Lakásvásárlás: hitelből vagy készpénzért?
Ha lakást akarsz venni készpénzért, a jelenlegi alacsony kamatkörnyezetben felmerül a kérdés, nem érné-e meg inkább hitelt felvenni és lakástakarékba fektetni a megmaradt pénzt.
A mesterterv szerint négy év múlva lejár a lakástakarék, abból végtörleszted a hitelt és hasznod lesz rajta.
Nézzük, működik-e ez a gyakorlatban és ha igen, hogyan?
Veszel ingatlant mondjuk 20 millió forintért
Első esetben kifizeted készpénzben és kész.
A második esetben 12 milliót fizetsz készpénzben és veszel fel hitelt 8 millió forintért, 3 vagy 5 évig fix kamattal.
Itt több dologra kell figyelned.
Az első, hogy sok bank ad nyitási kedvezményt, nem kell kifizetned sok indulási költséget. Azonban több helyen előírás, hogy ha 3 vagy 5 éven belül előtörlesztesz, vissza kell fizetned a kezdetben elengedett költségeket, ez akár 150-200 ezer forint is lehet egy ekkora hitelnél. Nagyon nem mindegy, hogy az x év 3 vagy 5 év, mindjárt látod, miért.
A másik, hogy minimum 3, de még inkább 5 évig fix kamatozású hitelt vegyél fel. Az alacsonyabb kamatperiódusnál kisebb a kamat, de nagy a kockázatod, hogy emelkedik a kamatod 3 vagy 6 havonta, márpedig könnyen lehet, hogy gyorsan elindulnak a kamatok felfelé bármikor. (Erről cikk itt) Egy vihar esetén csúnyán ráfizetsz egy kamatemelkedésre, ez ellen véd az 5 évig biztos nem emelkedő kamatláb. (Persze, ha nagy a baj, ott a készpénz, ki tudod fizetni a hitelt, de akkor pedig a lakástakarék marad a nyakadon. Inkább számolj 5 évig fix kamatú hitellel.)
Jelenleg 3,5-4,2% körül kapsz ilyen hitelt. Tehát megmarad a példa kedvéért 8 millió forintod, vettél fel hitelt 3,7% kamatra, fizetned kell havonta egy 9 és fél évre felvett hitelre 83.336 Ft-ot.
A harmadik, hogy maradjon elég tőketartozás a negyedik évben is, mert egyébként nem fogod tudni a lakástakarékot felhasználni a terv szerint. Ezért ennél a példánál 9,5 évre vedd fel a hitelt, ilyenkor a kamat is kisebb lehet, mert a fizetésed kisebb részét teszi ki a hiteltörlesztő. Ha 5 évre veszed fel a hitelt, a lakástakarék lejáratakor nem lesz elég tőketartozásod. Konkrétan már csak 1,7 millió lesz a hátralévő tőketartozásod.
Négy év alatt a havi törlesztések miatt lesz 4,97 millió tőketartozásod, a kamatokra pedig kifizettél addig 987 ezer forintot.
(Amire figyelned kell, hogy a lakástakaréknál van kiutálási idő is, illetve nem minden négyévesnek hívott lakástakarék valóban pont négy éves. Használd ezt a kalkulátort, melyik lakástakarékot érdemes választanod, mert 3-4 hónap eltérés is sokat számít, sokkal többet, mint gondolnád.)
Van olyan bank, ahol a lakástakarékot ingyen lehet betörleszteni, máshol jellemzően 1-1,5% a díja. Ez sem mindegy.
Tehát hitellezárás díja maximum 75 ezer Ft, (már ha van az adott banknál), hitel nyitása miatt erre-arra kifizetsz mondjuk 50 ezret (feltételezve nyitási akciót, ami szinte mindig van).
Nyitnod kell még négy lakástakarékot is. Ennek is van költsége, amit azonban okosan tudsz csökkenteni. Vagy nyitási akciót keresel, vagy minimumdíjra nyitod, de a maximumot fizeted, esetleg élsz a megosztás lehetőségével. (Cikk: Amit a lakástakarékról tudnod kell és A lakástakarékok megosztása)
Ha ügyes vagy és szerencséd is van, a nyitási díjad nulla, némi ügyeskedéssel 30 ezer forint lesz a költésed, ha teljesen rosszul csinálod, úgy 110 ezer forint a kiadásod.
