A kamat az kamat
Most, hogy banki elszámolásról elkezdték kipostázni a leveleket, egymás után kapom az e-maileket hasonló szöveggel:
“Felvettem 10 millió forintot svájci frankban, eddig már kifizettem 6 milliót és még mindig 12 millióval tartozom. Ez rablás.”
“Felvettem 8 milliót forintban, eddig már kifizettem 6 milliót és még mindig 7 milliót követelnek rajtam.”
Amit a kedves levélírók nem értenek és amiből a sok félreértés származik, az a kamat fogalma.
Ha én teszek be pénzt a bankba, nekem jár a kamat, ha kölcsönkérek, én fizetek kamatot.
A kamat a pénz használatának a díja, pont úgy, ahogy a bérleti díj a lakás használatának a díja. Nem mondhatom azt, hogy itt lakom 10 éve, kifizettem már 7,2 milliót bérleti díjra, tehát enyém a lakás háromnegyede. Az a 7,2 millió a lakás bérlése miatti költség, nem “tőketörlesztés”.
Egy 10 éve 25 évre felvett 10 milliós forinthitel, aminek a kamata évi 10% (ez kifejezetten jónak mondható kamat volt forintban, jellemzőbb volt a 12-14%) most úgy áll, hogy eddig ki lett fizetve 10.904.400 Ft, a jelenleg fennálló tőketartozás 8.456.137 ezer forint, vagyis kamatra összesen elment 9,36 millió forint.
A fenti hitel esetén még most is a havi 90.870 Ft havi törlesztőből 70.636 Ft megy a kamatra, 20.233 Ft pedig a tőketörlesztésre.
De ezt egyébként nagyon könnyű belátni: ha még 8,5 millióval tartozok a banknak és arra évi 10% kamatot kell fizetnem, akkor ez azt jelenti, hogy évi 850 ezer forint kamatterhem van, ez havonta 70.833 Ft. (Ez csak egy durva közelítés a havonta csökkenő tőketartozás miatt, de látszik, hogy kijött a végeredmény.)
Ha nem lett volna tőketörlesztés az elmúlt 10 évben (amint láttuk, mindössze másfél millióval csökkent a tartozásunk), akkor 10 milliószor 10%-szor 10 év, vagyis pontosan 10 millió ment volna el csak kamatra.
Ez a pénz bérleti díja. Ha előtte bérelt lakásban éltünk, majd hitelből saját ingatlant vásároltunk, akkor bár megszabadultunk a lakás bérleti díjától (egy ilyen lakás bérleti díja mondjuk havi 60 ezer, tehát 10 év alatt 7,2 millió forint), cserébe fizetnünk kellett a pénz bérletének a díját. (Még 10%-os kamatnál is jobban jártunk volna a lakás bérleti díjával, de ez most mindegy.)
Ezért nem kell felháborodni, hogy “már mennyit kifizettünk a pénz bérlése miatt és még mindig mennyivel tartozunk”. Sajnos ez egyszerű matematika.
Az annuitásos hitelekről itt már írtam bővebben: Miért nem csökken a hitelem?
Itt talán jobban megérthető, hogyan működik egy annuitásos hitel.
Itt pedig egy hitelkalkulátor egy régebbi cikkemből, használd egészséggel. Itt látod, hogyan alakul a tőkéd és a kamatod az évek során.
Ha pedig a svájci frank alacsonyabb kamatért cserébe bevállaltam a svájci frank árfolyamkockázatát, ami akár be is jöhetett volna, de nem volt szerencsém (ahogy a lakásárakkal sem, hiszen azok is estek az elmúlt nyolc évben), akkor erről sem tehet senki. Egy kockázatos befektetésnél van, hogy nyerek, van hogy veszítek.
Remélem, most már a kedves levélírók is jobban értik, hová lett az a rengeteg pénz, amit eddig befizettek.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Mondjuk azon azért mindig meglepődök, amikor a fenti dolgot kétdiplomás embereknek kell elmagyarázni és nem is feltétlenül érti meg elsőre.
