Már régóta ígérek egy összefoglaló írást a lakástakarék-pénztárakról, ezért nekiszántam magam és megírtam nektek a Nagy Lakástakarékpénztári Összefoglalót.
Mivel elég nagy a téma, pontokba szedem, hogy könnyen érthető legyen.
Mi az a lakástakarék-pénztár, vagy LTP?
Egy államilag támogatott megtakarítási forma, ahol az éves befizetésünket az állam 30%-kal megtoldja, de maximum évi 72 ezer forinttal. Ebből következik, hogy havi 20 ezer, vagy évi 240 ezer forint a befizethető maximum a lakástakarék esetén. (A havi minimum cégenként eltérő, 1.000 és 5.000 között változik.)
Lakástakarék felhasználhatósága:
A támogatásért cserébe azonban csak lakáscélra lehet felhasználni az itt összegyűjtött pénzt. Ez lehet lakásvásárlás, építési telek vásárlás, nyugdíjasházba való beugró megvásárlása, meglévő lakáshitel elő vagy végtörlesztése, illetve meglévő ingatlan felújítása, korszerűsítése, bővítése.
Idei változás, hogy most már nemcsak lakáshitelbe, hanem lakáscélú lízingbe is fel lehet használni az összegyűlt összeget, illetve, ha már kiváltottuk a lakáshitelünket egy szabadfelhasználású hitelre, akkor azt is előtörleszthetjük belőle. De ha már azt is kiváltottuk, vagy eleve szabadfelhasználású hitelt vettünk fel, akkor az nem megfelelő.
(2009 júliusa előtt kötött 8 éves szerződések még szabadon felhasználhatóak a futamidő végén. Ez a lehetőség azóta megszűnt.)
Felújítás, fejlesztés címszóba nagyon sok minden belefér. A klasszikus festés, ablakcsere, tetőtér-beépítés és hasonlókon túl minden olyan tárgy, amit nem tudsz elvinni az ingatlanból. Beépített konyhaszekrény lehet, mozgatható hálószobabútor nem. Légkondi, beépített háztartási gépek, járda, kerítés, gáz bevezetése, jakuzzi, napkollektor, napelem és sok hasonló is elszámolható. Felállított medence az udvaron nem jó, de ha már be van ásva és van neki alapja, mindjárt mehet ugyanaz a medence.
Csak a saját tulajdonosban lévő ingatlanra használható fel, kivéve ha a másik ingatlan hivatalosan is a te használatodban van, például haszonélvezeti jogod van rajta. (Egyenesági rokonok közötti átruházhatóságról később.)
Csak papíron is lakóingatlanra lehet felhasználni az összeget. Sokan élnek külterületen épült lakóházban, ami a telekkönyvben ipari, vagy mezőgazdasági épületként lett feltüntetve. Arra nem tudod felhasználni ezt az összeget, hiába lakóházként van használva.
Milyen adóból kell visszaigényelni az évi 30% állami támogatást?
Semmilyenből. Szemben az összes többi támogatott pénzügyi termékkel, itt nem adóvisszatérítés van, hanem mindenki "alanyi jogon" kapja meg az éves befizetésének a 30%-át. Akkor is, ha nem fizet adót (nyugdíjas, gyerek, stb.)
Mi történik, ha menet közben változtatják az állami támogatások feltételeit?
Elvileg az a már megkötött szerződéseket nem érinti, csak a változás után nyitottakat. Eddig még mindig így volt.
Melyik lakástakarékpénztárt érdemes választani?
A lakástakarékpénztári törvény még azt is leszabályozza, mennyit lehet felszámítani havidíjként, ezért olyan hatalmas különbség nincs és nem is lehet a lakástakarékpénztárak között. Azonban a betéti és hitelkamatokban vannak eltérések, például az OTP lakástakaréknál 0,5%-os a legkisebb betéti kamat, 3% a legmagasabb, a Fundamentánál 1% és 3%, az Aegonnál 0,75% van csak, az Ersténél 1 és 2%-os termékek vannak. (Ez a négy szereplő van a piacon, ezek közül az Erste és az Aegon a két újabb motoros.)
A futamidőben is lehet különbség, például az OTP 4 éves szerződése 45+3 hónap, a Fundamentáé 49+3 hónap. Ha a legfontosabb szempont, hogy minél hamarabb pénzt kapj vissza, akkor ebben az esetben az OTP a nyerő. Más szempont esetén másik cég jöhet ki győztesnek.
