5-10 évig fix kamatú hitelek: hogy csinálják a bankok?
A lakáshiteleknél van egy úgynevezett kamatperiódus, ez mutatja meg, hogy hány havonta vagy évente vizsgálják felül a hitel kamatát és igazítják az aktuális piaci viszonyokhoz.
Ma történelmi mélyponton van a legtöbb deviza alapkamata, így a forinté is. Ha ez elkezd emelkedni, akkor a lakáshitelek törlesztői is elkezdenek emelkedni ezzel párhuzamosan.
A legtöbb lakáshitel 3 hónapos kamatperiódussal rendelkezik, vagyis minden harmadik hónapban változik vagy változhat a kamatozása.
Ha a kamatok a padlón vannak, mint most, érdemes lehet 5 vagy 10 évig fix kamatokkal kérni a hiteleket, még akkor is, ha ezek drágábbak, mint a negyedévente változó kamatozásúak.
Erről már sokat írtam, például itt is.
Ami érdekes kérdés, hogyan csinálják a bankok azt a mutatványt, hogy vállalják a 3-5-10 évig fix kamatokat, kockáztatva helyettünk?
Sokan úgy képzelik, hogy a bankárok 10 évig tűkön ülve és a szájukat rágva reménykednek, hogy nem fog jobban emelkedni a kamat annál, amennyivel többet kértek a 10 évig fix hitelért, mert akkor hatalmasat buknak a hiteleken.
Nos, ennyire se nem vagányok, se nem buták a bankok, a megoldás sokkal egyszerűbb ennél.
A bankok egész egyszerűen lefedezik a kockázatukat egy igen kézenfekvő módon: jelzálog-leveleket bocsátanak ki 3-5-10 éves futamidő mellett a befektetőknek. (Persze másként is vonhatnak be 3-5-10 éves forrást, nem csak jelzálog-levelekkel, hanem egyéb kötvényekkel, vagy akár kamatcsere-ügyletekkel is, de ez most lényegtelen, az is pont így működik.)
Ide kattintva elolvashatod a sajtóhírt, hogy sikeres volt a legutóbbi jelzálog-levél kibocsátása az Erstének, a befektetők a 3 éves kötvényeket 1,9%-os, az 5 éves kötvényeket 2,48%-os hozam mellett jegyezték le.
Vagyis innentől kezdve nem a banknak, hanem a kötvényvásárlóknak kell tűkön ülve és a szájukat rágva reménykedniük, hogy nem szállnak el a kamatok a következő öt évben és még 3-4 év múlva is jó ötletnek fog tűnni, hogy 2,48%-os éves kamatozású kötvényt vettek.
Ha most a hitelkalkulátorunkra kattintasz és a lenyíló fülben állítgatod a hitel kamatperiódusát, láthatod, mennyiért adja a példában szereplő Erste a 6 hónapos és az 5 éves kamatperiódusú hitelt:
A féléves periódusnál ugyanaz a hitel 3,67%, az ötéves periódusnál 4,65% éves kamattal fut. A 3 évest nem adja ki a kalkulátor, de szinte biztos, hogy 4% lehet az éves kamata, ha van ilyen hitele a banknak, ugyanis ennyivel szerezte olcsóbban a bank a forrást.
Természetesen nem csak az Erstének van jelzálogbankja, hanem szinte az összes nagybanknak és máshol sem mennek másként a dolgok.
Mivel a befektetők hosszabb távra magasabb kamatra veszik csak meg a kötvényeket, ezért van az, hogy minél hosszabb ideig akarod fixálni a kamatokat, annál nagyobb kamatokat fog tőled is kérni a bank.
Ennyire egyszerű az egész működése, semmi más trükk nincs a hosszabb kamatperiódus mögött.
Ha már erről szól a cikk, régen fényeztem a blog hitelszakértőjét, úgyhogy most megteszem, nehogy megszóljon, hogy elfeledkeztem a hűséges hirdetőmről. 🙂
Na, ezen is túl vagyok. Remélem, most már mindenki érti, hogyan működnek ezek a hitelek.
Köszönöm az ajànlàst, én igazából még egy korábbi cikked alapjàn mentem Gáborhoz, és tényleg nagyon ügyes és korrekt volt, nélküle szerintem még mindig a CSOK-os hiteligénylés köreit futnánk, rengeteget segített, nagyon átlátja a dolgokat, és jót ajánl.
Tehát most érdemes lehetne fixálni 10 évre, vagy többre is akár?
Amúgy nagyon jó ez a hitelkalkulátor, csak nagyon bzi 😀 nem oda írja a számjegyet ahová kattintok, meg a kis ötletizzó rohadt idegesítő.
Egy leírást be kellett linkelnem, ha ez most Unicredit vagy OTP lenne, akkor azon okoskodna valamelyik.
Előre szólok, hogy a következő hasonló cikkben egy MKB leírást linkeltem be, de nem, nem reklám. Fárasztó.
Ha az Erste reklámozni akarná magát pénzért, nem egy lejárt és már nem vehető jelzálog-levéllel tenné azt, amit belinkeltem és nem egy kalkulátorban szeretné viszontlátni a nevét 10 másik bank között, ahol nem ő a legolcsóbb versenyző.
