Az ingatlanbefektetésekről

Sokan kértetek egy írást az ingatlanról, mint befektetésről.

A kérdés elég összetett, mert rengetegféle ingatlan van, amit rengetegféle módon és áron lehet hasznosítani. Ezért kiválasztottam a leggyakoribb típust, a 12 milliós budapesti lakást, amelyiket 75 ezerért lehet havonta kiadni.

(A cikk végén van egy meglepetés a számotokra, de addig is olvassatok)

Az első, amit el kell döntenünk, milyen hozammal elégszünk meg egy ingatlanbefektetés kapcsán? Logikus, hogy a banki hozamoknál csak nagyobbal, mert egy ingatlannal százszor annyi gond van, mint egy bankbetéttel és finoman fogalmazva is nagyon nem likvid befektetés, azaz nagyon nehezen tudunk belőle pénzt kivonni.

Milyen gondok lehetnek egy ingatlannal? Nem találunk albérlőt, találunk, de nem fizet, a rezsit nem fizeti, eldugult a vécé, új villanyóra kell, takarítani kell az előző albérlő után, tönkre tette a hűtőt, új albérlőt kell találnunk, stb.

További rizikó az „ingatlandivat” megváltozása. Ezelőtt 20 éve nagy keletje volt a hétvégi telkeknek, nyaralóknak, ma már a kutya sem akar hétvégén kijárni kapálni a kiskertbe. 10 éve mindenki garzont vett, azóta az emberek rájöttek, hogy még egy embernek is kicsik ezek a lakások, ezért sokkal nehezebb eladni őket. A nagy ingatlankereslet alatt minden rossz, zajos lakást el lehetett adni, ma már az emberek sokkal inkább válogatnak.

További rizikó az ingatlan árfolyam-ingadozása, ez is indokolja a magasabb hozamelvárást.

Ha ma gond nélkül lehet 7%-os likvid akciós bankbetétet találni, akkor úgy gondolom, nem irreális elvárás a 10% hozam az ingatlantól. (irodai piacon más a hozamelvárás, de most magánemberek kisbefektetéseit nézzük.)

Az ingatlanbefektetés hozama két részből áll: az ingatlan bérbeadásából származó haszonból és az ingatlan értékemelkedéséből származó haszonból.

Mennyi lehet az ingatlan értékemelkedése a következő tíz évben?

Véleményem szerint a jelenlegi helyzetből lassú lesz a kilábalás és mivel közel másfél millió ember megégette magát a lakáshitelekkel, a vásárlási kedv is nagyon alacsony lesz a következő években. Ezért 10 éves távlatra átlag 3%-ra szavazok.

Vegyük úgy, hogy az albérleti díjak is ennyivel emelkednek évente.

Az adó az albérlet után 20%. Építési és egyéb adó, van ahol van, van, ahol nincs, attól most tekintsünk el.

Az inflációt vegyük 5%-osnak évente.

 Felújítást 5 évente csináljunk, mai árakon 750 ezer forint értékben. (Ne felejtsük el a társasház felújítási igényeit sem! (lift, lépcsőház, stb.)

A lakásberendezésre smucig módon szánjuk 500 ezer forintot.

Az albérletek a statisztikák szerint kétévente egy hónapig üresen állnak.

Az ingatlanügynök egy havi lakbérért hoz albérlőt. Vegyük úgy, hogy négyévente ő hoz valakit.

Na most jön a meglepi:

Csináltam nektek egy táblázatot, néhány órányi munkával, hogy mindenki kedvére állítgathassa a paramétereket, az albérleti díj emelkedésétől az ingatlanadóig mindent. (Az ingatlanadót a végén írtam bele, ezért ez egy kicsit csal, mert nem veszi figyelembe az adó időértékét. Már nem volt kedvem újraírni az egészet ez miatt, nem számottevő a különbség. Ha nullára van állítva, pontos a kalkulátor)

Lehet adót fizetni, adót csalni, állítgatni a beszerzést, az illeték mértékét, a százalékokat, elvárt hozamokat, mindent. 20 év távlatában lehet összehasonlítást végezni.

Ha 40 millióért veszel lakást és ezer euroért adod ki, azt is meg tudod nézni.

