Nagyon elszállt a forint alapkamata és ezzel párhuzamosan nőttek a lakáshitelek kamatai is. Megkértem lakáshiteles Gáborunkat, hogy legyen olyan jó és írjon egy körképet, mire számítson az, aki most gondolkodik lakásvásárlásban hitelből.
A jó hír, hogy a bankok nagyon le vannak maradva hitelkamat szempontjából az alapkamat emelés mögött, a rossz, hogy valószínűleg nem sokáig fog ez így maradni. (Már az egyéves diszkontkincstárjegy kamata is magasabb, mint néhány bank 10 évig fix hitelének kamata. Ez nyilván nem sokáig lesz fenntartható.)
Másik jó hír a rossz mellett, hogy nagyon összecsúsztak az öt-, tíz évig vagy végig fix hitelek kamatai, így alig többért teljes futamidőre is tudod fixálni a kamatokat.
Ha kérdésed van, Gábort kellene keresni, nem szokott itt válaszolni a hozzászólásokra. Elérhetőségei a cikk végén.
Következzen akkor az ő írása:
Ezúttal három olyan tanácsot olvashattok majd tőlem, amit lakáshitel igénylés előtt állóknak a jelen bizonytalan helyzetben érdemes megfontolniuk. Előtte azonban hadd számoljak be nektek azokról az egymástól széttartó, egymással szöges ellentétben lévő reakciókról, amiket lakáshitel igénylést fontolgatóktól hallok.
Különösen érdekes ezekben, hogy attól függően, hogy ki mire számít, valamint kinek mekkora a kockázattűrő készsége, mindegyik abszolút logikus. Jó eséllyel találsz majd a lenti felsorolásban olyat, amivel egyáltalán nem értesz egyet, sőt hülyeségnek tartod, mert optimistább vagy pesszimistább vagy a jövővel kapcsolatban, mint aki az adott állítást megfogalmazta.
Néhány jellemző példa:
Anna: „A jelenlegi bizonytalan helyzetben inkább kivárunk, és lakásvásárlási/építési és hitelfelvételi terveinket elhalasztjuk.”
Gergely: „Olyan radikális építőanyag-áremelkedésre számítunk, hogy amit csak lehet megveszünk most az építkezéshez, lakásfelújításhoz.”
Julianna: „A kamatok további jelentős emelkedésétől és/vagy a lakáscélokhoz kapcsolódó állami támogatások megszűnésétől tartunk, ezért nagy intenzitással keressük a megfelelő lakást.”
Máté: „Most érdemes vásárolni, mert kisebb lesz a kereslet. Sok eladó is tart a háború elhúzódásától, továbbterjedésétől, ezért jobb áron fogok tudni vásárolni most, mint az ukrajnai események nélkül, vagy a háború vége után.”
Tamara: „A háború és gazdasági következményei, elszálló infláció, csökkenő állami támogatások miatt az ingatlanárak csökkenésére számítok. Ezért kivárok.”
Péter: „A jelenlegi magas infláció mellett az ingatlan az egyik legértékállóbb befektetés.”
A pandémia első hulláma idején nagyon sok olyan ügyfelem volt, aki Mátéhoz hasonlóan gondolkodott (csak nem a háborúról, hanem a vírushelyzetről). Akik a nagy leállások idején is aktívan kerestek ingatlant, gyakran olyan jó alkut tudtak kötni, ami két héttel korábban, vagy két hónappal később képtelenség lett volna. Bárcsak a mostani helyzetben is lennének ilyen sztorik. Ez azt jelentené, hogy a háborúnak viszonylag gyorsan vége lesz.
Aki abban kérné a tanácsomat, hogy érdemes-e most hitelt felvenni, ne tegye. Ahogy az angol mondja, az én tippem pont annyit ér, mint bárki másé. (Egy kivételt teszek: akinek rövid kamatperiódusú hitele van, váltsa ki minél előbb!) Azok számára azonban, akik hitelfelvétel mellett döntenek, vannak nagyon konkrét tanácsaim. Íme:
Tanács1 – Minél hosszabb időre rögzítve
Az öt évre, a 10 évre rögzített és a végig fix kamatok közti különbségek jelentős mértékben csökkentek.
Ha öt év alatt visszafizetjük a tartozásunkat, akkor válasszunk 5 éves kamatperiódust!
Ha 10 év alatt visszafizetjük a tartozásunkat, akkor válasszunk 10 éves kamatperiódust!
Amennyiben 20 évnél hosszabb futamidőre veszünk fel hitelt – végig fix ajánlat híján – válasszuk a 10 éves kamatperiódust!
Minden más esetben a végig fix kamat a jó választás szerintem. Ha a jövőben úgy alakulna majd a kamatkörnyezet, hogy érdemes lesz a kamatperiódust lerövidíteni, akkor ezt annakidején megtehetjük. Válasszunk olyan hitelajánlatot, ahol nem magasak a végtörlesztés költségei!
Jelenlegi elérhető legalacsonyabb kamatú ajánlat:
| Bank: | UniCredit | ||
| Hitelösszeg: | 20 000 000 Ft | ||
| Futamidő: | 20 év | ||
| Kamat: | Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül) | ||
| Kamatperiódus | |||
| 5 éves | 10 éves | FIX | |
| Kamat: | 4,56% | 4,89% | 5,05% |
| Törlesztőrészlet: | 128 191 Ft | 131 849 Ft | 133 643 Ft |
A kamatstop intézkedés miatt a változó kamatozású hitellel rendelkezők egyelőre nem érzékelik, hogy milyen jelentős mértékben drágult a hitelük az elmúlt hónapokban. Egy BUBOR-hoz rögzített egy éves vagy rövidebb kamatperiódusú hitel kamata már bőven 8 % fölött járna. Ezen hiteleket lehetne/kellene hosszabb kamatperiódusúra és olcsóbbra cserélni.