A kamatokkal együtt kifizettél 1-1,2 millió forintot költségre, attól függően mennyire voltál ügyes a nyitási és a lezárási költségekkel. De igazából a kamattal nem is kell számolni, mert azt úgyis tartalmazza a havi törlesztőd.
Tehát ha most attól eltekintünk, a költséged 0 és 300 ezer forint között lesz a hitelfelvétellel, attól függően mennyire ügyesen választottál bankot és lakástakarék-pénztárt.
A négy lakástakarékból visszakapsz 48 hónap múlva 4,97 millió forintot, így 48 hónap múlva pont nullán lesz a hiteled.
(Ügyesen kell beállítani a hiteltörlesztés nagyságát és a lakástakarék futamidejét, hogy pont annyit kapj a lakástakarékokból a megadott időben, amennyi az akkor hátralévő tőketartozásod.)
Nézzük, ehhez képest mennyit nyersz vele?
Marad 8 millió forint mínusz a kezdeti kiadásaid a kezedben. Ezt beteszed Cetelem megtakarítási számlára és innen havonta kiveszel 83.336 ezer forintot a hiteltörlesztésre és további 80 ezer forintot a négy lakástakarék havi díjára 45 hónapon át.
Az itt található pénzedre kapsz látraszólóan 2,25% mínusz kamatadó kamatot, ez 1,91%.
Úgy, hogy havonta csökken az összeg, kapsz kamatot négy év alatt nettó 315 ezer Ft-ot és még marad is a számládon a 48. hónap végén 728 ezer forint. (Ha a következő években csökken, vagy nő az elérhető betéti kamat, annak megfelelően változik a 315 ezer forint mértéke.)
Tehát itt nyersz 1,123 millió forintot. (Ha még ügyesebb vagy, veszel 3 év múlva lejáró bónusz vagy prémium állampapírt a pénzed annak a részéből, ami nem kell 3 évig és akkor még több lesz a kamatnyereséged,)
Egyszerű belátni, miért. A hiteled kamata 3,7%. A lakástakarék EBKM értéke (kvázi betéti kamata, amit te kapsz meg) 12-13%. A kettő különbözete a te nyereséged plusz az a kamat, amit még a Cetelem számlára kapsz, mert ott tartod a pénzed addig, amíg nem fizeted ki a havi törlesztőkre.
(Létezik kifejezetten lakástakarékkal kombinált hitel is, de ott általában magasabb a kamat, cserébe kényelmesebb az ügyintézés, valamint picit több pénzt tudnál hosszabb távra lekötni mondjuk egy hároméves prémium állampapírba. Hogy melyik olcsóbb, vagy hogy megéri-e a kamatfelár a kényelmet, számold ki.)
De még egy helyen nyerhetsz. Ez pedig a cafeteria. A lakáshitel-törlesztés az igen kevés cafeteria elemek egyike, ami nulla százalékos kulccsal adózik és havonta pont 83 ezer forint lehet. (Itt van pár nüansz, amire figyelned kell, mint a méltányolható lakásigény és egyebek, de jó eséllyel megfelelsz a feltételeknek.)
Mivel már egyetlen normális cafeteria elem sem maradt alacsony adózással, mondjuk azt, hogy minimum 25%-ot nyersz azon, hogy a cafeteriádat lakáshiteltörlesztésre fordítod és nem agyonadóztatott önkéntes pénztárra vagy belföldi nyaralásra.
Ebben az esetben havi 20,75 ezer forint az adóelőnyöd, összesen 996 ezer Ft a futamidő alatt.
Ha nincs cafeteriád, akkor sem kell elszomorodnod, hiszen önsegélyező pénztárból is fizetheted a lakástörlesztést, arra pedig 20% adójóváírást kapsz, igaz maximum évi 150 ezer forintot, vagyis négy év alatt 600 ezer forint mínusz a pénztárad költsége.
Összefoglalva, a pénzügyi termékeket jól kombinálva, kihasználva a lakástakarék állami támogatását, a hitel 5 évig fix kamatát és a cafeteria adóelőnyét, úgy kétmilliót nyersz négy év alatt azon, hogy hitelből vettél lakást, nem készpénzért.
