Érdekes anomália ütötte fel a fejét az Egyesült Államokban, a használt ingatlanok többe kerülnek, mint az újonnan építettek. Ennek legfőbb oka, hogy az eladók úgy gondolják, hogy az ő ingatlanuk olyan sokat ér, hogy bármennyit kérhetnek érte.
Idehaza is azt jósolják, hogy amikor piacra kerülnek az Otthonteremtő hitelre optimalizált lakások, azok olcsóbbak lehetnek, mint a meglévő lakások kínálati árai.
Ami nagyon furcsa anomália. Azok az ingatlanok eladói, amiket én nézek és néztem, szintén ebbe a hibába esnek.
A legtöbb 10-20-30 éves házat a tulajdonosai többért akarnak eladni, mint amennyibe kerülne egy vadonatúj, modern, jól hőszigetelt és minőségi ingatlan felépítése telekkel együtt.
Mindezt úgy, hogy a szomszéd utcában van eladó üres telek és az ő ingatlanára még rá kellene költeni 30-40 milliót, amitől nem válna új építésűvé, továbbra is idejétmúlt kiosztása lenne, a kilencvenes évek ízlésvilágában, a vevő számára rengeteg kompromisszummal. Mert nagyobb, mint kellene, mert kisebb, mert az étkező túl kicsi, mert az ablakok túl kicsik, padlófűtést szeretnél a régi radiátorok helyett, de az már túl sokba kerülne és így tovább.
A reális eladási ára teljes felújítás után(!!!!) az új ingatlan ára alatt 20%-kal lenne.
Az ingatlan pont olyan, mint a gépjármű. Kihozod a szalonból, egyből kevesebbet ér még úgy is, hogy öt kilométert sem mentél vele.
Az a ház vagy lakás a te igényeidet és ízlésedet tükrözi, ha valaki megveszi azt akárcsak két hónap múlva, maximum annyi előnye van, hogy az már készen van, nem kell rá várni fél évet. De a csempe, a járólap, a konyhabútor, a fürdőszoba mérete, a háztartási helyiség elhelyezkedése nem feltétlen olyan, amilyet ő szeretne. Nincs kamra, ami neki kellene ellenben van fitneszszoba az alagsorban, amit viszont ő semmire nem fog használni.
Egy ötéves ház már félig lelakott, karcos a padló, öregedett a konyhabútor, a gépészet, a festés, a kerítés. Egy 30 éves házat meg valószínűleg az alapjaitól felújítasz, kezdve a hőszigeteléssel, a garázskapuval, gyakran a vezetékkel és minden mással.
Egy felújítás nagyobb munka és nagyobb szívás, mint vállalkozóval építtetni egy új ingatlant a nulláról. Bontani kell, elszállíttatni, anyagot hozatni, behordatni, kétes tudású mesteremberekkel hadakozni. Nálunk úgy volt fél év a felújítás, hogy belülről már minden készen volt. Ennyi idő alatt egy vállalkozó épített volna nekünk egy új házat és nem nekem kellett volna mindent intézni.
Mindez nem zavarja az eladókat, olyan árakon kínálják a 10-20-35 éves házakat, mintha vadonatújak lennének. Nem is veszi meg őket senki. El szoktam menteni az ingatlan.com-on az új hirdetéseket, amíg a tulajok kínálják őket. Egy év alatt kettő hirdetés tűnt el, azokat sem adták el feltétlen, lehet, hogy csak lejárt a hirdetés vagy ingatlanos kezdte el hirdetni. Van olyan ház, amit már öt éve is hirdettek, továbbra is 300 millió forintért, egy nagy hodály, a kilencvenes évek stílusában. A feléért sem kellene, de úgy tűnik, másnak sem.
Anyósomék utcájában a 390 millióért hirdetett harmincéves hodály öt év után 230 millióért kelt el. Ilyen, amikor az eladói álmok találkoznak a realitásokkal. Ha valakinek van 390 milliója ingatlanra, nem fog akármit megvenni, jó eséllyel építettni fog magának.
De visszatérve a fő témára: jelenleg olcsóbb az újépítésű ingatlanok átlagára az USA-ban, mint a használtaké. Az USA-ban is.