Itt tudjátok letölteni: www.szobafesto-tapetazo.hu/ingatlan.xls

Ha már úgyis ott jártok, nézzétek meg az oldalt és ha szobafestésre van szükségetek, feltétlen hívjátok fel őket. (www.szobafesto-tapetazo.hu) :-)

Nem is vonok le következtetést, hogy megéri-e az ingatlan, mint befektetés, mindenki azt és úgy állít be, ahogy akar és mindenki megkapja magának, szerinte megéri-e.

Várom a hozzászólásokat, témajavaslatokat.

 

 

Amennyiben tetszik a blog, csatlakozz hozzánk a facebook-on, hogy értesülhess az új bejegyzésekről: http://www.facebook.com/kiszamolo

Share

41 hozzászólás

  • N.N.

    *Tyson925:*
    Hehe, no én táblázat nélkül is megmondtam volna, h bukta az ingatlanbefektetés. :-)<br />
    DE! az azért elég durva feltételezés, hogy 20 évig szarban lesz az ingatlan piac, és csak átlag évi 3%-l növekednek az árak. Feltehettük volna úgy is a kérdést, h mekkora különbség, ha évi 3-4%-ra fektetem be a pénzem, vagy évi 7%-ra…

  • N.N.

    *Tyson925:*
    @Tyson925: Hm.. elnéztem… Az ingatlan jött ki jobbnak. ez több mint megleő számomra.

  • N.N.

    *linkinwhark:*
    háááát, a dolog ott hibázik, hogy 12 millás lakást max. 50 ezerért lehet kiadni. <br />
    <br />
    azt a lakást, amit most 60-ért bérlek, a netes ingatlanbecslő alkalmazások 18-25 M közötti értékűnek saccolják. szóval a 12M / 75E teljesen irreális.<br />
    <br />
    ráadásul még ha netán sikerül is venni 12M-ért egy olyan kecót, amit ki lehet adni 75E-ért, még akkor is rossznak számít az ingatlan befektetés! <br />
    <br />
    ugyanis ha összehasonlítod a hozamokat (E és G oszlop), akkor bár látszólag a nyolcadik évtől átfordul az előny az ingatlan javára, de ez sem igaz: ilyen hosszú távon (már öt év felett) léteznek olyan betéti konstrukciók (pl. TBSZ), amik kamatadó mentesek, vagyis az ötödik évtől az E oszlopot a H oszloppal kell összehasonlítani.<br />
    <br />
    az ingatlan NEM JÓ BEFEKTETÉS.

  • N.N.

    *Leopold20:*
    @linkinwhark: <br />
    Igen, ezzel egyetértek. Ahogy néztem a Bp-i albérleteket, 75-ért már általában újépítésű, jobb helyeken levő lakásokat lehet kivenni, amik amúgy nem 12 millióba kerülnek….

  • N.N.

    *Kiszámoló:*
    @Leopold20: Drágaságaim, azért csináltam nektek kalkulátort, hogy mindenki olyan értékeket adhasson meg, ami szerinte a reális. :-)

  • N.N.

    *linkinwhark:*
    @Leopold20: vidéken sincs ez nagyon másképp, egy ismerősöm, aki mostanság becsültette fel a lakását, amit 50-ért tud kiadni havonta, 12M.

  • N.N.

    *linkinwhark:*
    @Kiszámoló: és ezt alázattal köszönjük is! :)

  • N.N.

    *Gyulimali:*
    Ja, és az ingatlan adó pl. a 3. kerületben idén olyan 1200 HUF/nm/év, ami egy 70nm-es lakásra 84000 HUF egy évre, és fizetendő MINDEN, nem lakáscélú ingatlanra, illetve lakásokra is, ha bérbe adják őket.<br />
    Szóval, ez a tétel sem éppen elhanyagolható a számítás szempontjából.<br />
    Ráadásul, pl., ha (jó) könyvelőt is tart az ember az is alsó hangon 10000 HUF havonta. <br />
    Az értéknövekedéssel kapcsolatban pedig nagy kérdés, hogy valaki MOST ül-e benne a drágán megvett, és közben elértéktelenedett ingatlanban, vagy szerencsés (?) volt és éppen most tud megvenni egy elértéktelenedett ingatlant.<br />
    Ezen felül az is érdekes, hogy mit ér valakinek az a nyugalom, ami pl. abból adódik, hogy a bankbetét kamatait automatikusan kapja, az adót a bankok vonják le/fizetik meg, és NEM jön a NAV kopogtatni, és a markát nyújtani.

