Inflációs félelmek

Az elmúlt 30 évben, nem utolsó sorban a globalizáció hatása miatt jóformán elfelejtette a fejlett világ, mi is az az infláció. Annyira, hogy az elmúlt bő évtized a defláció elleni küzdelem jegyében telt, leginkább sikertelenül. A jegybankok minden erőfeszítése, kamatcsökkentése, a piac elárasztása ingyen pénzzel is kevés volt ahhoz, hogy két százalék fölé tornásszák az inflációs rátát. (A felesleges pénz az ingatlanpiacon, részvénypiacon és egyéb hasonló helyeken csapódott le, nem a napi fogyasztást élénkítette, ahogy azt a jegybankok szerették volna.)

Azonban ez nem volt mindig így, sokan még élénken emlékeznek a nyolcvanas évek kétszámjegyű inflációjára, ami sokak vagyonában komoly veszteséget okozott.

A válságok mindig az infláció csökkenését hozzák magukkal, mivel a munkájukat vesztett emberek vásárlási képessége lecsökken, a csökkenő kereslet a munkaerőre a fizetések növekedését is megállítja vagy visszafordítja, így a kereslet csökkenése az árak csökkenését is magával hozza.

Most azonban a befektetők komoly része fél az infláció elszállásától, ezért is szökött fel az arany ára, ami egy klasszikus menekülő eszköz inflációs félelmek és piaci összeomlásoktól való félelmek esetén is.

Miért gondolják sokan, hogy a recesszió ellenére most az infláció elszabadulására kell számítani?

A félelem oka a még soha nem látott monetáris (vagyis jegybanki) és fiskális (vagyis kormányzati) lazítás.

A 2008-ban még csak egybillió dolláros amerikai jegybanki mérleg a 12 éve húzódó válság alatt négybillió dollárra hízott, majd idén egy hatalmas ugrással hétbillió dollárra ugrott és sokak arra számítanak, hogy akár még az idén elérheti a kilencbillió dollárt is, ami az amerikai GDP 40%-a lenne. (A teljes magyar költségvetés idén 0,072 billió dollár, csak hogy legyen mihez hasonlítani az összeget. Bár sok szó esik a FED mérhetetlen méretű mérlegéről, az igazság az, hogy a FED sehol nincs a japán jegybank a japán GDP 105%-át meghaladó mérlegéhez, vagy az európai 40%-hoz képest.)

S ami az infláció szempontjából fontosabb, az úgynevezett M2 összege is idén 23%-kal megugrott és elérte a 18,3 billió dollárt. Az M2 pénzmennyiség a készpénzt és a banki lekötött pénzmennyiséget is tartalmazza. A közgazdaság alaptanítása szerint ha több szabad pénz van egy gazdaságban ugyanannyi árura és szolgáltatásra, az magával hozza az árak növekedését is.

Azonban a dolog nem ilyen egyszerű. Nem csak a pénz mennyisége számít, hanem az is, milyen a forgási sebessége, illetve hogy azt a plusz pénzt elköltik-e, vagy kicsapódik valahol.

A példa kedvéért a már említett recesszió miatt az emberek visszafogják a költéseiket és növelik a megtakarításaikat. De az idősödő társadalom is lehet oka annak, hogy a plusz pénz nem feltétlen kerül be a pénzügyi körforgásba. Ha a bankok nem tudják kihelyezni hitelbe a megnövekedett pénzmennyiséget, akkor az nem fog bekerülni a körforgásba, ahogy a bankszámlákon heverő megtakarítások sem gerjesztenek inflációt.

A 2008-as válság után is sokan féltek az infláció elszállásától és semmi nem lett belőle. Sőt, most júniusban 0,8% lett az éves infláció az Egyesült Államokban, ilyen alacsony még nem volt ez az érték az elmúlt évtizedben. Az euró zóna inflációja még rosszabb, a júniusi érték 0,3%, ez már közel van a deflációhoz.

Akik az infláció elszállásától tartanak, attól félnek, hogy olyan mennyiségű pénzt önt a piacra a FED és az amerikai kormányzat is, hogy elveszítik a kontrollt az infláció felett, mert könnyen kicsúszik az irányítás a kezeik közül.

Mások éppen az ellenkezőjétől tartanak. Mivel az csak egy álom, hogy a járvány lecsengése után minden munkahelyet vissza sikerül állítani, magas marad a munkanélküliség, az alkalmazásban maradottak is alacsonyabb fizetésért fognak dolgozni, a cégek a nagy verseny miatt nem tudják emelni az áraikat, így inkább defláció fenyeget, mint infláció és ahogy a FED nem sokat tudott tenni az infláció feltornászásáért az elmúlt 12 évben, egy igazán combos recesszióban teljesen fegyvertelen lesz. Ha pedig nem ússzuk meg ennyivel, hanem rengeteg cég tönkremegy, akkor akár nagyon súlyos is lehet a defláció értéke.

Az infláció azért is lenne fontos, mert hatalmas adósságok halmozódtak fel mind állami oldalon, mind a cégeknél és a magánszemélyeknél is. Az amerikai kormány sokkal többet költ az adósságtörlesztésre, mint 10 éve az alacsony kamatok ellenére is. Egy defláció azt jelentené az adósoknak, hogy az adósságteher értéke évről-évre nő.

