Mennyit nyersz az árfolyam-gáttal?
Pár napja beindult az árfolyamgát, ezzel kapcsolatban kaptam kérdéseket, ezért most írok róla.
A kérdés amit megvizsgálunk, hogy az egész futamidőt vizsgálva vajon nyerünk-e bármit is az egész árfolyamgáttal hosszú távon? (Amennyiben szükségünk van rá, rövid távon mindenképpen nyerhetünk a törlesztőrészletek átmeneti csökkentésével. Igaz, ez nem megoldja, csak eltolja a problémát, de ez is lehet “életmentő”.)
Némelyek nem pontosan értik, mit is vállal át a bank és az állam az árfolyamgát keretein belül, ezért meg kell ismerkedni első körben az annuitás fogalmával.
Az annuitással leginkább a hiteleknél találkozhatunk. Minden hitelnél a havi törlesztő-részlet áll az aktuális tőkére vetített kamatból (ez a pénz használatának a díja) és hogy el is fogyjon valamikor a tartozás, fizetünk még vissza egy keveset a tőkéből is. Ha a tőkét egyenlő ütemben fizetnénk vissza, az azt eredményezné, hogy az első időben nagyon magas lenne a havi törlesztőnk, majd a végén ennek a fordítottja, nagyon alacsony.
Hogy ez ne jelentsen kezdetben túl magas terhet a részletek fizetésénél, bevezették az annuitásos hiteleket, ahol a havi törlesztőrészlet fix, a futamidő alatt csak a törlesztőrészletben lévő kamat-tőketörlesztés aránya változik.
A képen egy 20 éves, öt éve felvett, akkor 5 milliós hitel havi törlesztőrészletét láthatjuk, tőke és kamat bontásában.
A grafikonról leolvashatjuk, hogyan változik hónapról-hónapra a havi törlesztőnk összetétele kamat és tőketörlesztés tekintetében. A képen segítségként bejelöltem az árfolyamgát kezdetét és végét.
Az árfolyamgát lényege, hogy a jelenlegi 240 forintos valódi árfolyam helyett fix 180 forintos árfolyamon törlesztünk 5 évig, majd utána az akkor érvényes valódi árfolyamon kell tovább törlesztenünk a hiteleinket.
A különbözet a valódi és a virtuális árfolyam között azonban nem tűnik el, a tőkerészét nekünk számolják fel (grafikonon a piros rész), a kamatokat az állam és a bank állja közösen.
A tőketartozásunk egy gyüjtőszámlára kerül, ahol az ötödik év végéig a bankközi Bubor kamattal kamatozik, majd forintos hitellé alakul (jelenleg 13-15%-os kamat mellett), aminek a havi törlesztőrészletét hozzácsapják a hitelünk eredeti törlesztőrészletéhez és együtt fizetjük a két hitelt az eredeti hitel futamideje végéig. (Az eredeti svájci frankosat és a tőketartozásból képzett forintos hitelünket.)
(Hogy milyen magasak a magyar banki hitelkamatok, arról itt írtam.)
A szabály kimondja, hogy ezt a forintos hitelünket, ami a tőkeszámlán felhalmozódott, nem fizethetjük hamarabb vissza, mint az eredeti hitelünket. (részletek itt, 4-5.§)
Nézzük meg konkrét számokkal, mit is jelent ez. István most kért konkrét ajánlatot a bankjától, ezért használjuk az ő számait.
István öt éve 17.000.000 Ft hitelt vett fel svájci frankban, akkor még 5% kamatra, 20 évre. Azóta ez a kamat 7,3%-ra szökött fel. Ha ma belép az árfolyam-gátba, akkor a jelenlegi 223.000 Ft-os havi törlesztője leesik 60 hónapra 167 ezer forintra, majd 5 év múlva visszamegy az eredeti értékre, illetve még hozzáadódik az elmaradt tőketartozás miatt további 23.000 Ft, 13%-os forintkamat melletti hitel formájában. (Az árfolyamokat, kamatokat változatlannak tekintettük a teljes futamidő alatt.)
Első pillanatra, azt gondolnánk, milyen jól járt, pedig összeadogatva a számokat, kiderül, hogy mindössze 26 ezer forinttal csökkent az összes törlesztése a futamidő egészét vizsgálva!!
