Lakásért életjáradék: mennyiért érné meg?
A tegnapi cikk nyomán felmerült bennem a kérdés, mennyiért érné meg valakivel életjáradékot kötni, hogy az ár reális legyen és tisztességes?
A konstrukció egyszerű: adott egy idős ember, akinek a vagyona a lakása. Vagy nem tud megélni a nyugdíjából vagy nincs örököse, ezért életjáradékot kér valakitől élete végéig az ingatlanáért cserébe.
A kérdés nem is olyan egyszerű, mint amilyennek tűnik.
Először is tudni kellene, várhatóan hány hónapig fog még élni az ember, akivel szerződnénk. Aztán ki kellene találni, hogyan fog változni az ingatlan ára a következő 10-20-30 évben. Be kellene árazni azt is, hogy az az ingatlan bizony 10-20-30 évvel öregebb és lelakottabb lesz. Ott van még az alternatíva költsége is, amit a lakásba fektetek pénzt, azt tehetném állampapírba is, sőt ennyi kockázat mellett akár a tőzsdére is.
A példa kedvéért legyen az emberünk egy 80 éves férfi, budapesti lakos, diplomás. Az ingatlan érjen a jelenlegi piacon 40 millió forintot.
Erre azt mondanád, hogy hát ezt azonnal meg kell venni, meddig húzza még egy 80 éves férfi. Nos, megmondom neked: a statisztikák szerint egy 80 éves nő jövedelemtől függően még várhatóan 8-9,3 évig, míg egy 80 éves férfi még 6,5-7 évig él! Jelenleg 412 ezer 80 év feletti él az országban. (Egy 75 évesnél is további 9-13 évvel számoljál legalább, részletes táblázat a fentebb belinkelt tanulmányban.)
Sokan azt tévesztik el, hogy összekeverik a születéskor várható élettartamot az adott életkorban várható élettartammal. Sokan nem élik meg a 80 éves kort, ezért alacsonyabb a születéskor várható élettartam. Azonban aki megéli, az még várhatóan 7-9 évig él. S ez csak az átlag! Könnyen lehet, hogy megéli a 95-100 éves kort is, ugyanis ettől lesz átlag a várható élettartam: van aki másnap meghal, van aki 105 éves koráig él. (Ha kötnél száz szerződést, tudnád használni a statisztikai átlagot, egynél sajnos elég gyenge támpont.)
S ez még kevés. Ahogy ebben a cikkben írtam róla, a fővárosi vagy megyeszékhelyi, diplomás, házas emberek 4-8 évvel tovább élnek, mint az átlag. A nemdohányosok 13 évvel élnek tovább, mint a dohányosok (természetesen nem 80 éves korban, arra pontos adatot nem találtam.)
Egy 65 éves ember esetén azt a lakást már a gyerekeidnek veszed, akik maximum óvodások most. A példában szereplő 80 éves budapesti diplomás férfira számoljunk még várhatóan 9 évet, vagyis 108 hónapot.
Mennyit fog érni a lakás? Ez is jó kérdés. Ma már az MNB szerint is túlárazottak a fővárosi lakások, így biztos nagy hiba lenne a mostani 40 millióval számolni. A 2013-as árak pedig a másik véglet volt, az sem mérvadó. Talán 32-33 millió lehet a reális ár (amennyibe került ez a lakás másfél-két éve), amit érni fog a lakás inflációval korrigáltan. (Vagyis 32-33 millió plusz az addigi infláció lesz a várható értéke.)
A mostani gazdája biztos nem fog rákölteni már egy fillért sem és jó eséllyel az elmúlt 15 évben sem költött rá szinte semmit és a társasház sem lesz fiatalabb, ahol a lakás található. Ezt az amortizációt se felejtsd el beárazni.
További kérdés, hogy fix összeget fizessek havonta, inflációval korrigáltat, esetleg egy nagyobb összeget az elején és utána havi fixet?
Maradjunk a példánkban abban, hogy inflációval növelt havi fixet kap a bácsi.
Ha semmi kockázatom és alternatíva költségem nem lenne, havi 296 ezer forint lenne a reális járadék, amit évente az inflációval növelünk, abból kiindulva, hogy a lakás értéke is inflációval nőni fog.