A háztartások 5900 milliárd forintos jelzáloghitel-állományában (2021 nov.) az egy éven belül átárazódó, jellemzően három hónapos bankközi kamatlábhoz (BUBOR) kötött hitelek aránya 35 százalék körül van. Lehet számítani egy olyan kormányzati/MNB intézkedésre, amely az egy éves vagy rövidebb kamatperiódusú hitelek legalább 10 évre rögzített kamatúra cserélését teszi kötelezővé. Ezt nem éri meg kivárni. Most kellene váltani! Minél előbb annál jobb…
Tanács2 – Minél előbb!
Rövid és középtávon a hitelkamatok további emelkedésére lehet számítani. Az orosz invázió és annak gazdasági következményei növelik Magyarország országkockázatát és tovább fűtik az inflációt, amit a jegybank az alapkamat emelésével igyekszik féken tartani. 2021 júniusában jelentette be a kamatemelési ciklus kezdetét a Magyar Nemzeti Bank. Azóta az alapkamat átlagosan 30 bázisponttal nőtt havonta. Az ukrajnai események hatására várhatóan hosszabb ideig tart majd a hegymenet, vagy akár meredekebb is lehet az emelkedő.
Aki a közeljövőben vesz lakást és ehhez nem kamattámogatott hitelt is fog igényelni, az minden valószínűség szerint olcsóbb finanszírozásra számíthat, ha most igényel hitelt, mintha 2-3 hónap, vagy épp két év múlva teszi ezt meg.
Akinek meglévő változó kamatozású hitele van, az pedig, amint fentebb is írtam, cserélje hosszabb kamatperiódusúra a hitelt minél előbb.
Zöldhitel felvételét tervezőknek a kedvező MNB-s forrás egyre gyorsabb ütemű fogyása miatt kellene nagyon csipkednie magát. Szerintem nagyobb az esélye annak, hogy a 200 milliárdos keretet nem bővítik ki, minthogy igen.
Három, lakáscélok megvalósításához felhasználható állami támogatáshoz kapcsolódik konkrét időkorlát:
Babaváró kölcsön: 2022. december 31.
Falusi CSOK: 2022. június 30.
Otthonfelújítási támogatás: 2022. december 31. (utolsó számla kelte)
A többi állami támogatásnak nincs időkorlátja. Azonban a kamattámogatott hitelek a növekvő referenciakamatok miatt egyre nagyobb terhet jelentenek az állami költségvetés számára. Ezeknél a hiteleknél ugyebár a kamat egy részét (otthonteremtő kölcsön, otthonfelújítási kölcsön) vagy egészét (babaváró kölcsön, zöld otthonteremtő kölcsön) fizeti ki az adósok helyett az állam. Kérdés, hogy meddig finanszírozható ez úgy, hogy a kedvezményezettek köre folyamatosan bővül.
Aki állami támogatást tervez igényelni a lakáscéljai megvalósítására, minél előbb lépjen.
Tanács3 – Még annál is előbb?!
Sokan találnak meg azzal a kérdéssel, hogy van arra-e arra lehetőség, hogy a jelenlegi kamatok mellett adósodjanak el akkor is, ha a hitelcélt jelentő ingatlant még keresik. Az esetek többségében ez nem lehetséges. De van két kivétel.
Az Erste Bank az egyetlen, amely úgy tud teljeskörű jövedelemalapú hitelbírálatot lefuttatni, hogy annak segítségével nemcsak hitelképességünkről győződhetünk meg, hanem egyúttal a hitel kondícióit is rögzíthetjük négy hónapra. Amennyiben ezen határidő letelte előtt beadjuk a már adásvételi szerződést is tartalmazó teljes hitelkérelmet, akkor a hitelt még az előminősítéskori kondíciókkal igényelhetjük.
Szűkítő feltételek:
Az Erste ajánlata jelenleg messze nincs a legkedvezőbbek között, de 2-3 hónap múlva akár lehet a legjobb is…
| Bank: | Erste | |
| Hitelösszeg: | 20 000 000 Ft | |
| Futamidő: | 20 év | |
| Kamat: | Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül) | |
| Kamatperiódus | ||
| 5 éves | 10 éves | |
| Kamat: | 5,39% | 5,69% |
| Törlesztőrészlet: | 136 338 Ft | 139 733 Ft |
A Raiffeisen Bank „Egyetlen hitel” névre keresztelt hitelterméke jelenleg valóban egyedüli abban, hogy szabadfelhasználású hitelt lakáshitel kondíciókkal nyújt. Ezt a hitelt később lakásvásárlásra is felhasználhatjuk.
Szűkítő feltételek:
| Bank: | Raiffeisen | ||
| Hitelösszeg: | 20 000 000 Ft | ||
| Futamidő: | 20 év | ||
| Kamat: | Elérhető legjobb (hitelfedezeti biztosítás nélkül) | ||
| Kamatperiódus | |||
| 5 éves | 10 éves | FIX | |
| Kamat: | 5,69% | 5,49% | 5,49% |
| Törlesztőrészlet: | 139 733 Ft | 137 465 Ft | 137 465 Ft |
Vigyázat, önreklám következik:
Jelen cikk írója független hitelszakértő.
Amiben én és a kollégáim segítséget tudunk nyújtani:
Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre. Ügyfeleimtől pedig semmilyen jogcímen nem kérek munkadíjat, vagy költségtérítést.
