Lakásvásárlás mint befektetés

Hirtelen nagyon felkapott téma lett a befektetés célú ingatlanvásárlás, ez meglátszik a postaládám telítettségén is. Ezért inkább írtam egy cikket és csináltam egy kalkulátort, amivel kiszámolhatod, mennyiért kell kiadnod a lakásodat, hogy megérje megvenni befektetési céllal. (Vagy megtartani a régi lakásodat ugyanezen okból.)

Néhány gondolat elöljáróban: A mostani ingatlanpiaci fellendülés hamar ki fog fulladni szerintem. Most egyrészt azok vásárolnak, akiknek van készpénzük lakást venni és nem akarják a bankban tartani a pénzt. Ez nem olyan rengeteg ember.

Többen elkövetik azt a hibát, hogy megnézik, hogy most mennyi a banki kamat, ezért hoznak egy 20 évre szóló befektetési döntést ez alapján. Nem túl bölcs dolog ez az egy pillanatnyi adat alapján ekkora döntést meghozni. (Ne értsd félre: lehet jó döntés az ingatlanvásárlás, de nem azért, mert éppen most alacsonyak a banki kamatok.)

A másik vásárlói réteg, akik valami nagy csodára vártak, esetleg az árak további esésére, vagy egy hiper-szuper szocpolra. Rájöttek, hogy kár tovább várni. Ők, a halasztott vásárlók is hamar ki fognak futni.

A devizahiteles bedőlt lakások még mindig ott vannak a piacon és még mindig nem borultak a piacra a teljes valójukban. Ez erős túlkínálatot fog okozni egy-két éven belül.

Ennyi bevezető után, nézzük, hogyan használd a kalkulátort.

Először írd be a lakás vételárát. De itt még ne állj meg, mert biztos, hogy valamennyit rá kell költened. (Kifestés, egyéb felújítás, bebútorozás, stb. Ha már van benne bútor, saccold meg, mennyit ér most.)

Írd be a vagyonszerzési illeték és az ügyvéd munkadíjának a mértékét. Az ingatlanügynököt is te fizeted, vagy eladásnál, vagy vételnél. (Már meglévő régi lakásnál ezek a költségek logikusan nem számítanak.)

A pénzedet fektetheted másba is, mint lakás. A másik lehetőség mennyit hoz az infláció felett? Írd be azt is. (Most a prémium állampapír kvázi kockázatmentesen infláció felett 4%-ot fizet évente. Ha nem tudsz jobbat, használd ezt.)

A lakáskiadás egyáltalán nem kockázatmentes. (Nincs bérlő, nem fizet a bérlő és még ki sem tudod rakni, nem fizeti a rezsit, amikor üresen áll a lakás, te fizeted a rezsit, stb.) Ezen kívül dolgozni is kell vele, hajnal kettőkor van csőtörés és a többi. Ha elköltözik az autógyár Mexikóba, vagy az elektronikai összeszerelő üzem Malajziába, bezár az egyetemi tanszék vagy átköltözik egy másik városba, nagyot fognak esni az árak a környéken. De egy terület le is csúszhat bármikor, vagy a lakosság elöregedhet, esetleg Nyugatra költözik a jól kereső réteg, ami miatt eshetnek a bérleti díjak éppúgy, mint az ingatlanárak.

Ezek valós kockázatok, ezért egy ingatlannak többet kell hoznia, mint egy állampapírnak.

Ezen kívül nagyon illikvid befektetés. Akár egy vagy több évig is árulod, mire eladod a lakásod. Az árak esni is tudnak, akár sokat is, tehát komoly árfolyamkockázatod is van. Nem tudsz belőle részben kiszállni. Ha kell kétmillió forint, nem tudod eladni csak a kamrát. Ez sem mellette szól.

Tehát kockázatos a kiadás, az árfolyam is és az egyik leginkább illikvid formája a befektetésnek.

Ezért plusz hozamot kell hoznia a kockázatmentes értékpapírhoz képest. Mennyi legyen ez évente? Írd be a kalkulátorba. (Én évi 2-4%-nál biztos nem írnék kevesebbet.)

Mennyi a kamatadó? (TBSZ számlánál 0%) Mennyi az infláció mondjuk 10 éves átlagban?