Azonban ezt a pénzt magamnak is befektethetném addig is. Ha csak infláció feletti másfél százalék a hozamom (amit már egy állampapír is tud, pedig annak sokkal kisebb a kockázata), akkor is bukok infláció feletti 2,3 millió forintot az elmaradt kamatokon. Ezt visszaosztva, 275 ezer forintnál többet nem szabad adnom.
De még nem áraztuk be a kockázatát annak, hogy tovább kell fizetnünk a havi összeget, mint terveztük, hogy a lakás árak mélyponton lesznek, amikor a miénk lesz az ingatlan, nagyon le lesz lakva, mire megkapjuk, a társasház is lepusztul addigra, egy idős emberrel kell majd szót érteni, aki könnyen lehet, hogy nem lesz a fiatalkori értelmi képességei birtokában, előkerül valami ismeretlen rokon, a csökkenő és idősödő társadalom miatt csökkenhet a kereslet a lakásokra és a többi várható és váratlan fejlemény.
Úgy gondolom, havi 200-220 ezernél többet még egy egyedülálló, 80 éves férfinak sem szabad fizetni egy 40 milliós lakásért. (Ha egyszer sok időm lesz, talán csinálok belőle egy kalkulátort. De ha neked van kedved és időd, örömmel vesszük, ha megcsinálod. Várható élettartamnak használd a fenti tanulmányban leírt várható élettartamokat.)
S amiről nem volt szó, érdemes összehasonlítani ezt a lehetőséget azzal, hogy most veszek hitelből egy lakást, kiadom bérletbe már a mai naptól és akkor mennyibe fog kerülni, mire az összes hitelt kifizettem. Vagyis azt is érdemes megvizsgálni, mennyibe kerülne az eltartási szerződés alternatívája.
Online oktatás a pénzügyekről. 15 órányi anyag, nézz bele ingyen.
Valódi pénzügyi tanácsadás termékértékesítés nélkül csak 40 ezer forint.
40 millió forintos életbiztosítás havi 5.990 Ft-ért, életkortól függetlenül.
Ugyanakkor azt a pszichés faktort se felejtse el senki, hogy – ha tetszik, ha nem – pénzügyileg is érdekeltté fogsz válni egy embertársad mielőbbi halálában…
A példában a vevő 9 év alatt kifizet 22 680 000.- forintot (210 ezres járadékkal számolva), és a végén megkap egy 32,5 milliós ingatlant. (Inflációval nem számoltam, mert mindkét tételt ugyanazzal az inflációs rátával valorizálnánk.) Tehát nyer majdnem 10 milliót, vagy majdnem további 4 évnyi járadék kifizetésére bebiztosította magát.
De mit kockázat az eladó? Meghalhat akár 3-5 éven belül is, ami nyereség a vevőnek, viszont veszteség az eladónak a nyomott járadékösszeg miatt. Vagy megbetegszik, ápolót kell fogadnia, s a járadék nem ad elég fedezetet. S felvethetők még hasonló kockázatok.
Folytatom …
De az eladónak jogilag is kockázatos magánszeméllyel ilyen szerződést kötni. Sok buktató előjöhet. Neki sokkal egyszerűbb, biztonságosabb az ingatlant eladni, és venni egy apartmant egy normális nyugdíjas otthonban. Ott akár az ápolási életszakaszra is kaphat segítséget a pénzéért.
Összegezve: nem hiszem, hogy túl életszerű a felvetés.
“a tulaj pedig ment nyugdíjas otthonba”
Ez a verzió sokkal kedvezőbb és lényegében kimaradt a cikkből. A cikk nem mondja ki, de sok ponton utal rá, hogy az eladó élete végéig a lakásban akar élni, vagyis megtartja a haszonélvezeti jogot.
Ellenben, ha az eladó a haszonélvezeti jogot is átadja és kiköltözik, akkor a lakás azonnal eladhatóvá válik. Ezzel számos kockázat, pl. állagromlás, ingatlanár-változás kiesik. Lényegében egy olyan hitelre vásárlás marad, aminél a törlesztés hossza bizonytalan.
És a vevő most jut lakáshoz vagy egy nagyobb összeghez, ami az életvitele szempontjából sorsdöntő lehet. Cserébe vállal egy olyan havi fix vagy inflációkövető költséget, amit feltehetően folyamatosan tud fizetni.
Életjáradékra van példa Budapest V. kerületében, ahol az önkormányzat vesz életjáradékért lakásokat.
belvaros-lipotvaros.hu/index.php?pg=_ugyintezes&id=30
“A mostani gazdája biztos nem fog rákölteni már egy fillért sem és jó eséllyel az elmúlt 15 évben sem költött rá szinte semmit és a társasház sem lesz fiatalabb, ahol a lakás található. Ezt az amortizációt se felejtsd el beárazni.”
