkedését követve a lakossági piaci lakáshitelkamatok is emelkedésnek indultak.
- A kamatemelés minden pénzintézetnél más-más ütemben zajlott és zajlik. Egy-egy, még kamatemelés előtt álló hitelajánlat megcsípésével most többet spórolhatunk, mint a viharcsendes időszakokban.
- A Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint mindenesetre tartósan emelkedő hegymenetre számíthatnak a hitelkamatok alakulását illetően a hitelintézetek és a hiteligénylők is.
- Minden kamatperiódusban nőttek a kamatok, de más-már mértékben. Csökkentek az 5 és 10 évre rögzített és a 10 és 20 évre rögzített kamatok közti különbségek.
Tanácsok hitelfelvétel előtt állóknak
- Amennyiben lakáshitel felvétele előtt állunk, amennyire rajtunk áll igyekezzünk minél előbb eljutni a hitelkérelem banki befogadásáig!
- Ha szeretnénk a korábban felvett hitelünket kedvezőbbre cserélni, akkor ne késlekedjünk!
- A bank/hiteltermékválasztás során kiemelten figyeljünk arra, hogy az adott ajánlatnál a hitelkérelem befogadásakor, vagy jóváhagyásakor rögzülnek-e a hitelkondíciók. Az összes minősített fogyasztóbarát hitelre és több egyéb hiteltermékre is igaz, hogy a befogadás után nem változhatnak a hitel kondíciói.
Negatív reálkamat
- A hitelkamatok az emelkedés ellenére továbbra is alacsonyabbak az inflációnál/várható inflációnál.
- A legkedvezőbb öt éves kamatperiódusú kamatok továbbra is alacsonyabbak, mint a prémium állampapíron elérhető hozamok 5 év alatt.
- A két előbbi megállapítás egy nagyon ritka „csillag együttállás”. Most azok számára is megéri (több) hitelt felvenni, akiknek (kevesebb hitel mellett) is van elegendő forrásuk lakáscéljaik megvalósítására. Soha ne vegyünk fel annyi hitelt, aminek a törlesztőrészletét nem tudjuk biztosan és kényelmesen minden hónapban kifizetni, vagy amit nem tudunk szükség esetén likvid forrásból visszafizetni.
- Amíg az infláció magasabb, mint a hitelkamatok, addig a hosszú futamidő és későbbi előtörlesztések kombináció jobb döntés lehet, mint a lehető legrövidebb futamidőre igényelt hitel.
Szigorodó hitelbírálat
- A jegybank elzárta a pénzcsapot. Vége az olcsó és szinte korlátlan mennyiségben elérhető pénzforrás időszakának.
- A pandémia közép- és hosszútávú negatív gazdasági következményeként, főleg a hitelmoratórium megszűnésé után a jelenlegi nulla-közeli szintről jó eséllyel nőni fog a késedelmesen/nem fizetett hitelek aránya.
- A két fenti hatás eredőjeként arra számítok, hogy a legtöbb pénzintézetnél szigorodni fog a hitelbírálat.
- Az eddigieknél szigorúbb adós- és ügyletminősítésnek az lehetne az alternatívája, ha újra visszatérne a korábban széleskörben alkalmazott kockázat alapú árazás. Így azok is kaphatnának hitelt, akinél a bank úgy ítéli meg, hogy magasabb a kockázata annak, hogy törlesztési nehézségei lesznek. Csak drágábban. Egyenlőre nincsenek arra utaló jelek, hogy a bankok ebbe az irányba (is) lépnének.
….
Szabó Anna és Bence 20 évre vesznek fel 30 millió forint piaci kamatozású jelzáloghitelt. Nem tudták még eldönteni azt, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt válasszanak vagy egy 10 éves kamatperiódusú 20 éves futamidejű hitelt. Próbáljunk meg segíteni nekik!
Kiinduló állítások:
- Biztosan jó döntést – a lent leírt kivételektől eltekintve – csak akkor hozhatnának a kérdésben, ha tudnánk mennyi lesz 10 év múlva a hitelük kamata 10 éves kamatperiódust választva.
- akár 4,34%, 20 évig fix kamattal hitelt most felvenni jó eséllyel sokkal olcsóbb, mint 2-3 év múlva hitelt felvenni akár rövidebb kamatrögzítés mellett.
