Lakáskiadás kockázata a jog oldaláról
Barnabás (akinek szokás szerint nem ez az igazi neve) egyetemen oktat jogot. A felvetett pénzügyi kérdések mellett kialakult vitákról és azoktól függetlenül is az a véleménye, hogy az embereket legalább annyira kellene a jog alapjaira, mint a pénzügy alapjaira oktatni.
Ezért felajánlotta, hogy ír a blogba mindenkit érintő kérdésekről, amit örömmel elfogadtam, főleg hogy a jogi témák érintik a pénzügyeket is, mint például a mostani téma, a lakáskiadással kapcsolatos jogi tudnivalók.
(Ha szeretnél további írásokat Barnabástól, bátorítsd a hozzászólásokban és esetleg adj tippeket neki, miről szeretnél még hallani.)
A lakáskiadás megtérüléséről nemrég írtam (A lakásvásárlás mint befektetés). A lakáskiadás egyáltalán nem kockázatmentes befektetés, az egyik legnagyobb kockázat, hogy a beköltöző bérlő nem hogy nem fizet, de még ki sem akar költözni.
A magyar jog ebben a tekintetben egész egyszerűen beteg és el van tévedve, a jogcím nélküli, nem fizető valamikori bérlőt, illetve egyszerűen fogalmazva ingyenélő csalót védi a tulajdonossal szemben. A tulajdonosnak semmilyen joga nincs egy rosszhiszemű ingatlanbitorlóval szemben, mert őt büntetik, ha a tulajdonát szeretné visszakapni. Egyetlen utólagos lehetősége az akár évekig tartó pereskedés a saját tulajdonáért.
De ez csak az én véleményem, átadom a szót Barnabásnak, aki jogi oldalról közelíti meg ezt a témát:
Sokszor látom a Kiszámoló blogon, hogy legalább annyira hiányzik az oktatásból az alapvető jogi ismeretek közvetítése, mint a pénzügyeké. Elég csak abba belegondolni, hogy hányan gondolják megoldásnak, hogy nem vesznek át egy ajánlott levelet – abból baj nem lehet -, aztán a végrehajtót fenyegetik, hogy ők nem tartoztak és senki sem értesítette őket.
A lakás mint befektetés bejegyzésben nemrégiben felvetődött több hasznos gondolat arra vonatkozóan, hogy mivel lehet minimalizálni a kockázatot arra az esetre, ha a bérlő nem akar kiköltözni. Erről szól ez az írás.
A lakásbérleti szerződést a vonatkozó rendelkezések szerint írásba kell foglalni – ezt külön rendelkezés nélkül is érdemes megtenni minden szerződésnél, hogy valamilyen nyoma maradjon, és ne emlékezzen mindenki másképp a szerződés tartalmára. „Két tanú” vagy ügyvédi ellenjegyzés nem szükséges a szerződés létrejöttéhez, de megkönnyíti a bizonyítást egy esetleges jogvitában, ettől ugyanis ún. teljes bizonyító erejű magánokirat lesz a szerződés, ami azt jelenti hogy az abban foglaltakat valósnak fogadja el a bíróság/hatóság – természetesen lehet ez ellen bizonyítani, de erősebb a bizonyító ereje, mint egy egyszerű okiratnak.
Ha két tanú is közreműködik a szerződésnél, akkor a tanúk lakóhelyét is fel kell tüntetni a szerződésben (a tanúkra vonatkozóan tehát 3 elemet kell tartalmaznia: olvasható név, aláírás, cím).
Közkeletű tévedés, hogy a tanúk személyi igazolvány számát is fel kell tüntetni, ez azonban nincs így– én kifejezetten le is szoktam beszélni erről mindenkit, ugyanis a személyi igazolvány szám relatíve sűrűn változhat (lejárhat, elveszhet, ellophatják az iratot), így csak eggyel több probléma forrása lesz, hogy nem stimmel a szám.
