5-10 évig fix kamatú hitelek: hogy csinálják a bankok?
A lakáshiteleknél van egy úgynevezett kamatperiódus, ez mutatja meg, hogy hány havonta vagy évente vizsgálják felül a hitel kamatát és igazítják az aktuális piaci viszonyokhoz.
Ma történelmi mélyponton van a legtöbb deviza alapkamata, így a forinté is. Ha ez elkezd emelkedni, akkor a lakáshitelek törlesztői is elkezdenek emelkedni ezzel párhuzamosan.
A legtöbb lakáshitel 3 hónapos kamatperiódussal rendelkezik, vagyis minden harmadik hónapban változik vagy változhat a kamatozása.
Ha a kamatok a padlón vannak, mint most, érdemes lehet 5 vagy 10 évig fix kamatokkal kérni a hiteleket, még akkor is, ha ezek drágábbak, mint a negyedévente változó kamatozásúak.
Erről már sokat írtam, például itt is.
Ami érdekes kérdés, hogyan csinálják a bankok azt a mutatványt, hogy vállalják a 3-5-10 évig fix kamatokat, kockáztatva helyettünk?
Sokan úgy képzelik, hogy a bankárok 10 évig tűkön ülve és a szájukat rágva reménykednek, hogy nem fog jobban emelkedni a kamat annál, amennyivel többet kértek a 10 évig fix hitelért, mert akkor hatalmasat buknak a hiteleken.
Nos, ennyire se nem vagányok, se nem buták a bankok, a megoldás sokkal egyszerűbb ennél.
A bankok egész egyszerűen lefedezik a kockázatukat egy igen kézenfekvő módon: jelzálog-leveleket bocsátanak ki 3-5-10 éves futamidő mellett a befektetőknek. (Persze másként is vonhatnak be 3-5-10 éves forrást, nem csak jelzálog-levelekkel, hanem egyéb kötvényekkel, vagy akár kamatcsere-ügyletekkel is, de ez most lényegtelen, az is pont így működik.)
Ide kattintva elolvashatod a sajtóhírt, hogy sikeres volt a legutóbbi jelzálog-levél kibocsátása az Erstének, a befektetők a 3 éves kötvényeket 1,9%-os, az 5 éves kötvényeket 2,48%-os hozam mellett jegyezték le.
Vagyis innentől kezdve nem a banknak, hanem a kötvényvásárlóknak kell tűkön ülve és a szájukat rágva reménykedniük, hogy nem szállnak el a kamatok a következő öt évben és még 3-4 év múlva is jó ötletnek fog tűnni, hogy 2,48%-os éves kamatozású kötvényt vettek.
Ha most a hitelkalkulátorunkra kattintasz és a lenyíló fülben állítgatod a hitel kamatperiódusát, láthatod, mennyiért adja a példában szereplő Erste a 6 hónapos és az 5 éves kamatperiódusú hitelt:
A féléves periódusnál ugyanaz a hitel 3,67%, az ötéves periódusnál 4,65% éves kamattal fut. A 3 évest nem adja ki a kalkulátor, de szinte biztos, hogy 4% lehet az éves kamata, ha van ilyen hitele a banknak, ugyanis ennyivel szerezte olcsóbban a bank a forrást.
Természetesen nem csak az Erstének van jelzálogbankja, hanem szinte az összes nagybanknak és máshol sem mennek másként a dolgok.
Mivel a befektetők hosszabb távra magasabb kamatra veszik csak meg a kötvényeket, ezért van az, hogy minél hosszabb ideig akarod fixálni a kamatokat, annál nagyobb kamatokat fog tőled is kérni a bank.
Ennyire egyszerű az egész működése, semmi más trükk nincs a hosszabb kamatperiódus mögött.
Ha már erről szól a cikk, régen fényeztem a blog hitelszakértőjét, úgyhogy most megteszem, nehogy megszóljon, hogy elfeledkeztem a hűséges hirdetőmről. 🙂
Na, ezen is túl vagyok. Remélem, most már mindenki érti, hogyan működnek ezek a hitelek.
