Végre-valahára elindult a kamatemelési ciklus, hónapról-hónapra emeli a kamatot a jegybank. (Bár éppen most csak 0,15 százalékpontot emelt az eddigi havi 0,3 helyett, egyből gyengült is a forint a rossz hírre.)
Azonban érdekes módon a lakáshitelek kamatai (még) nem követték le ezt az emelkedést. Bár jellemzően drágultak a hitelek, de nem annyival, mint az indokolt lett volna a kamatemelés miatt. Sőt, a hosszabb ideig fix hitelek kamatai közelebb kerültek az 5-10 éves kamatokhoz. (Fontos tudni, hogy befogadás után nem változtathat a bank kamatot, így az számít, milyen kamat mellett fogadták be a hitelt és nem az, mikor folyósítják.)
Hitelügyintéző Gáborunkat megkértem, írjon egy körképet, mi változott mostanában a hitelpiacon. Gondoltam, ír egy összefoglalót a kamatok változásáról, de túlteljesítette a kérést, egy sokkal bővebb írással jelentkezett. (És természetesen továbbra is várja a fenti honlapon a jelzáloghitelekkel kapcsolatos megkereséseket. Ez volt itt a reklám helye, még mielőtt elfelejtem, mint a múltkor. 🙂 )
Következzen az ő írása:
Az írás második felében egy konkrét példán keresztül azt fogjuk alaposan megvizsgálni, hogy milyen szempontokat érdemes figyelembe venni, amikor arról döntünk, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt veszünk fel, vagy csak 10 évre fixáljuk a hitel kamatát. Még mielőtt erre rátérnénk, néhány, az egész jelzáloghitel piacra vonatkozó megállapítás dióhéjban:
Emelkedő kamatok
- Amint arról itt a blogon is többször volt szó, a jegybanki alapkamat, az állampapírhozamok és bankközi kamatlábak emelkedését követve a lakossági piaci lakáshitelkamatok is emelkedésnek indultak.
- A kamatemelés minden pénzintézetnél más-más ütemben zajlott és zajlik. Egy-egy, még kamatemelés előtt álló hitelajánlat megcsípésével most többet spórolhatunk, mint a viharcsendes időszakokban.
- A Magyar Nemzeti Bank előrejelzése szerint mindenesetre tartósan emelkedő hegymenetre számíthatnak a hitelkamatok alakulását illetően a hitelintézetek és a hiteligénylők is.
- Minden kamatperiódusban nőttek a kamatok, de más-már mértékben. Csökkentek az 5 és 10 évre rögzített és a 10 és 20 évre rögzített kamatok közti különbségek.
Tanácsok hitelfelvétel előtt állóknak
- Amennyiben lakáshitel felvétele előtt állunk, amennyire rajtunk áll igyekezzünk minél előbb eljutni a hitelkérelem banki befogadásáig!
- Ha szeretnénk a korábban felvett hitelünket kedvezőbbre cserélni, akkor ne késlekedjünk!
- A bank/hiteltermékválasztás során kiemelten figyeljünk arra, hogy az adott ajánlatnál a hitelkérelem befogadásakor, vagy jóváhagyásakor rögzülnek-e a hitelkondíciók. Az összes minősített fogyasztóbarát hitelre és több egyéb hiteltermékre is igaz, hogy a befogadás után nem változhatnak a hitel kondíciói.
Negatív reálkamat
- A hitelkamatok az emelkedés ellenére továbbra is alacsonyabbak az inflációnál/várható inflációnál.
- A legkedvezőbb öt éves kamatperiódusú kamatok továbbra is alacsonyabbak, mint a prémium állampapíron elérhető hozamok 5 év alatt.
- A két előbbi megállapítás egy nagyon ritka „csillag együttállás”. Most azok számára is megéri (több) hitelt felvenni, akiknek (kevesebb hitel mellett) is van elegendő forrásuk lakáscéljaik megvalósítására. Soha ne vegyünk fel annyi hitelt, aminek a törlesztőrészletét nem tudjuk biztosan és kényelmesen minden hónapban kifizetni, vagy amit nem tudunk szükség esetén likvid forrásból visszafizetni.
- Amíg az infláció magasabb, mint a hitelkamatok, addig a hosszú futamidő és későbbi előtörlesztések kombináció jobb döntés lehet, mint a lehető legrövidebb futamidőre igényelt hitel.
Szigorodó hitelbírálat
- A jegybank elzárta a pénzcsapot. Vége az olcsó és szinte korlátlan mennyiségben elérhető pénzforrás időszakának.
- A pandémia közép- és hosszútávú negatív gazdasági következményeként, főleg a hitelmoratórium megszűnésé után a jelenlegi nulla-közeli szintről jó eséllyel nőni fog a késedelmesen/nem fizetett hitelek aránya.
- A két fenti hatás eredőjeként arra számítok, hogy a legtöbb pénzintézetnél szigorodni fog a hitelbírálat.
- Az eddigieknél szigorúbb adós- és ügyletminősítésnek az lehetne az alternatívája, ha újra visszatérne a korábban széleskörben alkalmazott kockázat alapú árazás. Így azok is kaphatnának hitelt, akinél a bank úgy ítéli meg, hogy magasabb a kockázata annak, hogy törlesztési nehézségei lesznek. Csak drágábban. Egyenlőre nincsenek arra utaló jelek, hogy a bankok ebbe az irányba (is) lépnének.
….
Szabó Anna és Bence 20 évre vesznek fel 30 millió forint piaci kamatozású jelzáloghitelt. Nem tudták még eldönteni azt, hogy a futamidő végéig fix kamatú hitelt válasszanak vagy egy 10 éves kamatperiódusú 20 éves futamidejű hitelt. Próbáljunk meg segíteni nekik!