Most akkor lesz elszálló infláció vagy nem? Nagyobb az esélye az akár elhúzódó gazdasági válságnak és az ezzel járó deflációnak (azaz az árak csökkenésének, ami pont az infláció ellentéte), mint a komoly inflációnak. Ha a gazdaság gyorsan visszatalálna a teljes erőbedobással való növekedéshez és a FED nem tudná kontrollálni a piacra öntött pénz mennyiségét, ha a járvány miatt megszakadt beszállítói láncok hiányt okoznának, akkor lehetne akár 5-10%-os infláció is akár még jövőre is. Ennek van esélye, de jelenleg úgy tűnik, inkább a defláció problémája az, amivel meg kell majd birkózni. Persze kizárni nem lehet semmit.

S ha a következő 2-3 évben nem is várható komoly infláció a fejlett világban, később előfordulhat, aminek az lesz az oka, hogy a jegybankok tizenév alatt olyan helyzetbe hozták magukat és az egész világot, hogy nem fognak tudni kamatot emelni. Eddig, ha az infláció réme fenyegetett, a jegybankok kamatot emeltek és meg volt oldva a probléma. A magasabb kamat miatt a hitelezés visszaesett, a megtakarítási kedv nőtt, vagyis pénz tűnt el a piacról, csökkent az inflációs nyomás.

Azonban az elmúlt 12 év alatt olyan magas lett az eladósodási ráta, pont az eddigi kvázi kamatmentes hitelfelvételi lehetőségeknek, hogy a legkisebb kamatemelés rengeteg cég (és állam) azonnali csődjét jelentené. Ha viszont nem emel kamatot a jegybank, akkor nem tudja megfékezni az inflációt sem. S ha az inflációt nem sikerül kontrollálni, akár a nyolcvanas évek inflációs rátái is visszajöhetnek.

Másik gond lehet a globalizáció visszafordítása. Az inflációt az oltotta ki a fejlett világban, hogy kiszervezték a munkát a harmadik világ országaiba, így az áruk ára nem nőtt, mert olcsóbbá vált az előállításuk az olcsóbb munkaerő miatt. (A fejlett piac munkásai pedig elszegényedtek, mert a munkájukat elvitték Kínába, Vietnamba és Bangladesbe. De legalább két dollárért tudnak venni pólót a ruhaboltban, hála az éhbérért dolgozó bangladesi varrónőknek.)

Azonban ha a járvány miatt a cégek lerövidítik az ellátási láncaikat, az automatikusan azt jelenti, hogy nőni fognak a magasabb munkabérek miatt a termékek árai. Ha a globalizáció évtizedeken át csökkentette az inflációt, logikus, hogy annak leépítése növelni fogja azt a fejlett világban.

Szóval gondok és időzített bombák bőven vannak a rendszerben, de a következő néhány évben várhatóan még nem kell komoly inflációval számolni.

S a jó hír a végére. Megjött a magyar inflációs adat, nekünk nem kell rettegnünk a deflációtól, mert 3,8% lett az éves infláció, a maginfláció pedig egyenes 4,5%, ilyen magas a maginfláció nem volt már vagy 6-7 éve.

Share

146 hozzászólás

  • Karcsika
    ugynok @dani

    Engem az érdekelne még, ha nem titok, hogy ezek a 30 milliók csak a pénz rész, vagy már beleszámoltátok a meglévő ingatlan értékét is? Eladnátok a meglévőt, vagy vennétek mellé egy nagyobbat és megmaradna a jelenlegi is?

  • matetoth
    @d
    A gyümölcs példa akkor duplán jó (bár almát írtam utalva azzal, hogy szezonon kívüli árat összehasonlítani azzal az árral, amire valószínűleg emlékszünk egy sima bias). Nyilván jobban emlékszünk olyan termékekre, amiknek az ára nagyot nőtt, ez nem jelenti azt, hogy hazudik, vagy csalnak, de a KSH (és egész európa) mérési módszertana ilyen.

    És egyetértek, érdemes lenne megváltoztatni, de akkor gyakorlatilag ?100? év historikus adatát dobhatnánk ki, kezdhetnénk egyet teljesen előről, ez nem biztos, hogy célravezető.


    attól, hogy valamit ritkán veszel, még ugyanúgy benne van a fogyasztói kosaradban, talán nem is hiszed el, hogy mennyiért (pl egy 120k-s számítógép havi költsége 3 év használatnál 3300 forint (de a linken lent kiszámolhatod). És sok ilyen van egy háztartásban, megkockáztatom, átlagosan az élelmiszer a kisebb rész…