Mennyivel drágulnak a lakások évente? (Hosszú távon az inflációval szoktak, ennél (sokkal) többel ne számolj.)

A lakáskiadás után illene adózni is, ennek mértéke az EHO miatt csúnyán megugrik évi 1 millió felett. Az adókulcsot írd be a kalkulátorba.

Akár tetszik, akár nem, a lakásod is öregszik. Sokkal többet ér egy 2010-ben épült ház, mint egy 1990-ben vagy 1970-ben épült. Ezt hívják amortizációnak. Ennek mértéke szerintem minimum évi 1-1,5%, de írj, amennyit jónak gondolsz.

A felújítás sem olcsó móka. Főleg nem akkor, amikor már csempét, csöveket, kazánt, ablakokat is kell majd cserélni. Ezért ne az első tíz évet nézd, hanem mondjuk 30 évet. Tehát írd be, mennyi lesz átlagosan 10 évente a felújítás költsége.

Az üzemeltetés költsége is téged terhel. (Elromlott a hűtő, vagy a mosógép, eldugult a lefolyó, tönkrement a zár, elrepedt a kád, stb.) Évente ez mennyibe kerülhet?

A statisztikák szerint az átlagingatlan másfél évente legalább egy hónapot üresen áll és ha ügynök hozza az új lakót, az is elkér egy havi bérleti díjat. Ezért évi 10 hónap bevétellel szoktak számolni. Ha te nem így gondolod, írd át.

Van kiadásod a lakásbérlés miatt. El kell menni beszedni a pénzt, befizetni a csekkeket, szerelőnek telefonálgatni, stb. Ennek költségét mennyire becsülöd egy hónapban?

A te városodban kell fizetned ingatlanadót? Ha igen, írd be azt is.

Már készen is vagy, a kalkulátor megmondja, mennyiért kell(ene) kiadnod a lakást, hogy jó befektetés legyen. Számol az értéknövekedéssel is.

(Azzal nem is számolok, hogy hitelből vennél lakást befektetési céllal, mert ha olvasod a blogot, már rájöttél, hogy olyat nem csinálunk.)

Még egyszer: ez egy kalkulátor, vagyis használd a saját számaidat, ne a beírtakon agyaljál.

Készen vagy? Akkor itt találod a kalkulátort: lakáskiadáskalkulátor

A kalkulátort használhatod fordítva is: játssz a számokkal, hogy mennyit fog hozni a lakás, ha csak 70 ezerért tudod kiadni, vagy mennyivel kell emelkednie az ingatlanáraknak, hogy még így is megérje.

Szeretném mindenki figyelmét felhívni arra, hogy a cikk nem arról szól, hogy ne vegyél ingatlant befektetési célból. Mindössze annyi a mondanivalója, hogy az ingatlant is vizsgáld meg megtérülés, költségek és kockázat szempontjából. Ha ezek után megfelelő a hozam, vágj bele, ha nem, gondold át még egyszer.

Lehet, hogy egy 30 milliós ingatlan ezer euróért kiadva megéri, egy 14 milliós 70 ezer forintért nem. Ezt segít eldönteni a kalkulátor, semmi mást.

Ha a kérdést a másik oldalról közelítenéd meg, hogy lakást vegyél-e vagy béreljél, arra is már csináltam kalkulátort, azt ebben a cikkben találod: Lakásbérlés vagy vásárlás?

Használjátok egészséggel.

Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, gyere el az Akadémiára, három-négy hetenként indul a következő. Csekély 25 ezer forintért hat alkalom alatt megtanulsz mindent a pénzügyekről, amit alapfokon tudnod kellene.

Valódi pénzügyi tanácsadásra van szükséged, eleged van már az ügynökökből? Kattints a linkre további információért.

Ha szeretnéd tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelölj be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en

Share

224 hozzászólás

  • Karcsibácsi

    Ha már ingatlankiadás, akkor inkább garázst.

  • Att

    @Kiszamolo,

    És 0 kamatok miatt kialakulóban lévő eszközár buborékról mi a véleményed?
    Ez megnyomhatja az árakat is, rv. és ingatlan tekintetében is.

