A lakás nem passzív befektetés

Az ingatlant és az ingatlankiadást már többször megnéztük a blogon pénzügyi szempontból. Most József egy másik szempontból közelítette meg a kérdést. Ugyanis ha lakáskiadásra adod a fejed, bizony nem csak pénzügyi vetülete lesz a dolognak, hanem emberekkel is kell foglalkoznod. Ha szerencséd van, jó bérlőid lesznek. Ha nincs, akkor sok gondod támadhat belőle. József öreg rája a piacon, illetve az volt, amíg el nem adta a lakásait. Következzen az ő írása.

Régóta foglalkozom lakás bérbeadással, de a családban és a környezetemben is adnak bérbe többen lakásokat (elég sokat).
Van aki régi lakásokat vett a belvárosban(Bp) hosszú távú kiadásra, más kisebb néhány lakásos társasházakat épített az agglomerációban, azokat adja ki, megint más meg vett sok kocsibeállót mélygarázsokban kiadásra, de van aki például Airbnb-zik, szóval láttam már pár dolgot az évek alatt.
Én a legtöbb saját lakást egyébként már eladtam és vidékre költöztem – elég volt.

Egy kis kitekintés: többször elhangzott már a 90M mint elérendő limit
Igaz ez nagyban függ az illető családi helyzetétől, hol él, stb., de én azt tapasztalom, hogy itthon, főleg Budapesten ennyi pénzzel még közel sem lesz olyan “gazdag” valaki, mint ahogy azt sokan gondolják. A látszatembereken kívül a környezetemben többen vannak 500-1000M között (nettó vagyon), és ahogy megfigyeltem, sokan ehhez a 90-100M Ft-hoz képzelnek el egy olyan életszínvonalat, amint csak kb. egy nagyságrenddel több pénzzel lehet finanszírozni (vagy azzal se! csak tőke+munka).
Egyébként pedig nem az a gazdag akinek sok a pénze, hanem akinek kevés a vágya. Egy szint fölött a pénz mennyisége nem befolyásolja nagy mértékben az életminőséget, és ez a szint sokkal alacsonyabban van, mint sokan gondolják. Az igényekből is lehet lejjebb adni ezt Miklós is sokszor megírta.

Amit sok helyen tapasztalható, hogy sajnos sokan tévesen hasonlítják össze a lakás bérbeadást más passzív befektetésekkel (PMÁK, ETF-ek, stb), de sajnos a lakás bérbeadás nem teljesen passzív befektetés. Sokan erre nincsenek felkészülve, főleg aki először vág bele. Több kockázat, több macera, nem várt költségek, stb.
Elkezdtem összeszedni sok dolgot, de inkább könyv lett volna belőle ha mindent leírnék, így csak néhány megtörtént esetet írok le, milyen problémák merültek fel, mintegy érdekesség képen:

– A díler: A bérlő egy jól szituált fiatal férfi, mindig fizet rendesen. Aztán egyszer csak a rendőrség beszakítja az ajtót és bilincsben viszi el. Díler volt az illető, csak nem az utcán ácsorgós szintű.

– Az alkoholista: Az alsó szomszéd egy alkoholista, aki bérlő egy önkormányzati lakásban. Anno volt a lakásomban egy csőtörés, a szomszéd az ázásra a biztosítótól felvette a pénzt, természetesen elitta. Utána időközönként bejelentette újra mindenhol az ázást, gondolta bejön ez többször is. Rendszeres körök a fazonnal, önkormányzattal, stb.

– Beteg gyerek: egyik bérlőnek nagyon súlyosan fogyatékos gyereke született (úgy tudták hogy nem marad élve a gyerek, úgy hordta ki, aztán mégis). A nő érthető módon nem volt túl jó mentális állapotban, és sajnos ilyenkor az ő problémája már a bérbeadójé is.

– A berepülő: ifjú hölgynek kiadom a lakást, majd idővel megjelenik a párja, egy igazi “nehéz eset”. A vége az lett hogy egyszer csak összeverte a nőt, az elmenekült, nekem meg ott maradt a fazon a lakásban. Sajnos elég nehezen oldódott meg ez is.

– A családi problémák: havi fizetésnél a férj meg a feleség egymásra mutogat, hogy a másik nem adta bele a részét a pénznek. Nekem ehhez mi közöm?

– Az építkezés: a lakás melletti foghíjtelken elkezdenek építkezni, előtte-közben-utána fényképeznek minden irányban nézegetik a repedéseket a lakásban, leveleznek állandóan, még ezzel is én foglalkozzak.

– A szennyvízcső: a szennyvízcsőnek nincs elég esése+ a szomszédok mindent beledobálnak a wc-kbe, az eredmény havonta- kéthavonta eldugul a wc a lakásban. Megoldás nincs, mert végig kéne verni a fürdőszobákat meg a szobák falát öt lakáson keresztül (többet előtte újítottak fel). Esélytelen.

– Több bérlő: két egymás melletti lakást adtam ki, a bérlőim összebalhéztak, és engem zaklattak ez miatt.

– A közgyűlések: lakóközössége válogatja, de a legtöbb egy esettanulmány. Csak az elején jártam, de feladtam.

– A betörés: betörtek az egyik lakásba, és elvittek dolgokat. A biztosítás csak az ajtó javíttatást fizette, az bérlő cuccait nem. Volt gondom ebből is.

– A kerületi ingatlanadó: kb. 1500Ft/m2/év(!). Ja hogy ilyen is van? Igen, plusz bírság és késedelmi kamatok.

– A szomszédok: ha a bérlők összeakaszkodnak a szomszédokkal, jó eséllyel a tulajt találják meg, jellemzően a közös képviselőn keresztül

– Parkolás: a bérlő úgy parkolt a kocsijával, hogy az egyik lakó nem tudott a szokott helyére kényelmesen beállni, összeszólalkoztak, reggelre betörték a bérlő szélvédőjét. Ezt is hallgathattam.

