Ingatlanbefektetés hitelből?
Sokatok fantáziáját megmozgatta a jelenleg alacsony kamat mellett elérhető 10 évig fix kamatozású lakáshitel. Jó páran kérdeztétek, hogy érdemes lenne-e ilyen hitelből ingatlant venni kiadás céljából.
Az alapötlet egyszerű: a kamat fix, ha sikerül bérlőt találni, akkor ő fizetné a törlesztő nagyobb részét, a saját részemet hozzátéve egy kvázi megtakarítási számlaként működik a dolog, így 10 év múlva van egy lakásom.
Mivel a kamat fix és a deviza forint, nem érhet olyan meglepetés, mint a devizahiteleseket, hogy elszáll a havi törlesztőrészlet.
Ha 15 milliót vennék fel egy 20 milliós lakásra, akkor a havi törlesztőm 159.098 Ft lenne 10 éven át. (Ha kellően magas a fizetésed, 4,99%-ra kapsz 10 évig fix kölcsönt, erről a cikk itt.)
Ha ki tudom adni a lakást 110 ezerért, akkor 120×49 ezer forint, azaz 5.8 millió forintért plusz a kezdeti 5 millióért lesz egy most 20 milliót érő lakásom, tehát a nyereségem 9,2 millió plusz az ingatlan értéknövekedése.
Ha még megfejelem a mutatványt mondjuk 3 lakástakarékkal, amit négy évre kötök, majd amikor lejár, befizetem a hitelbe, csökken a tőketartozásom, így a havi kiadásom is. Aztán kötök megint 3 lakástakarékot, azt újra befizetem a 8. év végén és már le is tudtam a hitelt. Ezen újabb bő 1 milliót nyertem.
Ha az inflációval tudod növelni a bérleti díjat évente, egyre kisebb a különbség a bérleti díj és a banknak fizetendő törlesztőrészlet között.
Mivel úgysem hagytok békén, csináltam nektek egy kalkulátort, amivel tudsz játszadozni, hogy mikor mennyit kell fizetned, vagy mennyi lesz a nyereséged.
Ha megtérülést akarsz számolni, nem kellene elfeledkezni az alábbi tényezőkről sem:
- A bérleti díjból adót kell fizetni, havi 110 ezer forint felett nem csak SZJA-t, de még EHO-t is. (Az EHO, vagyis egészségügyi hozzájárulás összege éves szinten maximalizálva van.)
- A saját tőkéd (amihez add hozzá a vagyonszerzési illetéket, a kezdeti felújítás és berendezés költségét is, hiszen az is a befektetésed része, nem csak a lakás vételára) a bankban is kamatozna, ezért ez is egy veszteség. (Kivéve, ha az ingatlanárak jobban emelkednek, mint a bankban kínált kamatok, de ezzel úgyis számol a kalkulátor.)
- Ha 10 évente átlag 2-3 milliót kell a lakás felújítására költeni, akkor ezt oszd vissza egy-egy hónapra, mint kiadás.
- Ha az üzemeltetés költsége téged terhel (elromlott, letört, eldugult, leszakadt, új ágy kell vagy új hűtő, stb.), akkor ez is költség, ami a bevételeidet csökkenti.
- Az ingatlanok ára nő(het), de a te ingatlanod öregszik is, tehát egyre kevesebbet ér, mint egy átlagos mondjuk 20 éves ingatlan. (A ma 10 éves ingatlanod 20 év múlva már csak egy 30 éves lakás lesz, nem “újépítésű”.) Ezért az ingatlan áremelkedését a kettő eredőjével számold: árnövekedés és amortizáció.
- Ne hidd, hogy mindig lesz bérlőd, soha nem lesz lyukas hónap. Ilyenkor nem csak bevételed nincs, de a rezsit is te fizeted. Ha ügynök hozza az új lakót, az is elvisz egy hónapnyi bérleti díjat. Ezért évente maximum 10-11 hónap bevétellel számolj.