Kiinduló állítások:
- Biztosan jó döntést – a lent leírt kivételektől eltekintve – csak akkor hozhatnának a kérdésben, ha tudnánk mennyi lesz 10 év múlva a hitelük kamata 10 éves kamatperiódust választva.
- akár 4,34%, 20 évig fix kamattal hitelt most felvenni jó eséllyel sokkal olcsóbb, mint 2-3 év múlva hitelt felvenni akár rövidebb kamatrögzítés mellett.
- akár 3,54%, 10 évre rögzített kamattal még olcsóbb megoldás lehet. Annak függvényében, hogy a 10-edik év végére mennyi tőketartozás marad és mennyi lesz a második 10 évben a hitel kamata, összköltségben lehet ez drágább megoldás is, mint a végig fix kamatú hitel.
- minél többet fognak előtörleszteni a hitelbe, annál nagyobb az esélye annak, hogy összköltségben a 10 éves kamatperiódusú hitellel járunk jobban.
(Szinte) biztos, hogy a 10 évre rögzített kamat a jó döntés, ha
- a hitelt 10 év alatt (szinte) biztosan visszafizetik előre jól tervezhető előtörlesztések révén, vagy azért, mert a fedezeti ingatlant (szinte) biztosan eladásra kerül az első 10 évben (anélkül, hogy a jelzálogjogot egy, a már birtokunkban lévő ingatlanra átjegyeztethetnénk).
- a jelentősebb előtörlesztések révén marad ugyan fennálló tartozás a 10 év végére, de nem jelentős.
- ha 20 évig fix kamatú hitelre nem hitelképes a kedves pár.
(Szinte) biztos, hogy a 20 évre rögzített kamat a jó döntés,
- ha Bence és Anna ránéz törlesztőrészlet-különbségre és mondják, hogy ennyi pluszköltséget az első tíz évben nekik simán megér, hogy a 10. év végén ne emelkedhessen a törlesztőrészlet. Az elérhető legkedvezőbb összköltségű ajánlatokat nézve ez havi 14.350 Ft-ot jelent. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)
- ha szabadfelhasználású, és nem lakáscélú hitelt vesz fel a házaspár. Van egy pénzintézet, amely lakáshitel kamattal adja a felhasználási megkötés nélküli jelzáloghitelt is. A kamat 4,79%. Ez alig drágább, mint az elérhető legkedvezőbb 10 éves kamatperiódusú alternatíva.
- ha a törlesztőrészletbeli különbség (havi 14.350 Ft) megítélésük szerint megér nekik annyit, hogy a jövőbeli előtörlesztésre szánt pénzt akár másra elkölthessék, ha annakidején úgy döntenek, anélkül, hogy a törlesztőrészletük emelkedését el kelljen szenvedniük. (Jelentős összegű, az első 10 évben történő előtörlesztések mellett így is a 10 éves kamatperiódus a jó döntés.)
Amennyiben a fenti szempontok egyike sem dönti el egyértelműen egyik van másik irányba a kamatperiódus választást, akkor a jövő ismeretének hiányában arról érdemes még beszélnünk, hogy a kamat emelkedése, hogyan befolyásolja a törlesztőrészletet és a hitelünk összköltségét. Fontos, hogy a kamatkockázatot se alul-, se túl ne becsüljük.
- A kamat emelkedésének nincs felső határa. A 2008-ban a gazdasági világválság hatására villámgyorsan kétjegyűek lettek a banki kamatok Magyarországon. Szerintem naivság azt gondolni, hogy ilyen nem történhet még egyszer. Vagy azt, „hogy a kamatok egy szinten túl nem nőhetnek”, mert akkor csődbe megy az állam, összedől a bankrendszer sőt a világ.
- A tíz éves kamatperiódusú hitel nincs referenciakamathoz rögzítve. Ez nem azt jelenti, hogy 10 év múlva akármennyit emelhet a bank a kamaton. Az Magyar Nemzeti Bank a kamat maximális kamatemelés mértékét határozza meg a 10 év múlva esedékes banki forrásköltségekhez kötötten, https://www.mnb.hu/penzugyi-stabilitas/fair-bank/kamatvaltoztatasi-mutato/forinthitel. Számszerű maximum nincs, de nem emelhetnek többet a finanszírozók a kamatokon, mint amennyivel az ő forrásköltségeik a kamatperiódus fordulókor nőnek. Az első kamatperiódus alatt bekövetkező forrásköltség emelkedéseket azonban nem „számlázhatják tovább”.
- Forinthiteleknél a visszafizetendő tőketartozásunk nem nő a kamatláb növekedésével. Nem úgy, mint a rosszemlékű dezivahiteleknél.
- Az jelzáloghitelek törlesztőtáblája a következőképpen „keletkezik”: Megfizetjük az egy hónapra eső kamatot. Amennyi a kamat megfizetése után még marad a havi törlesztőrészletből, annyi tőkét törlesztünk az adott hónapban. Hónapról hónapra csökken a kamatfizetés és nő a tőketörlesztés aránya.
- Ha nő a kamatláb, akkor havonta több kamatot fizetünk, nő a törlesztőrészlet. Kamatot mindig csak az előző hónap végén fennálló tőketartozás után kell fizetni. Ha nő a kamat, a tőketörlesztés aránya csökken, és kamatfizetés aránya nő.