  • Nagy Attila

    Pont jokor jott ez a kalkulator, lakasvasarlason gondolkozom (kiadni). Igazabol hasznos, de sajnos a legtobb parametert becsulni sem lehet: mennyi a raforditas 10 ev tavlataban? Nagy elteresek lehetnek… A nagy kockazat a berlo, aki otthagyhat tobb szazezer ft adossagot, es ez sem becsulheto elore. Ugy mondanam, hogy nagy a szoras a hozam tekinteteben….ami bizony rovid tavon negativ is lehet…

    mas:
    Lehetne kicsit tobb cikk a lakas-kiadasrol:)
    Peldaul erdekelne, hogy Budapesten, melyik reszen erdemes venni, hol mennyi a lakasar es mennyi a berleti dij…
    belvaros vs. kintebb levo, de meg metrokozeli helyek? Melyik a jobb?
    nagyobb osszegbol (100M) mit erdemes venni? Letezik apartmanhaz, ami egyutt elado?

  • Kiszamolo

    //kiszamolo.hu/a-garazs-mint-befektetes/

  • Szabolcs

    Köszi szépen, Miklós! 🙂

  • gombócné mara

    ” Sokkal többet ér egy 2010-ben épült ház, mint egy 1990-ben vagy 1970-ben épült.” – ez nem így van, a környék sokkal fontosabb árszegmentáló tényező. éppen hogy csökkent az újépítésű lakások iránti érdeklődés az egyre közismertebben gyenge általános kivitelezési minőség, illetve a helyi közös-képviselő maffiák tevékenysége miatt. (nem szolgáltatókkal szerződsz, azt számláz ki rezsinek a közös képviselet, amit akar).

    a másik egy friss tapasztalatom: Budapesten lakható állapotban lévő, 100.000 forint havi díj alatt kínált ingatlant egy fél délután alatt ki lehet adni.

    a harmadik: ingatlant akkor és CSAK AKKOR szabad befektetésnek vásárolni (ahogy Miklós is írja), ha az a pénz praktikusan nem kell.

  • Kiszamolo

    Az sem bonyolult, hogy beírod a kalkulátorba, hogy szerinted mennyivel hoz többet, mint az infláció és tádám megkapod azt a számot amit akartál.

    Egyébként ugyanez miért nem igaz mondjuk a részvényekre? Szerinted van egy alulértékelt részvény és megveszed, keresel rajta 30%-ot. Tehát?

    Ja, a hozzászólások 99,8%-át be szoktam engedni, vagy még annál is többet. Ha a tiéd sokszor fennakad a szűrőn, akkor annak nyilván oka van…

  • Kiszamolo

    Direkt házat írtam és nem lakást, noha előtte végig lakásról volt szó a cikkben, ha észrevetted. 🙂

  • Uff

    Nagyon jó hogy a kockázatokra felhívod a figyelmet, de azért lehet lakásvételt is ésszel csinálni. Akár hitelre is. De nagyon-nagyon alaposan körbejárva, egyfajta fundamentális és technikai megközelítést alkamazva (mint a részvényekénél, stb.).
    Vagy ha már állampapirokat vesszük alternatívának, érdemes figyelembe venni, hogy bukó ott is lehet. Például államcsőd.
    Ezt nem vitaindítónak szántom. Az üzenet jó, hogy alaposnak kell lenni, akármibe vágsz bele. Nagyon! De ettől lehet a lakásbusiness is jó befektetés. Persze nem mindenkinek. Ahogy az állampapirokkal való kereskedés sem az.
    Kockázat nélkül viszont nincs magasabb hozam, és kockázat nélkül nincs siker sem.
    Az évi EHO limit kerülhető, ha mondjuk kis lakáskat veszel és szépen a családtagjaid nevére egyenként.

  • Kiszamolo

    Van, aki üzletszerűen vásárol fel lakásokat. Lepukkant lakásokat vesz bedőlt hitelesektől, felújítja, kiadja, stb.

    Ez már nem befektetés, hanem vállalkozás. Az teljesen más kategória.

    Az átlagember átlaglakást vesz és kiadja havi 70 ezerért és örül, miközben ráfizet minden hónapban, csak ezt sem tudja kiszámolni.

    De éppen azért kalkulátor, hogy tudja kezelni ezeket a problémákat. Egyébként szerintem nagyon ritkán éri meg hitelből ingatlant venni befektetési céllal.

