Lakást vennék. Érdemes várnom?

Az előző cikkben megnéztük, érdemes-e lakást venni most hitelből befektetési céllal. Mi van azonban akkor, ha saját magam részére vennék otthont, érdemes-e várni az árak esésére?

Két dolog lehetséges: vagy hitelből vennék saját lakást (a többség így venne, főleg a mai árak mellett), vagy meglévő készpénzért. További lehetőség, hogy a meglévőt adnám el és vennék helyette egy másikat.

A legutolsó esetben viszonylag egyszerű a válasz: mivel a magas árak miatt nem csak az általad fizetendő összeg magas, de te is hasonlóan magas áron tudod eladni a te ingatlanodat, ezért téged nagyjából hidegen hagy a pillanatnyi árszint. Most drágán veszel, de drágán is tudsz eladni, ha olcsóbban veszel, a te ingatlanod ára is le fog menni.

(Természetesen ez durva leegyszerűsítés, csak akkor igaz, ha közel hasonló méretű és áru lakóingatlant keresel, hasonló földrajzi helyen. De legtöbbször ez a helyzet, ezért most nem foglalkozunk olyan kérdéssel, hogy vidéki ház árából vennél budapesti panelt ráfizetéssel. A vidéki házak árai alig emelkedtek, míg a budapesti panelok árai nagyon csúnyán elszálltak. Ha lesz áresés, a panelok árai jóval nagyobbat fognak esni, mint az amúgy is nyomott áron adott vidéki házak árai. A kereslet is a 30 millió alatti lakásokra nagy, a 60-80 milliós házak árai nem nőttek akkorát az elmúlt években. Tehát az áresés, ha lesz, jobban érinti majd az olcsóbb ingatlanokat.)

Ha készpénzért akarsz vásárolni, akkor sajnos szép tudsz lenni, de okos nem. Ahogy a tőzsde esését is várja mindenki már legalább négy éve és a várakozásokkal ellentétben még mindig tovább nőnek az árak, ez van az ingatlanpiacon is.

Most egyszerre van egy nyomott kamatkörnyezet, ahol a befektetők semmi pénzt nem kapnak a pénzükre a bankban vagy a kötvényekben, ellenben alacsony kamat mellett lehet eladósodni, valamint egy bérnövekedés a munkaerőhiány miatt. Ehhez még jön a sok pazarló állami támogatás a lakásvásárláshoz.

Mindezek tartósan felnyomják/felnyomták az ingatlanárakat. Mindenki ingatlant akar venni: akinek van pénze, azért mert jó befektetésnek gondolja a nulla százalékos banki kamatok mellett, akinek nincs, annak pedig fillérekért elérhető a hitel. Változás akkor lesz, ha a feltételek megváltoznak. Ha nőnek a kamatok, ha újabb gazdasági válság lesz, ami megtépázza az emberek jövedelmét és hitelfelvételi kedvét is. Ekkor garantáltan zuhanni fognak az árak, csak nem tudhatod, hogy ez még idén elkezdődik, vagy csak hat év múlva.

(Egyébként engem egyre jobban emlékeztet a mostani helyzet a 2007-es helyzetre. Akkor is mindenki túl rózsaszínen látta a jövőt, a legtöbb embert villámcsapásként ért a recesszió, a munkanélküliség, a fizetések csökkenése. Az árak hasonlóan a magasban, mint akkor, ahogy az eladósodás is már hasonló mértékű a világ fejlettebb országaiban. De mindez még nem jelenti azt, hogy biztos közel a korrekció.)

Mivel ingatlant csak akkor veszünk saját részre, ha legalább 10-15 évig minden szempontból az megfelelő lesz nekünk, ezért itt is bele kell törődnöd, mint a tőzsdén, hogy nem tudod kitalálni, mikor érdemes beszállni és mikor a legjobb kiszállni.

Mi történik akkor, ha most vásárolsz és két-három év múlva esnek az árak 20%-ot? Semmi. 10-15 év távlatában ez évi 1-2%-ot jelent és egyébként is legalább ilyen fontos lenne tudnod, hogy eladáskor hogy fognak állni az árak, amit viszont még megtippelni sem tudsz most. Ne vegyünk házat, mert nem tudjuk, mennyiért fog elmenni 15 év múlva?

Ha most veszel és nem két év múlva (amikor talán olcsóbb lesz az ingatlan, de az is lehet, hogy drágább), mindjárt megspórolsz két év bérleti díjat. Mivel saját részre történő vásárlásról beszélünk, akkor lakni most is laksz valahol.

Viszont úgy is járhatsz, mint sokan a tőzsdén, akik 20 évet várnak a jó beszállásra, miközben egyre csak nőnek az árak. Nehéz ezt elfogadni, de nem tudsz mindig nyertes lenni, a legjobb áron venni és eladni.

A legérdekesebb kérdés a hitelből vásárlás. Mikor járok jobban: most veszek alacsony kamatra drága lakást vagy később magas kamatra olcsó lakást?

Azt látni kell, hogy ha nem nő radikálisan a kamatkörnyezet, akkor nem nagyon van miért csökkennie a lakásáraknak. Azonban ha megnő a hitelek (és ezzel egyidőben a betétek) kamata, akkor én is többet fogok fizetni a lakásra felvett hitelért.

Ha most felveszek mondjuk 20 millió hitelt egy most 25 milliós lakásra, 10 évre, akkor a havi törlesztőm 198 ezer forint lesz, az összes kamatkiadásom tíz év alatt 3,73 millió forint.

(20 éves hitelnél a havi törlesztőm 122 ezer forint lenne és a kamatkiadásom 9,1 millió forint összesen. Azonban alapszabály, hogy nem veszünk fel annyi hitelt, amit 10 év alatt nem tudunk kényelmesen visszafizetni.)