– AirBnb: a szomszédos lakásokban már megy a rövid távú kiadás, ezért a sajátot hosszú távra nem veszik ki, mert állandó a jövés menés, éjjel megy a buli, stb. Ki lakna két Airbnb-s lakás között, főleg ha bérli azt?

– Pékség: a lakás alá az üzlethelyiségbe pékség költözött, kicsit korán kezdenek, a gépek zaja feljön a lakásba. Ez se a bérlőnek lesz gond, mert megy is tovább. Más meg nem veszi ki.

– A fürdőszoba: egy ázás után kiderült, hogy anno a lakásban nem jó helyen alakították ki a fürdőt, annyi az egész hogy csak odébb kellett tenni. Nem volt olcsó.

– Újépítésű lakás: nem kapta meg a használatba vételit, nincs befejezve, megy a pereskedés már évek óta. Másiknál meg garanciális problémák, stb.

– Az eltűnt: a bérlő éveken át pontosan fizet, majd egyik napról a másikra eltűnik, a lakás romokban. A kaució nyilván alig fedez valamit a felújításból. (Egy tipikus kaució 2-3 havi bérleti díj maximum, ami egy vicc összeg ha bármit fel kell újítani, és még sokan ezt sem tudják lerakni)

– Egér: földszinti a lakás, és a bérlő a tulajt nyaggatja, hogy bejönnek az egerek, csináljon valamit.

– A rezsi: szól a bérlő hogy szerinte sok a villanyszámlája. Mondom neki, hogy Tv is megy egész nap az is fogyasztja az áramot. Erre ő: én össze vissza beszélek, egyszer villany, egyszer áram, és amúgy is a tv adás a levegőből jön, ezért nem kell fizetni, nehogy már át akarjam verni.

– Pince: zárható pincerekeszről a bérlők elvitték a lakatot költözéskor, egy szomszéd a házból azonnal belepakolt és lezárta. Mivel hivatalosan nem volt sehol leírva melyik kié ezért elég problémás volt a visszaszerzése.

– Felújítások: valamit kellett csináltatni a lakáson a szomszédok sokszor megtaláltak, hogy nagy a zaj stb. Utána ők kopácsoltak állandóan, akkor meg a bérlőtől hallgattam ezeket.

– Takarítás: egy bérlő minden előjel nélkül nekem esett, hogy nem volt a lakás megfelelően kitakarítva mikor kiadtam. Akkor miért vette ki anno, meg amúgy is eddig nem zavarta? (kb 3-4 évvel azelőtt vette ki, és teljesen ki volt takarítva)

– közös költség: oda is be lehet fizetni a felújításokra vaskosabb egyszeri tételeket, volt már tetőfelújítás stb.

-IKEA: bérlő jelölt a megtekintéskor: szép a lakás, de honnan lesz függöny meg evőeszköz csöpögtető(!) a konyhába? Gondolom az IKEA-ból, de köszönöm hogy elfáradt.

Lehetne folytatni a sort bármeddig, csak ilyen történetekből van egy könyvre való, sok vicces meg sajnos kevésbé vicces is. Kíváncsi lennék ilyen problémásabb esetekben egy “property manager” ugyan mit csinál, gondolom nem fog feleslegesen belefolyni ezekbe a szituációkba, csak felhívja a tulajt, hogy jöjjön, baj van…

Amíg nincs baj, addig meg nem kell a manager, mert elutalják a bérleti díjat meg a rezsit, megy minden a neten meg telefonon, ha valami elromlik azt is el tudja intézni a bérlő, kihívja a mestert aztán megcsináltatja és levonják. (Max a kiadáshoz/átvételhez kell a személyes jelenlét).

Kommentekben ki lehet vesézni az egyes pontokat, hogy mit hogy lehet megoldani/kivédeni, de nem ez a lényeg. Utólag én is okosabb vagyok már, az évek alatt azért kitapasztaltam jó pár dolgot, de mindig jöttek új esetek, mindenre nem lehet előre gondolni.

Lehet hogy valaki vesz egy (vagy több) lakást, és hosszú éveken át soha nem lesz semmire gondja, de azért valljuk be hosszútávon erre azért elég kicsi az esély, főleg több lakásnál. Az elején még lelkes az ember, de aztán egy idő után rá lehet erre is unni, ráadásul ezeket a dolgokat nem lehet pénzre lefordítani, mikor a bérlőkkel meg a lakással van tele az ember feje. Ettől még megérheti a lakáskiadás, de sajnos ilyenek vannak és lesznek is, mert a lakásokat emberek bérlik, és nem ETF-ek.

De hogy legyen egy példa számokkal is, az egyik lakást akitől vettem tisztán bukta a lakás árát a válság miatt. CHF hitellel vette válság előtt befektetésnek, kiadni nem tudta/akarta/, fizette a hitelt egy ideig, a tőketartozás felment, végül eladta jóval olcsóbban nekem mint ahogy vette, én meg a bankot fizettem ki. Mondta nekem hogy kiszámolt utólag, ha nem csinál semmit akkor a számláján lenne a lakás ára tisztán. Ez egy szélsőséges példa az biztos, de azért jól mutatja mekkorát lehet bukni egy lakással is.

Én nem mondom azt hogy a lakás rossz befektetés, idővel várhatóan felfelé fog menni az ára a jó helyeken, de hogy milyen ütemben, milyen kilengésekkel, azt senki se tudja megjósolni.
Nekem anyagilag végül megérte ezzel az áremelkedéssel, de azért amikor a válságban a szomszéd lakást évekig fele annyiért se tudták eladni mint amennyiért én vettem a sajátot még 2003-ban (paraméterek ugyan azok voltak), akkor azért az nem volt egy vidám állapot. Végül 40%-os áron ment el, kellett a pénz a tulajnak, és ennyire nem volt vevő.