A jogilag legbiztosabb megoldás a közjegyzői okiratba foglalás. A közjegyzői okiratnak két nagy előnye van: a meg nem fizetett bérleti díj nagyon rövid idő alatt behajtható, a lakás kb. 3 hónapon belül kiüríthető – ez összehasonlíthatatlanul rövidebb a peres eljárás kb. 1 éves idejével szemben. A közokiratot ugyanis a közjegyző ún. „végrehajtási záradékkal” látja el felmondás esetén, a záradékolt okirat pedig közvetlenül végrehajtható. Fontos, hogy ilyenkor mind a felszólítást, mind a felmondást közjegyző előtt kell intézni.
Mit jelent ez időben és a gyakorlatban? Pl. ha a bérlő nem fizet, a következményekre való figyelmeztetéssel (hogy a szerződést felmondjuk) fel kell szólítani a fizetésre, amennyiben ennek átvétele után 8 napon belül nem fizet, a szerződés felmondható 8 napon belül. A szerződést a hónap tizenötödik napjáig a következő hónap végére lehet felmondani. Látható, hogy (ha összeadjuk a határidőket) a bérleti díj esedékességétől függően kettő vagy három hónapon belül végrehajtható okirathoz jutunk.
Összehasonlításképp, ha a pert választjuk (idézet a polgári perrendtartásból): A tárgyalást […] úgy kell kitűzni, hogy az első tárgyalási nap a keresetlevélnek a bírósághoz érkezését követően legkésőbb négy hónapon belül megtartható legyen.
A fenti rendelkezések a határozatlan időre kötött szerződésekre vonatkoznak, a határozott időre kötött szerződéseknél lényegében azonos a logika, a folyamat némileg gyorsabb, de számolni kell a gyakrabban felmerülő közjegyzői költségekkel.
Hangsúlyozottan nem állítom, hogy közjegyzői okiratba „kell” foglalni a szerződéseket! A közokiratba foglalás egy lehetőség, mérlegelni kell hogy szükségünk van-e arra, hogy az ingatlant relatíve gyorsan kiürítsük, várható-e hogy problémás lesz a bérlő (pl. egy Erasmusos egyetemista úgyis hamarabb visszamegy az anyaországába, mint hogy probléma legyen abból, hogy nem hagyja el a lakást), illetve a költségek arányban állnak-e az elérhető haszonnal – egy 50 ezres bérleti szerződés közokiratba foglalása kb. 30 ezer Ft.
Ha nincs szükség az okiratra, akkor minden alkalommal „kidobott pénz”, ha szükség van rá, akkor minden költsége ellenére – ami nem lesz kevés –mindenféleképpen olcsóbb, mint egy per. Az egésznek az a kulcsa, hogy mérlegelni kell: megéri-e a befektetés az ezzel járó nyugalmat, még akkor is, ha egy alkalommal sem lesz szükség az ez alapján történő végrehajtásra.
Árnyalja a képet továbbá, hogy a lakás kiürítésére nincs mód december 1-jétől március 1-jéig terjedő időszakban, ha a bérlőnk természetes személy, azaz ember (erről a bírósági végrehajtásról szóló törvény rendelkezik), ez az ún. kilakoltatási moratórium, így ha magától nem költözik el a bérlőnk, hatósági kényszerrel nem tehetjük ki onnan. Ezt azzal lehet elkerülni, ha a szerződésben vagy egyoldalú nyilatkozattal valaki (optimális ha a bérlő rokonai közül valaki) ad egy ún befogadó nyilatkozatot, hogy a bérlet megszűnése után szükség esetén elhelyezi a bérlőt – így a lakás a fenti időszakban is kiüríthető. Ha nem közokiratot választunk, és várható hogy problémás lesz a kiköltöztetés, akkor – határozott időre szóló bérleti szerződésnél – a kiürítés iránti pert egyébként megindíthatjuk már a szerződés lejárta előtt is – ezzel is lehet időt spórolni.