( A grafikont a bankometer grafikonrajzolójával készítettem.)
Egy átlagos öt éve felvett, 20 éves futamidejű 6 milliós hitelnél a teljes nyereségünk a futamidő alatt 9.472 Ft. Ha a havi fizetésünk nettó 200 ezer forint és csak két munkanapunk megy el a hitel ügyintézésére (több fog) és semmi egyéb költségünk nem lesz, akkor is a ráfizetésünk kb. 8,5 ezer forint. Ennyi a veszteségünk, ha belépünk az árfolyamgátba. (Fontos: ez csak azoknál szempont, akik egyébként tudnánk fizetni a hitelt, még akár egy további forintgyengülés esetén is. Akinek gondot okoz a havi törlesztőrészlet, annak nem kérdés, hogy be kell lépnie az árfolyamgátba.)
Az állam költsége az árfolyam-gát miatt (feleznek a bankkal a kamatra eső kedvezményes részen) százmilliárdos nagyságrendű.
Az átlagos ügyfél szintén nem, vagy nem sokat nyer az egész árfolyam-gátos dolgon a futamidő egészét tekintve (most a pénz időértékétől az egyszerűsítés miatt eltekintettünk).
A bankok költésgének nagy része a jelenleg magas kamatok miatt várhatóan megtérül a futamidő alatt. Vajon miért? Az átvállalt kamatrész felét bőségesen kompenzálja, hogy a kedvezményes idő alatt felhalmozott elmaradt tőketörlesztést a 7%-nál alig több bankközi kamat közel kétszereséért adják kölcsön nekünk a futamidő végéig (a jelenlegi állapotokat figyelembe véve).
Fontos! Ez a cikk csak arra akarta felhívni a figyelmet, hogy a jelenlegi kamatok mellett az árfolyamgát nem annyira vonzó lehetőség, mint aminek elsőre tűnik. A kamatok változásával a jövőben ez megváltozhat. Vegye figyelembe azt is, hogy még ha esetleg nem is nyer anyagilag az árfolyamgáton, a megnyert öt év haladékra szüksége lehet, valamint 5 évig átmeneti jelleggel segít elkerülni az árfolyam változásából eredő sokkokat. A cikk nem pénzügyi tanácsadás, csak gondolkodásra kíván sarkallni és semmiképpen sem lebeszélés az árfolyamgát nyújtotta lehetőségekről.
Egyetért? Kiegészítené? Vitatkozna? Kérdése van? Ne habozzon leírni a véleményét a kommenteknél. (Ha még nem tette meg, egy rövid regisztráció szükséges lehet.)
Ha szeretné tudni, hogy új poszt jelent meg a blogban, jelöljön be minket a facebookon:www.facebook.com/kiszamolo vagy RSS-en
Ha szeretnél többet tudni a pénzügyekről, jelentkezz az újra induló Kiszámoló Akadémiára, ahol hat alkalom alatt megtanulhatod a pénzügyek alapjait, mindössze 20 ezer forintért. Részletek itt.
Még szűz vagyok az árfolyamgátban. Tőke halasztásos hitelem van svájci frankban AXA-nál. Ha az árfolyamgátot választom, tudok a tőketartozásomba betörleszteni ez idő alatt 180-os áron? Vagy ilyenkor nem is lehet, vagy normál árfolyamon?
Köszi.
A 180 forint csak virtuális árfolyam, azon nem tudsz törleszteni.
Be is rakom majd, nekem senki ne magyarázzon. 🙂
Ezt írtad: “Személy szerint én nem osztom az állam azon véleményét, hogy a lakáshiteleseket mindenáron meg kellene menteni, mert így pont azok az adófizetők járnak pórul, akik felelősen viselkedtek és nem ugrottak bele egy erejük feletti hitelbe.”
2005-ben vettem fel devizahitelt (CHF) 165 Ft-os árfolyamon, az első törlesztőrészletem 24.000./hó volt, számítottam rá, hogy ez lehet akár 40-45.000./hó is. Gondolom elég felelősen gondolkodtam. Azért a 95.000./hó törlesztés, amit az árfolyam-rögzítésem előtt fizettem, kicsit több, mint amit előre kalkulálni lehetett.