Aki igénybe venné ezen szolgáltatásokat, vagy bővebb tájékoztatást kér, kérem az alábbi elérhetőségeken jelezze:
+36 70 603 9076
Egy tavaly júliusi vagy augusztusi cikkedre emlékszem ahol az lett megbecsülve, hogy egy 4 százalékos hathavi bubor az 25 százalékkal, egy 6 százalékos hathavi bubor pedig 40 százalékkal emelte volna a példádban bemutatott hitel törlesztőjét. Namost akkor a 6 százalékos bubor elképzelhetetlennek tűnt rövid időn belül. Azthiszem úgy lett írva hogy évekre lesz szükség hozzá... 9 hónap sem telt el és már majdnem 6,5 százalékon áll... A nagy jegybankok még bele sem fogtak a kamatemelésekbe.
Lehet hogy a meglevő hiteleseket meg tudják óvni különböző intézkedésekkel, de hogy ki lesz végezve a hitelpiac az is biztos. Simán elképzelhetőnek tartom a 10+ százalékos kamatokat. Olyan kamatok mellett pedig már nemigen éri meg 15-20 évekre hitelt felvenni.
köszi a cikket (Gábornak is), jól le is támadtam ezzel kapcsolatban 🙂
Én nem látom megalapozottnak az attól való félelmet, hogy jövőre a családtámogatások elmaradnának. Még az ellenzék is megtartaná, a Fidesz meg még rá is fog lépni a gázra. Kevés választási ígéretük közül pont ez volt az egyik.
Szerintem a legnagyobb dilemma, hogy mekkora áremelkedésnél érdemes a pánikból mégis kimaradni. Ugyanis hiába menekülök a delta 2% kamatemeléstől, ha közben a kereslet az egekbe hajtja az árakat...
Szerintem az egyetlen jótanács ha házról van szó, az az, hogy akkor vegyen az ember, ha valóban kell. Market timingnak szerintem nincs értelme.
"Munkámért a bankok fizetnek jutalékot és azt nem is háríthatják át a hiteligénylőkre."
Tudtam én, mégiscsak van ingyen ebéd.
LOL.
Elismerem Gábor szakértelmét, csak éppen saját magának csinál businesst egy ilyen cikkel. Persze, h nem mondja azt, h ne vegyél fel hitelt, hisz ő indirekt ebből él.
Akár egy ingatlanközvetítőt is megkérdezhetnénk, h szerinte vegyünk-e most lakást. Ki mondja, h várj ki? Nem a te sorsod érdekli, hanem a saját bevétele.
Független szakértő véleménye viszont komolyan érdekelne a témában.
@Lölö,
Gondolkozzunk. 🙂
Bemész X Bankhoz te, kapsz egy ajánlatot. Majd bemész Y, Z, A, B, C, .... bankokba is. Az időd eltelt, kaptál ajánlatokat.
Én eközben megkeresem Gábort, ő az átbeszélt célok alapján ad nekem a legrelevánsabb 5-6 bankból ajánlatot. Némelyik olcsbb, mint amit a bank adott volna nekem, mert ő a volumen miatt extra kedvezményeket kap. Ezekből választom ki a nekem legjobban megfelelőt.
Szerinted melyik a praktikusabb az ügyfél szemszögéből?
Nekünk korábban már kétszer segített nekünk Gábor hitelfelvétellel, csak ajánlani tudom, nincs semmi "átverés".
@Olcsóhúsnak,
A varázsgömb hiánycikk mindenkinél, ellenben szerintem belátható, hogy a kamatok erősen felfelé fognak mozogni. Már bőven a háború előtt elindultak, az csak rádob egy lapáttal. Tehát, aki egyébként is lakáshitelt tervez felvenni, az annál jobban jár, minél hamarabb teszi. Szerintem ennyi itt a lényeg.
@olcsohusnak ,
Szerintem egy ilyen cikk igazi win-win.
Az ügyfél anyagilag és időben is jobban jár, ha Gáboron - vagy hozzá hasonló korrekt közvetítőn - keresztül vesz fel hitelt, ha már úgy is szüksége van rá. Lásd előző kommentem Lölö-nek. Gábor pedig piacot szerez itt. Mindkét félnek előnyös.
Független szakértők: az olyan fehér holló típus lehet. Egy szakértő vagy érintett valamilyen módon, vagy pedig klasszikus internetes "szakértő", aki csak osztja az észt különösebb alap nélkül.
Ráadásul az a legjobb, hogy ha elolvasunk 8-10 elemzést, akkor azok kb. lefedik az összes elképzelhető forgatókönyvet. Suta példa, de kicsit olyanok, mint a részvények tőzsdei elemzése. Egyik szerint vegyél, a másik tartást javasol, a harmadik szerint meg érdemes lehet eladni. 🙂
A keserű igazság rendszerint az, hogy a jövőt tekintve az ember a saját elemzésére és meggyőződésére kell, hogy hallgasson.
"közben a kereslet az egekbe hajtja az árakat" - sajnos a KSH nem csipkedi magát a statisztikákkal, de kis érdekességként álljon itt, hogy 2017-től és 2020-ra budapesti tranzakciószámai 35%-ot estek (34 716-ról 22 258-ra), míg Pest megye tranzakciószámai 25%-ot (15 121-ről 11 259-re)
A 2021/2022-es számokon még lehet javít a kamatemelés előtti roham, na de vajon utána mi lesz?