Sőt, a lakás fenntartásának bizonyos költségeit az új tulajnak kell fizetni, akkor is ha a régi tulaj használja a lakást. Pl. a közös költség felújítási részét, a tetőjavítást, a vezetékek és a kémények szükséges felújítását, stb.
Ennyi erővel el is adhatná teljes áron, az sokkal biztonságosabb. Egyébként meg nem tudod se eladni, se birtokba venni.
Úgyhogy aligha van ilyen.
De ha most kiköltözik és otthonba megy, akkor meg miért életjáradékért csinálná mindezt? Miért nem adja el most a piacon 40 millióért a lakását?
Csak aztán hatalmasat buktak a válságon.
Most nem nagyon van cég rá, viszont igény egyre nagyobb, egyre több a gyermektelen és vagy szegény öreg.
Tehát a kéglit nem lehetne mondjuk 30m forintnál olcsóbban megszerezni, akkor sem, ha másnap eltávozik a tulaj de ha 120 évig élne, akkor se kéne 50m-nál többet fizetni érte.
Esetleg sávosan csökkentett havi összeg lenne vagy csak 50m-nál nem lenne több befizetés, persze az elmaradt kamatok még így is egy jó kérdés. Lehetne esetleg alapkamattal kiigazítani a kalkulációt.
Ez elfogadhatóbbá tenné szerintem mindkét félnek, de még az örökösöket is beleértem. Jelenleg az se kis probléma, hogy az örökösök nekimennek ilyen esetben a szerződő feleknek és ki akar családi balhét?
Lehoznám oda a nyugdíjast lakni .Az ő pesti lakását én felújítanám és kiadnám bérbe mondjauk 130 eft-ért.Ő lejönne ide , megkapná a bérleti díjat (130eft) plusz mondjuk havi 30Etf-ot.A lakás a végén enyém lenne, de ameddig él addig ő kapná a bérleti díjat.Meg egy kis gondozást is be lehetne vállalni.Nyer-nyer szituáció lenne, mert ő 160Eft-al több pénzt kapna,plusz ingyen lakást itt. Nekem pedig lenne egy lakásom ami 40 milliót ér most. Mi a véleményetek?Szerintetek lehetne találni ilyen nnyugdíjast?
Engem érdekel, hol lehet ilyen ajánlatokat találni?
Mert pl. nem akar nagy pénzzel foglakozni, viszont szeretné, hogy élete végéig legyen jövedelme.
Mert nem talál intézményi életjáradék ajánlatot vagy ha igen, akkor az intézmény nyeresége miatt túl drágának tartja.
Biztonság: A magánszemély ajánlatát jelzálogbejegyzéssel lehet fedezni. Akár a szóbanforgó lakásra, ha a vevő saját lakásként hasznosítaná, akár másik ingatlanra. Emellett közjegyzői szerződéssel végrehajtást lehet kérni fizetésre, ingatlanra, vagyontárgyakra.
Előfordulhat, hogy az idős ember haszonélvezettel él a megvett lakásban, de már nem tudja ellátni magát. Meg lehet változtatni a szerződést, hogy módosított járadékért lemond a haszonélvezetről és otthonba megy.
Ha nincs ilyen idős, akkor tárgytalan a kommentem. De úgy tűnik, hogy Danhadnagy találkozott eggyel.
A másik észrevételem, hogy az ilyen életjáradék kockázat szempontjából hasonlít a biztosításokhoz, vagyis minél nagyobb számú a megkötött biztosítás, életjáradék, annál nagyobb a valószínűsége, hogy az esetek összességében közelítenek a statisztikai átlaghoz. Ha egy cég több száz ilyen életjáradékos szerződést köt, akkor például szinte valószínűtlen, hogy minden szerződött 80 éves még legalább 20 évet fog leélni. És ez hasonlít a befektetési kockázatkezeléshez: diverzifikálni kell a befektetéseket, vagyis a jelen esetben minél több személlyel kell életjáradékra szerződést kötni.
de azért sok sikert…
Szerintem korrekt ötlet, viszont a legtöbb nyugdíjas nehezen mozdul.
Ragaszkodik a megszokott környezetéhez, környékéhez.