Használhatjátok a lakástakarékpénztári kalkulátort, több szempont alapján tudtok eredményt listázni.
Milyen költségei vannak a lakástakarékoknak?
A legnagyobb érvágás a nyitási díj, ez általában a szerződéses összeg egy százaléka. A szerződéses összeg a teljes futamidő alatt befizetett pénz, az állami támogatások összege, az összes kamat plusz a felvehető hitel teljes összege (attól függetlenül, hogy akarsz-e hitelt felvenni.)
Gyorsan rájövünk, hogy minél nagyobb a havi befizetés, minél hosszabb a futamidő és minél több hitelt lehet utána felvenni, annál drágább a nyitási díj.
Forintosítva a nyitási díj összege kb. 25 ezer és 85 ezer forint között változik szerződésenként, ha havonta 20 ezer forintot akarsz megtakarítani.
Ezen a táblázaton megcsodálhatjuk, mennyire számít az a megtérülésnél, hogy a nyitási díjat elengedi-e vagy sem:
(Havi 20 ezer forint, 1%-os kamatozású "hitel" termék.)
Ezen túl fizetsz havi 150 forint számlavezetési díjat és ha valami módosítást kérsz, az általában 2.000 forint alkalmanként.
Milyen futamideje van a lakástakaréknak?
A törvény szerint minimum 4 év maximum 10 év. Ha 4 év előtt felmondod, az addigi állami támogatásokat kamatokkal együtt vissza kell fizetned, de a tőkédet és annak kamatait megkapod. Ha hosszabb időre kötötted, de 4 év után felhasználod, az állami támogatás jár, ha igazolod a lakáscélt. Ha kötöttél egy 10 éves szerződést, de már megbántad, kérj egy szerződésmódosítást és használd fel négy év után lakáscélra a lakástakarékodat.
A lejárat után még van egy 3 hónapos várakozási idő, mielőtt kifizetnék ezt az összeget. Azonban ez idő alatt is lehet befizetést tenni, arra is jár az állami támogatás.
Milyen típusai vannak a lakástakarékpénztári szerződéseknek?
A lakástakarékpénztárak nem csak betétgyűjtésre alkalmasak, hanem utána alacsony kamatozású hitelt is vehetünk igénybe pár évre lakáscélra, ha akarunk.
Ennek a hitelnek az összege és a kamata attól függ, hogy mennyit és milyen kamat mellett takarékoskodtunk.
Ezért megkülönböztetünk "hozam" és "hitel" termékeket, mindegyiknél van több futamidő.
A "hozam" termékek magasabb kamatozásúak (cégtől függően 2-3%, az Aegonnál csak 0,75%-os termék van), az esetleges hitel ugyanannyi lehet, mint amennyit összegyűjtöttünk betétben a futamidő alatt. A hitel kamata is annyival nagyobb a "hitel" termék kamatánál, mint amennyivel több kamatot kaptunk a gyűjtési időszak alatt a saját pénzünkre.
(A pletykák szerint meg akarják szüntetni a 3%-os termékeket, mert a jelenlegi kamatkörnyezetben nem éri meg a pénztáraknak.)
A "hitel" termékek sovány kamatozásúak (0,5-1%), cserébe ennyivel alacsonyabbak a hitelkamataik plusz általában nem csak annyi pénzt kapunk hitelre, amennyit mi magunk is összegyűjtöttünk, hanem annak általában a másfélszeresét.
Amennyiben várhatóan nem kell hitel, vagy nem biztos, hogy kell, csak a hozam terméket válasszuk, hiszen magasabb kamatozású a megtakarítási része, a felvehető hitel kamata is annyival magasabb csak, amennyivel mi magunk is többet kaptunk.
Ha biztos kell hitel és minél több, akkor válasszuk a hitel terméket.
(Vigyázzunk, gyakran igyekeznek minket a hitel termék felé terelni, mert ez természetesen jobb a cégeknek, ha nem veszünk fel hitelt utána.)
A szerződés megkötése után a futamidő módosítható, de a típus (hozam vagy hitel) már nem, ezt tartsuk szem előtt.
Mennyi a kamata a lakástakarékpénztárak hiteleinek?
Első megjegyzés: felejtsük el a hangzatos kamatokat, mindig a THM (Teljes Hiteldíj Mutató) értékét nézzük. Jól hangzik a 3,9% kamat, csak ha éppen van még mellette 1% kezelési költség is, ráadásul nem az aktuális tőketartozásra, hanem az év eleji összegre vetítve, akkor gyorsan kiderül, hogy ennél jóval többet kell fizetnünk.