- Minél régebb óta fizetjük a hitelt (és minél többet törlesztünk elő)
- annál alacsonyabb a fennálló tőketartozásunk,
- annál kevesebb kamatot fizetünk a törlesztőrészleten belül (és annál több tőkét törlesztünk),
- egyre kisebb mértékben nőhet adott kamatemelkedés mellett a törlesztőrészletünk. Vagyis évről-érvre, hónapról-hónapra csökken a kamatkockázat.
A fentiek szemléltetésére térjünk vissza Anna és Bence hiteléhez:
10 éves kamatperiódusú hitelt választva (kamat 3,49%):
Az első hónapban 87.250 Ft kamatot fizetnek és 86.854 Ft tőkét törlesztenek. A teljes havi teher 174.104 Ft.
A kamatperiódusfordulót megelőző 119. hónapban már merőben mások az arányok: 51.861 Ft kamatot fizetnek és 121.973 Ft tőkét törlesztenek, a fennálló tőketartozás pedig 17.709.867 Ft. A törlesztőrészlet ugyanannyi, mint az első hónapban. Kamatperióduson belül a törlesztőrészlet nem változhat.
Nézzük meg mi történik, ha a kamat a duplájára nő. A törlesztőrészlet úgy alakul, mintha 17.709.867 Ft hitelt 10 évig fix 6,98% kamat mellett vettek volna fel: 205.444 Ft. A 120. hónapban ebből kamatfizetés 103.012 Ft, a tőketörlesztés 102.432 Ft
A hitelük összköltsége (az egyszeri költségekkel és esetleges előtörlesztésekkel és inflációval most nem számolva): 45.545.760 Ft
A 20 évig fix hitel mellett 45.164.160 Ft lett volna az összköltség.
A pénz időértékével nem számoltunk (pedig érdemes lenne, de nem tudjuk, hogy alakul majd az infláció az elkövetkező 20 évben). Most, vagy 1-5 év múlva kifizetett 100.000 Ft-nak nagyobb a vásárlóértéke, mint a 10, vagy 20 év múlva.
Inflációval továbbra sem számolva a Szabó család hitele 6,63%-os, második tízéves kamat mellett lenne a 20 fixxel megegyező nominális összköltségű.
Ezek után milyen kamatperiódust javaslok Annáéknak? …. A döntést a fentiek figyelembevételével nekik kell meghozniuk. 😊
Ha a 10 éves kamatperiódus mellett döntenek
- törekedjenek minél többet előtörleszteni az első 10 évben,
- ha nem sikerül visszafizetni a teljes tartozást 10 év alatt, akkor legkésőbb 10 év múlva vizsgálják meg, hogy érdemes-e hitelüket más futamidejű/kamatperiódusura cserélni.
Pillanatkép a legjobb lakáshitel kamatokról (2021.09.19):
Ezúttal a kamatokon felül törlesztőrészletek (kötelező hitelfedezeti biztosítások díjai) is szerepelnek 30 milliós hitelösszegre, hátha a Szabó családot (akik feltevésünk szerint minden banknál hitelképesek) más kamatperiódusú hitelajánlatok is érdeklik. Az 5 és 10 éves kamatperiódusú hitelajánlatok esetén 20 éves futamidővel számoltunk. A FIX ajánlatoknál a futamidő megegyezik a kamatperiódussal. A 20 éves futamidejű ajánlatokat kivastagítva látjátok
| Kamatperiódus |
Kamat |
Futamidő |
Havi törlesztőrészlet |
Hitelfedezeti biztosítás minimális díja |
| 5 éves |
2,94 % |
20 év |
165.479 Ft |
- |
| 5 FIX – hitelfedezeti biztosítással |
2,46 % |
5 év |
540.816 Ft |
18.929 Ft |
| 5 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül |
2,66 % |
5 év |
543.520 Ft |
- |
| 6-8 FIX – hitelfedezeti biztosítással |
2,85 % |
8 év |
353.664 Ft |
12.378 Ft |
| 6-8 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül |
3,05 % |
8 év |
356.424 Ft |
- |
| 9 - 10 FIX - hitelfedezeti biztosítással |
3,10 % |
10 év |
293.754 Ft |
10.281 Ft |
| 9 - 10 FIX - hitelfedezeti bizt. nélkül |
3 30 % |
10 év |
296.580 Ft |
- |
| 10 éves - hitelfedezeti biztosítással |
3,34 % |
20 év |
172.746 Ft |
6.046 Ft |
| 10 éves - hitelfedezeti bizt. nélkül |
3,49 % |
20 év |
173.833 Ft |
- |
| 11 - 13 FIX - hitelfedezeti biztosítással |
3,85 % |
13 év |
246.733 Ft |
8.636 Ft |
| 11 - 13 FIX - hitelfedezeti bizt. nélkül |
4,05 % |
13 év |
249.716 Ft |
- |
| 14 - 15 FIX - hitelfedezeti biztosítással |
3,95 % |
15 év |
222.885 Ft |
7.801 Ft |
| 14 -15 FIX – hitelfedezeti bizt. nélkül |
4,15 % |
15 év |
225.944 Ft |
- |
| 16 - 18 FIX - hitelfedezeti biztosítással |
4,00 % |
18 év |
196.541 Ft |
6.879 Ft |
| 16 - 18 FIX - hitelfedezeti bizt. nélkül |
4,20 % |
18 év |
199.704 Ft |
- |
| 19 FIX - hitelfedezeti biztosítással |
4,32 % |
19 év |
194.612 Ft |
6.811 Ft |
| 19 FIX - hitelfedezeti bizt. nélkül |
4,34 % |
19 év |
194.386 Ft |
- |
| 20 FIX |
4,34 % |
20 év |
188.184 Ft |
- |
A kamatemeles hatasa elveszik, mint fing a szelben. Egyik oldalon kamatot emelnek, a masik kezukkel meg egy 2x akkora keretosszegu, piaci kamatozas kb feleert futo zold otthon tamogatast kinalnak. Tetszenenek eldonteni, hogy akkor mi a fenet is akarnak pontosan, ha mar tulhevulesrol beszelnek honapok ota.
