Lámpaernyő hitelfelvétel előtt áll és arról érdeklődött, szerintem melyik kamatperiódust érdemes választania a lakáshiteléhez: 6 hónapos kamatperiódussal 11,88%-os kamatot. 3 éves kamatperiódussal 12,99%-osat vagy 5 éves kamatperiódussal 13,22%-osat?
A kérdésre nem is olyan könnyű a válasz. Sokan örültek, hogy végre bevezetik a referenciakamatokhoz kötött lakáshitel-árazást a bankok, de ez a rendszer éppen a fenti dillemát okozza.
A kérdés az, mi várható a jövőben, hogyan fog alakulni a magyar alapkamat és ezzel közel párhuzamosan a bankközi piac kamatlába, a BUBOR.
A kérdés lényege a következő: melyikkel járunk jobban: egy félévente ugráló kamattal, vagy egy csak háromévente változó, de jelenleg biztosan 1,11%-kal magasabb kamatlábbal, esetleg egy biztosan 1,44% drágább, de öt évig állandó kamattal.
Konkrét számokkal: egy 12 milliós hitelnél 11.100 forinttal, esetleg 14.400 forinttal több havi kamatfizetés ér-e három, illetve öt év nyugalmat.
A jegybanki alapkamat az elmúlt 20 évben többször volt 10% felett, mint alatt, jelenleg 7%.
Az ábrán az elmúlt 10 évet látjátok.
Ebből az ábrából az is kiderül, hogy a devizahitelek árfolyamkockázata némi túlzással szinte eltörpül a forinthitelek kamatkockázata mellett, csak ezt sokan nem gondolják végig.
Például: ha ma felveszed a hiteled 7%-os jegybanki alapkamat mellett, akkor 12 milliónál 11,88%-os hitelkamat mellett 20 évre a havi törlesztőd 131,127 Ft. Ha felszalad a kamat újra 12%-ra, akkor a te törlesztőrészleted 16,88%-os kamatnál 174,921 Ft lesz, közel 44 ezer forinttal több. (A bankok nem a jegybanki alapkamattal számolnak, hanem a bankközi BUBOR-ral, de mivel a jegybanki kamatfolyosó miatt ez elég hűségesen követi az alapkamatot, ezért ennyiben egyszerűsítettem a kérdést a könnyebb érthetőség kedvéért.)
Mi várható a közeljövőben? A sikeres magyar gazdaságpolitika elmúlt két éves ámokfutása miatt további 1-1,5% kamatemelés sajnos még várható, de ha nagy vihar nem érkezik és a kormány végre hajlandó levonni a következtetéseket az elmúlt két év kudarcai és veszteségei után (esetleg az IMF és az Unió ezt megteszi helyette), akkor szerintem egy óvatos jegybanki alapkamat-csökkentés elindulhat egy fél év múlva.
Lámpaernyőnek már az is jó, ha nem emelkedik 1%-nál jobban az alapkamat.
Természetesen olyan vihar, mint 2008 öszén tört ki, bármikor várható, bár az az elmúlt 70 év legnagyobb gazdasági válságát hozta és a kamatláb fél év után a vihar előtti állapotba tért vissza.
Az MNB szerintem teljesen elhibázott inflation targeting politikája kergette a magyar alapkamatot az egekbe és a magyar lakosságot pedig a devizahitelek fogságába. Az inflation targeting lényege, hogy a jegybank szó szerint bármi áron törekszik a kitüzőtt inflációs célt elérni, akkor is, ha ezzel megfojtja a gazdaságot. Erről itt írtam.
Reményeim szerint az MNB is átgondolja ennek a politikának az értelmét, ez is a könnyebb alapkamat csökkentés felé mutat.
A mai helyzetben nem könnyű okosnak lenni a jövőt illetően még két hétre előre sem, nem hogy öt év távlatában (ki gondolta volna 2007-ben, hogy mi következik), de ha nem lesz újabb válság, esetleg iráni háború, akkor a komoly és tartós alapkamatemelést is megúszhatjuk.