- akár 3,54%, 10 évre rögzített kamattal még olcsóbb megoldás lehet. Annak függvényében, hogy a 10-edik év végére mennyi tőketartozás marad és mennyi lesz a második 10 évben a hitel kamata, összköltségben lehet ez drágább megoldás is, mint a végig fix kamatú hitel.
- minél többet fognak előtörleszteni a hitelbe, annál nagyobb az esélye annak, hogy összköltségben a 10 éves kamatperiódusú hitellel járunk jobban.
(Szinte) biztos, hogy a 10 évre rögzített kamat a jó döntés, ha
- a hitelt 10 év alatt (szinte) biztosan visszafizetik előre jól tervezhető előtörlesztések révén, vagy azért, mert a fedezeti ingatlant (szinte) biztosan eladásra kerül az első 10 évben (anélkül, hogy a jelzálogjogot egy, a már birtokunkban lévő ingatlanra átjegyeztethetnénk).
- a jelentősebb előtörlesztések révén marad ugyan fennálló tartozás a 10 év végére, de nem jelentős.
- ha 20 évig fix kamatú hitelre nem hitelképes a kedves pár.
(Szinte) biztos, hogy a 20 évre rögzített kamat a jó döntés,
- ha Bence és Anna ránéz törlesztőrészlet-különbségre és mondják, hogy ennyi pluszköltséget az első tíz évben nekik simán megér, hogy a 10. év végén ne emelkedhessen a törlesztőrészlet. Az elérhető legkedvezőbb összköltségű ajánlatokat nézve ez havi 14.350 Ft-ot jelent. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)
- ha szabadfelhasználású, és nem lakáscélú hitelt vesz fel a házaspár. Van egy pénzintézet, amely lakáshitel kamattal adja a felhasználási megkötés nélküli jelzáloghitelt is. A kamat 4,79%. Ez alig drágább, mint az elérhető legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú alternatíva.
- ha a törlesztőrészletbeli különbség (havi 14.350 Ft) megítélésük szerint megér nekik annyit, hogy a jövőbeli előtörlesztésre szánt pénzt akár másra elkölthessék, ha annakidején úgy döntenek, anélkül, hogy a törlesztőrészletük emelkedését el kelljen szenvedniük. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)
Amennyiben a fenti szempontok egyike sem dönti el egyértelműen egyik van másik irányba a kamatperiódus választást, akkor a jövő ismeretének hiányában arról érdemes még beszélnünk, hogy a kamat emelkedése, hogyan befolyásolja a törlesztőrészletet és a hitelünk összköltségét. Fontos, hogy a kamatkockázatot se alul-, se túl ne becsüljük.
- A kamat emelkedésének nincs felső határa. A 2008-ban a gazdasági világválság hatására villámgyorsan kétjegyűek lettek a banki kamatok Magyarországon. Szerintem naivság azt gondolni, hogy ilyen nem történhet még egyszer. Vagy azt, „hogy a kamatok egy szinten túl nem nőhetnek”, mert akkor csődbe megy az állam, összedől a bankrendszer sőt a világ.
- A tíz éves kamatperiódusú hitel nincs referenciakamathoz rögzítve. Ez nem azt jelenti, hogy 10 év múlva akármennyit emelhet a bank a kamaton. Az Magyar Nemzeti Bank a kamat maximális kamatemelés mértékét határozza meg a 10 év múlva esedékes banki forrásköltségekhez kötötten, https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/fair-bank/kamatvaltoztatasi-mutato/forinthitel. Számszerű maximum nincs, de nem emelhetnek többet a finanszírozók a kamatokon, mint amennyivel az ő forrásköltségeik a kamatperiódus fordulókor nőnek. Az első kamatperiódus alatt bekövetkező forrásköltség emelkedéseket azonban nem „számlázhatják tovább”.
- Forinthiteleknél a visszafizetendő tőketartozásunk nem nő a kamatláb növekedésével. Nem úgy, mint a rosszemlékű dezivahiteleknél.
- Az jelzáloghitelek törlesztőtáblája a következőképpen „keletkezik”: Megfizetjük az egy hónapra eső kamatot. Amennyi a kamat megfizetése után még marad a havi törlesztőrészletből, annyi tőkét törlesztünk az adott hónapban. Hónapról hónapra csökken a kamatfizetés és nő a tőketörlesztés aránya.