    Államcsőd: előre látod 3-4 hónappal legalább //kiszamolo.hu/honnan-fogod-felismerni-az-allamcsodot/

  • Mogo

    @kiszamolo Szerintem a B32 cellában előjel hiba van. B4*(B15-B14) lenne helyesen.

  • Zedder

    @olvaso

    “Próbálj meg befektetésként tekinteni a lakásra és gondold végig, hogyan hozhat hasznot egy lakásvásárlás. Nem bonyolult!”

    Agyalok, agyalok, hogyan lehetne azt a 30-40%-ot elérni.

    Nézzük csak:

    – legolcsóbb kivitelezés, sőt, lehetőleg fel se legyen újítva, festeni sem kell, bútoroknak jó lesz valami lomtalanításon szerzett tetves-atkás-poloskás szar
    – félévnyi kauciót kérsz, amit soha, semmilyen esetben nem adsz vissza, mondvacsinált okokra hivatkozva
    – természetesen félévente ki is rúgod az aktuális bérlőt, szintén mondvacsinált okokra hivatkozva
    – mindent feketén oldasz meg, nuku bejelentés, adózás

    Jó úton járok?

  • Kiszamolo

    Már lett egy upgrade, töltsd le újra. Ez lett javítva, meg az adózás.

  • khz

    A kozvetitok dijat egy ingatlanbefekteto sztem nyugodtan lenullazhatja. Anelkul hogy ketsegbe vonnam a munkajukat, nem latok olyan ertektobbletet amit a befekteto ne tudna maganak megcsinalni (hirdetesek kezelese, targyalas a vevokkel/eladokkal/berlokkel, piacfigyeles, adatbazisepites).

  • mtoma73

    @zedder Szerintem ő arra gondolt, amit Kiszámoló kommentben írt. Lepukkant lakás felújítás utána eladás. Persze azt már nem írja, hogy nem árt, ha építőiparban dolgozol, mert úgy olcsóbb.

  • doboz

    “Az ingatlanügynököt is te fizeted, vagy eladásnál, vagy vételnél”
    Eladásnál nyilvánvalóan nem bízok meg ügynököt, vételnél pedig ki lehet kerülni őket.

  • Zabalint

    Új lakást nem szabad megvenni befektetési célból, mert a valós (nem számviteli) amortizáció relatív (százalékosan) is lassuló ütemű, az elején ráadásul rendkívül gyors, a 1,5% többszöröse is lehet az első évben, egy 30-40 éves lakásnál meg 1% körülire esik.

  • Kiszamolo

    doboz, ilyenkor írunk nullát a kalkulátorba…

  • olvaso

    Nem lepukkant lakás felújítással és nem is feketézéssel vagy adócsalással. Nem titok, de nem vagyok tanácsadó és ez nem az én reklámblogom. Keressetek meg egy szakembert, fizessétek ki és megkapjátok a választ. 🙂
    Részemről ennyi.
    Egyébként ez a találgatás és számonkérés a pár nappal ezelőtti elemzőket és tanácsadókat lenéző poszt után – pláne az arra érkezett hsz-eket is figyelembe véve -, hogy is mondjam…. “kiszámíthatóan” hiteles 🙂

  • Kiszamolo

    Jól van, leülhetsz. Szerintem hagyjuk ezt a magas röptű vitát. Meg sem kérdezem, milyen találgatás és számonkérés, mert nem is érdekel senkit.

    Tehát akkor részünkről is ennyi.

  • Att

    @zabalint
    A jelenlegi helyzetben az újéptésűek ára az átadást követően emelkedni fog szerintem, mivel most gyakorlatilag a piac felszívta/ja az összes újépítésűt.

    Az 1-2 új projekt pedig hülye lesz majd olcsón piacra lépni, ha nincs konkurencia.

    Szerintem egy 12 M Ft körüli újépítésű garzon pl. a 9. kerület jó részén most elég jó árnak számít.