  • N.N.

    *Kiszámoló:*
    @Gyulimali: a kalkulátor tud számolni az ingatlanadóval, csak az időértékével (még) nem, ezért nem pontos (egy mai tízezer forint nem ugyanannyit ér, mint egy tíz múlva kapott/fizetett tízezer forint)<br />
    <br />
    A többivel egyetértek.

  • N.N.

    *Gyulimali:*
    @Kiszámoló: <br />
    A táblázatban én csak azt láttam, hogy az ingatlan értékével arányos adóval tud számolni, de a törvény a fix nm alapút VAGY az értékkel arányosat is meghatározza, azonban az adott önkormányzat döntötte el, hogy melyiket veti ki, és milyen formában, ráadásul ezek kizáró vagy kapcsolatban vannak egymással, azaz egy adott önkormányzat csak nm alapú, vagy csak értékalapú adót szedhet be.

  • N.N.

    *Kiszámoló:*
    @Gyulimali: mivel ez egy egyszerű excel tábla, bárki kedvére átírhatja. Ha ettől jobb lesz, szívesen le is cserélem a régit az újra.

  • N.N.

    *Eltévelyedés:*
    Helló,<br />
    <br />
    Tényleg jó a blog, alap dolgokban egyet lehet érteni, ám most viszont..<br />
    <br />
    Olvasom, hogy az átlag budapesti kecó, amelyik 12 misibe kerül és 75-ért lehet kiadni? Nos.. 4 éve vettem újonan, tetőtérbeépítéses kecót, 19,5 millió volt, kerek 60 négyzetméter, 1 szoba, plusz nappali, amiben a konyha is található. Idővel elköltöztem magyarországról,<br />
    60-ért adtam ki.<br />
    <br />
    70-ért még ment volna, de akkor gyakran van bérlőcserém, mert előbb utóbb mindenki sokallja. 75-ért feltettem kísérletképpen a netre, egy héten át egyetlen hívásom sem volt. (sok fotó, rendes leírás, rendes lakás, mivel én laktam benne, semmi sem spórolósan lett beépítve, erre kényes vagyok)<br />
    <br />
    A másik, amit meg kellene vizsgálni, ha már befektetési céllal veszi az ember:<br />
    A legolcsóbb, leglepukkantabb, de ismerős janibácsival 200 ezerből szépen kifestett rendberakott 6-7 milliós lakást is nagy valószínűséggel ki lehet adni 50-ért. tehát a befektetés/hozam rátát kellene megvizsgálni. Nomeg az ellenpólusát is, mondjuk egy 30-40 milliós családi házat mennyiért lehet kiadni (van-e egyáltalán piaca?)<br />
    <br />
    És még miket lehet kiszámolni? Nem csak milliós döntései vannak az embernek, hanem egészen kicsik is. Érdemes-e 24 hónapos mobilszerződést aláírni, jobban megéri-e mint a feltöltőkártyásdi? Érdemes-e akcióvadász módon elmenni 3 boltba is az akciós termékekért? (nálam pl pont útbaesett a tesco-auchan-spar szentháromság) Mennyit spórol az ember ha így intézi a bevásárlást? Mennyibe fáj az autó vs taxi vs BKV? És ha a nyári hónapokra nem is BKV bérletet veszek, hanem egy ötvenes robogót?<br />
    Vegyek új autót vagy vegyek egy 15 évest? amire ha költök, még 5-10 évig autó? Vagy vegyek kétszázerért egy bontószökevényt és a lerohad, akkor berúgom az árokba.

  • N.N.

    *Kiszámoló:*
    @Eltévelyedés: Örök vita, hogy mennyiért lehet kiadni egy milyen értékű lakást.<br />
    <br />
    Szerintem a 75 reális, de egyébként én is 38-ért vettem ki egy ilyen lakást, igaz, félig-meddig ismerőstől.<br />
    <br />
    Volt egy legolcsóbb mobiltarifa Magyarországon, azt levettem, mert ne engem anyázzanak, hogy rossz a VOIP hangminősége.<br />
    <br />
    A Spar kontra Tesco-t már régebb óta meg akarom írni, mert rájöttem, hogy a Spar gyakran olcsóbb már, mint a Tesco árai.<br />
    <br />
    csak ehhez adatgyűjtés kellene, ahhoz meg idő.<br />
    <br />
    De ami késik, nem múlik. :)

  • N.N.