- Ha nő a kamatláb, akkor havonta több kamatot fizetünk, nő a törlesztőrészlet. Kamatot mindig csak az előző hónap végén fennálló tőketartozás után kell fizetni. Ha nő a kamat, a tőketörlesztés aránya csökken, és kamatfizetés aránya nő.
- Minél régebb óta fizetjük a hitelt (és minél többet törlesztünk elő)
- annál alacsonyabb a fennálló tőketartozásunk,
- annál kevesebb kamatot fizetünk a törlesztőrészleten belül (és annál több tőkét törlesztünk),
- egyre kisebb mértékben nőhet adott kamatemelkedés mellett a törlesztőrészletünk. Vagyis évről-érvre, hónapról-hónapra csökken a kamatkockázat.
A fentiek szemléltetésére térjünk vissza Anna és Bence hiteléhez:
10 éves kamatperiódusú hitelt választva (kamat 3,49%):
Az első hónapban 87.250 Ft kamatot fizetnek és 86.854 Ft tőkét törlesztenek. A teljes havi teher 174.104 Ft.
A kamatperiódusfordulót megelőző 119. hónapban már merőben mások az arányok: 51.861 Ft kamatot fizetnek és 121.973 Ft tőkét törlesztenek, a fennálló tőketartozás pedig 17.709.867 Ft. A törlesztőrészlet ugyanannyi, mint az első hónapban. Kamatperióduson belül a törlesztőrészlet nem változhat.
Nézzük meg mi történik, ha a kamat a duplájára nő. A törlesztőrészlet úgy alakul, mintha 17.709.867 Ft hitelt 10 évig fix 6,98% kamat mellett vettek volna fel: 205.444 Ft. A 120. hónapban ebből kamatfizetés 103.012 Ft, a tőketörlesztés 102.432 Ft
A hitelük összköltsége (az egyszeri költségekkel és esetleges előtörlesztésekkel és inflációval most nem számolva): 45.545.760 Ft
A 20 évig fix hitel mellett 45.164.160 Ft lett volna az összköltség.
A pénz időértékével nem számoltunk (pedig érdemes lenne, de nem tudjuk, hogy alakul majd az infláció az elkövetkező 20 évben). Most, vagy 1-5 év múlva kifizetett 100.000 Ft-nak nagyobb a vásárlóértéke, mint a 10, vagy 20 év múlva.
Inflációval továbbra sem számolva a Szabó család hitele 6,63%-os, második tízéves kamat mellett lenne a 20 fixxel megegyező nominális összköltségű.
Ezek után milyen kamatperiódust javaslok Annáéknak? …. A döntést a fentiek figyelembevételével nekik kell meghozniuk. 😊
Ha a 10 éves kamatperiódus mellett döntenek
- törekedjenek minél többet előtörleszteni az első 10 évben,
- ha nem sikerül visszafizetni a teljes tartozást 10 év alatt, akkor legkésőbb 10 év múlva vizsgálják meg, hogy érdemes-e hitelüket más futamidejű/kamatperiódusura cserélni.