Szóval volt már ilyen időszak, és jöhet is, akár ekkora esés is bármikor. Nem biztos de lehet, ugyanez igaz a problémákra is, ezeket mindenki mérlegelje, mielőtt belevág.

Share

262 hozzászólás

  • VJ1972

    mindig csak egy(!) bérlő van, ha pár, ha család, ha diákok, stb.
    Az ő nevén van a szerződés, ő fizet, és felel a lakásért.
    Ő a kontakt minden esetben, akárhányan is laknak.

    Rengeteg felesleges kör megspórolható ezzel.

    Ha több diák van, egy a “főbérlő” és a többi pedig “albérlő”,
    (ez esetben tényleg). Az albérlőket ő intézi, azt csinálnak amit akarnak,
    a főbérlő szerződik és fizet. Sűrűn cserélődnek egyébként ahogy megfigyeltem,
    de maguk között elintézik.

    Csak így szabad szerintem, ha nem akarsz 2-3-4-5 diák után szaladgálni folyamatosan.

    Ha nincs aki felvállalja a főbérlő szerepét, akkor nem adom ki nekik.

  • VJ1972

    Szerintem egy szint felett mindegy, ugyanúgy boldog lehetsz.
    (Attól még lehet költeni, én nem azt mondom hogy ne)

    “Az egészség a legnagyobb ajándék,
    az elégedettség a legnagyobb gazdagság,
    a hűség a legjobb kapcsolat.”
    Buddha

    Nekem úgy érzem több a lehetőségem mint a vágyam, de így jól érzem magam.
    Ha magasabb életszínvonalon élnék, nem lennék boldogabb semmivel.

    De ha valaki csak egy hitelre vett bmw-ben érzi jól magát, akkor vegye meg, és legyen boldog.
    Ismerek ilyen embereket is, és boldogok hogy van ilyen kocsijuk.
    Jobb, mintha folyamatosan boldogtalan lenne, úgyis olyan rövid az élet.

    Éljen mindenki a maga hite szerint, én azt mondom.

  • VJ1972

    Ezekben egyetértünk egyébként,a lakás már önmagában bevonz egy bizonyos réteget.
    A jó bérlő kiválasztása is fontos, de sajnos akármennyire is igyekszünk,
    rá lehet faragni.És idővel változnak is az emberek.

    Elég a sok posztra gondolni, ahol a legjobb barátok kérnek kölcsön, majd nem adják meg.
    Ha így tudjuk kiismerni a legjobb barátainkat, akkor mire számítsunk olyan emberektől, akikkel szinte csak egyszer, kétszer találkozunk, és az alapján választjuk őket bérlőnek. Remélem ezzel sikerül érzékeltetnem, hogy mennyire nem egyszerű terep az emberismeret.
    Biztos már sokan csalódtunk jó barátban, rokonban is. Sajnos.

    Nem kötekedésből, de az tényleg érdekelne, hogy azt hogy lehetett volna kivédeni,
    hogy a bérlőmnek ne szülessen fogyatékos gyereke.
    Ne vegyek fel nőket egyáltalán,csak egyedülálló férfiakat?
    Azt is lehetne,de idővel úgyis hozzák a párjukat, ez elkerülhetetlen.

  • VJ1972

    Ebben nincs személyes tapasztalatom, de azt hallottam hogy nehezebb kiadni,
    válságban sok éves üresen állások voltak például-lakásnál ilyen nincs, mindig ki lehet adni.

    Viszont jellemzően tovább maradnak a bérlők, főleg ha költenek a helyiségre.

    Ezeknél még jobban igaz az, mint a lakásnál, hogy nagyon nem mindegy hol vannak.

  • Alapisten

    dr Janicsák Tímeát ajánlom. Korrekt, alapos, reális áron dolgozik. janicsakugyvediiroda pont hu. 8 milliós értékig fix 40 000 + Áfa összeget kér, 8-20 milla közt 0,5% + ÁFA, 20-50 misi közt fix 100.000 + Áfa.