Most kb olyan +1.5% plusz kamatért lehet 15 évre fixàlni. Az ugye egy 25 milliós hitelnèl 15 évre kb plusz 2.5 millió kamat kiadás. Én végül a fixet vàlasztottam, de csak mert szeretek nyugodtan aludni, reálisan nézve ha elfogadjuk, hogy 3-4 évig még alacsony a kamat akkor kicsi a valószínűsége hogy a rövid kamatperiódusún veszítesz. Mert a tőketartozás egyre csökken, és ha később nő a kamat, akkor a kisebb tőkén kellene elveszíteni az addig megspórolt pénzt is.
Köszönöm az ajànlàst, én igazából még egy korábbi cikked alapjàn mentem Gáborhoz, és tényleg nagyon ügyes és korrekt volt, nélküle szerintem még mindig a CSOK-os hiteligénylés köreit futnánk, rengeteget segített, nagyon átlátja a dolgokat, és jót ajánl.
Az a gond, hogy egyszer-kétszer már ennél lejjebb nem lehetett, aztán mégis 😀 valahogy csak elmélyült ez a ,,pár éves” válság már egy ideje…
Tehát most érdemes lehetne fixálni 10 évre, vagy többre is akár?
Amúgy nagyon jó ez a hitelkalkulátor, csak nagyon bzi 😀 nem oda írja a számjegyet ahová kattintok, meg a kis ötletizzó rohadt idegesítő.
Még kimaradt valami. A K&H-nál az öt éves alacsonyabb törlesztővel bír, mint az egy éves, az már igen 😀
tgwh, azért egy ilyen gyorskalkulátor nagyon sok mindent elfedez, az a két KH hitel is nyilván két kajak más konstrukció.
De jo lenne egy időgep. Azt gondoljuk hogy 0.0001%- tol mar csak felfele van menet. Aztan kiderul, hogy van -3%-is… Majd jon a cserekereskedelem vagy a vilagmeretu kinai juan vagy egy keleties “kamatot nem szedhetunk” bankrendszer es a foldmuveles. Grrr, akarom latni 2030ban kiadott tortenelemkonyvet 🙂
És már megint egy Erste reklám. Ez még mindig állami pénzből fut? Közben, csendben megjegyezném, nem biztos, hogy jót tesz neked, hogy ezeket a bűnözőket reklámozod.
Mindig jön egy agysebész, aki kényszert érez arra, hogy minden cikkhez odaírja ezt a hülyeséget.
Egy leírást be kellett linkelnem, ha ez most Unicredit vagy OTP lenne, akkor azon okoskodna valamelyik.
Előre szólok, hogy a következő hasonló cikkben egy MKB leírást linkeltem be, de nem, nem reklám. Fárasztó.
Ha az Erste reklámozni akarná magát pénzért, nem egy lejárt és már nem vehető jelzálog-levéllel tenné azt, amit belinkeltem és nem egy kalkulátorban szeretné viszontlátni a nevét 10 másik bank között, ahol nem ő a legolcsóbb versenyző.
Ezt csak azok kedvéért írtam le, akik szoktak gondolkodni.
@Feri78:
Én a tavaly nyáron felvett lakáshitelünknél hezitáltam (a blog miatt), mert az ügyintéző ragaszkodott a minimum 5 éves kamatperiódushoz, én meg a 3 hónaposhoz. Jelenleg úgy áll a történet, hogy a felvétel napjától számítva 770.660 forinttal kevesebb kamatot fizettem a döntésem miatt. Ezt a pénzt nem feléltük, hanem félre van szépen téve. Ha az MNB, ahogy ígérte, 2018 elején elkezd kamatot emelni, addigra kicsit több, mint 1,6 millió forint lesz a megtakarított kamatom. Na akkor fogok előtörleszteni (a hitelem kb. 80%-át), és “reallizálom” a nyereségem. De igazából, mivel +2,5% lett volna akkor a kamatfelár, így amíg nem emelik fel 4,3%-ra az alapkamatot, még mindig az én döntésem lesz a helyes.
Jelenleg nem érdemes előtörlesztenem, hiszen 1,9%-os a lakáshitelem kamata, aminél a kis konzervatív befektetésünk is jóval több hozamot hoz.
