A legtöbb ember megköti a lakáshitelét és utána hűségesen fizeti 10-30 éven át. Jóformán alig jut eszébe valakinek megnézetni 2-3 évente, hátha jobban járna egy hitelkiváltással, pedig milliókat és akár tíz évet is nyerhetne a hiteltörlesztőjén, ha rendszeresen átnézetné a hiteleit.
Erről itt írtam részletesen: Váltsd ki a meglévő hiteledet, ha még nem tetted, kérlek, olvasd el. Amit ott már leírtam, nem szeretném elismételni.
A mostani cikk apropója, hogy újabb történelmi mélypontra süllyedt a forint alapkamata. Ez a régi hiteleket általában nem érinti, de a törvényváltozás utáni, kötelezően referenciakamathoz kötött hiteleket viszont igen. Már amennyiben mostanában van a kamatfordulójuk. A legtöbb hitelnek 6 vagy 12 hónapos a kamatfordulója, ekkor árazzák újra azokat a referenciakamat változása szerint.
Sokan nem gondolják végig, hogy az új referenciaárazás bár egyrészt jó dolog, mert átláthatóvá teszi a hitelek kamatait, másrészről viszont nagyon sok embert hátrányosan fog érinteni, ha a most rekord alacsony alapkamat elindul majd felfelé.
Jelenleg a forint alapkamata 3,4%, az elmúlt 25 évben soha nem volt még ilyen alacsony. (Ebben az időszakban sokkal többet volt a forint alapkamata 10% felett, mint az alatt.) A jegybank kihasználja a világban lévő túlzott pénzbőséget és szinte a végletekig elmenve csökkenti a forint alapkamatát. Ez eddig sikeres volt, de elég veszélyes fegyver, hiszen elég egy rossz hír ahhoz, hogy a befektetők hanyatt-homlok meneküljenek a feltörekvő piacok devizáiból, ahová tartozik a forint is.
Ennél már csak az a nagyobb veszély, hogy megtámadják a forintot, mivel az alacsony kamat olcsóvá teszi a forint elleni pozíciók fenntartását. (Az elmúlt évtizedben többször emelte radikálisan a jegybank az alapkamatot csak azért, hogy drágábbá tegye a spekulációt a forint ellen, 2008 őszén mindjárt 3%-kal egy nap alatt.)
A fentiek miatt nem tűnik valószínűnek, hogy a jelenlegi alacsony jegybanki alapkamat sokáig fenntartható lenne. Egy gyors hangulati romlás a világban akár radikális alapkamat-emelésre kényszerítheti a jegybankot. De ha az amerikai jegybank is leáll a pénznyomtatással és emelkedik az amerikai kötvényhozamok, akkor sem lehet tartani a jelenlegi magyar kamatszinteket. (Ki venne forintos magyar állampapírt 3,5%-on, ha annyiért majd amerikai állampapírt is kaphat dollárban?)
Ez azonban azzal fog járni, hogy a jelenlegi alacsony(abb) hitelkamatok hasonló mértékben fognak megdrágulni, ami érzékenyen érinthet majd sokakat.
Az alábbi táblázatban azt láthatjuk, mennyi plusz kiadást jelent pár százalék kamatemelkedés.
Amint láthatjuk, egy 3%-os kamatemelkedés mintegy 30%-os emelkedést jelent a havi törlesztőrészletben, a 25 éves futamidő alatt pedig mintegy 50%-kal többet költünk összességében a kamatokra. Ez már-már vetekszik a devizahitelek árfolyamkockázatával.
Amennyiben 6, vagy 12 havi kamatperiódusú hitelünk van, ez azt jelenti, hogy a legközelebbi kamatfordulótól kezdve már a magasabb kamatokat fogjuk fizetni.
(Mivel a hitelek legalább 90%-a féléves, vagy éves kamatperiódusú, valószínű, hogy a tiéd is az.)
Ez ellen csak egy módon tudsz védekezni: a jelenleginél hosszabb kamatperiódust választasz. A 3-5-10 éves kamatperiódusokkal kínált hitelek kamatai általában 0,5-0,7%-kal magasabbak, mint a hagyományos hitelek kamatai, de ha te is arra számítasz, hogy akár csak 1%-kal fog nőni az alapkamat, vagy csak egyszerűen nyugodtan akarsz aludni a következő években, akkor nincs más dolgod, mint olyan hitelt nézni, ahol van lehetőség 3-5-10 évre fixálni a kamatokat.
Jobb esetben ezt bankon belül meg tudod tenni, rosszabb esetben ehhez bankot kell váltani. Az első esetben nincs, vagy nem sok költséged lesz, a második esetben sok mindentől függően, de akár 2-400 ezer forint költséged is keletkezhet (ha éppen nincs akció a fogadó banknál). Azonban ha vetsz egy pillantást a fenti táblázatra, ez akár egy éven belül is megtérülhet.
Ezt azonban ki kell pontosan számolni, mielőtt döntesz. Nézd meg, hogy most mennyit fizetsz, hogy a hiteled már referenciakamathoz kötött-e, vagy még a régi fajta, nézd meg az új törlesztődet, mennyi lenne. Ha már 2% alapkamat emelés esetén is belátható időn belül megtérül a váltás a fix kamat miatt, akkor vágj csak bele.
Az előző cikkben említettem a régi kollégámat, aki rengeteg éve lakossági hitelekkel foglalkozik és a visszajelzéseitek alapján is korrekt és megbízható, most is őt kértem meg, hogy adjon nekünk egy piaci körképet, hol és mennyiért tudod fixáltatni a havi törlesztődet.
