Sokatok fantáziáját megmozgatta a jelenleg alacsony kamat mellett elérhető 10 évig fix kamatozású lakáshitel. Jó páran kérdeztétek, hogy érdemes lenne-e ilyen hitelből ingatlant venni kiadás céljából.

Az alapötlet egyszerű: a kamat fix, ha sikerül bérlőt találni, akkor ő fizetné a törlesztő nagyobb részét, a saját részemet hozzátéve egy kvázi megtakarítási számlaként működik a dolog, így 10 év múlva van egy lakásom.

Mivel a kamat fix és a deviza forint, nem érhet olyan meglepetés, mint a devizahiteleseket, hogy elszáll a havi törlesztőrészlet.

Ha 15 milliót vennék fel egy 20 milliós lakásra, akkor a havi törlesztőm 159.098 Ft lenne 10 éven át. (Ha kellően magas a fizetésed, 4,99%-ra kapsz 10 évig fix kölcsönt, erről a cikk itt.)

Ha ki tudom adni a lakást 110 ezerért, akkor 120×49 ezer forint, azaz 5.8 millió forintért plusz a kezdeti 5 millióért lesz egy most 20 milliót érő lakásom, tehát a nyereségem 9,2 millió plusz az ingatlan értéknövekedése.

Ha még megfejelem a mutatványt mondjuk 3 lakástakarékkal, amit négy évre kötök, majd amikor lejár, befizetem a hitelbe, csökken a tőketartozásom, így a havi kiadásom is. Aztán kötök megint 3 lakástakarékot, azt újra befizetem a 8. év végén és már le is tudtam a hitelt. Ezen újabb bő 1 milliót nyertem.

Ha az inflációval tudod növelni a bérleti díjat évente, egyre kisebb a különbség a bérleti díj és a banknak fizetendő törlesztőrészlet között.

Mivel úgysem hagytok békén, csináltam nektek egy kalkulátort, amivel tudsz játszadozni, hogy mikor mennyit kell fizetned, vagy mennyi lesz a nyereséged.

Ha megtérülést akarsz számolni, nem kellene elfeledkezni az alábbi tényezőkről sem:

• A bérleti díjból adót kell fizetni, havi 110 ezer forint felett nem csak SZJA-t, de még EHO-t is. (Az EHO, vagyis egészségügyi hozzájárulás összege éves szinten maximalizálva van.)
• A saját tőkéd (amihez add hozzá a vagyonszerzési illetéket, a kezdeti felújítás és berendezés költségét is, hiszen az is a befektetésed része, nem csak a lakás vételára) a bankban is kamatozna, ezért ez is egy veszteség. (Kivéve, ha az ingatlanárak jobban emelkednek, mint a bankban kínált kamatok, de ezzel úgyis számol a kalkulátor.)
• Ha 10 évente átlag 2-3 milliót kell a lakás felújítására költeni, akkor ezt oszd vissza egy-egy hónapra, mint kiadás.
• Ha az üzemeltetés költsége téged terhel (elromlott, letört, eldugult, leszakadt, új ágy kell vagy új hűtő, stb.), akkor ez is költség, ami a bevételeidet csökkenti.
• Az ingatlanok ára nő(het), de a te ingatlanod öregszik is, tehát egyre kevesebbet ér, mint egy átlagos mondjuk 20 éves ingatlan. (A ma 10 éves ingatlanod 20 év múlva már csak egy 30 éves lakás lesz, nem "újépítésű".) Ezért az ingatlan áremelkedését a kettő eredőjével számold: árnövekedés és amortizáció.
•  Ne hidd, hogy mindig lesz bérlőd, soha nem lesz lyukas hónap. Ilyenkor nem csak bevételed nincs, de a rezsit is te fizeted. Ha ügynök hozza az új lakót, az is elvisz egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért évente maximum 10-11 hónap bevétellel számolj.

Mindezeket a kalkulátor figyelembe veszi. Ha veszel egy 20 milliós lakást Budapest belvárosában, amit ki tudsz adni 500 euróért, valószínűleg meg fogja érni. Rákosakármin ha veszel egy 20 milliós lakást, amit 100 ezerért örülsz, ha ki tudsz adni, már nem biztos, hogy jól fogsz járni. (A kalkulátor nem számol a lakástakarékokkal, de ha akarod, viszonylag könnyen bele tudod azt is írni.)

Ajánlom figyelmedbe a havi bontásban cellát is, ami megmutatja, hogy az elért nyereség mennyit is jelent havonta. Ennyi pénzért bajlódsz a bérlővel, kockáztatsz és reméled, hogy soha nem lesz olyan bérlőd, aki félmilliós bérleti díjat és rezsit hátrahagyva lelép, vagy nem fizet és nem tudod kitenni másfél évig.

Könnyen meglehet, hogy ezekkel együtt is megéri a befektetés.

Azonban arra nagyon vigyázz, mit is csinálsz.

Hitelből fektetsz be abban a reményben, hogy minden úgy lesz a következő tíz évben, ahogy reméled.

Nem kerül szélsőséges kormány uralomra az országban, nem vetnek ki magas ingatlanadót sem, különösen a második-harmadik ingatlanokra, nem emelik a bérleti díj adóját és úgy egyáltalán semmi olyan nem történik, amit nem szeretnél vagy amire rossz álmodban sem gondoltál. Nem zár be az egyetem a városban, az autógyár sem költözik Mexikóba, nem lesz még nagyobb szegénység, mint eddig és nem költözik ki a fél ország Nyugat-Európába a jobb élet reményében és a többi.

Olvasd el ezt a cikket, hogy járt egy elődöd, aki azt gondolta, hogy milyen nagy ötlet hitelből befektetni: Gazdagodj meg gyorsan hitelből.

Ezek után a kalkulátort itt találod.

Még mielőtt elkezdődik a szokásos hozzászólás-cunami, ismét el kell mondanom: ez egy kalkulátor, ami arra való, hogy azokat a számokat írd be, ami szerinted helyesek. Ezért ne a beírt számokon lovagoljál, hanem használd a sajátjaidat.

Azonban arra figyelj, hogy ne a mai inflációt, a mai hozamokat, stb. használd, hanem az elmúlt 10 év átlagos inflációját, átlagos hozamát és ingatlan-árváltozását, vagy az általad várt 10 éves jövőbeni értékeket. Mert sokkal nagyobb az esélye, hogy nő az infláció és a hozam, mint annak, hogy ennyi marad még további tíz évig.

Ezt a cikket nem azért írtam, mert szerintem nagy ötlet hitelből befektetni, hanem hogy ne kelljen erre a kérdésre többször válaszolnom. 🙂

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, ahol megtanulsz mindent, amit a pénzről tudni kell 6 alkalom alatt, 25 ezer forintért, vagy kérj valódi pénzügyi tanácsadást.

Olvasd el a többi pénzügyekről szóló cikket is a blogon. Csatlakozz hozzánk a Facebookon: http://www.facebook.com/kiszamolo