Mindezeket a kalkulátor figyelembe veszi. Ha veszel egy 20 milliós lakást Budapest belvárosában, amit ki tudsz adni 500 euróért, valószínűleg meg fogja érni. Rákosakármin ha veszel egy 20 milliós lakást, amit 100 ezerért örülsz, ha ki tudsz adni, már nem biztos, hogy jól fogsz járni. (A kalkulátor nem számol a lakástakarékokkal, de ha akarod, viszonylag könnyen bele tudod azt is írni.)
Ajánlom figyelmedbe a havi bontásban cellát is, ami megmutatja, hogy az elért nyereség mennyit is jelent havonta. Ennyi pénzért bajlódsz a bérlővel, kockáztatsz és reméled, hogy soha nem lesz olyan bérlőd, aki félmilliós bérleti díjat és rezsit hátrahagyva lelép, vagy nem fizet és nem tudod kitenni másfél évig.
Könnyen meglehet, hogy ezekkel együtt is megéri a befektetés.
Azonban arra nagyon vigyázz, mit is csinálsz.
Hitelből fektetsz be abban a reményben, hogy minden úgy lesz a következő tíz évben, ahogy reméled.
Nem kerül szélsőséges kormány uralomra az országban, nem vetnek ki magas ingatlanadót sem, különösen a második-harmadik ingatlanokra, nem emelik a bérleti díj adóját és úgy egyáltalán semmi olyan nem történik, amit nem szeretnél vagy amire rossz álmodban sem gondoltál. Nem zár be az egyetem a városban, az autógyár sem költözik Mexikóba, nem lesz még nagyobb szegénység, mint eddig és nem költözik ki a fél ország Nyugat-Európába a jobb élet reményében és a többi.
Olvasd el ezt a cikket, hogy járt egy elődöd, aki azt gondolta, hogy milyen nagy ötlet hitelből befektetni: Gazdagodj meg gyorsan hitelből.
Ezek után a kalkulátort itt találod.
Még mielőtt elkezdődik a szokásos hozzászólás-cunami, ismét el kell mondanom: ez egy kalkulátor, ami arra való, hogy azokat a számokat írd be, ami szerinted helyesek. Ezért ne a beírt számokon lovagoljál, hanem használd a sajátjaidat.
Azonban arra figyelj, hogy ne a mai inflációt, a mai hozamokat, stb. használd, hanem az elmúlt 10 év átlagos inflációját, átlagos hozamát és ingatlan-árváltozását, vagy az általad várt 10 éves jövőbeni értékeket. Mert sokkal nagyobb az esélye, hogy nő az infláció és a hozam, mint annak, hogy ennyi marad még további tíz évig.
Ezt a cikket nem azért írtam, mert szerintem nagy ötlet hitelből befektetni, hanem hogy ne kelljen erre a kérdésre többször válaszolnom. 🙂
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, ahol megtanulsz mindent, amit a pénzről tudni kell 6 alkalom alatt, 25 ezer forintért, vagy kérj valódi pénzügyi tanácsadást.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló cikket is a blogon. Csatlakozz hozzánk a Facebookon: http://www.facebook.com/kiszamolo
//kiszamolo.hu/lakasvasarlas-mint-befektetes
Nem olvastad el a cikket. Akkor írd be azt az árat, amelyet gondolsz!
Egyébként egy 10 éves befektetésnél ott a TBSZ, így a kamatadó inkább nulla.
– Kockázatosabb a bérbeadás, mivel a potenciális bérlő réteg szegényebb.
– Kevesebb szereplős a piac, így nagyobb mértékben térnek el az árak a hipotetikus egyensúlyi ártól, bármely irányba is.
– Relatív is kisebb bérbeadási hajlandóság, hiszen a kevesebb bérleti díj mellett ugyanannyi a rászánt idő, és az ingatlan alacsonyabb értéke ellenére nem kisebbek a felújítási költségek, mint máshol. Ez persze azt jelenti, hogy azonos bérleti díj / vételi ár aránynál kisebb számok esetén rosszabbul járunk.
Volt már olyan airbnb-ző hsz is, hogy megnézi a többiek árát és ahhoz lövi be a sajátját (alá) hogy biztos elkeljen a kecó, kérdés, hogy a piac még növekedhet, növekszik, vagy akár csökkenhet is?