@Én is akarok kommentelni Hát igen, igazad lett akkor. Igazság szerint én is úgy kalkuláltam hogy egy reális forgatókönyv mellett nem valószínű, hogy behozza a változó kamatozású a fix kamatköltségét. De engem nagyon megnyugtat, hogy a hitel lejáratáig mind a tőke, mind a kamat mértéke fix, az egyetlen kockázatom a lakás árának csökkenése. De mondjuk jó lenne látni egy felpörgő inflációt, aminél a tőketartozás reálértéke el kezd olvadni….
@Én is akarok kommentelni: 1,9%-os lakáshitel?!
Számomra érdekes, hogy az Erste ennyire drágán adja a kötvényeit a normál betéti kamataihoz viszonyítva – TMSz-en a 3 évre lekötött betét kamata 0,4% az 5 évre lekötötté 1,25%. Mintha nem akarnának lakossági forrást bevonni mostanság.
@Petike:
Yap. K&H-s lakáshitelem van. Bubor+1% kamatfeláram van. Igaz be kell valljam, hogy ebben van egyedi kamatkedvezményem is a hitelszerződésem körüli anomáliák miatt, amit a fiókvezető ajánlott fel nekem. Cserébe egy elég drága bankszámlám (havi kb. 2000 forint a költség a tranzakciós illetékkel együtt), illetve drága hitelkártyám van (4000ft/év), a bankkártya ingyenes.
@Feri78:
Igen. Megvan az ára a nyugodt alvásnak. De az én plusszom is egy pillanatkép. Térjünk vissza a történetre 43 hónap múlva, amikor már ki lesz fizetve teljesen a hitelem, hogyan zártam a történetet. Korábban már megbeszéltük, és Miklós is igazat adott nekem abban, hogy a “független” MNB mérlegelni fogja a kormány azon álláspontját is, hogy a jellemzően 3 hónapos kamatperiódusú forinthitelekbe átterelt “megmentett” devizahiteleseket jó ötlet-e lerúgni a szakadékba egy 3-5%-os alapkamat emeléssel… így kb. egy apokalipszis kell majd ahhoz, hogy visszatérjen az alapkamat 4,3%-ra, ahol én még csak nullán lennék.
Azt pedig mindannyian tudjuk, hogy ha ez mégis megtörténne, akkor majd úgyis megmentenek minket megint a gaz kizsákmányoló bankoktól 😮 Ha szükségem van rá, ha nincs.
De egy normális országban teljes mértékben igazat adnék Miklósnak a fix kamattal kapcsolatban.
A bank törvény erejénél fogva nem kaszinó, a mérlegében lévő kockázatokat köteles fedezni (semlegesíteni), ergó semmiképpen sem ülhetne tűkön (spekulálhatna)10 évig. (Mert ha veszít, akkor bedőlhet az egész bazár)
Pénz és tőkepiacon elég alapvető termék a kamatcsere ügylet, ahol fix kamatot lehet cserélni változóra (interest rate swap). Persze lehet jelzáloglevéllel is csinálni, az azért jó, mert nem kell aggódni, hogy lesz-e aki értelmes áron üzletet köt a bankkal (a válságban előfordultak problémák), így rendszer szinten biztonságosabb.
Még egy fontos: ha egy bank töri magát fix kamattal, vagy éppen törlesztési biztosítással, akkor azt azért teszi, hogy még több pénzt keressen, éppúgy mint az autógyártóknál, az extrákon, meg a prémiumtermékeken sokkal jobban lehet keresni,ergó drága az ügyfélnek.
Egy kicsit OFF: én írtam a hirdetőnek pár nem, még nem jelentkeztek, mennyi náluk egy ügy átfutása 2 hét?
Nézzétek, én is egyetértek azzal, ahogy írtam is, hogy valószínűleg a 15 éves fix hitelünk +1.5% kamatfelárát semmilyen kamatemelés nem hozza be. Normál körülmények között. De azért, ha megnézitek mondjuk, mi történt MO-n hitel témában az elmúlt 15 évben, kezdve mondjuk 2001 szeptember 11-nél a történetet, azért lehet látni, hogy ennyi időbe elég sok minden belefér…
Igen. Erről szól kb. a posztban a “tűkön ülve és a szájukat rágva reménykednek” rész. Annyi, hogy azért más a leányzó fekvése, ha valakinek van annyi pénze, hogy 15 év alatt fizesse vissza a hitelét, illetve aközött, akinek nincs ennyi kidobandó pénze, és 4-5 évre adósodik csak el.