Pillanatkép a legjobb lakáshitel kamatokról (2021.09.19):
Ezúttal a kamatokon felül törlesztőrészletek (kötelező hitelfedezeti biztosítások díjai) is szerepelnek 30 milliós hitelösszegre, hátha a Szabó családot (akik feltevésünk szerint minden banknál hitelképesek) más kamatperiódusú hitelajánlatok is érdeklik. Az 5 és 10 éves kamatperiódusú hitelajánlatok esetén 20 éves futamidővel számoltunk. A FIX ajánlatoknál a futamidő megegyezik a kamatperiódussal. A 20 éves futamidejű ajánlatokat kivastagítva látjátok
| Kamatperiódus | Kamat | Futamidő | Havi törlesztőrészlet | Hitelfedezeti biztosítás minimális díja |
| 5 éves | 2,94 % | 20 év | 165.479 Ft | – |
| 5 FIX – hitelfedezeti biztosítással | 2,46 % | 5 év | 540.816 Ft | 18.929 Ft |
| 5 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül | 2,66 % | 5 év | 543.520 Ft | – |
| 6-8 FIX – hitelfedezeti biztosítással | 2,85 % | 8 év | 353.664 Ft | 12.378 Ft |
| 6-8 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül | 3,05 % | 8 év | 356.424 Ft | – |
| 9 – 10 FIX – hitelfedezeti biztosítással | 3,10 % | 10 év | 293.754 Ft | 10.281 Ft |
| 9 – 10 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül | 3 30 % | 10 év | 296.580 Ft | – |
| 10 éves – hitelfedezeti biztosítással | 3,34 % | 20 év | 172.746 Ft | 6.046 Ft |
| 10 éves – hitelfedezeti bizt. nélkül | 3,49 % | 20 év | 173.833 Ft | – |
| 11 – 13 FIX – hitelfedezeti biztosítással | 3,85 % | 13 év | 246.733 Ft | 8.636 Ft |
| 11 – 13 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül | 4,05 % | 13 év | 249.716 Ft | – |
| 14 – 15 FIX – hitelfedezeti biztosítással | 3,95 % | 15 év | 222.885 Ft | 7.801 Ft |
| 14 -15 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül | 4,15 % | 15 év | 225.944 Ft | – |
| 16 – 18 FIX – hitelfedezeti biztosítással | 4,00 % | 18 év | 196.541 Ft | 6.879 Ft |
| 16 – 18 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül | 4,20 % | 18 év | 199.704 Ft | – |
| 19 FIX – hitelfedezeti biztosítással | 4,32 % | 19 év | 194.612 Ft | 6.811 Ft |
| 19 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül | 4,34 % | 19 év | 194.386 Ft | – |
| 20 FIX | 4,34 % | 20 év | 188.184 Ft | – |
Novak Katika persze nem birta ki, feltunesi viszketegsegeben rogton felugrott a szinpadra es raigert a ZOPra is 10-15milla ingyen hitelt a CSOKosoknak.
Az eredmeny: az orosz PPSH gepfegyver sem szorta ugy a skulokat, mint az ingatlanfejelsztok a 2szamjegyu aremelesrol a hirleveleket.
En nem varok semmi erdemi aranyrendezodest ezektol az beavatkozasoktol a piacon, gatyaig eladosodva, 87fele kicsavart csaladtamogatassal aladucolva es kontraszelektalva fog tengodni a magyar a rekordinfla kozepette. Mert az jo.
Jige: azt akartuk, hogy jobb legyen, ugy sikerult, ahogy szokott
Hogy ez meddig lesz, pontosan kiknek, illetve milyen arányban tudják az új lakás felé terelni e miatt a népet, azt nem tudom persze 🙂
Hát majdnem ledőltem a székről röhögés közben, az egymondatos ötös írásbeli érettségi az elmúlt évtizedekről.
Gábortól is kértél ajánlatot? Csak azért kérdem, mert már több ember is így járt, hogy körbejárt mindent amit gondolt, majd elküldtem Gáborhoz, majd letoszott, hogy miért nem mondtam hamarabb, sokkal jobb ajánlatot kapott, mint amire ráment több napja.
-nincs elegendő igazolható jövedelmed, hogy egyedi kamatot kapj,
-nem elég nagy a hitelösszeg amit szerettél volna felvenni,
-rossz és/vagy kis főügynökkel szerződött közvetítőkkel beszéltél,
-nem független közvetítőkkel beszéltél.
Ha még aktuális, akkor beszéljünk róla, szívesen segítek vagy keresd meg Gábort, mert nem szeretném rontani az üzletét.
Egyébként az UniCredit Bank kamatait olvashattuk, melyek 0,3%-os partneri kedvezményt tartalmaznak és 400ezer Ft jóváírást várnak el hozzájuk az MFL esetében.
Számomra egyre nehezebb elképzelni a tipikus magyar ingatlanvásárlót (a befektetőket nem számítom bele):
1. Budapesten vesz 10-20 milliós önrésszel 40-50 millióért ótvarék panelt, ami 70 éves lesz, mire kifizeti (ha kifizeti), a majdani értéke erőteljesen kérdéses.
2. Budapesten vesz valami silány minőségű új építésűt, ami pár év múlva szétreped, beázik, meg amúgy is szar az elrendezése, kicsi, stb.
3. Vidéken vesz fel 30 millió hitelt valami normálisabb ingatlanra, ami valószínűleg szintén túlárazott, a hitel legalább ütemterv szerű kifizetése megkérdőjelezhető a sokkal szűkebb munkaerőpiac miatt.