Ezen kívül: anno szó volt az euro zónához való csatlakozásról, ezért évekig a forint árfolyama egy max. 15%-os árfolyamváltozást megengedő sávban volt rögzítve az eurohoz, az eur/chf árfolyamot pedig sokáig “védte” Svájc. 2008. 02. hónapban született a kormány és a jegybankunk közti megállapodás, miszerint nincs szükség erre az árfolyam gátra.
Árfolyam-rögzítés esetén pedig, amint írtad, csak a 180. Ft feletti törlesztőrészlet egy része, azaz a tőketörlesztés kerül a gyűjtőszámlára, a kamatrészt pedig a bank és a magyar állam fizeti. Ez azt jelenti, hogy pl. egy húsz éves tartamú hitelnél, ha az 5. évben vagyunk, a teljes törlesztő kb. 15-20%-a a tőketörlesztés, vagyis az “elengedett”, azaz 180 Ft feletti rész kb. 15-20%-a gyűlik a gyűjtőszámlán.
Ha elolvasod az idézett cikket, megérted, mire gondoltam.
Ha szeretnél előtörleszteni, azt külön kell kérned, annak van egy procedúrája.
De azt csak a mindig aktuális rendes devizaárfolyam mellett teheted meg.
Előtörlesztés esetén közvetlenül a hitelszámlaszámodra (ami nem egyezik sem a bankszámlaszámoddal, sem a gyűjtőszámlaszámoddal) kell utalni, ebben az esetben az aktuális árfolyamot veszik figyelembe.
A gyűjtőszámlaszámra nem tudsz utalni, csak a bank tudja a 180 Ft feletti tőketörlesztést ott nyilvántartani.
Valamint a jelentős törlesztőrészlet emelkedés sem kizárólag az árfolyam-ingadozás miatt alakult ki. Az esetemben inkább a kamat és a kezelési költség emelés játszott közre.
Hozzászólnék a dologhoz. Mi is vettünk fel, lakáshitelt deviza alapon. Nulla önerővel, ingatlanfedezetre. Nem hiszem hogy ez baj lenne. Tudjuk is fizetni, még. Akkor is tudtuk fizetni, csak jutott másra is mellette.
Nem számoltunk ilyen változással, bár illúzióink nem voltak. Valamennyi ésszerű mozgásteret belekalkuláltunk.
Nem kalkuláltunk azonban vezérünk flegma, nagypofájú, handabandázó, és politikailag teljesen meddő és öngyilkos gazdaságpolitikájával. Lehet emúttnyóccévezni IMFet kirugdalni, de az elmúlt két évben csak ennek a trógernek és bandájának hülye pofázása és tevékenysége miatt ezreket buktunk a forint romlása során,olyan napokon amikor nem történt egyébként semmi káros tevékenység a világban és okozott volna forintromlást.
Értem én, hogy hulljon a férgese, ahogyan írtad, meg a bankokat védjük meg, ahogyan szintén írtad, de nagyon nem értek egyet az írásaiddal a kommentek közt amiket idézel.
Meglátásom az, hogy ha kishazánkban lett volna egy működő bérlakás program amit MO-on felszámoltak a 90es években, és még mindig folyik az önkormányzati lakások eladása, továbbá a ZEMBEREKnek olyan forint alapú hitelkonstrukciókat bizosítottak volna ésszerű törlesztőrészletekkel, és nem vállalhatatlan feltételekkel, ami az önerő követelését illeti (ami megugorhatatlan egy kezdő fiatal, vagy minimálbérből élő számára ha nincs szülői segítség, vagy egyéb olyan amit igénybe tud venni, valamint a szocpol és olyan rendszerek mint a fecskeházak szisztematikus felszámolásáról nem is beszélve.
A normális bérszínvonal pedig alap lenne.
Ez az árfolyamgát nesze semmi fogd meg jól. Elodáz egy problémát de sajnos kell, ha felszínen akarok maradni
.
Az előtörlesztés, illetve az, hogy aki nem fizet annak elengedik a tartozás negyedét sokkal jobb helyzetbe hozta azokat akik igénybe tudták venni.
A maradékot aki rendesen fizet, meg szívassuk meg.