Novak Katika persze nem birta ki, feltunesi viszketegsegeben rogton felugrott a szinpadra es raigert a ZOPra is 10-15milla ingyen hitelt a CSOKosoknak.
Az eredmeny: az orosz PPSH gepfegyver sem szorta ugy a skulokat, mint az ingatlanfejelsztok a 2szamjegyu aremelesrol a hirleveleket.
En nem varok semmi erdemi aranyrendezodest ezektol az beavatkozasoktol a piacon, gatyaig eladosodva, 87fele kicsavart csaladtamogatassal aladucolva es kontraszelektalva fog tengodni a magyar a rekordinfla kozepette. Mert az jo.
Jige: azt akartuk, hogy jobb legyen, ugy sikerult, ahogy szokott
Majd más is írja: a bankok az MNB zöldhitelével is versenyeznek nemsokára, tehát olyan brutális mértékben nem szállhat el a kamat, amíg azt a forrást az MNB biztosítja.
Hogy ez meddig lesz, pontosan kiknek, illetve milyen arányban tudják az új lakás felé terelni e miatt a népet, azt nem tudom persze 🙂
Bennem az merült fel, hogy a növekvő kamatok elméletileg fékezni fogják az ingatlan piacot, akkor most megérheti az olcsóbb hitelt felvenni, de pár év múlva meg már lehet, hogy korrigálnak az árak lefelé és azzal is jobban jár, hogy olcsóbban vehet vagy építhet az ember. Plusz 45 bázispont már biztos idénre. A jövő évi inflációs előrejelzés szerint még utána is folytatni kell az emelést. Pár év múlva kiderül ki járt jobban vagy rosszul.
Az alsó táblázatnál elférne az elvárt havi jóváírás is, és egy korrigált thm, amiben a hitelfedezeti biztosítás is ki van számolva. Ezek nélkül nem lehet összehasonlítani a sorokat.
No igen, szépek ezek a számítások, de ha a bankoknak nem jön ki az extra luxusprofit, akkor a kúria átírja a szerződéseket mint a devizahiteleseknél, oszt' jó napot.
"Azt akartuk, hogy jobb legyen, úgy sikerült, ahogy szokott."
Hát majdnem ledőltem a székről röhögés közben, az egymondatos ötös írásbeli érettségi az elmúlt évtizedekről.
Én sok (és sok helyről történő, több közvetítőt végig házalva) ajánlatkérés után kaptam 3,9%-os kamatot 10 évre fix 20 éves hitelre hitelfedezeti biztosítással, masszív önrésszel (70+%) és 35% körüli jövedelemarányos (összes, kedvezmények nélkül számolt) törlesztővel 2 hónapja. Mit csinálhattam rosszul, hogy nem kaptam sehol jobb ajánlatot, hiszen itt a példában erre az esetre 3,34 % a kamat?
@hazvasarlo
Gábortól is kértél ajánlatot? Csak azért kérdem, mert már több ember is így járt, hogy körbejárt mindent amit gondolt, majd elküldtem Gáborhoz, majd letoszott, hogy miért nem mondtam hamarabb, sokkal jobb ajánlatot kapott, mint amire ráment több napja.
"egyenlőre" áááááááááááááááááááááááá
Házvásárló:
-nincs elegendő igazolható jövedelmed, hogy egyedi kamatot kapj,
-nem elég nagy a hitelösszeg amit szerettél volna felvenni,
-rossz és/vagy kis főügynökkel szerződött közvetítőkkel beszéltél,
-nem független közvetítőkkel beszéltél.
Ha még aktuális, akkor beszéljünk róla, szívesen segítek vagy keresd meg Gábort, mert nem szeretném rontani az üzletét.
Egyébként az UniCredit Bank kamatait olvashattuk, melyek 0,3%-os partneri kedvezményt tartalmaznak és 400ezer Ft jóváírást várnak el hozzájuk az MFL esetében.
"Szabó Anna és Bence 20 évre vesznek fel 30 millió forint piaci kamatozású jelzáloghitelt." Kb. eddig elég is volt olvasni, és itt akár sírva is tudnék fakadni.
Számomra egyre nehezebb elképzelni a tipikus magyar ingatlanvásárlót (a befektetőket nem számítom bele):
1. Budapesten vesz 10-20 milliós önrésszel 40-50 millióért ótvarék panelt, ami 70 éves lesz, mire kifizeti (ha kifizeti), a majdani értéke erőteljesen kérdéses.
2. Budapesten vesz valami silány minőségű új építésűt, ami pár év múlva szétreped, beázik, meg amúgy is szar az elrendezése, kicsi, stb.
3. Vidéken vesz fel 30 millió hitelt valami normálisabb ingatlanra, ami valószínűleg szintén túlárazott, a hitel legalább ütemterv szerű kifizetése megkérdőjelezhető a sokkal szűkebb munkaerőpiac miatt.
A végkövetkeztetés számomra az, hogy ha 30 milliót veszel fel 30 évre, akkor egészen egyszerűen nem teheted meg ezt a vásárlást.
OFF:
Egyre többször fordul elő, hogy NINCS átnézve a blog aktuális posztja, mielőtt ide kikerül.