Amit ne tegyünk, mert többet árt, mint használ: ne próbáljuk meg erőszakkal kirakni a bérlőt, ebből sokkal több problémánk lesz a későbbiekben, mintha még elhasználna 30 m3 gázt. A következmények lehetnek büntetőjogiak (testi sértés, kényszerítés, önbíráskodás, stb. a fellépéstől függően), polgári jogiak (főként kártérítés), közigazgatási jogiak (főként bírság). Ne kapcsoljuk le az áramot, vizet, gázt, mert a jegyzőtől néhány nap alatt birtokvédelmet fog kérni és meg is fogja kapni – itt nem számít, hogy fizeti-e a rezsit vagy nem!
Hogy érdemes-e átíratni a bérlő nevére az órákat, arról megoszlanak a vélemények, egy külön posztot is megérne, ezért most nem foglalkozom vele. Viszont ezzel kapcsolatban egy tanács: sok közműszolgáltató egyébként teljesen jogszerűtlenül, a gazdasági erejével visszaélve addig nem hajlandó átírni/visszakötni az órákat amíg fennáll a korábbi tulajdonos (mérőóra szerinti jogosult) tartozása, ennek azonban semmi jogalapja nincs, arra alapoznak, hogy úgyis fizet az új tulajdonos, mikor kimennek elvágni a gázcsövet az utcán. Amennyiben egy szolgáltató ezzel fenyegetőzik, azonnal érdemes a Nemzeti Fogyasztóvédelmi Hatósághoz és a Magyar Energetikai és Közmű-szabályozási Hivatalhoz fordulni.
Még egy dolog, ami a bérlő kirakásával kapcsolatos – és megint csak rengeteg a félreértés és félretájékoztatás ezzel kapcsolatban: az, hogy a bérlő bejelentkezik állandó vagy ideiglenes lakcímre egy ingatlanba, az nem jelenti azt, hogy jogosult is ott lakni. A bejelentkezés ugyanis egy közigazgatási aktus, a béreli jogviszony pedig egy magánjogi kötelem (szerződés). Az ott lakás joga csak magánjogi kötelemből származhat, így ha nincs bérleti (vagy más használatra jogosító) szerződése, akkor nem jogosult ott lakni, akkor sem ha oda van bejelentve; fordítva is igaz, attól még hogy nincs oda bejelentkezve, jogosult ott lakni, ha van szerződése. Rendőrök is rendszeresen nem, vagy rosszul szokták tudni (viszont azt nagyon határozottan), mikor kihívják őket egy be-nem engedéses történethez, de ez attól még nincs úgy.
Jelen írás tájékoztató jellegű, nem kimerítő. Jogi tanácsadásnak nem minősül, azt nem is pótolhatja.
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, három-négy hetenként indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.
Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.
Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Ez tetszik a legjobban, tipikus jogász duma. :DD
A másik oldalról is meg lehetne nézni, hogy mint albérlő mire figyeljen az ember?
Mi is így jártunk a házvételnél. Megvettünk egy bejelentkezett lakót is. Amikor hivatalos papírt kapott a címünkre, akkor derült ki. (Szerb állampolgár volt, kellett neki egy magyar lakhely is, ügyek intézéséhez.) Mindenki azzal ijesztgetett, hogy most bármikor bejöhet hozzánk. Szerencsére nincs így, ahogy olvasom a posztban, de akkor mi ezt még nem tudtuk. Felhívtuk a régi tulajt, ő szólt neki, egy szó nélkül “kijelentkezett”, úgyhogy nem történt semmi probléma.
Szerződés megír, foglaló odaad, a beköltözés napja közeledtével halogatás, hogy később tudja odaadni a kulcsokat, még később köv héten éstb éstb, majd amikor a pénzt kértem, akkor ismét időkérés és fél év múlva a rendőrség nyomozás alatt kiderült, hogy min5emberrel játszotta el… évek kérdése mire pénzéhez jut a szerencsétlen albérlő…
Szóval a korrektség kedvéért, a másik oldalt is meg kellene vizsgálni. 🙂
1. Van jogi lehetőség arra, hogy a bérleti szerződésben a bérlő nemfizetés esetére előzetesen lemondjon a birtokvédelem kérés lehetőségéről?