    konyhakontrolling.hu/?p=227&k

  • Infla
    Lassan a nettó 300 E-s fizetésemből egy köteg petrezselymet nem tudok venni, deflációnak a legkisebb esélye sincs ebben az országban, a KSH-s kamuinfláció 4-szerese körül van a valós infláció Átlag Béla fogyasztói kosara esetén.
    (Sosem gondoltam volna 2016-ban, hogy egy 8 általánossal rendelkező gyári melós simán meg fogja 2020ban keresni a 250 nettót, 16-ban csak álmodozhatott róla, most meg megkeresi, de vásárlóértékben nincs előrébb semmivel, sőt.)
    50E Ft alatti fizuemelést kb meg se éreznék. Annyit vennék észre, hogy kelbimbót is tettem a hétvégi húslevesekbe, és nem farhátból főztem hanem nyakból, kb ennyi.
  • biztositasi ugynok
    Az én sztorim bővebben: 2017-ben vettünk telket, akkor nem mertünk kezdeni építkezni 2-3 MFt önerővel, mert kb 20-22 MFt hitel kellett volna még hozzá. Most a telket 2,2-szeres áron eladtam, mert ugyanannak a háznak a kivitelezési költsége 55 MFt-ra nőtt, ami pokoli drágulás. Egyébként életem legjobb befektetése volt a telek megvétele: kb 120% profit 3 év alatt nem rossz. Az építkezés elhalasztása meg a legrosszabb, mert most lenne egy kb 45-50 MFt forgalmi értékű ingatlanom és így utólag visszatekintve szépen nőttek a bevételeim is az elmúlt időszakban, gyakorlatilag a teljes hitelt vissza tudtam volna fizetni. (Az elmaradt nyereség az egyik legkomolyabb fájdalom.)
    Most a 30 MFt 1/3-a Fundiban (támogatott, aminél az EBKM lassan 5-6%-ra csökken), a maradék meg számlán. Ha láttam volna a jövőt, most hitelmentes háztulajdonos lennék.
    Csak az kérdés: Mit fogok bánni újabb 3 év múlva?!?
  • Copywriter
    Mi tartogatjuk a pénzünket, mert az őszi vírusszezon leköszönte után jövőre külföldre költözünk. Erre is lehet tartogatni a pénzt 🙂 Az tuti, hogy nem veszek Magyarországon 30-50 millióért ingatlant, aki ezeket az árakat reálisnak tartja, az vegye csak meg. 🙂
  • V
    ”A kormany es a jegybank deklaralt celja az alacsonyabb arfolyam” en ugy hallottam az MNB tobbszor nyiltan kommunikalta hogy nincs arfolyamceljuk ami persze nem 100% igaz mert marciusban sunyin megis be kellett avatkozniuk amikor rovidtavon 370-ig ugrott az EURHUF. Azota viszont volt 2x kamatcsokkentes szoval ugy tunik szandekosan gyengitik a forintot csak a gyengules merteket probaljak alacsonyan tartani. Ev vegen meg szokasosan erositik picit 1-2 hetig hogy ne billenjen nagyot az allamadossag mutato es lehessen egymas hatat veregetni az MNB-ben
  • usespanner
    Azért hadd kötekedjek én is: euróBA nem lehet befektetni a pénzed, csak euróbaN (kötvénybe-részvénybe).
    Az euró egy devizaPÉNZ, nem befektetés.

    Ugyanúgy aranyba sem lehet befektetni a pénzed, mert az aranypénz, azaz nem befektetés.

    Az infláció lehet, hogy nem 4%, hanem picit magasabb, de ettől még mindig az ingatlan és a részvény a legjobb passzív jövedelem forrás.

    Hogy melyik a jobb? ETF “buta portfolió” vagy “buta lakásvásárló”, aki 20éven keresztül kiadja azt?

    Én szerintem nincs különbség, ha értesz picit valamelyikhez, hasonló a hozam.

    Expect,

    Inflációkövető lakásár-növekedéssel számoltál?

  • Név
    Nekem az a kérdésem, hogy most minden állampapír kamatadó nélküli lett s nem kell tbsz, vagy csak a MÁP+ az?
    Most kötném le az ezévi adagot ötéves infla+1.4%-osba.

    A másik kérdés, hogy hogy alakulna az infláció, mennyi lenne ha a lakhatást is beleszámolnák mint régen?

  • Robi
    OFF: korábban néha kérdezgették a hozzászólók hogy a Fireflies megbízható / piramisjáték-e

    Most futottam bele, itt a válasz:
    “Milliárdokat gyűjtött jogosolatlanul U. Attila, most 275 milliós bírságot kapott”
    privatbankar.hu/cikkek/penzugyi_szektor/milliardokat-gyujtott-jogosolatlanul-u-attila-most-275-millios-birsagot-kapott.html

  • expect

    “Inflációkövető lakásár-növekedéssel számoltál?”
    Nem, én a következő 2-3 évre nominálisan várok stagnálást vagyis hogy kb befagynak az ingatlanárak az idei szinten. Ha évi 2%-os emelkedés lenne még az ingatlanpiacban (tehát egy 40 milliós ingatlan kb 42.5-be kerülne 3 év múlva), akkor nem 160ezres bérlemény körül lenne a váltópont, hanem 115 körül, ha több, akkor meg értelmetlen újraszámolni, mert nincs olyan albérletár a piacon, amivel megérné.
  • Szaboz

    “Az euró egy devizaPÉNZ, nem befektetés.
    Ugyanúgy aranyba sem lehet befektetni a pénzed, mert az aranypénz, azaz nem befektetés.”

    Az EUR cash, fizikai/papír arany bizony mind befektetés a HUF-hoz képest!
    Az árfolyamnyereségre “játszol”.
    Pont mint a(z osztalékmentes) részvényeknél.

  • Inkábbrészvény
    Szerintem van különbség az indexkövető ETF javára a lakással szemben, három is:
    1. Ugyanazon a piacon az ETF többet hoz. Ez látszik felívelésnél és recessziónál is. Rövid (éven belüli) távokon van kivétel, de hosszabb távon nem jellemző.
    2. Az ingatlan költségei magasak. Rögtön az elején rádrak az állam 4% költséget (szemben egy 0,2-0,3% bróker jutalékkal), plusz ügyvéd (szemben a 0-val), majd folyamatos amortizáció/karbantartási költség (ami nehezen számolható, de egész biztosan több, mint az ETF 0,3-0,5%-os költsége).
    3. A diverzifikáció hiánya miatt ingatlan esetében hatalmas a kockázat: nem a piac átlagát veszed meg, hanem egy konkrét példányt: lehet rossz minőségű, romolhat a környék, kimehet a divatból, odaköltözhetnek vállalhatatlan szomszédok, és akkor még veszteséggel eladni se könnyű. (Ha kiadod, akkor még ez egyéni vevő fizetési hajlandósága is kockázat)
  • Inkábbrészvény
    Mindegyik jelenleg kapható lakossági állampapír kamatadómentes

    A lakhatást pedig nehéz beleszámolni az inflációba. Az Opel Astra és a Samsung Galaxy ára kb. ugyanúgy változik Győrben, mint Mátészalkán, de ez a lakhatási költségekre távolról sem igaz, sőt: a győri ingatlanárváltozásnak nagyobb a korrelációja a pozsonyival és a bécsivel, mint a mátészalkaival. Szóval ebben az esetben város vonzáskörzetenként kéne inflációt számolni.