Még korábban olvastam ezt a cikket itt:
https://kiszamolo.hu/5-10-evig-fix-kamatu-hitelek-hogy-csinaljak-a-bankok/
Én azóta is tűnődöm, hogy működhet tényleg ez... Hátha valakinek van valami leírása erről. Szóval:
Tfh. a bank ad mondjuk 5%-on 10 évre fix hitelt. Ehhez forrásként elad mondjuk 3%-on 10 éves jelzálogkötvényt. A kamatkülöbség (2%) a haszna. Ha tényleg bármikor lehet fix (mondjuk 1%) költséggel előtörleszteni és a kamatok lemennek megint mondjuk 2%-ra, akkor ha az adós előtörleszt, akkor ha a bank elég sokat kellene, hogy veszítsen, hisz az adós kifizeti a hitelét, a banknak meg a nyakán marad a jelzálogkötvény (aminek az árfolyama a kamatcsökkenés miatt esett). Mihez kezd ilyenkor a bank ezzel a veszteséggel? Hogy fedezi a kockázatait valahogy? Ha igen, hogy? Vagy mégsem lehet bármikor előtörleszteni?
"Market timingnak szerintem nincs értelme."
Mi a penzugyi valsag veget kivarva 2013-ban vettunk hazat. Mint utolag kiderult kb a melyponton. Akkor csak azt tudtuk hogy vegre jo lehetosegek vannak, es a mesterek is uresjaraton vannak kb mindenki az mondta hogy masnap tud kezdeni. Mindenbol tudtunk lakudni (butorok, ablakcsere, belso felujitas, stb.) 5.5M hitel eleg volt, 10 evre vettuk fel 4 ev alatt visszafizettuk, a kamata ez alatt folyamatosan csokkent.
Akik most mostanaban vettek ingatlant ismerosok 20-40M hitelt vettek fel 20-25 evre. A jovobe senki sem lat de szerintem a kovetkezo par evben magas inflacio, lassulo gazdasagi novekedes, magas hitelkamatok lesznek jellemzoek. Valoszinuleg nem fogjak ugy kinoni a hitelt mint mi a mienket.
Ciklus kozepen valoban nincs ertelme meg 6 evet varni de a vege fele akinek raer igenis megeri varni.
@ktk
A tranzakciószám önmagában semmit nem jelent, az nagyjából a kereslet és a kínálat szorzata, de semmit nem mond az árakról.
Mert az meg a kereslet-kínálat arányáról szól.
Ez jól megfigyelhető pl. az új autó piacon, egyre kevesebb autót adnak el egyre magasabb áron, mert a kínálat biztosan csökken a kereslet meg (minimum) nem csökken, így aztán most már dupla áron vehetsz autót a pár évvel ezelőttihez képest.
A mostani környezetben tényleg csak annyi biztos amit a cikkben is írnak, hogy akinek hitele van vagy hitelre akar venni bármit (is), az minél hamarabb tegye meg/váltsa fixáltra, mert a hitel kamatok el fognak szállni.
Minden máshoz minimum varázsgömb kell
@csaladfo
Gáborunk?
@lolo
Igen, valóban a hitelt felvevő fogja megfizetni Gábor jutalékát, azonban a bank akkor sem adja olcsóbban a hitelt, ha nincs benne közvetítő.
@olcsohusnak nincs olyan ember aki megmondja neked, higy mi lesz. Evek ota irracionalitasok mozgatnak mindent. Evek ota QE, nullkamatok vilaga, covid black swan, covid utani penzeso. Most indla az egekben es feg meg csak most kezd kamatemelesi ciklusba. Ecb talan talan ev vegen. putin kozben megorult.. Mo-on a ner totalis kiszamithatatlansaga es matolcsy idiotizmusa. Ebbol ki tud barmit is mondani?
Amihez nem kell raketatusosnak lenni, hogy nem a 7 bo esztendo kezdodik most..
Szerintem a családi támogatásoknál (is) az a cél hogy az összeg elinflálódjon. Valószínűleg marad szinte minden, nominálisan is. Hatalmas a különbség 2016-os és 2021-es CSOK között. Mármint abban az értelemben hogy mit lehetett venni belőle.
Ezt meg lehet figyelni a családi pótlék és nyugdíjak kapcsán is. A 13. havi nyugdíjat sem fogják elvenni, inkább az értéket csökkentik (nem értem Gyurcsányéknak miért nem jutott eszébe).
Szerintem stagfláció lesz és az ingatlanárak reál értelemben meredeken csökkenő pályára kerülnek.
Paradox módon a fentiek könnyebbé fogják tenni a családoknak az ingatlanhoz jutást.
Biztos vagyok benne, hogy innentől lejtmenet lesz. Most vásároltam be...
Viccet félretéve, tök jó cikk, mivel sok lehetőséget elemez.
Saját példa: nekünk a lokáció volt a prioritás (Valahol írták, hogy egy átlag magyar életében 3x költözik). Igazából 1-4 éven belül gyerekek miatt úgyis költözni kell, szóval nekünk talán a háború+infla+ kamatemelés volt a gyújtópont, plusz amit Miklós is megírt korábban, hogy mindenki aranyáron adja, de még a szétrepedt falú istállót is. Végül jó lokációban, újépítésű ikerház, CSOK+zöld+amit lehet. 30 évesen 20/25 évnyi fix hitellel 20% önerővel (volna még, de minek, ha állampapír "infla felett" hoz?). Logika: kamatemelés miatt csak drágábbak lesznek a hitelek, a végtelen pénzesőt nem lehet folytatni (felkészül: fidesz 2022-26 :P) bűnti nélkül. Infla kétélű kard, de első ingatlan és nem tervezzük javítani 20 éven belül a fenti statisztiztikát :). Folyt.