2. Mint bérbeadó kiköthetem a bérleti szerződésben, hogy a nemfizetéssel történő szerződés megszűnés esetén A, a lakás ajtózárját kicserélhessem, B, a lakásban talált javak lefoglalásából a tartozást kiegyenlítsem?
Nyilván a kettes pont egy részhalmaza az egyesnek. Az is nyilvánvaló számomra, hogy ha nincsenek benne a szerződésben 2. pontban körülírt lehetőségek, akkor a bérlő magánlaksértés jogcímén akár fel is jelenthet. De ha benne van a szerződésben, azaz ehhez előzetesen hozzájárult, akkor mi a helyzet?
Előre is köszönöm!
Amit régóta szeretnék tudni, de nem derült ki belőle nekem: ha közjegyzői okiratba foglalt szerződésben csak a bérleti díjat módosítjuk (ez évente azért reális), újra a közjegyző elé kell járulni és őt gazdagítani?
Nagyon hasznosnak találtam.
Milyen jó lett volna ezt akkor olvasni, amikor azért nem vettünk meg egy házat, mert az előző tulaj gáztartozását ki akarták velünk fizettetni 🙁 Mindezt “profi” ingatlanosok 🙁
Amit en szivesen olvasnek a temaban:
– Tehetunk-e valamit azert( elore vagy utolag ), hogy konnyebben behajthato legyen a tartozas? (Nyilvan olyanon, aki esetleg tud is fizetni )
– Errol a merooraatirasrol irhatnal, mert engem ugy tajekoztattak, hogy nem eri meg.
Nem kötök szerződést, hanem szóban megegyezünk. Lefizet 2 hó’ kauciót, és természetesen az első havi lakbért is előre. Ha probléma lenne, akkor pedig mondhatom azt, hogy betörtek az üresen álló lakásomba és önkéntes lakásfoglalók… A 2 hónap kaució talán elég arra, hogy kirakjam őket és kb. nullára jöjjek ki. Vélemény?
A fenti esetet továbbgondolva.. Kilesem, hogy mikor nincsenek otthon, behatolok, zárat cserélek a cuccait pedig kirakom a folyosóra..
Ez utóbbitól gondolom égnek áll a haja Barnabásnak, pedig egy ismerősöm megcsinálta. Működött.
Azt gondolom érdemes mindent bevetni, ha ilyen impotens a törvényhozás.
Még egy extrém dolog: Ha pl. zárat cserél, és nem enged be.. Minden este baltával betöröm a saját ajtóm és lelépek.. Így ajtó nélkül eléggé kényelmetlen lehet elni gondolom.. 🙂
Kölcsönadás/nemfizetés magánszemélyek között engem is érdekelne.
Támaindító javaslataim, ami még a pénzügyeket érinti és sokakat érdekelhet:
öröklés, köteles rész, lemondás, kitagadás, ajándék visszakérés, “méltatlanná vált”, stb…
elmu.hu/#!/lakossagi-ugyfelek/ajanlataink/elorefizetos-mero-program
delmagyar.hu/mako_hirek/kikapcsolas_helyett_elorefizetos_villany-es_gazora/2315845/
pecsistop.hu/regio/hodit-az-egyenlegfeltoltos-vizora-megszivhatjak-a-buveszkedok/1208849/
Kíváncsi lennék Barnabás álláspontjára ezekkel kapcsolatban.
Én egy nagyon egyszerű, és mindenkit érdeklő dologról szeretnék egy nagyon alapos, és mindenre kiterjedő szájbarágót: fogyasztói jog.
Sajnos az új PTK olvashatatlan.
Köszönettel:
Jenő
Egyre kevesebb kedvem van ebbe fektetni pedig régi álmom.
🙂
Amikor mi visszaadtuk az albérletet, a főbérlő csak állt tátott szájjal és megkérdezte, hogy biztos itt laktunk 3 és fél évig?