Tele van hibákkal és ez nem jelent jót.
Mi, régi motorosok tudjuk, hogy mit tudsz, az újak viszont: nos ők más mércével IS tudnak mérni.
Akkor is figyelembe kell ezeket venni, ha nincs ebből egy kanyi vasad sem.
"10-edik év végére" Ilyet például még soha sem láttam.
EGYELŐRE ennyi.
On:
Egy hitelügyintézőm felhívta a figyelmem, hogy koránt sem biztos, hogy egy jelenleg 52M ft-ba kerülő, 78nm-es , CC minősítésű ingatlanhoz felvehető/kapható hitelek rosszabbak lennének, mint az új, Zöld hitel és társai.
Ha ugyanaz a 78nm legalább 8M ft-tal többe fog kerülni, akkor simán lehetnek olyan futamidejű hitelek,ahol a mostani kamatokkal jobban lehet járni.
OFF:
( Amikor azt olvasom, hogy a BB-s, 92nm-es belvárosi ingatlan KÖZÖS KÖLTSÉGE 19.784ft, akkor a szívemhez kapok.
20év alatt minimum 5M ft! )
Eredetileg 1-2 év múlva akartam lakást venni, de a kamatemelések hatására úgy döntöttem, hogy előrébb hozom ezt a célt a vésztartalékom részleges feláldozása árán, mivel 4,5% felett már semmiképp nem vennék fel Magyarországon lakáshitelt. Az ügyintéző szerint nagyon nagy most a kereslet, ezért érdemes a fogyasztóbarát hiteleket választani, annak szabályozott többek között az elbírálási ideje. Nekem 3,65%-os thm volt a legkedvezőbb ajánlatom 10 évig fix hitelre, 20 éves futamidőre (OTP).
Nekem a problémám nem a kamatokkal van, hanem az árakkal, úgy összességében. Most láttam, hogy a szombathelyi Deichmanban bruttó 300ezerrel keresnek eladót heti 40 órába. Az nettó 200ezer Ft. Az ismerősöm meg 2011-ben 15 millióért épített komplett könnyűszerkezetes házat, és nem a most szokásos 60-70nm-est. Ehhez képest az ilyen ház most nem tudom, 50 millió?, ami legalább 3x-os növekedés, a fizetés meg nem nőtt háromszorosára. Vagyis pontosabban, ha azt nézzük, hogy 10 éve mennyi maradt meg házvásárlásra megélhetés után, az biztosan nem volt harmada annak, amennyi most marad meg.
Emiatt nem értem, mire ez a nagy hitelfelvétel. Tudom, hogy nem a minimálbéresek veszik fel a hitelt, de akkor a többet keresőknél ennyivel nőtt az életszínvonal, hogy ők megtehetik? Mert amúgy az egész lufi, ahol egyre több és több hitelt kell felvenni.
Én szurkolok a magas kamatoknak. Hiába lesz drágább a hitel, ha emiatt végre bezuhan az ingatlanpiac, és a lakások sokkal olcsóbbak lesznek. Én biztos nem most fogom elsietni a lakásvásárlást.
@penzugyi-termek-kozvetito no az UniCredit elég balf@sz egy banda
Igen, a bankok lenyújják a luxusprofitot, meg Novan Katalin is.
Ha az unicredited valasztod, legalabb 4 honapos fizetesi hataridoben allapodj meg az eladoval, ha nem akarsz folyamatosan fizetesi hataridot modositani es meg ugy is eveket fogsz oregedni mire folyositjak
SID,
Nem folytattad a listádat, pedig további opciók is vannak. Például:
4. Budapesten vagy nagyvárosban vesz valami korrekt minőségű új építésűt, leinformált beruházótol, aminek jó az elrendezése, világos, csendes stb.
Nem lehetetlen. Ráadásul, mivel új építésű, a beruházóval egyeztetve bizonyos mértékig bizonyos falakat mozgathatsz, megadhatod a lámpák, kapcsolók, konnektorok, radiátorok (ha olyan a fűtés) stb. számát és helyét, dönthetsz zuhany vagy fürdőkád között stb.
Abban egyetértek, hogy piszok drága lett minden. Viszont akinek indokolt a költözés bármi okból, az most fog venni. Főleg, hogy nem látszik - reálisan legalábbis - a fordulat lehetősége.
+1: Gábor legnagyobb hibája az "egyenlőre" lehet. Az vesse rá az első követ, aki még nem tévesztett helyesírásban. Amúgy profin teszi a dolgát, mindkét eddigi tranzakcióm flottul ment vele.
Egy ma jellemző, lakáscélú, 20 èves kamatperiódusú, végig fixet hitelt fel mernék venni most, ha tudnám hogy a következő 20évben min. 10%-os lesz az infláció, de mivel erre kicsi az esély, nem veszek fel.
Az ennyire hosszútávú forintalapú hiteleknél egyébként mi lesz, ha közben jön az euro? Mit írnak a kondíciókban erről általában?
Milyen ingatlanpiac zuhanásra számít bárki is? A szar ingatlanok ára esik vagy stagnál amit már most alig tudnak eladni. Úgy a magyar ingatlanállomány legalább 70%-ról beszélek.
Egy korszerű, 2022-es energetikai követelményeknek megfelelő ingatlan mitől lenne olcsóbb? Legfeljebb mert hulldék a kókler kivitelező miatt.
Nem akarom elkeseríteni azokat akik majd a drágább hiteltől várják a bedőlést, kivéve ha szart akar venni mert az tényleg olcsóbb lesz. Minden más meg drágább jövőre, mert még komolyabb követelményeknek kell megfelelni.