Mi történik akkor, ha két év múlva esnek az árak 20%-ot, azonban a kamatok is felmennek csak 4%-ot (pontosabban százalékpontot)? Ekkor még mindig sokkal olcsóbb lenne a lakáshitel, mint 2012-2013-ban. Talán el sem hiszed és már nem is emlékszel rá, de 2012-ben még 13%-os THM mellett tudtál hitelt felvenni.

Ekkor a példában szereplő lakás már csak 20 millióba kerülne, tehát neked 15 millió forint hitelt kell felvenned, mivel volt 5 millió forint önerőd. Ekkor 178 ezer forint lenne a havi törlesztőd és összesen 21,4 milliót fizetnél ki a hitelre. Tehát összességében 5 milliót nyertél az áresésen, viszont majdnem 3 millió forintot buktál a magasabb kamatok miatt.

(20 évnél a havi törlesztőd 125,5 ezer forint lenne, a teljes visszafizetett összeg pedig 30,1 millió forint. Tehát 20 éves hitelnél rosszabbul járnál, mint most.)

Csak úgy érdekességképpen nézzük meg, mi történne, ha újra a 2012-es állapotok lennének két év múlva. A lakáshitel kamata visszamegy 13%-ra, a lakásárak pedig visszaesnek 25 millióról 16 millióra.

Ekkor 11 millió kölcsönre van szükséged. 10 éves futamidő mellett havi törlesztőd 164 ezer forint lenne, a lakás a végén 24,7 millió forintodba fog kerülni. (Önerő plusz hitelköltségek.)

Ha 20 év alatt akarod kifizetni a hitelt, a 16 milliós lakás 35,9 millió forintodba kerülne, a 11 milliós hitelre kifizetsz még 19,9 millió forintot csak a kamatra. (Persze ilyen időtávban már érdemes az inflációval is kalkulálni, mert a huszadik évben a 129 ezer forintos törlesztő már messze nem akkora teher lesz, mint az első évben. Ennek ellenére azért érzed, mennyit számít a hiteled kamata.)

Itt írtam egy kalkulátorról, töltsd le és játssz vele, különböző hitelösszegeket állíts be különböző kamatok és futamidők mellett. (A Loan Calculator menüpontban találod a hitelkalkulátort.)

Így tudod kiszámolni – egy kalkulátor okostelefonokra

Mindezzel nem akarom azt mondani, hogy most vegyél ingatlant, sőt jól gondold át, hogy akarsz-e saját ingatlant és mikor, mekkorát valamint pontosan hol. A legrosszabb tanácsadó a pánik, a kapkodás és a félelem, hogy ha most nem veszem meg, jövőre biztos drágább lesz. Egyáltalán nem biztos.

Azonban érdemes összefüggéseiben látni a dolgokat, ha hitelre akarsz ingatlant venni. Amíg olcsó a hitel, addig drága az ingatlan és fordítva. Nem biztos, hogy te jobban járnál, ha magas kamatra vennél olcsóbb ingatlant.

Azt gondolom, ezzel a kérdést jól körbejártuk, az olcsó hitelekkel kapcsolatban beszéltünk a befektetési vásárlásról és a saját részre történő vásárlásról is.

Share

115 hozzászólás

  • Gaben

    Jó a cikk.. A hozzászólók között is kiérződik, hogy kevés a munkaerő stb.. az építőiparban.. De még nem láttam törekvést arra senkitől, (épp építkezés alatt álló ismerősöktől sem), hogy mondjuk megpróbálja normálisan megfizetni azt a munkást, akit keres.. Mivel Magyar. Kevés pénzért, sok munkát, időre akar.. Egy normális melós meg normális(mint németo.ban) pénzt akar semmi többet.. csak sokan tojnak erre.. Itthon dolgozna az összes jó szakmunkás (ács, kőműves, vizes, gázos…) örömmel,nem külföldön (a családtól távol), ha megadnánk mi magyarok nekik amit kérnek. Adj 2x…5x-annyi pénzt a munkáért, meglesz az eredménye, hamarabb jutsz munkáshoz.. Hosszútávon is meglesz az eredménye, mert visszadúsúl a piac munkaerő kínálatból.. Ha meg nincs pénzed kifizetni a munkát, akkor meg minek építkezel/felújítasz? Csináld magad, vagy keress többet, -ahogy itt szokás mondani- ne nyafogj..

  • GTopy

    Kicsit off, de hatha: tud valaki olyan programot amivel nyilvan lehet tartani tobb kiadott ingatlant? (Berlo adatok/Raforditasok/Bevetelek/szamlak kovetese, stb..) Nem excelre gondolok:)

  • jami

    @antenna
    nem kell beleszámolnom, volt gázcsonk telken belül, a ház meg új, azaz úgy épül, ahogy kell.
    Viszont nem véletlenül lesz cserépkályha is.
    Az erős hőszigetelés máshol okoz problémát, szerintem mindenból a közép jó. Legyen jól szigetelt alul, oldalt és felül, ne legyen nagy, mert a gyerekek nem sokáig laknak otthon, se világvégén, mert öregen szempont, hogy közel legyen patika és orvos. Nagyon egyedi ház meg nehezen adható el.

  • Barnabas.Jog

    @jami
    A geo az 3 féle hőszivattyút jelent, mert lehet kutas, szondás es talajkollektoros is. De egyik sem jó technológia az átlagember szintjén. A levegő/víz szivattyú az. Valamivel olcsóbb fűteni mint gázzal, főleg ha napelemed van, továbbá tud hűteni is – a gáz nem. És már közel sem akkora a felár mint 5-8 éve (akkor is úgy jöttek ki a horror számok, ha csak a “vasat” nézték, nem a rendszert, mert akkor tényleg egy 200 ezres kazán áll szemben a 1,5 millióval, de rendszer szinten ez sokkal összetettebb (nincs pl 400 ezres kémény).