  • gabor
    az tenyleg eleg erdekes amikor valaki azt gondolja, hogy a 90-100M forint mar gazdagsag, jobb helyen abbol egy csaladi haz se jon ki
  • Benedek
    @sokfa: ha adsz mailcímed (akár “kódoltan”, hogy spam kereső ne találja meg) küldök egyet, aki nekem csinálta.
  • Mike Kapitany
    @kiszámoló: várható haladó akadémia vagy ETF-el kapcsolatos oktatás?
  • egy berlo
    Kedves berbeadok,
    hallgattassek meg a masik oldal is.
    Hosszu evekre szoktam berelni lakast, mert nem szeretem a koltozkodessel jaro hercehorcat. Eddig 3 helyen laktam Budapesten (15+ ev alatt). Mindenhol korrekt volt a kapcsolatom a berbeadokkal. Az elso ketto nagyon sajnalta, amikor elkoltoztem (“Honnan fogok ilyen jo berlot talalni, mint te?”.)
    Aztan azt tortent, hogy tavaly a berbeadom szolt, hogy 30 nap mulva koltoznom kell, mert szuksege van a lakasra. Nagyon kellemetlen ez neki, de igy alakult.
    Tehat elkezdtem kiado lakast keresni (egy teljesen holt idoszakban, szoval a valasztek eleg gyenge volt.) Eloszor baratokon keresztul, de ott nem jartam sikerrel (eppen senkinek sem volt kiadasra varo lakasa). Ugyhogy kenytelen voltam igenybe venni az alberletkozvetitesre szolgalo weboldalakat.
    Kb. 10 lakast neztem meg szemelyesen is, a vegen mar elfogyott az idom (es a turelmem), folyt..
  • egy berlo
    folyt….
    Tapasztalatom:
    – a berbeadok, akikkel talalkoztam, rendkivul bizalmatlanok. Hozzateszem, jo keruletekben kerestem lakast. Az osszes kockazatot ram, a leendo berlore terheltek volna, ok viszont a minimalis kockazatot sem akartak vallalni.
    – felvetettem az egyik nagyon jo kornyeken levo lakas tulajdonosanak, hogy szivesen kivennem a lakast, de elotte cserelje ki a bejarati ajtot egy biztonsagosra. (mivel egy nagyon gyenge ajto volt, egy betoro kb. 3 masodperc alatt szetszedi.) Valasza: “Nincs nekem most 200 ezer forintom. Igy is ki fogom tudni adni.” Megkoszontem a lehetoseget, de nem vettem ki igy a lakast.
    – masik eset: a berbeado egy idos rokonatol orokolt lakast hirdetett (egy honapja halt meg a neni), rafert volna egy felujitas, es tele volt zsufolva regi butorokkal, alig lehetett lepni toluk. Mondtam neki, hogy szallittassa el a butorok nagy reszet, nekem csak nehanyra van
  • egy berlo
    folyt….
    akkor kivennem. Nem volt hajlando. “A butorok maradnak.”
    – egy masik berbeado-jelolt bankszamlakivonatot kert tolem. Erre nem voltam hajlando. Azt mondtam neki, csak berelni szeretnem a lakasat, nem akarok tole kolcsont felvenni. Csak akkor mutatom meg a bankszamlakivonatomat, ha o is megmutatja az ovet. Nem akarta. Szoval ezt a lakast sem vettem ki (pedig jol jart volna velem a berbeado).
    -egy masik berbeado-jelolt szinten bankszamlakivonatot akart latni. Mondtam neki, hogy nem mutatok, de megadom a volt berbeadoim telefonszamat, hivja fel oket, kerdezze meg toluk, mindig idoben fizettem-e, vigyaztam-e a lakasukra, stb. Nem hivta fel oket. Ugyhogy ezt a lakast sem vettem ki.

    Meg irhatnek sok dolgot, de csak a fontosabb tapasztalatokat irtam le. Becsuletes berlo vagyok, megis bizalmatlanok voltak velem a berbeado-jeloltek. Ez van…

  • Dörnyei József
    Kondenzációs kazáncsere után érdemes a radiátorok méretét kb. duplázni. Ez egy ésszerű kompromisszum ár érték arányban. Ezzel a kazán visszavize, ami számít a kondenzációs kazánnak – alacsony hőmérsékletű lesz.

    Saját tapasztalat alapján a legjobb a magas radiátor, tehát 60 cm helyett 90 cm magas és nekem egy szabad falfelület jött be a legjobban. Ablak alatt kifejezettet rossz helyen van, mert a függöny v. roló akadályozza a légáramot.

  • VJ1972
    berlo

    Ha bérbe adsz:
    emberekkel kell foglalkozni, a bérlők különbözőek,
    és a rossz tapasztalatok miatt mindenki bizalmatlan, igyekszik védeni magát.
    Sajnos közel se minden bérlő korrekt.

    Ha bérelsz:
    emberekkel kell foglalkozni, a bérbeadók különbözőek,
    és a rossz tapasztalatok miatt mindenki bizalmatlan,igyekszik védeni magát.
    Sajnos közel se minden bérbeadó korrekt.

    Én nem bérelnék itthon a bérbeadói kultúra miatt,
    itt is írták,hogy a bérlőt jobban védő feltételekkel(kaució ügyvédi letétbe,több havi felmondási idő)ki se adják.

    Ezért nem összehasonlítható csak számokkal a bérlés-saját lakás esete.
    Ezeket nem lehet pénzre lefordítani.
    Persze mindenkinek más a hozzáállása,rugalmassága,de nekem ez az örökös költözködés nem hiányozna.

    Eddig kétszer költöztem, és lehet többet már nem is fogok.
    Miklós szerint 15 évnél érdemes sajátot venni, 15 évig bérelni ugyanazt kb. lehetetlen.

  • Janos82
    @Tamas:

    Te minden alberlo utan zarat cserelsz?
    Azt ugyanis en nem tudnam egykonnyen bevenni, hogy veletlenszamu embernek lehet kulcsa a lakashoz amiben lakom. Siman lehet, hogy valamelyik elozo berlonek van kulcsa, es ha az ugy dont, akkor siman be tud menni a lakasba, hiszen van kulcsa. Ilyen esetben ki fizeti ki az ellopott ertekeket? Meg csak az ajtot se kellett feltornie az elkovetonek.

  • Andru
    @Kaizen:
    Amikor én laktam főiskolásokkal, akkor azt tapasztaltam, hogy az albérlet ára határozza meg azt, hogy mennyien mennének oda lakni. Úgyhogy ehhez érdemes szabni az árat. Meg esetleg maximálni a lakók számát. Különben a lakás nagyon hamar amortizálódni fog.

    Ha több szobás a lakás, akkor kereshetsz te külön lakókat, minden szobába egyet. De szerintem ezt ők megoldják. Legfeljebb azt kötheted ki, hogy te egyvalakivel állsz szerződésben, ő felel mindenért: pénz, állapot, bármi egyéb. Így érdeke lesz, hogy normálisakkal lakjon együtt.

    Hogy ezek azóta (legalább 10 éve) mennyit változtak, azt nem tudom. Akkor a mi városunkban így volt szokásban. És ez nem főváros volt.
    Remélem, tudtam segíteni valamicskét.