Ha kétdiplomásnak még ezeket magyarázni kell akkor ott tuti értelmi probléma is adódik rendesen…
Egy ismerosom Nemetorszagban online (!) kert ajanlatot hitelre. Kapott egy pdf-et online amit kinyomtatott. Honapra lebontva 5 evre elore az osszes torelsztoreszlet. Kiszamolva tokeresz, hitel resz, ktgvonzatok es szumma mennyit fizet vissza mennyire. Korrekt. Nem hiszem el ha nem latom. Tuti visszatartoero lenne itthon is.
“Ez engem nem érdekel, de amit a bank csinált, akkor is rablás”
“Ez hülyeség, nem igy van, amit a bank csinált, az is rablás”
Egyik legdurvább: “Felvetették az emberekkel a hitelt, ami senkinek nem kellett, hogy aztán …”
Másik: “- Mennyi a hiteled kamata? -Mittudomén, nem érdekel, nem értek hozzá, de a rohadt bank már Xezret vont le, mig fél éve csak Yezret.” (ez a válság közepén volt, nem mostanában, friss hitellel, szóval lehet, hogy még egy 3-hónapig-akciós-kamatos hitel volt)
Mondom, a jobbik eset, ha legalább hajlandó gondolkozni és próbálja megérteni.
Csak éppen hitelnél a bank fektette be a pénzt nálad.
Hiába rajzolgatsz nekik színes ábrákat, hogy annuitásban a hitel elején szinte csak kamatot fizetnek vissza, a nagy fejszámolás az lesz a végén, hogy visszafizettem a bu*i banknak már egyszer a hitelt, és még mindig majdnem ugyanannyi a tőketartozásom, és … innen már tudjuk a mondókát tovább.
– esedékesség dátuma
– törlesztőrészlet
– törlesztőrészlet tőketartalma
– hátralévő tőketartozás
– törlesztőrészlet kamattartalma
– törlesztőrészlet költség tartalma
Alul összeadva: teljes fizetendő tőke (mondjuk ez egyértelmű), teljes fizetendő kamat, teljes fizetendő költség.
Ezt akkorában, hogy fekvő A/4-esen teljes szélességű legyen, és aláiratni az összegek alatt, belekötni/fűzni a közjegyzői okiratba / kölcsönszerződésbe, és ne is lehessen csak fix kamatú hitelt adni.
És az összes probléma megszűnik. Sajnos a változó kamatos hitelek előnyei is eltűnnek, de talán megszűnne az idiotizmus, meg a hivatkozási alap.
Baklachoz hasonlóan a 2006-ban felvett kocsihitelemről ilyet kaptam amit kértek. Még a legalsó sorban össze is adták a sok sok számot, hátha meggondolja magát valaki: 2,4M tőketörlesztésre kijött mennyi a kamat 10 év alatt. Szép hosszú, több oldalas volt a táblázat.
Most készülök lakáshitelt felvenni, bementem 3 bankba ajánlatért, mindhárom helyen megkaptam az általatok kért több oldalas havi bontású törlesztő táblázatot (OTP, K&H, Erste).
Jah, és Rezege: mindhárom helyen azt kérdezték, hogy mennyi legyen a kamatperiódus… és mikor azt válaszoltam, hogy nézzünk meg 3 fajta kalkulációt (végig fix, 5 éves, 3 hónapos) minden esetben kinyomtatták az erdőkre nem gondolva a fenti táblázatot.
Szerintem semmilyen párhuzam nincs a pénzügyi tudatosság és a humán / reál beállítottság között.
Én: bankszámlád számlavezetési díja mennyi?
Ő: fogalmam sincs, sosem nézem
Én: még az sem kizárt, hogy havi ezret levesznek rólad, máshol meg ingyenes
Ő: nem érdekel
Én: de az évi 12 ezer, annyit megspórolhatnál
Ő: mi az a 12 ezer forint, egyszer bemegyek a boltba, és otthagyok annyit
Nem folytatom, kiábrándító volt. Miközben a számláját arra használja, hogy havonta megjön rá a fizetés, azt egy összegben felveszi, és onnantól mindent kp-ben fizet. Hozzáteszem havi 80 ezret keres, de mit neki némi ablakon kidobott pénz….