Ki mit gondol róla? Meg arról is, hogy venne-e még ingatlant jelen körülmények között?
(nem csak hitelből)
Kösz T
A bérbeadókra szépen rá fognak szállni a hatóságok minden országban, és ez így van jól. Adózni, szabályokat, törvényeket betartania mindenkinek kell.
Aztán ahogy majd Budapesten is elrepül néhány milliós bírság, ezek az ügyeskedők lehet szépen visszaöntik a piacra az ingatlanjukat, mert nem lesz miből fizetni a büntit. Múló buboréknak gondolom az egészet.
Én vennék ingatlant, saját részre de sajnos a kínálat stagnál, a kereslet óriási, felfelé licitálni meg versengeni pedig biztosan nem fogok.
Véleményem szerint csillapodni fog valamelyest a jelenlegi hisztéria, azaz lesz egy pici korrekció. Én akkor szeretnék majd venni.
Egyébként a mostani hisztéria azért ellentmond azoknak a statisztikáknak, mely szerint a magyar lakosság nagy részének szinte semmilyen megtakarítása nincsen. Hihetetlen pénzek mozdultak most meg…
(zárójelben, jó fizetés esetén pedig nem is kell egyáltalán, mivel az EHO-nak van felső határa)
Még nyáron is alig hoz többet, mint a tartós bérlet és ott van 6 hónap holtszezon plusz a rengeteg munka.
Valahogy nehezen hiszem el, hogy ez egy fenntartható valami lenne, egyre erősebb a gyanúm, hogy buborékról van szó. Sem az airbnb sem a CSOK nem segít most, nade jön még kutyára úthenger. Előre látom, hogy újra meg kell majd “menteni” pár százezer embert…:(
A hitelbol vasarlason en is szoktam gondolkozni, de arra jutottam, hogy ugy mukodhet, hogyha az embernek 80-100% onereje van, es max 40% hitelt vesz fel. Igy marad tartalek is, kisebb a veszely, valamint a fundamenta is jol kihasznalhato marad.
En olyanon szoktam gondolkozni, hogy az AirBnb-n meghirdetni a lakast Julius-augusztusra, es a kieso idoben meg kiadni kulfoldi diakoknak. Az egyedul baj ezzel az lehet, hogy mas butorzat kell a ket berlotipusnak…
De! Természetesen ez most teljesen más lesz. Hát persze. A magyar fizetések dinamikusan nőnek, így lazán el lehet kérni évi 3-5%-kal többet az albérletért, mindenki pont ki tudja fizetni az albérletet, a tulajdonosok a hitelt, ha netán szabadulni kellene tőle és az ingatlanárak dinamikusan nőnek. Bár erre Kiszámoló is felhívta a figyelmet.
Én ismerek panzióst, aki már sok éve nem vállalkozóként, hanem mint albérletet adja ki a szobáit, kihasználva azt, hogy a jog nem nevesíti, mijen hosszú időtartamtól számít annak. Annak megfelelően adóznak is, de így is sokkal jobban jönnek ki, mint ha vállalkozásként működnének (régebben azt tették). Uszították már rájuk a navot, de nem tudtak vele mit kezdeni.
Ez teljesen járható út az airbnb-seknek is, a feketézés helyett.
Vagy azt csinálják, hogy nyáron airbnb 2 hónapig, 10 hónapig meg hallgatóknak adja ki.
Van, ki már eladásra hirdeti az Airbnb-zésre felújított lakását.
32ezer Ft/szoba/év SZJA és az ehhez tartozó EHO (talán 10%-a?) az átalányadó.
Ennyi pénzért nem érdemes adót csalni.
Egy két szobás lakásra évente nincs 100 ezer Ft az összes adó, ez nagy eséllyel kb. fél havi bevételt visz el.
Ha valakinek több lakása van, mert kizárólag ebből akar élni, az már egy másik kérdés.
questor kb 210 milliárdos bukta, buda-cash úgy 80 milliárd, karcagi cirkusz 20 milliárd, hungária értékpapír is 20 körül, lombard kézizálog 4-5 milliárd…. ez csak ami napvilágot látott és úszott részben….
Vagy belsőzsebből kerültek elő ezek a pénzek?
