Változás a hitelezésben októbertől
A hitelfelvételnél jelenleg is érvényben van egy korlát, miszerint jövedelemtől függően nem lehet több a hitel havi törlesztőrészlete a hitelfelvevő(k) havi jövedelmének 40 vagy 50%-ánál.
Az MNB tegnap hozott egy rendelkezést, miszerint október elsejétől ez az arány megváltozik, méghozzá a felvett hitel kamatperiódusának függvényében.
A jelenlegi hitelek kamata két részből áll: egy banktól független változótól, ami lehet a bankok közötti kamat (BUBOR), ötéves állampapír hozama, stb, illetve egy erre rakodó felár, ami (jellemzően) végig fix.
Ha változik a bankoktól független változó, akkor annak függvényében változik a hitelfelvevő által fizetendő kamat is. Ha a háromhavi BUBOR 0,3%-ról mondjuk 4%-ra nő és a kamatfelár 2,5%, akkor a hitelfelvevő által fizetendő kamat a jelenlegi 2,8%-ról 6,5%-ra fog nőni. (Ez egy 20 éves hitelnél közel 40%-os törlesztőrészlet-emelkedést jelent. Márpedig a 4%-os bankközi kamat még alacsonynak is mondható az elmúlt 20 év alapján.)
Azt, hogy milyen sűrűn igazítják a hitel kamatát a megváltozott változóhoz ,a kamatperiódus árulja el.
Háromhavi kamatperiódus esetén negyedévente változik, illetve változhat a kamat, 10 éves kamatperiódus esetén csak tízévente nézik meg, változott-e a változó. Addig fix a havi törlesztő.
Az MNB ennek megfelelően változtatta a felvehető hitel törlesztőrészletének arányát az adós jövedelme függvényében.
Öt év alatti kamatperiódus esetén megfelezte az arányokat, csak 25 és 30%-áig lehet csak terhelni a jövedelmet, 10 évnél rövidebb kamatperiódus esetén 35-40% lehet a hiteltörlesztő-jövedelem aránya, 10 év feletti kamatperiódus vagy a futamidő végéig fix kamat esetén marad az eddigi arány. (A magasabb terhelhetőség 400 ezer forint feletti jövedelem esetén érhető el.)
A rendelkezést csak üdvözölni tudom, remélem, nem jött túl későn.
Az új rendelkezés leginkább a KATÁ-soknak fog fájni. A jelenlegi módszer alapján egy katás Bt. egyik tagja a Bt. árbevételének a felének a hatvan százaléka a jövedelme. Akkor is így számolnak, ha övé a bevétel 99 százaléka. Nyolcmillió forintos éves árbevétel esetén havi 200 ezer forint lesz a hivatalos jövedelme.
https://kiszamolo.hu/5-10-evig-fix-kamatu-hitelek-hogy-csinaljak-a-bankok/
Nem ugyanannyi ember fog hitelt kapni, mert lesz egy kicsi, de nagyon kockázatos réteg, akik ezután nem kapnak:
Azok, akiknek épp a fix kamatozású hitellel lesz átlépve a határ, a régi szabályozással rövid kamatperiódussal viszont épp nem lépte volna át. Tehát amellett, hogy a fix kamatozás felé terel embereket, még ki is zárja ez az új szabályozás a legkockázatosabb hitelfelvevőket, ami nagyon helyes.
(Mert itt alapvetően ugyanaz a probléma megvan, mint a devizahitelezésnél, ott voltak akik nem kaptak HUF hitelt, mert túl nagy részét tette ki a fizetésüknek a törlesztő, CHF alapú hitelt meg kaptak, mert a bank hitelbírálata nem vette figyelembe az ezzel járó kockázatot, csak azt nézték, hogy úgy belefér a fizetés X%-ába. Itt ugyanez van fix vs. változó kamatozásnál, amit ezzel nagyon helyesen ki is küszöböl az MNB.)
Jelenleg a legnagyobb probléma a 30%-os önerő, sokan fizetnek 100-150ezret albérletre, mert esélyük sincs összetenni a 30% önerőt mellette.
Hiszen neki semmibe sem kerül, és biztosan van néhány ismerőse, akinek jól jön a valós bevétel és a 8M különbsége 🙁
A CHF alapú hiteleknél kb. senkit nem érdekelt hogy mennyi volt a pontos jövedelmed. A lényeg az volt, hogy legyen és akkor megadták zokszó nélkül az ingatlan hitelbiztosítéki értékének az 50%át.
A jól keresős réteg egyáltalán nem válságálló a hitelezésben hosszútávon.