Infláció ellen álmoskönyv szerint az ingatlan véd (+valahol lakni kell), de kétélű, mert ha az ingatnok ára nem követi le, akkor meg bukó... Mondjuk nekem így a hitel is inflálódik, szóval az is valamennyire véd.
Ha mégis folytatódik a pénzeső, az vagy brutál inflációt generál, vagy a forint leértékelődését: végül mindkettő az építőanyagok drágulását.
Ennek ellenére lassan mindenki kiárazódik az ingatlanpiacról. A támogatások miatt arra tippelek, hogy először a használt piac fagy be, majd kezd el csúnyán elszakadni az újépítésűektől, ami majd utána szintén befagy és oldalazásba kezd. Mindenesetre azt a scenariot, hogy 4 éven belül nagy esések és beszállók lesznek, hát jelenleg nem tartom valószínűnek. Ha meg igen, akkor így jártunk, de jelen helyzetben ezt tartom logikus döntésnek.
Minden igaz és mindennek az ellenkezője is. 2016-ban vettem fel hitelt akkor mindenki lebeszélt a fix rögzített kamatról (ennek ellenére azt vettem fel), erre most itt van a mai helyzet.
Az örök igazság: " Az a gazdag akinek nincs hitele"
Egyben itt ajánlanám olvasásra a blog azon cikkeit ami arról szól, hogy ha magadnak spórolsz mondjuk 10 éven keresztül és nem hitelt fizetsz, mennyi pénzed lesz. Én ezt tekintem azóta is iránytűnek!
Nem lesz semmiféle árzuhanás, jelentős csökkenés. A hulladék minőségű ingatlanoknál lesz ami a kutyának nem kell, az állapota vagy a lokációja vagy mindkettő miatt. A jobb ingatlanokat inkább hagyják 10 évig üresen minthogy jelenlegi infláció mellett áron alul eladják.
Aki eddig nem tudta, ill. nem tudja kihasználni jelentős mértékben a családtámogatást, tehát babaváró+csok+csok 10M+áfa+illeték+lakásfelújítási, vagy a zöld hitelt azok helyében bérelnék, mert jóval olcsóbb és kisebb kockázat. Itt van mellettünk egy 50 milliós ingatlan és 200 ezres bérleti díjjal is már hetek óta hirdetik, egy majdnem 40 milliósat 150-ért.
Nyilván egy pontos albérlet piaci körkép kellene, de véleményem szerint erősen billen a mérleg a bérlés felé.
Aki befektetésből venne az készüljön arra hogy nem tudja majd jó áron kiadni, de alternatív befektetés sem nagyon van.
@peetki es ezert nem maganak sporol az elit es a vilag top 10% gazdagja, mert ok csak "gazdagok" de nem gazdagok...
Viccet felreteve, a hitel egy eszkoz arra hogy egyszerre legyen lakasod es megtakaritott penzed/befektetesed azert a kockazatert hogy jol mertes fel az anyagi helyzeted/beveteli forrasaid hogy kepes legyel kitermelni a banknak a torlesztot...ami inflalodik
- de helyhez vagy kotve (vmennyire)
- es folyamatos beveteli forras kell
Vs
Magadnak sporolsz ahol:
- ugyan nincs lakasod
- lakhatsz szuloknel vagy albiban
- de nem is kell torodnod azzal h havonta fix idore meg legyen X Ft
- de harcolsz az inflacioval h a megsporolt penzed jovobeni realerteke ne csokkenjen
Mindenkinek mas strategia megfelelo de azert ne akarjuk fekete-feherre festeni mert nem az...es nem azert vagy gazdag mert van 30M a szamladon...
Azt nezd hogy egy 15-20eves tavlatban a vegeredmeny mi...
@fuggetlen-szakerto-1
Ez maximum nagyon hosszú távon igaz, olyan helyeken ahol legalább stabil a népesség.
Ceteris paribus az infláció növeli a kamatokat, ami drágábbá teszi a finanszírozást (a többség hitelből vesz ingatlant). Ennek eredménye, hogy adott törlesztőrészlet mellett kisebb összeget képes egy adós felvenni. Ráadásul hogy a spread-ek is nőnek: nullás kamatszinteken lehet hogy elég a banknak pár 10 bázispont, de két számjegy környékén más a helyzet. Az egyéb kiadások súlya is megnő a fogyasztói kosárban, ami kisebb törlesztőrészletet enged.
Magyarországon 1990-2013-ig az átlag ingatlan értéke majdnem a felére esett reál értelemben (150 környékéről 80 környékére).
https://kiszamolo.hu/lakasarak-alakulasa-1990-tol/
Ez pedig Amszterdam 1620-tól!
thegoldobserver.substack.com/p/amsterdam-real-housing-prices-highest?s=r
Vigyázni kell az ilyen dogmákkal.
@nemgabor
?
Azért bízom benne, hogy értetted, amit olvastál.
@peetki
Azt is vedd figyelembe, hogy a bérlés is kiadás, amiért nem kapsz tulajdont, csak használati jogot. Ingatlant hitelből venni többször jobb mint készpénzért.
"Az örök igazság: Az a gazdag akinek nincs hitele". Ez az "örök igazság" inkább nagy butaság.
szárnyalhatunk tovább, de szerintem jóval nagyobb a lakáspiacon a lefelé mutató kockázat. ha csak nincs kényszerítő élethelyzet ésvagy egyedi kihagyhatatlan deal én 2-3 évig nem piszkálnám a lakáspiacot.
az inflációs érvelést nagyon szeretem: az ilyen érvelő "a hosszútávon követi az ingatlan az inflációt", axiómát egyáltalán nem teszi kontextusba. az elmúlt években az inflációt jelentősen meghaladó lakásáremelkedés volt. tehát ha egy kicsit is átgondolná akkor épp eladnia kellene (vagy tartani) és nem vennie, mert pozitív irányba lengett ki éppen az inga és előbb-utóbb visszatérünk az átlaghoz.