  • Judit83

    Nekünk a meglévő (kb. 30 milliós) lakáson felül volt az 50 milla.
    A meglévő lakás megmaradt, azt most kiadjuk.
  • Gord Enver

    “Ugyanúgy aranyba sem lehet befektetni a pénzed, mert az aranypénz, azaz nem befektetés.”

    Aranypénz, mint arany alapú valuta tudtommal ma nem létezik.

    Definíció kérdése, mit tekintünk befektetésnek. Szerintem befektetés lehet bármi, amibe azért tesz pénzt az ember, mert kamatot, árfolyam növekedést vagy bármilyen más anyagi hasznot remél.

  • RI

    Ha ez igaz akkor lassan mindegy. 🙂

    qubit.hu/2020/08/09/ban-ben-vagy-ba-be-megoldjuk-okosba

  • csizkek
    “Az infláció mindezek (lakhatási költségek, elektronikai cikkek frissülése) miatt nem 3-4, hanem 6-8% reálisan. Csak tudni kell, hogy annyi. A hivatalos infláció a kukába való, semmit nem mutat.”
    Attol fug hol. Nemeto.-ban elek es nagyon meg szoktam lepodni az arakon. Itt a alakasarak frekventalt helyeken az egekbe szoktek. De a berleti arak nagyon nem. 2012-ben bereltunk, 2017-ben centre ugyanannyiert adtak ki a kovetkezonek. Most egy hazat berlunk, 6 evig nem tud a tulaj emelni es utana is csak a kornyek atlagaranak 10%-aval. Ami max 1-2%-ot jelent a mi esetunkben 6 evente!
    Autot 2019-ben olcsobban vettem mint 2012-ben. ugyanazok a parameterekkel keresve. A nagy elelmiszerdiszkontok versenye miatt ahol eddig vasaroltam elelmiszer supermarkt 10-20%-al csokkentek az arak. (Nem vicc, bevezettek egy torzsvasarloi kedvezmenyt)
    Ha venni akarnek egy kecot az szivas,amugysemmiinfla
  • csizkek
    “Ha a nagy 2014-2019 ingatlan boom során lakást tartottál Bp-en, akkor kb. br. 230% hozamod volt. Ha ehelyett BUX indexet, akkor pedig kb. br. 260%.”
    Alapbol igaz. Gyakorlatban mivel az ingatlant mindenki tokeattetel veszi, azaz hitelbol. Ezert lenyegesen nagyobb a sajat tokere vetitett nyereseg ingatlanon. Nem egy ismerosom van aki a penzebol mindig nagy hitelbol veszi egymas utan a lakasokat. Amig minden megy felfele addig neki van igaza. De mivel regen kezdte, ha elindulnak az arak lefele, akkor se szivja meg.
    En nagyon banom hogy alulertekeltem az ingatlan portfolioban levo szerepet. Ezert nincs. Most viszont kellene vmi. Mo.-on gyakorlatilag vennek egy hazat es tele lennek megtakaritassal. Most Nemeto.-ban pedig eszementul el kell adosodni. De amikor itt nonek az ingatlanok evi 5-7%-ot 0,5mEUR bazison, akkor azt nem tudom megtakaritasokkal kovetni.
  • Név
    Köszi a választ!
    Azért kérdeztem, mert úgy emlékszem valaki írta itt, hogy régebben, talán kb tíz évvel ezelőttig tartalmazta az inflációs kosár a lakhatási költségeket is, csak kivették a számításból s ezt sokan igazságtalannak tartották. .
  • 1nick
    @Inkábbrészvény
    “ugyanazon a piacon az ETF többet hoz”
    Ez valószínűleg így van egy mosolygósabb országban, de nem nálunk. Példaképp érdemes ránézni a a Duna House lakás lakás ingatlan alapjára. randomcapital.hu/uploads/impact/kiid_a.pdf
    2016: 4,62% hozam
    2017: 7,05% hozam
    2018: 10,69% hozam
    2019: 5,62% hozam.
    Szóval a gazda szeme hizlalja a jószágot 🙂
    Igen, ez nem ETF, csak egy bef. alap.
  • ingatlan
    a ma 40 milliós ingatlan 3 év múlva 50-be fog kerülni, alsó hangon. Amíg ezt a mondatot leírtam, addig az a 40,00 milliós ingatlan már 40500000. Gyakorlatilag egy atomrobbanás zajlik az ingatlanpiacon, a koronavírus válság (érted, a világgazdaság leállása) sem tudta megfékezni az emelkedést, akkor majd mi fogja?? Az 1:43000000-as esélyű lottóötös a legnagyobb esélyem az otthonteremtésre, gépészmérnökként…. (nagyon megérte az egyetem meg a nyelvtanulás….)
  • gaborr
    jelenleg olyan szuperolcsó az ingatlanfedezetes hitel ( <3% ), hogy csak a minimális kp-t éri meg ingatlanba fektetni. max hitelt fel kell venni amit tudsz, viszont csak akkora ingatlant vegyél amire tényleg szükséged van/lesz a középtávon. ha állampapírba rakod a megmaradt pénzt, akkor is jobban jársz, mint ha kevesebb hitelt vennél fel. ja és ne vegyél 50 éves lepukkant panelt az összes megtakarításból+hitel, csakis jó (új) állapotút szabad venni ilyen időtávra. Gondolj bele a szüleid lakása (ha még mindig ott laknak) hogy néz ki 20-30 év után…
  • Ferenc
    @Béla : köszönöm, elkezdek félni bármikor összedőlhet a 40 éves panelem, igaz a régebbiek se dőltek össze még. Beton később fog összedőlni mint a belvárosi omladozó bérházak. Szállj be nyugodtan a panelba az urbán legendáknak nem kell bedőlni, pár hónap home office alatt se zaj se melegem nem volt (nincs klima) és nem éreztem, hogy összedőlne alattam 2 emelet. Megveszed, így a lakásod nagyjából leköveti az emelkedést (mert emelkedni fog továbbra is hosszútávon az összes lakás) aztán ha meguntad és van pénzed a szuper téglára akkor tovább állsz.
  • másik medve
    Azt sem értem én, hogy ki a tököm vesz 35 millióért egy lepukkant panelt pesten. Külföldiek, kínaiak? Nem gondolnám, hogy ennyien lennének. A magyar népesség folyamatosan csökken, ergo kevesebb a fiatal, aki belép a lakáspiacra, mint vásárló de a lakóparkok, lilaakácközök meg csak gombamód szaporodnak, de a régi lakások is megmaradnak eladásra, hiszen kihalnak belőle az öregek. Tehát a vásárlószám csökken, a lakások száma nő, túlkínálat van, elvileg, az árak mégis nőnek. Vagy a sok dagobertbácsi beszállt az airbnb-be hitelből és azok nyomják fel az árakat? Remélem hamarosan “margin call” vár rájuk, nem kárörvendés miatt, hanem mert így átlagon felül kereső értelmiséginek nem nagyon van lehetősége lakást venni.