Fontos! Az adatok csak irányadóak, a pontos végösszeg sok minden függvénye, kezdve a jövedelmedtől a ház értékén át számtalan egyéb apró dologik.
(Államilag kamattámogatott hitel egy és öt éves kamatperiódussal létezik, de ezt csak újonnan tudod felvenni, hitelkiváltásra nem alkalmas. Egyébként is jelenleg ha jó ügyfél vagy, kapsz ennél olcsóbb piaci hitelt. Ezért erről külön most nem írok.)
Unicredit Bank jelenlegi legjobb ajánlatai:
Hitelkiváltás esetén 10 éves fix kamat mellett 12 havi BUBOR + 3%. A BUBOR a bankközi forintkamat, amely hűen követi a jegybanki alapkamatot. Jelenleg a 12 havi BUBOR 3,29%, bár hozzátenném, az Unicredit nem siet lekövetni a csökkenést azonnal. Az is szép ebben a kiváltásban, hogy ha van lakáshiteled és szabadfelhasználású, egyébként mindig drágább hiteled, mindkettőt ki tudod váltani erre az olcsóbb hitelre.
Az új hiteleknél (nem kiváltásnál) az 1 és 3 éves, illetve az 5 és 10 éves hitelek kamatai megegyeznek, ez utóbbiak 0,5%-kal drágábbak.
10 éves kamatperiódus esetén a legjobb ügyfeleknek 12 havi BUBOR + 3.75% a kamat, szabadfelhasználás esetén egy százalékkal több.
Ha a hiteligény 10 millió feletti és az adós jövedelme is meghaladja a havi nettó 275 ezret, akkor 3 éves kamatperiódus mellett 12 havi BUBOR + 2,5% a kamat.
A K&H Bank a legjobb ügyfeleknek 3 éves periódusra 6,6%, 5 éves periódusra 7,1%-on biztosít kamatot. Szabadfelhasználású hiteleket akár BUBOR + 3,25%-ért ad a bank, de itt egyéb termékeket is kell venni. (lakás és kockázati életbiztosítás, 300 ezer feletti jövedelem.)
Amennyiben adott cég ügynöke viszi be a hitelt, az Unicreditnél két díjmentes előtörlesztés van, a K&H-nál korlátlan számú.
Az MKB Banknak van 6 havi BUBOR + 1,45%-os hitele is, de sajnos itt maximum 6 hónapos kamatperiódust kérhetsz, amivel szerintem hamarosan rosszabbul jársz, mint a magasabb, de 5-10 évig fix kamatokkal.
A legtöbb banknak nincs éven túli kamatperiódusa, vagy ahol van, sokkal drágább, mint az éven belüli kamatperiódussal rendelkezőek.
Akciók
Sok bank akciókkal biztat hitelkiváltásra, azonban néhány dologra érdemes figyelni.
- Ha elengednek bizonyos költségeket, azt jelenti, hogy nem kell megfizetni. Ha viszont utólag térítik csak meg, akkor ha elutasítják a hitelt, akkor sajnos bebuktad a költségeket.
- Ha azért nem kell megfizetni, mert hozzácsapják a tőketartozáshoz, akkor nem hogy ingyen van, hanem még kamatokat is fizetsz rá 10-25 évig. Ezért legyél biztos benne, hogy elengedésről, vagy tőkésítésről van-e szó.
Feltételek teljesülése
A kiemelkedően jó kamatokért cserébe a bankok gyakran feltételeket állítanak. Ha egy drága számlacsomag a feltétele, számold ki, egy négyezres számlacsomag havi díja megéri-e az alacsonyabb kamatokat. Vagy a kötelező négy havi utalásnak mi a költsége.
Gyakran megfelelő jövedelem számlára érkezése is szokott feltétel lenni, de a nagy kérdés, mi történik, ha valamikor nem érkezik meg, vagy nem annyi érkezik. Van, ahol a futamidő végéig elveszted az akciós kamatot, van, hogy csak azokra a hónapokra fizetsz többet, amikor nem jön a megfelelő jövedelem. Na, ez kicsit sem lényegtelen különbség.
Extra kamatkedvezményt kaphatsz, ha bizonyos termékeket veszel a banktól. Na de megéri-e venni egy vacak terméket csak azért, hogy alacsonyabb legyen a kamat? Nagyon attól függ, mi az a termék, ezt is fontos kiszámolni.
Összefoglalva: szerintem érdemes elgondolkodni a hitelkamatok minél hosszabb fixálásán, még gyakran akkor is, ha ezzel költségeid vannak. (De még egyszer: azért ezt számold ki/számoltasd ki pontosan.)
Továbbra is bátran ajánlom a múltkori ismerősömet, (a weboldala olcsohitelek.com), nem kér pénzt az ügyintézésért (a bankoktól kap) és tényleg alapos, ezen túl semmi hülyeséget, mint unit linked és társai sem fog rádbeszélni.
De természetesen ha van már bejáratott és megbízható hitelügynököd, akkor azt keresd meg.
Hamarosan újra indul a hat alkalmas Kiszámoló Akadémia, ahol mindent megtanulhatsz a pénzügyek alapjairól 25 ezer forintért. Részletek itt.
Ha szeretnél további írásokat olvasni a pénzügyekről, kattints ide, ha követnél a facebook-on, hogy ne maradj le egy írásról sem, akkor ide, ha pénzügyi tanácsadás kell, akkor pedig ide.