    *Eltévelyedés:*
    @Kiszámoló: Hát, ha 75 reális, akkor nagyon szívesen látlak a lakásban. A jelenlegiek ugyan jó bérlők, nincs velük probléma, de pénz beszél, azonnal fel is mondok nekik:)<br />
    <br />
    Bizony, a Tesco nem olyan olcsó, én Auchan párti voltam. Óóó azok a péksütik:) Most nem tudom, már másfél éve nem otthon költöm a pénzt. AMúgy sok sikert a Tesco-Auchan-Spar összehasonlításhoz, nem lesz egyszerű, mert ugye nem minden termék kapható mindben. Mert a coca cola és a Danone rudi ára könnyen összehasonlítható, de a noname termékek kevésbé, főleg hogy ott mindenki másra esküszik, és minőségben is komoly szórás van köztük. Ésakkormég. a fagyasztott csirkemell vajon versenyképes-e a sima hűtött csirkemellel?<br />
    <br />
    Hajrá, érdeklődve várom a cikket!<br />
    <br />
    Amúgy még ötlet, mert én is ilyen megrögzött kiszámolós vagyok: Ha látok-hallok egy egy üzletről, rögtön ki kell számolnom, mennyit hozhat. Múltkor beszélgettem egy eladókislánnyal egy lipóti pékségből. Megdöbbentő számokat mondott, mennyire brutálisan bejön egy ilyen. De szeretem kiszámolni az autómosót, a pizzafutárt és a többit is. És a legtöbbről kiderül: faék egyszerűségű boltok, csak a helyszínt kell ügyesen megszerezni, abban van a kihívás. AMi nem feltétlenül pénzkérdés, hanem kapcsolatok…

  • Eeee

    Találtam egy amerikai ingatlanos hirdetést.
    Kérdés: hol a hiba? Mert lennie kell. 😀

    http://www.bric-investment.hu/us_landing6.html?source=D_Altalanos&gclid=CJ-dwY6h2LICFUm-zAod3CsA1A

  • Janos

    Kiszamolo:

    En azon gondolkozom, hogy felkeresek nehany bankot, es megkerdezem oket, hogy van-e valamilyen jo konstrukciojuk, amivel megvehetem egy bedolt hitelesuk ingatlanjat ( olyanet, aki egyuttmukodo ). Ugyanis ha jol lattam, akkor az olcsobb ingatlanokkal nem tudnak mit kezdeni a bankok ( ezeket nem erdemes elarverezniuk ) es amugyis komoly vesztesegeik vannak ha az eszkozkezelohoz vagy a kovetelesvegrehajtohoz fordulnak.

    Kerdesem az lenne, hogy szerinted hol keresgeljek, illetve hogy lenne ezt erdemes megprobalni? Kifejezetten olcso lakast keresek ( < 5m ft) es lehet, hogy minimalis hitellel, jobb lenne hitel nelkul megoldani.

  • csinibaba

    Bocsi, de tudok olyat, aki 12 millás lakást bérel havi 75 e-ért. Attól függ, hol van, hogy néz ki, stb. Ami a ház költslgeit illeti (renoválások) azt bizony az albérlő nálunk szépen kifizeti a közös költséggel együtt, mert abban van a felújítási alap is. Egész életemben építkeztem, és lakberendeztem. Milyen lakás az, amiben 3 évente kell 750.000-et felújítani? Te jó Isten! Ha valaki tervez egy nagyon szép, és divatos (de em túl hivalkodó, mert akkor pár év múlva vérviki lesz) fürdőszobát, és rendesen a nulláról kicserél minden csövet, akkor az a minimális javításoktól eltekintve 20 évig jó! Festeni gyakrabban is lehet, de ez úgy is működik, hogy az albérlő kifest, ha nem tetszik neki a festék, a festéket meg a tulaj veszi. csaptelepekben a kerámiát is csak 8-10 év után kell cserélni 5000 Ft-ért. Ha van egy jó parkettásom, olyan csiszolást, lakkozást csinál, ami kőkemény és 15 évig jó! Mi az a 3 évenkénti 750.000 Ft? Lakverendező avgyok, miről maradtam le?