  • realestate

    @VJ1972

    Nem olvastad el rendesen amit írtam! NEM arról írtam, hogy korábban befektetési céllal vett lakást ki az a tökös aki elad, hanem arról, hogy saját lakhatási célt szolgálót!!! Qrvára nem mindegy! Ahhoz nem kell tökösség, hogy a befektetéseden az eddigi csúcson realizáld a nyereséged! 😉 akkor vagy tökös, ha amiben laksz azt is eladod!!! Megtetted???? Ja, hogy nem… 🙂 🙂 🙂

    A kettő között ÓRIÁSI a különbség, de ha magyaráznom kell akkor már rég rossz! A befektetésinél legfeljebb legyintesz ha még tovább száguldanak az árak azzal, hogy te így is nyertél (ami igaz is), de a lakhatásinál barátom kiver a víz, hogy mennyiért fogod tudni majd visszavenni miközben még horror áron bérelsz is….

  • antenna

    jami: Már mit nem kell számolnod? Ingyen van minden? Hol vettétek a telket?

  • dmry

    jaj, nem ide. na, ilyen (is) ez emberi tényező;)

  • Mikorka Kálmán okleveles duguláselhárító kisiparos

    @BTM: temészetesen nem az általad említett módokon, hanem hőszivattyúval kell a házat fűteni (+ jó szigetelés).

    @jami: nem talajvizes, hanem levegős berendezéssel, pl. Mitsu Zubadan.

  • realestate

    @GTopy

    AceMoney! Mindenre jó, nem csak kiadott ingatlanra… én ezt használom! Immár több mint 10 éve!

  • Nimfas Corporation

    Sziasztok!

    Ház: Kinek mi a véleménye a gyorsházakról? Beton alapra épül, faszerkezetű, vaslemezes szerkezetű vagy polisztirol (legó) betonnal kiöntve. A vaslemezesre kaptam egy ajánlatot 190-195eFt/m2 (nettó) +5% áfával kulcsrakészen. Jelenleg Siófokon egy beton panel 86m2-es lakást árulnak 20 millióért, tehát ott 231eFt/m2-re jön ki. A gyorsháznál a szigeteléssel el lehet érni 60eFt/év fűtés és melegvíz számlát….. Erősen gondolkodóba estem. 🙂 Érvek, tapasztalatok, ellenérvek? Előre is köszönöm!

  • Peti

    @Gaben: Rosszul látod. NEM a megbízó fizet keveset, hanem a kivitelező cég, vagy e.v. az, aki túlságosan mohó. Ők azok, akik a dolgozóiknak már csak a lerágott csontot dobják. Csak idő kérdése, hogy egy munkás mindezt megelégelje, és lelépjen külföldre. Pedig aki itthon marad, pillanatnyilag sokkal több pénzt tud havonta félretenni, mint aki külföldön vállal munkát egy cégnél. Persze ehhez neki is egyéni vállalkozóvá kellene válnia…a kalandorok meg csak szimplán feketén dolgoznak. De amiben nincs különbség: ezek az emberek annyi pénzt kérhetnek egy-egy munkáért, amennyit csak nem szégyellnek! Nálunk egy hidegburkoló 3e Ft/m2 ár alatt nagyon neki sem áll csempézni. Vagy mondok egyszerűbbet, amihez még ennyi szaktudás sem szükségeltetik: egy panellakás kisszobájának kifestése 2 rétegben ~20e Ft. Te valóban megdupláznád, vagy megötszöröznéd ezt az összeget? Mikor mehetünk hozzád? 🙂

  • jami

    Barnabas, megnéztem, a levegő-víznél a -5 határ nekem durva, ill. a kültérit is ajánlott cserélni 10-15 év után, úgy viszont már nyílik az árkülönbség. Plusz nincs még napelem,majd lesz 😉

    Az hagyján, hogy pl. a kutas/szondás, de még a kollektoros sem átlagháztartáshoz ok, de épp most jöttem be az erkélyről: baromi büdös van kint a családi házak felől. A kertváros mélyebb részein lakó ismik panaszkodnak, hogy bármennyire szép az idő, nem lehet kintre teregetni, pláne a kertet élvezni, mert a roskatag viskótól a 250 nm feletti csitti-fitti házig mindenhonnan dől a büdös füst. Ha még ehhez reggel/este köd is van, akkor az igazi :/

  • piccola

    Gaben, ez tökjó, hogy adjunk nekik német fizetést, de sajnos elfelejted, hogy a megrendelő magyar fizetésből él. Áruld már el, ezt mégis hogy kivitelezze…? Egyébként kevésbé fájnának az összegek, ha legalább normális munkát, betartott határidőket kapna érte cserébe az ember. De mivel egyre kisebb a verseny, egyre pofátlanabb a többség (drága és sz@r munka, megbízhatatlan brigádok, ha bejön egy még jobban fizető munka, inkább odamegy és a tiéd csúszik, napokig elérhetetlen a kivitelező, nem jön, amikor megígérte, igénytelen munkát végeznek és nem hajlandóak ingyen javítani stb stb). Arról, hogy számla, már ne is beszéljünk, ugye. (Én nem újítok fel hálistennek, de a családban több is zajlik, katasztrófa az egész.)

  • BTM

    @antenna : Persze, az erős hőszigetelés az alapvető, nem is kérdés. (És olyan egyéb okosságok, mint tájolás, napcsapda, hővisszanyerős szellőztetés, stb.) A legolcsóbb energia, a fel sem használt energia. Így pedig kisebb teljesítményű hőtermelő berendezés kell, kisebb méretű napelem, stb. stb.
    A hőleadó oldalt is érdemes úgy kialakítani, hogy minél alacsonyabb hőmérsékletű közeget tudjon keringtetni, ezáltal később a hőszivattyú letelepítése már nem problémás.
    Jami racionálisan közelíti a témát. Nem hangárat építtet, és a cserépkályhát is kialakítja a több lábon állás elve szerint.