Tehát a dolog tényleg működik. Mondjuk a legnagyobb hasznot a lakástakarék állami támogatása biztosítja, amit pedig az adófizetők dobnak össze, így az állam az egyik zsebedből fogja kivenni azt, amit a másikba beletesz. De ha össztársadalmi szinten nem is nyereséges a modell, a te egyéni szinteden az.
Amit javasolnék, mivel látod, nagyon sok dolgon elcsúszhatsz, érdemes szakemberhez fordulnod. Nem mindegy, hogy ingyen törleszted be a lakástakarékokat, vagy 1,5%-ért. Nem mindegy, hogy ingyen, vagy 50 ezerért nyitsz lakástakarékot vagy 120 ezer forintért. Vissza kell-e fizetned a hitel kétszázezres nyitási kedvezményét, vagy sem. Melyik bankban kapsz a te fizetéseddel olcsóbban hitelt? Stb. stb.
A hitelt és a lakástakarékot is úgy kell kikalkulálni, hogy pont kioltsák egymást 4 év után.
A blogunk hiteltanácsadóját, Solymosi Gábort továbbra is bátran ajánlom, az olcsohitelek.com oldalon megtalálod a telefonszámát. Neked az ő szolgáltatása ingyenes, egy ilyen összetett dolognál mindenképp vedd igénybe a segítségét. A lakástakarékokkal is segít majd trükközni, hogy spórolj a nyitási díjon. Ha akarod, hivatkozz erre a cikkre, hogy ezért keresed.
A kiszamolo blog olvasoja vagyok hosszu evek ota, koszonom a sok jo otletet, Miklos!
Egy kerdesem lenne, hatha a fekete oves lakastakarekosok tudjak! 😉
Fundamentanal van 4 db 4ev 3honapos szerzodesunk, 1 eve hazvasarlas apropojan athidalo hitelbe forditottuk, most pedig, mivel 2 szerzodes megtakaritasi idoszaka mar le is jart (es igy a kedvezmenyezettek ‘felszabadultak’), szeretnenk ujakat nyitni es beforgatni a hitelunkbe. Terveink szerint ugyanez fog a 3-4.eseteben is tortenni 1 ev mulva.
Fenti leirtaknak teljesen es egy az egyben megfelel szuleim helyzete.
Igy tehat most 2*2=4 db uj lakastakarek megtakaritasi szerzodest szeretnenk nyitni a fundamentanal, s ujabb 2*2t 1 ev mulva (a korabbi szerzodesek Fundamentas nyitasanak okan, bizva a majdani betorlesztes gyorsabb es tokeletes atfutasaban ismet a Fundamentanal gondoltuk logikusnak ujranyitni
(Folyt.)
Igy azonban mar jelentos, megfontolando es tulzo a kezdo nyitasi ktsg. a 4+4 uj fundamenta nyitasa eseteben a csaladban.
Tud esetleg segiteni abban, Gabor, hogy hogyan csokkentheto a nyitasi dij?
2 otletem van:
– mivel a nyitasi dij az ugynoki jutalek, esetleg az ugynok sajat dontese szerint engedhet belole, erdemes alkudni? (2*4 megtakaritasi szerzodest kotottunk nala es most jon ujabb 4 plusz majd ugye ujabb 4, nem beszelve a szerzodesek hitelle transzformalasanak sikerdijarol…)
– barmi mas trukk letezik esetleg a nyitasi dij csokkentesere?
Elore is halas koszonet!
vegul belevagtunk. Viszont en ugy gondoltam minek akar egy forinttal is tobbet felvenni mint az LTPk osszege, igy inkabb halasztott toketorlesztesu hitel lett – MKBnal vmi athidalo kolcson a neve, 18 honapig semmit nem kell fizetni, majd a felgyulemlett kamatot hozzacsapjak a toketartozashoz es onnan indul. Szerintem hasonlo konstrukcio elonyosebb ha valaki LTPvel akar kombinalni. Esetleg ez az egyenlito, arrol eddig nem tudtam.
Ha úgy tennék ahogy írtad akkor igen, de én nem rendezném vissza a tulajdonviszonyokat. Maradna a nevemen az ingatlan. Jó, a pénz az vándorolna. De cserébe lenne egy nagyobb hitel a nyakamon, tehát elvben szerintem ez nem visszaélés, max. ügyeskedés annyiban hogy gyakorlatilag szabad felhasználású hitelhez jutottam.