  • Kacsó

    Sziasztok Párommal pont 1 éve vágtunk bele a lakásvásárlásba. Habár a mi megközelítésünk a „fél-befektetés” volt. Ez annyit jelent, hogy vettünk 10 M-ért egy lakást Pesten, 5M önerővel, 5M hitellel. Ez mellett albérletben lakunk, mert olyan környéken olyan lakást, ami az igényeinknek megfelelne semmi esélyünk sem lett volna ennyi pénzért megvenni. Lakást később sem szeretnénk eladni, a gyereknek jó lesz kezdeti tőkének. Lakáskeresés alapfeltétele az volt, hogy központi helyen legyen, egy tisztasági festés után kiadható legyen. Minden költésget/bevételt írok, 1év után most vagyunk 0-ban, (hitel összes kezdeti költsége + festés + bútorozás + havi hitelrészletek = albérleti díj eddigi bevétele)

  • kissbéla

    Meg fogom nézni a kalkulátort, játszom majd a számokkal, de az, hogy az OTP-ben lekötött pénzemre kapott 1,6%-os kamatnál a kiadott lakásaim többet hoznak, eléggé biztos vagyok.

  • Stanlee

    @nagy-attila Mo-ra nem jellemzoek az apartman hazak – gondolom az amerikai stilusra gondolsz, ahol mondjuk min. 8-10 lakas van egy epuletben, es az egy valaki tulajdonaban van, kiadja azokat. Bp-nek nem tudok olyan reszerol, ahol nagyobb mennyisegben huztak volna fel 4-8-16 lakasos epuleteket. Videken tobb olyan varosreszt ismerek, ahol 4 emeletes, 16 lakasos epuleteket huztak fel, tobbnyire a 60-as és 70-es evekben. Na azokban lehet eleg jol halaszni, mostanaban kezdenek el kihalni belole a lakok, es tobbnyire (varostol fuggoen) 6-8 m kozott kapsz mar 60-70 m2-es lakasokat, eredeti felszerelessel. Vannak meg a 4 lakasos, ketszintes epuletek, tobbnyire kerttel, azokban is jo business van. Ha sikerul mind a 4 lakast megvenni, akkor olcson feljavithatoak nagyon jo szintre.

  • kridli

    Ez a hány hónapot van kiadva dolog szerintem kicsit túl van parázva minden ilyen témájú blog postban. Megfelelő adottságú lakás reális áron pár nap alatt kiadható. Csak jól át kell gondolni milyet vesz az ember, befektetési céllal nem feltétlenül olyan lakás kell, amit az ember magának is megvenne. (ezt mondjuk BP-re állítom, vidéki lehetőségeket nem tudom, illetve ott a “bezár a gyár” jellegű említett kockázat is nagyobb)
    Én a régi lakásunkat 1 nap alatt adtam ki ingatlanos nélkül tavaly, aztán igaz, hogy elmentek a bérlők néhány hónap után, viszont mivel nem maradtak 1 évig, szerződés szerint 1 havi kauciót megtartottam, még jól is jártam, hogy nem maradtak sokáig. Végül úgy döntöttem eladom, az új tulaj pedig szintén kiadta, napok alatt.
    (tudom, ez egy kalkulátor, írjak be akkor 12-t 🙂 )

  • tiborcius

    Éppen most vásároltam lakást befektetési célból. Ingatlanközvetítő nélkül, felújított állapotban, bútorozottan, berendezve. Egy fillért sem kellett ráköltenem. Az első pillanattól kezdve van benne albérlő. Az éves hozam 6.9% az adó levonása után. Igen, hoztam egy 20 évre szóló “nem túl bölcs” döntést. Nem tudok mást tenni, mint a jelenlegi kamatkörnyezet alapján dönteni, mivel nem látok a jövőbe. Ha mégsem jön be, mint befektetés, 8-10 év múlva jó lesz a gyermekeimnek.

  • Kiszamolo

    amortizáció nem egyenlő a felújítással, csak úgy szólok.

    A lakás értékét meg az infláció feletti áremelkedés adja ki.

    De nézegesd még, szerintem előbb-utóbb megérted.