  • Eretnek

    Cannibeat, hol lehet venni bedőlt svájci frank hiteles lakást? Szerintem ez csak annak megy, aki közel van a tűzhöz. Hogyan nyerhetnék pl. én egy elárverezés alatti lakás megvásárlásában, ha nincs ilyen kapcsolatom?

  • antenna

    jami: az előző hsz-ből kimaradt egy 😀
    Barnabas: ezek is jó szempontok.
    Azt esetleg tudja valaki, ha főleg H-tarifás áramot használok, de napelemmel visszatermelek a hálózatra, azt hogy számolják el?

  • Barnabas.Jog

    @jami A Panasonic T-cap -15 fokig 100% teljesítménnyel megy patron nélkül, szomszédomnak a Daikin -16 fokban még nem kapcsolta be a patront és még akkor is 1,2 COP teljesítménnyel ment. 10-15 éves cserét majd meglátjuk, a tények eddig nem igazolják ismerősök tapasztalatai alapján. Utána kell nézni rendesen, ebben is az a kulcs – persze lehet hogy akkor sem ilyet választ az ember, csak legalább jó mérlegelésen alapul, nem feltételezésen. Amúgy még ha -5 fokig is menne patron nélkül, az se lenne gond, azon az évi legfeljebb 10-15 napon elmegy 1es COP-vel patronnal, átmeneti és meleg szezonban meg bőven visszahozza.

    @antenna Csak nappali tarifára tudsz visszatermelni (ettől még használhatsz h-t/geot/éjszakait), az egyéb tarifákat fizetned kell.

  • Peti

    @Nimfas Corporation: Mit jelent náluk a “kulcsrakész” fogalom? Mert azt mindenki másképpen értelmezi. Az acélszerkezetes házakkal kapcsolatban egyébként annak idején egy elég jó összefoglalót készített Koós Miklós. Én nagyjából ugyanazon a véleményen vagyok, mint ő. Írd be a google-ba: “Ön szereti, ha megtévesztik?”
    2 részes cikk, érdemes elolvasni mindkettőt.

    “A gyorsháznál a szigeteléssel el lehet érni 60eFt/év fűtés és melegvíz számlát…”
    Ez így édeskevés. Mekkora házról beszélünk, milyen hőszigeteléssel, milyen fűtési rendszerrel? Nálunk az 5 éves, 70 m2-es téglaháznál, 10 cm homlokzati -, 20 cm födém-, gyenge lábazati- és aljzatszigetelés mellett, padlófűtéssel, ~650 m3 gáz fogy évente (forintosítva kb. 70eFt). Ebben benne van a fűtés, a melegvíz (ami minimális mennyiségű), és a főzés. Ha tisztességes lábazati szigetelésünk lesz, elvileg ebből még valamennyit lefaraghatunk.

  • jami

    A szocializmusban sem véletlenül tanulta meg akinek affinitása volt, amit csak tudott. Van munkatársam, aki nagyon precíz és maximalista. Miután a haját tépte pár amúgy elismert “mester” munkája láttán, amit csak lehet, maga csinál, néha falból hív mestert. No most az ő házát gondolkodás nélkül megvenném.
    A fizetéshez: több cserépkályhásnál is voltam és végül akitől megrendelem a kályhát, ő adott jobb árajánlatot, holott nem emiatt döntöttem mellette. Ugyanez lett a redőnnyel is: sok árajánlatot kértem, voltak még kérdéseim, megnézem a munkáikat. És aki marad, nem az a legdrágább, hanem a legprecízebb…
    Volt rokonom, aki tényleg élvezetből dolgozott, rég nem kellett volna neki. Na, ő maga javította az ereszt és festett, mert elege lett a drága kontárokból. Kicsit le van egyszerűsítve a magas ár=jobb minőség.

  • jami

    piccola, nekem van vezető, de azért érdekes, amikor tőlem kérdezik, ezt-azt mégis hogy csináljanak vagy hogy olyat ők még soha, holott az adott dolog amúgy kötelező és nem nyeretlen kezdők. Azt amúgy örömmel látom, hogy amiket kifogásoltam/kértem más folyamatban lévő házon már alkalmazzák 😀

  • BTM

    @antenna : Elég rosszul jönne ki a megtérülése annak a napelemes rendszernek, ami a kedvezményes tarifával számolt felhasználást egyenlíti ki. A 2007. évi LXXXVI. törvény a villamosenergiáról bizonyára szabályozza azt is, hogy egyáltalán lehetséges-e a felvetésed. Én úgy emlékeszem nem.

  • Anita

    H-tarifára nem tudsz visszatermelni, csak A-ra.

  • Nagy Pál

    antenna!

    “Azt esetleg tudja valaki, ha főleg H-tarifás áramot használok, de napelemmel visszatermelek a hálózatra, azt hogy számolják el?”

    Napelemmel, csak a teljes árú áramot lehet nullázni.
    Bármilyen kedvezményesét nem.

  • VJ1972

    @realestate

    Első körben szeretném ha tisztáznánk, hogy nem vagyok a barátod. A stílusod egyébként is hagy némi kívánni valót maga után, azt hittem ennyi írásjelet és mosolygós fejet csak a tinédzserek használnak csetelés közben. “Qrvára” és társai.

    Másodsorban köszönöm a kioktató sorokat, mindig szívesen veszem a kritikát egy intelligensebb embertől.
    Figyelemre méltó, hogy látatlanban tudod, hogy mit adtam el és mit nem.
    Azt írtam, van még pár lakásom, azt nem írtam hogy valamelyikben is lakok.
    (És ezekben nem is fogok az biztos.)