  • Peti
    berlo: Még szép, hogy bizalmatlanok, miért csodálkozol ezen? Ez teljesen természetes dolog. Azt ugye te sem gondoltad komolyan, hogy majd felhívnak egy általad megjelölt, másik ismeretlen embert, aki igazolja a megbízhatóságod?
    Még be sem költöztél, de az egyik főbérlőtől új biztonsági ajtót szerettél volna, a másiktól meg, hogy szabaduljon meg a bútorai nagy részétől. Nem csodálkozom, hogy visszautasítottak..ha csak nem hagytál volna ott kaucióba egy komolyabb összeget. Ellenben, amikor tőled kért volna valamelyik főbérlő számlakivonatot – bizonyítandó, hogy fizetőképes albérlő vagy -, azt meg te utasítottad vissza. Érted a párhuzamot, ugye? Miért várod el az egyik féltől, hogy kompromisszumkész legyen, amikor te sem vagy az? Ettől persze még lehetsz talpig becsületes, a környezetére igényes albérlő, csak ezt előbb bizonyítani is kellene az új főbérlőnek.
  • Alfa
    @VJ1972:
    Speciális bérlőknek kell kiadni. Pl egy projekt munkán ideiglenesen itt dolgozó német mérnöknek nem fog gyereke születni a lakásban, ha speciális élethelyzetbe kerül, akkor nem a te lakásod az utolsó fedél a feje felett és kizárt hogy ne fizessen (mert a cége fizeti).
    De ezeket a jó bérlőket meg nehéz (értsd költséges) megtalálni, tehát profitot csökkentek a biztonság érdekében.
    De nem is tesznek tönkre semmit, vagy ha igen, azt kifizetik.
  • tip
    @Tamás a zárcserére a jogszabály hatalmazza fel a bérlőt, ezt nem kell a bérbeadónak külön engedélyeznie, és szerződéssel érvényesen megtiltani sem tudja.

    “mit csinálsz, hogy mégy be? hagyod, hogy leégjen a saját lakásod?” – kihívom a tűzoltókat. A kárt meg fizeti a biztosító. Örülök, hogy segíthettem.

  • Kriszta
    Nekem vannak bérbeadott üzlethelyiségeim. 2-3 éve szálltunk be, eddig elégedettek vagyunk, a hozam adózás előtt 12-13 százalék. Tény, hogy nehezebb kiadni, így nagyobb a kockázat. Valamit valamiért. Olyanokat vettünk amiben eleve volt bérlő bejáratott tevékenységgel és költött is az üzletre. Az elsőnél volt némi para, mert igazi jó kereskedőként minden sírt, ha esett az eső azért nem ment az üzlet, ha sütött a nap azért. Ő felmondta a szerződést és egy igazi úriember vette ki 20%-kal magasabb áron. Ez sajátos környéken van, ahol minden házban nagykerek vannak. Megjelent a konkurencia, építettek nekik egy plázát az autópályánál, de valahogy mégsem dőlt be ez a belvárosi rész sem. Ettől mondjuk tartok, hogy ha kivonulnak onnan a nagykerek, hirtelen nagyon sok üres üzlet lesz arrafelé. A másik egy kicsi tetoválószalon egy külsőbb kerületben.
  • piccola
    ez a számlakivonatozás tényleg röhejes. tudod, mikor mutogatnám vadidegeneknek a bankszámlakivonatomat… mi jön még, erkölcsit meg orvosi igazolást kérnek, biztos, ami biztos?
  • Kriszta
    Az volt még a lényeges, hogy viszonylag elfogadható árakon szálltunk be 200-350 ezer/nm között. Nyilván ez erősen befolyásolja a hozamot is. Azóta is keresünk újabb üzleteket, de a 600-900 ezeres nm árak elriasztanak, még ha jó is a pillanatnyi hozam. Ki tudja mi jön még, nem biztos, hogy ilyen szinteken ki lehet szállni. Céggel csináljuk így az adózás barátságos (amíg nem veszük fel osztalékot, azt majd egyszer megoldjuk valahogy …)
  • Tamás

    a jogszabályt mutasd kérlek, ahol ez le van írva, és lehetőleg ne olyan általános szabályt citálj, amit lehet egynél többféleképpen értelmezni.

    “mit csinálsz, hogy mégy be? hagyod, hogy leégjen a saját lakásod?” – kihívom a tűzoltókat. A kárt meg fizeti a biztosító. Örülök, hogy segíthettem.”

    ugye ezt nem gondolod komolyan? mennyi idő, pénz energia kiesés ez?
    vagy a biztosító fizeti a bérleti díjat is arra az időre, amíg helyreállítják a lakásodat?
    ha jön, hogy persze, akkor kérlek áruld már el ennek a biztosításnak a nevét..

    ,

    ezt a zárcsere a bérlő után című szösszenetet kicsit olyannak érzem, mint tip féle biztosítósdit.. be van kamerázva az összes folyosó, bejárat mi a kérdés pontosan, hogy nem tudjuk ki ment be?
    elvileg nem könnyen másolható a mostani betéthez kapcsolódó kulcs, persze tudom, hogy minden csak pénz kérdés.. folyt..

  • Tamás
    tehát lemásoltatja valaki jó sok pénzért a kulcsot, hogy lehet, hogy egyszer visszamenjen oda (amikor már rég ki van cserélve a betét)..
  • PéterP

    “…mert nem kell adot fizetnem utana, mivel kulfoldon joval tobbert berlek, mint amit kapok Mo-n a lakasert” – ezt kifejtenéd valahogy? Ugyanabben a helyzetben vagyok, hol tudok erről többet megtudni hogy ez pontosan hogy működik?

    Köszi!

  • dani
    Koszonom doboz és Stanlee:

    En csak excellben szamolgattam es nekem is kb. netto 4-6 % jott ki+ a sok macera. Szoval ha nincs aremelkedes (esetleg ismet arcsokkenes par ev mulva, mint 2008-ban) akkor azert nem egy nagy uzlet. Inkabb megerne etf-eket venni, nem?