@treil
Azaz nem lesz zuhanás, csak az ingatlanok 60-70%-ának zuhan be az ára? 😀
@kristof
Egyébként nekem a lakásárindexekkel kapcsolatban is vannak fenntartásaim, mert nyilván nem számolhatnak másból, mint tranzakciókból, így a leszakadó, kihaló települések idővel kikerülnek a statisztikából, illetve alulsúlyozódnak, míg a fellendülő vagy fejlett települések felülsúlyozódnak.
@kristof @jani
Most azt a cikket hirtelen nem találom ami a "hitel Vs havi pénzgyűjtés (takarékoskodás)" összegbeli különbségét elemzi 10 év után, de az egyik kedvenc cikkem ami a témtá elemzi:
https://kiszamolo.hu/honnan-lehet-felismerni-egy-milliomost/
Kristóf
A tétel nálam akkor is ez marad, ha te "butaságnak" is tartod: "Az a gazdag akinek nincs hitele"
Idő kellett nekem is mire erre rájöttem, de hajrá hitelezzen mindenki ha ettől várja az előrejutást...
@fuggetlen-szakerto-1 "Valahol írták, hogy egy átlag magyar életében 3x költözik"
Hmm, eddig 16x koltoztem es volt meg min. 5-6 egyeb hely ahol 1-2honapot "laktam":)
@treil "A jobb ingatlanokat inkább hagyják 10 évig üresen minthogy jelenlegi infláció mellett áron alul eladják."
Akkor is amikor mar a PMAK majd belever 8-10-12% hozamba? VAgy mikor majd a sima bankszamla lekotes is fog 5-6-8%-ot hozni, mikozben az ingatlan ara befagy, csokken, kiadnimeg nem eri meg, nem lehet? Ergo 5 ev alatt hozna mondjuk az alternativ bef. akar 40-50-60%-ot is?
Ha mar az EUR PEMAK is fizet majd 6-8%-ot?
Kivancsi leszek arra, hany profi befekteto fogja ezt vegignezni:)
@peetki „Az a gazdag akinek nincs hitele“ – nem, az a gazdag, aki okosan használja mások pénzét!
@kristof "Azt is vedd figyelembe, hogy a bérlés is kiadás, amiért nem kapsz tulajdont, csak használati jogot."
Azt mindig kihagyjatok akepletbol, hogy a tulajdonlasnak is van kokemeny koltsege.
Nyilvan az elmult 5-8 evben a vasarlas egyertelmuen jobb eredmenyt adott. De hosszabb tavon masok a szamok. Meg nyilvan ide lehet rakni a szokott osszes szemelyes preferenciat es piaci sajatossagokat. Mo.-on mindenki is ingatlant vesz, tehat venni kell:)
@mutyilufi
Ez erősen korfüggő is. Én is szívesen vettem volna 2010-2015 között ingatlant, csakhogy akkoriban mentem gimnáziumból egyetemre. Mire pár éve túlléptem az első pár pályakezdő évemen és elkezdtem rendes pénzt keresni, kb. azóta szálltak el az árak brutálisan. Laknom viszont nekem is kell valahol, nem szeretnék még 5-10 évet albérletben tölteni, szóval most veszek majd épp tavasszal lakást. Persze én is csak családi segítséggel (és mellé hitellel) tudok, egyébként nekem is lehetetlen lenne a mostani árak mellett, hasonlóan a 30-35 év alattiak 80%-ához. Rengetegszer felmerül a 25-30 éves barátaimmal, ismerőseimmel beszélgetve, hogy egyszerűen rosszkor születtünk. Nekem is vannak tőlem 5-10 évvel idősebb kollégáim, akik olcsón tudtak venni 2010-2015 körül első ingatlant. Jó nektek. Ezt viszont nem nevezném market timingnak a részükről sem.
A saját tulajdonú, tehermentes ingatlannak a benne lakókon kívül senki nem örül.
A bank nem gyarapszik rajtad.
A munkáltatónak kevésbé vagy kiszolgáltatva.
Az építőipar kevesebb megrendelést kap, mert jobban megnézed, mire elég a pénzed.
A kormányzatot hagyjuk, lásd 27% áfa, rabszolga törvény.
A média ügynökségeknek, tanácsadóknak, ügyvédeknek, végrehajtóknak, ingatlanosoknak is jól jön egy kis mellékes.
Ez előre vetíti, hogy mi fog bekövetkezni.
Ha nem tudod meddig ér a takaró, ostoba döntést hozol, és jól megszívod, nem sajnállak.
De a családtagjaid sajnálom, mert a végtelen túlórát, stresszt, válást, infarktust, néha öngyilkosságot mindenki megszenvedi.
Úgyhogy ésszel adósodj el, tanulj a svájci frankos történetből.
Ha pedig már benne vagy, ne az utazási irodák / autószalonok oldalait nézegesd, hanem nullázd ki minél hamarabb a hiteled.
"Ezt nem lehetett előre tudni"... tévedsz.