Ugyanezt tapasztalom a környékünkön és a szomszédban is. Én pont ugyanazt mondtam erre, hogy akinek van 200-300 milliója az ilyeneket már biztosan nem vesz meg, saját használatra, mert mindenképp kompromisszumos lesz. Inkább építtet magának újat.
A szomszéd ingatlanját több, mint 3x annyiért hirdették, mint amire a mienket az értékbecslő becsülte. Valamivel nagyobb a kertje, és van billiárdszobája az alagsorban, ami nálunk nincs, de a ház alapterülete kb ugyanaz. Azóta több, mint 100 millióval csökkent az ára, és a mai napig nincs új gazdája.
Fun fact, a ház tulaja is építtetett magának egy új házat.
A használt ingatlan legnagyobb előnye, hogy készen van, a legtöbb esetben azonnal, vagy rövid időn belül (max. 1-2 hónap) költözhető, a kockázat minimális, hiszen az előleg kifizetésekor az eladó vállalja, hogy az ingatlant a teljes vételár megfizetéséig a megtekintéskori állapotban tartja. A tervezőasztalos vásárlásnál sok rizikó van, az esetleges csúszás, nem megfelelő minőség, vagy csak egyszerűen lelép a beruházó és/vagy kivitelező, te pedig futhatsz a pénzed után. Egy már elkészült újépítésű lakás, viszont nem lesz olcsó mulatság.
- Egy valamire való kivitelező néhány hónap alatt felrittyenti a házat.
- Minőség: nem bárkivel csináltatjuk és nem is veszünk bárkitől ingatlant. A használtat is valaki építette, az is lehet hulladék minőség.
- Már előírás, hogy az építtető pénzéből épüljön az ingatlan, ha nem önerős, ha pedig önerős, akkor folyamatosan csak azért fizetsz, ami be is lett építve.
Egy valamire való kivitelező igen, de olyat egyszerű emberként nemigen lehet találni. És akkor a rizikók és a nem kevés stressz ott van folyamatosan. Egy teljesen felújított, használt ingatlannál ezek nincsenek. Ha úgy tetszik ennek a kényelmi díját kell megfizetni.
S hol találsz te teljesen felújított, eladó használt ingatlant? Évek óta nézem, csak lepusztult ingatlanokat látok. Senki nem újítja fel eladás előtt.
S ha mégis, akkor aztán végképp csilliárd forintért akarná eladni. Attól függetlenül, hogy mennyi kompromisszum van benne, kezdve attól, hogy te nem bugyikék csempét tettél volna a fürdőbe. De nem fogod leverni, ha új, inkább nézed tíz évig.
Pár hónap? Azért ez elég erős állítás nem? Kíváncsi lennék mi az átlagos idő míg felépül jelenleg egy új ház. Nem azt mondom hogy, nincs ilyen, de az én környezetemben inkább 1,5-2 év volt, nyilván ez se reprezentatív. De amilyen szaki hiány van és mindenre is várni kell, szerencsés helyzet kell pár hónaphoz.
Látom a környékünkön, sorban épülnek a házak. Sehol semmi nem volt hat-hét hónapja, ma már árulják. Nem egy, nem kettő. Aki ezzel foglalkozik, annak van embere.
De legyen egy év. Inkább várok, ha kell, főleg, ha van hol laknom.
230 millióból vesz házat. Ahelyett élhetne vidéken, ahol 50 millióból megvan ugyanaz a ház és a különbözetből élete végéig.. boldogan, stressz nélkül!
Rossz hírem, a tégla, a cement és a csempe Alsógöröngyösön sem olcsóbb, mint a Rózsadombon. A munkadíj is csak egy kevéssel.
50 millióért nagyjából már csak leharcolt Kádár-kockákat kapsz bárhol az országban, amit 1970-ben innen-onnan összelopott építőanyagból hozzá nem értők építettek. Úgy értem, bárhol, ahol lakni is szeretnél.
Azért ez az 50 millió bárhol túlzás. Vannak közép- és nyugat-dunántúli kisvárosközeli települések relatív jó infrastruktúrával, ahol ilyeneket (leharcolt Kádár kocka) 25-ért simán megkapsz. És sokkal élhetőbbek, mint pl Gyál vagy Cegléd.