Ja, ingatlanosok szerint mindig most azonnal kell lakást venni.
@copywriter
Átérzem, amit írsz, de nem _értem_ hogy mi az összefüggés a poszt-tal? A nettó 200e Ft egy sima életre elég (vidéki városban is), gyerek nélkül mondjuk egy átlagos házastárssal. De ebben nincs mozgástér: azaz lakhatás legyen megoldott, kocsi ne legyen. Zéró egyedfejlődés.
A poszt célja azon - nem több mint 10e - emberek kiszolgálása, akik épp örököltek, eladtak egy ingatlant, szülők segítettek, kata-s vállalkozó havi 700e-rel (-50e adó) vagy spóroltak havi 3-400e-t az elmúlt 5-8 évben. Azaz _döntési lehetőségük_ van hogy most vesznek vagy várnak egy kicsit (de most is tudnának). Azok sajnos, akiknek mindig hiányzik kb. a 2/3-a és nem tudnak a buli-költések elhagyásával havi 150 helyett 250-et félretenni (vö. cipőbolti fizetés) havonta, azok nem tudnak ezzel élni. (Jöhetnek a trollok, hogy mik ezek a számok? A mostani érzéseim, nulla közgáz végzettség)
Budapest Bank!
Kettő és fél hét alatt a számlamon volt a szab.felhaszn.jelz.hitel.
10 év fix, 3,25% fix kamat.
"ha bevezetik az eurot"
Az ev vicce. A fidesz soha nem fogja bevezetni.
@anton-von-p
3,5% kamattal 10 évre 4% inflációval (papíron) is elég jó helyzetben vagy.
Ha jön az euró és a fixált forint kamatod túl magas lesz az eurós kamatokhoz képest akkor kiválthatod a hiteled az eurós kamattal, semmi nincs fixen kőbevésve, vannak lehetősegek.
@beci
Nekem az unicredit kevesebb,mint 1 hónap alatt kiutalta a hitelt minden probléma nélkül. És nem mellesleg ők adták a legjobb ajánlatot(kevesebb,mint 3% kamat/thm) ,ugyanolyan konstrukciónál az otp 18ezerrel lett volna több,pedig 10 évig otp-s voltam.
@b-csaba Igen, én arra próbáltam célozni, hogy nem értem, miért fújják az emberek a lufit azzal, hogy vásárolnak. Az teljesen igaz, hogy lakni kell valahol. Az is igaz, hogy a magyar albérleti piac egy nagy kaki. De míg itt, ahol élek 70-75 nm-es albérlet 110-130 ezer havonta, addig az új építésű ház kb. 50 millió, és megnéztem őket, a ház körül van kb. néhány méter nem is tudom mi, mert ott a következő ház. Tehát már ott sem igaz, hogy nagy kert jár hozzá.
Ebből az jön le, hogy majdnem 40 évig lehet bérelni egy ház árából, és akkor tényleg semmihez sem kell hozzányúlni, mert a kiadó javít mindent. Az új házaknál meg direkt megnéztem, a csupasz téglára megy rá a hőszigetelés, belül meg a gipszkarton. Amit vagy körbeszigetelnek, vagy nem. Kivétel nélkül, így nem tudom, milyen lesz a műszaki színvonala.
Most vagy az albérlet fog felmenni havi 400ezerre, vagy nagyon nem éri meg a matek.
@Treil
Igen, engem pont ez a szar használt kategória érint (24-30 millió körül). Én abban bízom, hogy ezek iránt elfogy a vásárló erő a magas kamatokkal, és nem tud már minden idióta 2 millió önerőre eladósodni 20-30 milliókkal 20-30 évekre.
Új ház/lakás nálam eleve ki van lőve az árazás miatt, szóval ez a zöld hitel meg amit okoz egyáltalán nem érint.
@copywriter
A fizetések nem fognak tudni annyit nőni, hogy 400k legyen egy albi. Az albik áremelkedése már így is vagy 2-3 éve elszakadt az ingatlanok áremelkedésétől, sokkal kevébé nőttek, ha egyáltalán.
Szóval kizárásos alapon, szerintem előbb fognak a lakás árak korrigálni.
@copywriter “mert a kiadó javít mindent”; haha ez egy ideális világkép.A nagy magyar valóság az, hogy a tulajdonosok minimális befektetéssel akarnak profitot maximalizálni. Tehát maximum akkor fog valamit javítani, amikor megunja a rinyálásod vagy életveszélyes helyzetről van szó, a többit elintézi a ‘jóvanazúgy mentalitással. Én 10 éve lakom albérletben, persze volt kivétel, 1 egész darab, de sajnos a nagy átlag ilyen és ismerősi körömből is ezt hallom. Én utálom, hogy bármit akarnék csinálni, puncsoljak valakinek. Egy idő után eléred a “van az a pénz” szintet, főleg ha családod van.
@copywriter viszont a matekodat tovabb gondolva, ha 50M-ert veszel befektetesi celbol egy 2. ingatlant, es azt csak 130k/ho penzert adod ki, akkor a megterulesed 32 ev. Ha kozben koltened is kell ra, akkor meg tovabb tart, mire kihozod nullara.
@wombat Ez igaz, de ezen sokat lehet segíteni, ha majdnem minden a saját cuccod. Mi is így csináljuk. Én is sokkal jobban preferálom a saját tulajdont, de 50M-ért még családosként sem mondja azt az ember, hogy "van az a pénz". Tudom, sokan felvesznek 3-4 féle hitelt, és utána 20-25 évig zabszem a fenékben, hogy senki se legyen beteg, hónap végén legyen pénzt wifon levesre, és a 30 éves autón ne legyen 30 ezernél nagyobb szervizköltség. Ez kb. a recept az állandó stressz miatti egészségügyi bajokra, plusz a gyerekeknek is aztán igen minőségi gyermekkort és életet garantál.