Mondom igen, csak épp kiglancoltuk olyan állapotba ahogy átvettük, mert mi megfelelő nevelést kaptunk és máséra jobban vigyázunk mint a sajátunkra, meg is jegyezte, hogy ilyen jó bérlői még sohasem voltak.
Én a magam részéről nagyon szívesen fogadnék még sok-sok ilyen jellegű írást, ami érinti a pénzügyek jogi vonatkozásait, de akár egyéb “jogi ismereteket” is, amik a mindennapi életben jöhetnek jól, gondolok itt akár a leghétköznapibb helyzetek jogi “hátterére”.
Innentől kezdve azt kell vizsgálni, hogy hogyan lehetne előre megállapítani, hogy ki a problémás bérlő. Mert ha egy ilyen beesik – ahogy kivettem az írásból – már nincs sok esély.
1. Ajánlott levél. Úgy kell támadni, hogy a Posta bizonyítsa be, hogy bedobta az értesítést. Nem fog sikerülni nekik.
2. Lakáskiadás: kimaradt egy nagyon fontos rész, a 18 év alatti bérlők helyzete, ezeket ugyanis nincs az az isten, aki kirakja a lakásból. (Nagyon sokan ezzel operálnak).
Egyébként a jogi helyzet sajnos tényleg borzasztó, ez bizalmi üzletág, vagy bejön, vagy nem.
Szoval a lakasberlokkel (is) oriasi kitolas a tulzott vedelem a bitorlok reszere.
Viszont itt en egy jo nagy piaci rest latok, nyugaton vannak erre biztositok. A tulajdonos kot egy biztositast, a lakber x (jellemzoen 1-10) %-aert. Ha a berlo barmilyen okbol(!) nem fizetne egy honapon tul, a biztosito fizeti a lakbert a tulajdonosnak, es magara vallalja az egesz jogi kipaterolasi hercehurcat annak koltsegeivel egyetemben.
Persze a biztositoknak is vannak felteteleik, a leghirhedtebb hogy a berlo netto jovedelme tobb mint haromszorosa kell legyen a lakbernek es allando, hatarozatlan ideju munkaviszonybol kell szarmazzon.
Számoljunk: Ha feketén adod ki, akkor kapsz a lakásért X forintot. Általában ez az összeg, ami mellett megéri a kiadás, van reálhozam.
Ha mindent szabályosan csinálsz, és a fenti megelőzéseket is végrehajtod, a bevétel durván a 40 %-át elbukod. Amivel a gyakorlatban bukóra jön ki.
Eddig nem volt gond egy bérlővel sem, de ha lenne, azonnal kiderül és gyorsabban lehet intézkedni, tartozást felhalmozni is nehezebben tud.
Nem tudjátok előre beleírni az emelés mértékét? Az én (német) bérleti szerződésemben 6 évre előre le van írva, hogy mikor mennyit fizetek a lakásért…
Engedjétek meg,hogy leírjam én miképp járok el.Tanulván a múltból,amikor már megégettem magam,és higgyétek el senkinek se kívánom.
Amikor albérletet adsz ki erre figyelj.
Csak olyan jöjjön megnézni eleve a lakást,akivel közlöd,hogy hozzon magával 3hónapnyi banki kimutatást,hogy ő kinél dolgozik és mennyit keres.
Mindig hangsúlyozd,hogy nem holnap holnapután fog tudni beköltözni,hanem tárgyhó kezdete.Azt is úgy,hogy 2hónap kaució,és aktuális havi tárgyhó összeg.
Alaphangon elmü töltős óra van fenn,ha áramot szeretne töltenie kell előre,olyan ez mint a benzinkút.
Sajnos a főgáz és a vízművek egyenlőre nem rendelkezik ilyen technológiával.Csak az Orkok kapnak előre fizetős gázórát mi középföldiek nem.Körbejártam a dolgot.
De van lehetőség külön díj elennében szerződni a főgázzal:az 150.000.-ft az előre fizetős ami a tulajt terheli.Folyt köv.