    Valaki homályosítson már fel légyszi…

  • expect

    ” a ma 40 milliós ingatlan 3 év múlva 50-be fog kerülni, alsó hangon. Amíg ezt a mondatot leírtam, addig az a 40,00 milliós ingatlan már 40500000″
    Mert az árak soha meg nem állnak, mint a bitcoinnál! 😀 Mondjuk itt azért van egy nagy különbség, nevezetesen a keresleti oldal anyagi korlátja, ami már tavaly is elkezdte behúzni a féket. Azóta pedig csak még rosszabb lett. Azért az elég beszédes, hogy a nyári tranzakciószámok úgy is épp hogy csak meghaladják a tavalyit (és durván elmaradnak a 18-astól), hogy ebben benne vannak a tavaszi, covid miatt elhalasztott vásárlások is. Az idei tranzakciószám a 80%-a a tavalyinak.
    De majd kiderül melyikünk számítása jön be pár éves távlaton, a valóság ma mindenesetre nagyon távol áll attól a helyzettől, amit leírtál, szó nincs emelkedésről. Persze ez lehet ideiglenes, de amíg a covidhelyzet tart, addig kétlem, hogy nagy változás lesz.
  • Parapoulis a Görög
    Atomrobbanas? Le van mentve nekem 87 ingatlan az ingatlan comon kb. masfel eve.
    Azota tervezem, hogy veszek valamit, es ird es mond, hogy csak azokat adtak el ezek kozul ennyi ido alatt, aminek lejjebb vittek az arat. A tobbi ott all azota is.
    II., XII., XIV. kerulet foleg, regebbi epites, 50-150nm kozott (magamnak is nezek es befektetesre is).
    En azt latom, hogy viszik fel az arakat az eladok, el meg nem megy semmi. Nagykovacsiban mar 40-50 milliora tartanak 700-800nm-es telkeket, mikozben meg 27-30-ert is vannak regebbi hirdetesek es azokat se tudjak eladni. Vicc az egesz.
  • Inkábbrészvény
    Nem tudom, melyik városról beszélsz, de Budapestre ez ma már biztos nem igaz. Itt már 2019 második felében is csak minimálisan nőttek az árak, idén pedig egyértelmű csökkenés van. Ez a bérleti díjakban gyors esést jelentett, az ingatlanárak meg csak lassan követik ezt, mert mindenki magas áron szeretne kiszállni, és tartja a régi, vágyott árat (ezt mutatják az árak az ingatlanhirdetésekben), de nem
    megy, mert vevő már nincs annyiért (ezt mutatják a féléve-éve futó hirdetések). Ez viszont jó hír neked, ha venni akarsz: vagy kapsz alacsonyabb áron most, vagy ugyanilyenen később, addig viszont a pénz nálad termeli a hozamot. Ez min. évi 5% árcsökkenést jelent, ha csak állampapírban tartod a pénzed. Én pl. épp nagyobbra szeretnék váltani, meg is tehetném hitel nélkül is, de akárhogy számolom, annyira rossz üzlet lenne, hogy inkább nem teszem, hanem kivárok.
  • Györgyi
    Valamit most már végképp nem értek. Írod, hogy az utóbbi 30 évben nemhogy infláció nem volt, de harcoltak a defláció ellen. Most ha nincs infláció, akkor mitől értéktelenedik el a pénz? Akkor miért kell befektetni? Ha nem inflálódott, akkor a 30 évvel ezelőtt párnacihába dugott pénz elméletileg pont annyit érne, mint amikor eldugták. Szerintem a világ legjobb dolga lenne, ha nem létezne infláció, mert nem kellene azon filózni, mennyi nyugdíjból tudunk majd megélni xx év múlva. Amennyiből ma sikerül, pontosan annyival kellene kalkulálni. Nem lenne az örökös dilemma, hogy amit ma esetleg komoly megszorításokkal félreteszünk, az addigra egy fél kiflire sem lesz elég.
  • Pampalini
    “lottóötös a legnagyobb esélyem az otthonteremtésre, gépészmérnökként” Husz eve, kezdo mernokkent pont ugyanezt ereztem. Sz@r erzes, de az ido, es a gazdasag ciklikus termeszete Neked dolgozik. Ne stresszelj ezen. Takarits meg esszel, tanulj, es figyelj az emberi kapcsolataidra. A tobbi majd jon magatol… 🙂
  • Kalv
    Csak én érzem úgy vagy tényleg minden ilyen “van x millióm de az ingatlanok ára gyorsabban nő a megtakarításomnál” hozzászóló úgy fél a hiteltől mint a tűztől?
    Manapság lehet forintban végig fix alacsony kamattal hitelt felvenni. Számold ki, hogy mennyit tudsz kényelmesen törleszteni és ugorj bele. Ez is egy lehetőség amit csak sajnálni fogsz, hogy nem használtál ki.
  • matetoth