Inkább azt lenne érdemes kiszámolni, hogy mikor fogy el a játékosok száma. Mármint az ingatlanárakkal kapcsolatosan.
Tehát hány olyan ember van még, aki felvesz 20-30-40 millió hitelt egy lakásra 20-30 évre. Gondolom nem életszerű, hogy aki 2 éve felvett mondjuk 25 millió hitelt az újra felvesz 3 év múlva 25 milliót, azaz nem lesz potenciális vásárló és valószínű, hogy nem fog megjelenni a piacon vásárlóként. Ezek a számok lennének érdekesek...
"A fizetések nem fognak tudni annyit nőni, hogy 400k legyen egy albi. Az albik áremelkedése már így is vagy 2-3 éve elszakadt az ingatlanok áremelkedésétől, sokkal kevébé nőttek, ha egyáltalán.
Szóval kizárásos alapon, szerintem előbb fognak a lakás árak korrigálni."
Ha a német modell történik meg Magyarországon, akkor nem.
Itt most kb. 2000 euróért bérelhető egy olyan lakás, mint amiket két tömbbel arrébb most építenek. 1 millió euró per lakás. És napról-napra változik (nő) az áruk.
Hát csak a bérbeadásból annak a büdös életben nem jön be az ára (a kiadó szemszögéből). Valamiért mégis veszik őket, mint a cukrot.
Valszeg külföldi "befektetők", akiknek tisztára kell mosni a pénzt (orosz, kínai, arab, errefelé nézelődj.)
@z0li kb 50 ezer ember vesz fel hitelt Magyarországon, ők jellemzően a NER által támogatott réteg. Szerintem pedig reális, hogy kb 3 évente vesznek fel 25 millió hitelt az addig befolyt 50 milliós nyereséghez. Másba mibe fektessenek?
@wombat én is adok ki lakást, azt találtam ki, hogy a lakbér egy része (5-6K/hó) külön megy egy "felújítási alapba"; a bérlő mondja meg, hogy mire szeretné használni, viszont miután kiköltözik, a "javítás" ott marad. Így lett minden izzó LED, szúnyogháló, pár új polc, stb. Szerintem ez win-win.
@csaladfo "4. Budapesten vagy nagyvárosban vesz valami korrekt minőségű új építésűt, leinformált beruházótol, aminek jó az elrendezése, világos, csendes stb."
Akkor ezek szerint van a zsebében még vagy 40 millió, mert az általad definiált ingatlan kb. 70-be kerül. Ha lenne összesen 40 millió kp-d, akkor te még felvennél 30-at 30 évre? Vagy úgy általában ér annyit egy ilyen lakás? Egyik szituáció meredekebb, mint a másik...
@z0li Egy előadásban én is azt hallottam, hogy a jövőbeli vásárlások előre lettek hozva és ezek hiányoznak majd a jövőben. Ráadásul a kamat emelés is elindul. Azért nem gondolnám, hogy valami nagyobb probléma nélkül beszakadnának az árak, de az enyhe árcsökkenés szerintem egyre valószinűbb.
SID,
Az ár a mérettől és a lokációtól is függ, szóval lehet az 50M vagy épp kétszer/többször annyi is. A cikkben 20 év futamidő szerepel, az a húszas és harmincas korosztálynak belátható időtáv, ami persze lehet 23, 17, 10, akármennyi, döntésük és lehetőségeik alapján. A mondanivalóm inkább arra irányult, hogy ki lehet hozni a maximumot az ingatlanváltásból, ne engedjük magunkat a csapból is folyó negatív példákkal kapásból lehangolni, inkább nyitottan és motiváltan kezdjünk keresésbe saját érdekünkből. Meg tudja hozni a gyümölcsét.
A legfontosabb inkább a tervezés: a lehetőségekhez és a reális saját/családi kilátásokhoz igazodjon a bevállalt hitel nagysága és futamideje. A mai ingatlanárak valóban meredekek. Egyikünk sem tudja viszont, hogy még meredekebbek lesznek-e vagy ellenkezőleg. A tippelgetés sajnos nem visz előre, a "megerősítési torzítás" eközben rossz döntésre sarkallhat.
Szerintem kár azt fejtegetni hogy ki fog felvenni 30-40 millió hitelt, mert az fog akivel el tudják hitetni hogy ez a normális. 🙂 A múltkor néztem a levezetését hogy kb. 50-60 milliós ingatlant hogy tud megvenni az, aki eddig 5 Ft-ot nem volt képes összespórolni.
Babaváró 10M, beígért 3 gyerek CSOK-ra 10M, ez 20M Ft önrész, ha van összesen kb 450 000 Ft nettó jövedelmük, azzal 32M hitelt fel tudnak venni, tehát ez már 52M Ft.
Igen, és akkor jössz Te, aki eddig spórolt 10-15M Ft önrészt éveken át és rádöbbensz hogy nem tudod ugyan azt megvenni.
@zedder "Ha a német modell történik meg Magyarországon, akkor nem."
A jelenlegi nemet aktualis allapot. Nem tudjuk mi lesz Nemeto.-ban az ingatlanpiaccal. Az UBS ingatlan lufi indexeben Munchen a top 1, Frankfurt a 2.-ik. Lekorozve jocskan a "vilagot".