Ezt csak azok kedvéért írtam le, akik szoktak gondolkodni.
Én a tavaly nyáron felvett lakáshitelünknél hezitáltam (a blog miatt), mert az ügyintéző ragaszkodott a minimum 5 éves kamatperiódushoz, én meg a 3 hónaposhoz. Jelenleg úgy áll a történet, hogy a felvétel napjától számítva 770.660 forinttal kevesebb kamatot fizettem a döntésem miatt. Ezt a pénzt nem feléltük, hanem félre van szépen téve. Ha az MNB, ahogy ígérte, 2018 elején elkezd kamatot emelni, addigra kicsit több, mint 1,6 millió forint lesz a megtakarított kamatom. Na akkor fogok előtörleszteni (a hitelem kb. 80%-át), és “reallizálom” a nyereségem. De igazából, mivel +2,5% lett volna akkor a kamatfelár, így amíg nem emelik fel 4,3%-ra az alapkamatot, még mindig az én döntésem lesz a helyes.
Jelenleg nem érdemes előtörlesztenem, hiszen 1,9%-os a lakáshitelem kamata, aminél a kis konzervatív befektetésünk is jóval több hozamot hoz.
Yap. K&H-s lakáshitelem van. Bubor+1% kamatfeláram van. Igaz be kell valljam, hogy ebben van egyedi kamatkedvezményem is a hitelszerződésem körüli anomáliák miatt, amit a fiókvezető ajánlott fel nekem. Cserébe egy elég drága bankszámlám (havi kb. 2000 forint a költség a tranzakciós illetékkel együtt), illetve drága hitelkártyám van (4000ft/év), a bankkártya ingyenes.
Igen. Megvan az ára a nyugodt alvásnak. De az én plusszom is egy pillanatkép. Térjünk vissza a történetre 43 hónap múlva, amikor már ki lesz fizetve teljesen a hitelem, hogyan zártam a történetet. Korábban már megbeszéltük, és Miklós is igazat adott nekem abban, hogy a “független” MNB mérlegelni fogja a kormány azon álláspontját is, hogy a jellemzően 3 hónapos kamatperiódusú forinthitelekbe átterelt “megmentett” devizahiteleseket jó ötlet-e lerúgni a szakadékba egy 3-5%-os alapkamat emeléssel… így kb. egy apokalipszis kell majd ahhoz, hogy visszatérjen az alapkamat 4,3%-ra, ahol én még csak nullán lennék.
Azt pedig mindannyian tudjuk, hogy ha ez mégis megtörténne, akkor majd úgyis megmentenek minket megint a gaz kizsákmányoló bankoktól 😮 Ha szükségem van rá, ha nincs.
De egy normális országban teljes mértékben igazat adnék Miklósnak a fix kamattal kapcsolatban.
Pénz és tőkepiacon elég alapvető termék a kamatcsere ügylet, ahol fix kamatot lehet cserélni változóra (interest rate swap). Persze lehet jelzáloglevéllel is csinálni, az azért jó, mert nem kell aggódni, hogy lesz-e aki értelmes áron üzletet köt a bankkal (a válságban előfordultak problémák), így rendszer szinten biztonságosabb.
Még egy fontos: ha egy bank töri magát fix kamattal, vagy éppen törlesztési biztosítással, akkor azt azért teszi, hogy még több pénzt keressen, éppúgy mint az autógyártóknál, az extrákon, meg a prémiumtermékeken sokkal jobban lehet keresni,ergó drága az ügyfélnek.
Az az időtáv már teljesen más perspektíva, illetve azt sem árt megjegyezni, hogy fidesz így, fidesz úgy, az ország jelenlegi helyzetét se 2001-el se 2009-el nem lehet összehasonlítani. Most én nem tudom elképzelni sem, hogy Matolcsy egy nap 3%-kal emelje az alapkamatot, mint ahogy azt Simor tette annó.
De a +1,5% kamatfelár az még vállalható is. Nekünk akkor még +2,5% volt, és azóta még csökkent 0,75%-ot az alapkamat, így 3,25% jelenleg a kamatelőnyöm. Ez nekem most havi 46 ezer forintot jelent.
“A magyar helyezés nagyon riasztó, Szenegál, Botswana és Ghána is megelőzi , itt kvázi megszűnt az európai értelmű jogállam”
alapblog.hu/vakmajom-485/
Noha a jelzáloglevél piac fellendülése szintén sokat segíthet a későbbiekben, a bankok a kamatkockázatot jelenleg többnyire kamatswapokkal fedezik.
És nincs minden nagybanknak jelzálogbankja. 4-nek van + FHB. Az MKB-ét nem látom engedélyezve.
Epeszu ember biztos nem.
Gondolom eladjak alapkezelonek, aki titokban beleteszi egy alapba.
Amit lehet hogy pont az eredeti hitel tulajdonosa vesz meg…
Persze, alapokba rakják. De miért csinálnák titokban? Nem lehet minden alapba 100% részvényt vagy államkötvényt rakni, használják a jelzálogleveleket is 🙂