Hitelügyintézős Gáborunk jelentkezett egy új írással. Ami sok emberben nem tudatosult, hogy január elsejétől nem csak a CSOK-ot kaszálta el a kormány (végre), hanem az összes CSOK-hoz tartozó további kedvezményt is, mint az illetékmentesség vagy a 3%-os CSOK hitel felvételének lehetősége. (S a babaváró hitelből is kiesnek a 30 év feletti nők, annyi könnyítéssel, hogy ha már terhesek, akkor még egy évig felvehetik a babavárót 40 éves korukig.)

Ha ingatlant akarsz venni CSOK-kal, érdemes lehet ezt szem előtt tartani. (Persze, csak ha találsz jó ingatlant jó áron még az idén.)

Következzen Gáborunk írása a változásokról:

Fontos lábjegyzetek CSOK és Babaváró változásokhoz

A CSOK-ot, a Babaváró hitelt és támogatást érintő változások mára széles körben ismertek. Itt, a blogon is (többször) volt róla szó.  Ebben az írásban azokra az információkra fókuszálok, amik a témában született beszámolókból többnyire kimaradtak, vagy nem kellő hangsúllyal szerepeltek. Ugyanakkor szerintem nagyon fontos lenne tisztába lenni velük, különösen azoknak, akik valamelyik megszűnő, vagy átalakuló támogatást szeretnék igényelni!

Kezdjük néhány fontos fogalom tisztázásával:

Falusi CSOK: ”Preferált kistelepülésen lévő lakás, valamint külterületi lakás (…) új és meglévő lakóépület építéséhez vagy vásárlásához és bővítéséhez, illetve korszerűsítéséhez igényelhető vissza nem térintendő állami támogatás. Meglévő gyermekek után és megelőlegező jelleggel jövőben vállalt gyermekek után is igényelhető.

2024-től igényelhető támogatási összegek

Preferált kistelepülés: Ezen a linken szereplő 2631 település. Többségében községek szerepelnek a listán, de szerepelnek rajta városok is. Az érintett helységek közös jellemzője, hogy lakosságuk száma kevesebb, mint 5000 fő. Preferálttá azonban önmagában az alacsony lakosságszám nem teszi a kistelepülést, ahhoz annak csökkenő tendenciája is szükséges. A listán nem szerepel 212 olyan település, amelynek lélekszáma ugyan alacsonyabb 5000 főnél, de növekszik az ott lakók száma. A lemaradók jellemzően olyan nagyobb városok szűkebb, távolabbi agglomerációjához tartozó települések, ahova családi házas környezetbe vágyó családok is szívesen költöznek. Szemléltetésként álljon itt 5-5 preferált és nem preferált Pest megyei település:

Falusi CSOK nem igényelhető Etyeken, Kisorosziban, Pilisjászfalun, Herceghalmon és Sződligeten. Áporkán, Nagybörzsönyben, Perbálon, Piliskereszten és Sződön viszont igen.

Arról sokan tudnak, hogy olyan Balaton parti helységekben is lehet Falusi CSOK-ot igényelni, mint például: Öszöd, Fonyód, Tihany, Balatonakarattya, Balatonkenese. Fontos azt is tudni, hogy csak abban az esetben igényelhető állami támogatás, ha az igénylők vállalják, hogy az érintett ingatlanban fognak lakni életvitelszerűen legalább 10 évig.

Külterületi lakás: „A település külterületén, az ingatlan-nyilvántartásban tanya vagy birtokközpont megnevezéssel nyilvántartott ingatlan, ha azon (…) megfelelő lakóingatlan van.”  Fontos tudni, hogy hétvégi ház vagy gazdasági épület földhivatali besorolású ingatlanra akkor sem igényelhető CSOK, ha a tényleges funkcióját tekintve a CSOK minden egyéb követelményének megfelelő családi házról van szó. Márpedig a külterületi ingatlanok többsége nyaraló, vagy gazdasági épületként van nyilvántartva.