Az látszik, hogy a mostani rekord alacsony kamatszint szépen összetalálkozott egy növekvő ingatlanpiaci lufival, beparázott emberekkel akik attól félnek hogy lemaradnak valamiről. Ez kísértetiesen hasonlít a CHF lázra.
Szóval tényleg csak óvatosan, a mostani kamatszint egészen biztosan nem tart ki egy átlagos 15 éves futamidő végéig.
Viszont kérdés, hogy érdemes-e tényleg kivárni vagy menni kell a tömeggel…
OFF A kocsimban ulo ismeros kifejtette par hete, hogy milyen idiotaval talalkozott aki irja egy tablazatba a megtett kilometereket es hogy mennyit tankolt a kutnal, levezetve a fogyasztast, olajcsere idopontjat stb. Erre megmutattam neki a listamat a kocsiban. Khm.
“Ha én teszek be pénzt a bankba, nekem jár a kamat……..”
Kivéve, ha bevezetik a negativ kamatot, de sokszor most is annyi a különböző költség, hogy elviszi azt a minimális százalékot, amit napjainkban adnak egyes banki lekötésekre.
Diplomás? Miért gondoljuk, hogy aki lediplomázik az attól már értelmes? Tévedés, mert nem a végzetségtől értelmes valaki, ezért is tartom feleslegesnek azt, hogy van olyan, hogy diplomás minimálbér.
En egyelore nem latok ingatlanpiaci lufit, egy evek ota csokkeno piac elkezdett korrigalni a javulo likviditas hatasara. Raadasul ez a korrekcio egyelore csak bp-n es agglomeraciojaban es par nagyvarosban erezheto. A hazai es kulfoldi befektetok mar evek ota jelen vannak es vasarolnak, az alacsony kamatkornyezet itt nem kivalto ok hanem csak raadas.
11:45-től a vonatkozó rész
Hátha valakinek még érdekes. Én egyet tudok érteni velük.
Egyébként olyan, hogy diplomás minimálbér nincs. Szakmunkás minimálbér van ha szakmádban helyezkedsz el, akkor 10 ezer Ft-tal kapsz többet mint a betanított munkás.
Azt a piaci környezetet, ahol egymásra licitálnak már a vevők, sokszor személyesen meg sem nézve az ingatlant, illetve ahol gond nélkül kifizetnek 380e Ft-ot egy panel négyzetméteréért , azt semmiképp nem nevezném egészségesnek.
Mindezt egy olyan helyzetben persze, ahol szinte nulla mennyiségű új lakás épült az elmúlt időszakban, tehát lecsapnak mindenre ami “él és mozog”.
Lehet, hogy kiragadott példák ezek, de a tendencia valahol errefelé tart és nem a józan ész diktál sajnos. Itt bizony lufi fújódik…
” Felvettem 10 millió forintot svájci frankban, eddig már kifizettem 6 milliót és még mindig 12 millióval tartozom. Ez rablás.” “Felvettem 8 milliót forintban, kifizettem 4,5 milliót és még mindig 7 milliót követelnek rajtam.” Amit a kedves levélírók nem értenek, az a kamat fogalma.
Lehet, hogy a kedves levélirok nem értik, hogy mi a kamat de a példákban szereplő összegek a rablás kategoriáját és az uzsorát meritik ki. a 100 % os kamat miota tisztességes. Nem tudom hol fizetnek panelért 380 ezret /nm ilyen áron még 2008 előtt se lehetett eladni. Irta ezt egy 1995 óta ingatlanközvetítő.
Bár szerintem sokan nem gondolták végig, a keresleti oldalt: pl.:airbnb-n már most több mint 1000 kiadó lakás van. Albérletre meg szerintem erősen korlátos a kereslet havi 70e-80e fölött. Akinek ennyi pénze van lehet, hogy vesz inkább egy külső kerületi és/vagy kisebb lakást hitelre.
De, hogy ne csak OFF legyen, nekem is volt ismerős, aki jött büszkén, hogy ő 20 milliót vett fel 20 évre havi 60 ezres törlesztővel. (0 kamattal is havi 81ezer lenne). Ja amúgy kétdiplomás mérnök-közgazdász. 😉
Most az olcsó hitelek mellett a szocpol (CSOK) is hajtja lufit.