    mennyit keresel, és miért gondolod, hogy csak Budapesten lehet otthont teremteni? Ha utánaszámolsz, akkor nem olyan bonyolult a matek, pláne ugye otthon két emberrel teremtődik, ott meg kétkereset (sokszoros haszon).

    Miért gondolod, hogy neked azonnal kéne tudni otthont teremteni, ez valami alapjog?

  • Matteo

    A lakasarak teljesen mas palyan mozognak, mint az inflacio. Lasd elozo par ev akar: lakasarak evi 20%, inflacio 3% alatt. Tehat lakasvarlas eseten ne az inflaciot akard kitalalni, mert az nem igazan fog segiteni.

  • Joy
    Nem sok tudást szívhattál magadba mérnöki tanulmányaid során, ha úgy látod, gépészként nem fogsz tudni az életed során egy lakásra valót összeszedni.
    Korrekten leírtad, hogy a látszólagos jólét ellenére külföldön is megvan az embernek a maga keresztje. Ezért nem szeretem, mikor valaki mazsolázgat, és ami itthon rosszabb, abba belerúg. Az átlagmagyar (nem diplomás) kinti fizetése ált. a helyi ranglétra alján van, ami a hazai viszonyokhoz képest magasabb csak, helyben nagyon az alsó szegmens. Ha ugyanazt az életet szeretné élni, ahhoz sokszor semmivel sincs előrébb, mintha itthon dolgozna. Drágább a lak(hat)ás, gyerekekkel nehezebb a logisztika, mert nincs nagyszülő a közelben, kell két kocsi dolgozni/oviba járni, drágább a legtöbb szolgáltatás. Sok anyuka kényszerből dolgozik kint hat órában – helyiek is -, mert több egyszerűen nem fér bele a gyerek/ek mellett a napba.
  • Joy
    Folyt.
    Aki kint telepedik le, az a nehézségek közül egyet vagy többet elenged. Vagy nem vesz lakást, és/vagy nem születik gyereke (vagy max 1), és/vagy alig vásárol szolgáltatást kint (fodrász, fogorvos), és/vagy lemond az itthoni baráti kapcsolatairól. Kommunikációjában viszont csak pozitívat mond az új hazáról, mint az egyszeri forexes, mikor száz vesztes kötés után nyer egyet.

    Az infláció kapcsán… pár napja láttam egy retro balatoni felvételt, kb 25 éve készült. Ki nem találjátok, miről panaszkodtak az emberek nyaralás közben a strandon… Hát persze, hogy a drágaság miatt. Minden második strandoló szerint magasak az árak, mégis ott fürdött.
    Olyan mint az ingatlanpiacon: amikor olcsó, nem kell, alig veszik, amikor drága, mindenki benne szeretne lenni, de az árakra mindenki panaszkodik.

  • Klacid
    Igazából akinek van a zsebében 30-50 milla, nem igazán értem, hogy miért nem mer ingatlant venni. Az igény megszületett, hogy szükség lenne rá, akkor meg kell venni. Általában az emberek addig vacilálnak, amíg a pénzük kb a felét fogja érni. Ha fel kell venni hozzá 10 millió hitelt, akkor vegyétek fel, nevetve kifizetitek, nem az ördögtől való dolog. Amikor viszont a saját lakásotokban ücsörögtök (esetleg később már hitel nélkül), az felbecsülhetetlen nyugalommal tud eltölteni (tudom, van aki albiban is ugyanilyen nyugodt tud lenni, én nem). Vagy adjatok lejjebb és nem kell hitel.

    Extrém példa: az első zuglói lakásunkat úgy vettük meg, hogy még az önerő is innen-onnan összeszedett kölcsönökből volt. Kockázatos volt? Igen! Hülyeség? Talán annak is lehet nevezni. Majd 2 év múlva 16 millió forint haszonnal eladtuk (szerencse is volt, de egyébként is kifizettük volna a hitelt gond nélkül).