Megkülönböztetjük a lakástakarékpénztárhoz automatikusan járó hitelt, aminek a kamata rögzített és nem változhat, illetve a lakástakarékok által kínált egyéb hitelek kamatai, amelyek bármikor változhatnak, ha a mögöttes referenciakamat változik. (Hitelbírálat mindig van, ezért csak akkor "automatikus" a hitel, ha hitelképes vagy.)
A rögzített hitel összege a teljes megtakarításunkkal megegyező összeg, vagy annak a másfélszerese, amint erről volt szó kicsit fentebb. (Vagyis nem túl sok pénzről beszélünk.) Ezen hitelek THM értéke 5,23 és 7,8% között szóródnak.
Ezeknél a hitelajánlatoknál most vannak jobbak a piacon normál hitel esetében is, de ne felejtsük el, hogy míg azok bármikor megváltozhatnak, ezek fix értékek. (Jelenleg történelmi mélyponton vannak a kamatok, amik bármikor emelkedhetnek. Ez jó lesz a betéteseknek, de nagyon rossz a hiteleseknek.)
A Fundamenta ad egyéb hiteleket is, amiket nem lejáratkor, hanem akár már az induláskor igénybe vehetünk. Ezek kamata magasabb és bármikor emelkedhet is. Ezeknek a hiteleknek a THM-jeibe úgy tűnik, beleszámolják az állami támogatást is, mert másként nem lehet, hogy alacsonyabb a THM érték, mint a fizetendő kamat, márpedig ez van írva a Fundamenta oldalán. Mivel van kezelési költség is, kezeld óvatosan a hitelkamatok értékét.
Hány évre érdemes lakástakarékot kötni?
Na ez az. Sokan leakadnak annál, hogy az éves befizetésekre kapnak 30% támogatást. Igen ám, de ez csak addig nagy bóni, amíg a szerződés elején vagy. (Csak hogy értsd: nem a bennlévő pénzedre kapsz állami támogatást, csak az éves befizetéseidre.)
Az első évben befizetsz 240 ezret összesen, erre kapsz egy halvány kis kamatot, plusz 72 ezer állami támogatást. Ez eddig szuper.
Azonban amikor már benn van 2 millió forintod, akkor is csak 0,5-1% vagy 3% kamatot kapsz és abban az évben is csak 72 ezer az állami támogatás, ami már a kétmillióra vetítve csak egy igen szerény 3,6%. Ehhez hozzácsapod a 0,5-3% kamatot, még mindig nagyon halvány.
Ezért van az, hogy a négy éves, 1% kamatozású termék hozama (EBKM) tokkal-vonóval 10,56%, 10 évre már csak 4,99% és ráadásul még lakáscélra is kell felhasználnod. (Az EBKM azt jelenti, hogy ha ennyit kamatozna máshol a pénzed, ugyanott lennél, mint a lakástakarékkal, csak éppen nem kellene lakásra felhasználnod. Azért az a 4,99% nem túl combos ajánlat így megvizsgálva. Most a prémium állampapír is ad 4,7%-ot, TBSZ számlán szintén kamatadó-mentesen és még a felhasználása sincs megkötve.)
Tehát lakástakarékot csak négy, esetleg öt évre érdemes kötni (9-14% kamatnak megfelelő hozam, kamatadómentesen), utána már radikálisan esik az előnye az egyéb megtakarításokkal szemben, miközben a kötöttsége nem változik.
Na de még a 3% kamat is szép, állami támogatás nélkül.
Ez egy gyakori hiba. Ne abból indulj ki, hogy ma mennyi a banki kamat, hanem hogy 5-10 év átlagában mennyi várható. Ha szerinted ilyen alacsony marad éveken át, akkor vágj bele nyugodtan egy lakástakarékba csak a kamat miatt. Ugyanaz igaz rá, mint a lakástakarék hitelére. Ebben a pillanatban nem túl versenyképes a lakástakarék hitele és vonzó a betéti kamata. De egy várható kamatemelési sorozat után már nem lesz vonzó a betéti kamat, ellenben újra versenyképes lesz a lakástakarék hitele.