Kérjél facebook profilt,nézdd meg a profilját,képeket,stb,abból is tudsz szűrni,hidd el.
Aki azonnal tud költözni azzal ne kezdjél ott valami bűzlik.Aki rendezett az ki tudja várni vagy eleve már sokkal hamarabb elkezdi az albérlet keresést és ő maga jelezni fogja,hogy mikor tudna ténylegesen költözni.
Ne engedd az órákat a nevére írni,te diktáljál neten te fizessd be és amikor mész a havi bérletért beszeded a rezsi pénzt is.
A szerződésbe foglald bele,hogy kulcsot megtartasz esetleges ő elutazik és csőtörés történik jogodban áll bemenni,hisz a a Balatonon nyaral.Ezzel megfogod a jogi lehetőségét,hogy bemehess a lakásba.
És legfőképp jó emberismerőnek kell lenned.
Aztán kezdi másnál a következő hónapban.
Egyszerű a felállás: a bérlő joggal tartózkodik a lakásomban a szerződés végéig. Ha nem ad okot arra hogy kirakat, nem rakhatom ki, csak közös megegyezéssel.
Azonban aki nem fizet, az nem bérlő, hanem illegálisan korlátozza a magántulajdonomhoz való jogomat, ráadásul rosszhiszeműen.
Az ilyet ki kellene csapni egy héten belül. Mi az, hogy ő van birtokon belül??? Az az én birtokom.
15 nap alatt le kellene egy ilyen pert zavarni. Fizet? Nem. Övé az ingatlan? Nem. Akkor van joga ott tartózkodni? Nincs. Ennyi.
Ha szerinted nem beteg az, hogy az illegális lakásfoglaló élvez előnyt a jogos tulajdonossal szemben, arra nem tudok mit mondani.
Legyen vége egy pernek tizenöt napon belül? Jó. De akkor minden pernek legyen vége tizenöt napon belül. Miért pont a lakáskiadókat vegyék előre a bíróságok? Az üzleti világ más területei miért nem ilyen fontosak?
Valamit ki kellene találni a helyzetre, mert sajnos nagyon sok bérlő szándékosan visszaél a jelenlegi szabályozással, és pontosan tudja, hogy bármivel tudja zsarolni a bérbeadót, mert az évekig nem teheti ki jogszerűen. Valószínűleg ennek a helyzetnek is komoly szerepe van abban, hogy itthon nagyon drága az albérlet a lakásárakhoz képest – amik viszont rendkívül alacsonyak.
Valamit ki kellene találni, mert a rossz jogi környezet a reálgazdaságnak is árt.
Aki igy csinalja, annak nagyon-nagyon sok munkaja van a berbeadassal ( havi 2 ora munka mar sok szerintem), igy biztos nem eri meg. En leggyakrabban 3-4 havonta mennek a lakasba ( persze az idealis az, ha csak a kovetkezo berlonek kell megmutatnom ), hiszen a bankba se megyek minden honapban, hogy lekossem a penzem.
Amugy a rosszhiszemu berlotol ez se ved, mert kb 1 delutan alatt annyira leamortizalhatja a lakasodat, hogy a javitas koltsege siman elvigyen 1 evnyi nemfizetest…
En azon gondolkozom, hogy legkozelebb kerek kezest a berbeadashoz, es akkor mason is behajthato lehet a tartozas. Vagy ez tevut?
A cikkből hiányzik egy nagyon fontos jogi eszköz, amivel élni tud a bérbeadó, ha a bérlő nem megy el. Nemperes eljárásban történő lakáskiürítés folyamata létező joggyakorlat. Furcsa, hogy egy szót sem olvasni ebben a cikkben.
Nagyon hasznos, hiánypótló írás.
Szívesen olvasnék még a következőkről:
– gépjármű vásárlással kapcsolatos jogi ügyek
– fogyaztói jogok
– gépjármű baleset esetén a jogi, biztosítási ügyek buktatói
– hagyatéki jogi ügyek
Remélem Barnabás kedvet kap a sok pozitív visszajelzés láttán. 🙂