Nehéz elképzelni egy olyan nyugdíjast, aki a pesti lakásából kiköltözne egy vidéki parasztházba.
Plusz ott esetleg nincs központi fűtés vagy gáz, nincs a közelben bolt, orvosi rendelő, stb.
Egyébként jó a cikk kérdésfelvetése.
Én ismertem olyan nyugdíjas párt, akik Bp egyik legdrágább részén laktak egy 4 szobás lakásban, aminek csak egy szobáját fűtötték, és a konyhában csak hidegvizes falikút volt.
A legtöbb nyugdíjas (főleg a hozzátartozó nélküliek) nem hajlandó költözni semmi áron, és főleg nem hajlandó semmilyen bonyolultabb jogügyletbe belemenni. Gyakran a megözvegyült fél még a közműveket sem íratja át a saját nevére.
a sok bizonytalanság miatt ezért nem ugrottam bele 3 éve egy ilyenbe.
-kik,miért,hogyan csinálják?
-ügyvédi irodák is látnak ebben lehetőséget, ekkor konkrétan a vevő is és az eladó is külön az irodával köt szerződést. Valószínűleg a közvetítő tetemes hasznot húz ebből.
Amúgy meg, ez akkor életszerű, ha a tulajnak nincsenek örökösei, vagy nem akar rájuk hagyni semmit. Ekkor viszont az ő részéről csak nyerni tud, mert nem viszi magával, tehát ha 15.000/hó plusz, az 15/hó. Ha én lennék ilyen szituban, a 200/hó ajánlat. A legvége tényleg gáz. Amúgy igen, ezért is “eltartási” szerződés volt ez régen… Lehet, most is ez a normális neve, amiben benne van, hogy gondozod is, kaját kap, ápolást. Persze nem feltétlen direktben, de Te fizeted. Egy lakásért a vevőnek nem is sok, az “eladónak” meg nem is sok egy lakás ezért a szolgáltatásért + zsebpénzért.
Nem vagyok ennyire penge, mint ahogy a bejegyzes szamol, tehat en annyit szamoltam csak, hogy a papanak adott 10 milliot ha onerokent tolnam be egy lakashitelbe, akkor az oregnek adott 100/ho + az elmaradt berleti dij (130.000) milyen matekot ad egy hitelkalkulatorban.
Na eddig meg sosem erte volna meg.
33M a lakas, az oreg 75 eves, es kert 11.5M -t (talan llengedte volna 10re) + 100/ho.
A lakasban marad, tehat nekem 230ba van a sztori, 130 berleti kieses meg a 100 amit adok.
A 23M hitelt 10 onerovel 230-as vegig FIX torlesztovel 10 ev alatt fizetem ki egy banknak.
85-ig siman elel az oreg (nyugdijas tanar), kozben nem likvid a keco, ha barmi van nem tudok kiszallni stb.
Ha hiszitek ha nem, minden ilyen eletjaradekos oreg jo karban van akiket lattam. Nem az elfekvoben vannak. 🙂
Meg van a tartasi szerzodes, amiben apolod, vele laksz ha kell, es a koltsegeid valtozoak.
Nézzetek meg a végrehajtási törvényt: ha az új tulajt végrehajtják, elárverezik az életjáradék Kal terhelt lakást, és a haszonelvezet én kívül minden terhet törölnek, ergo megszűnik az életjáradék is, próbálja meg a jogosult kulon perben behajtani.
Vagy meghal/ megrokkan a vevo, nem tudja fizetni az életjáradékot, akkor mi lesz? Bukja az eddig kifizetett összeget? Pereskednek?
Ha már mindenképpen életjáradék, vegye meg a vevo haszonelvezettel terhelten, fizesse ki a teljes összeget, majd az Elado vegyen ebből életjáradékot egy biztosítónál. Meg így is marad kockázat, de kevesebb.
Ha meghal a haszonélvező, de elotte meg bejelent egy rokont, új házastársat a lakásba , akkor ot kirakni csak egy kiuritesi per után fogja a
Ez az eletjaradekos dolog csak üzletszerűen működne, ahol működik a statisztika, úgy meg tilos.
Amerikában népszerűbbek bizonyos annuitásos termékek, ezeknek esetleg helye is lehet egy nyugdíjra szánt portfólióban.
A tulaj eladja a lakását féláron, haszonélvezettel, mondjuk féláron.