A végkövetkeztetés számomra az, hogy ha 30 milliót veszel fel 30 évre, akkor egészen egyszerűen nem teheted meg ezt a vásárlást.
Egyre többször fordul elő, hogy NINCS átnézve a blog aktuális posztja, mielőtt ide kikerül.
Tele van hibákkal és ez nem jelent jót.
Mi, régi motorosok tudjuk, hogy mit tudsz, az újak viszont: nos ők más mércével IS tudnak mérni.
Akkor is figyelembe kell ezeket venni, ha nincs ebből egy kanyi vasad sem.
“10-edik év végére” Ilyet például még soha sem láttam.
EGYELŐRE ennyi.
On:
Egy hitelügyintézőm felhívta a figyelmem, hogy koránt sem biztos, hogy egy jelenleg 52M ft-ba kerülő, 78nm-es , CC minősítésű ingatlanhoz felvehető/kapható hitelek rosszabbak lennének, mint az új, Zöld hitel és társai.
Ha ugyanaz a 78nm legalább 8M ft-tal többe fog kerülni, akkor simán lehetnek olyan futamidejű hitelek,ahol a mostani kamatokkal jobban lehet járni.
OFF:
( Amikor azt olvasom, hogy a BB-s, 92nm-es belvárosi ingatlan KÖZÖS KÖLTSÉGE 19.784ft, akkor a szívemhez kapok.
20év alatt minimum 5M ft! )
Emiatt nem értem, mire ez a nagy hitelfelvétel. Tudom, hogy nem a minimálbéresek veszik fel a hitelt, de akkor a többet keresőknél ennyivel nőtt az életszínvonal, hogy ők megtehetik? Mert amúgy az egész lufi, ahol egyre több és több hitelt kell felvenni.
Nem folytattad a listádat, pedig további opciók is vannak. Például:
4. Budapesten vagy nagyvárosban vesz valami korrekt minőségű új építésűt, leinformált beruházótol, aminek jó az elrendezése, világos, csendes stb.
Nem lehetetlen. Ráadásul, mivel új építésű, a beruházóval egyeztetve bizonyos mértékig bizonyos falakat mozgathatsz, megadhatod a lámpák, kapcsolók, konnektorok, radiátorok (ha olyan a fűtés) stb. számát és helyét, dönthetsz zuhany vagy fürdőkád között stb.
Abban egyetértek, hogy piszok drága lett minden. Viszont akinek indokolt a költözés bármi okból, az most fog venni. Főleg, hogy nem látszik – reálisan legalábbis – a fordulat lehetősége.
Az ennyire hosszútávú forintalapú hiteleknél egyébként mi lesz, ha közben jön az euro? Mit írnak a kondíciókban erről általában?
Egy korszerű, 2022-es energetikai követelményeknek megfelelő ingatlan mitől lenne olcsóbb? Legfeljebb mert hulldék a kókler kivitelező miatt.
Nem akarom elkeseríteni azokat akik majd a drágább hiteltől várják a bedőlést, kivéve ha szart akar venni mert az tényleg olcsóbb lesz. Minden más meg drágább jövőre, mert még komolyabb követelményeknek kell megfelelni.
Átérzem, amit írsz, de nem _értem_ hogy mi az összefüggés a poszt-tal? A nettó 200e Ft egy sima életre elég (vidéki városban is), gyerek nélkül mondjuk egy átlagos házastárssal. De ebben nincs mozgástér: azaz lakhatás legyen megoldott, kocsi ne legyen. Zéró egyedfejlődés.
A poszt célja azon – nem több mint 10e – emberek kiszolgálása, akik épp örököltek, eladtak egy ingatlant, szülők segítettek, kata-s vállalkozó havi 700e-rel (-50e adó) vagy spóroltak havi 3-400e-t az elmúlt 5-8 évben. Azaz _döntési lehetőségük_ van hogy most vesznek vagy várnak egy kicsit (de most is tudnának). Azok sajnos, akiknek mindig hiányzik kb. a 2/3-a és nem tudnak a buli-költések elhagyásával havi 150 helyett 250-et félretenni (vö. cipőbolti fizetés) havonta, azok nem tudnak ezzel élni. (Jöhetnek a trollok, hogy mik ezek a számok? A mostani érzéseim, nulla közgáz végzettség)
Kettő és fél hét alatt a számlamon volt a szab.felhaszn.jelz.hitel.