Lakáshitel mellé is érdemes kötni lakástakarékot, kihasználva az állami támogatást
Ez egy újabb hiba. Ugyanis nem a maximum 10-14%-ot nyered meg, hiszen azt a pénzt, amit a lakástakarékba fizetsz, fizethetnéd a hiteledbe is, így csökkenne a tőketartozásod és ezzel a banknak fizetendő kamatodat.
A te hasznod csak az általad fizetett banki kamat és a lakástakarék hozamának a különbsége, ami nem több, mint pár százalék. Ha sikerült egy 4,99%-ot hozó 10 éves szerződést kötnöd a hiteled mellé, aminek a kamata 7%, akkor egyenesen csúnyán ráfizetsz arra, hogy van lakástakarékod. Erről már írtam bővebben itt: Lakástakarék, az évszázad üzlete.
Tehát megérheti, de általában fillérekről van szó, ha egyáltalán, messze nem annyi pénzről, mint az emberek gondolják. (Mert elfeledkeznek arról, hogy közben ugyanarra a pénzre kamatot is kell fizetniük a banknak. Tulajdonképpen a hitelből fektetnek be a lakástakarékba.)
Mi az előnye a lakástakaréknak?
Az állami támogatás miatti magasabb hozam, a kiszámíthatóság, a kamatadó-mentesség, az OBA betétvédelmi alap garanciája.
A lejárat után nem túl magas, fix kamatú kölcsönt vehetünk még fel a lakástakarékból, ha hitelképesnek találtatunk.
Mik a hátrányai a lakástakaréknak?
Csak rövid futamidő mellett éri meg, de négy év alatt nagyon szerény összeg gyűlik össze, 1,3-1,4 millió forint. Ez ahhoz édeskevés, hogy bármi értelmeset is kezdjünk vele, ahhoz meg rengeteg, hogy csak úgy parlagon álljon.
Visszatérő kérdés a tanácsadások alkalmával, hogy "de mi a csodát csináljak a lakástakarékommal?!" S bizony erre gyakran nincs jó válasz. Ha nem tudod elsütni a rokonaid körében az összegyűlt pénzt, akkor csak vakarod a fejed, hogy most mi legyen vele, ha se lakásod, se lakáshiteled nincs, az összegyűlt egymillióból pedig nem is lesz saját lakásod.
Ezért a "30% állami támogatás" bűvöletéből essél ki és józanul gondold végig, hogy lesz-e értelmes felhasználási célod 4-5 év múlva, vagy csak bajnak lesz a nyakadon a szerződésed. Természetesen ha például egy tervezett házfelújításra gyűjtesz, vagy van annyi önerőd még pluszba, hogy 4 év múlva meg is vedd a lakásod, akkor minden rendben van, de ez a ritkább eset. A legtöbben úgy vágnak bele, hogy fogalmuk sincs, mi lesz a pénzzel négy-öt év múlva.
Másik probléma, hogy az állami támogatások egyre többe kerülnek, már évi 35 milliárd felett van ez az összeg.
Hamarosan egymillió család rendelkezik lakástakarékpénztári szerződéssel a durván négymillió háztartásból. Ha minden családban lenne már szerződés, akkor az állam mindenki egyik zsebéből kivenné adózáson keresztül, amit a másik zsebébe betesz állami támogatás címén. Az emberek a saját pénzüknek örülnének és annak, hogy ezért cserébe 1%-os kamatot kapnak plusz még lakáscélt is kell igazolni. De hát ezt nagyon kevesen gondolják így végig.
Állami támogatások nélkül a lakástakarékok hozama évi mínusz(!!) 1-1,5% is lehet a költségek miatt. Vagyis kizárólag az állami támogatások miatt van pluszos, vay értelmezhető hozamuk.
Mi történik, ha nem lakáscélra használom, vagy nem tudom igazolni a cél megvalósulását?
Ha még kiutalás előtt rájössz, hogy nem fog összejönni a lakáscél, akkor az állami támogatásokat és azok kamatait levonva, csak a saját tőkédet és kamatait kapod meg.
Ha már felvetted a pénzt az állami támogatással együtt, de határidőn belül nem mutatod be az iratokat (hiteltörlesztésről, számla a felújításról, stb.), akkor felszólítanak, hogy fizesd vissza az összeget. Ha nem teszed meg, adók módjára hajtja be az állam.
Mivel tudod igazolni a felhasználást?
Tulajdonlap a vásárlás tényéről, építési engedély, hitelintézet igazolása az előtörlesztésről, illetve saját névre szóló számlák a felhasználásról. A számla keltezése nem lehet régebbi, mint a lakástakarék lejárata, erre vigyázz. Ha az elvégzett munkáról nincs számla, lehet kérni, hogy értékbecslő állapítsa meg, hogy mennyibe került a munka, anyagköltség nélkül.