  • realestate

    Azt kérhet amit akar 😉 te meg azt mutatsz meg amit akarsz 🙂
    De meg is fordíthatjuk: Te is azt kérhetsz amit akarsz, meg ő azt biztosít amit akar…

    Szóval kettő-kettő. Aztán majd a kereslet-kínálat eldönti kinek kell engednie ha semelyikük sem akar elsőre….

    Lefordítom: a főbérlő ha nem adja ki a lakását mert nem talál számára elfogadható bérlőt akkor legfeljebb üresen áll, az is jobb mint pórul járni! Na most nézzük meg fordítva ugyanezt! 😉

  • 1 Bérbeadó
    tip, Tamás:
    Mielőtt ölre mentek a Ptk. 42. § -on, tisztelettel jelzem, hogy a Ptk-nak Nincs 42. §-a…

    Piccola: a bérbeadó épp egy 15-20 milliós értéket bízna a bérlőjelöltre, aki épp beesett az utcáról, és akit a jog minden erővel véd (kilakoltatási moratórium, birtokvédelem, stb) a Spekuláns bérbeadóval szemben. Ehhez képest szvsz nem nagy kérés, hogy a delikvens bemutassa a fizetőképességét. Idegen telószámokat felhívni, aminek a túlvégén lévő embert szintén nem ismerni… hát nem tudom, de engem az ilyesmi nem győz meg. El tudod képzelni, hogy valaki olyan referencia telószámot ad meg, ahol negatívumot mondanak róla?

    De végső soron nincs itt baj, biztos vagyok benne, hogy vannak olyan bérbeadók, akik szívesen kiadják a lakásukat fizetőképesség igazolása nélkül, ügyvédi letétbe tett kaucióval, sőt előtte még eszközölnek egy 2-3 havi díjjal járó rácsozást is. Ezeket kell kivenni.

  • g
    Tamás:

    Szerinted majd vár a tűzoltóság arra, hogy a tulaj előkerüljön valahonnan vész esetén?
    Én is azonnal cserélném a zárat, és amikor bérbeadtam, akkor is mondtam, hogy nyugodtan cseréljenek, ami a korábbi bérlő miatt is indokolt.

  • tip
    @Tamás majd ha belinkeled a joszabályt, amelyik megtiltja a zárcserét.

    Nézd, olyan jogszabály sincs, hogy az albérletedben szabad fingani. Attól még nem tudod érvényesen kizárni. Minden jót.

  • g
    Ha jól tudom, Nyugat-Európában elterjedt a bérlőjelölt fizetőképességének vizsgálata, ami többől áll, mint a bankszámlakivonat ellenőrzése. Persze mutathatsz munkáltatói igazolást is.
  • g
    “szomszéd szól, hogy büdös van, te kimész, de nem tudsz bemenni..
    útközben előtte persze keresed a bérlőt, aki vagy nem veszi fel, vagy nem elérhető, vagy külföldre utazott aznap reggel..
    mit csinálsz, hogy mégy be? hagyod, hogy leégjen a saját lakásod?
    mit tudsz utána kifizetni az 1-2 havi kaucióból?”

    És ha éppen te is külföldön vagy?
    Te is érzed hogy ez csak kamukifogás, még egy családi házban sem várna a tűzoltóság a tulajra, nemhogy egy társasházban, ahol tucatnyi más lakó van.
    És te pl. a saját lakásodhoz kinek adsz még kulcsot, és ezen személyek telefonszámát ismerik a szomszédok, ha éppen te utaznál el és az általad lakott lakás gyullad ki, és vannak olyan hülyék a szomszédok, hogy nem a tűzoltóságot hívják.

  • Kopter Geza
    Azért az már kész röhej, hogy az ember könnyebben kap hitelt mint albérletet. 😀
  • ügyvéd
    Mielőtt még mindenki rohan üzlethelyiséget felhajtani, mert ugye az még nagyobb tuti, az itt kommentelők szerint, azért nézzetek körül….
  • L70
    Szerintem érdemes lenne olvasni a német Schufa-ról és a tulajok adatkéréséről, mikor bérlőt választanak. Mert ugye ott már kialakult egy bérlési rend, annak minden előnyével és hátrányával.

    Magánvéleményem, hogyha rábízok valakire 15-30 milliós vagyon birtoklását, és havonta 100-200 ezret szeretnék időben megkapni frusztráció nélkül, akkor az bizony már olyan helyzet, mint egy hitelképesség-vizsgálat.

    Ugyanakkor a kaució az elkülönítve legyen, ami védi a bérlőt is (mert ne legyen kétség, hogy van olyan bérbeadó, aki azonnal elkölti, aztán küzd, hogy sose kelljen azt visszafizetnie). Még akár kamatozhatna is, évek alatt.

    Akár szankcióval is sújtható lehetne az a bérbeadó, aki gátolja a tartózkodási hely bejelentést, ami egyértelműen erőfölénnyel történő visszaélés.

  • Zabalint

    Azért remélem látod, hogy a számlakivonat azért nagyon erősen privát dolog, ha ezzel indít a bérbeadó, akkor másban sem lesz korrekt. Az ajtót meg nem jobb, ha előtte tisztázzák, sokkal kevésbé lenne korrekt, ha később próbálkozna be, mikor már ott lakik?
  • Zabalint
    Bérbeadó
    Pontosan ezért kell igazolást kérni a fizetéséről. De aki számlakivonatot kér, az nem korrekt bérbeadó. Mi közöd, hogy teszem azt van-e pornhub előfizetése?
  • VJ1972

    többen írták is, érdemes utána olvasni nyugaton mi van.
    A bankszámla kivonat mondjuk lehet kicsit tényleg necces, de egy munkáltatói keresetigazolás még nem a világ vége.
    Pl. rokon is megúszta volna a díleres esetet ezzel, a srác gondolom bemondott valami kamu munkahelyet, azért egy igazolással utána lehetett volna nézni neki.
    Meg akkor nem ezt a lakást vette volna ki ugye…


    jó meglátások.
    Szerintem egyébként az 1-2 havi kaució egy vicc.
    Akinek már kezdett csúszni bérlője a havi fizetésekkel, és/vagy kárt csinált,
    az tudja mire gondolok.