A statisztikák is azt mutatják egyébként, hogy a tranzakciók több mint 75%-a befektetési célú vásárlás, jellemzően készpénzzel.
Hiteltől még mindig tart a lakosság szerintem, sőt a megmentett (értsd forintosított) devizahitelesek is kezdenek megint nem fizetni, növekszik a bedőlt forint hitelek aránya.
Ha lehet hinni a híreknek, akkor rengeteg KP-s vevő van a piacon. Igazából elsősorban az elmúlt 5, de az elmúlt 25 év mutyijai kitermeltek annyi fekete pénzt egy szűk kör számára, hogy ez hihető legyen.
Százmilliárdok tűntek el, persze csak képletesen, mert valakik nagyon jól jártak vele. És ha most fel lehet vásárolni az ingatlanokat, hát miért is ne. Föld, ingatlan, munkahelyek == hatalom.
az arányok miatt én inkább fordítva fogalmaznék. Kiadni diákoknak tanév közben, és a nyári holtidőben meghirdetni turistáknak. Nem hiszem, hogy a bútorzat-igény jelentősen különbözne. Mondjuk íróasztalt a turisták nem feltétlenül igényelnek, de azon kívül nem látok nagy különbséget.
Én egyébként ezzel próbálkozom, mérsékelt sikerrel. Július-Augusztusban volt 2 foglalásom, 3 és 4 éjszakás. Kb. a rezsi bejött.
Az AirBnB egy teljesen más szolgáltatás. Anélkül, hogy az ember élvezné és beletenné magát nem fog jól menni. Fogadni kell a vendégeket, odafigyelni minden értékelésükre és véleményükre. Igy lehet egész évben teltházat csinálni. Az, hogy a tél holtszezon lenne, Budapest esetében szerintem teljesen tévhit.
Viszont, ha ezek az intelmek eljutnak a legtöbb emberhez, akkor újra normális árban lehet majd albérlethez jutni. Annak mondjuk örülnék 🙂
Joizut nevetnek, azt hiszem. (es mennek egyenesen egy hotelbe)
A repjegy-árak azzal együtt is zuhannak, hogy a járatok komoly része eleve nem is közlekedik.
En is pont ugyanezt irtam:) Nyaron AirBnb, azon kivul diakok ( kulfoldi ), mert a kulfoldi diak tobbet tud fizetni.
Viszont a butorzatban nagy lehet az elteres, mert a diak sokkal arerzekenyebb, es jobban viseli a rosszabb minoseget is. Valamint egy oriasi jakuzzis kad jol johet a turistanak egy hetvegere, de a diak inkabb tobb edenynek orulne, es jo neki a zuhany is. Foleg ha abbol indulok ki, hogy AirBnb-n milyen fullos lakasok vannak, az alberleti piacra viszont ez nem jellemzo.
Most le is tettem arról, hogy összesporolok egy lakás árát, mert nekem ennyit nem érnek ezek az ingatlanok.
Hogy itt kik és miből vesznek ennyiért, na azt nem tudom.
Mondjuk én saját használatra és nem befektetés céljából nézem az ingatlanokat.
Nyaron Stockholmban nem egy host megtehette, hogy visszautasitottak a foglalasom, mert 4-5 napra nem adjak ki, akkora a kereslet 1 hetes, 10 napos tavokra is.
Tel Aviv is nagyon telitett volt airbnb-n januarban – bar ennek mar masfel eve, lehet, hogy azota ott is durvan felfutott ez es mar sokkal tobb lakas erheto el. …
De Barcelonaban pl. nagyon kiborult a bili nemreg (nem csak emiatt igazabol). Moratoriumot hirdettek a szallasokra es gyakorlatilag haborut hirdettek az airbnb ellen, masszivan megbuntetik, akit ‘illegalis’ kiadason fognak es ha nem akarja kicsengetni a kb. kifizethetetlen buntetest, akkor oda kell adni a lakasat az onkormanyzatnak 3 evre. Airbnb-t is birsagoljak, amig nem szolgaltat nekik adatot.
Talan Hollandiaban (?) automatikusan jelent az airbnb a hatosagoknak, szoval nem lehet illegalitasba/szurkebe menekulni.