Városi CSOK: Valós jelentése: A CSOK minden típusa mínusz a Falusi CSOK. A „városi CSOK” szókapcsolatot dr. Gulyás Gergely Miniszterelnökséget vezető miniszter használta először, amikor a CSOK-kal kapcsolatos változásokat bejelentette. A média átvette ezt a kifejezést, sőt ők azóta a nagyvárosi CSOK kifejezést kezdik meghonosítani - a CSOK-ot szabályozó kormányrendeletben azonban csak CSOK kifejezés szerepel. A „városi CSOK” megnevezés rendkívül félrevezetően azt sugallja, mintha csak a városokban szűnne meg a CSOK igénylés lehetősége…

Fontos tudnivalók a CSOK változásokról

… A valóság ezzel szemben az, hogy 2024-től nem csak a városokban, hanem sok községben is megszűnik a CSOK igénylés lehetősége, kivéve a 2631 preferált kistelepülést, amelyek között egyébként szerepelnek városok is. Preferált kistelepülésen történő lakásvásárlás a gyermekeket nevelő, vagy gyermekeket tervező családok tömegei számára nem jelenthet valós alternatívát. A munkahelyre, iskolába, óvodába való el- és vissza jutás ezekről a településekről jelentős idő- és anyagi ráfordítást igényel és szinte megoldhatatlan szervezési feladatot is jelent. Biztos lehet a 2631 település között olyan, amelyre ez az állítás nem igaz, és lehet olyan élethelyzet is, ami felülírja a logisztikai dilemmákat. (Home officeban dolgozó szülők, kollégiumban lakó gyermekek.)  Ezzel együtt is elmondható, hogy a CSOK ugyan nem szűnik meg, de olyan mértékben csonkul, mintha Magyarországon úgy alakulna át a kötöttpályás közlekedés, hogy csak a trolibuszok maradnának, a vasúti, villamos és metró síneket viszont felszednék. A CSOK-hoz kapcsolódó egyéb támogatási formákról pedig még nem is beszéltünk…

A CSOK megszűnésénél az érintettek többségének sokkal nagyobb érvágást jelent azon támogatások megszűnése, amelyek csak CSOK igénylők számára voltak elérhetőek. Ezzel ellentétes bejelentés híján egyelőre azt kell feltételeznünk, hogy az alábbi támogatások is csak a Falusi CSOK-ot igénylők számára lesznek elérhetőek a jövőben:

• A tulajdonszerzési illeték 100%-ának elengedése
• Otthonteremtési kamattámogatott hitel (ismertebb nevén CSOK-os hitel)
• 5% ÁFA visszatérítése

Nézzük meg három példán keresztül, hogy mennyi állami támogatásról kell lemondania azoknak – Babaváró hitellel és támogatással egyelőre nem számolva – akik 2023 helyett 2024-ben vágnak bele lakásvásárlásba vagy bővítésbe, nem preferált kistelepülésen:

Kovács házaspár 40 millió forintért vesz egy használt társasházi lakást, 1 gyermek után igényelnek CSOK-ot:

• 600.000 Ft CSOK
• 1,6 millió Ft illetékkedvezmény

Takács házaspár ugyanolyan ingatlant vesz, mint Kovácsék, de nekik két gyermekük van:

• 1.430.000 Ft CSOK
• 1,6 millió Ft illetékkedvezmény
• kamatmegtakarítás: a 3%-os CSOK hitel és a mindenkori piaci kamatok közti különbség (ha vesznek fel hitelt)

Szabó házaspár 60 millió forintért vesz egy új építésű társasházi lakást, 3 gyermek után igényelnek CSOK-ot:

• 10.000.000 Ft CSOK
• 2,4 millió Ft illetékkedvezmény
• kamatmegtakarítás: a 3%-os CSOK hitel és a mindenkori piaci kamatok közti különbség (ha vesznek fel hitelt)
• 2.857.143 Ft ÁFA visszatérítés

A támogatások megszűnésének biztos lesz hatása az ingatlanárakra. Azzal kapcsolatban, hogy mennyit eshetnek az ingatlanárak jövőre, én személy szerint pesszimista vagyok. A kamatok várható csökkenésének önmagában lesz egy ingatlan és hitelkeresletet növelő hatása, a támogatások megszűnésének pedig egy csökkentő. Meglátjuk melyik lesz az erősebb. Akik életkorukból, családtervezésükből, élethelyzetükből fakadóan nem kaphatnak CSOK-ot, azoknak talán érdemes várniuk fél/egy évet.