  • Giorgo
    Igaz, bár sokan biztosításként tekintenek az aranyra és nem befektetésként. Aki nem szereti az aranyat, az azt mondja, hogy azért nem vesz, mert nem termel pénz. Úgy tudom, hogy 40-40-20 portfolió, ha nézzük visszamenőleg körülbelül annyit hozott hosszú távon mint az 50-50-es portfolió, de a 20% arany miatt kisebb a portfolió volatilitása. Viszont azt is meg kell említeni, hogy a 70-30-as protfolió többet hoz hosszú távon mint az elöző kettő. Itt az is egy nagy kérdés, hogy birnád e idegekkel, ha mondjuk azt látod, hogy 10 éven keresztül a felét éri a befektetésed. Az arany mellet még az ezüst lehet egy jó választás. Rengeteg okot soroltak fel miért kellene az ezüst árának feljebb menni. A fizikai tárolás persze problémás, mert most egy kiló arany árából 72 kilónyi ezüstöt tudnál venni. Viszont ez az arány még simán lemehet 1/16 vagy kisebb is.
  • usespanner
    Azt nem tudhatod, hogy mennyibe fog kerülni 3 év múlva, mert bármikor jöhet egy összeomlás.

    10-15 éve mindenki azt mondta, hogy a panel eladhatatlan és a családi házé a jövő 🙂

    Ha meg a tőzsde összeomlik, az ingatlanárak is követik azt.

  • kodex
    ha már infláció, legyen GDP is: mfor.hu/cikkek/makro/itt-az-adat-brutalisan-beszakadt-a-magyar-gazdasag.html

    Nem a zuhanás a rémisztő, hanem a földet érés.

  • Attila

    Így látom én is. Nálunk (Kelet Mo. – megyeszékhely) az utcánkban már két kínai család is lakik (vették – kertes ház). Külföldről nézve gyengülő forint mellett egyre olcsóbbak lennének a lakások / házak ha nem lenne ingatlanár növekedés.

  • ingatlan
    egy csótányos lepukkant panel is 35 millio Pesten. Gyerek(ek) oktatására gyűjtés, nyugdíjamra gyűjtés, autó fenntartás (nehogy mar luxus legyen ez 2020ban), megélhetés mellett ahhoz hogy ne 25-30 évre kelljen eladósodni, havi nettó 7-800E Ft-ra lenne ehhez szükség. Nem csak nekem, a csoporttársaimnak sem adta ezt meg a munkaerőpiac. Azoknak sem, akik nálam jobb tanulók voltak az egyetemen. Sőt, olyan is van, akiről konkrétan tudom hogy rosszabbul keres, pedig összességében jobb jegyeket kapott mint én. (Amit az interjúkon egyébként a kutya sem néz.) Emiatt nincs értelme a sértegetésednek, maga a munkaerőpiac nem adja meg azt a bért, amit pl a programozóknak viszont megad, pedig nem végeznek magasabb szellemi munkat mint egy mérnök.
  • Alexa
    csak remélni tudom, hogy nem a kitartó kiszámoló olvasgatás miatt félsz ennyire a hitelektől. Kíváncsi lennék hányan hány millát buktak eddig a “hitel rossz” és “hamarosan esnek az ingatlanárak” mantra miatt. Sajnos az ismeretségi körömben többen is vannak. Most egyébként pont lehet jó ajánlatokat kifogni.

    ingatlan áresés több éves csúszással követi a kitartó tőzsdei esést. És egyébként sem jó ötlet az amerikai ingatlanárak viselkedését kivetíteni a magyar helyzetre. Ahogy a vidék és a város is teljesen összehasonlíthatatlan. Location, location, location.

  • Nem mindegy mikor

    Ha 2016 helyett 2006-ban vetted volna fel ugyanezt a kölcsönt, esetleg devizában, mert akkor az volt a “legolcsóbb”, akkor azért más lenne a lányzó fekvése…

  • Treil
    Nekem is most ingatlan a legnagyobb dilemma, jövő novemberben lejár a lakástakarékunk, kemény 3 millió, babaváró 10 milla állampapírban ami már biztos kamatmentes hitel lesz. Tavaly újítottam fel a 2 szobás 70-es években épült lakást, jó környéken van, szerintem könnyű eladni bármikor így felújítva. Szeretnék újabb, legalább 1 szobával nagyobb lakást (inkább 2 mert 2 gyereket tervezünk). Most 35-50 millió között vannak itt Kecskeméten a 3-4 szobás lakások (lakópark drágább). Egyelőre élvezem a jó kis felújított lakást, aztán meglátjuk hogy alakulnak a dolgok. Lakástakarékot 5 évig is pihentethetem inflálódni, akkor kerül egálba ha most feltöröm és állampapírba teszem.
    Egyelőre minden tőkét ingatlancélra akarok megtakarítani, nyugdíjat csak utána kezdem hogy minél kevesebb hitelt vállaljak. Pedig már az is időszerű lenne így 35 évesen.
  • Max Goldman
    amit irsz az egyetlen esetben allja meg a helyet, ha nagyvarosrol beszelunk. Egyebkent abszolut nem.
    Nyugat-europaban ugyanis nem olyan a kisvarosi/falusi elet, mint otthon Nyirbatorban.
    Tiszta es rendezett minden, konkretan semmi sem dragabb (fodrasz, kaja stb.), mint otthon, biztonsag van, es a fizetes kb, a haromszorosa.