    Továbbá nem hiszem hogy bármikor verne a víz, ugyanis a saját lakhatás finanszírozása (akár tulajdon, akár bérlet) nem jelent különösen nagy anyagi megterhelést számomra.
    Sokaknak egyébként sem ez életük központi kérdése, ahogy a kocsi se. Lakni kell, közlekedni kell, ezek rezsik és kész mint a telefonszámla.

  • VJ1972

    Egyébként,mint már kifejtettem korábban,a hazai viszonyok mellett nem lehet a bérlést a saját lakással összehasonlítani.Sokan akkor se adnák el a sajátot és bérelnének, ha 100%-ig biztosított lenne, hogy az anyagilag jobban megéri. Mert a pénz nem minden, itt sok más tényező is játszik.
    Az almát nem lehet a körtével összehasonlítani, innentől ez az egész feltevés teljesen értelmetlen.

    Amit én látok,hogy valamiért önigazolást,megerősítést vársz másoktól, hogy az ingatlan most jó befektetés,innentől folyamatosan csak emelkedni fognak az árak,és láthatóan zavar az, hogy sokan ezt másképp látják.
    Mindenkinek bizonygatod a dolgokat amikre építesz, mint valami alap igazságot. Amiket leírsz, azok nem tények, hanem a véleményed, ezt azért vedd figyelembe.

    Ha azt gondolod, hogy ez most jó üzlet, akkor nem kell senkit se meggyőzni, vegyél még pár lakást és kész.

  • Anita

    jami

    A levegő-víz hőszivattyúk -20 – -30 fokig működnek, nagyon sokat fejlődtek az utóbbi években, családi házas környezetben geo-hőszivattyúkban nem érdemes gondolkodni, soha meg nem térülő befektetés. Sőt már a levegő-levegő hőszivattyúk (=klíma) nagy része is bírja a – 15 – -30 fokot. Igaz komfortban nem olyan, mint egy felületfűtés, de egy jól szigetelt háznál ezt a lehetőséget is érdemes számba venni. Sőt a mi -igaz kicsi, de- rosszul szigetelt házunknál is bevált.

  • Egy laikus

    Az a lehetőség is érdekes lehet, hogy ha van saját tőkéd bőven, de a kedvező kamatkörnyezet miatt inkább felveszel hitelt a lakásvásárláshoz (persze nem sokat, hanem mondjuk az ingatlan értékének a felét, a többi önerő), a maradék pénzedet viszont fialtatod valahol. 3-5% hozam azért simán elképzelhető még manapság is.Ilyenkor (némi túlzással persze) majdnem ingyen kaptad a banktól a kölcsönt, viszont mellette ott volt mondjuk befektetési alapokban egy biztonságot adó pénzösszeged, amihez bármikor hozzá tudsz nyúlni, ha gond lenne (pl munkanélküliség, betegség)…

  • realestate

    @VJ1972

    “Figyelemre méltó, hogy látatlanban tudod, hogy mit adtam el és mit nem.”

    Nem tudom és nem is érdekel. Mindegy. Véleményed lehet akkor is ha nulla forintod van, meg ha 1Mrd. Amit írtam az egyértelműen arról szólt, hogy ha valakinek van EGY lakása amiben lakik és annyira tuti abban az áresésben akkor legyen tökös gyerek és adja el, béreljen amíg nem esnek le az árak és vegye vissza féláron, mert hát tuti kasza lesz, rommá keresi magát (vagy nem). Erre te jöttél hogy X lakást eladtál és milyen bátor vagy akkor. Hát nem. Én nem erről írtam!

    “láthatóan zavar az, hogy sokan ezt másképp látják.”

    Nem zavar. Az zavar, hogy ha bejön amire számítok akkor az itteni kritikusok jönnek majd, hogy állam bácsi korlátozza be a lakás/bérlet árakat csak mert ők rossz lóra tettek! Tiltsák be ezt, limitálják azt, kötelezzenek erre, ne lehessen amazt stb. mint az átkosban, csak mert ők benézték.

  • stecker

    Itt nyugat Dunántúlon sok német, svájci, angol, belga… nyugdíjas vásárol újabban külterületi zártkerti ingatlanokat. Ennek van értelme? Megkérdeztem párat, sokan örülnek, hogy filléreket fektettek ingatlanba, és ott a szőlőhegyen élnek. A nyugdíjukból itt jobban elvergődnek, mint nyugat EU-ban. Van értéke egyáltalán a zártkerti ingatlanoknak?
    Pár filléres ingatlanhírdetés: ingatlan.jofogas.hu/zala/Akar_On_volgylako_lenni__71142010.htm
    ingatlan.jofogas.hu/zala/Salomvari_regi_paraszthaz_nagy_telken_71807719.htm
    ingatlan.jofogas.hu/zala/Bak__elado_zart_kert_71073372.htm
    A fenti három zártkert egyik se a világ vége, mindegyiktől 10-20 km-re elérhető korház, gyógyszertár, hipermartket, gyógyfürdő vagy aquapark. Úgy látom ezek a külföldi nyugdíjasok boldogok az életükkel. Ismerek olyan skót nyugdíjasta, aki még piacra is jár árulni, amit megtermel.Van értelme ilyen h

  • realestate

    @VJ1972

    Amígy meg András írása is alapvetően a LAKHATÁSI lakásvásárlást boncolgatja (hitellel), nem a befektetésit. Két qrvára ( 🙂 ) eltérő műfaj a kettő, teljesen más mérlegelési szempontokka! Nincs de facto kiírva, de a szövegből ez derül ki!