Az anyag jellemzően drágább is a szállítás miatt. A kivitelezés kérdéses. Ha generálkivitelező, akkor szintén drágább, mert ki kell neki járni valahonnan, ahol jobban pörög a piac ezért a székhelye van. Ha saját szervezés akkor a fele sem, de rengeteg idegeskedés és kb semmi nem lesz akkor és úgy.
Akinek van 230m egy házra, annak gondolom marad a megélhetésre is (ha van esze, és nem teszi minden pénzét egy ilyen házba).
"Egy felújítás nagyobb munka és nagyobb szívás, mint vállalkozóval építtetni egy új ingatlant a nulláról."
Ezt vitatom, felújításnál szinte mindent meg lehet oldani koromfeketén vagy saját kezűleg, az új építésnél viszont mindent le kell papírozni, ami Magyarországon megtízszerezi a költségeket.
Persze, lehet térkövezni, csempézni, vezetékelni meg szigetelni munka után vagy helyett két éven keresztül.
"Location, location, location!"
még két látszatra teljesen azonos ingatlan között is simán lehet 200-500%-os különbség az elhelyezkedés ürügyén, ha csak párszáz méterrel közelebb van az iskola, bolt, orvos, tömegközlekedés, panoráma, stb., akkor egy 30 éves ingatlan már bőven többet ér, mint egy új építésű, az ingatlan kinézetén és műszaki állapotán bármikor lehet változtatni, ez csak elhatározás és pénz kérdése, de az elhelyezkedés örök
Erre írtam azt, hogy a 250 millióért kínált ingatlan háta mögött van eladó üres telek százmillióért. Jó minőségben 700 ezer Ft/nm, közel luxus minőségben 800 ezer Ft/nm-ért építenének rá új házat. Konkrét példa ma.
A használt túl nagy, 25 éves és mindent már cserélni kell rajta. A kiosztása sem ideális. Alsó hangon 35 millió lenne a felújítása, de inkább jóval több, ha jót akarsz.
A lokáció tök ugyanaz, a két ingatlan között talán van 40 méter távolság légvonalban.
A másiknál 300 milliót kérnek érte, szerintem 200 milliót sem ér. 150 méterre ott az eladó telek, az nagyobb telek, 130 millió. Ami szintén rengeteg, de 170 millióból olyan házat építenék rá, hogy még a csaptelep is aranyozott lehetne. S minden új, minden olyan, amilyet én szeretnék, a legutolsó csempéig vagy konnektorig. S nem kell hozzányúlni tíz évig.
Aztán hirdetik ezeket a házakat éveken át.
Mert a sok dinnye megnézi, hogy mások mennyiért hirdetik a hasonló házakat, arra rátesz még 20 milliót, hogy legyen miből alkudni úgymond, aztán csodálkozik, hogy nem kell senkinek. Persze, mert a többit is még csak meg sem ugatja senki ennyi pénzért.
800 ezer/ nm luxusminőségben? Ezt nagyon nehezen hiszem el, ne haragudj. Már évekkel ezelőtt ott voltak a kivitelezési árak nagyon alap igények esetén. Még a duplája is hihetetlen. Példa: luxus minőségben egy darab nagyobb (4-5m) tolóajtó árnyékolással nincs meg 10 millióból. Egy 120 négyzetméteres háznak az általad említett árral ez több mint a 10%-a.
Egy ilyen statisztika mennyire veszi figyelembe az elhelyezkedest, reprezentativ ebbol a szempontbol? Azert kerdezem, mert ha nem reprezentativ elhelyezkedes szempontjabol, akkor nagyvarosokban vagy barhol ahol korlatozott a jo lokacio, a meglevo ingatlanok lokacioja atlagosan ertekesebb. Budapesten adott esetben lehet egy metroallomashoz kozeli panellakas ertekesebb, mint par km-el arrebb egy ujepitesu lakoparban egy lakas.
Attól átlag, hogy átlag. Mind az új, mind a használt.