Kissé aránytalannak érzem, és a rendesen fizetők kárára valónak..
Nem vagyok egy számolóművész, nem dobálózok százalékokkal, kamatlábakkal, banki adatokkal, ilyen-olyan banki mutatókkal amiket itt írkáltok. Ehhez nem értek.
Azt tudom, hogy sokunknak a lakáshozjutás és családalapítás egyetlen lehetősége volt, hogy otthonhoz jusson 2008-2009 Magyarországán.
És ha szerinted ezeket a rendesen törlesztő embereket szarban kell hagyni, azt nagyon sajnálom.
Egyébként meggyőződésem, hogy az ellopott magánnyugdíjpénzekből a devizahiteleket ki kellett volna fizetni egy összegben, kötelezően átváltani forintra a hitelt, és egy állami bankban kezelni az adósságot ami csak ezzel foglalkozott volna. És ennek fizettük volna forintban, vállalható részletekkel. Most nem kellene lakópark, meg eszközkezelő meg előtörlesztés stb. Mert 1 hitel az nem 1 ember. Az állam ígyis úgyis bukik rajta de lehet nem ekkorát.
Én érzelmi alapon közelítem meg a dolgot, és nem csak a bankokat, de a politikusokat is felelőssé teszem ezért, hogy így elszaladt ez a ló. Legfőképpen az emútkétévben.
Alap esetben valóban nem nagy nyerő az árfolyamgát,ahogy a cikk írója is kifejti.
De ha lakástakarékpénztári számlára teszi az ember a megspórolt pénzt,ahogy mi csináljuk most,az öt év után történő előtörlesztéssel rengeteget nyer a dolgon!
Így nekünk most annyi lesz a törlesztőnk összességében mint eddig,de öt év múlva annyira csökken a hátralévő 15 évre,mint aki az árfolyamgátat igénybe veszi,és elkölti a felszabaduló összeget.
Aki elkölti,annak most 5 évig lesz kevesebb,azután ennél is több,nekünk 5 évig lesz ugyanannyi,majd jóval kevesebb.
Alap esetben valóban nem nagy nyerő az árfolyamgát,ahogy a cikk írója is kifejti.
De ha lakástakarékpénztári számlára teszi az ember a megspórolt pénzt,ahogy mi csináljuk most,az öt év után történő előtörlesztéssel rengeteget nyer a dolgon!
Így nekünk most annyi lesz a törlesztőnk összességében mint eddig,de öt év múlva annyira csökken a hátralévő 15 évre,mint aki az árfolyamgátat igénybe veszi,és elkölti a felszabaduló összeget.
Aki elkölti,annak most 5 évig lesz kevesebb,azután ennél is több,nekünk 5 évig lesz ugyanannyi,majd jóval kevesebb.
Amugy egyetertek a cikkel es nagyon hasznosnak tartom. Kiszamolo, koszi hogy megvilagitod a lenyeget 🙂
Tehát lényegében elengednek 1,5 milliót, lesz egy új Ft hitele, ami kb 600ezer, de mire vége lesz az árfolyamgátnak, még 15 év hátralesz a hitelemből. Tehát ergo felveszek 600ezret 15 évre, 13%-os kamatra (most még). Nagyjából így amit visszafizetek az államnak majd, kb 1,8 millió Ft, tehát az egész futamidőre vetítve bukok majd a 20 év alatt.
DE!
Most a havi 25ezret be tudom rakni lakáskasszába, bankba 10%-os Axa számlára, Malacperselybe, Ertse előrelátó számlára (akinek Erstés hitele van, innen évente 2x díjmentesen előtörleszthet), stb. És 5 év után vagy addig akármikor betörleszthet a normál hitelébe és ha jól csinálja, akkor 5 év után nem lesz magasabb a havi törlesztő, mint most – vagy akár csökkenhet is.
De tény, hogy az egész futamidőre vetítve sajnos sehogy nem járunk jobban, csupán annyit tudunk tenni, hogy a most összegyűjthető “elengedett” összegeket és legalább valamennyire csökkenthetjük a tőketartozást, ezáltal majd később a kamatrész összege is kisebb lehet.