10 év fix, 3,25% fix kamat.
Az ev vicce. A fidesz soha nem fogja bevezetni.
3,5% kamattal 10 évre 4% inflációval (papíron) is elég jó helyzetben vagy.
Ha jön az euró és a fixált forint kamatod túl magas lesz az eurós kamatokhoz képest akkor kiválthatod a hiteled az eurós kamattal, semmi nincs fixen kőbevésve, vannak lehetősegek.
Nekem az unicredit kevesebb,mint 1 hónap alatt kiutalta a hitelt minden probléma nélkül. És nem mellesleg ők adták a legjobb ajánlatot(kevesebb,mint 3% kamat/thm) ,ugyanolyan konstrukciónál az otp 18ezerrel lett volna több,pedig 10 évig otp-s voltam.
Ebből az jön le, hogy majdnem 40 évig lehet bérelni egy ház árából, és akkor tényleg semmihez sem kell hozzányúlni, mert a kiadó javít mindent. Az új házaknál meg direkt megnéztem, a csupasz téglára megy rá a hőszigetelés, belül meg a gipszkarton. Amit vagy körbeszigetelnek, vagy nem. Kivétel nélkül, így nem tudom, milyen lesz a műszaki színvonala.
Most vagy az albérlet fog felmenni havi 400ezerre, vagy nagyon nem éri meg a matek.
Igen, engem pont ez a szar használt kategória érint (24-30 millió körül). Én abban bízom, hogy ezek iránt elfogy a vásárló erő a magas kamatokkal, és nem tud már minden idióta 2 millió önerőre eladósodni 20-30 milliókkal 20-30 évekre.
Új ház/lakás nálam eleve ki van lőve az árazás miatt, szóval ez a zöld hitel meg amit okoz egyáltalán nem érint.
A fizetések nem fognak tudni annyit nőni, hogy 400k legyen egy albi. Az albik áremelkedése már így is vagy 2-3 éve elszakadt az ingatlanok áremelkedésétől, sokkal kevébé nőttek, ha egyáltalán.
Szóval kizárásos alapon, szerintem előbb fognak a lakás árak korrigálni.
Tehát hány olyan ember van még, aki felvesz 20-30-40 millió hitelt egy lakásra 20-30 évre. Gondolom nem életszerű, hogy aki 2 éve felvett mondjuk 25 millió hitelt az újra felvesz 3 év múlva 25 milliót, azaz nem lesz potenciális vásárló és valószínű, hogy nem fog megjelenni a piacon vásárlóként. Ezek a számok lennének érdekesek…
Szóval kizárásos alapon, szerintem előbb fognak a lakás árak korrigálni.”
Ha a német modell történik meg Magyarországon, akkor nem.
Itt most kb. 2000 euróért bérelhető egy olyan lakás, mint amiket két tömbbel arrébb most építenek. 1 millió euró per lakás. És napról-napra változik (nő) az áruk.
Hát csak a bérbeadásból annak a büdös életben nem jön be az ára (a kiadó szemszögéből). Valamiért mégis veszik őket, mint a cukrot.
Valszeg külföldi “befektetők”, akiknek tisztára kell mosni a pénzt (orosz, kínai, arab, errefelé nézelődj.)
Akkor ezek szerint van a zsebében még vagy 40 millió, mert az általad definiált ingatlan kb. 70-be kerül. Ha lenne összesen 40 millió kp-d, akkor te még felvennél 30-at 30 évre? Vagy úgy általában ér annyit egy ilyen lakás? Egyik szituáció meredekebb, mint a másik…
Az ár a mérettől és a lokációtól is függ, szóval lehet az 50M vagy épp kétszer/többször annyi is. A cikkben 20 év futamidő szerepel, az a húszas és harmincas korosztálynak belátható időtáv, ami persze lehet 23, 17, 10, akármennyi, döntésük és lehetőségeik alapján. A mondanivalóm inkább arra irányult, hogy ki lehet hozni a maximumot az ingatlanváltásból, ne engedjük magunkat a csapból is folyó negatív példákkal kapásból lehangolni, inkább nyitottan és motiváltan kezdjünk keresésbe saját érdekünkből. Meg tudja hozni a gyümölcsét.