A BB egyenlítő hitelével érdekes lenne a dolog.
A párom sokat mondja nekem, hogy nem vagyok normális, de én inkább vettem fel hitelt a házvásárláshoz, és fut mellette 5 lakástakarék, plusz van mellette néhány egyéb megtakarítási forma is. A hitelkamatunk jelenleg 1,93% (megint lejjebb vitték a mocskok a bubor miatt), igaz 3 havi kamatperiódussal. 1 év 8 hónap múlva belefordul a hitelbe cirka 6,5 milliónyi lakástakarék. A havi törlesztőnk most 64 ezer forint.
Még nem érzem a rossz döntésem súlyát, de majd eldől 1 év 8 hónap múlva jól döntöttem-e. Minden esetre az a 10% hozam plusz nekem soknak tűnik még ami a lakástakarék és a hitelünk kamata között van.
Akinél sürgős az eladás, annál többet tud a készpénzes vevő alkudni, mert előbb tud fizetni. Nem mindig és minden eladónál, de van akinél igen. Az ilyen lehetőségekre meg lehet vadászni.
A cafeteria viszont 100%-ban jogos.
– mivel a nyitasi dij az ugynoki jutalek, esetleg az ugynok sajat dontese szerint engedhet belole, erdemes alkudni?
ez azért csak részben igaz, az ügynök nem a teljes nyitási díjat kapja, hanem annak x%-át (x attól függ, hol van az adott ügynök a táplálékláncban), ráadásul ezt nem zsebbe, hanem számlára fizetik neki. Viszont van az ügynökökön némi értékesítési nyomás, ha rossz időszakban van, nem kizárt, hogy lehet alkudni valamennyit, mert a darabszám is fontos neki nem csak a jutalék. Hozamlesőre viszont a jutalék jelképes ma már.
– barmi mas trukk letezik esetleg a nyitasi dij csokkentesere? Ha hitel nem kell, akkor 9000 Ft a nyitási díj, 67 hónapos havi 5ezres hozamlesőre.
Ha nem fundamenta, hanem otp, akkor amex hitelkártya igényléshez lehet kötni 3% betéti kamattal náluk is, az amexet utána nem kötelező használni, vissza is mondhatod.
Ne magadból indulja ki. Én most árulom a lakásom, eddig már három ingatlant adtam el, én sem engedek 10%nál többet az árból, a készpénz sem hat meg, de van akit igen. Rengeteg az eladó ház, lakás de kevés a vevő, pláne az olyan aki azonnal fizet nem kell hónapokig várni a hitelfelvételre, CSOKra meg a nem tudom mire, ezzel nyilvánvalóan te is tisztában vagy. Ergo ha van készpénzed rengeteg ingatlan közül válogathatsz és az egyik tulajára biztos hatni fog a “holnap megyek az ügyvédhez még a héten kifizetem egyben” szöveg. Legalábbis én így tapasztaltam. Kicsit extrém a példa amit írtam (10milliós ház 6ért) de igaz és nem egy hasonlót tudnék mondani pedig nem vagyok ingatlanügynök. Persze értem én a poszt lényegét, de a hitelből vagy készpénzből házat akkor is csak egy elméleti kérdés :).
Megnéztem az ÁSZF-eket és teljesen jogos az észrevételed. Az a helyes, amit te írtál.
Autonal van ilyen, utofinanszirozasnak hivjak.
Azt mondta, kössek inkább 8 éveset, ha akarok úgyis ki tudok szállni 48 hónap után.
Mondom, de nem akarok olyan sok kezdeti költséget, főleg, hoyg biztosan ki fogok szállni 48 hó után.
Ok, akkor adjam oda a 48 hónap szerz kötési díját, ő majd befizeti csekken az egészet.
Így is lett.
Alku témához: egyesek szerint az új autóból is le lehet alkudni akár 30%-ot, mások szerint meg nem nagyon lehetséges 10-nél többet.
Az is kérdés lakásnál, hogy milyen árból enged 30%-ot. Piaciból vagy a túlárazottból. Mert ez utóbbi is van jónéhány.