  • csinibaba

    Mennyire olcsó ingatlanra gondolsz? Az önkormányzatok szoktak árveréseket tartani, a VIII. ker-i pl. gyakran. Lepukkant, nagyon felújítandó lakásokat, vagy olyat, ami önkormányzati mosókonyha volt, semmi nincs benne, gáz sem. Inne szép nyerni, egy lakmerendezőnak nagy élvezet. Némelyiket 1.1,5 millióért kezdik árverezni, a végét nem tudom. A házak szörnyűek, amikben vannak, és valszeg a lakók is, viszont elég gyakran olyan utcákban, ahol a háza több mint fele már új építésű, fiatal bérlőkkel. És a kerület ha lassan is, de határozottan szépül. A központi fekvése miatt nincs más út, mint a presztízsnövekedés, még ha ez meg is torpant a válság miatt (Corvin negyed, 4-es metró állomás a Rákóczi téren, és a Keletinél is.)

  • Janos

    en olyanokat keresek, amire igenybe lehet venni az allami tamogatast, es meg nem kerult sor az arveresre ( hiszen igy ki lehet hagyni egy nagy bukast )
    de koszi szepen, majd nezem ezeket az oldalakat is ( bar meg annyira nem aktualis )

  • barna

    ilyen lakas engem is erdekelne…

    Léci legyen errol is bejegyzes, hogy hol lehet ezeket megtalalni!
    az apeh online arveresi oldalan kivul…bar ugye ez is mar arveresre kiirt ingatlanok tarhaza.

  • Marci

    A kalkulátor szerintem picit hibádzik. E szerint ugyanis ha veszek egy lakást x-ért és ráköltök még 2 millió forintot, attól még a lakás értéke x marad. Ez így ebben a formában nem igaz, még akkor sem, ha nem egyenes aránnyal emelkedik az ingatlan értéke a ráköltéstől. Szintén nem tartom reálisnak a párévente 750 ezer ráköltést (200 rendben, de 750?!). Ezekkel az adatokkal korrigálva korrektebb lenne.

  • Kiszamolo

    Marci, ez az a ráköltés, ami semmi. Kifested, kipofozod egy kicsit, veszel bele ezt-azt. Egy-két év használat után semmit nem jelent, hogy te valaha kifestetted, amikor beköltöztél. Az új tulaja úgyis kifesti magának a saját ízlése szerint.

    Pár évente 750 ezer? Egy kisebb háznál 10 évente 3 millió az alap és akkor még szerencséd van (kerítés, lábazat, szigetelés, tető, bármelyikhez nyúlsz hozzá, milliós tétel.). De majd rájössz, ha lesz sajátod.

    Egyébként kalkulátor. Írd át, amelyik adat nem tetszik, pont ezért van.

  • LSV

    @eeee
    Szerintem itt a “hiba”: “Az itt olvasható információk kizárólag tájékoztató jellegűek, nem tekinthető ajánlatnak a B*** Group részéről. A B*** Group nem garantálja az oldalon található információk helyességét, pontosságát és tanácsolja azok független ellenőrzését.”

  • davidlaslo

    A cikkben mint befektetés, kizárólag a kiadás célú van értékelve. Külföldön nagy gyakorlata van a “flippingnek”, lepusztult lakást megvesznek, felújítják, majd tovább adnak rajta. El kell mondanom, nem próbáltam gyakorlatban, így csak elméleti eszmefuttatás lesz ez a komment, remélem azért valaki válaszra méltatja, legalább Te, Kiszámoló.

    Szóval ismerkedem még csak a befektetések világával, de az ingatlanos dolog fogott meg eddig legjobban, mivel az számomra kézzelfogható, és nekem ez valamiért közelebb áll, mint a kötvények vagy állampapír. Szóval ha mondjuk vesszük a legjobb lakáshitelt amit most megnéztem a bankmonitoron, 10 millió forint Unicreditnél, 12 milliót kell visszafizetnem, 10 éves futamidő alatt. Pécsi vagyok itteni viszonyokat tudok példának felhozni, 65nm körüli téglát 6-7 millióért lehet kapni ami felújításra szorul, a belváros szélén de még jó közlekedéssel. Folyt.köv

  • davidlaslo

    folyt.

