Soha nem volt még ennyivel több eladó az amerikai ingatlanpiacon, mint jelenleg, bő ötszázezerrel több eladó van, mint vevő.

Amikor ilyen túlkínálat van egy piacon, logikus lenne, hogy az árak elindulnak lefelé és érdemben csökkennek az árak. Azonban erről szó sincs az amerikai piacon, az árak inkább csak stagnálnak, sőt még nőnek egy keveset, év végére várhatóan 2-3%-kal lesznek magasabban az árak, mint egy éve.

Az árak megduplázódtak 2010 óta és még a 2020-as árrobbanást sem dolgozták le.

Érdekes ez az anomália, mi történik az amerikai ingatlanpiacon, mert ez így ellentmond a közgazdasági elvárásoknak?

Az első és legfontosabb, amit tudni érdemes az amerikai piacról, hogy még mindig nagyjából 3,7 millióval kevesebb ingatlan van a piacon, mint amennyire szükség lenne. Egy ekkora hiány olyan erős támasz, ami nem engedi, hogy az árak lényegesen korrigáljanak. Még egy, a mainál nagyobb építési kedvvel is legalább 10-15 évig tartana, hogy le tudják dolgozni ezt a lakáshiányt.

Az eladó ingatlanoknak a száma folyamatosan emelkedik, ebből származik a cikk elején említett "túlkínálat", de érdemes tudni, hogy az új hirdetések aránya havonta csak 0,9-1% körül mozog. Ebből az következik, hogy a túlkínálatot nem a jó áron kínált jó ingatlanok okozzák, hanem a hónapok-évek óta beragadt, túlárazott, rossz helyen lévő és rossz ingatlanok felelősek érte. Évek óta eladatlan ingatlanok halmozódnak fel a piacon, ezért tűnik úgy, hogy mindenki csak eladni akar és nem venni.

A vevőket több minden is visszatartja a vásárlástól. Leginkább a sokk, hogy a nemrég még 2-3%-os hitelkamatok 6% fölé kúsztak és ott is maradtak. Ez egy 30 éves, 350 ezer dolláros hitelnél átlagosan azt jelenti, hogy az eddigi 1380 dolláros törlesztőrészlet bő 2100 dollárra ugrott. Így a  vevők kivárnak, reménykedve a kamatok csökkenésében. Ez igaz a lakáscserélőkre is, nem akarják veszni hagyni a 30 évig fix, 2-3%-os lakáshitelüket csak azért, hogy egy kicsit nagyobb lakást vegyenek, dupla ekkora kamat mellett.

Az ingatlanok áremelkedése sem segíti a vevőket, egyre kevésbé elérhetőek az ingatlanok az átlagos amerikaiaknak. 1985 óta a fizetések 252%-kal nőttek, az ingatlanárak viszont 403%-kal, közel kétszer annyit kell dolgozni egy ingatlanért, mint 30 éve.

(Amit mindig elfelejtenek hozzátenni, hogy nem csak az ingatlanok árai emelkedtek, de a méretük is. 1970-ben még csak 139 négyzetméter volt az átlagos újépítésű amerikai családi ház, 1990-ben 193 nm, 2005-ben már 243 nm, ami mostanra a drágaság miatt visszaszelídült 210 nm-re. S hát a technikai tartama sem ugyanaz egy mai ingatlannak, mint 1970-ben vagy 1985-ben. Ezek természetesen csak részben indokolják az áremelkedést, de érdemes ezeket a tényezőket sem figyelmen kívül hagyni. Mint amikor egy 1970-ben készült autó árát hasonlítják egy mai autóhoz, ami sokkal nagyobb, modernebb és tele van mai technikával. Egy 1970-es színvonalú autó ma valószínűleg jóval olcsóbb lenne, mint 1970-ben.)

S van még egy faktor, ami nem engedi esni az ingatlanárakat, ez pedig a befektetői célú vásárlás. A vásárlók átlagéletkora 59 év volt (2005-ben még csak 39 év volt), az első ingatlanját vásárlók életkora 40 évre ugrott (2005-ben még csak 32 év volt).

Vagyis nagyon sokan kiárazódtak a piacról, a helyüket a befektetési célú vásárlók vették át, a vásárlások negyede befektetési célú volt. Ezeknek a vevőknek a zöme készpénzért vásárol, így nem érdekli őket a megemelkedett hitelkamatok.

Az esés ellen dolgozik az elmúlt évek árrobbanása is. Hogyan? Úgy, hogy az ingatlanok értéke hatalmasat nőtt, így a megszorult adósoknak nem kell eladniuk az ingatlanjaikat, mint mondjuk 2008 után, amikor már az ingatlan értéke az áresés után már nem fedezte a hitel összegét sem, hanem fel tud venni további hiteleket az ingatlanjára, amiből tudja fizetni a régi tartozását. Ez természetesen egy időzített bomba, de egyelőre ez is a kényszerértékesítések ellen és így az áresés ellen dolgozik.

A jelenlegi amerikai ingatlanpiac leginkább némileg lefagyott, a vevők inkább kivárnak az alacsonyabb kamatok reményében, de az eladók sincsenek általában kényszer alatt, árcsökkentés helyett inkább ők is kivárnak.