A legutóbbi válságban simán kirúgtak felső- középvezetőket is a cégek, komplett üzletágak, osztályok stb szüntek meg vagy vonták össze, vezető meg lapáton, vagy lecserélték egy olcsóbbra. Vagy a budapesti SSC piacon szerinted mi lenne a jól keresős pozikkal, ha most beütne egy 2008-as válság?
Aztán ha most valaki pl havi 1 millás törlesztőre vesz fel bátran hitelt, akkor az az ingatlan valószínűleg igencsak drága, pedig a válságok nem arról híresek, hogy a drága ingatlanok likvidek és tartják az értéküket, tehát az adós még eladással se tudna majd kimenekülni, ha bajba kerül.
Jó ez így, ahogy csinálják, már hasonló kellett volna korábban is. A kétlépcsős szigorítás is átgondoltnak tűnik, tervezhető.
Ha KATÁs lennék, valószínűleg valóban az adóelőny miatt tenném, de nem biztos, hogy ezzel “kimaxolnám” a lehetőségeimet. Ha igen, akkor persze igazad van, de épp ezt nem értem, hogy miért nem mérlegeli a bank az egyéb körülményeket, vagyoni helyzetet…
Pl. ha az ingatlan értékének 20%-át akarja felvenni a delikvens, van még jövedelme pl. egyéb ingatlanok kiadásából (amit nem számít a bank jövedelemnek), osztalékból (amit megint csak nem), meg katás cégből (szintén elég gyengén), egyéb vagyona többszörösen biztosítja a hitelt, akkor emberünknél ahelyett, hogy sorbaállnának a bankok a hitelkínálatukkal, külön utánajárással, finnyásan esetleg adnak neki… Komolyan, én ezzel a hozzáállással inkább nem is mennék el a hitelért, adják akinek akarják
Ha csak 20% kell, akkor nem biztos, hogy van értelme lakáshitelt felvenni, főleg, ha van még x helyről jövedelme, mert 1 év alatt összerakja.
Nálunk pl. a munkahelyi hitelt csinálták meg olyannak, hogy egyszerűen értelmetlen vásárláskor felvenni, én inkább kértem mindkettőnknek fizelőleget, ami totál költség- és kamatmentes, nyoma sincs bank felé. Kb. a 1,5xét kaptuk volna meg, ugyan kamatmentesen, de értékbecslés, jelzálogbejegyzés, havi kezelési költség és 2 havi átfutási idővel…
Nem tudom, kinek milyen a tapasztalata lakáshitellel mostanában: hitelügyintézővel csináltuk, én is képben voltam, de halom papír kellett; csak az aláírás, közjegyző volt fél nap. Nekünk nagyon megérte, mert már nem fértünk el és baromi jó áron találtam házat, amennyiért máshol lakás se lett volna. De, reményeim szerint akkor csinálok majd hasonló procedúrát, mikor végtörlesztjük…
Esetükben hogyan határozzák meg jövedelemarányos törlesztőrészlet nagyságát?
Voltam, most a napokban több bankban is. Szeretnék, felvenni 4,5 milliót 10 évre felújítani a lakásomat. Így a törlesztőm havonta 52000 lenne. Ha jól értettem akkor ez az összeg fix lenne minden hónapban. Sajnos még nem nagyon foglalkoztam pénzügyekkel. De ezt most olvasva, ez az összeg is változhat attól függetlenül, hogy a elvileg fix kamatú lenne a szerződés ?
A törlesztőrészlet a kamatperiódusnak megfelelően fix. Ha 3 hónapos kamatperiódusra veszed fel, a törlesztőd 3 havonta változhat. Ha 1-5-10 éves kamateperiódust választasz, akkor ezekenek megfelelően 1-5-10 évig lesz fix a törlesztőd.
Minél hosszabb a kamatperiódus, annál magasabb a törlesztő, de fix. Ha Te a futamidő végéig fix törlesztőt szeretnél, 10 éves kamatperiódust válassz és nem fog meglepetés érni a futamidő közben.
Az árfolyamnyereségből származó jövedelmet nem veszik figyelembe a bankok.
Az általad említett esetben érdemes előrelátónak lenni és ha tervbe van lakásvásárlás, akkor a vételt megelőző évben be kell vallani adót önálló tevékenységből származó jövedelemként (10%os költséghányaddal). Így az adóteher mindössze 13,5%. Szerintem ez az egyik legolcsóbb módja a “hivatalos jövedelemszerzésnek”.
De ha nem a havi jövedelmhez, hanem az összvagyonhoz viszonyítunk, akkor arra vonatkozóan mi az ajánlás? Azaz a saját használatú ingatlan értéke mekkora részt tegyen ki az összvagyonhoz képest? Mondjuk 25-33%?
bankmonitor.hu
– új lakás vásárlás
– 10M ft hitel
– 10 év futamidő
– család jövedelme: 600E
– ingatlan értéke: 25M ft
– kamatperiódus: 10 évig fix
– életkor: 35 év
– gyermek: 1 db
– ingatlan helye: Budapest vagy megyei jogú város
– havi megtakarítás: 200E
THM: 3,12%!!!