  • szárnyas freivadász

    index.hu/chart/2015/03/02/elkezdtunk_lakast_venni/

  • Flimo

    Ha valaki külföldre készül, mennyivel számoljon alternatív hozamra? Én beírtam kemény 0,5%-ot, de még lehet ez is sok. És ugye itt már a devizaárfolyamok is csúnyán belerondítanak a képbe, eleve mit tekintsek “bázis devizának”? Ha meglévő lakást adnék el, illetékekre és munkadíjakra hány százalék mínuszt írjak? Azt se tudom eladásra van-e illeték 🙂

  • Mogo

    @olvaso nyilván erre gondolt, vagy valamilyen hasonlóra:
    //kiszamolo.hu/a-balek-soha-nem-fogy-el-avagy-future-real-estate/
    Ilyen titokzatoskodva és habzó szájjal érvek nélkül érvelve csak az MLM hívők szoktak vitatkozni 🙂
    Egyébként: Ha a felújítással szerinted 0% az amortizáció, akkor kalkulálj úgy 🙂 De az eredmény nem lesz valós, mert egy 30 éves házban akármilyen szép a lakásod, az akkor is egy 30 éves ház marad, és ez értékcsökkentő tényező. Szemléletesebben: az autód értéke akkor is csökken, ha rendszeresen szervízeled és az utolsó karcot is mindig kijavíttatod rajta.

  • Flimo

    Ja még egy kis trükk, ha a felújításra ltp-ben gyűjtesz, 2 millió helyett beírhatsz 1,5 milliót, vagy amennyire saccoltad, arányosan. Ez egyből leviszi 10%-al a szükséges bérleti díjat.

  • nnk

    Szerintem nagyon jó kis kalkulátor. Megnyitottam, ki is próbáltam. Egyvalamit lusta voltam megnézni, mielőtt kommentelni kezdtem 🙂
    A költségeket, és itt nem a közüzemiekre gondolok, mint pl az amortizáció, hivatalosan el is lehet számolni, illetve gondolom a felúítás költségeit is. Nem értek hozzá nagyon, de gondolom, az illetéket, és az ügyvédi dijat nem, de talán a lakás árának x%-val csökkentheted az adóalapodat (1 < x < 5 ???? abszolut kérdőjel), vagy váűlaszthatsz 10%-os költségátalányt is. Nem tudom, hogy ezekkel számol-e a kalkulátor, illetve, hogy ez mennyiben befolyásolja a végeredményt.

    Rezsi: vagy a saját neveden hagyod és pluszban kiszámlázod a bérlőnek, majd költségnek elszámolod (0-n vagy, ha minden OK, de risk-es), vagy átíratod a nevére (szintén 0-n vagy, költsége??? )

    Szerintem is a főgonosz az államkötvényhez, bankbetéthez képest sokkal magasabb rizikó.

  • nnk

    Hallottam elég meredek rémsztorikat már: tündéri, idősebb házaspár bérelt, majd egy idő után fizetési gondok, nagy nehezen elköltöztek, és akkor derült ki, hogy sokszázezres rezsiszámlát hagytak maguk után. De ránézésre a fene nem gondoltam volna róluk, hogy csibészség lesz.

    A lényeg, amit Miki is mondott, hogy a jelenlegi alacsony kamatok és kötvényhozamok mellett hoznak az emberek soktízéves döntéseket. Mert a lakás akkor is lakás marad.

    És munka is van vele, több, mint a allakincstar.gov.hu nézegetésével 🙂

    Utolsó: diverzifikáció: ha van 30 milliód, vegyél egy 10M-es lakást, és versenyeztesd a maradék 20M valamelyik felével 🙂

  • HNR

    Egy dolog még lényeges lehet, mégpedig az üresen álló lakás havi átalány költsége, mert ebben lényeges eltérések lehetnek (főként a közös költség és a fűtés költsége).

    Pl.: 83nm konvektoros polgári lakás, régi házban, de alacsony karbantartási igénnyel (saját példa: télen temperáló fűtés mellett 6e Ft fűtés, 8e Ft közös költség) szemben távfűtéses felújítatlan ház távfűtési átalányával vagy egy lakóparki lakás extra szolgáltatások miatti magasabb közös költségével (melyekkel kiadott állapotban nyilván nem számolunk, hiszen azokat a bérlő fizeti, üresen viszont súlyos mínuszként jelentkeznek az egyenlegben!)

  • koki

    vevokent hogyan tudom megkerulni a kozvetito szolgaltatasait?