Úgy tűnik, a fiatalok nem olvasnak Kiszámolót: index.hu/gazdasag/ingatlan/2015/05/04/lakasra_sporolnak_a_fiatalok/
Közben meg pont ebben a korosztályban a legnagyobb a munkanélküliség, de azért saját lakás az kell.
Ingatlanlufi tudod hol van? Itt nalam Munchenben.
Na, ilyen leveleket kapok néhányat…
Ha két hónapra 5%-os éves kamatot ígér a bank, veri az asztalt, hogy miért nem kapott 500 ezret a 10 milliójára két hónap alatt.
Ha 10 év alatt ki kell fizetnie 10-szer 10%-ot, az meg már 100% kamat és uzsora.
5 000 000 Ft Otp szabadfelhasználású jelzáloghitel volt 3 éve a következő:
Havi törlesztő 62 500 Ft/hó húsz évig =15 000 000 Ft
THM 6%
Megtakarítás esetén ugyanekkra havi megtakarítással /62 500/hó/ esetén 4% hozammal:
6 év alatt megvan, és 4 500 000 Ft tőke, a többi a hozam.
Mi kell ehhez? Emberek! Pénzügyi tervezés!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!!
Zsolt
Mondja ezt nekem a helyi ingatlanos (aki lehet hogy csak maninpulál ?)
Bár lehet benne némi igazság, mert a lakások nagy része el sem jut odáig, hogy meghirdessék. Ezt meg én tudom első kézből, mivel folyamatosan bombáznak ilyen, még a net-en meg sem jelent ajánlatokkal.
A net-en hosszú ideje fent levő lakások egyébként vagy ténylegesen eladhatatlanok, vagy jó szokás szerint fent hagyta őket az ingatlanos miután azok értékesítésre kerültek. Ha friss hús kerül fel, mely már valamilyen szinten megfelelő adottságokkal bír, életbe lép a már vázolt forgatókönyv…
Magyarul ha a banki kamatok, kötvények, részvények, ETF-ek, arany, platina, mitt’oménmi hirtelen sokkal jobb és biztosabb(nak tűnő) hozamot fog ígérni, a befektetési lakásvásárlók megpróbálnak a kevéssé likvid ingatlan befektetésükből kiszállni.
Én nem mernék jóslásokba bocsátkozni, hogy ez mennyire lesz így, ill. mennyire lesz ennek hazása a nagy egészre, de kétség kívül van benne logika.
Az 5% kamat teljesen irreális elvárás, amikor az időszak több mint 95 százalékában nemesfémekhez kötött pénzrendszer volt.
A kamat mértékében pedig mindig benne van a kockázat is. Kinek is adta volna kölcsön 2000 éve, aki ma egyben visszafizetné az egészet? Egyetlen (!) állam / intézmény sem él azóta, pedig a megszűnésük a kölcsön elbukását jelenti.
A minden realizmust nélkülöző elméleti okoskodások nem bizonyítanak semmit…
“de a példákban szereplő összegek a rablás kategoriáját és az uzsorát meritik ki. a 100 % os kamat miota tisztességes.”
Jó kis illusztráció, íme aki a kamatos kamat fogalmát sem érti.
Az árfolyamváltozás gondolom már rocket science lenne…
A délben feltett lakást estére eladják. A vevők felfele licitálnak. Befektetők kép alapján foglalnak le lakásokat jó helyen, kp-val fizetnek. Ősszel eladhatatlan lakásra többen jelentkeztek azonnali fizetéssel, +2M-ért ment el… Vevő, vevő mindenütt… Kislakást lehetetlen venni pl. a Belvárosban.
Ezek tények, tapasztalatok.
Az árszint több éves esés után hirtelen korrigál vissza. Az átlagjövedelmekhez képest még olcsók a lakások. Kiszámolónak igaza van, hosszú távon nem egy nagy buli a lakás. Csak épp rövid távon sima kasza volt/van, 15-20% meg az apró.
Mondjuk kedvenc Citadella alapom is tudta ezt most, kevesebb melóval. 🙂