Az USA-ban ez különösen durva, ahol minden ház papírból meg fából van, ott egy 30 éves házat nagyjából már bontani lehet.
Nézd meg tíz éve, még 40%-kal drágább volt az új.
Így van. A most épülő kincsem lakóparkban vásároltunk egy lakást tavaly és végén 1,25 milliós m^2 áron. Ekkor a környékbeli Örs vezér téri panelek már 1,4-1,5millió/m^2 áron voltak hirdetve. Teljes nonszensz. Lelakott (ha a lakás nem is, maga a ház igen), sokszor szigeteletlen, rosszabb minőségű 50+ éves lakások. Mert lehet mondani hogy a kincsem lakópark "budget" újépítésű, az tagadhatatlanul, és ezt tükrözi az ára. De meglesz az "A" energetikai besorolás (gázbeton + szigetelés), pöttöm kis radiátorokkal elüzemel,parkolóhely elérhető stb. Tényleg értetlenül állok a dolog előtt, de úgy érzem nem én vagyok a hülye. Egyedüli mentségként azt tudom elfogadni, hogy ez még "nincs kész", fut az emebr némi kivitelezői kockázatot.
Mert az eladónak nem sürgős eladni a régi lerohadt ingatlanját, mivel nem terheli semmilyen jelentősebb költség, és nincs szüksége a pénzre amit valószínűleg ingatlanba fektetne. Ezen csak az adóztatás lenne képes változtatni. A vásárlói oldal pedig kiszolgáltatott (már ha lakhatásra keres), legtöbben nem tudják felmérni a modernizálás költségeit, vagy megveszik a majd folyamatos (soha véget nem érő) fejlesztgetés szemléletében.
A régi házak már kiállták az idő próbáját, ami nem, azt meg már elbontották. Látod, hogy hol reped, mi az, amit esetleg javítani kell, látod a hibáit, el tudod dönteni, hogy érdemes-e megvenned. Az új házaknál nem tudod, hogy a tied melyik csoportba fog esni vagy milyen rejtett hibái vannak, amitől kitéped majd a hajad.
Az újépítésűek többsége silány minőségű, hallod, ahogy a szomszéd pakolja az asszonyt vagy éppen kettérepeszti a budit, penészednek a papírfalak, mert kispórolták a szigetelést, hideg a padló, mert az előírt 15 cm helyett 5-ös került bele, az új ablak huzatos, a redőny döglődik, a térkő pár év után nagyobb hullámokat vet, mint a Balaton. A vállalkozó pedig ugyanazokkal a kétes tudású "jóvanazúgy" mesterekkel dolgozik.
Nem mondom, hogy minden új ház/lakás ilyen, de az alapján, amit hallok ismerősi körből, nem lennék meglepődve, ha nem egyedi esetekről lenne szó..
Ha magadnak építed, a saját telkedre, megbízható emberrel, akkor nem így lesz.
Persze, Érden is van olyan építési vállalkozó, akitől soha nem vennék házat.
Olyat érdemes keresni, aki évente egy-két házat épít, húsz éve ugyanaz a telefonszáma és bármelyik előző munkáját meg meri mutatni.
Csak a korrektség kedvéért ne legyen egyszer ellenérv a használtra, hogy kókler brigáddal kell vitatkozni, és érv az újépítés mellett, hogy csak jó vállalkozóval kell építtetni. Rizikó van mindkettőben, de az új építésűben nagyobb ebből a szempontból. Nem mindegy, hogy a kókler a tartófalat, vagy az alapot rontja el, vagy a festést, burkolatot.
Ha házban gondolkodsz, akkor nagyjából igaz, amit írtál, hogy egy új építésű (amit te terveztetsz és építtetsz) az olyan, amilyet szeretnél. Egy lakás esetében ez már nem igaz. Akármennyi új építésűt nézek, csupán a "szobaszám is king" elv érvényesül, szinte mind egy szálig élhetetlen szar. A tíz-húsz éve épültek esetén sokszor találni ilyen szempontból jobbakat, persze ott sincs aranyból minden...
Háát, ezt most annyira nem adom.
(pedig mi is anyagi megfontolásból, és minőség miatt építkeztünk)
A környékünkön például nem igazán van már üres telek. Ami van, az is horror áron.