A legfontosabb inkább a tervezés: a lehetőségekhez és a reális saját/családi kilátásokhoz igazodjon a bevállalt hitel nagysága és futamideje. A mai ingatlanárak valóban meredekek. Egyikünk sem tudja viszont, hogy még meredekebbek lesznek-e vagy ellenkezőleg. A tippelgetés sajnos nem visz előre, a “megerősítési torzítás” eközben rossz döntésre sarkallhat.
Babaváró 10M, beígért 3 gyerek CSOK-ra 10M, ez 20M Ft önrész, ha van összesen kb 450 000 Ft nettó jövedelmük, azzal 32M hitelt fel tudnak venni, tehát ez már 52M Ft.
Igen, és akkor jössz Te, aki eddig spórolt 10-15M Ft önrészt éveken át és rádöbbensz hogy nem tudod ugyan azt megvenni.
A jelenlegi nemet aktualis allapot. Nem tudjuk mi lesz Nemeto.-ban az ingatlanpiaccal. Az UBS ingatlan lufi indexeben Munchen a top 1, Frankfurt a 2.-ik. Lekorozve jocskan a “vilagot”.
Nemet modellben nezd meg mi tortent 1995-2005/2010 kozott. 90 utan mikor kifutottak a nagy egyesules utani epitkezesek, 10-15ev sivatag. Ismerek olyat aki akkor rendesen bukott ingatlanokkal. Ha jon egy kamatemeles az itt is erezheto lesz.
“Valszeg külföldi “befektetők”, akiknek tisztára kell mosni a pénzt (orosz, kínai, arab, errefelé nézelődj.)”
Ez igy van. Itt a kornyekunkon vannak olyan luxus ingatlanok amiket oroszok, kinaiak vettek, csilliokert. Nagyreszt uresen allo lakasok.
A medián fizu közelebb van már jelenleg is szerintem a 300-hoz mint a 200-hoz. Két keresős családban ha az egyik fél medián körül keres, a másik kicsit jobban, akkor azért nem egy olyan megugorhatatlan akadály mondjuk 30 milla törlesztése… Vésztartalékba bele kell számolni a törlesztőt, az se a világ vége. Mennyi 6 hónapra? 1.2m? Abból már értelmes használt autót sem lehet kapni.
Ezt csak így a “kinek van rá pénze” kérdés margójára. És akkor az állami támogatásokat meg sem említettem, ez csak a piaci kamat.
Egyébként köszönjük a cikket, sok hasznos infó volt benne.
– 50% önrész megvan (ezen felül marad legalább 6 havi bérnek megfelelő tartalék, illetve az illeték teljes összegét és az egyéb költségek is lefedő összeg)
– nincs hitelem
– stabil munkahelyen vagyok hosszú évek óta
– jelenleg 250e nettó bevétel
– pillanatnyilag az MNB fogyasztóbarát lakáshitel kalkulátor szerint 20 évre fix kamattal 65-70e /hóval kaphatnék hitelt
Szerintetek ekkora összegre kaphatok hitelt egyedülállóként (30 éves)?
Elvileg igen.
Ez így már eléggé megszűri a lehetséges célcsoportot. Én is csak arra tudok gondolni, hogy CSOK+Babaváró az önerő, és arra a hitel. Esetleg jelzálog a szülői házon. Egyik Facebook ismerősnél láttam, ő is azzal dicsekedett, hogy önerő nélkül tudott házat építeni. Nem kérdeztem hogyan, gondolom így
A szomszéd, lenézett, kinevetett ország pedig szépen ajándékba kap nagyobb összeget:
portfolio.hu/unios-forrasok/20210927/elfogadta-a-roman-helyreallitasi-tervet-brusszel-az-orszag-ezzel-zarkozna-fel-az-unios-atlaghoz-502498
Nálunk alig van szaktanár, eü-s, már kormányablakos sincs elég. Ez is szép állapot: index.hu/gazdasag/2021/09/24/fluktuacio-munkaeropiac-szakmunkas-szakszervezet/
Munkaalapú társadalom, aha…
Kb. sírnivaló…
Nalam ez elkepzelhetetlen. Se ugy, hogy en veszek fel hitelt a szulok hazara, se ugy, hogy a gyerek fog az en hazamra.