    2 millióból felújítom, ami egy nem teljeskörű de már elég jónak mondható szerintem, és meg is lehet oldani, persze kell egy kis szerencse, meg ügyesség(nem ügyeskedés!) mondjuk mindennel együtt költöttem 9 milliót, maradt egy. 100ezret költök az eladás marketingjére, illetve a törlesztőfizetésre ameddig nem adom el. Felújítva jól marketingelve és hozzáértve, el lehet adni 12-13 millióért legalább, ergó ebből lett 2 millió hasznom, de legalább egy. A profitot mondjuk ltp-ben parkolom legalább az is hoz valamit.

    A folyamatot kezdem előlről, évente kettőt hármat simán meg lehet csinálni, pesten akár többet is. Perzse ehhez nagyon nagy fegyelem kell, és jó matekozás, hiszen sok minden bejöhet nem várt költségként. És persze kulcs, hogy a hitel törlesztőjét minél hamarabb visszafizesd, szóval akár a profitodat egy az egyben visszaforgatod. Folyt. köv

  • davidlaslo

    Kb. két év alatt kipörgetted a hiteled, de ha nem jól csinálod elhúzódhat tovább is, de mint mondtam fegyelmezetten csinálva akár még jól is elsülhet a dolog.

    Ismétlem friss vagyok a témában talán túlságosan is, mint hogy ilyesfajta világmegváltó dolgokat találjak ki, de ha lenne kontroll vélemény annak nagyon örülnék, és megköszönném. Ha van saját tőkéje az embernek mégjobb.

    Szóval elsősorban véleményezést kérek, hogy mit gondoltok az ötletről. Természetesen van asaját munkahely amelyet nem hagynék ott, ezt amolyan részmunkaidőben csinlnám, illetve vágnék bele.

    Üdv és kösz.

  • kridli

    @davidlaslo és mire veszed fel azt a 10 milla hitelt? Ha szabadfelhasználású hitelt veszel fel a saját lakásodra, akkor annak jóval több lesz a kamata. Ha meg a megveendő lakásra akarod felvenni, akkor meg egyrészt közel sem kapsz annyit,másrészt akkor nem tudod csak úgy forgatni, hanem amikor eladod, vissza kell fizetni, és lakásonként ott vannak a kezdeti és előtörlesztési költségek. Ilyet szerintem csak KP-ból.
    Másik probléma, hogy ha többért adod el mint amennyiért vetted, adóznod kell, és tudomásom szerint (de ebben nem vagyok biztos) nem vonhatod le a felújítás költségét, vagyis nem a tényleges hasznod, hanem az árkülönbség után adózol, így az már elég sok.
    A harmadik probléma, hogy szerintem irreálisak a számok. 2 millából még nagyon basic felújítás jön ki, és szerintem nem érhető el ekkora értéknövekedés sem.
    Valamint ez rengeteg idő, ez nem befektetés, ez “vállalkozás”.

  • @davidlaslo Szia! Szerintem az általad felvázolt szcenário, hogy 7-ért megveszed és 12.ért eladod, egyszerűen nem fog működni. Itt a blogon is olvashatsz olyan hozzászólásokról, hogy megvette, kipofozta és úgy is lett rajta haszna, sok, de őszintén: nem tudom elképzelni, hogy egy vidéki városban egy nagyon olcsón beszerzett lakás 50%-os értéknövekedésen menjen át, csak azért, mert megvetted és felújítottad. Mi pl. 4 éve vettünk egy lakást (35 éves téglaépületben, eredeti felszereléssel) megyei jogú városban, kompletten felújítottuk (kábelezés, fürdőszoba, konyha, WC, új járólapok, laminált padló) összes nyílászáró cserélve, ház szigetelve. Most kb annyiért tudnánk még mindig eladni, mint amennyiért vettük, a piac nem fizeti meg ott a felújítást. Lehet, hogy ha egy értékbecslő felértékelné, akor min. 10 m-re kihozná az árát (40%plusz), de nem venné meg senki annyiért.