    @ügyvéd
    igen, üzlethelyiséget én se vennék, kicsit rosszabbul kezd menni a helyzet,
    és évekig üresen fog állni. Se kiadni, se eladni nem lehet.
    Lakás valamivel jobb, lakni mindig kell.


    kulcs kérdés: a bérlő kicseréteti a zárakat, és ha úgy egyeztek meg, ad egy kulcsot a tulajnak.

  • L70
    Tip 2 : The SCHUFA will hold information about you long after you leave Germany and at a European level too. If you plan to leave unpaid bills behind and then come back to Germany, you might have to think twice before doing it. It could become harsh back fire in the near future.

    Csak egy példa arról, hogy legfeljebb egyszer nem fizetsz majd rendesen, mert utána nem lesz, aki bérbead neked egy tyúkólat sem. Minálunk nincs hiteles adatbázis senkiről, aztán a nyájas bérlőjelöltből egy idő után agresszív és nemfizető fickó lesz, van is ilyen a házban, és marad is még egy kicsit ingyen (lúzer bérbeadó annó nem ment vele közjegyzőhöz).

    Erről az jutott eszembe, mikor egyszer az egyik kedves magyar ügyfél harsányan papolt arról, hogy USA-ban biztosan jobb a szolgáltatás, mint itt. A válasz annyi volt, hogy de ott is csak akkor, ha pontosan tetszik fizetni (mert hónapokkal el volt maradva).

  • VJ1972

    Jogos, mindenkinek ilyen bérlőt.
    Mindjárt meg is fogalmaztad a problémát, elég ritka az ilyen bérlő, és munkás megtalálni. (Meg ott már igények is lesznek.)

    Nekem erről a minden neppernél kapható nyugdíjas svájci orvos házaspár vasárnapi autója jutott az eszembe. Biztos vagyok benne, hogy van ilyen használt autó is, de ezt kifogni nagy mázli kell.

    Ahogy megírta valaki korábban már ez is olyan mint a HDD vásárlás,
    szerencse is kell hozzá.

  • Maxi
    Úgy hozta az élet, hogy van egy nyolc éve üresen álló, felújított, jó helyen lévő, két szobás, erkélyes lakásom – az élethelyzet, amihez vettem, sajnos nem valósult meg. Áll benne a pénz, annyit gyarapszik, amennyit lakásárak emelkedése hoz, sosem számoltam de bizonyára határozottan rosszabb mintha tbszen állampapírban állna ugyanaz az összeg. Nem izgat, úgy tekintem hogy egy nem lakhelyemként funkcionáló ingatlan is legyen a portfoliómban… hogy ez tudatos diverzifikáció vagy lustaság (eladás fáradtságainak elkerülése) megideologizálása, magam sem tudom 🙂 Sosem mertem/akartam belevágni a hasznosításba, legyen az bérlő, airbnb, webkamera stúdió stb. Nem nagyon hiszek semmilyen passzív jövedelemben, abban, hogy van valamim, engedem hogy más használja és én csak beszedem a pénzt. Az ilyen cikkek megerősítenek benne, hogy lakáskiadással nem érhető el passzív jövedelem. Vagy van ilyen?
  • VJ1972

    van igazság abban amit mondasz, ha egy bérlő még ki se vette, de variál, sorolja az igényeit, az a jövőben is így lesz.
    Jobban szerettem a “Megfelel a lakás, itt a pénz,a többit megoldom” indítást.

    Bármit akar, az nekem macera, költség.
    A bérlő nem a barátom, hanem az üzletfelem, ha többet kér, az csökkenti a profitot.

    De rengeteg múlik a kommunikáción. Például:

    “Szeretnék már indulóban egy biztonsági ajtót. Elintézem a cserét és bevállalok egy havi X ezer forinttal magasabb bérleti díjat.”

    “Nem tetszenek a bútorok, elvitetném őket, és kiköltözéskor hasonló vagy jobb állapotú bútorokat hagyok, ezt vegyük is be a szerződésbe.”

    Ez esetben semmi gond, korrekt a hozzáállás, akár meg is egyezhetünk.

    Egyébként egy bejárati ajtócsere azért koránt sem sima ügy,(én csináltam),
    fölé kellett egy új ablak,pótolni kellett a járólapot(nem volt már ugyan olyan),
    +vakolás, festés…

  • g
    “Úgy hozta az élet, hogy van egy nyolc éve üresen álló, felújított, jó helyen lévő, két szobás, erkélyes lakásom”

    Ez is nagy hülyeség, még a problémás bérlők okozta veszteséggel is rengeteget kereshettél volna azzal a lakással.

  • piccola
    @realestate: 12 évig laktam albérletben, egyszer sem fenyegetett, hogy a híd alatt végzem, nyugi 😉
    egyébként fordított esetben a bérlő hogyan csekkolja a tulaj megbízhatóságát, korrektségét? referenciát kér a korábbi albérlőktől? 😀
  • VJ1972

    de pont Neked van belőle passzív jövedelmed, ami az értéknövekmény.

    Ha bérbe adod, akkor az a passzív jövedelmen felül lesz még további bevételed,
    de az már egy szolgáltatás nyújtása.
    Vannak megoldások, ingatlan közvetítők ha megbízod őket eladják/kiadják, vagy ingatlan manager kezeli…
    Persze ilyenkor van is vele dolog és több a kockázat.

    Sajnos a cikk nem a legjobb propaganda a kiadáshoz,de ahogy látod a kommentek vegyesek, van akinek szerencsés volt, és csak jó bérlői voltak, mások kevésbé.