  • Stanlee

    @koki Nem mész ingatlanügynökhz és közvetítő nélkül találod meg a lakást és veszed meg? Vagy arra gondolsz, hogy a közvetítő felhajt neked egy lakást, te meg a háta mögött szerződsz, hogy ne kelljen a szolgáltatásokért fizetned? Ha utóbbi, akkor az olyan magyarosch… 🙂

  • Zedder

    @koki

    Magánszemélytől veszed meg. Addig böngészed a hirdetéseket, amíg nem találsz magánszemélyt.

    @nnk

    “akkor derült ki, hogy sokszázezres rezsiszámlát hagytak maguk után. De ránézésre a fene nem gondoltam volna róluk, hogy csibészség lesz.”

    Sajnos vannak aljas emberek, akik számára elsődleges direktíva a “dögöljön meg a szomszéd tehene is”. Zúznak, rombolnak, direkt égetik a 200 wattos izzót meg folyatják a vizet egész nap, nyitott ablaknál fullra járatják a távfűtést, stb.

    És amiokr felelősségre vonod az ilyet, még ő van megsértődve.

  • Péter

    Laktam már több bérleményben, azonban mindenhol a tulajnak adtam oda előre a rezsi átalányt a bérleti díjjal együtt.Nekem csak az óraállásokat kellett 10-e előtt elküldeni.

  • Sanz

    Nagyon jó kalkulátor, köszönöm. Pont most gondolkoztam, hogy a közepes kockázatú befektetéseimet cseréljem-e lakásra. De a becslések alapján nem éri meg… plusz az illikvid befektetésektől mindig is ódzkodtam.

  • Gregoire

    A lakásvársárlás befektetési céllel támához annyit, hogy most az utóbbi 3 hónapban a (Budapesten) jó helyen található lakások átlag ára cirka 15%-ot emelkedett. Van ahol ennél jóval többet. Tehát aki most keres lakást annak egy 3 hónapja még 15 milliós 1,5 szobás jó helyen lévő 50nm-es lakásért már 17-et kell kb fizetnie. Ezt is érdemes belekalkulálni a hozamba. 3 hónappal ezelőtti árhoz képest már most 2 millás mínuszban lesz a “befektető”.

  • hurley

    Gyakorlati tapasztalata nincs valakinek lakáskiadással?
    Kíváncsi lennék a valós számokra, hozamokra….

  • Topfly

    Ha befektetésként nézzük a lakást, akkor nagyon érdemes meggondolni a felértékelődési potenciált, mert az ingatlan elsősorban lokáció, lokáció és ismét lokáció kérdése. Nekem ebből a szempontból Budapesten a 9. kerület rehabilitált része tetszik a legjobban. Miért?
    1. A hely javuló tendenciát mutat, de még mindig nem top lokáció és ezért az árak nincsenek elszállva.
    2. A környéken sok az egyetem, ami nagyon könnyen kiadhatóvá teszi az ingatlanokat.
    3. Van sok új építésű lakás, amelyek alacsony rezsijűek, akadálymentesek és mélygarázs is rendelkezésre áll.
    4. Várhatóan a dugódíj zónán belül lesz.
    5. Ha befejeződik a terület rehabilitációja ez lehet a lehet majd a legélhetőbb és a legmenőbb belvároshoz közeli terület, amely szépen lassan átminősülhet belvárossá.
    6. A közeljövőben nagyon sok a terület értékét jelentősen felértékelő beruházás lesz a környéken.

  • Maci

    A reakciókból látszik, hogy a legtöbbeknek annyi volt az üzenet, hogy nem éri meg a lakáskiadás. Ez szerintem igaz is, meg nem is. Kedvelem, és rendszeres olvasója vagyok a blogodnak, de alapvetően pesszimistának tartom. Nem árt az óvatosság, és jó felhívni a figyelmet az olyan dolgokra, amikre csak úgy legyintünk, elsiklunk felette. Ennek ellenére mint mindent, ezt is lehet jól csinálni, sőt még akár hitelből is (lakástakarék előnyben). Igen, van vele rendszeres munka, de könnyebben megkeresed az adott összeget, mintha elmennél dolgozni. Ingatlan jó befektetés lehet értékpapírok mellett is: képzeld ha a lakás árát a BidaCash-nél tartottad volna…

  • Brr

    @gregoire
    Emelkedésnek indult az ingatlanok ára, ha az EKB és az MNB is az 1-2 évig még ezt a monetáris politikát folytatja, akkor lehet, hogy még csak az elején vagyunk ennek a folyamatnak.