Nemet modellben nezd meg mi tortent 1995-2005/2010 kozott. 90 utan mikor kifutottak a nagy egyesules utani epitkezesek, 10-15ev sivatag. Ismerek olyat aki akkor rendesen bukott ingatlanokkal. Ha jon egy kamatemeles az itt is erezheto lesz.
"Valszeg külföldi “befektetők”, akiknek tisztára kell mosni a pénzt (orosz, kínai, arab, errefelé nézelődj.)"
Ez igy van. Itt a kornyekunkon vannak olyan luxus ingatlanok amiket oroszok, kinaiak vettek, csilliokert. Nagyreszt uresen allo lakasok.
Azért a "30 millió 20 évre" hűdehúha összeg mellé (mennyi egy ilyennek a havi törlesztője? 200e?) tegyétek oda, hogy infláció alatti a kamat, pedig igencsak alacsony az inflációs környezet... Ha csak a "megszokott" 5% infla tér vissza, akkor a havi törlesztő összege már 10 év múlva se lesz tétel, 20 év múlva meg konkrétan fagyipénz.
A medián fizu közelebb van már jelenleg is szerintem a 300-hoz mint a 200-hoz. Két keresős családban ha az egyik fél medián körül keres, a másik kicsit jobban, akkor azért nem egy olyan megugorhatatlan akadály mondjuk 30 milla törlesztése... Vésztartalékba bele kell számolni a törlesztőt, az se a világ vége. Mennyi 6 hónapra? 1.2m? Abból már értelmes használt autót sem lehet kapni.
Ezt csak így a "kinek van rá pénze" kérdés margójára. És akkor az állami támogatásokat meg sem említettem, ez csak a piaci kamat.
Van egy hiba a táblázatban: a 10 éves hitelek futamidejénél 20 év szerepel, az inkább 10 év lehet szerintem.
Egyébként köszönjük a cikket, sok hasznos infó volt benne.
Jövő év második felében szeretnék egyedül lakást venni. Vásárlást megelőzően el fogok menni egy bankba előzetes hitelbírálatra, viszont most fogalmam sincs, hogy egyáltalán kaphatok-e egyedülállóként hitelt.
- 50% önrész megvan (ezen felül marad legalább 6 havi bérnek megfelelő tartalék, illetve az illeték teljes összegét és az egyéb költségek is lefedő összeg)
- nincs hitelem
- stabil munkahelyen vagyok hosszú évek óta
- jelenleg 250e nettó bevétel
- pillanatnyilag az MNB fogyasztóbarát lakáshitel kalkulátor szerint 20 évre fix kamattal 65-70e /hóval kaphatnék hitelt
Szerintetek ekkora összegre kaphatok hitelt egyedülállóként (30 éves)?
Elvileg igen.
@en-megmondtam Szerintem nem a keresettel kell számolni, hanem a hónap végén megspórolható összeggel. Az albérlet+rezsi vidéken is havi 130-150, Budapesten gondolom több. Nem látom, más hogyan vásárol, tudom, hogy sokan sem gyümölcsöt, sem zöldséget nem vesznek. Tészta-tésztával, néha egy kis disznóhús. Az ország kb. 90%-a így él, ezért mondtam is, nem mindegy, hogyan neveled a gyereket. Hogy már 40 éves korára 3 betegsége lesz, vagy sajnos költeni kell keményen a normális élelmiszerre. Kocsinak is kell negyed-fél évente egy kis szerviz, mert olajcsere+szűrők már a 15 éves kocsikba is kellenek.
Ez így már eléggé megszűri a lehetséges célcsoportot. Én is csak arra tudok gondolni, hogy CSOK+Babaváró az önerő, és arra a hitel. Esetleg jelzálog a szülői házon. Egyik Facebook ismerősnél láttam, ő is azzal dicsekedett, hogy önerő nélkül tudott házat építeni. Nem kérdeztem hogyan, gondolom így
Míg a lakosság nagyon eladósodik direktben, az állam még nagyobb léptékben...
A szomszéd, lenézett, kinevetett ország pedig szépen ajándékba kap nagyobb összeget:
portfolio.hu/unios-forrasok/20210927/elfogadta-a-roman-helyreallitasi-tervet-brusszel-az-orszag-ezzel-zarkozna-fel-az-unios-atlaghoz-502498
Nálunk alig van szaktanár, eü-s, már kormányablakos sincs elég. Ez is szép állapot: index.hu/gazdasag/2021/09/24/fluktuacio-munkaeropiac-szakmunkas-szakszervezet/
Munkaalapú társadalom, aha...
Kb. sírnivaló...
"Esetleg jelzálog a szülői házon."
Nalam ez elkepzelhetetlen. Se ugy, hogy en veszek fel hitelt a szulok hazara, se ugy, hogy a gyerek fog az en hazamra.
@csak-egy-kerdes Hasonló körülmények között veszek fel éppen hitelt, adóstárs nélkül. A CIB banktól igénylem, elvileg nem lesz gond, hitelügyintéző + banki ügyintéző szerint sem. De majd 1 - 1,5 hónap múlva kiderül. MNB szabályoknál kicsit szigorúbb feltételei lehetnek a banknak, de az 50% önerő + 30% alatti jövedelem terheltségi mutató teljesen oké bármelyik kamatperiódushoz. Én 10 évest választom, mert kb 8-10 év alatt lesz elég megtakarítás, hogy végtörlesszek ha kell, és nem akarok egy 5 éves meglepetés kamatváltozást. 4,11%-os THM-re kalkuláltak nekem most bankhoz utalt hasonló keresettel 15 év futamidejű, 10 éves kamatfordulós hitelt. Erre az átlag fizura nem találtam jobb ajánlatot.