Akkora ingatlanár- és kamatcsökkenésre talán senki nem számít, hogy Takácséknak és főleg Szabóéknak jobban megérje 2024-ben lakást venniük, mint idén. Ezt érzékelve az elmúlt hetekben nagyon sok olyan pár kért tőlem hitelajánlatot, akik az állami támogatások megszűnése miatt tűzték napirendre a lakásvásárlást, építést.

Babaváró 2024, 2025

Még mielőtt elfelejteném, a Babaváró kölcsön kétlépcsős megszüntetéséről és annak hatásairól még érdemes szót ejteni. Jövőre csak a 30 év alatti vagy idősebb, de már várandós anyák és férjeik igényelhetnek Babavárót. 2025-től pedig jelen tudásunk szerint megszűnik ez a támogatási forma.

Babaváró kölcsön 2024-től

Babaváró támogatás

A babavárót érintő változásokról a média is kellően alaposan beszámolt, és nyelvújítási (lásd városi CSOK), politikai marketing szempontok is kevésbé érvényesültek. A konkrét változások helyett ezért inkább egy általam jelentősnek vélt hatásról írnék:

2015-ben vált kötelező érvényű szabályozássá, de már korábban kialakult az a banki gyakorlat, hogy az ingatlanfedezet értékének maximum 80%-áig adnak lakáshitelt a bankok. Vagyis, azon ügyfeleknek, akik plusz ingatlanfedezetet nem tudtak, vagy akartak bevonni a lakáshitelükbe, legalább 20% önerővel rendelkezniük kellett. Ezt a szigorú, de több szempontból is ésszerű szabályt kezdte ki először a CSOK bevezetése (a CSOK-kal sok bank önerőként számol), majd írta felül teljesen a Babaváró kölcsön. Amelynek köszönhetően a Babaváró sikeres igénylése után az előtte önerővel nem rendelkezők is 10 millió forinttal a zsebükben tervezhették tovább a lakásvásárlásukat. A Babaváró kölcsönt ugyanis a legtöbben, ha nem is azonnal, de egy-két éven belül lakásvásárlásra fordították. Ez a lehetőség pedig minden korábbinál szélesebb tömegek előtt nyitotta meg a lakáshitel igénylés lehetőségét. Immár (elégséges) saját megtakarítással, sem szülői hozzájárulással, sem potenciális kiegészítő ingatlanfedezettel nem rendelkező fiatal házaspárok számára volt evidens, hogy nem bérleményben kell elkezdeniük a közös életüket. Ez a kitárt kapu kezd el becsukódni jövőre.

Az alacsony magyarországi megtakarítási hajlandóságot ismerve, hosszútávon a saját célra lakást vásárlók és lakáshitelt igénylők számát is jelentősen csökkentheti a Babaváró kölcsön megszűnése. Ez nagyobb fékezőerő lehet a hitel és ingatlanpiacra, mint az összes többi támogatás megszűnése együttvéve. Én határozottan arra számítok, hogy az albérletek iránti kereslet nőni, lakáshitelek iráni kereslet pedig csökkenni fog a Babaváró kölcsön kivezetésének mellékhatásaként.

Jelen cikk írója független hitelszakértő.

Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:

• A legkedvezőbb személyre szabott hitelajánlatok elkészítése,
• Szóbeli és írásos tájékoztatás a hitelkondíciókról és a hiteligénylés folyamatáról,
• Előminősítés készítése,
• A hitelkérelem kitöltésének és a banki hitelügyintézés átvállalása.

Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.

Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:

olcsohitelek.com

gabor.solymosi@benkspartner.hu

+36 70 603 9076