Jöhet az uri bank cime,ahol nincs tranzakcios illetek,es abba is belemennek,hogy nem erkezik havonta penz.:D
Az Erste privilégium ill. a Cib Eco számlákról hallottam, hogy nincs illeték. Viszont előbbiről szinte sorra derülnek itt ki a hátulütői. Az Eco meg csak december végéig biztos.
Kaphatok esetleg egy tippet, merre nézzek még körül? Köszi
150ezertol erste priv.
400ezertol raiff. gold 2, itt mar minden ingyenes.
Mindharomnal megfelel sajat utalas is, igy ha ket csaladtag kozt utalgattok havonta oda-vissza az is ok. (A raiff. Azthiszem bankon belul maganszemelytol utalast nem fogad el, ami erdekes, mert mi van ha egy e.v. a munkaltatom???)
CIB Online Számlacsomag ? 775 vagy 345 a havi díj
cib.hu/maganszemelyek/kondiciok/szamla_ebank/index
nav.gov.hu/nav/ado/szja/tajekoztato_140530.html
lustaport.wordpress.com/2017/03/01/amikor-a-januar-es-a-februar/
Igazad van, nagyon jó a BB egyenlítő hitel. Főleg annak, aki az annuitásos törlesztő részletén felül rendelkezik többlet megtakarítással vagy rendszeres bevételi többlettel. A betétkamat mértéke ugyanakkora, mint a hitelkamat mértéke! Ám: az aktuálisan fennálló hiteltőke teljes összege után kell havi kamatot fizetni, az összegyűjtött megtakarítás összege nem csökkenti azt. A fennálló hitelösszeg maximum 70%-át lehet ugyanakkora kamatlábbal gyarapítani, és az összegyűlt, elhatárolt betétkamat félévente kerül tőketörlesztésre. Szerintem.
boerse-stuttgart.de/de/boersenportal/wertpapiere-und-maerkte/euwax-sentiment/
Nem mondom, hogy nem vagy normális, DE ha megveszed kp-re az tiszta ügy. Lehet zsonglőrködni LTP-vel több névre + hitel, de mi van ha ne adj isten meghal akinek a nevén futtatod az LTP-t? Ja, hogy ilyen is megtörténhet…. :O
Aki sokat markol az keveset fog! Én a régi iskola tanítása vagyok, NO HITEL! 🙂
Pedig de. Pl. én 🙂
Ez matek. Számoknak kell hinni.
Megvan a hitel biztosítékaként a kp, bármikor le lehet zárni az ügyletet. Közben pedig kereshetsz a tőkéddel pénzt, amiből törleszthetsz tartozást. Is. Az ltp-ről nem is beszélve 🙂
Jelentős pénzt hagyni az asztalon nem racionális, főleg, hogy nem tudsz rajta bukni, hisz a fedezet adott.
Mindig megmagyarázod magadnak, hogy miért maradsz ki mindenből? 😀
mennyiért lehetett Pesten kiadni egy garzont 10-12 éve? 45-50k?
és ez tartott egészen kb 2010-2011-ig.. érdeklődő sem nagyon volt, mondjuk az is igaz, hogy 1-2 netes ingyenes helyen kívül nem volt máshol hirdetve..
ha azt is nézed + ismerve az válság körüli kamatokat, abszolút nem vagyok meggyőződve arról, hogy ha az a lakás eladásra kerül 2005 körül mondjuk 6m Ft-ért, akkor nem járt-e volna jobban a tulaj állampapírban egészen a mostani időig bezárólag..(most kb 80-85k-ért lehet kiadni)
a másik dolog meg az, hogy a példában talán 2m Ft-t jelentett egy 8m-s hitelnél…
Abban látom valahol realestate igazságát is, hogy ha most pl odamégy ez eladó lakáshoz, azt mondja a tulaj: 17, te meg azt, hogy 15, max 15,5 de csak 1 hétig, és végül összejön az üzlet, akkor kb uott vagy, megtakarítás szinten csak mindenféle hercehurca nélkül…
Belinkelned mégegyszer az erste privilegiumos oldalt, ahol irjak hogy 2 ev utan standard lesz?
Koszi
Te most tényleg azt akarod megmagyarázni, hogyha 27 “alkalomból” huszonhétszer valami megtörtént, akkor valószínűbb, hogy huszonnyolcadszorra az ellenkezője történik?