    Megéri most venni jó hitel feltételekkel, vagy várjunk az áresésre és akkor vegyünk lakást olcsóbban ,de, rosszabb hitel kondíciókkal? Szerintem nem kell három diploma, hogy bárki kiolvassa a végkövetkeztetést az írás alapján magától…

  • Gaben

    @piccola
    Honnan vegye a többlet költséget az átlag ember munkabérre? Honnan veszi most a többlet költséget a tüzifára? 2-3 éve 2700Ft körül mozgott az akác mázsája, most 4200Ft errefelé. És képzeld nem reklamálni járnak(jellemzően nem milliomosok) a tüzépre, hanem kifizetik és fűtenek. Tehát: kihívod a kőművest, felméri a munkát, kimondja, hogy 120EFt lesz (anyag nélkül) és 2 napos munka, Te pedig rávágod, hogy 200EFt-ot adsz és várod nagyon. Ne pedig azt tipikusan, hogy 100E-ért nem menne “Főnök”? A többlet pénzért meg több ideig gyűjtögess, vagy többet vegyél le a számládról, vagy több hitelt kérj a providenttől.. mindegy. Amíg nem így lesz, addig nem lesz itthon szakmunkás, csak kontár. Az meg kicsit bosszant, hogy az itt járatos tőkével rendelkezők szavaiból is azt érzem, hogy inkább alkudnak, mint rátesznek szakmunkás bérére.. Attól még a kontár az kontár, ez van.

  • Géza

    @VJ1972 “Sok külföldi befektető tízesével vette (veszi?).Mondta az egyik hogy kiadta az ingatlanosnak,1M eur a keret és kerítsen 10 lakást.”
    pedig a küllföldi sem feltétlenül okosabb nálunk. 2013-14-ben több olyan lakást is néztem, amibek ír volt a tulaja. Az EU csatlakozásunk körül elterjedt arrafelé a híre, hogy Budapesten nagyon olcsó a lakás, és pár év alatt szárnyalni fog. Aztán másképp alakult. Sokuknak éppen 10 év alatt fogyott el a türelmük, és mondták azt, hogy áron alul is kiszállnak. Éppen a mélypontot sikerült elkapniuk.

  • Géza

    @ eretnek, @Cannibeat, “hol lehet venni bedőlt svájci frank hiteles lakást? Szerintem ez csak annak megy, aki közel van a tűzhöz. Hogyan nyerhetnék pl. én egy elárverezés alatti lakás megvásárlásában, ha nincs ilyen kapcsolatom?”

    árverésnél nem sokat ér a kapcsolat. Az viszi, aki a legtöbbet ajánlja. És iszonyatosan el szoktak szállni az árak.

    van egy-két cég, aki azt hirdeti, hogy segít az árverést elkerülendő megállapodni a tulajjal és a hitelezőkkel. Aztán vagy sikerül, vagy nem. Mindenesetre a díjazás egy részét előre kéri, és az nem jár vissza, ha nem sikerül.

  • antenna

    BTM: Miért jönne ki rosszul a megtérülés, ha elhasználok mondjuk havonta átlag 12e Ft H-tarifásat és 6e Ft teljes árút? Én a nagyobb összeget szeretném nullázni, nekem jobban megérné. De nem lehet, pedig az áram ugyanaz. Ezek szerint a jogalkotó nem gondolt erre.
    jami, az a -5 fok mi akar lenni? Mintha az alatt leállna a hőszivattyú. Megnéztem random egy terméket, -20 a gyári paraméter. Legyen -15 és akkor 5 évente megy a patron 100 órát. De ott már a gázkazán is fogyaszt rendesen. Az állítólagos 10-15 éves csere is fura. Volt klímánk, ami 10 évet ment egyfolytában, megállás nélkül. Egyszerű szerkezet.

  • Géza

    csak a normál tarifás villanyóra lehet oda-vissza mérő. De egy napelemes rensdszert úgy érdemes méretezni, hogy nagyjából annyit termelj éves szinten, mit a fogyasztásod. Akkor meg kb. nulla a villanyszámla, tehát semmi veszteség nem ér, ha nincs H vagy Geo tarifád a hőszivattyúra. Ugyanakkor a megtérülést úgy kell kalkulálnod, hogy ha nem lenne napelemed, akkor a fogyasztásod egy része lenne normál, a többi kedvezményes.

  • Inevitable

    @VJ1972
    Baromi érdekes amit a lakáseladások keresleti oldaláról írsz. Jól sejtem, hogy ezek mind budapesti ingatlanok voltak? Roppant kíváncsi lennék a helyzetre a vidéki nagyvárosokban,
    ahol az AirBnB még nem annyira “játszós”. (csak zárójelben: Sopronban az új lakások egy részét osztrákok veszik a saját lakhatásuk érdekében, mert az itteni nettó ~500e/nm még mindig töredéke a bécsi áraknak)

  • Nimfas Corporation

    @Peti :

    Köszönöm, elolvastam mind2 cikket. A hozzászólások közt te is olvasd el a:
    “777 felhasználó 2009. május 3. vasárnap – 20:07 #9417” hozzászólását.

    Maga a cikk amúgy 2008-as, közel 10 éves. Azóta nem tudom mi változott a technológiában, annyit tudok hogy itt nem kőzetgyapotot használnak hanem celulóz alapú szigetelést. Elvileg jobb tulajdonságai vannak, de gondolom erre is lesz egy cikked 😉

    Amúgy 100m2-es házról beszélt a “mókus” az évi 60eFt-os fűtés és HMV esetében, gázkazán fűtés.

    Folyt.

  • Nimfas Corporation

    “Félkész állapot

    Szerkezetkész állapot megépítve.
    Mennyezet, falak hő- és nagszigetelve, gipszkartonozva (homlokzati falak két réteg-, fürdőszoba, WC helységek falai impregnált kivitelű gipszkartonnal)
    Homlokzati falak, mennyezet párazáró fóliával ellátva.
    Villanyszerelési alapvezetékek, dobozok elhelyezve.
    Gépészeti (hideg-, melegvíz, csatorna) alapvezetékek, illetve csövek kiépítve, szanitertartó állványok beépítve.
    Nyílászáró külső párkányok (porszórt acéllemezből) beépítve.
    Homlokzati felületképzés nikecellel, dryvitozva, színezve.”