Az az időtáv már teljesen más perspektíva, illetve azt sem árt megjegyezni, hogy fidesz így, fidesz úgy, az ország jelenlegi helyzetét se 2001-el se 2009-el nem lehet összehasonlítani. Most én nem tudom elképzelni sem, hogy Matolcsy egy nap 3%-kal emelje az alapkamatot, mint ahogy azt Simor tette annó.
De a +1,5% kamatfelár az még vállalható is. Nekünk akkor még +2,5% volt, és azóta még csökkent 0,75%-ot az alapkamat, így 3,25% jelenleg a kamatelőnyöm. Ez nekem most havi 46 ezer forintot jelent.
@én is akarok kommentelni, valami nem stimmel a kamatképleteddel, valamit benéztél. A KH tuti nem adott BUBOR+1% feláras hitelt soha. Piaci hitel esetén – ahol lehet 3h, vagy 12h BUBOR a referencia kamat, a legalacsonyabb felár 2%, Otthonteremtő hitelnél viszont nem BUBOR árazás van, (5 éves ÁKK*130%) ott lehet 1%-os a felár, de ennek eredménye is jóval magasabb, mint 1,9%.
10 éves fix kamatokat mennyire lehet komolyan venni? Ha esetleg rosszabbra fordulnak a dolgok, banki nyomásra jön “megváltozott közpénz jellege” Lajos, és visszamenőleges hatállyal fognak kamatot emelni, nem?
“A magyar helyezés nagyon riasztó, Szenegál, Botswana és Ghána is megelőzi , itt kvázi megszűnt az európai értelmű jogállam”
alapblog.hu/vakmajom-485/
Amerikaban a sima lakashitel 15-30 evre szol es teljes idore fix kamatu. A valtozo kamatokat foleg a subprime kategoriaban hasznaltak. Meglepo hogy itthon a fix kamat ritka mint a feher hollo. Magyarul Kovacs Janos szinte biztos hogy subprime.
Annak a jelzáloglevél aukciónak az a jelentősége, hogy október 1-től lehet ismét jelzáloglevelet kibocsátani, mert mostantól teszi újra lehetővé a Ptk. módosítása az önálló zálogjogot (2014 óta nem működik a dolog). A módosítást az MNB azért harcolta ki, hogy a forrás-eszköz lejárati eltérés jelentette óriási pénzpiaci kockázatot mérsékelni lehessen a jelzáloghitelek (piaci okokból egyelőre csak 15%-ban) éven túli futamidejű jelzáloglevéllel történő fedezésével. Az alacsony kamatok miatt ugyanis a betétek rövidek, egyre nagyobb arányban látra szólók.
Noha a jelzáloglevél piac fellendülése szintén sokat segíthet a későbbiekben, a bankok a kamatkockázatot jelenleg többnyire kamatswapokkal fedezik.
És nincs minden nagybanknak jelzálogbankja. 4-nek van + FHB. Az MKB-ét nem látom engedélyezve.
Nekem ebbol az csapodik le, hogy akar hitelfelvevokent, akar befektetokent az en oldalamra jut a (majdnem) teljes kockazat, illetve a haszon egy resze, mig a bank ugyesen atharitja a kockazatot es zsebreteszi a haszon masik reszet. Nehezen tudom ezt fair play-kent felfogni.
Az is meger egy miset, hogy ki veszi meg ezeket a jelzalogleveleket.
Epeszu ember biztos nem.
Gondolom eladjak alapkezelonek, aki titokban beleteszi egy alapba.
Amit lehet hogy pont az eredeti hitel tulajdonosa vesz meg…
@attila
Persze, alapokba rakják. De miért csinálnák titokban? Nem lehet minden alapba 100% részvényt vagy államkötvényt rakni, használják a jelzálogleveleket is 🙂
Miért a blog hitelszakértője lassan már egy hete nem reagál a megkeresésre! Ez nem megengedhető, ez még a blogot is lejáratja. Minek van az érdeklődés form az olcsohitelek.com-on?
miért nem hívod fel, ha sürgős? De majd szülik neki.