@kristof
"nem értem Gyurcsányéknak miért nem jutott eszébe). "
nem értek hozzá, de szerintem azért, mert hirtelen kellett. Ja és BAJNAI volt. (Sokat nézel M1-et)
@max
Nekem is ez jutott eszembe, amikor többször is ajánlgatják, hogy hát jókor kell venni. Nem, nem tud mindenki jókor venni. Teljes agyrém ami nálunk van a rendszerváltás óta. Akkor bérlakást (=mai naelok jelentős része) pár százezért lehetett venni. A 90-es évek elején egy csoptársamnak a szülők 800e-rt vettek meg egy másfél szobásat, berendenzve - és ez akkor drága (!!) volt. A 2000-s évek elején az a lakás 5 milla lett, a közepére 10 (!). Most reálisan 40 felett...
Igen, emelkednek a bérek is (de nem ennyire); viszont sokféleélethelyzet van, amikor eleve szívás évekig várni- ám olyan kiszámíthatlan és minden rációt nélkülöző a lakáspiaci helyzet, amikor mégis muszáj.
A többedik, pláne nem az életvitelszerű ott lakáshoz szükségest lehet jól időzítve venni.
A muszájt és az elsőt nehezebb...
@csizkek
A bérlés Mo.-n kényszermegoldás. Nem az ingatlanárak miatt (na jó, egyre inkább emiatt is), hanem a választék meg a kultúrája is hiányzik. (Rövid távú, aránytalan szerződések, leggyakrabban feketén, lomtalanításkor összekukázott bútorokkal, háziállat, gyerek NEM, stb.) Ha akarsz sem tud hosszú távon bérelni, mert szívás lesz a vége.
csizkek:
Várom mikor ver bele az államkötvény az infláció feletti hozamba, mert jelenleg nagyjából arra jó hogy kevésbé romlik mintha otthon fiókban vagy bankban tartod. Ingatlan sem olyan nagyon jó befektetés, de ha már valaki beleugrott akkor nem tudom milyen állampapír az amiért hajlandó nagy bukással kiszállni belőle. Amit egyébként még mindig ki tud adni, még ha ár alatt is.
Kétségeim pedig nem nagyon vannak afelől hogy az elmúlt évek és a következő időszakok pénzszórását, olcsó hiteleit a kisbefektetők fogják megfizetni az elinflált vagyonukkal. Nem mintha a túlzott eladósodottság jobb lenne bármennyire is.
@max
Teljesen egyetértek veled, én is ebben a helyzetben vagyok.
Én is pont 2015-ben kezdtem pénzt keresni, szóval pont lecsúsztam a jó világról. Olyan területen dolgozom, ami válságálló, így a legtöbb, nálam 5-10 évvel idősebb kollégámnak van "olcsón lakása", mert tudtak venni 2010-15 között.
Irigylem őket, hogy 28-30 éves korukra lett saját lakásuk, különösebb eladósodottság nélkül. Ha csak egy 4-5 évvel hamarabb kezdek én is dolgozni, akkor simán én is lehetnék ők. Frusztráló, hogy pont "pár évvel maradtam le", így meg a legjobb éveim azzal telnek, hogy nézem, ahogy évről évre drágulnak az ingatlanok és kb az egyetlen opcióm lenne, hogy felveszem a csok-ot és elkezdek versenyt futni az idővel a gyerek-kérdésben (és nem aggódok olyan "apróságokon", hogy velem is az történik, mint több fiatal ismerősömmel, hogy évek óta nem sikerül a gyerek).
Nagyon szép kilátások.
@zabalint
Igen, emiatt még konzervatív is az ingatlanár index.
@peetki
Kezdjük ott, hogy aki szegény nem kap hitelt, tehát logikailag hibás az állításod. Egyébként nézd meg mennyi hitele van Musknak, Bezosnak és társainak. Gyakorlatilag hitelből élnek, aminek a fedezetét a részvényeik képezik.
Arra esetleg tud valaki magyarázatot adni hogy a banki a betétekre miért nem emelik a kamatot? (0,1% továbbra is sok helyen)
@kritizator
Nem tudom ezt miből vezetted le, de évek óta nem nézek TV-t pláne nem M1-et. Fizikailag fájdalmas ami ott van (a best of videókat azért youtube-on megnézem néha).
Ha legközelebb pontos akarsz lenni, akkor jegyezd meg hogy Gyurcsányék adták be a törvényjavaslatot, viszont Bajnai miniszterelnöksége (2009.04.14-2010.05.29) idején szavazta meg a parlament (2009.05.11-én).
@peetki
Ez ennyire nem egyszerű.
Tegyük fel,hogy akartál volna építeni valamit a kertbe 2017. év elején.
Egy filléred sincs,de akkori áron (anyag+munka) mondjuk 1 000 000 Ft-ba került volna.
Ha felveszel egy hitelt 5 évre, 6,5%-os kamattal (személyi kölcsön!) akkor kb. 19 570Ft törlesztővel 5 év alatt kifizetsz rá 1 174 000Ft-ot.
Ha gyűjtöttél volna ugyanúgy havi 19 570Ft-ot,tegyük fel 5% kamatra (ez is sok) akkor lenne ma kb. 1 330 000 Ft-ot.
Látszólag nyertél ~126 000Ftot.
Igen ám,DE ma ugyanaz az építmény 1 500 000, de inkább 2 000 000 Ft-ba kerül...
Még mindig ott tartunk(nem sokáig),hogy elérhető olyan személyi kölcsön,ami bizonyos beruházásokra (építkezés,felújítás és hasonlók) sokkal jobb választás,mint gyűjtögetni rá,ugyanis még a (valódi) alap inflációnál is jobb a kamatuk,az építőipari inflációhoz képest meg egyenesen csodás! (100% fa áremelés,ugye)
Szóval nem egyszerű.