New York is elerte, hogy airbnb adatokat szolgaltasson, bar csak anonim modon – ami alapjan birsagolni nem tudnak, de jol latjak, hogy mik az aranyok.
Szoval az ilyen megoldasok kockazatat is erdemes figyelembevenni, ha hosszu tavon ilyennel tervez az ember.
Örülsz, hogy megcsipted, nemhogy még alkudjál vagy elvidd szerelőhöz átnézetni.
Amit Miklós írt a lakáskiadás kockázatairól, az a hitelfelvétel kockázatát eléggé megdobja.
Szerintem mielőtt valaki hitelből vesz lakást, először mindenképpen próbálja meg hitel nélkül, kicsiben. Erre pont jó a )terem)garázs vétele bérbeadásra.
-nincs lelakás
-üzemeltetés a gondnok feladata, a közös költség tartalmazza
-bérlőt sokkal könnyebb kitenni
-nem számít, hány éves házban van
-ha nincs bérlő, a rezsi csak a közös költségből áll
– a hozam inkább jobb, mint a lakásnál.
-az utcai parkolás díja sosem csökken, csak terjed a körzet
ezek miatt sokkal kisebb a kockázat, bár hitelt pont nem adnak erre, ezért a hitelből befejtetéshez pont nem jó.
Itt bővebben szó volt a témáról: http//:kiszamolo.hu/a-garazs-mint-befektetes/
De ha külföldi diákokra akarsz fókuszálni, azért ők is igényesek. Nem várnak el luxust, de amennyivel többet hajlandóak fizetni a hazaiaknál, annyival szinvonalasabb helyet is kersnek. Pl. ők sem mennek a külsőbb kerületekbe (még ha jó is a közlekedés), nagyon kicsi szobákba, és a berendezés is legyen modern. Szóval nagyjából hasonlónak látnám az igényeket a külföldi diákok és az airbnb turisták esetében. De mint fent írtam, turisztikailag nem igazán megy nekem a bolt, de nem hiszem, hogy a berendezés miatt.
Magasabb jövedelemnél az EHO maximuma felett persze magasabb bérleti díjnál is jó.
Az előzmények miatt szerintem 3-4 bérbeadott garázs áll kockázat és macera szempontjából legközelebb a pénzügyi befektetésekhez, de egy kis garzon is jó lehet.
Pont egy éve, hogy megnéztünk egy házat. Kellemes délutáni időpontot egyeztettem az ingatlanossal, hogy világosban néznénk meg.
Mit tesz isten, utánunk 20 perccel megjelent egy kétgyerekes család, akik már másodszor jönnek megnézni, és nagyon érdekli őket, és csak most érnek rá. A hirdetés akkor már több, mint egy hónapja fenn volt, ezt a véletlent.
Még alaposan meg is nézték az ingatlant.
Azóta is eladó a ház…
Ha valakinek az jon ki, hogy kp-bol megeri lakast venni, es van is neki 1-2 lakasra penze, akkor jo otlet lehet azonos aron, 5% koruli THM-el, hosszu tavon fixalt hitelt felvenni azert, hogy a sajat KP-jabol tobb maradjon. Ilyen kamatok mellett ugyanis a lakastakarek kb tenyleg el tudja tuntetni a hitel koltsegeit, mert 1 lakastakarekra tobb allami tamogatast kapsz, mint amennyi hitelt fizetsz 10 millio forintra. Raadasul ha veletlenul megindulnak felfele a kamatok, akkor siman elofordulhat, hogy a legjobb banki lekotott betetek vagy allampapirok tobbet adnak mint a hitel a 5-6%os kamata. Az elmult 15-20 evben ez eleg sokszor elofordult.
Amúgy én is éves szinten 10 hónapos kihasználtsággal számolnék átlagosan, és csak akkora törlesztőt + közös költséget bevállalni, mint amekkorát akkor is tud az ember fizetni, ha nincs a lakásban senki.
Egy 20milliós ingatlan esetében ez a határ inkább alsó hangon 116EFt lesz, mert ugyebár az écs elszámolható. Szóval ha 110-ért kiadja, akkor nincs eho.