A magyar rögvalóság az, hogy ha számlát kérsz a mestertől a festésről, ablakcseréről, bármiről, mindjárt legalább 30%-kal drágább lesz a munka, úgyhogy mindjárt nem éri meg az egész lakástakarékos gyűjtögetés. Ilyenkor vihetsz a saját nevedre szóló számlát az alapanyagokról és kérhetsz valami 12 ezer forintért értékbecslést a munkadíjról.
Hogyan ellenőrzik, hogy a számlán benyújtott felújítás valóban megtörtént-e?
Sehogy. Bár elvi lehetőség lenne rá, de a lakástakarékoknak ez nem érdeke és embert sem alkalmaznának ilyen célra. Én még nem hallottam olyan esetről, amikor bárhová is kimentek volna ellenőrizni.
Persze ha egy 49 négyzetméteres panelra nyújtasz be egy 5 milliós csempevásárlásról szóló számlát, lehet, hogy kíváncsiak lesznek, hová sikerült ennyi csempét felhasználni.
Hogyan tudod megtöbbszörözni a havi 20 ezres maximális megtakarítást a lakástakarékkal?
Egy ember egyszerre csak egy szerződésnek lehet a kedvezményezettje, ezért ilyenformán elég limitált a lehetőséged. Azonban senki nem tiltja meg, hogy ne csak magadnak kössél szerződést, hanem minden olyan egyenesági hozzátartozódnak, aki még nem rendelkezik lakástakarékkal.
Ugyanis egy pár éves változás szerint most már az egyenesági hozzátartozók egymásnak felajánlhatják a szerződéseiket lejárat után. Lehetsz te az összesnek a szerződője és csak a rokonaid a kedvezményezettjei.
Azonban nagyon vigyázz, ha a gyerekeidre kötnél, akik lejáratkor nem érik még el a 18 éves kort. Itt ugyanis több lakástakaréknál gyámügyi engedélyt kérnek, hogy felhasználhasd a pénzt, amit vagy megkapsz, vagy nem, vagy úgy kapsz meg, hogy a gyerek is kapjon tulajdonrészt az ingatlanban, ami később lesz szívás, amikor eladnád a házat, vagy hitelt vennél fel rá.
"Kiskorú vagy gondnokság alá helyezett lakás-előtakarékoskodó vagy kedvezményezett javára az öregségi nyugdíj mindenkori legkisebb összegének hétszeresét vagy a gondnokot kirendelő határozatban megállapított összeget, de legalább ötvenezer forintot meghaladó mértékű megtakarítás kifizetésére csak az illetékes gyámhivatal határozatának megfelelően kerülhet sor"
Érdekes módon tudtommal a Fundamenta nem kéri ezt az igazolást lejáratkor. Ezért lehetőleg ne a gyerekre kössél lakástakarékot, hanem a szüleidre és testvéreidre, ha mégis, akkor Fundamentát válassz.
Akciós nyitási feltételek
Több lakástakarék szokott akciózni időszakosan, azonban érdemes tüzetesen átolvasni a feltételeket. Gyakran előfordul, hogy az akció:
- Csak a rosszabb, alacsonyabb kamatozású termékre vonatkozik, amivel rosszabbul jársz, mint a magasabb kamatozású termékkel akció nélkül.
- A cég egyéb termékeiből is be kell vásárolnod (bankszámla, egészségpénztár, stb.) és a szerződésed futamideje alatt azt sem mondhatod fel. Nyitni csak azért egy bankszámlát havi 400 forintért, hogy spórolj öt év alatt 20 ezret, nem biztos, hogy nagy befektetés.
- Kiemelt kamatot kapsz, de csak egy évig. Pont az első évben, amikor még semmi pénzed nincs bent. Az első évben még a magas kamatozású termékre is csak 3.600 forint kamatot kapsz összesen. Ha ezt megtriplázom egy évig, attól sem kell nagyon hanyatt esni, ha közben kifizetsz 50 ezret nyitási díjra.
- Az akció csak online érhető el, vagy csak a bankfiókokban.
Na, remélem most már okosabbak vagytok lakástakarékpénztár ügyében.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, hamarosan indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Olvasd el a többi pénzügyekről szóló írást is a kiszamolo.hu oldalon.