    Valakinek lehet az évek alatt van 3 bérlője, és mind problémás, mert pont kifogja,
    másnak meg húsz és még sincs közel se annyi a gondja.

    Sajnos olyan ez mint a kockával dobás,a következő dobásnak nincs köze az előzőhöz,háromszor is lehet egyest dobni egymás után.

    Viszont hússzor zsinórban nem fogunk hatost dobni, azt szinte garantált,
    szóval aki nagyban csinálja gondoljon erre.

  • VJ1972

    szoktak olyat, hogy a bankszámlakivonaton kitakarnak mindent, és csak a bejövő fizetés látszik. Ez kb. a jöv.igazolásnak felel meg, nem tudom azon látszik-e mióta dolgozik ott, 2 hónapja vagy 2 éve.
    Ha ez az igazoláson nem látszik, talán lehetne kérni 3-6-12 havi számlakivonatot,kitakarva.

    Még egy jövedelem igazoláson is felháborodnak a bérlők,
    ebből látszik milyen messze vagyunk még mondjuk a németektől.

    Még ha egy hajszárítót adna bérbe az ember megértem, de azért egy lakás nem olcsó dolog. Ha lehetne,én lerakatnám a lakás értékének egy látható százalékát ügyvédi letétbe.
    Csak akkor nem lenne senki aki kiveszi, az 1-2 havi kaució is gond sokaknál,
    ami jellemzően egy alig látható összeg.

  • piccola
    Ha mondjuk lenne központi nyilvántartás, ahonnan lekérhetőek lennének az adataim (csak annyi, hogy eddig rendesen fizettem-e), vagy ilyesmi, az nem zavarna annyira. De hogy random személyek nézegessék a számlakivonatomat, az nonszensz. Pláne ha cserében ő egyébként sz..ik minden problémámra és meglepődik, ha nem tartok igényt a nagyi bútoraira vagy a szuper 30 éves szekrénysorra.
  • 1 Bérbeadó
    Zabalint
    Győzzön meg a fizetőképességéről, ha be akar költözni valamelyik lakásomba. Ennyit kérek a jelölttől.

    Ha ennél a pontnál annyira telik, hogy jön a vaker duma a keresetről, akkor rövid búcsú. Ha előkerül egy nevesincs, évek óta veszteséges, egyszemélyes Kft jövedelemigazolása, akkor az nekem semmit sem jelent. Marad a bankkivonat. A porn előfizetést meg fizesse másik számláról, és nem sérülnek az érzékeny adatok. Szerintem így mindenki jól jár, win-win. Őszintén, nem értem miért lenne az korrekt, ha hagyom, hogy a jelölt meggyőzzön, hogy egy valós 180 nettóból tud majd fizetni egy 100+rezsis lakást, mert nem fogja bírni, a 3. hónapban késni fog, utána meg nézünk egymásra, hogy most mi van, mi legyen. Igen, van akinek szobára futja az agglo-ban, van akinek lakásra az V. ker-ben. Jómagam abban segítek, hogy realisták maradjunk.

  • Marcsi
    Lehet, én gondolom rosszul, de akár milyen rendes berloim voltak, az új bérlő beköltözése napján kihivtam a zarcserere a szakembert. Így én is és a bérlő is nyugodtabb volt. Nekem ez alap. Kb 30e Ft, ennyit megér.
    Ha vmiert felhívtak, azonnal felvettem a telefont.
    Mikor redőnyt és szunyoghalot kértek, hoztak árajánlatot, kiválasztottuk, ők beszereltettek, kifizették, következő hónapban levontuk.
    Kaució közjegyző előtt letétbe helyezve.
    Mikor új festés kértek, nem volt szakember, ők kerestek, horror áron vállalta volna (80nm lakás tisztasági festése 600e Ft), így inkább együtt megcsináltuk (én vettem a festéket, ők festettek), így nekem csak anyagarba került.
    Éves leolvasasokkor ők engedik be a mérőt.
    Bármi gondjuk van, úgy tekintek a berlokre, mintha a gyerekem kívánságára.


    Dr. Keszthelyi Eleonóra ügyvéddel dolgozom évek óta, profi ügyvéd. Meleg szívvel ajánlom.

  • Madag Oszkár
    Jó helyen (metró mellett) lévő pincét mennyire lehet kiadni szerintetek? Ablakai is vannak, inkább félszuterén jellegű. Jelenleg teljesen felújítandó állapotban van (közművek sincsenek, csak a négy fal).
    A négyzetméter ára 100e HUF, alku előtt. Összesen 50 nm területű, utcára nyíló ajtóval.
    A lakóközösség mennyire szólhat bele a bérlő által végezni kívánt tevékenységbe?
  • Marcsi
    Lakásba bejelentés nálam szintén alap. Így a gyerekek tudnak ott oviba, suliba járni, kapnak helyben orvosi ellátást, parkolhatnak évi 2400 Ft-ert.
    A bérlőket a szomszédoknak is bemutatom, elmondom, kihez mivel tudnak fordulni, ez most az ő otthonuk, tekintsenek így rá. Mivel én vidéken élek, ritkán megyek Pestre, ezt megértik. Az új bérlőnek mindig felajánlom, hogy beszelhet az előző bérlőkkel, az előző bérlők pedig szívesen adnak referenciát rólam, ez a hirdetésben is írva vagyon.
    Semmi olyanba nem megyek bele, ami nem win win helyzet, nem élek vissza a lehetoseggemmel. Mindig az vezérel, talán egyszer az én gyerekeim is bérlők lesznek (meg ha meg is van már most mindnek a lakás), akkor korrekt mintát lássanak és tudják, hogy mit kérhetnek, mit várhatnak el.
    Ez egy partneri viszony, ha mindkét fél korrekt, tud működni.