Ez érdekes. Én 166 forintos árfolyamon vettem fel CHF hitelt, de nekem változatlan árfolyamon 42e/hó lett volna a havi törlesztőm a beetetés után (olv. első 6 hónap után). Eddigi legnagyobb törlesztőm 72e volt, amit még bőven a duplája alatt van. Ezért nem értem, hogy hogyan lett kb. a négyszerese!!! Vagyis igen, a már említett “beetetési időszakkal” simán. Csak hát, ha az ember évtizedekre vesz fel hitelt, akkor ne az első néhány kedvezményes hónappal számoljon.
nem vagyok hülye a banki dolgokhoz, de ezt nem értem.
ha beleveszek 2-4%-os kamatemelést, akkor sem.
nem vagyok hülye a banki dolgokhoz, de ezt nem értem.
ha beleveszek 2-4%-os kamatemelést, akkor sem.
Lejárt az egy év akciós kamat, drágább lett a hitel. Lejárt a 4 év lakástakarék, mindjárt újabb 30%-40-kal nőtt a havi törlesztő.
De amikor felvették az emberek, egyetlen szempont volt: hol a legkisebb a havi törlesztő. Hogy meddig marad ennyi, arra már nem kérdeztek rá.
Egyre több írásodat olvasgatom, és nagyon tetszik benne az,amennyire járatos vagy az épp aktuális témádban.
Tény és való,hogy csak annak szabad belépni az árfolyamrögzítésbe, aki már így is nehezen, van egyáltalán nem tudja fizetni mondjuk a lakását.
Lassan “rajongóddá” válok:)
De a bankok sem adtak szerintem nyílt tájékoztatást arról, hogy ezek a kombinált hitelek mennyire nem is annyira jók,mint első hallásra.
Ebbe a kamatváltozás játszhat be és, hogy az anuitásos hiteled törlesztésének az elején tartasz amiben jóval nagyobb a kamat törlesztés mint a tőke.
példa:
Évi kamat: 100 HUF
Havi évi tőke törlesztésed: 10 HUF
Ebbe a kamatváltozás játszhat be és, hogy az anuitásos hiteled törlesztésének az elején tartasz, amiben jóval nagyobb a kamat törlesztés rész mint a tőke.
példa:
Teljes tőke tartozás: 10000 HUF
eddigi kamat: 20%
Eddigi havi tőke törlesztésed: 10 HUF
Eddigi havi kamat törlesztésed: 166 HUF (10000-nek a 20%-a osztva 12 hónappal)
Eddigi havi törlesztő részlet: 176 HUF
új kamat: 40%
Új havi tőketörlesztésed: 10 HUF
Új havi kamat törlesztésed: 333 HUF (1000-nek a 40%-a)
Eddigi havi törlesztő részlet: 343 HUF
Ebből látható, hogy a kamat csak 20%-kal változott de a fizetendő összeg majdnem a duplájára nőtt.
(Ilyet felelős politikus nyilván nem mond, de ez most nem lényeg, ebben a közegben kell boldogulnunk).
Egyfelől, amit mondanak, annak többnyire az ellenkezője igaz (mint a nyugdíjvédelem).
Másfelől általában lehet sejteni, hogy a félmondatos célzásaik után pár hónappal történik valami iszonyatos disznóság (pl. OV azt mondta anno, hogy nem tudja tisztelni az Alkotmányt, aztán látjuk mi lett).
Ezek után, szerintetek, lépjek vagy ne lépjek? Nyilván lakástakarékba tenném a különbözetet.
Elek
És ez így is marad. 🙂
Végigolvasva a cikket és a hozzászólásokat nekem egy kérdés maradt, amiről egyáltalán nem volt szó eddig az árfolyamgát kapcsán.
Vannak olyan Hitelesek, akik jogaikat sértettnek vélték, és ügyvédhez fordultak. Vannak olyan ügyvédek, akik el is indítottak pereket. Ezen perek egyik alapja a szerződés egyoldalúsága.
Az árfolyamgát aláírása, tudtommal, együtt jár azzal, hogy jogilag elfogadok mindent, amit eddig velem szemben a bank a hitelem kapcsán elkövetett. Azaz nem védhetem meg a jogaimat a bankkal szemben visszamenőleg.
Talán ez sem lényegtelen.