Mert ezt okoskodtad(böfögted) ki a linkemre…
Nóórrmmááááális Maaargit ?
@Tamás
Nem az “államkötvény” volt a lényeg, egyszerűen tele van a hócipőm az Attila féle észosztókkal, akik nagy tudományosan (+ Kosztolányi persze 😀 ) mindig elmagyarázzák, hogy egy adott befektetés miért is hülyeség. Ezeknek általában egy vasuk sincs, vagy ha van (valami szutyokban), akkor éppen mindig a nagy tutit várják, amikor majd hipp hopp egy csapásra meggazdagodnak. Példa: Itt is várják jó páran a (sosem/percekig volt) 12xx OTP-t hogy akkor aztán majd all in, és utána ha felmegy akkor jön a habzsidőzsi… Pedig ahogy nem vettek másfél éve 3xxx ért, így majd akkor sem fognak, vagy ha majd 6xx is lesz akkor bukóban menekülnek…
A korábbi vétel a válság alatt volt, hitel szóba nem jött (többek közt a magasabb kamatok miatt, meg elvből sem) de cserébe nagyon olcsón vásároltam. Nem kellett sietni mert a kutyának nem kellettek az ingatlanok akkoriban…
A tavalyi vételeknél más volt a helyzet, ott apám kapkodni kellett rendesen. Frankón mondom 5 perc alatt kellett dönteni ha “jó” árban akartad megvenni mert kvázi tolongtak a vevők és ingatlanosok, úgy kellett elzavarni őket hogy el lett adva a kecó, tipli van. A köv napokban rám is licitáltak de korrekt volt az eladó és nekem adta el. Ha kimondtam volna, hogy hitelre veszek akkor kiröhögtek volna hogy két napon belül öten kifizetik kp-ra szóval húzzak el.
Most lehet trükközgetni – akár a cikk szerint leírtak szerint – csak az árak jópár millával elpattantak tavaly óta. Ez van.
erstebank.hu/ebh_internet_hird_frontend/document/download?documentId=%7B8DB66492-3072-4A6E-AF7B-8A9A80B635D4%7D
az eleje ezze kezdődik
@ügyvéd ja, aha…
akkoriban még nem (nagyon) volt internetes kereskedés, telefonon és/vagy személyesen adtunk-vettünk. Néhány cimborával egyetemistaként lottóztunk 1-2 havi ösztöndíjunkkal, az aprópénz ellenére nem néztek ki, viszonylag sokat járkáltunk be vmelyk brókercég irodájába, a nevére nem emlékszem már.
A válság előtt voltak ott nagymenők, akik ebből (akartak) meggazdagodni, bármikor mentünk, pár arc fixen ott volt és üzletelt. A válság után pár hónappal már egyiküket sem láttuk, többségük becsődölt.
Mivel nekünk játék volt, nem égettük meg magunkat, inkább rátettünk még egy havi ösztöndíjat, akkor dupláztam először nevetségesen rövid idő alatt. Persze ezt is nevetséges összeggel.
Fiatalság, bolondság 🙂
Én már akkor is buktam, és viszonylag nem is keveset…:-D Amateurként persze a mélyponton menekítettem a vagyonkám maradékát jócskán veszítve… 😀
Amikor pár hónapja azt írtam hogy buborék, lehülyéztél.
Amit te most leírtál, az a buborék tankönyvi példája. Konkrétan.
Nem értem hogy nem látod.
nem akarok ezen vitát nyitni megint, hogy mi buborék meg mi nem. Nálam okosabbak (MNB) is megmondták, hogy még a közelébe sem állunk se ingatlan se hitel buboréknak, de örülök hogy te mégis látod.
Szerintem simán arról van szó, hogy amíg mantráztad magadnak az elmúlt években, hogy “túl drágák, áresés lesz” addig elszaladtak az árak csúnyán, most meg kétségbeesetten imádkozol (jobb híján) hogy csökkenjenek az árak.
Majd amikor 2020-ban visszaáll a 27% áfa az új lakásokra akkor pislogjál majd, mert ha hiszed ha nem a jelenlegi 5% miatt nem drágulnak mégjobban a használt lakások árai, mert az új árak FÉKEZIK őtet! Igen, jól hallottad! 🙂