A 3 és 5 éves periódussal az is gond, hogy a 3 vagy 5 év múlva a kamatfordulókor aktuális állapotot újra bebetonozza 3 vagy 5 évre.
Amin még érdemes elgondolkodni, hogy 12 milliós hitelnek csak a havi kamata 120 ezer forint. Ez nem a törlesztőrészlet (kamat plusz tőketörlesztés), hanem csak a kamat.
Kis szerencsével Budapesten egy 12 milliós lakást ki lehet venni ennek a feléért, 60 ezer forintért. Így megússzuk nemcsak az illetéket és a várható ingatlanadót, valamint a lakásfelújítás költségeit is, de a hitelkamatok bizonytalansága miatt sem kell aggódni.
Pár hónapja kiszámoltuk ebben a cikkben hogy évi 10%-os hitelkamat mellett, ha az ingatlan és az albérlet árak hosszú évek átlagában 4%-kal nőnek, akkor is megéri hitelt felvenni.
Érdemes lenne újraszámolni a képletet 13%-os hitelkamat mellett, de erre most nincs időm.
Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)
Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:. target="_blank" rel="noopener noreferrer">. vagy RSS-en
A kérdésre tényleg nem lehet egyértelmű választ adni.
A bankok egyébként azért adnak ennyi lehetőséget, hogy az ügyfél ki tudja választani a neki szimpatikus kamatperiódust.
Van akinek fontos a biztonság és kiszámíthatóság, van aki szerint a magyar gazdaság pár éven belül javulni fog, van aki szerint tovább mélyül a helyzet.
Tudjuk, hogy vannak akik már a pénzüket is menekítik Magyarországról, mert már most kilátástalan minden. A kockázati tényezők pedig be vannak árazva a különböző kamatperiódusokba.
Ha valakinek fontos a magántulajdon, akkor úgyis hitelt fog felvenni a saját ingatlanának birtoklásához, ha valaki úgy dönt, hogy inkább bérel, mert magasak a kamatok, az nyilván nem fog hitelt felvenni (max jó személyi kölcsönöket, hogy be tudja rendezni azt 🙂 ).
A politikának köszönhetően nincsenek már új deviza hitelek, pedig igény lenne rá (sokan vettek volna fel 320-as EUR/HUF mellett EUR alapú hitelt).
Egy nagy játék az egész a számokkal, ahol ugyanúgy lesznek győztesek és vesztesek, de a döntés úgyis az emberek kezében van.
A bankok beárazzák a kockázatot, méghozzá vastagon, ezért drágább a hitelkamat hosszabb távra. Mégha csökkenésre számítanak, akkor se fognak kockázatot vállalni ingyen. Ezért ez szerintem semmit nem jelent.
Az Mnb (nemcsak) szerintem elrontotta a dolgot, az kevés mentség, hogy a kormány még jobban elrontotta.
Amikor 229 forint volt az euro, akkor például csökkenteni kellett volna a kamtlábat. De amikor 250-260 volt, akkor is lehetett volna.
Hogy az infláció 1%-kal magasabb lett volna? Na és?
Egyébként abban igazad van, hogy a kockázat elleni biztosításnak ára van az egyén szempontjából is, jelen esetben a magasabb kamat és az, hogy lemond az esetleges kamatcsökkenés hasznáról is.
Azt próbáljuk meg kitalálni, ér-e ennyit ez a biztosítás. Persze, mint minden biztosításnál, utólag derül ki, hogy például kellett volna kötni jégverés ellen is biztosítást, vagy sem.
namost ez az áprilisi szerződésmódosítás csakis bankon belül működhet, nem cserélhetem le másik banknál, így nyilván nem fog jobb feltételeket adni.
kérdés: már meglévő referenciakamatos szerződésekben is fixálódik a kamatfelár áprilistól?