  • snasim

    @davidlaslo Ne feledkezz meg az ingatlanvásárlási illetékröl! Továbbá számolnod kell az adòval is. Szerintem az is feltűnne, hogy milyen gyakran cseréled le a lakásokat. Elméletben jól hangzik, de ha végigszámolod a költségeit, akkor nem is olyan tuti üzlet.

  • Zedder

    @davidlaslo

    “2 millióból felújítom”

    65nm, látatlanban erre csak az ablakcsere lesz 500-1000e HUF, attól függően, hogy van-e erkélyes “teleüveg” fal a nappaliban. És akkor pl. még beltéri és bejárati ajtó cseréről szó sem volt, ami megintcsak párszáz ezer HUF.

    Szerezz egy villanyszerelőt, mert valszeg azt sem árt megoldani, párszázezer megint huss. Fűtés milyen állapotban van? Párszázezer huss oda is.

    És akkor lassan 1,5+ milliónál járunk, úgy, hogy a falig-padlóig vissza lett bontva a lakás, nincs parketta, járólap, szőnyeg, nincs festés-tapéta, nincsenek bútorok, nincs fürdőszoba-konyha-WC.

    Sok sikert a 2 milliós tervhez.:)

    Persze tudom, csak fejben. Épp ezért szólok előre, hogy ez bukó.

  • Piroska

    Lehet szélsőséges esetben működhet, és egy nagyon lepukkant lakás jó helyen behozhatja de az átlagos két-három szobás lakásoknál amit legjobban keresnek szerintem teljesen esélytelen.

  • Janos82

    En nem ismerem a pecsi viszonyokat, de nekem is soknak tunik a 6 millios erteknovekedes a 2 millios felujitasra, persze ettol meg lehet realis.

    Az elso korod igy nez ki:
    kinezed a 7 millas lakast ( tegyuk fel, a bank is ennyire ertekeli), akkor legjobb esetben kapsz ra 5,6 millios hitelt ( szerintem valoszinuleg kevesebbet), vagyis ha nincs legalabb 5 milliod, akkor nem is erdemes belekezdened. Raadasul ezenfelul kell meg, hogy legyen annyi penzed, hogy kibird fizetni, ha rosszul merted fel a felujitas koltsegeit, es kibird legalabb 1 evig ha nem tudod eladni. Vagyis legalabb 6-7 millio forint kell ahoz, hogy nyugodtan belekezdhessel. Ami azt jelenti, hogy a lakast hitel nelkul meg kell tudnod vasarolni.

  • Egyet elfelejtettem, lehet, hogy banki kényszerértékesítés alatt álló lakással ez még működhet is.

    Ha nekem mondjuk Bp-en jó helyen lenne egy nagyszülőktől megörökölt lepukkant lakásom, nagy valószínűséggel nem sietnék áron aluli eladással, hanem magam felújítanám és várnék, akár eveket is, amíg valaki megveszi. De ilyen a mesében van csak :-) De sikertörténeteket szívesen olvasnék itt.

    A discovery channel-en volt egy sorozat, a Property wars, na szerintem az életben nem létezik az, amit abban megfilmesítettek. Pedig jókat szórakoztam rajta.

  • Kiszamolo

    Ezekről a sorozatokról mindig üvölt, hogy kamu az egész. :-)

  • Zabalint

    @davidlaslo
    Pécsen mikor lakást kerestünk, belefutottunk egyik nagy ingatlanközvetítőn keresztül egy eladóba, aki pont ezzel foglalkozott, olcsón vett meg lepusztult lakásokat, felújította, majd eladta, és láthatóan jól élt belőle. Eléggé nagyban csinálja, ezt abból gondolom, mert a lakásokat egymáshoz hasonló stílusban újítja fel, és sok hirdetésnél vannak képei.

    Ugyanakkor ami feltűnt egyből, hogy sikere azon is alapszik, hogy állandó felújító brigádja van, és remek kapcsolatai, az ingatlanosokkal, szakikkal, és ezt csak feltételezni tudom, hogy képben lehet az árverezés témában is, meg ott is vannak kapcsolatai, valamint az egész pécsi ingatlanpiacra is jó rálátása lehet.