Jön a vállalkozó egy év alatt felhúzza a házat, olyat amilyet én akarok. (Ez igaz)
Majd van egy szép házad, egy telken, ahol nincs egy fa sem. Nincs kocsibeálló, kerítés, járda terasz, nincs kert, nincs öntözőrendszer, tároló stb.
Lehet, hogy kell új konyha, meg új padló, viszont a 10-15 éves fákat nem tudod megvenni.
illetve a kertbe is csak peregnek a milliók. És ezt is meg kell fizetni.
Meg tudod venni a 15-20 éves fákat is, ha nagyon akarod, 600-700 ezer forint darabja, ami csak elsőre hangzik soknak, egyébként nem az.
Két és fél méter magas babérmeggy darabját vettük 30 ezer forintért négy éve. Miután a sok rohadt tuját kivágattuk.
Szinte az egész kertet újracsináltuk a használt ingatlanban, két pálma meg egy juhar maradt, minden más ment a lecsóba, beleértve a gyepet is. Lassan a juhart is ki kell vágni, mert kezd száradni itt-ott.
Az öntözőrendszert is ki kellett dobni, mert nem lett letéliesítve, akkor is folyt benne a víz, amikor el volt zárva.
S persze nem ingyen volt a sok hétméteres tuja kivágása, a gyökerek kiásása és elszállítása, olcsóbb lett volna, ha semmi nincs ott.
S ha horror áron van a telek, nézd meg, hogy mennyiért akarják most eladni ugyanott a használt ingatlanokat. S megint az jön ki, hogy átlagos helyen (nem valami elnéptelenedő kisvárosban vagy községben) a drága telek mellett sem drágább építkezni, ha a használt ingatlan nem viszonylag új, amire nem kell költeni.
NINCS olyan, hogy új építésű lakás. Új építésű lakás csak LESZ. Ami van új építésű, azt már rég megvették tervezőasztalról. Ha mégis van eladó új építésű lakás átadás közeli állapotban, az nem is annyiba kerül, mint egy használt. Aki most találja ki, hogy új építésűt akar venni, az alsó hangon 1,5 év múlva kerül birtokba, miközben a vételár jelentős részét kipengeti foglalóként, majd a készültségi foknak megfelelő részletekben. De az a pénz akkor nem nála kamatozik, tehát valójában nem annyiba fog neki kerülni egy 65 milliós használt lakás (amibe 2 hónap múlva már be is költözhet), mint egy 65 milliós új építésű (amibe 1,5 év múlva költözhet be). Már ha szerencséje van az új építésű lakás építőjével (ami egy projektcég...), és nem jár úgy, ahogyan száz és száz pórul járt vevő. És akkor a minőségről még nem is beszéltünk. Szóval van annak racionális oka, hogy ennyibe kerülnek a használtak
Keress példákat. Van most is eladó újépítésű lakás, közeli átadással. Mennyibe kerül?
Mennyibe kerül ott egy százéves házban egy ódon, körfolyosós borzalom, ahol akkor sem élnék, ha fizetnének érte?
Egy hatvanéves panel mennyibe kerül a környéken?
Alig drágább már most is az újépítésű, mint a használt. Nevetséges, hogy 55 éves panelt árulnak 92 millió forintért. Miközben a nettó átlagfizetés ötszázezer forint.
Mondja már el valaki, hogy mennyit keres ma egy átlagember Magyarországon, mert nem értem a százmilliós árakat. Mennyi egy gyári melós, bolti dolgozó, önkormányzati előadó és egy általános informatikus bére? Csak mert Ausztriában évi 10 millió forintért is dolgoznak sokan, sőt kevesebbért is, és évi 12 millió forintért dolgozik a társadalom egy komoly része. Ehhez képest mindenhol csak 100milliós vagy sokkal magasabb magyar árakat látok.
Ezen a témán napestig lehetne vitázni, szinte mindenki hallott már használt vagy új lakás/ház esetében is horror sztorykat, mindenkinek igaza van csak szerre. Ha rám hallgattok, mindenki úgy csinálja, ahogy akarja:)