    Folyt.

  • Nimfas Corporation

    “Kulcsrakész állapot

    Félkész állapot megépítve.
    Épületen belüli gázszerelés, átfolyós rendszerű zárt égésterű kombi fali gázkazán beépítve.
    Fűtés kiépítés padlószint alatt vezetett műanyag csövekkel, DUNAFERR LUX acél lapradiátorokkal.
    Falak, mennyezetek glettelése két rétegben fehér diszperziós festékkel.
    Fehér lakkozott beltéri ajtók beépítve profilos lapokkal.
    Aljzatbeton készítése hőszigeteléssel, talajpára elleni védelemmel.
    Padlóburkolatok készítése előszobában, konyhában, kamrában, „vizes helységekben” Zalakerámia mázas lapokból, fugázva, hálósan rakva.
    Ezen helységekben, az ajtótok magasságáig, valamint a konyhabútoroknál 80 cm-es sávban, Zalakerámia mázas falicsempéből falburkolat készül.
    Egyéb helységekben műanyag alapú fehér festés.
    Vizesblokk szerelvényezése Alföldi fehér fajanszokkal, egykaros Ludi csaptelepekkel, fehér lemezkáddal.
    Elektromos szerelvényezés fehér Prodax..”

  • jami

    Bő 1 éve néztem nagyon utána, a levegős kültérinél -5 alatt jegesedés és kevésbé hatékony, nem a cégpropagandát néztem csak. Azaz akkor is megy, csak kell mellé valami kiegészítés. A talajos más.

    Egyébként a gázkazánokat is kell cserélni, idővel a csarépkályhát sem árt újra rakatni, ahogy tetőt is kell javíttatni stb.

    Az meg nagyon tetszik feljebb, hogy 120e és mondjam azt, 200e, máris jön és lesz szaki. És javaslatként odaírva, hogy Provident :DD Az elmúlt években annyi kontár munkával találkoztam, hogy én is megtanultam egy csomó kisebb javítást. Számla és garancia kb. a mesében. A jelenlegi tapasztalatom, hogy a kicsit elméletibb mesterekkel (gáz-víz, villany) nincs gond. De már kőművessel, burkolóval jobban.

  • Peti

    @stecker: apósom már évek óta segít a német nyugdíjasoknak a mo-i letelepedésben. És valóban, a legtöbben zártkerti ingatlanokat, tanyákat, régi falusi házakat vásárolnak. Minden frankó, pont úgy, ahogy ők azt elképzelték. Olcsó az élet, ide-oda utazgatnak az országban. Egy dolgot nem vesznek csak számításba: hogy mi van, ha egyszer kórházi ellátásra szorulnak. Mert az nekik bizony nagy szivattyú. Ehhez, ami itthon folyik, még a magyar ember sincs hozzászokva, nemhogy egy német. Náluk, ha a páciens rég járt már kontrollon, akkor a háziorvos felhívja herr xy-t, hogy legyen szíves befáradni a rendelőjébe. Itt meg ha önszántából megy be az ember a kórházba, mert épp haldoklik, akkor is órák hosszát kell ücsörögnie a váróban, miközben simán átnéznek rajta. Az egyik volt keletnémet öreg, egyik napról a másikra, félig-meddig be is dilizett: úgy találtak rá, hogy füvet legelt az udvaron…

  • Zabalint

    @Gaben
    Kereslet-kínálat van. Ha a kőműves röhögve talál megrendelést, akkor többet mond, ha te nem találsz egykönnyen kőművest, akkor elfogadod drágábban az árajánlatot. Alkudni meg akkor tudsz (lefelé), ha nehezen talál megrendelést. Ennyi. Amiről meg vitatkoztak, az nem a vállalkozó ára, hanem a munkabér, mondjuk az is kereslet-kínálat, nem véletlenül megy el a munkaerő az országból…

  • @real

    Előszeretettel hangoztatod (ami egyébként igaz is), hogy senkinek sem lesz jó, ha csökkennek a lakásárak, mert akkor valószínűleg megugranak a kamatok, és valószínűleg recesszió van, tehát növekvő munkanélküliség, megugró infláció stb. Ez rendben is van.

    Viszont szerinted az kinek jó, mennyire van az rendjén hogy Budapesten a havi nettó átlagfizetés 240e Ft (egy évvel ezelőtt még 210e Ft volt), ugyanakkor egy normális környéken egy garzon lakás bérleti díja 90e Ft + rezsi, tehát olyan 120e Ft mindennel együtt (hangsúlyozom ez csak egy garzon!)? Átlagfizetésről beszélek, a medián fizetés szerintem ennél valamivel kevesebb lehet még akkor is, ha beleszámítjuk a borítékos pénzeket. Így egy átlagembernek marad 120e Ft-ja havonta, -40e Ft a kaja, 10e Ft a bérlet, marad kemény 70e Ft minden egyébre havonta, ha hősünk nem költ semmire. Szerinted ez így mennyire van rendjén?

  • folyt.

    Továbbá kinek jó az, hogy most boldog-boldogtalan eladósodik átlag 16 évre, mert ugye ingatlant (meg úgy mindent) most azonnal kell venni, mert holnap még drágább lesz.