    Szóval szerintem ő olcsóbban jut lepukkadt lakáshoz a laikusnál, és ugyanazon minőségi szinten jóval olcsóbban tud felújítani. Szerintem másodállásban soha nem tudnál vele vagy másokkal a piacon versenyezni.

  • Zabalint

    Emellett egyébként találkoztam olyannal is, aki majdnem teljesen saját maga újította fel a megvásárolt kecót, és ebből élt, ezt sem lehet összevetni azzal, hogy valaki ugyanezt csinálja felújíttatással.

  • davidlaslo

    Jelenleg ingatlanosként dolgozom, egy kisebb ismeretlen cégnél, nem is érdekes. De bennem is így merült fel a dolog, hogy adatbázisba vettem pár lakást, konkrét példa: amit felvázoltam nagyjából, az eladója simán elfogadott érte egy 7 millió körüli ajánlatot, egy ilyesfajta befektető/vállalkozó vásárolta meg, és utána rajtam keresztül hirdeti, amit elmondtam az nagyjából így is csinálta, igaz nem hitelből, hanem saját pénzből. A felújított kecót 14-árt hirdette meg először, aztán volt pár jelentkező akiket megfogtak a képek, meg a felújítás minősége, valamint, hogy a belvárosban van a dolog, beajánlottak 12 milliókat meg ilyenek, emberünk végülis kialkudott egy 12,9 milliós vételárat, amit az érdeklődő elfogadott. Lehet nem 2 millióból újította fel, de amikor még ő vásárolta meg, akkor ennyit mondott hogy kb ennyit akar rá költeni. folyt. köv.

  • davidlaslo

    Aztán lehet alábecsülte a dolgot, de szerintem így is pluszban jött azért ki.

    Amit még hozzáfűzök, azután amikor ő megvette 4-5 hét volt a felújítás, utána 2-3 hétig volt a piacon és elvitték. Szóval kb 2 hónapot volt a tulajdonában.

    Emiatt bátorkodom ilyesmi terveket szőni, persze miután itt mifejtettétek, hogy nem éri meg hitelből csinálni, majd lesz valami más útja a dolognak, az majd kiderül.

    Köszönet a válaszokért!

  • Stanlee

    @davidlaslo Szia! Te már annyi előnnyel indulnál a többiekkel szemben, hogy amikor bemegy hozzátok valaki, akkor tudod, mi az a minimum ár, amiért hajlandó eladni. Jó információd van, és azt pénzre tud(nád) váltani, ha lenne elegendő készpénzed. A mi lakásfelújításunk a lebontástól a kész állapotig 5 hétig tartott, ebből 1 hetet az vett el, hogy a festés után mivel tél volt, a falak száradásáig sokat kellett várni. Egy csapat csinált meg mindent, nekem annyi volt csak a dolgom, hogy megmondtam, mit, hová akarunk tenni, járólapokat, kádat, mosdókagylót, csaptelepeket megvettem, ill. a villanyszerelő egy szaki volt, akinek nem volt szetonja az anyagot megvenni, szóval azt is nekem kellett beszerezni – nem nagy cucc, mert a munkám miatt amúgy is napi szinten voltam beszerzőkörúton. Ami viszont nem elhenyagolható, hogy ha egyszeri alkalommal dolgozol egy felújító csapattal, akkor sok rossz

  • Stanlee

    élményed lesz velük, mert a többségük megbízhatatlan, tehát lehet, hogy a 3. lakást már teljesen más csapat fogja csinálni, de ha megvan a jó alvállalkozód, akkor az nagy segítséget jelent. Ha évente többször dolgozol együtt valakivel, akkor gördülékenyebben mennek majd a dolgok, nem kell mindent elmagyarázni ötször.

    Ha nagyon jól ismered a piacot amin dolgozol, és sok mindent átszámoltál, hogy mennyire éri meg adózás, járulékok fizetése után, miért ne, kezdjél bele, nem biztos, hogy a hitellel a legjobb nekilátni, de ha nagyon jó pénzt látsz benne, akkor nosza. Lehet, hogy ebben fogod megtalálni életed lehetőségét, nem szabad veszni hagyni!

Vélemény, hozzászólás?

Az email címet nem tesszük közzé. A kötelező mezőket * karakterrel jelöljük.

 karakter még felhasználható

* 1+3=?