Ha a jövedelem a bankhoz érkezik és aktív számla és kártyahasználatot is vállal a hitelfelvevő, akkor
THM: 2,46%!!!
Ez lehetséges? Hol a hiba?
A vállalt havi megtakarítással elég sokat buksz. Ez az egyenlítő hitel. Te most azt vállaltad, hogy a bankszámládon minden hónapban 200 ezerrel több pénzt parkoltatsz látra szóló kamatért (0.0001% kamatra?). Legalábbis amikor én nézelődtem lakáshitelek után ez volt az ajánlat lényege. Ha minden hónapban ehelyett prémium államkötvényt vennél, majd beleforgatnál jobban jársz. Ha a 200 ezret lakáskasszába tolod ehelyett, és úgy kalkulálsz egyet, akkor pedig el is sírod az eredményt látva.
Mindenképp 10 évre fix kamattal vennénk fel. De azon gondolkodtam, hogy jobb lenne 10 helyett 20 évre felvenni a hitelt. Így alacsonyabbak a havi részletek, ami jól jöhet, ha valami előre nem látható gebasz lesz, viszont ha nem üt be semmi akkor ugyanúgy kifizethetjük 10 éven belül mintha eleve 10 éves futamidővel vettük volna fel.
Mit gondoltok? Van ennek hátulütője? Ha feltesszük, hogy a 20 éves futamidejű hitelt 10 éven belül kifizetjük, akkor többe került a végén mintha eleve 10 éves futamidőre vettük volna fel (mindkettő 10 évre fixált kamat)?
Ki lehet ezt valahogy számolni?
Előtörlesztésnek díja van, további 1-1,5%, kivéve ha lakástakarék és a hitel fogyasztóbarát.
Cserében ott a kisebb kockázat. Neked kell dönteni.
Gondoltam hogy valahol visszaveszik, amit látszatra adnak! 🙂
Azért bemegyek hozzájuk megkérdezni, az nem kerül semmibe.
Köszönöm a választ!
1.
Tőkejövedelem nem csak árfolyamnyereségként, hanem osztalékként, ingatlanhasznosításból, vagy kötvénykuponként is jelentkezhet. Egy magyar állampapír kamatjövedelme biztosabb jövedelemforrás, mint a legtöbb bérjövedelem. Vajon ezek figyelembevételét is mellőzik a bankok? Vajon csak jelzáloghitel igénylés esetén mellőzik, vagy már egy hitelkártya applikáció esetén is?
2.
Miért is érdemes, egy adózott jövedelemből származó megtakarítás adózott hozamánát “önálló tevékenységből származó jövedelem”-nek feltüntetni és újra leadózni?
“Én is akarok” rosszul mondja, BB egyenlítő hitelnél a látra szoló kamat megegyezik a hitel aktuális kamatával, ami viszont már megy egész jó ajánlat. Nem hiába jön ki olyan alacsony THM. Ha jól emlékszem félévente betörlesztik neked a kapott kamatot, és csökkentik a futamidőt (nem a havi törlesztő lesz kevesebb). Mivel folyamatosan csökken a futamidő, míg a törlesztő változatlan, ez is rásegít az alacsony THM-re. Szerintem ez egy igen jó konstrukció.
Viszont az a THM csak akkor elérhető ha te minden hónapban a 200e-t tudod tartani, és amíg a hitel tart békén hagyod az ott lévő pénzt. Hiszen akkor tud annyit kamatozni ami ennyire lecsökkenti a THM-et.
pl. a 8.evben már lesz rajta ~20millió ft-od, amire kapod a ~4,5%-os kamatot, azaz 900 000Ft/év.
Az ingatlan bérbeadásból származó jövedelmet önálló tevékenységből származó jövedelemként lehet feltüntetni az adóbevallásban. (mint ahogy naa is írta)
Az állampapírok hozama elég hektikus, ráadásul a NAV jövedelemigazolásában nem szerepel, hogy mennyit vont le a bank SZJA-ként.
bankmonitor.hu/cikk/hitelt-szeretnel-mutatjuk-milyen-jovedelmet-fogadnak-el-a-bankok/
Nálam az Unicredit gond nélkül elfogadta lakásvásárlásnál.
Ha kőbe lesz vésve ez a “10 év fölötti” kikötés akkor a fundamentás hitel esetén (ami mondjuk 9 év) úgy kell venni a jövedelmi arányt mintha 5-10 év lenne?