    Peldaul: Anglia, kisvaros: 250 Font egy kis lakas berlese, de 100 ezerert szep helyen, szep allapotut venni is lehet.
    100e Font az 38 millio forint.
    Emberunk dolgozzon a Lidlben polcpakolokent,a fizetese 11 Font orankent, ami napi 88, heti 440, havi kb. 1800.
    Nettora ez olyan 1600. ami 600.000 Ft.,
    Mindez olyan rezsi mellett, ami sokszor meg olcsobb, mint otthon.
    Autot venni sokkal olcsobb, 2-3 ev utan a cascos biztositasom is kevesebb volt, mint otthon.

    Ne Londont, Becset, Parizst nezzuk, hanem a kisvarosi es videki eletet. 3 ev alatt egzisztenciad van.

  • lvjtn
    három dolog van, amivel nem számolsz, és az ingatlanárak emelkedése felé hathat:

    1. folyamatosan rengeteg régi lakás avul el, ha nem is a bontandó kategóriáig, de már olyan mértékig nem érné meg a fölújítása, hogy nem piacképes. és voltak már évek 2000 után, amikor messze több lakás esett ki, mint amennyi épült
    2. igaz, hogy a népesség csökken, de a háztartások mérete meredekebben csökken (pl. több az elvált, egyedülélő), ergo több lakásra van szükség
    3. területileg nagyon egyenlőtlen a kereslet-kínálat, bp., pest, győr-moson-sopron stb. megyékben nem csökkenti a keresleti többletet, hogy zalában vagy nógrádban túlkínálat van

  • V.A.Laki
    : Abba remiszto belegondolni, hogy a “Csuti es tasai” nevu banda vajon kitol fogja beszedni a hianyzo penzt. Kit er az a megtiszteltetes, hogy tole einstandolnak, miutan a revolvermedia eloadja, hogy o minden rossz okozoja. Azert jo lett volna, ha a sracok nem a turizmusra voksolnak annak idejen, persze ki tudhatta, hogy igy be fog szakadni.
  • Inkábbrészvény
    Félreérted. Nem az ingatlanalap hoz többet, mint az egyedi ingatlan (az várhatóan kevesebbet hoz, cserébe kockázatot csökkent), hanem az adott részvénypiac átlaga hosszú távon. Tehát bp-i ingatlan esetén a BUX index. Ami logikus, hiszen nagy vonalakban az adott gazdaság teljesítménye teremti meg a keresletet, és ennek a keresletnek csak egy része az ingatlankereslet. Ha az ingatlan gyorsabban drágul, mint ahogy a gazdaság nő, akkor ott vagy ingatlan lufi van, ami ki fog durranni, vagy végtelen számú fizetőképes ember akar a városban lakni úgy, hogy közben nem dolgozik. A 2-at nehéz elképzelni Bp-ről. 🙂

    A BUX ETF nettó, tehát költségek utáni hozama az általad említett években:

    2016: 32,87% hozam
    2017: 19,78% hozam
    2018: -0,46% hozam
    2019: 17,95% hozam

    Ezt lehet összevetni az ingatlanokkal (ott is költségek után)

  • Blend Ahmed
    @joy: “ha úgy látod, gépészként nem fogsz tudni az életed során egy lakásra valót összeszedni”
    Az “életed során”-t úgy kell érteni, hogy mire nyugdíjba megy, végre összejön egy lakásra való?
  • Treil

    Kezdő gépész kap 250-300-at, pár év tapasztalattal 350-450 körül maximum itt vidéken (Pesti viszonyokat nem ismerem). Ha mondjuk élete során mai árfolyamon megkeres átlag 400-at, abból félre tud tenni jobb esetben 150-et. Asszony keresi mondjuk a nettó átlagot, 250-et, együtt megvan a 600-650k, igaz legalább 4-5 év munka után. Felveszik a babavárót, CSOK-ot 2 gyerekre, 5 év alatt összeszedtek mondjuk 5 milliós önerőt. 5+2,5, 10+10 hitel, 27,5 millióból már jobb kétszobás lakást lehet kapni vidéken, a 100k törlesztőt meg röhögve kigazdálkodják (főleg miután elinflálódik) még ha csak átlagbért keresnek is.
    600k-ból lejön a 100 törlesztő, 100 nyugdíj, 400-ból azért meg lehet élni szerintem, abból még 50-et félretenni ingatlancélra, 10 év után lehet nagyobb lakást venni, nyilván némi + hitelből. Nyilván nem olyan fényes helyzet, de nem is lehetetlen.
  • Ing
    eladósodni senki nem szeret aki épeszű. De a lakashoz jutáshoz muszáj. Vennék is fel hitelt, ha 15 év alatt legalább egy panelt meg tudnék venni, úgy hogy közben nem kenyéren és vízen élek a családommal, es a nyugdíjra meg a gyerek oktatására is értelmes összeget félreteszek. Ehhez kéne a nettó 700, amit a legstréberebb Einsteinek sem kapnak meg mezei mérnökként. Még a csopvezetők sem. Tehát már szinte rögtön csak a ranglétra tetején van esély otthonteremtésre. Ne nevezzük értelmes alternatívának, hogy adósodjak el 25-30 évre egy panelért… vagy mért nem karrierizálom fel magam mérnökségi vezetőnek…. nonszensz, hogy egy mérnöki diploma meg nyelvtudas nem elég egy lakásvásárlashoz, minden kollegám és regi csoporttársam erre panaszkodik akinek nincs háza. Brutálisak az ingatlan árak, hála a csoknak meg a babavárónak meg az MNB-nek.