  • khz

    “tündéri, idősebb házaspár bérelt, majd egy idő után fizetési gondok, nagy nehezen elköltöztek, és akkor derült ki, hogy sokszázezres rezsiszámlát hagytak maguk után.”

    Pontosan ezert nem irjuk at a kozuzemi szamlakat a berlo nevere hanem magunk fizetjuk es szedjuk be az ellenerteket. Tovabba berlo nevere irt szamlak eseten a tulajdonos ki sem tudja kapcsoltatni a kozuzemi szolgaltatasokat, ha egyszer a berlo ugy dont hogy a tovabbiakban berleti dij nelkul kivanja tovabb hasznalni az ingatlant.

  • XYZ

    Nekem egyik lakas csak a bekerülési árat (azóta eltelt értéknövekedést nem beszámolva) hoz 15%-ot.

    A másik csak 12%-ot.

    A harmadiknak 20% van megcélozva és nagyon nem elképzelhetetlen.

    Az értéknövekedések 1 év alatt.
    1. +3 millió
    2. +3 millió
    3. +1 millió

    Szóval Kiszámoló most eléggé olyanról írtál, amiben nincs tapasztalatod.

  • olinka

    A képlet egyszerű: mivel kiadási (vagy befektetési) célból veszed, ezért neked kell a “jó vétel” kategória, nem elég az “ez tetszik és belefér a keretbe” típus.

    Régebben én is csináltam magamnak kalkulátort, amikor még magasabban voltak a banki kamatok. Akkor az jött ki, hogy nem érdemes foglalkozni vele, csak akkor, ha “jó vétel” van a láthatáron, mert a kezdeti költség nagyon nagyban befolyásolja a végeredményt. Most gondolom kedvezőbb számok jönnek ki, azonban 20 év alatt sok minden történhet, ezért szerintem továbbra is csak a “jó vételt” érdemes venni, akkor is, ha egyébként jelenlegi számokkal a “belefér” is megéri.

    “A gyereknek jó lesz” meg azért hülyeség, mert honnan tudod, hogy hol fog élni a gyerek. Pl. kimegy Új Zélandra, akkor nem fogja 2 évig keresni a vevőt a lakásra, hanem 1 hónap alatt elkótyavetyéli az első érdeklődőnek. A vevő meg örül, hogy talált egy jó vételt…

  • Kiszamolo

    Az amerikai részvények pedig 270%-ot drágultak 6 év alatt.

    A német tőzsde egy hónap alatt 15%-ot drágult.

    Akkor most mi van?

    Ja és a lakásárak még most is messze vannak attól, ahol 2000-ben voltak reálértékben.

    Egyébként mi a hasznod az értéknövekedésből? El is adtak őket?

    Mert ha nem, ez csak elméleti.

    Ha 2007ben vetted, mennyit buktál 8 év alatt?

    Nem értem, mi a lényeg abban, hogy az elmúlt egy évben éppen nem zuhant a lakás ára.

    Ennek mi köze egy befektetés hosszú távú megtérüléséhez.

  • Kiszamolo

    Maci, könyörgöm, ez egy KALKULÁTOR.

    Ez azt jelenti, hogy írd be a saját számaidat. Ebben mi a pesszimista?

    Ingatlan lehet jó befektetés is. Pl. 40 milliós lakás havi 1500 euróért kiadva.

    Ha meg sok pénzed van, ingatlanban is lehet tartani egy részét.

  • XYZ

    Kiszamolo:

    Ez az utolso hozzászólásod meg nagyon nagy butaság….Te is tudod szerintem.

    Nyilván mindig jób részvénybe szállsz be, a legalján és egy jó long/short kirázáskor sem remeg meg a kezed és végig bent állsz a pozícióban., és természetesen a csúcson szállsz ki.

    Én nem vagyok ennyire fasza csávó, tőzsdén 3 év alatt mindhárom év bukó lett. Pedig voltam jókora pluszban is.Szóval nekem maradt az ingatlan.

    Hurley hozzászólására írtam a valós számokat, hozamokat.

    Akkor most mi van????