De egyébként is erősen ott tartunk még ma is - holnap már nem biztos - hogy
1.) a lakásárak annyira emelkedtek az elmúlt években, hogy aki összegyűjtött havonta annyit, amennyi a törlesztője lett volna, az inkább távolabb került a lakástól mint közelebb, ráadásul még fizetett albérletet is.
2.) akkora infláció lett a Covid miatt, hogy igazából a törlesztők reálértékben brutálisat estek. Ez idén még fokozódik, sőt, ha pechünk (vagy szerencsénk?) lesz, akkor ugrásszerűen fog inflálódni. Ehhez persze kell(ene) egy inflációt legalább követő fizetés.
3.) tényleg olyan áremelkedések vannak részterületeken, hogy a személyi kölcsön is jobb döntés (lett volna - most már nem biztos 🙂 ) mint a takarékoskodás. Egy új Dacia ma 4 000 000 Ft-tól indul, 1 éve 2 500 000Ft volt. Persze nem ugyanaz a kettő autó, de ezzel együtt még a használt ára is nőtt, hasonló nagyságrendben. (50-75%, 2 év alatt!)
@peetki szeretem amikor emberek kiragadnak szamukra "hasznos" reszeket a kontextusbol es szabalyokat gyartanak belole. Esetedben (az a megerzesem):
Hitel = nincs penzed ezert kell hitel.
De ha egy picit is vegiggondolnad amit mar tobben is irtak hogy az valoban nem "gazdag" akinek a hitelosszege es megtakaritasi osszege megkozeliti egymast avagy nagyon-nagyon tul mutat a hitel javara. Ebben igazad van, ott latszat gazdagsagrol van szo.
Viszont teljesen mindegy milyen matekot fogsz hasznalni ha veszel 2 embert akinek van 50M forintja es vesznek lakast 20M-ert, az egyik keszpenz a masik 20% onero es 4% kamat majd fogja es lekotik a maradekot, akkor az egyiknek 30M kamatozik a masiknak meg 46M. (Tegyuk fel az egyszeruseg kedveert h az albi es torleszto osszege egyezik)
Ki is lesz gazdagabb? 🙂
Ezert gazdagodnak az igazi gazdagok a sajat penzuket
- nem koltik
- kamatos kamatra lekotik
+1 ahhoz, hogy most mar en is kivancsi vagyok, mi lesz a magyar ingatlanpiaccal nagyon-nagyon-nagyon hosszu tavon. Foleg, hogy a veszteseget leirtam, magam kis lakassal lefedeztem, huztam egy vonalat lelekben, hogy most vagyok nullan, stb.
Igy egyszeru emberkent ugy gondolom, hogy mig Parizsban, Munchenben vagy Amszterdamban mindig lesz eleg tanar, takarito, orvos es villanyszerelo, mert sose fogynak el a bevik, mindenki oda akar majd menni, addig ugyanerre Magyarorszaggal kapcsolatban mar nem feltetlenul vennek merget. A nagyon hosszu tavo trendekbe belerondithatnak ilyen aprosagok, mint hogy egy orszag folyamatosan pusztul
De a kovetkezo 1-5 evre en se tippelnek nagy csodat, ennyit az ingatlanpiac urai es a tulajdonosi reteg kremje siman "kitelel" nemi lobbival. (Mert naivitas azt gondolni, hogy veletlenul csorog a zseton mindig az epitoiparba, komoly lobbizas eredmenye ez.)
@max valóban a nálunk 5-10 évvel idősebbek jóval olcsóbb ingatlanárakat kellett, hogy megfizessenek, cserében ők pont a válságban kezdtek el dolgozni, ami miatt maga az elindulás volt nekik nehezebb. Persze igaz, hogy arányaiban jóval könnyebben tudtak saját lakást venni, mert mondjuk 2014-re értek abba az életszakaszba mint mondjuk én most (7 milliós panel vs 30 milliós panel), de ettől még azért van lehetőség most is. Minden generációnak megvan a maga keresztje.
A neheze a fiataloknak inkább majd most jön, ha a hitelek durván megdrágulnak, kivezetnek néhány támogatást, viszont az ingatlanárak nem fognak hamar csökkeni, mivel ez egy lassan reagáló piac.
@csizkek MNB nem osztja a velemenyed az inflacio alakulasarol...
Tulajdonlas "kokemeny" koltsege a vagyonszerzesi adora gondolsz? Amortizacio?
"Hosszu tavon masok a szamok": szorakoztass lecci szamokkal es par hivatkozassal vagy szamitassal ami alatamasztja a dolgot 😉
Az inflacio no az ingatlan arak meg csokkennek? Leszamitva az extrem eseteket 5 eves periodusban nem vagy minimalisan koveti le az ingatlan piac az inflaciot de idovel igen... g7.hu/penz/20200930/ingatlanbefektetes-vedomaszk-az-inflacio-ellen/
Es a vitat elkerulendo:
- kivedeni inflaciot nem azt jelenti hogy eladassal es befektetessel nem lehet tobbet keresni
De viszont nem kell utana adot fizetned hacsak nem TBSZre rakod 5 evre s vallalod h addig jobban keresel mint az inflacio + ingatlanar novekedes (ha van)
Mukodhet...a kerdes h ki mit szeretne mennyi munkaert es mit kockaztat 🙂
Folyt.
Folyt.
@csizkek
Google-el keress diagramot inflacio es lakaspiaci arakrol, rakd egymas melle es nezd a hasonlosagot...vannak kilengesek itt-ott de semmi hosszutavon... 😉
Szuper, hogy egy gazdasági blogon ismét szimplán a gazdaságról esik szó. Semmi politika és ez így van jól! Keep it that way!