Viszont a vevő vállalja, hogy kiadja a lakást folyamatosan és a befolyt díj a haszonélvezőé, amíg él. Ebből lesz a havi apanázs.
Ez vajon működik?
2019-12-13 at 08:36
Eszembe jutott egy megoldás:
A tulaj eladja a lakását féláron, haszonélvezettel, mondjuk féláron.
Viszont a vevő vállalja, hogy kiadja a lakást folyamatosan és a befolyt díj a haszonélvezőé, amíg él. Ebből lesz a havi apanázs.
Ez vajon működik?”
És Eladó addig hol lakik? 🙂
Ha valami nagyon tuti lakás lett volna és szép, ahol szívesen laknek a jövőben, még talán elgondolkodtató a dolog. De egyáltalán nem ilyen volt és a “néni” sem volt túl idős.
Utólag egyáltalán nem bántuk, sőt, agyalni sem kellett volna rajta, egyszerűen nem érte meg a deal.
Kissé morbidnak is érzem ezt a haszonélvezeti dolgot
“Ez vajon működik?”
Ha az eladó vállalja, hogy kiköltözik a lakásból (pl. egy otthonba), akkor működhet.
Ez hasonlít arra, amit én javasoltam, de az eladónak biztonságosabb.
Szerintem két szerződéssel lehet megoldani. Egyrészt egy adásvétel haszonélvezet megtartásával, másrészt egy szerződés a lakás hasznosítására.
A régi tulaj átengedi a lakás hasznosítását az újnak egy fix (vagy bérleti inflációt követő) havi díjért. Akkor nincs azzal gond, ha a lakás nincs kiadva vagy ha az új tulaj összejátszik a bérlővel.
Ha az új tulaj nem teljesít, a szerződés felbomlik és a régi tulaj visszakapja a haszonélvezetet. De alapjában véve mindkettőjük érdeke, hogy a szerződés fennmaradjon.
Ez vajon működik?
Érdekes ötlet.
De addig is hová kerül a tulaj? Hol fog lakni? Mit kezd a hirtelen jött 15-20 millióval? Vagy infarktust kap a nagy izgalomtól, vagy fogja magát és elmegy világkörüli útra. Attól meg vagy teljesen kimerül, vagy kivirul és még él vagy 10-20 évet!!! (Van egy ismerősöm (70+), elég rossz bőrben volt, azt hittük, mindjárt meghal. Elment 1-2 hétre Egyiptomba, utána feléledt – ez kb. 5-6 éve történt.)
És a vevőnek miért jó, ha kiad 15-20 milliót és nem tudja, hogy mikor fér a többi részhez? Amúgy ha valakinek van sok felesleges pénze, jó ötlet lehet…
B verzió olcsóbb lakásban vidéken. Kapott 20-25 milliót.
És mi van, ha bármelyik félnek változik a helyzete akár előre nem látható okokból.
Mondjuk hirtelen betegség miatt másfajta ápolásra van szüksége az egyik félnek, vagy nem sikerül kiadni a lakást, vagy a másik fél is megbetegedik, lerokkan, élethelyzete megváltozik stb. Bármikor történhet olyan dolog, amire ez a helyzet nem tud rugalmasan reagálni.
Eszembe jutott egy megoldás: A tulaj eladja a lakását féláron, haszonélvezettel, mondjuk féláron.
Viszont a vevő vállalja, hogy kiadja a lakást folyamatosan és a befolyt díj a haszonélvezőé, amíg él. Ebből lesz a havi apanázs.
Ez vajon működik?”
Jogilag nem kell külön megállapodást kötni, hogy kit illet a bérleti díj, az ugyanis mindig a haszonélvezőé (max. lemondhat róla).
Ha a szüleid vesznek neked egy ingatlant és ráteszik a haszonélvezetüket, elvileg tarthatják a markukat. Ha pedig anyagilag rászorulnak, a szülőtartási kötelezettség miatt a bíróság azonnal látja is a fedezet forrását.
Haszonélvezőnek lenni nagy buli, mert tényleg csak a bevétel jár, a költségek a tulajdonosé. Vigyázzatok, hogy mit írtok alá…
Valóban, 10 éve pontosan ugyanez történt a devizahitelekkel. Akiben nincs ennyi logika, hogy a két helyzet hasonlóságát átlássa, ne vállaljon kötelezettséget és ne akarjon tartási szerződést kötni, mert szellemileg valószínűleg nem nőtt fel hozzá.