  • realestate

    @Matteo

    Végre egy korrekt hozzászólás 🙂 örömmel megosztom veled a véleményemet: A bp átlagfizetés (net 240e) az Mo-i viszonylatban a kilencedik és tízedik jövedelmi decilis között van, azaz magasan a LEGTÖBBET KERESŐK közé tartozik aki ennyit keres.

    i0.wp.com/diakszemmel.hu/wp-tartalom/uploads/2017/04/jovedelem.jpg

    Tehát a közhiedelemmel ellentétben nem a szegények bérelnek Pesten, hanem a jól keresők! Főleg ha ketten vannak! Nem vagyok bérlő, de ha az lennék akkor feltenném magamnak a kérdést: Keresünk annyival többet BP mint amennyivel többe kerül az albérlet mint máshol? (feltételezve hogy mindenképpen bérelni kell) Ha igen, akkor megéri ide jönni dolgozni, ha nem akkor nem. Szigorúan csak pü megközelítéssel, nem vettem bele hogy itt millióval több szabadidős, szórakozási lehetőség van, jobb intézményi ellátottság, stb. ami további pro Pest számára.

    folyt.

  • realestate

    Tehát az énmeglátásom szerint, ha pl. Komlón (vagy akárhol ahol olcsó) 50e+rezsi egy lakás bérlése, míg Pesten 120e+rezsi hasonló lakás akkor a 70ezres különbséget kell kitermelni két embernek ami fejenként 35e. Szerintem ez röhögve megvan, sőt sokkal többel lehet ennél pluszban keresni Pesten. Ha valaki szerint nem akkor az maradjon ott ahol van.

    A belső migráció változásai is alátámasztják amit írtam, mert dőlnek fel az emberek dolgozni BP és környékére. Ne tévesszen meg a KSH népesség száma BP-ről mert kismillióan papíron vidéken laknak, de itt bérelnek, illetve változtak a lakhatási igények is (nőttek).

    Tehát az én megközelítésemben ha valami “drága”, akkor az az olcsó lakbérért elmaradott térségben bérelni, és nem a felkapott környéken drágán!!! Konkrét példámban szerintem durvább Komlón 40e kérni egy albérletért, mint BP-n 120e!!! Bármilyen furcsán is hangzik!

  • realestate

    Most jönnétek azzal, mi van ha valakinek vidéken van lakhatása (pl. szülői ház) és úgy jönne fel Pestre, akkor nekik a 120e-el kell tudni többet kitermelniük, hogy pü megérje. Így van! A fejenkénti +60e sem lehetetlen szerintem megfelelő szakmával, nem mindenkinek, de sokaknak ez is játszik. Ha mégsem, akkor nem kell Pestben gondolkozni!!!

    Aki versenyképes szakmával rendelkezik az biztosan megtalálja a számítását a magasabb albérleti árak mellett is Budapesten! Ez nem kérdés! Amúgy is, önmagában a tény, hogy annyi az albérlet ára amennyi bizonyítja, hogy VAN FIZETŐKÉPES KERESLET ennyiért! Értem én, hogy még ha megéri is, de akkor is fogat csikorgatva fizetik ki a bérleti díjat…. ez az ára egy jobb életnek! Ha nem így lenne nem lennének itt…

    “Szerinted ez így mennyire van rendjén?”
    Üdv, a piacgazdaságban, meg a kapitalizmusban!

    Na most jöhet hideg-meleg! 😉

  • Peti

    @Zabalint: építőanyagokkal foglalkozunk, így aztán ismerek egy rakás melóst. Meg annak idején én is dolgoztam tetőácsok, meg gipszkartonosok mellett. Megerősíthetem: nem hogy alkudozni nem lehet náluk, de – nem várt plusz munka, vagy egyéb más indokkal – olyan is előfordul, hogy magasabb összeget kérnek a végén, mint amennyiben először megállapodtak. Sőt, az sem ritka eset, hogy mivel a melósok nem érnek rá vásárolgatni, a megrendelőt “zavarják el” el egy fecnivel, hogy ő vegye meg az építőanyagot + segédanyagokat. Néha gondban is vagyunk, mert nehéz kitalálni, hogy pontosan mit is akart vetetni a mester. Az egyik burkoló a napokban ‘egérszürke’ színű fugázót íratott fel. Oké, mondom, de milyen egér? Házi vagy güzü? Csak hogy tudjuk, melyik színárnyalat legyen… 🙂

  • VJ1972

    @Géza

    igen, korábban is volt már ilyen, tudok jópár sztoriról.
    Ingatlanosok akkor (is) adtak el a külföldieknek lakásokat bőven piaci ár feletti árakon. Nekik meg fogalmuk nem volt a reális árakról, az otthoni árakhoz viszonyították, örültek hogy milyen ‘olcsón’ jutottak hozzá. És igen, sokan buktak is rajta, hála sok korrekt ingatlanos munkájának.
    Legalább ezzel is építjük az ‘országimázst’.

  • VJ1972

    @Inevitable

    igen, főleg a belvárosban, de voltak kintebb is.
    Vidéken nincs tapasztalatom, de ott is vannak egyedi esetek, pédául Kecskeméten is elég komoly áremelkedés volt. De nagyobb városokban is a kis lakásokat veszik befektetésre, 50%-os emelkedés szerintem volt sok helyen.

    Nagyjából szerintem így néz ki a piac pesten:
    belváros: airbnb+ befektetők, kintebb: saját részre veszik+esetelg befektetésnek.
    Sokan akik a bent nem tudnak venni, szorulnak ki egyre jobban a kinti kerületekbe, illetve az aggloba.
    (Vagy azonos áron nagyobbat kap, ha nem kertes házat.)

    Airbnb: sokan tankoltak be rendesen lakásból mostanában az Airbnb-re, aztán kiderült az sem akkora üzlet mint elsőre látszik. Konkrét esetekről tudok.

    A piacot egyébként bárki tesztelheti ingyen is,(akár venni, akár eladni akar), tegyen fel egy hirdetést a comra, játsszon az árral és meglátja hányan hívják, kik stb.

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

 karakter még felhasználható

* 9+1=?